如果裕丰汽车厂直接投资购车，裕丰汽车厂的业务将按消费税额= 23×30×5％= 34.5（万元）征收
裕丰汽车厂的实际投资额为600万元，可以通过以下方式进行税收筹划：首先向云南出租车公司投资600万元，然后云南出租车公司向云南出租车公司购买汽车。裕丰汽车厂30辆，价格为20万元。与原计划相比，裕丰汽车厂和云南出租车公司虽然是关联企业，但裕丰汽车厂投资的汽车数量和投资额相同，每辆车的价格16万元完全在正常范围内。税务机关也不会确定价格过低并调整应税价格。此时，裕丰汽车厂应缴的消费税额为20×30×5％= 30（万元）。
可以达到节省税收45,000元的税收筹划效果。
一般而言，停车位可以简单地分为两种，一种可以获取产权证书，另一种不能获取产权证书。因此，当您购买停车位时，必须睁大眼睛，以了解您是否签署了“电动停车位购买协议”，“停车位租赁协议”或“使用权转让协议”。
无法获得所有权证书的公共停车位也可以简单地分为两种。一是泳池区已包含的停车位。只要它包含在公共游泳池中，就合法地归类为一个停车位，因为所有所有者共享该财产，因此无法获得产权证书。因此，这样的停车位不能购买产权，而是可以租赁的。另一个是防空停车位。
人防防空停车位与其他停车位不同，并且各有特色。因为人防停车场所占面积属于人防工程，人防工程属于民防工程建设。根据有关规定，国防资产属于国家所有。另外，建设部的有关规定明确规定，地下室作为人防工程不包括在公共建筑区域内。因此，人防防空停车位既不是开发商拥有的也不是所有所有者共享的，并且不能为这些停车位购买产权。
可以租用防空停车位吗？根据目前的司法惯例，对民用防空停车场的租赁有两种主要观点：
意见I.一些法院认为，任何单位或个人均无权出售和转让民防工程的财产权和使用权。即使双方签署了使用停车位的规定，转让人防工程停车位的行为也会损害国家利益和买方的利益。权利转让协议，该协议也无效。
意见2.如果开发项目是由开发商按照“谁投资，谁受益”的原则管理的，则开发商可以通过租用防空停车位来获得租金，但是必须使用防空项目通过注册程序。
因此，如果您想租用防空停车场，最好获得防空部门的许可。此外，由于不可抗力，例如战争和自然灾害，政府部门可能会随意征用租赁的防空停车场。
最后，在规定租赁期限时，每个人都应注意。根据《合同法》第214条：“租赁期限不得超过20年。如果租赁期限超过20年，则超出的期限无效。
所谓“土地增值税起征点”，是指按照《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准房屋出售，其增值税额不超过其增值税额的20％。扣除项目金额，免征土地增值税。根据这一原则，纳税人建房买卖应考虑增值收益与免征增加的税收负担之间的关系，该税负低于门槛，以避免增值率略高超过阈值。超过收益。所谓土地增值税，是指纳税人从不动产转让中扣除项目金额后，按比例缴纳的税款所得。纳税人是为转移国有土地使用权，地上建筑物及其附属物（称为房地产）并赚取收入而支付的个人和单位。税收范围包括土地，地面建筑物及其附属物，但不包括通过继承和赠与等免费付款转让的房地产，以及应税对象有偿转让的土地增值额。根据国务院发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税率为四级超额累进税率，即增值税额不超过项目金额的50％，税率为30％；价值超过项目金额的50％。％不超过100％，税率为40％；价值超过项目金额的100％，但不超过200％，税率为50％；价值超过项目金额的200％，税率为60％。《关于对个人转让二手房征收土地增值税的通知》对于不能以土地增值总额确定为计税基础的房地产个人转让，其税率因省而异到省，但基本上是当前价格或评估价格的1％至2％。人们...所谓的“土地增值税起征点”，即根据《土地增值税暂行条例》，纳税人建造普通标准房屋出售，增值税额不超过20％扣除项目金额，免征土地增值税。根据这一原则，纳税人建房买卖应考虑增值收益与免征增加的税收负担之间的关系，该税负低于门槛，以避免增值率略高超过阈值。超过收益。所谓土地增值税，是指纳税人从不动产转让中扣除项目金额后，按比例缴纳的税款所得。纳税人是为转移国有土地使用权，地上建筑物及其附属物（称为房地产）并赚取收入而支付的个人和单位。税收范围包括土地，地面建筑物及其附属物，但不包括通过继承和赠与等免费付款转让的房地产，以及应税对象有偿转让的土地增值额。