如果您投资具有无形资产或房地产的股票并且不承担风险，那么您现在是否不应该缴纳“服务业租赁业”的营业税吗？-这是租约。仅在收到股息（租金）时才缴纳营业税。
房屋建成后，如果甲方按照销售收入的一定比例参加分配或提取固定利润，则属于甲方将土地使用权转让给合资企业的行为。是否将从销售收入中获得的固定利润或收入按比例计入“转让无形资产”？是否作为“转让无形资产”征税？-这是无形资产的分期转让，应作为“转让无形资产”征税
方生声学企业的税收筹划是一项全面，综合的财务管理活动，因此，在房地产项目设立阶段进行的税收筹划最为重要。
1选择合适的构建方法
大多数房地产经营公司倾向于自行建造和出售房地产。这种计划方式的空间较小。如果使用代理构建或联合构建，则您有更多的规划空间。
（1）代理房地产经纪人。这种方法是指房地产开发公司代表客户进行房地产开发并向客户收取建筑收入的行为。就房地产开发公司而言，尽管获得了一定的收入，但从未发生过任何房地产所有权转让。他们的收入属于劳动报酬，这是营业税的范围，而不是土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以使用这种方法来减轻税收负担，但前提是可以在开发之初就确定最终用户并进行有针对性的开发，从而避免为销售支付土地增值税开发之后。
（2）合作建立方法。根据《关于营业税问题解答的通知（一）》，“合作房屋”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方共同合作建房的行为。建设完成后，将按比例分配房屋自用，并暂时免征土地增值税；转让后，将按规定征收土地增值税。此外，土地被用作建造房屋的股份，无形资产和房地产投资被用作股份。参与接受投资者的利润分配，共同承担投资风险的，不征收营业税；股权转让不征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。
2多种房地产的开发
房地产公司同时开发多个房地产时，可以单独会计或合并会计。两种方式缴纳的税款不同，为企业选择会计方式提供了税收筹划空间。一般而言，合并会计的税收利益较大，但在某些情况下，单独会计会更有利。具体计算方法：企业需要根据具体情况进行分析比较。
示例1长春的一家房地产公司同时开发了两个位于市区的房地产。第一个房地产以1000万元的价格出售，根据税法扣除的费用为400万元；第二个房地产以1500万元的价格出售元，根据税法扣除额为1000万元。如果公司选择单独核算，则第一个房地产的增值率为600÷400 = 150％，则应缴纳土地税600 x 50％-400×15％= 240（万元），营业税及其额外的1000×5.5％=55万元;第二个房地产增值率为500÷1000 = 50％，应交土地增值税为500 x 30％= 150（万元）；营业税及其附加税率1500×5.5％= 83.55（万元）房地产公司的利润（不计其他税）为1000 + 1500-400-1000-240-55-150-83.55 = 57145万元。如果合并核算，两个房地产的销售价格为2500万元，按照税法，可抵扣费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400 = 78.5％。缴纳土地增值税1100×40％-1400×5％= 370万元，营业税及其附加税额2500×5.5％= 137.5万元。不计其他税费，该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5 = 829.25万元。税收筹划减轻了税收负担892.5-571.45 = 32105万元。
阅读以下税收政策后，可能会对您有所帮助。
1.营业税
（1）《国家税务总局关于印发分配问题的通知》《营业税问题解答（一）》（国税函发〔1995〕156号）。
17.问：合作住房建设应如何征收营业税？
答案：合作房屋建设是指一方（以下称A方）提供土地使用权，而另一方（以下称B方）提供合作建造房屋的资金。建造房屋通常有两种合作方式：
第一种方法纯粹是“以物换物”，也就是说，两方彼此交换了各自的土地使用权和房屋所有权。还有两种特定的交换方法：
