税收筹划涉及的内容非常复杂，难以详细描述。建议您聘请专业人士来指导您。以下是一个很好的网站：
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目前，房地产行业仍处于激烈的市场竞争中。这件事情是由很多原因导致的。土地增值税的存在是原因之一。开发项目的开发商总是要获得一定的利润，利润与土地增值税的数额有关。利润越大，土地增值税就越多，房价就越高。因此，如何使房价在同行中最低，应付最低土地增值税，以及最佳利润是房地产开发商应该认真考虑的问题。目前，房地产行业仍处于激烈的市场竞争中。这件事情是由很多原因导致的。土地增值税的存在是原因之一。当开发商开发项目时，他们必须始终获得一定的利润，利润水平涉及土地的增值税。利润越大，土地增值税就越多，房价就越高。因此，如何使房价在同行中最低，应付最低土地增值税，以及最佳利润是房地产开发商应该认真考虑的问题。税法规定，建设普通标准房屋的纳税人，如果增值额不超过扣除项目金额的20％，不得免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额的20％的，按照规定征收增加值的总额。 。在这里，“增值的20％”是我们通常所说的“引爆点”。根据临界点的税收效应，我们可以为此进行税收筹划。
如何规避税收风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的税收成本，增加企业的经营利润，最大化企业的利润，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。近年来，为了控制房地产地价过高，投资过热，国家纷纷出台宏观调控政策，首先是央行宣布加息，那么“国家六条” “有人介绍，其次是国家的六条规则，限制外国投资的投机，甚至税收出现一系列宏观调控政策和108号文件等配套规则，使房地产开发企业的税收筹划更具战略性。本文仅分析了房地产开发企业的税收筹划技术和税收筹划方法。一，房地产开发企业税收筹划技术
房地产开发企业由于业务范围广，业务活动复杂，因此采用的规划技术也多种多样。根据他们的特点和业务运作，他们采用的税收筹划技术可以概括如下。 （1）规避平台规划
土地增值税适用于四级超额累进税率，税率跳跃有明确的门槛。因此，可以使用规避平台规划规则来计划和节省税收。关键操作是控制增长率，这可以通过调整价格和扣除金额来实现。 （二）投资转化技术
除了开发和销售房地产的传统商业模式外，房地产开发企业还可以采用租赁和投资合资等各种商业模式。房地产开发企业的转型技术非常明显。 （三）税收筹划技术
房地产开发企业有大量资金占用，需要不断筹集资金，以维持其发展能力。基金规划中的税收筹划重点是如何减少税基。银行贷款融资和债券发行都是融资方式。利息税收抵免效应可用于减轻税负。股票发行属于股权基金模式，只能按税后利润分配，不能有效减少税基。 （4）实施技术
规划主营业务收入，切入点是利用实施技术合理控制和确认收入的实现，减轻税负。对于房地产企业，税收政策对其收入实行严格限制。预售收入还应根据预期利润率和预付企业所得税增加应纳税所得额。物业销售存款，预先接受的物业付款必须包括在支付营业税的总收入中。 II。房地产开发企业的税收筹划方法
（1）利用税收筹划的关键点
税收门槛法是指纳税人在经营中遇到税收门槛时，避免增加收入或支出的情况。税负。目前，最常用的方法是计划房地产开发中的土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅物业，增值额不超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额的20％的，按照规定征收增加值的总额。在这里，“增值的20％”是我们通常所说的“引爆点”。根据临界点的税收效应，可以进行税收筹划。如果房地产开发公司建造的普通标准房屋的销售增值率处于20％的临界点，那就是适当控制销售价格。销售收入减少，可抵扣项目金额保持不变，增值税率自然降低。当然，这会带来另一个后果，即减少收入，是否可取，有必要比较减少收入和降低增值税率的税收支出，并权衡收益和损失做出选择。第二是增加免赔额。例如，增加房地产开发成本和房地产开发成本将进一步提高商品房的质量。但是，在增加房地产开发成本时，应注意税法规定的比例限制。钍
房地产公司的税收筹划是一项全面协调的财务管理活动，因此房地产项目的税收筹划是最重要的。
1选择正确的建房方式
大多数房地产公司倾向于建立和出售自己的房地产。这种规划小空间的方式，如果使用建筑，施工等，规划更大的空间。
（1）房地产代理人建设行为。这种方法是指房地产开发公司代表客户进行房地产开发并用客户取代收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然他们已经获得了一定的收入，但从未有过房地产所有权的转让。他们的收入属于劳动报酬，这是营业税的征税范围，而不是土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以使用这种方法来减轻税负，但只有在最终用户可以在开发之初确定时，才会实施有针对性的开发，以避免开发后的销售和土地增值税的支付。
（2）合作住房建设。根据“营业税问题答复通知书（1）”，“合作建筑”是指一方提供土地使用权的行为，另一方提供资金合作建房。项目建成后，暂不征收土地增值税。完成土地转让后，按规定征收土地增值税。此外，利用土地分享合作建房或投资无形资产和房地产投资。参与接受投资者的利润分配和分担投资风险，不征收营业税;股权转让不征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。
2多个房地产的发展
当房地产公司同时开发多个房地产时，可以单独或合并计算，两种方法支付的税款也不同。这为企业选择会计方法的税收筹划提供了空间。一般而言，并购会计的税收优惠较大，但也存在会计更有利的情况。如何计算：企业有必要根据具体情况进行分析和比较。示例1长春一家房地产公司同时开发了两个位于市区的房地产。第一个房地产销售价格为1000万元，根据税法扣除费用为400万元，第二个房地产销售价格为1500万元。根据税法扣除的费用为1000万元。如果公司选择单独计算，第一个房地产的增值税率为600÷400 = 150％，土地增值税应支付600 x 50％-400×15％= 240（万）人民币），营业税及其额外1000×5.5％= 55万元;第二个房地产升值率为500÷1000 = 50％，土地增值税应支付500×30％= 150（万元）;营业税及其附加1500×5.5％= 83.55（万元）。房地产公司的利润是（不包括其他税费）1000 + 1500-400-1000-240-55-150-83.55 = 571.45万。如果合并会计，两个房地产的销售价格为2500万元，根据税法，可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值税率为1100 ÷1400 = 78.5％。土地增值税应当支付1100×40％-1400×5％= 370万元，营业税及其额外2500×5.5％= 137.5万元。无论其他税费如何，房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5 = 8.925亿。税收筹划减少了892.5-571.45 = 321.05百万的税负。