一，土地增值税的税收筹划空间不大
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和相关规定，不免征，免征，临时免征和减少土地增值税的政策不多目前可以收集和使用。涉及三个方面：
1.不征收土地增值税的对象：包括通过继承和赠与免费转让房地产的行为，以及房地产开发公司将部分已开发房地产转让给自己使用或用于商业目的的行为例如租赁，不转让产权不征收土地增值税。
2.豁免有两个条件或条件：（1）纳税人建造共同的标准房屋出售，其增加值不超过扣除项的20％。（二）因国家建设需要征用和收回的房地产，包括因城市实施规划和国家建设需要而搬迁的，原房地产应当由纳税人转让。
3.在三种情况下，可以中止土地增值税。（1）对于与房地产投资或建立联系的非房地产开发经营企业，投资或建立联系的一方将土地（房地产）作为投资的股票价格或合资条件，并且将房地产转让给被投资或合资企业（（通过投资和联营企业转让上述房地产，应征收土地增值税）。（2）一方土地出让，一方提供资金，双方合作建房，竣工后分摊自用（竣工转让，应征收土地增值税）。（3）企业合并中，合并企业将房地产转移给合并企业的情形。（{}}此外，还有一些针对个人居民的土地增值税优惠。例如，已将其原始房屋转移用于工作转移或居住条件改善的个人，必须向税务机关报批。免征土地增值税；居住少于三年但少于五年的，土地增值税减半（居住少于三年，按规定征收）；居民拥有的普通住所在转让过程中被暂时豁免征收土地增值税；个人将自己的房地产换成居住地，经地方税务机关核实后，免征土地增值税。
在土地增值税计划中使用税收优惠政策的原因不多，是因为上述八项减免政策，其中三项针对个人居民，两项针对特定原因，而一项被直接排除在外。因此，作为房地产开发企业，有必要根据自身情况认真规划土地增值税。
房地产企业的税收筹划是一项全球性的，综合性的财务管理活动，因此，房地产项目设立阶段的税收筹划最为重要。
1选择建造房屋的正确方法
大多数房地产经营公司倾向于自行建造和出售房地产。该方法的规划空间较小，如果使用代理构建或联合构建，则规划空间较大。
（1）房地产经纪人建设。该方法是指房地产开发企业代表客户进行房地产开发并从客户那里获得重置建筑收益的行为。就房地产开发企业而言，尽管已获得一定的收入，但并未发生房地产所有权的转移。他们的收入属于劳务报酬，这是营业税的范围，而不是土地增值税的范围。房地产开发企业可以使用这种方法减轻税收负担，但前提是在开发之初就可以确定最终用户并可以进行有针对性的开发，避免开发后出售土地增值税。
（2）合作住房建设方法。根据《关于回答营业税问题的通知（一）》，“合作房屋建设”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方共同合作修建房屋的行为。建成后，按比例分配自用房屋的，暂免征收土地增值税；土地出让完成后，将按规定征收土地增值税。此外，那些使用土地作为股份来建造房屋或投资无形资产或房地产股份的人。参与接受投资者的利润分配并共同承担投资风险的，不征收营业税；也不对股权转让征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。
2多种房地产的开发
房地产公司同时开发多个房地产时，可以将它们分开会计或合并会计。两种方式缴纳的税款不同，为企业提供了税收筹划的空间。一般而言，合并会计的税收利益较大，但在某些情况下，单独会计更为有利。具体如何计算：企业需要根据具体情况进行分析比较。