（1）土地使用权和房屋所有权被交换，并且双方都获得了房屋部分所有权。在这种合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价交换部分房屋的所有权，发生了土地使用权转让行为；乙方已以转让部分房屋所有权的代价支付了部分土地的使用权，并且发生了出售房地产的行为。因此，合作建筑的双方都有应纳税的营业税行为。甲方应在“转让无形资产”税目中的“土地使用权转让”分目下征税；乙方应按“销售不活跃”的税目征税。由于双方均未进行货币结算，因此应遵守第十条实施规则第五条的规定分别核实了双方的营业额。如果合作建造房屋的双方（或任何一方）出售共享房屋，则发生不动产出售，其销售收入应缴纳“不动产出售”税项。征收营业税。
（2）以房屋所有权为代价，但要以出租土地使用权为代价。例如，甲方将土地使用权租赁给乙方数年。乙方投资建设土地并使用。租约到期后，乙方将土地使用权和已建成的建筑物退还给甲方。在此业务流程中，乙方以建筑物的成本交换了数年的土地使用权，而甲方则将建筑物的使用权租赁为建筑物。甲方出租土地使用权，对“服务业租赁业”征收营业税；乙方对“销售房地产”税项征收营业税。双方分别征税当时，其营业额还根据《暂行税条例实施细则》第15条的规定进行了验证。
注意：原始实施规则第15条
第15条如果纳税人在无正当理由的情况下以低得多的价格提供应税服务，转让无形资产或出售不动产，主管税务机关有权按以下顺序核实其营业额：
（1）核查是基于纳税人在当月提供的同类应税服务或出售的类似房地产的平均价格。
（2）核查是基于纳税人或最近出售的类似房地产提供的同类应税服务的平均价格。
（3）应根据以下公式批准应税价格：
的应税价格=运营成本或工程成本×（1 +成本边际）÷（1-营业税率）
上式中的成本利润率应由省，自治区或直辖市人民政府的税务机关决定。
第二种方法是，甲方使用土地使用权，乙方与货币基金共享股份，成立合资企业，并合作建房。对于这种形式的合作建筑，取决于具体情况来确定如何征税。
（1）房屋建成后，如果双方采用风险分担和利润分担的分配方法，则按照营业税，投资有形资产入股，参与公司的利润分配。投资者，共同承担投资风险，不征收营业税。“甲向合资企业提供的土地使用权的规定被视为投资份额，不对其征收营业税；仅对合资企业出售房屋的收入征税。房地产；双方分享的利润无需缴纳营业税。。
（2）房屋建成后，如果甲方按照一定比例的销售收入参加分配或提取固定利润，则不属于无营业税的投资税收行为，属于参加甲方土地使用权转让给合营企业的，应当对甲方取得的固定利润或与无形资产转让成比例的销售收入征税；合营企业应当按照全部房屋的销售收入出售。营业税是针对“房地产”税项征收的。
（3）如果双方在房屋建成后分配一定比例的房屋，则这种操作并不构成无形资产投资，即营业税，并共同承担以下风险：不征收营业税。因此，首先甲方转让给合资企业的土地，按照“无形资产转让”征税，其营业额按照《实施细则》第十五条的规定核实。因此，将合资公司的房屋分配给甲，乙方后，如果分开出售，然后对“房地产销售”征税。
（2）国税函〔2004〕241号《国家税务总局关于合作建筑物营业税的批复》。
广东省地方税务局：
贵局的“关于广州济南房地产开发有限公司“合作大楼”征收营业税的税收政策问题的信息” （粤地水发〔2003〕357号）。《国家税务总局印发〈营业税问题解答（第一部分）》第十七条“当事人提供土地使用权”的具体规定（国税函发〔1995〕156号，以下简称至156号文件）含义很清楚，如下所示：
文件第17条156“合作建设是指一方提供土地使用权，另一方提供资金。”条例中“一方提供土地使用权”包括一方提供土地使用权的行为，例如规划局批准的《建设用地规划许可证》，国家土地局颁发的《建设用地批准书》，《建设用地公告》，《土地使用证》以及土地管理部门批准的其他建设用地当事人在文件中享有的土地使用权。
（3）国税函[2005] 1003号《国家税务总局关于合作建筑营业税的批复》
海南省地方税务局：
已收到贵局的《海南省地方税务局关于海南省海口紫荆园合作开发税收问题的通知》（琼地税发〔2005〕57号）。经过研究，答复如下：
鉴于在项目的开发和建设过程中，土地使用权所有者和房屋所有者均为甲方，因此，根据《中华人民共和国营业税条例》的规定，无形资产不得转让中华人民共和国”。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不是合作性住房建设，不适用于国家税务总局的发行。营业税问题的答案（第1部分）通知（国税发〔1995〕156号）第十七条规定，对合作住房建设征收营业税。
