房地产企业所得税税收筹划，是指按照国家法律，法规和税收政策法规的指导，选择能最大化税收利益的税收预案来处理的房地产企业。自己的生产，运营，投资和财务管理企业策划
方生声学企业的税收筹划是一项全面，综合的财务管理活动，因此，在房地产项目设立阶段进行的税收筹划最为重要。
1选择合适的构建方法
大多数房地产经营公司倾向于自行建造和出售房地产。这种计划方式的空间较小。如果使用代理构建或联合构建，则您有更多的规划空间。
（1）代理房地产经纪人。这种方法是指房地产开发公司代表客户进行房地产开发并向客户收取建筑收入的行为。就房地产开发公司而言，尽管获得了一定的收入，但从未发生过任何房地产所有权转让。他们的收入属于劳动报酬，这是营业税的范围，而不是土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以使用这种方法来减轻税收负担，但前提是可以在开发之初就确定最终用户并进行有针对性的开发，从而避免为销售支付土地增值税开发之后。
（2）合作建立方法。根据《关于营业税问题解答的通知（一）》，“合作房屋”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方共同合作建房的行为。建设完成后，将按比例分配房屋自用，并暂时免征土地增值税；转让后，将按规定征收土地增值税。此外，土地被用作建造房屋的股份，无形资产和房地产投资被用作股份。参与接受投资者的利润分配，共同承担投资风险的，不征收营业税；股权转让不征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。
2多种房地产的开发
房地产公司同时开发多个房地产时，可以单独会计或合并会计。两种方式缴纳的税款不同，为企业选择会计方式提供了税收筹划空间。一般而言，合并会计的税收利益较大，但在某些情况下，单独会计会更有利。具体计算方法：企业需要根据具体情况进行分析比较。
示例1长春的一家房地产公司同时开发了两个位于市区的房地产。第一个房地产以1000万元的价格出售，根据税法扣除的费用为400万元；第二个房地产以1500万元的价格出售元，根据税法扣除额为1000万元。如果公司选择单独核算，则第一个房地产的增值率为600÷400 = 150％，则应缴纳土地税600 x 50％-400×15％= 240（万元），营业税及其额外的1000×5.5％=55万元;第二个房地产增值率为500÷1000 = 50％，应交土地增值税为500 x 30％= 150（万元）；营业税及其附加税率1500×5.5％= 83.55（万元）房地产公司的利润（不计其他税）为1000 + 1500-400-1000-240-55-150-83.55 = 57145万元。如果合并核算，两个房地产的销售价格为2500万元，按照税法，可抵扣费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400 = 78.5％。缴纳土地增值税1100×40％-1400×5％= 370万元，营业税及其附加税额2500×5.5％= 137.5万元。不计其他税费，该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5 = 829.25万元。税收筹划减轻了税收负担892.5-571.45 = 32105万元。
1.企业税收筹划和税收筹划的意义
税收是强制性的，企业必须依法纳税，因此税收构成了企业的必要成本。同时，税收与一般运营成本不同。它是企业的未付支出，不能带来任何直接收入。因此，这是一项净支出，直接影响企业的运营成本。税收筹划是指纳税人使用税法来计划和安排在税法允许的范围内或至少在法律不禁止的范围内尚未发生或已经发生的应税行为，并使用税法使自己的企业受益可能的选择或优惠政策，从中寻找合适的纳税方法，以最大程度地延迟或减少自身的税收负担，从而最大程度地提高企业行为过程的利润。
2.税收筹划的基本原则
税收筹划是纳税人充分了解和掌握税收政策和法规的基础。当有多种税收选择时，纳税人以最低的税收负担处理财务和业务。组织和交易事项是复杂的计划活动。因此，要做好税收筹划活动，必须遵循以下基本原则：
（1）合法性原则。企业在计划纳税时必须遵守各种国家法律法规。
（2）规划原则。计划是指预先计划，设计和安排。
（3）平衡原则。不仅应在整体运营中考虑税收筹划，而且企业的整体利益也应是首要任务。
（4）目的原则。税收筹划是要同时实现三个目标：一是绝对减轻税收负担。二是相对减轻税收负担。第三是推迟纳税。
3.新税法下企业所得税纳税筹划的主要策略和方法
（1）根据新税法选择有利的组织形式
1.选择公司系统和合伙制。新税法规定，个人独资企业和合伙企业不缴纳企业所得税，而仅向其所有者的收入征收个人所得税。现代企业组织的形式一般包括公司制度和合伙制（包括个人独资）。中国对不同的公司组织形式实行不同的税收制度。法人企业的营业利润在法人纳税过程中缴纳法人税，税后利润以股利的形式分配给投资者，投资者必须缴纳另一笔个人所得税。合伙企业的营业利润免征企业税，仅对每个合伙人取得的利润缴纳个人所得税。可以看出，投资者可以通过税收法规中的“让步”获得节税利润。投资者应考虑所有方面的因素，并决定选择合伙企业还是公司系统。
