中国大城市房价过高的原因很复杂，税费比例是一个重要原因。在国外，土地价格和税收一般占房价的20％，而国内土地价格和税收约占房价的50％。因此，如何有效降低房地产开发商的税费，在保证基本利润率（通常是中国10％）的前提下，降价已成为市场竞争中获胜的关键。在房地产税费中，土地增值税的引入是由于其税率高，税负沉重。其次，它有规划空间。如果做得好，可以节省很多税收。上海德勤会计师事务所上海分公司合伙人李占伟，税务部经理兰东武介绍了土地增值税筹划的基本思路：按税率控制增值土地增值税的特征和相关的优惠政策，适用低税率或免税。土地增值税税率为四级超额累进税率，税率为30％至60％。增值越多，税率越高。
在计划时，增值是至关重要的。增加值是转移收入的余额减去税法规定的扣除项目的金额。税法规定的扣除有五个部分：为获得土地使用权支付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用;与房地产转让有关的税收;财政部规定的其他扣除额主要是指从事房地产开发的纳税人。允许扣除购买土地使用权和开发成本所支付金额的20％。纳税人需要特别注意的是，可抵税项目少于企业实际核算所涉及的项目。增值的计算必须遵守税法的规定。增加值小，税额小，适用税率低，土地增值税负担轻。因此，土地增值税筹划的关键是合理合法地控制和降低增值。税法规定，纳税人将建造普通标准房屋进行销售。如果增加值不超过扣除项目金额的20％，则免征土地增值税。同时，税法规定，纳税人建立普通标准房，从事其他房地产开发的，应当分别计算增值额;如果不单独计算增加值或者不能准确计算增值额，他们建造的普通标准房屋将不享受免税优惠。如果房地产开发企业同时建造普通住宅和其他房地产开发，则单独会计税和非单独会计税之间将存在差异，具体取决于两类住房的销售额和可扣除项目的数量。在单独核算的情况下，如果普通标准房的增值额可以控制在扣除的项目金额的20％以内，从而免除土地增值税，可以减轻税负。示例如下。北京一家房地产开发企业，1999年商品房销售收入1.5亿元，其中普通住宅销售额1亿元，豪宅销售额5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住房的可扣除项目金额为8000万元，豪宅的免税项目金额为3000万元。如果没有单独核算（纳税人应该知道当地许可是否单独核算），企业应支付土地增值税：增值额与扣除项目金额（以下简称增值税率）之比为（15000-11000）/ 11000×100％= 36％，因此适用30％的税率，应税（15000- 11000）X30％= 1200（万元）。如果会计单独进行，则应按如下方式支付土地增值税：
普通住房：增值税率为（10000-8000）/ 8000X100％= 25％，适用税率30％，应税（10000-8000）X30％= 60O（10000元）：豪宅：增值税率（5000-3000）/ 3000X100％= 67％，适用于40％的税率，应纳税额（5000-3000）X40％-3000X5％= 650（万元）
总金额1250万元，单独核算比单独核算多50万元。
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房地产开发企业主要开发，建设和销售房地产，土地增值税是其主要的税负之一。土地增值税是指已经缴纳土地出让权和土地建筑物及其他附着物并获得增值收入的单位和个人征收的税。土地增值税征收累进税率过高，增值附加，附加值少，增值少，无增值，最低税率为30％，最高税率为60％。在房地产开发项目中，增加值小，税额小，适用税率低，土地增值税负担轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特征和相关优惠政策来控制增值，从而实现低税率或免税待遇。可以应用。一，发展方式的税收筹划（1）合作住房税法规定：对于一方进入土地，一方将支付资金，双方将合作建房。项目建成后，土地增值税暂免征收。征收土地增值税。根据税法，企业可以充分利用优惠政策，实现双赢。如果一个房地产开发公司在一个城市的繁华地区拥有一块土地，那么它计划与B工业公司合作建造一座办公楼。资金将由B Industrial Company提供。对于B工业公司，分配的办公楼不包括土地增值税，这将降低收购成本。对于一个房地产开发公司来说，作为办公场所，没有必要缴纳土地增值税，这可以节省很多税负，降低房地产开发成本，增强其在市场上的竞争力。这将为出资者和房地产公司实现双赢。 （二）房屋建设税法规定：代建房地产开发企业代表客户进行房地产开发，并在开发完成后代替客户取代建筑收入。对于房地产开发企业，虽然已经取得了一定的收益，但没有房地产所有权的转让，其收入属于劳动收入的性质，因此不属于土地增值税的征税范围。 。根据税法，如果不采用房屋建筑方法的发展，房地产属于房地产开发企业，土地增值税和营业税都必须在销售时支付。房地产开发企业可以采用建房的方法来减轻税负，但前提是可以在开发初期确定最终用户，并实施有针对性的开发，以避免开发后的销售和土地价值的支付加税。二，扣除项目的税收筹划（1）扣除利息费用税法规定：房地产企业的利息费用，纳税人可以根据房地产项目的转让计算和分配金融机构，允许利息按实际扣除，但最大超过商业银行同期贷款利率计算的金额，即：免赔房地产开发费=利息+（土地使用权支付金额+房地产开发费） ×小于5％。如果纳税人无法根据转让的房地产开发项目计算评估的利息费用或未能提供金融机构贷款证明，则房地产开发费用应在购买金额的10％中扣除。土地使用权和房地产开发成本，即：免赔额房地产开发费=（土地使用权金额+房地产开发费）×10％。根据税法，房地产企业可以根据这个选择：如果企业期望更高的利息支出，房地产项目的发展主要依靠债务融资，利息支出的比例更高，那么应该是利息可以计算分摊比例，并可以提供金融机构证书。扣除;相反，主要依靠股权资本筹集资金，如果预计利息费用较少，则可能无法计算应分摊的利息，从而可以扣除房地产开发费用。假设一个房地产开发企业进行房地产项目开发，支付300万元
土地增值税是对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物（以下简称房地产转让）和获得增值收入的纳税人征收的税。土地增值税计划是在允许税基和税率降低的前提下进行的。本文以房地产企业为主体，从土地增值税的特点出发，围绕具体案例进行规划。 1，利息费用扣除方法依据“土地增值税暂行条例”（以下简称“条例”）第7条第（3）款的规定，扣除利息支出：如果可以根据房地产项目的转移计算，如果金融机构有证书，则允许实际扣除，但最高金额不得超过根据商业机关的类似贷款利率计算的金额。银行。其他房地产开发费用为按照本条第（1）款和第（2）款的规定计算的金额之和的5％。扣减应在计算中计算。如果无法根据转让的房地产项目计算利息费用或者不能提供金融机构证书，则房地产开发费用应当按照第（1）款和（1）计算的金额之和的10％扣除。 2）本条。扣除的具体比例由各省，自治区，直辖市人民政府规定。“也就是说，纳税人可以根据转让的房地产项目计算利息支出份额，并能提供金融机构贷款证明，允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发费用）×5在0.1％以内;如果纳税人不能计算根据转让的房地产项目评估利息支出或未提供金融机构贷款凭证，允许扣除的房地产开发费为:(土地使用权支付的金额+房地产开发费用）× 10％。如果一家公司购买房地产主要依靠债务融资，利息支出的比例相对较高H。考虑积累利息并提供金融机构证书，并扣除和扣除其他开发费用。如果公司购买房地产主要依靠股权资本筹集资金而且利息费用很少，可以考虑不计算分摊利息，从而可以扣除房地产开发费用。例如，如果房地产开发公司开发商品房，当地政府规定扣除比例为5％和10％，支付的土地费为600万元，开发费用为1000万元，我们的利息费用为90万元和70万元。计划了两种情景（假设利息费用是可分摊的，可以提供金融机构认证，不超过商业银行为同期贷款利率计算的金额）。首先计算扣除的利息费用差额（十个房地产开发费用支付的土地购置权金额）×（10％ - 5％）=（600 + 1000）×5％= 80（万元），其次判断何时允许扣除利息费用90万元，因90万元> 80万元，公司应根据房地产开发项目评估利息，并提供金融机构证明，使利息支出和其他房地产开发费用从总计90+（600 + 1000）中扣除。 ）×5％= 170万元，否则只能扣除（600 + 1000）×10％= 160万元，减税基数减少10万元，税金更多;同样，当允许扣除利息费用为70万元，因为70万<80万，你应该选择第二种扣除方式，即不按房地产开发项目分享利息或不向金融机构提供证据金融机构，利息支出和其他房地产开发扣除总成本（600 + 1000）×10％和160万元可以从160-（70 + 80）= 10万元的利息支出和税收中扣除扣除基数增加10万元。 3，根据“实施细则”第8条选择项目核算方法：“土地增值税按照