根据《财政部和国家税务总局关于全面实施增值税增值税试点的公告》（财税[2016] 36号）附件1“增值税增值税试点实施办法”， “销售服务，无形资产，房地产本注释规定：“：”“ 3.出售不动产出售不动产是指转让不动产所有权的商业活动。房地产是指不动产，或者在搬迁后会引起性质和形状变化的财产，包括建筑物和构筑物。转让建筑物的有限财产权或永久使用权，转让在建建筑物或构筑物的所有权，并将建筑物或构筑物占用的土地使用权一并转让的，应当征收增值税根据不动产销售支付。”
1.土地增值税的税收筹划空间不大
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和相关规定，对于不征收，免税，暂时免税和减少土地的征集政策不多增值税。有以下三个方面：
1.不征收土地增值税的对象：包括通过继承和赠与免费转让房地产，以及房地产开发企业将部分商业开发的房地产用于企业自用-使用或租赁，且产权尚未转让不征收土地增值税。
2.豁免有两个条件或条件：（1）纳税人建造普通的标准房屋出售，其增值额不超过扣除项的20％。（二）因国家建设需要依法征用和收回的房地产，包括因城市实施规划和国家建设需要而搬迁的，原房地产由纳税人转让。
3.在三种情况下，可以中止土地增值税。（1）对于非房地产开发经营企业，如果将房地产用于投资或合资，则投资和合资方将土地（房地产）作为投资的股票价格或合资条件进行投资，并将房地产转让给被投资或合资公司（（对重新转让上述房地产的投资及联营企业，应征收土地增值税）。（2）由一方出资，一方出资，双方合作兴建房屋，建成后将房屋分割并用于房屋的一部分（转让完成后，土地征收增值税）。（3）企业合并，是指合并后的企业将房地产转移给合并后的企业。
此外，还有一些针对个人居民的土地增值税政策。例如，由于工作调动或居住条件改善而转移了自己的自用房屋的个人，经税务机关批准居住了5年或以上，免征土地增值税；如果您居住了3年或少于5年，则将征收土地增值税的一半（少于3年的居住时间，按规定征收）；居民拥有的普通住所在转让时暂免征收土地增值税；在个人之间交换自己的住宅房地产的个人，经当地税务机关核实后，可以免征土地增值税。
之所以说在土地增值税计划中使用优惠税收政策并不大，是因为上述八项免税政策，其中三项针对个人居民，另外两项是由于特定原因，一个被直接排除在外因此，作为房地产开发经营者，作为房地产开发企业，有必要根据自身情况认真规划土地增值税。
。减轻税收负担，相应地提高企业的盈利能力，必然成为企业当前和未来发展的重要课题。作者认为，税收筹划可以从以下几个方面入手。
首先，收入多样化计划方法根据相关税法，土地增值额是纳税人从房地产转让中获得的收入减去规定的扣除额后的余额。在扣除一定数额的情况下，转让收入越小，土地的增加值就越小，当然，税率和税额越低。因此，如何通过分权转移房地产收入成为一个重点。一种常见的方法是将可以单独处理的部分与整个房地产区分开，并分别签订合同。例如，一家房地产开发公司正计划开发一栋设施齐全的建筑。预计装修好的房屋的市场价格为1800万元（含装修费用600万元）。企业可以分两次签订合同，并在粗糙的房子中完成合同。在签订了200万元的房屋买卖合同，然后在装修时签订了600万元的装修合同之后，纳税人仅会按照第一份合同和第二份合同中指定的金额缴纳土地增值税。合同。的金额在营业税的征收范围内，并且没有土地增值税。这样可以减少应纳税额，达到节税的目的。
第二，成本迁移计划方法