2.选择子公司和分支机构。设立子公司或分公司对企业的税额也有很大的影响。新的所得税法统一以法人单位纳税。非独立法人的分支机构可以集体缴纳所得税。也就是说，当企业设立分支机构时，成立的分支机构可以征税，而具有独立法人资格的成立子公司必须分别缴纳所得税。如果组建的公司在初始阶段更可能处于亏损状态，则组建分支机构会更加有利，因为这样可以减轻总部的税收负担。
（2）掌握新税法并规定扣除项目
与原来的企业所得税法相比，新的企业所得税法总体上放宽了扣除标准和成本费用范围，从而使企业能够扩大税收筹划的空间。在税收筹划过程中，企业必须掌握这些变化，以便更好地设计税收筹划计划。
1.有关应税工资的规定已取消。原来的税法采用了按税计算的工资制度，超过扣除额度的税前工资的任何部分均不予扣除。新税法废除了该规定，实际和法定工资费用可以直接全额扣除。
2.放宽了慈善捐款的扣除条件。原始税法规定，企业公益性救济捐款不超过年度应纳税额3％的部分，可以根据实际情况予以抵扣，超过限额的部分不予抵扣。新的公司所得税法允许在年度利润总额的12％范围内扣除公益救济捐款，允许扣除税前收入，并且不得扣除超额金额。
3.研发费用的扣除范围有所增加。原税法规定，企业研发费用可根据实际情况扣除。如果研发费用的年增长率超过10％，则该年度的应纳税所得额可扣除实际发生额的50％。新税法取消了研发费用的年增长率必须超过10％的限制，并规定可以从当年应纳税所得额中扣除实际发生额的150％扣除企业研发费用。这样，一方面有利于企业开发新产品，开拓新领域。另一方面，它也反映了国家支持科学研究和发展并鼓励创新的政策指导。
（3）合理使用新税法中有关税收优惠的规定
1.企业投资行业的选择。新税法规定，国家需要扶持的高新技术企业应按15％的税率征收企业所得税。风险投资企业通过股权投资向未上市的中小型高科技企业投资2在
年内（包括2年）（
年），可以从风险投资企业的应税收入中扣除对中小型高科技企业投资的70％。继续扣除。
2.企业人员组成的选择。新税法规定，企业安排的残疾职工，应当从实际支付给残疾职工的工资中扣除100％。企业应根据自身情况尽可能安排残疾人就业。一方面，残疾员工为企业创造利润，另一方面，也有助于减轻企业的税收负担，同时促进整个社会的和谐稳定发展。
（4）会计中税收筹划的战略方法
根据新税法，在税收筹划中使用不同的处理方式仍然是可行的。某些税收筹划方法无法减少企业缴纳的税款总额，但可以将纳税期限推迟到下一年或未来几年。由于货币具有时间价值，因此延迟纳税时间也将为企业带来收益。
1.将不同的销售收入确认时间用于税收计划。企业的产品销售方式通常有三种：现金销售方式，寄售销售方式和预付款方式。寄售方式分为与买断方式和收费方式相同。认为买断方法与当期销售方法无差异，委托方应确认当期的有关销售收入。在收取手续费的方法中，委托方一般在发出货物时不确认货物的销售收入，而在收到受托人发出的寄售单时应确认货物的销售收入。采用预付款方式，企业一般在发出货物时确认收入，预付款确认为负债。上述每种销售方式都有其自己的收入确认条件。通过控制收入确认条件，企业可以控制收入确认的时间。在进行所得税计划时，公司应特别注意在年底附近发生的销售业务，因为此类业务最有可能计划收入确认的时间。
2.将提取的坏帐准备金用于税收筹划。计提坏账准备的坏账准备是会计制度“八项重大减值准备”中唯一可以根据税法规定的一定条件和标准在税前列示和支付的特殊项目，是一项非-企业所得税计划中可忽略不计的项目。计划纳税时，请注意会计制度与税法之间的以下差异：（1）坏账准备的范围不同。（2）计提坏账的方法和比率不同。
3.使用不同的库存成本核算方法进行税收筹划。新税法规定企业使用或出售存货，计算应纳税所得额时可以扣除按规定计算的存货成本。新会计准则规定，企业应当采用先进先出法，加权平均法（包括移动加权平均法）或单项计价法确定实际发出的存货成本。即取消了先进先出法的应用，不允许企业使用后进先出法确认库存发出的成本。根据现行会计制度和税法的规定，企业可以根据自身情况选择定价方式。不同的库存成本核算方法将对企业的成本和总利润产生不同的影响，因此应交所得税额也将有所不同。
4.使用不同的折旧方法和固定资产年限进行税收筹划。固定资产折旧是成本的重要组成部分。根据中国现行会计制度的规定，企业可以采用的折旧方法包括平均年龄法，双倍余额递减法和年限总和法。使用不同折旧方法计算的折旧金额在数量上不一致，分配给每个期间的固定资产成本也各不相同，这最终将影响公司税收负担的大小。原始税法规定，固定资产只能使用直线法（平均年龄法）进行折旧，而新税法规定，由于技术进步和其他原因，企业的固定资产需要加速折旧吗？原因，可以缩短折旧期限，或者加速折旧方法。这为企业所得税计划提供了新的空间。