示例1长春的一家房地产公司同时开发了两个位于市区的房地产。第一个房地产的售价为人民币1000万元，根据税法扣除的费用为人民币400万元。第二个房地产以1500万元的价格出售。税法规定的减税额为1000万元。如果公司选择单独计算，则第一个房地产的增值率为600÷400 = 150％，并应缴纳土地增值税600 x 50％-400 x 15％= 240（万元）元），营业税及其附加的1000 x 5.5％=55万元;第二个房地产增值税率为500÷1000 = 50％，应交土地增值税为500 x 30％= 150（万元）；营业税及其附加税1500 x 5.5％= 83.55（万元）。该房地产公司的利润（不考虑其他税费）为1000 + 1500-400-1000-240-55-150-83.55 = 57145万元。如果合并核算，两个房地产的售价为2500万元，按照税法，可抵扣费用为1400万元，增加值为1100万元，增值率为1100÷1400 = 78.5％ 。应交土地增值税1100×40％-1400×5％= 370万元，营业税及其附加税额2500×5.5％= 137.5万元。不计其他税费，房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5 = 892.5万元。该税收计划减轻了税收负担892.5-571.45 = 32105万元。
过去，借款费用的资本化可以用于减少土地增值的额外扣除。但是，根据《土地增值税清算管理规定》（国税发〔2009〕91号），公司在计算土地增值税时不能以借贷成本为基础进行额外抵扣。应将利息支出从房地产开发成本调整为费用扣除为房地产开发费用。
第三，房地产企业土地增值税的税收筹划方法
（1）将土地增值税的范围用于节税计划
1。使用合作建设节省税金。《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税字[1995] 48号）规定：“以土地一方，一方出资，两方出资”。合作建房，建成后将按比例划分房屋。土地使用增值税自用暂时免征，建成后征收土地增值税。 “房地产开发企业可以充分利用这一政策进行税收筹划。
2。使用代理建造的房屋来节省税款。房地产经纪人建设是指房地产开发
企业代表客户进行房地产开发，开发完成后，从客户那里收取建筑收益。对于房地产开发企业，该收入属于劳动收入，因此不属于土地增值税的范围。
（II）使用销售收入进行税收筹划
1。分散的营业收入计划方法。房地产公司所承担的税款主要是土地增值税和营业税，土地增值税以超额累进税率征收，即房地产增值率越高，税率越高。适用税率。因此，如果可以分解房地产销售价格并降低房地产增值率，则可以大大减少房地产销售所承担的土地增值税。由于许多房地产在出售时都经过了简单的翻新，因此翻新可以单独计为一项单独的业务，因此可以通过两次出售该房地产来进行税收筹划。例如：一家房地产公司出售总价为1000万元的商品房，对房屋进行了简单的装修，并安装了必要的简单设施。根据有关税法，房地产开发业务可抵扣额为400万元，增加值为600万元。土地增值率为：600/400×100％= 150％。应交土地增值税：600×50％-400×15％= 240（万元）。如果涉及税收筹划，则房屋出售分为两个合同。房屋买卖合同不包括装修费用。房屋销售价格为700万元，允许扣除成本为300万元。房屋装修合同，装修费用为300万元，允许扣除费用为100万元。土地增值率为：400/300×100％= 133％（其中装修费用为人工收入，征收营业税，不需要土地增值税），应缴纳土地增值税：400 ×50％-300×15％= 155（万元）。
2。合理的定价计划方法。税法规定：纳税人建造和销售普通标准住房，其增值税额不超过扣除的项目额的20％，免征土地增值税。增值额超过扣除额的20％，应按规定征税。因此，可以充分利用20％阈值的税收负担效应进行计划。例如，一家房地产公司在同行业中建造和出售的商品房价格在1800万至1900万元之间。据了解，为开发该商品房，已支付的土地出让金为200万元，开发成本为900万元。利益费用不能由房地产开发项目分配或提供金融机构认证。假设城市建设税率为7％，教育附加费为3％，则地方政府允许扣除的房地产开发费用的百分比为10％。