中国房地产税收筹划网络是中国唯一一家专注于房地产行业并且仅研究税收筹划和财务咨询的专业组织。十年的专注，博大精深，中国房地产金融与税收问题解决专家！主要研究方向：税收筹划，财务咨询，税前清单和税收包装，体育教育，内部培训等。土地增值税给房地产公司带来沉重负担，智慧资源“中国房地产税收筹划网络”将为您进行税收筹划。
经过多年的研究，我们总结并完善了一种新的系统的财务和税收管理模型，包括公司战略制定，业务模型调整，最后到帐户处理。
房地产开发企业税收筹划的最大空间是土地增值税。如果计划做得好，可以节省大量税款。因为涉及的问题太多，所以我只谈一个相对简单的案例：房地产企业开发普通住宅。如果扣除范围内的增值额小于20％，则免征土地增值税。当房屋的销售价格高于20％的增值部分时，可以降低价格出售，并可以获得更大的利润。例如，某房地产开发企业开发普通住宅，土地和房地产开发的总成本为每平方米2000元，最初确定的销售价格为每平方米3400元。条件。但是，经过核算，企业会计建议销售价格降至3340元，仅此一项计划就为企业带来了每平方米的利润。计算方法如下：每平方米可抵扣额= 2000 +（2000X30％）（包括附加抵扣额20，开发间接抵扣额10）= 2600如果以3400元出售，营业税，城市建设税，教育附加费= 3400X5。5％= 187元增值额= 3400-2600-187 = 613元，超过2787的20％，应按增值部分的30％缴纳土地增值税：土地增值税应付款= 613X30％= 183.9如果3340元，则增值额少于扣除额的20％，免征土地增值税。每平方米的利润可以增加183.9-60 + 127.23.3（由于降价，减少了营业税和附加费）= 127.2元。
如何规避税收风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的税收成本，增加企业的经营利润，使企业的利润最大化，对于房地产开发企业具有重要的现实意义。 。近年来，为了控制房地产价格高企和投资过热，国家相继出台了宏观调控政策。首先，央行宣布加息，然后出台《国家六条规定》。一系列宏观调控政策和配套细则（如108号文件）的出现使房地产开发企业的税收筹划更具战略意义。本文仅分析房地产开发企业的税收筹划技术和税收筹划方法。
1.房地产开发企业税收筹划技术
房地产开发公司从事广泛的业务和复杂的业务活动。因此，所使用的计划技术也多种多样。根据其特征和业务运营，针对它们采用的税收筹划技术可以总结如下。
（1）避免进行平台规划
土地增值税适用四级超额累进税率，税率有一个明确的跳跃点。因此，可以规避平台计划的规则以计划和节省税款。关键操作是控制增长率，这可以通过调整价格和扣除额来实现。
（2）投资转换技术
除了传统的房地产开发和销售业务模式之外，房地产开发企业还可以采用各种业务模式，例如租赁和投资合资企业。改造技术对房地产开发企业的影响非常明显。
（3）税基计划技术
房地产开发公司拥有大量资金，需要不断筹集资金以维持其开发能力。资本计划中的税收筹划着重于如何减少税基。银行贷款融资和债券发行融资都是融资方式，可以利用利息的税收减免效应来减轻税收负担。股票的发行属于股票基金模式，只能根据税后利润进行分配，不能有效地降低税基。
（4）实施技术
主要业务收入计划，其切入点是使用实现技术，合理控制和确认收入的实现，减轻税收负担。对于房地产公司，税收政策对其收入非常严格，还应根据预期利润率和预付企业所得税调整预售收入以增加应税收入。房地产销售定金和预收款已包括在总收入中，以支付营业税。
2.房地产开发企业的税收筹划方法
（1）使用关键点进行税收筹划
税收起征点计划方法是指纳税人在业务中达到税收起征点，通过增加或减少收入或支出来避免沉重的税负。目前，在房地产开发中最常用的方法是规划土地增值税。税法规定，纳税人修建普通标准房屋出售，增值税额不超过扣除项目的20％的，免征土地增值税。如果增加值超过扣除项目的20％，则应按规定对全部增加值征税。这里的“增加值20％”就是我们通常所说的“切入点”。根据关键时刻的税收负担效应，可以进行税收筹划。如果房地产开发公司建造的普通标准房屋的销售增值率达到20％的临界点，那就是通过适当控制销售价格。销售收入下降了，而自付额的数量保持不变，增值率自然会下降。当然，这将带来另一个结果，即减少收入。不管这个行动是否可取，我们必须比较减少的收入和税收支出的数额以降低增值率。二是增加免赔额。例如，增加房地产开发成本，房地产开发成本等，以进一步提高商品房的质量。但是，在增加房地产开发成本时，应注意税法规定的比例限制，开发成本的扣除比例应不超过获得土地使用权和不动产支付金额的10％。房地产开发成本。
