一，房地产企业的经营特点及土地增值税计划的意义
税收筹划是指企业在发生之前的营业活动，不妨碍法律法规，通过自己的税收事项等商业活动和投资。提前安排实现一系列减少税收或延期付款的活动，以达到最大化税后公司利益的目标。税收筹划有很多种形式。本文的税收筹划主要是指企业采用不完善的税收法规和使用特殊税法的税收筹划的非法违法税收筹划。与其他行业的企业相比，房地产企业具有以下经营特点：（1）单件产品的开发和不可动性; （2）开发建设周期长，投资额大，操作风险高; （3）开发和运营业务的复杂性。业务运作复杂，涉及范围广泛，并且有许多经济联系。因此，必须规划开发和管理。土地增值税是对国有土地使用权，上述建筑物及其附着物的免税目标征收的税，按照规定的四级超额累进税率征收。增值额是指转让房地产后减去扣除项目金额后纳税人的收入。扣除项目包括为获得土地使用权支付的金额和开发土地的费用。近年来，为了控制土地价格过高，投资过热，房价飙升等问题，国家先后对房地产业实行宏观调控政策，导致房地产业经营环境发生诸多变化。房地产开发企业。如何规避税收风险，如何在有限的空间内降低企业的税收成本，增加经营利润，实现利润最大化，对房地产开发企业具有更为重要的现实意义。因此，房地产企业合理合法地开展土地增值税筹划迫在眉睫。
二，房地产企业土地增值税计划现状
土地增值税自引入以来，虽然总量不大，但增长速度非常快。从1994年到2006年，全国土地增值税平均增长率为91.27％。从2006年到2008年，全国土地增值税收入从231亿元增加到537亿元。虽然增长速度非常快，但与房价和房地产销售收入的增长相比，税收过程中的漏洞仍然非常大。清算存在许多障碍，由于政治成就和效率考虑，许多地方政府在清算意愿和执法方面存在问题。另外，征地和增值税问题难以收集和管理，税收成本高。房地产土地增值税历史性回收问题尚不明确，导致土地增值税征收管理效果不理想。从房地产企业的角度来看，随着房地产业的快速发展，随之而来的税法规则也越来越完善。近年来，政府不断出台新的法律法规来规范房地产业的税收行为，使许多原有的法律规划方案违法，进一步缩小了税收筹划的空间。
过去，大多数房地产公司都使用建立项目公司来经营，而房地产投资或合资企业则达到了避免土地增值税的目的。但是，2006年3月颁布的“关于土地增值税（货币和税收[2006]第21号）若干问题的通知”明确规定，房地产开发企业在投资或与实际相关时，还必须缴纳相应的土地增值税。房地产。
2。过去，许多房地产公司转换了一些为自用或商业房地产开发的房地产，而房地产部分的产权则以自己的名义进行，从而免除了土地增值税。但是，根据“国家税务总局关于房地产开发企业所得税征收问题的通知”（国税发[2006] 31号），转让给自我的商品房 - 使用部分应视为与销售相同，并计算土地增值税和企业
中国的土地增值税是基于累进税率（有点类似于累进超额税率）。增值税率越高，所使用的税率越高，缴纳的税率越高，因此土地增值税计划可以控制增值税率。来吧。对于公司而言，税收筹划可以节省税收，减轻税收负担并减少现金流出。因此，企业可以创造更好的经济效益然而，有时节税和避税不是或不仅仅是规划者完全不同。他们还需要在内部财务，管理，销售等部门相互合作和配合。节税的效果可以实现创造最大经济效益的目标。
例如，公司有时出售未使用（使用）或用于更新设备，重振闲置资产等的固定资产。然而，高销售价格并不一定导致高现金流入。假设该公司打算出售一直使用一年消费税的游艇。该游艇原账面价值2000万元，折旧减少50万元。如果公司以2020亿元的价格出售游艇，到2020年将超过原值1万元;根据“财政部，国家税务总局关于二手货物和旧机动车增值税政策的通知”（财税[2002] 29号），第二条：纳税人出售自用消费税机动车，摩托车和游艇，如果价格超过原值，按照征收率4％将增值税减半;如果售价不超过原值，则免征增值税。企业必须缴纳增值税：[2020÷（1 + 4％）×4％]÷2 = 3885万元，企业净收入为2020-38.85 = 1981.15万。如果公司将价格降低到1999万元，虽然购买者的收入不到21万元，但由于纳税义务的消失，公司的净收入增加了1999-1981.15 = 178,000元。此外，由于销售价格的降低，公司已经掌握了交易的主动权，并且可以向购买者提出更优惠的支付要求，例如请求预付款。这样，企业现金流入的增加不仅仅是178,500元。因此，只有一个部门的运作难以成功地完成企业出售这些资产的税收筹划;在制定售价，纳税义务和纳税时需要财务，销售和管理部门。相互合作，相互配合，找到能够最大化企业效益的价格，从而达到节税的目的。
目标：避免与税收相关的风险，控制或减轻税负，实现企业财务目标的规划，对策和安排。