计划过程如下：除营业税和附加费以外的可抵扣项目金额为：200 + 900 +（200 + 900）x 10％+（200 + 900）x 20％= 1430（万元）。首先，如果公司希望享受起点折扣并希望获得最大利润，则最高销售价格应为：1430×1.2848 = 18372.64万元（假设可扣除的项目总额为A并且总销售价格为是X，相应的营业税和附加税为：5％X（1 + 7％+ 3％）= 5.5％X，在豁免的临界点X = 1.2（A + 5.5％X），解决方案是X = 1.2848A ）。利润为306.2万元（1837.264-1430-187.364×5.5％）。当价格设定在18,18,37,264至10,000元之间时，利润将逐渐增加，但将少于306万元。其次，如果公司要适当地提高售价，则价格必须至少大于1388.53万元（1430×0.0971）（设定增加价格Y的单位）。增加突破门槛，必须达到Y> 30％×（X + Y-A-5.5％X-5.5％Y）+ 5.5％Y，其中X是增值率为20％时的售价，并且Y> 0.0971A可以求解。也就是说，总房价至少要达到197611.70万元，涨价会增加总收入，否则涨价只会减少总收入。因此，当同一行业的房价在18至1900万元之间时，公司应选择18372.64万元作为自己的销售价格，以降低自己的房价，增强竞争力，并带来更大的收益。利润给公司。。当然，如果公司能够以高于1971.117万元的价格出售，则利润将进一步增加。
通过上述情况，可以进一步解释，在出售普通标准房屋的问题上，企业可以完全使用合理的定价方法来保持较高的竞争力并获得更好的利润，但是不能一味提及。价格，有时较高价格带来的利润会低于较低价格带来的利润。例如，在上述税收筹划案例中，1830万元的销售价格可获利299.50万元（1830-1430-1830×5.5％），而1840万元的销售价格仅可获利216.1万元（1840-1430-1840×5.5％）×（1-30％），尽管售价增加了10万元，但利润却减少了831.9万元。
3。不同增值比例的房地产是否合并。由于土地增值税适用四种超额累进税率，其中最低税率是30％，最高税率是60％，如果合并不同增值税率的房地产，则可能会降低高附加值房地产的适用税率，并将这一部分房地产的税负将减少，与此同时，低附加值房地产的适用税率可能会增加，这部分房地产的税负可能会增加。因此，纳税人需要分别计算分别计税和合并计税的相应税额，然后选择低税负的计帐方法，以达到节税的目的。
例如，一家房地产开发企业同时开发了两座商业建筑物A和B，它们位于同一土地上。出售物业A获利300万元，允许扣除的金额为200万元。出售物业B获得收入400万元，允许扣除额为100万元。首先，当单独核算时：财产增值率=（300-200）/ 200×100％= 50％，适用税率为30％；应缴土地增值税为（300-200）×30％= 30（万元）; B物业增值率=（400-100）/ 100×100％= 300％，适用税率为60％;应缴土地增值税为：（400-100）×60％－100×35％=145（万元）;上缴土地增值税175万元。二，合并核算时：两个财产的总收入为：300 + 400 = 700（万元）；允许扣除额：200 + 100 = 300（万元）;升值率：（700-300）/ 300 x 100％= 133.3％，适用税率为50％；应交土地增值税为：（700-300）×50％-300×15％= 155（万元）。从比较中可以看出，合并会计对公司有利。从上面的例子可以看出，由于两种房地产的增值率相差很大，因此只要房地产开发公司安排将这两种房地产共同开发和出售，以及该房地产的收益和扣除额就可以了。两种类型的房地产一并计算，税款一并申报。您可以达到少交税的目的。
（3）使用扣除额进行税收筹划