2.土地增值税
（1）《财政部国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题规定的通知》（财税字[1995] 048号）。
1.房地产投资和合资企业的税收和免税
对于房地产投资和合资企业，如果投资于合资企业的当事方以股份形式投资土地（房地产）或投资于合资企业，并将房地产转让给被投资或合资企业，则土地增值将被暂时豁免税。将上述房地产重新转让给投资，联营企业，应征收土地增值税。
2.合作住房建设的税收和免税
一方要出屋，一方要出钱，双方合作建房，完工后，房屋将按比例分配给自己使用，土地价值暂时免征增值税；建成后转让的，应当征收土地增值税。一方出房时，一方出资，双方合作建房，竣工后按比例分配房屋自用，免征土地增值税暂时;建成后转让的，应当征收土地增值税。
（2）《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）
对于以土地（房地产）作为股票价格作为投资或合资企业的投资或合资企业，从事房地产开发的任何投资或合资企业，或投资并与商业住房合资的房地产开发企业由他们建造，不适用《国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的规定的通知》（财税字[1995] 048号）第一条关于暂时免征土地增值税的规定。
（3）《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算若干问题的印发指南的通知》（苏二水函〔2010〕170号）。
12.对于以下合作住房开发房地产项目，如何确认相关收入并扣除项目金额
（1）一方参加，一方参与开发了一个房地产项目。双方没有成立合资企业。合资企业交换了部分土地使用权（房地产），以换取部分房地产所有权，而投资者则转移了部分房地产。所有权是以某些土地使用权（房地产）为代价的。
在上述地方，部分土地使用权（房地产）的转让以部分房地产所有权的损害为代价，其收入根据《土地使用权》第3条第1款确认“第187号通告”。对于投资者而言，部分房地产所有权的转让是作为对价，作为部分土地使用权（房地产）的交换，应分别根据《 187号文》第3条第1项确认获得部分土地使用权的收入和支付的金额。 ”。
（2）土地使用权（房地产）和出资者的资金份额将用作建立合资企业从事房地产开发的货币。完成后，双方将采用如下分配方法：1.风险分担，利润分担; （二）按一定比例的销售收入扣除或提取固定收益； 3.按一定比例分配房地产。
对于上述合营企业，以土地使用权（房地产）作为取得土地使用权的股票价格确定的评估价值；对于出库地点，土地使用权（房地产）用作确认股份的价格作为土地使用权（房地产）转让的收入的价值评估。
根据《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）第六条，自2006年3月2日起，土地用于土地使用土地（增值税）征收土地（增值税），以一定价格购买股票并建立合资企业从事房地产开发。
国税发[2006] 187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税管理有关问题的通知
III。确定间接销售和自用房地产的收入
（1）房地产开发公司将开发产品用于员工福利，激励措施，外国投资，分配给股东或投资者，债务补偿，将其他单位和个人的非货币资产交换等。视为房地产销售，其收入按以下方法和顺序确认：
1.由企业在同一地区和同一年出售的类似房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当年类似房地产的当地市场价格或评估价值确定。
3.企业所得税
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定：
第三十一条企业通过非货币交易取得土地使用权的，其成本应当按照下列规定确定：
（1）为交换开发产品而在企业中投资土地使用权的企业和单位，应按照以下规定处理：
