房地产开发企业主要开发，建设和销售房地产，土地增值税是其主要税负之一。土地增值税是指对已经缴纳土地出让金，土地建筑物及其他附属物并取得增值税收入的单位和个人征收的税款。土地增值税的累进税率过高，增加增值税，减少增值税，减少增值税，无增值税，最低税率为30％，最高税率为60％。房地产开发项目中，增值税少，税额少，适用税率低，土地增值税负担轻。因此，土地增值税规划的基本思想是根据土地增值税的税率特征和相关优惠政策来控制增值税，使税率低或免税可以应用。一，开发方式的税收筹划（1）《合作住房税法》规定：当事人一方土地出让，一方出钱，双方共同建房。项目建成后，将暂免征收土地增值税。征收土地增值税。根据税法，企业可以充分利用优惠政策，实现双赢。如果A房地产开发公司在一个城市的繁华地区拥有一块土地，则计划与B Industrial Company合作建造办公楼。资金将由B工业公司提供。对于B工业公司，分配的办公楼不包括土地增值税，这将减少购置成本。对于一家房地产开发公司而言，作为办公场所，无需缴纳土地增值税，这可以节省大量税负，降低房地产开发成本并增强其在市场上的竞争力。对于出资者和房地产公司来说，这将实现双赢。 （二）房屋建设税法规定：代建房房地产开发企业代表客户进行房地产开发，开发完成后由客户代建收益。对于房地产开发企业，虽然已取得一定的收入，但不存在房地产所有权的转移，其收入属于劳动收入的性质，因此不属于土地增值税的征税范围。 。根据税法，如果不采用房屋建设方式的开发，则房地产属于房地产开发企业，土地增值税和营业税都必须在出售时缴纳。房地产开发企业可以采用建房的方式减轻税收负担，但前提是可以在开发之初就确定最终用户，并实施有针对性的开发，以避免开发后的销售和土地价款的支付。增值税。二，扣除项目的税收筹划（1）扣除利息费用税法规定：房地产企业的利息费用，纳税人可以根据房地产项目的转让计算和分配金融机构，允许利息根据实际扣除额，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额，即：可抵扣的房地产开发费用=利息+（土地使用权支付的金额+房地产开发成本） ×小于5％。纳税人不能按照转让的房地产开发项目计算出评估利息费用，或者不提供金融机构贷款证明的，应当在购买房地产时支付的房地产开发费用的10％以内扣除。土地使用权和房地产开发成本，即：可抵扣的房地产开发成本=（已付土地使用权的数量+房地产开发成本）×10％。根据税法，房地产企业可以根据以下选择：如果企业期望较高的利息支出，房地产项目的开发主要依靠债务融资，且利息支出所占的比例较高，则应可以计算分配的金额，并提供金融机构证明。扣除;相反，主要依靠股本筹集资金，如果预期利息费用会减少，则可能无法计算应分配的利息，从而可以扣除房地产开发费用。假设某房地产开发企业进行房地产项目开发，支付房款300万元
一，税收筹划及其对企业税收筹划的意义
是强制性的，公司必须依法纳税，因此税收构成了企业的必要成本。同时，税款与一般经营成本不同。它是企业的未付支出，不能带来任何直接收益。因此，这是一种净支出，直接影响企业的经营成本。税收筹划是指通过合理规划和安排未发生或已经发生的应税行为，利用税法为纳税人带来利益的纳税人，这些纳税人在税法允许的范围内，或至少在法律禁止的范围内。自己的企业。可能的选择或优惠政策，以找到适当的征税方法，以最大化或延迟或减轻税收负担，从而实现使公司利润最大化的行为过程。
第二，税收筹划的基本原则
税收筹划基于纳税人对税收政策和法规的充分理解，当存在多种税收选择时，纳税人以最低的税负处理财务和业务。组织和交易事务的复杂计划活动，因此要在税收筹划活动中做好工作，必须遵循以下基本原则：
（1）合法性原则。公司在进行税收筹划时必须遵守国家法律和法规。
（2）规划原则。计划是指事先计划，设计和安排的含义。
（3）平衡原则。不仅要在整体经营中考虑税收筹划，而且要着眼于公司的整体利益。
（4）目的原则。税收筹划是要同时实现三个目标：第一，绝对减轻税收负担。二是相对减轻税收负担。第三是延迟纳税。
III。新税法下企业所得税计划的主要策略和方法
（1）在新税法下选择有利的组织形式
1公司和合伙制的选择。新税法规定，个人独资企业和合伙企业不缴纳企业所得税，仅向其所有者的收入征收个人所得税。现代公司组织通常包括公司和合伙企业（包括独资企业）。中国对不同形式的企业组织实行差别税制。公司所有制的营业利润在公司税收过程中缴纳公司税。税后利润以股息的形式分配给投资者，投资者必须缴纳个人所得税。合伙企业的营业利润不缴纳企业税，仅缴纳每个合伙人收入的个人所得税。可以看出，投资者可以通过税收法规的“让步”获得节税利润。投资者应考虑所有因素，以确定是选择合伙企业还是公司。