海洋房地产开发有限公司建成普通标准房屋，实现销售收入693万元。公司以土地价款100万元建设普通标准住宅，并投入房地产开发费300万元，用于建设该建筑物（包括：土地购置及拆迁补偿费40万元，建设前费用）。 40万元，建筑安装项目成本100万元，基础设施成本，开发间接成本40万元），房地产开发成本40万元，与房地产转让有关的税费55万元。根据税法规定，除上述费用外，房地产企业的可抵扣费用可以另扣减（100 + 300）×20％= 80万元。因此，房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100 + 300 + 40 + 80 + 55）= 20.5％。根据税法，土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30％= 35.4万元，应按30％的税率缴纳。企业的税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4 = 826,000元。如果企业进行税收筹划并将这批房屋的销售价格降低至690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100 + 300 + 40 + 80 +55）= 20％。根据税法规定，企业不必缴纳土地增值税。企业的税后利润为690-100-300-40-80-55 = 1.15亿元。税收筹划后，企业将减少税收负担115-82.6 = 32.4万元。
同样，房地产企业也可以通过增加扣除额，将土地增值税的临界点用于税收筹划。如果黄河房地产开发公司开发一套标价为人民币1000万元的普通标准房屋，按照税法，可抵扣工程金额为810万元。增值额为190万元，增值率为200/800 = 23.4％。房地产公司需缴纳土地增值税190×30％= 57万元，营业税1000×5％= 50万元，城市维护建设税及教育费加50×（7％+ 3％）= 50,000元。无论企业所得税如何，房地产公司的利润为1000-810-57-50-5 = 780,000元。如果房地产公司进行税收筹划并简单地翻新房屋，则成本将为105万元，房屋价格将增至1100万元。根据税法，可抵扣项目增加至915万元，增值额为185万元，增值率为185/915 = 20％，且无需缴纳土地增值税。房地产公司需要缴纳的营业税为1100×5％= 55万元，城市维护建设税和教育附加费为55×（7％+ 3％）= 55,000元。同样，不考虑公司所得税，房地产公司的利润为1100-915-55-5.5 = 12.45万元。税收筹划使企业的税收负担减少了12.45-78 = 465,000元。由于土地增值税是房地产开发的主要成本之一，当普通标准住宅的增值税增幅不超过20％时，可以免征土地增值税，因此企业可以增加扣除额。房地产增加值不超过20％享受免税。
（2）使用不同的投资方式进行税收筹划
房地产开发公司对投资房地产有两种不同的投资方式：一种是通过租金获得租金；另一种是通过租金获得租金。另一种是房地产投资，以合资方式分享利润。这两种投资方式所涉及的税收类型和税收负担是不同的，并且存在很大的税收筹划空间。
海洋房地产开发公司在菏泽市繁华的地区拥有免费房地产。该物业的原始价值为1000万元，实际使用面积为300平方米，准备在2008年1月进行投资。如果出租，则预计年租金为200万元。如果用于合资企业，则预期合资企业的年利润。大洋地产的份额为500万元。因此，让我们分析一下哪种方法可以为企业节省更多税款，
假设该物业的原始值为P，则所使用的物业的面积为L平方米，如果租用，则合资企业可获得的年租金收入R1，则该合资企业的年份额合资企业的利润预计为R2租金和合资企业的税负分别为T1和T2。
1.租金要负担的税款
营业税：房地产租赁属于服务业，应按租金收入的5％征税，应为5％×R1；房地产税：房地产税应根据房地产的租金收入计算并缴纳，税率为12％，则房地产税为12％×R1;城镇建设税：假设大海房地产开发公司位于市区，城市建设税率为7％，按其缴纳的营业税计算，城市建设税负担为5％×R1×7％ = 0.35％R1;教育手续费附加费：3％×5％×R1 = 0.15％R1;印花税：根据《中华民国印花税暂行条例》第三条的规定，企业在签订合同时必须缴纳印花税：“按租赁金额的千分之二适用“因此，印花税的税率是R1的0.1％；所得税：营业税，城市建设税，教育附加费可以在税前扣除，然后企业租金收入应缴的所得税为25％×（R1-5％R1 -0.35％1-0.15％R1）= 23.62％R1。
总税负T1 =营业税+物业税+城市建设税+教育附加费+印花税+所得税= 5％R1 + 12％R1 + 0.35％R1 + 0.15％R1 + 0.1％R1 + 23.62％ R1 = 41.22％R1，即在出租方法下，公司的总体税负T1 = 41.22％R1。
2.合营企业承担的税负
房地产税：根据税法，房地产税是根据房地产的原始价值减去剩余价值的10％-30％计算的，税率为1.2％。假设减免率为30％，则房地产税负担= 1.2％×（1-30％）P。土地使用税（此税按固定金额征收，各地标准不同。以菏泽市为例，城市单位税额为0.68元/平方米），则土地使用税负担为0.68 ×L = 0.68L;所得税：合资所得税须缴纳所得税，所得税负担= R2×25％= 25％R2。