根据国务院发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税率为四级超额累进税率，即增值税额不超过项目金额的50％，税率为30％；价值超过项目金额的50％。％不超过100％，税率为40％；价值超过项目金额的100％，但不超过200％，税率为50％；价值超过项目金额的200％，税率为60％。《关于对个人转让二手房征收土地增值税的通知》对于不能以土地增值总额确定为计税基础的房地产个人转让，其税率因省而异到省，但基本上是当前价格或评估价格的1％至2％。建造普通标准房屋出售，且增值额不超过扣除项目的20％的，免征土地增值税；依法被征用和收回的国家建设房地产，免征土地增值税。因工作调动或生活条件改善而产生的个人自住房屋的转让必须征得税务机关的批准。居住5年以上的，免征土地增值税；土地增值税减半，三年至五年以内。
1.充分利用土地增值税免税期的优惠政策
深圳水发[2005] 609号《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》第1条规定：房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间为-发生附加税的时间以合同签订的时间为准为准。如果在2005年11月1日（含11月1日）之后签订房地产销售合同，当纳税人获得第一笔房地产销售收入时，应按房地产销售价格全额预缴土地增值税。深圳XX花园五期销售收入为37765万元，其中2005年11月1日前签订的购房合同金额为31636万元。根据以上通知，在缴纳土地增值税时，申报应纳税所得额为6129万元。
2.自用商品房的开发不再视为销售国税发〔2009〕31号第7条规定，企业使用发展产品进行捐赠，赞助，员工福利，激励，外商投资，分配给股东或投资者，偿还债务，与其他企事业单位交换和个人非货币资产和其他行为应视为销售，在转让已开发产品的所有权或使用权或实际获得权利和收益时，应确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）由企业最近一年或最近一个月类似产品的市场价格确定； （二）主管税务机关参照市场上同类开发产品的当地公允价值确定的； （3）根据开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。
2008年1月1日之后发生了将已开发的商品住房转换为固定资产的情况，因此不应将其视为销售。不难看出，将已开发产品转换为固定资产不再被视为销售。企业需要密切注意，避免给自己增加不必要的税收负担。
第三，选择多样化的方法来处理已开发产品
处置已开发产品的多种方式包括：销售，租赁，租赁和出售，售后回租，股权投资，产权转让以及转换为经营资产（开发产品供自用）和个体经营）。
对于将部分已开发房地产转换为商业用途或用于租赁和其他商业目的的房地产开发公司，如果尚未转让产权，则不会征收土地增值税，也不会产生任何收入。在税收结算时列出，并且不会相应扣除费用和支出。这意味着长期房地产开发商可以免交土地增值税。这个因素可能会导致大量开发商将来出售自己的财产。房地产开发公司可以根据自身的发展策略和实际情况制定相应的计划，减轻土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对于一些从事商业地产开发的房地产开发商来说，现在有必要从过去的出售为主转变为拥有，因为他们不需要缴纳增值税而不支付土地增值税，而深圳的租金回报率还是比较高的。。
如果您将自己开发的房地产商品的使用改为自用和自雇，则可以享受不征收土地增值税的税收优惠。据了解，有些公司可能计划将某些项目的商店放在自己手中，而不是出租或出售，也不产生收入。这样，他们就不能超过销售额的85％的门槛，并且还可以享受房地产增值。。这种计划思想必须首先服从于企业的商业计划和现实，而不是出售给自己使用和自我经营，这种情况在实际工作中不是很可行。其次，有必要考虑延迟及时缴纳土地增值税，因为对于房地产开发公司而言，在转让自用物业的所有权时仍要征收土地增值税。特别值得一提的是，在这里应该考虑通过延迟立即支付土地增值税获得的资金的时间价值和资金的风险价值。同时，还应考虑重新转让时房地产的市场价值和从旧房扣除中获得的收入。。至于如何利用《企业并购和转让税收免税条例》的税收优惠，从理论上讲，仍应以这种规划思想为准。