房地产开发支出，即期间支出（管理支出，财务支出，运营支出），并未从实际发生的次数中扣除，而是基于是否根据房地产的转让来计算和分配利息房地产项目作为一定条件，以及房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事先计划将实际发生的支出转为房地产开发项目的直接成本，例如，公司总部所属的薪金，福利支出，办公支出，差旅支出和商务娱乐支出均在以下范围内：期间费用支出由于实际发生的次数不能增加土地增值税的扣除额，因此人事部门可以在每个特定房地产项目中安排或兼职一些总部员工，而不会影响总部的工作。这样，这些人的相关费用就可以在房地产开发成本中分摊。期内成本较低，不影响房地产开发成本扣除，但房地产开发成本有所增加。换句话说，房地产开发公司可以在不增加费用的情况下增加成本迁移法所允许的土地增值税扣除额，从而达到节税的目的。
3.“关键点”计划方法
房地产开发公司在开发项目时总是会获得一定的利润，但是利润率越高，所支付的土地增值税越多，税后利润可能越小。因此，如何使房价处于同业中最低，应交土地增值税最少，获得最大利润的问题，是房地产公司应认真考虑的问题。根据税法的有关优惠规定：纳税人建普通普通房屋出售，且增值税额不超过扣除的项目额的20％时，免征土地增值税；如果增加值超过扣除项目的20％，则总增加值应符合规定税收计算。这里的“ 20％附加值”是“临界点”。根据关键点的税收负担效应，可以对此进行税收筹划。
在实际工作中，我们必须首先测量增值率（增值额与允许扣除的项目之比），然后尝试调整增值率。更改增值率有两种方法：第一，合理定价。例如，在销售过程中，增值税率稍高于两个极点税率交界处的增值税率。通过适当降低价格，可以减少增值税额，并可以减少适用于土地增值税的税率。减轻税收负担。第二个是增加扣除额，主要是通过增加投资来增加市场竞争力。根据《土地增值税暂行实施细则》，房地产开发成本中包括的可抵扣项目包括：土地征收和拆迁补偿费，建设前成本，建筑安装费，基础设施费，公共配套设施费，开发费。间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境，提高房地产质量，高质低价来适当增加扣除额。
占领市场。例：某房地产公司建普通普通房屋，扣除工程款800万元，当地同类房屋的市场价约为1000万元，如果价格为1000万元，增值率为25％，土地升值税金90万元。如果不考虑其他因素，利润为1000-800-90 = 110（万元）。但是如果价格为960万元（X-800 / 800 = 20％），则增值率为20％。由于纳税人建有普通标准房屋出售，其增值额不超过项目扣除额的20％，因此可以免征土地增值税后，利润是960-800 = 160（万元），二者加税后增加了50万元。从这个例子可以看出，当企业出售普通标准房屋时，可以通过合理的价格制定计划，从而可以完全保持较低的价格，获得较高的利润。
第四，等价计划的方法
这种方法主要针对拥有更多房地产开发业务的企业。由于此类企业可能同时从事数项房地产开发业务，因此，由于土地价格或其他原因，不同地方的开发成本可能会有所不同，这会导致在开发和出售某些房屋后出现较高的增值率，还有一些低，这种不平衡的情况实际上会增加企业的税收负担，这要求企业对开发成本进行必要的调整，从而使开发业务的增值率在各地都大致相同，从而节省了税收。因此，平均成本分配是抵消增值税和减少税收的绝佳选择。房地产开发企业可以在一定时期内最大程度地调整和分配开发成本，从而可以最大程度地平均所获得的增值额，从而不存在增值率的现象。在一定时间内过高。节省一部分税款。如果与其他计划方法结合使用，以使增值率刚好低于某个临界点，则节税将更为明显。
五，利息支出计划方法
房地产开发公司属于负债累累的行业，通常会发生大量借贷，因此利息支出是不可避免的。不同的利息费用扣除方式也将对企业的应纳税额产生重大影响。金融费用的利息支出，可以根据已转出的房地产项目由金融机构提供并计算和分配的，可以扣除，但最高不得超过同期贷款利率计算的金额。商业银行的费用，房地产开发的其他费用也可以扣除额是根据项目土地价格和开发成本之和的5％确定的；无法根据转让的房地产项目计算利息费用或者无法提供金融机构证明的，房地产开发成本为项目土地价格与开发成本之和的10％直接扣除费用，不能扣除实际利息支出。这为纳税人提供了选择：如果房地产开发公司在开发过程中主要依靠借款筹集资金，且利息费用较高，则应尽可能提供金融机构的贷款凭证，并计算出根据房地产项目实现利息支付实际扣除利息是为了减少税额；相反，在开发过程中，借款少，利息成本低，则可能无法计算分摊的利息费用或金融机构的贷款证明，从而可以得出房地产开发成本。扣除实现最大化企业利润。