1。交换后的开发产品用于土地开发建设的，投资企业在接受土地使用权时不确认其成本。首次分离开发产品时，开发产品（包括第一个发行版）并在以后分开）计算市场公允价值以及在土地使用权转让期间应支付的相关税费，以确认土地使用权的成本。如果涉及溢价，则土地使用权的购置成本也应添加到应付或扣除的溢价中。
2。交换开发的产品是为其他土地开发或者建设的，投资接受企业根据开发产品市场的公允价值和土地使用权出让时应缴纳的相关税费，计算确认土地使用权。交易发生权利成本。如果涉及溢价，则土地使用权的购置成本也应添加到应付或扣除的溢价中。
（2）如果企业或单位以权益形式投资土地使用权，则接受投资的企业在进行投资交易时，应当遵循土地使用权的市场公允价值和土地出让程序。使用权计算中应缴纳的有关税费，应当确认土地使用权的取得成本。如果涉及溢价，则土地使用权的购置成本也应添加到应付或扣除的溢价中。
第36条如果企业以自己的企业为主体与其他企业，单位，个人进行合作或合资开发房地产项目，但该项目尚未建立独立法人公司，应当按照下列规定处理：
（1）如果开发合同或协议规定目标投资的所有各方（即合作，合资企业，下同）在企业首次分配开发产品时（如果项目是已经解决了应税费用，应分配给投资者的开发产品的应课税成本与其投资额之间的差额，计入当期应纳税所得额；如果未解决应纳税费用，则将投资者的投资额作为销售收入进行相关的税收处理。
（2）凡开发合同或协议规定项目利润分配应按照以下规定处理：
1.企业应将项目形成的营业利润纳入当期应纳税所得额，并统一申报和缴纳企业所得税，不得在税前分配项目利润。同时，由于接受了投资者的投资金额，因此无法在成本中摊销或扣除相关的税前利息支出。
2.投资者在项目中的营业利润应在相关税收处理中视为股息和股息。
第三十七条企业为交换开发产品而在其他企业的房地产开发项目中投资土地使用权的，应当按照下列规定处理：
企业首次购买开发产品时，应将其分解为两个经济业务：土地使用权的转让和购买用于所得税处理的开发产品，以及应购买的开发产品来自项目（包括首次收购和未来）应当获得市场公允价值）以确认土地使用权转让的收益或损失。
4.契税
财政部国家税务总局对河南省财政厅的《与契税有关的政策问题的询问》（财税〔2000〕14号）。
1.有关确定A和B单位的合作住房契税的纳税人确定和计税依据的问题
A单位拥有土地，B单位提供资金共同建造房屋。B单位获得了A单位的部分土地使用权，属于土地使用权的转让。根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，契税由乙单位征收。交易价格。
由上述A和B单位共同建造的房屋及其各自的分配，不会转让所有权，也不会征收契税。
五，最高人民法院关于合作房建设的解释
（1）在实施《房地产管理法》之前就最高人民法院对房地产开发和管理案件的审判作出的答复（Fafa [1996] 2号）
五，关于具有国有土地使用权的房屋建设的投资与合作问题
18.享有土地使用权的一方将土地使用权作为投资与他人合作建造房屋。签订的共同建设合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。土地使用权变更登记程序应当依法办理。如果土地使用权变更登记程序未完成，则一般应将共同建设合同视为无效，但当事人实际已经履行了合同，或者房屋已基本建成，没有其他违法行为。土地使用权变更登记程序。
22.可以根据合同的实际性质处理称为合作建筑的合同，该合同实际上是土地使用权的转让。如果土地使用权的转让符合法律规定，则该合同可被视为有效，并且该合同不得以合作建筑的名义无效。
（2）最高人民法院关于在审判有关使用国有土地使用权的合同纠纷中适用法律问题的解释的公告[2005]第5号：
第十四条本解释所称房地产合作开发合同，是指当事各方签订的以土地使用权，资金等作为联合投资，分享利润和分担合作风险的协议。房地产开发。。
第二十四条根据合作开发房地产合同规定土地使用权的当事人，不得承担业务风险，仅收取固定收益，应视为土地使用权转让合同。
第25条提供资金的合作开发房地产合同的参与方不得承担业务风险，而只能分配固定数量的房屋，这应视为房屋销售合同。
第二十六条提供资金的合作开发房地产合同涉及的各方，不得承担业务风险，而只能收取固定数量的货币，该货币应视为贷款合同。
第二十七条根据合作开发房地产合同提供资金的当事人，不承担经营风险，仅以租赁或其他形式使用房屋，应当视为房屋租赁合同。