可以在税前扣除四或三项预提费用
国税发[2009] 31号文第32条允许在扣缴前依法扣除三笔扣缴费用，这对纳税人更加有利，并且在一定程度上突破了税收控制的机制。规定。除以下预提（应付）费用外，应实际发生应纳税费用。
1.如果未结清合同项目并且未获得全部发票，则可以在证明文件足够的前提下提取不足的发票金额，但不能超过发票金额的10％。合同总金额。
2.如果尚未建造或尚未完成公共支撑设施，则可以根据预算成本合理地提取建造费用。此类公共支持设施必须满足销售合同，协议或广告和模型中明确承诺要建立的条件，并且不可撤销，或者必须根据法律法规进行建设。
3.应当根据规定提取应提交政府但尚未提交的批准，建筑和财产改善费用。财产改良支出是指企业应当按规定承担的财产管理资金，公共建设维护资金或其他专项资金。
五，地下停车场作为公共支持设施
当房地产开发项目具有地下车库时，地下停车场的面积可以包括在实用面积内吗？一些税务机关认为应将实用面积包括在内，而另一些税务机关则认为不应将其包括在实用面积中。
相关的土地增值税政策：对于将部分已开发房地产转换为企业商业用途或出租的房地产开发企业，如果产权尚未转让，则土地增值税将不被征收。清除税款后收入未列出，并且相应的费用和支出不扣除。
城市的地方税务机关确定地下车库应包含在可售区域中，并且地下室的成本不能一次性转入销售成本，而是计算建筑成本的总成本。实用面积的单位工程成本，当期实际销售的车位已计入已售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销售收入成比例。
国税发[2009] 31号文，第32条：企业建造的停车场应作为成本对象单独核算。将地下基础设施形成的停车场用作公共支持设施。
六，选择有利的增值会计方法
用普通房屋和商业房屋建造的开发项目。从房地产开发成本核算的角度来看，单个建筑物通常是核算对象，或者由建筑商承包的建设项目是核算对象。。土地增值税的计算方法在税收实践中有不同的认识。由于扣除项目的计算较为复杂，因此计算方法包括：首先根据基本会计项目进行计算，然后根据收入或面积划分扣除项目，然后根据面积先计算扣除项目，再根据扣除项目进行计算。法规和不同的计算方法将产生结果差异很大。
的计算方法1：住宅和商品房是分别计算的土地增值税
计算方法2：住宅和商品房土地增值税的组合计算
《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题规定的通知》（财税字[1995] 048号）规定：增值额是单独计算的。如果未单独核算增值额或无法准确核算增值额，则其所建造的普通标准住房将不受《规章》第8条第1款的免税规定的约束（是，纳税人建造和出售普通标准住房，且增加值不超过项目的扣除额20％，免征增值税）。
本文档要求单独计算增值额，但对计费方式没有特殊要求。房地产开发企业开发的联栋房屋必须出于不同的目的而划分为不同的成本（对于每个所有者而言，收入的计算可以准确）是不可能的，或者收取的过程本身就是成本分摊的过程，很难准确把握。在实际工作中，开发企业的会计都不会在会计处理中以分层的方式来核算成本。第一种计算方法是更精确地进行单独计算，这与财税字[1995] 048号的精神相一致。第二种计算方法基于对会计对象整个建筑物的计算。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施细则第8条规定：土地增值税以纳税人实际需要的最基本会计项目或会计对象为单位进行计算。房地产成本核算。该规定与计算方法2中计算土地增值税的方法相一致。从法律的角度来看，税收法规要高于税收法规和监管文件，因此计算方法2是可取的。需要说明的是，纳税人建普通住房并从事其他房地产开发的，按照方法二计算的增值率不超过20％的，非住房的成本应当按照遵守税法土地增值税。
《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》第1条：“土地增值税以纳税人最基本的会计项目或会计对象为单位计算房地产成本核算，会计项目或会计对象是指房地产主管部门批准的开发项目。原则上，土地增值税根据纳税人开发的房地产的不同类别分别清算。确定土地增值税的增值税率，确定免税对象，然后在不同类型的房地产之间分配相关成本，并分别清算应付款项。