2，子公司和分支机构的选择。设立子公司或分支机构也对公司缴纳的税款有很大影响。新的所得税法由法人统一征税。不受独立法人管辖的分支机构可以汇总所得税。也就是说，公司设立分支机构时，公司设立的分支机构可以代收税款，具有独立法人资格的子公司必须分别缴纳所得税。如果成立的公司在初期更可能亏损，那么设立分支机构以减少总部的税收负担更为有利。
（2）掌握新税法以扣除项目
与原始公司所得税法相比，新公司所得税法扩大了成本。扣除标准和收费范围，使公司可以扩大税收筹划的空间。在税收筹划过程中，企业必须掌握这些变化，以便更好地设计税收筹划。
1，有关应税工资的规定已被删除。原来的税法采用应税工资制度，税前工资中超过扣除额的部分不予扣除。新的税法废除了该规则，可以直接和全额扣除实际工资和法定工资。
2，放宽了公益捐赠扣除条件。原来的税法规定，企业应按实际年额减去不超过应纳税额3％的公益性和救济性捐赠，超出部分不予扣除。新企业所得税
房地产公司的税收筹划是一项全面，协调的财务管理活动，因此房地产项目的税收筹划最为重要。 1选择正确的房屋建造方法大多数房地产公司倾向于建造和出售自己的房地产。这种方法的规划空间很小。如果是通过建造或建造的方式建造的，它将有很大的规划空间。 （1）房地产中介建设行为。这种方法是指房地产开发公司代表客户进行房地产开发并用客户代替收入的行为。就房地产开发企业而言，尽管获得了一定的收入，但从未发生过房地产所有权的转移。他们的收入属于劳动报酬，这是营业税的征税范围，而不是土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以使用这种方法来减轻税收负担，但前提是必须在开发开始时就确定最终用户，并且将进行有针对性的开发，以避免开发后的销售和土地增值税的支付。 （2）合作社住房建设。根据《营业税问题解答通知（一）》，“合作房屋”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金进行房屋建筑合作的行为。项目建成后，暂时免征土地增值税。土地出让后转让的，应当按照规定征收土地增值税。此外，使用土地来共享合作社房屋建设或无形资产投资和房地产投资。参加接受投资者的利润分配和分担投资风险的，不征收营业税；股权转让不征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。 2多个房地产的开发房地产公司同时开发多个房地产时，可以单独核算，也可以合并核算，两种方法缴纳的税费不同。这为企业选择会计方法提供了税收筹划的空间。一般而言，合并会计的税收利益较大，但也有一些会计更有利的情况。如何计算：企业有必要根据具体情况进行分析比较。示例1长春一家房地产公司同时开发了两个位于市区的房地产。首次房地产销售价格为1000万元，按照税法扣除额为400万元。根据税法，第二笔房地产销售价格为人民币1500万元。规定扣除额为1000万元。如果公司选择单独计算，则第一个房地产的增值税率为600÷400 = 150％，应缴纳的土地增值税为600 x 50％-400×15％= 240（万元）元），营业税及其附加的1000×5.5％= 550,000元；第二次房地产增值率为500÷1000 = 50％，应缴纳的土地增值税为500×30％= 150（万元）；营业税及其附加税率1500×5.5％= 83.55（万元）。房地产公司的利润（不包括其他税费）为1000 + 1500-400-1000-240-55-150-83.55 = 571.45百万。如果合并核算，则两个房地产的销售价格为2500万元，按照税法，可抵扣费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100。 ÷1400 = 78.5％。缴纳土地增值税1100×40％-1400×5％= 370万元，营业税及其附加2500×5.5％= 13.75万元。不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5 = 8.925百万。税收计划减少了892.5-571.45 = 321.05百万的税收负担。