1。利息支出计划方法。在房地产公司的发展业务中，一般会发生大量借款，不可避免地会产生利息支出，不同的利息支出扣除方式将对企业应缴纳的土地增值税产生重大影响。根据税法，在两种情况下都扣除了与房地产开发相关的利息支出。首先，任何能够根据转让的房地产项目进行分摊并提供金融机构证明的人，都可以根据实际情况扣除，但最高不能超过根据银行同时利率计算的金额。其他房地产开发支出（房地产开发支出=允许扣除的利息+（收购）土地使用权支付款额＋房地产开发成本）×扣除率（5％以内），扣除额是根据土地使用权支付的款额和房地产开发成本额的5％以下计算的。 。二是无法按照转让的房地产项目计算分配的利息费用或者无法提供金融机构证明的，将利息费用计入房地产开发费用（房地产开发费用=（取得土地的价款）。使用权+房地产开发成本）×扣除率（在10％以内）。以上两种扣除方式的具体比例，由省人民政府规定。此规定为纳税人提供了计划的机会。房地产公司开发房地产时，第一种情况的利息支出大于第二种情况的利息支出，应当正确分配利息支出，并提供金融机构证明；如果前者少于后者，则企业可能不会转移房地产开发项目以计算分摊的利息费用，或不提供金融机构证明，可以增加扣除的项目数量，并减少土地增值税的基础。例如，一家房地产公司开发了一组商品房，支付了600万元的土地价值和1000万元的开发成本。假设该利息由房地产开发项目共同承担，并且可以提供金融机构认证，则应扣除利息100万元。计划扣除利息？如果要扣除的利息费用是70万元，该如何计划？让地方政府规定的两种扣除分别为5％和10％。计划过程如下：首先，进行计算。（土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×（10％-5％）=（600 + 1000）×5％= 80（万元）第二，判断。当允许的利息费用扣除额为人民币100万元时，公司应根据房地产开发项目严格分摊利息，并提供金融机构证明，以100万元人民币的额度扣除，否则只能以80万元。当利息支出为70万元时，应选择第二种扣除方式，即不按照房地产开发项目分配利息，或者不向税务机关提供有关金融机构的证明，可扣除利息支出10万元。但是，需要注意的是，税法中扣除的利息费用应严格按照《企业会计准则－借款费用》计算，未经规定不得扣除。
2。完全累计免税额的可扣除项目计划方法。为了抑制房地产投机活动，《土地增值税实施细则》规定，从事房地产开发的企业，可从项目金额中扣除“总额”的20％。享受此费用减免。因此，当非房地产开发企业想要进入房地产行业时，应考虑成立一个独立从事房地产开发和交易的新关联企业。这样，不仅可以将上述额外抵扣额用于房地产开发业务，以实现土地增值税的节税计划，而且可以在每个未来纳税年度中利用公司关系来实现其他税务计划。税收。
第四，进一步加强房地产企业土地增值税税收筹划的措施
（一）加快和改善房地产公司土地增值税的征收和管理
1。要进一步完善房地产税收制度，科学确定税收种类，合理确定土地和房地产税收负担。将“多税种调整”改为“主税种调整”，彻底解决了税种之间的交叉重叠问题。同时，有必要简化土地增值税的结算和征收方法，充分发挥土地增值税的特殊调整功能。
2。我们需要完善房地产评估机构，完善房地产评估程序，及时向税务机关提供真实可靠的评估资料。税务部门要加强房地产业的税源管理和征收管理，完善委托征收管理的办法，实行土地增值税的管理措施，合理征收和管理。
（二）加强土地增值税清算工作
1。各地要加强房地产税的综合管理，加强政府有关部门在土地增值税的征管方面的合作。
2。尽快建立一套简单易行的土地增值税清算办法，统一房地产土地增值税的口径，明确清算的时间和方法。
（3）房地产企业应树立正确的税收筹划概念
1。应坚持法治原则。在不违反国家法律法规的前提下，规划要以房地产公司的实际情况为依据。
2。专注于战略规划。房地产公司的税收筹划过程比公司管理层的决策过程更为重要。公司在做出决策时，应注意标准和战略计划，决不能仅仅为了追求节税利益而简单地增加开发或运营成本。因此，在税收筹划中，管理和财务部门不仅要注意财务和税收事项，而且还要注意公司运作和战略管理的各个方面。