第七，充分利用附加扣除政策
《土地增值税实施细则》规定，从事房地产开发的纳税人可根据获得土地使用权时支付的金额与房地产开发成本之和，加减20％。为计划间接成本收取
土地增值税减免额是计划时应注意的一点。开发间接成本是指直接组织和管理开发项目所产生的成本，包括工资，员工福利，折旧，维修，办公费用，公用事业，劳动保护费以及旋转房屋的摊销等。实施细则规定了间接开发费用开发用地，新房及配套设施的费用，应全部计入扣除额，在计算土地增值税时予以有效扣除。同时，该政策还规定，这些房地产公司可享受20％的额外抵扣。由于这些行不是很清楚，因此在会计时很容易将此费用的一部分包括在管理费用或销售费用中。土地增值税实施细则规定，管理费和销售费用在土地使用权支付的款额和开发用地，新房及配套设施（或财务费用，销售费用，管理费用包含在土地使用权中（扣除额应在已付金额与开发用地，新建房屋及配套设施之和的10％之内计算）。如果行政费用和销售费用之和超过此限制，则在计算土地增值税时不能全额扣除吴凌的行政费用和销售费用的开发间接费用，而应多缴纳土地增值税。 。如果将这些成本正确地分类为开发间接成本，则不仅可以将它们全部扣除，而且还可以享受20％的扣除。因此，企业应谨慎收取开发间接费用，并充分利用税收政策。
八。特殊扣除项目的规定
《土地增值税暂行条例》的实施细则规定：“如果可以根据房地产项目的转让来计算财务费用的利息支出，并由金融机构提供，则可以扣除，但最高可以扣除。不能超过商业银行为同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，应在本条第（1）款和第（2）款计算的总金额的5％以内扣除。无法根据房地产项目的转让计算利息费用或无法计算利息费用的情况如果提供了金融机构证明，则房地产开发费用应在本条第（1）款和第（2）款计算的金额之和的10％以内扣除。
在实际操作中，通过上述两种方法计算的“房地产开发费用”不可避免地会有所不同。因为第一种方法允许“可扣除”的利息，第二种方法“总计” 5％（即，由于包括利息费用而导致的增加）不一定相等。如果企业打算纳税，则有必要将这两个层次进行比较，并选择与扣除利息较高的层次相对应的方法作为企业的最终选择。如果允许“原样”支付利息费用较高，则应使用第一种方法分别计算利息费用；否则，应使用后一种方法，所有费用应扣除“总计”的10％。
企业确定是否提供金融机构证书的关键是，可抵扣利息费用占税法规定的开发成本的比例。如果超过5％，则提供证书更为有利。如果不超过5％，则不提供证明更为有利。据此，如果企业主要依靠债务融资，而利息支出占很大比例，则应提供金融机构贷款证明，并将利息支出计入房地产开发支出。相反，如果您主要依靠股本进行融资，则可以使用另一种方法。
九，选择有利的土地成本分配方法
国税发[2009]第31条第30条企业的下列成本应按照以下方法分配：土地成本，通常根据占用面积的方法分配。如果确实有必要结合其他分配方法，应征得税务机关的同意。如果同时将土地开发与房地产开发联系起来，那就是一次性获得土地用于房地产开发的情况。土地开发成本可以在征得税务机关批准后根据土地的总体预算进行分配，并在土地总体开发完成后进行调整。
示例：×上都开发区的土地面积为136,500平方米（第一阶段为88,600平方米，第二阶段为47,900平方米）。分配计算方法可以选择如下：
A.根据减少的面积和第一期的费用计算摊销的单位土地成本（剩余金额摊销）
（1254.9万元-991.40万元）/ 47,900平方米= 550.10元/平方米
B.根据实际面积分别计算摊销的单位土地成本（平均摊销）
1254.9万元/136.500平方米* 47,900平方米= 919.34元/平方米
C.两种计算土地出让金分配方法之间的单位土地成本之差：
364.24元（550.10元/平方米-919.34元/平方米）
上述根据土地占用方法计算摊销单位土地成本的方法应征得主管税务机关的同意。
以上是土地增值税的税收筹划的几种常见方法。在实际操作中，纳税人应分析具体问题，灵活运用税收政策。前提是在合理和不违反条件的情况下合理节省税款并减轻税收负担，以降低税收风险，并找到不违反税法的计划空间。增加税后利润以最大化企业价值。简而言之，房地产企业可以通过多种方式进行税收筹划，但它们都必须合法，可操作并为企业带来实际利益。