六。规划房屋的方法
根据税法的相关规定：某些房屋建造方式不在土地增值税的范围内，因此无需缴纳土地增值税。如果纳税人可以在税收筹划中注意这些特殊政策的运用，其节税效果也非常明显。
第一个是代表他人建造房屋。税法规定，代建房屋的行为不属于土地增值税的范围，而属于建筑业，属于营业税的范围。由于建筑行业采用3％的比例税率，因此税负较低，土地增值税采用30％至60％的四级超额累进税率。前者节省的税款显而易见。因此，如果房地产开发公司可以在开发开始时确定最终客户，则可以完全使用代理构建方法进行开发，而不是先开发然后再销售。这种计划可以由房地产开发公司以客户的名义获得，以获得土地使用权和购买各种材料和设备，也可以由客户协商购买和获取。关键是不转让房地产权利。为了使规划更加顺畅，房地产开发公司可以根据市场情况适当减少代建工劳务收入的数额，以获得客户的合作。
第二种是合作建造房屋的方式。税法规定，由一方出资，由一方出资，由双方共同建房，建成后将房屋分割为一部分，暂时免征土地。增值税。例如，如果房地产开发公司购买了使用一块土地来盖房的权利，那么企业可以使用购房前的购房款作为合作建设的资本。这样，就可以满足一方出资，一方出资的形式。这样，在房地产开发企业出售房屋的剩余部分之前，各方不必支付土地增值税。仅在房地产公司的部分房屋转让完成后，才应支付这部分土地增值税。
1.房地产企业的经营特点及土地增值税规划的重要性
纳税筹划是指在纳税之前不影响法律法规的情况下，通过事先安排其自身的业务活动和投资等与税收有关的事项，可以实现少缴或延期支付。旨在最大化公司税后收益的一系列活动。税收筹划有多种形式。本文中的税收筹划主要是指企业在税收法规不完善的情况下进行的非非法税收筹划，以及使用税法特殊例外的节税计划。与其他行业的公司相比，房地产公司具有以下经营特点：（一）开发产品的统一性和固定性； （2）开发建设周期长，投资额大，经营风险大； （3）开发与运营业务复杂性。业务操作复杂，涉及面广，并具有许多经济联系。因此，必须计划开发和管理。土地增值税是对纳税人转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物所得的增值税，按照规定的四级超额累进税率征收。增值额是指纳税人从房地产转让中取得的收入余额减去项目额的扣除额。扣除的项目包括为获得土地使用权而支付的金额和开发土地的成本。近年来，为了控制土地价格过高，投资过热，房价飞涨的问题，国家相继出台了房地产行业宏观调控政策，使房地产经营环境发生了较大变化。房地产开发公司。如何规避税收风险，如何尽可能地降低企业的纳税成本，增加营业利润，在有限的空间内最大化利润，对于房地产开发企业具有更为重要的现实意义。因此，房地产公司正计划以合理合法的方式进行土地增值税的支付。
2.房地产企业土地增值税规划的现状
由于已征收土地增值税，尽管总额不大，但增长率非常快。从1994年到2006年，全国土地增值税的平均增长率为91.27％。 2006年至2008年，全国土地增值税收入从231亿元增加到537亿元。尽管增长速度很快，但与房价和房地产销售收入的增长相比，税收过程中的漏洞仍然非常巨大。清算工作有很多障碍。许多地方政府由于其成就和效率而在清算意愿和执行方面存在问题。另外，土地增值税存在征收管理困难，税收成本高的问题。房地产土地增值税追回的历史问题尚不清楚，导致土地增值税的征收和管理效果不理想。从房地产公司的角度来看，随着房地产行业的飞速发展，配套的税法法规越来越完善。近年来，政府不断出台新的法律法规来规范房地产业的纳税行为，使许多原先的法律计划方案成为非法，进一步缩小了税收筹划的空间。