总体税负T2 =财产税+土地使用税+所得税= 1.2％×（1-30％）P + 0.68L + 25％R2 = 0.0084P + 0.68L + 25％R2
寻求税收平衡。由于租金的收入是相对固定的，可以在出租前进行协商，而且由于许多影响因素，合资企业的收入更加不确定，因此可以使用租金来预测合资企业的收入。当税收负担相等时，即
41.22％R1 = 0.0084P + 0.68L + 25％R2，则R2 =（41.22R1-0.84P-68L）/ 25
投资房地产时，可以使用上述函数公式进行计算。基本结论如下：如果预期合资企业收入R2>（41.22×租金收入-0.84×财产的原始价值+ 68×实际使用面积）/ 25，此财产的税负低于租赁方法的税负。从税收的角度来看，应考虑采用合资方式。如果预期合资企业收入R2 <（41.22×租金收入-0.84×财产的原始价值+ 68×实际使用面积）/ 25因此，该物业的税收负担比合资企业减轻。在此示例中，由于大海房地产开发公司的股份为500万元，且500 <（41.22％×200-0.84×1000 + 68×300）/25=785.70，因此租赁方法可以节省税款。此时，总体税收负担T1 = 41.22％R1 = 41.22％×200 = 82.44（万元），合资企业的总体税收负担T2 = 0.0084P + 0.68L + 25％R2 = 0.0084×1000 + 0.68×300+ 25％×500 = 337.40（万元）。不难看出，通过采用租赁方式，该公司可以比合资方式节省254.96元（337.4-82.44）元的税款。
（3）使用不同的融资方式进行税收筹划
房地产开发公司对资金的需求很大。如何更好地筹集资金对公司的运营至关重要。从税收的角度来看，企业在不同融资方式下所承担的税收负担是不同的。
假设2008年1月，海海房地产开发公司需要1000万元的资金来开发新项目。由于公司采用不同的融资方式，因此公司的税收负担也将有所不同。
如果企业选择银行贷款融资方式，则年利率为8％，每年需要支付利息80万元。根据税法，利息费用可以在税前扣除，因此银行贷款融资可用于为公司融资。利润影响为80万元，可节省公司税80×25％= 20万元；如果大海房地产开发有限公司获准发行债券融资，可以公开发行公司债券，也可以仅限于内部员工的发行。。税法规定，税前不能扣除资本股利，可以将债券利息作为税前支出支付。如果债券的年利率为10％，则债券融资对公司利润的影响为100万元，也就是说，通过发行债券融资可以节省企业税2500万元（100×25％）。采用以上两种融资方式可以达到节税的目的，但影响程度不同。但是，如果公司通过发行股票筹集资金，则由于发行的股票是股票基金，因此只能根据税后利润进行分配。税基无法有效降低。
（4）使用不同的付款方式进行税收筹划
房地产开发公司在转让房地产的合法所有权后确认销售收入，但在实践中，它们应采用审慎原则并客观地评估收入的实现。倘估计价格无法收回，则无法确认为收入；部分价格已收回只有收回的部分才确认为收入。
由于房地产单位的价值高，购买者很难一次拿出大笔钱购买房地产。房地产开发公司通常使用分期付款方式进行销售。这样，企业无法基于总销售价格确认收入，并且无法响应税收节省而相互转移成本。
海洋房地产开发有限公司签署了一项分期付款的房地产销售合同。合同中商品房总价为800万元。转让时，如果此时确认收入，则应交营业税额为800×5％= 40（万元）。如果收入分期确认，则首次应纳营业税为800×40％×5％= 16（万元）。以后三次营业税为800×20％×5％= 8（万元），合计16 + 3×8 = 40（万元）。虽然两种缴纳营业税的方法都是40万元，但是使用多重确认收入可以延迟缴纳税款的时间。
值得注意的是，国税发[2009] 31号文件《国家税务总局关于房地产开发企业征收企业所得税的问题》明确了五种特殊情况下确认收入的标准。对于产品，应根据销售合同或协议约定的付款日期确认收入的实现。如果付款人提前付款，则应根据实际付款日期确认收入的实现。房地产开发企业采用预售方式销售开发产品的，本期取得的预售收入应当按照规定的利润率（经济适用住房项目必须符合建设部的规定；国家发展和改革委员会，国土资源部和中国人民银行。《经济适用住房管理办法》（江府[2004] 77号）和其他有关规定的通知规定，预售收入的应税毛利率应不少于3％。开发企业对经济适用住房项目的预售申报初次收入时，必须随附有关部门的批准文件和其他有关证明材料。不符合规定或未附上有关部门的批准文件及其他有关证明材料的，按照经济适用住房销售规定计算并付款。公司所得税。非经济适用住房开发项目的估计应税毛利率是根据以下规定确定的：1.如果开发项目位于人民政府所在省，自治区的市区或郊区，直辖市或有单独计划的城市，不得少于15％。开发项目位于地级市和郊区及地级市的，不得少于10％。 3。开发项目位于其他区域的，不少于5％。 （四）属于经济适用房，限价房，危改房的，不少于3％。所得金额统一缴纳企业所得税，开发产品完成后将进行结算调整。