1。过去，大多数房地产公司都是通过设立项目公司等来经营的，并且将房地产用于投资或合资企业来避免土地增值税。但是，2006年3月发布的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）明确规定，房地产开发企业还必须为房地产投资或合营企业缴纳相应的土地增值税。
2。过去，许多房地产公司将部分已开发的房地产转换为自用或商业房地产，而该部分房地产的产权是以自己的名义处理的，因此免征了土地增值税。但是，根据《国家税务总局关于房地产开发企业法人所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号），将其转为自用的商品房视为：如果将其视为销售，则应计算并支付土地增值税和企业。所得税。
3。过去，借款费用的资本化可以用于减少土地增值的额外扣除。但是，根据《土地增值税清算管理规定》（国税发〔2009〕91号），公司不能将借贷成本作为额外抵扣的基础计算土地增值税。利息支出应根据房地产开发成本进行调整费用扣除为房地产开发费用。
3.房地产企业土地增值税规划方法的解释
（1）将土地增值税征税范围用于节税计划
1。利用合作来盖房并节省税款。《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的规定的通知》（财税字[1995] 48号）规定：“一方出房，一方资金，双方合作建造房屋，建成后房屋将按比例分割自用土地暂免征增值税，建成后应征收土地增值税。 “房地产开发企业可以充分利用这一政策进行税收筹划。
2。使用代理构造来节省税款。房地产经纪人建设是指房地产开发
企业代表客户进行房地产开发，开发完成后，将收取并替换客户的建筑收入。对于房地产开发公司，该收入属于劳动收入，因此不属于土地增值税的范围。
（2）将销售收入用于税收筹划
1。分散业务收入计划方法。房地产企业的税项主要为土地增值税和营业税，土地增值税按累进税率征收，即房地产增值税率越高，适用税额越高。率。因此，如果可以分解房地产的销售价格并降低房地产的增值率，则可以大大减少房地产销售所承担的土地增值税。由于许多房地产在出售时已经进行了简单的翻新，因此可以将它们作为单独的业务单独进行会计处理，因此可以通过两次出售房地产来进行税收筹划。例如，一家房地产公司以一千万元的价格卖出了一套商品房。这房子装修简单，并配备了必要的简单设施。根据有关税法的规定，该房地产开发业务可抵扣的收益为400万元，增加值为600万元。土地增值率为：600/400×100％= 150％。应交土地增值税：600×50％-400×15％= 240（万元）。如果进行税收筹划，则房屋出售分为两个合同。房屋买卖合同不包括装修费用。房屋销售价格为700万元，允许扣除成本为300万元；房屋装修合同，装修费用为300万元，允许费用为100万元。土地增值率为：400/300×100％= 133％（装修费用属于劳动收入，应征收营业税，无需征收土地增值税），应缴纳的土地增值税：400 ×50％-300×15％= 155（万元）。
2。合理的定价计划方法。税法规定，纳税人建造和销售增值额不超过扣除项目额的20％的普通标准住房，免征土地增值税。增值额超过扣除额的20％，应按规定征税。因此，可以充分利用临界点20％的税收负担效应进行规划。例如，某房地产公司建有待售的商品房，同行业的房屋价格在1800万元至1900万元之间，以开发商品房而著称，土地出让金为200万元，费用是900万元，利息支出不能根据房地产开发项目分配或提供金融机构的证据。假定城市建设税率为7％，教育附加费为3％，地方政府规定房地产开发费用扣除为10％。计划过程如下：除营业税和附加费以外的可抵扣项目金额为：200 + 900 +（200 + 900）×10％+（200 + 900）×20％= 1430（万元）。首先，如果公司希望享受门槛折扣并希望获得最大利润，则最高售价应为：1430×1.2848 = 18372.64万元（将项目的允许扣除总额设为A，并将总销售额房价为X，相应的营业税和附加税为：5％X（1 + 7％+ 3％）= 5.5％X，在免税阈值X = 1.2（A + 5.5％X）时，解决方案X = 1.2848A）利润为306.2万元（1837.264 -1430 -1837.264×5.5％）。当价格设定在180-18372.6万元之间时，利润将逐渐增加，但少于306.2万元。其次，如果公司要适当地提高售价，则提价后的价格必须至少为13888.30万元（1430×0.0971）（设置提价Y的单位）。超过临界点，它必须满足Y> 30％×（X + Y-A-5.5％X-5.5％Y）+ 5.5％Y，其中X是增值率为20％时的售价，并且Y> 0.0971A可以求解。也就是说，总房价至少要达到197611.70万元，涨价会增加总收入，否则涨价只会导致总收入减少。因此，当同一行业的房屋价格在1800万元至1900万元之间时，公司应选择销售价格18372.64万元，以降低自身房屋价格，增强竞争力，为企业带来更大的利润。公司。当然，如果公司能够以高于19761.1万元的价格出售该商品房，利润将进一步增加。
以上案例进一步说明，在出售普通标准房屋的问题上，企业可以充分采用合理的定价方法来维持其较高的竞争力并实现盈利，但不能一味提及。价格，有时高价格带来的利润会低于低价格带来的利润。例如，在上述税收筹划案例中，1830万元的销售价格可以获利299.3万元（1830-1430-1830×5.5％），而1840万元的销售价格只能获利216.1万元（1840-1430-1840×5.5％）×（1-30％），尽管售价增加了100,000元，但利润减少了83.19万元。
3。规划方法中是否合并了不同升值率的房地产。由于土地增值税适用于四个累进税率，因此最低税率是30％，最高税率是60％。房地产的税负将降低，同时低增值率的房地产的适用税率可能会增加，而这部分房地产的税负将会增加。因此，纳税人需要分别计量相应的税额，分别核算和合并核算，再选择税负较低的核算方法，以达到节税的目的。
例如，某房地产开发公司在同一土地上同时开发A和B两座商品房，则出售A物业的收入为300万元，可抵扣额为200万元。 ; B物业的销售是收入400万元，允许扣除100万元。首先，当单独核算时：房地产增值率=（300-200）/ 200×100％= 50％，适用税率为30％；应缴土地增值税为（300-200）×30％= 30（万元）; B房地产增值率=（400-100）/ 100×100％= 300％，适用税率为60％;应交土地增值税为（400-100）×60％-100×35％=145（万元）;上缴土地增值税175万元。二，合并核算：两栋建筑物的总收入为：300 + 400 = 700（万元）；扣除金额：200 + 100 = 300（万元）;增值率：（700-300）/ 300×100％= 133.3％，适用税率为50％；应交土地增值税为：（700-300）×50％-300×15％= 155（万元）。从比较中可以看出，合并会计对公司有利。从上面的例子可以看出，由于两种房地产的增值率相差很大，只要房地产开发公司安排将两种房地产共同开发销售，收益和扣除项目就可以了。两种类型的房地产中的一种被合并在一起，税款也一起申报。您可以达到少缴税款的目的。
（3）使用扣除额进行税收筹划
1。利息成本计划方法。房地产公司一般在发展业务中需要大量借款，利息支出是不可避免的，不同的利息支出扣除方式将对企业的土地增值税产生较大影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出在两种情况下扣除。首先，如果可以根据转让的房地产项目进行分配并提供金融机构认证，则可以扣除，但最高金额不得超过银行同期的利率计算得出的金额；其他房地产开发支出（房地产开发支出＝扣除的利息+（取得土地使用权支付金额＋房地产开发成本）×扣除率（5％以内），扣除额为取得土地使用权和房地产开发成本支付的金额的5％以内。其次，在无法根据房地产项目的转让来计算利息费用的分摊或无法提供金融机构证明的情况下，必须将利息费用计入房地产开发费用（房地产开发费用=（已付金额）。获得土地使用权+房地产开发成本）×扣除率（在10％以内）），以及扣除额。以上两种计算扣除额的具体比例，由省人民政府规定。此规定为纳税人规划提供了机会。房地产公司进行房地产开发时，第一种情况的利息支出大于第二种情况的利息支出，应当正确分担利息支出，并提供金融机构证明；如果前者少于后者，则企业可能不会房地产开发项目的转让会计算利息支出的份额，或者不提供金融机构认证，这可能会增加扣除的项目数量并降低土地增值税的计税依据。例如，一家房地产公司开发了一批商品房，支付了地价600万元，开发费用1000万元。假定利息是根据房地产开发项目分配的，并且可以提供金融机构的证明，则应扣除利息100万元。计划扣除利息？如果要扣除的利息支出是70万元，应该如何计划？假定地方政府规定的两种扣除额分别为5％和10％。计划过程如下：首先，进行计算。（获得土地使用权的费用+房地产开发费用）×（10％-5％）=（600 + 1000）×5％= 80（万元）接下来，判断。当可抵扣利息支出为人民币100万元时，公司应严格按照房地产开发项目分配利息，并提供金融机构认证，可以抵扣一百万元，否则只能抵扣80万元；何时允许扣除当利息支出为70万元时，应选择第二种扣除方式，即不按照房地产开发项目分配利息，或者不向税务机关提供有关金融机构的证明，可以扣除10万元的利息费用。但是，应该注意的是，税法中允许扣除的利息费用应严格按照《企业会计准则-借款费用》计算，不计入非扣除额。
2。完全扣除允许使用扣除项目计划方法。为了抑制房地产投机活动，《土地增值税实施细则》规定，从事房地产开发的企业可以将项目金额扣除“总额”的20％。享受此费用减免。因此，当非房地产开发企业想要进入房地产行业时，应考虑成立一个独立从事房地产开发和交易的新关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受上述额外扣除，以实现土地增值税的节税计划，而且在未来的纳税年度，可以利用公司协会实现其他税收筹划。
4.进一步加强房地产企业土地增值税规划的策略
（1）加快改善房地产企业土地增值税的征收和管理
1。有必要进一步完善房地产税收制度，科学确定税收种类，合理确定土地和房地产业的税收负担。将“多税种调整”更改为“主税种调整”，完全解决了税种交叉和重复的问题。同时，有必要简化土地增值税的清收办法，充分发挥土地增值税的特殊调整功能。
2。有必要完善房地产评估机构，完善房地产评估程序，及时向税务机关提供真实可靠的评估资料。税务部门要加大房地产行业税收来源管理和征收管理的力度，完善委托征收管理办法，实行土地增值税预征收管理措施，合理征收管理秩序。
（2）加强土地增值税清算工作
1。各地要加强房地产税的综合管理，加强政府有关部门在土地增值税的征管方面的合作。
2。尽快建立一套简单易行的土地增值税清算实施方法，统一房地产土地增值税清算口径，明确清算时间和方法。
（3）房地产企业应树立正确的税收筹划概念
1。应遵守法律原则。在不违反国家各项法律法规的前提下，根据房地产企业自身的实际情况进行规划。
2。应注意战略规划。房地产公司的税收筹划过程对于公司管理层的决策过程更为重要。企业在制定决策时应注意规范性和战略性计划。他们绝不能简单地追求节税收入的增加并导致开发或运营成本的上升。因此，在税收筹划中，管理和财务部门不仅要注意财务和税收事项，而且要注意企业运作和战略管理的各个方面。