房地产开发企业税收筹划的最大空间是土地增值税。如果计划做得好，可以节省大量税款。因为涉及的问题太多，所以我只谈一个相对简单的案例：房地产企业开发普通住宅。如果扣除范围内的增值额小于20％，则免征土地增值税。当房屋的销售价格高于20％的增值部分时，可以降低价格出售，并可以获得更大的利润。例如，某房地产开发企业开发普通住宅，土地和房地产开发的总成本为每平方米2000元，最初确定的销售价格为每平方米3400元。条件。但是，经过核算，企业会计建议销售价格降至3340元，仅此一项计划就为企业带来了每平方米的利润。计算方法如下：每平方米可抵扣额= 2000 +（2000X30％）（包括附加抵扣额20，开发间接抵扣额10）= 2600如果以3400元出售，营业税，城市建设税，教育附加费= 3400X5。5％= 187元增值额= 3400-2600-187 = 613元，超过2787的20％，应按增值部分的30％缴纳土地增值税：土地增值税应付款= 613X30％= 183.9如果3340元，则增值额少于扣除额的20％，免征土地增值税。每平方米的利润可以增加183.9-60 + 127.23.3（由于降价，减少了营业税和附加费）= 127.2元。
方生声学企业的税收筹划是一项全面，综合的财务管理活动，因此，在房地产项目设立阶段进行的税收筹划最为重要。
1选择合适的构建方法
大多数房地产经营公司倾向于自行建造和出售房地产。这种计划方式的空间较小。如果使用代理构建或联合构建，则您有更多的规划空间。
（1）代理房地产经纪人。这种方法是指房地产开发公司代表客户进行房地产开发并向客户收取建筑收入的行为。就房地产开发公司而言，尽管获得了一定的收入，但从未发生过任何房地产所有权转让。他们的收入属于劳动报酬，这是营业税的范围，而不是土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以使用这种方法来减轻税收负担，但前提是可以在开发之初就确定最终用户并进行有针对性的开发，从而避免为销售支付土地增值税开发之后。
（2）合作建立方法。根据《关于营业税问题解答的通知（一）》，“合作房屋”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方共同合作建房的行为。建设完成后，将按比例分配房屋自用，并暂时免征土地增值税；转让后，将按规定征收土地增值税。此外，土地被用作建造房屋的股份，无形资产和房地产投资被用作股份。参与接受投资者的利润分配，共同承担投资风险的，不征收营业税；股权转让不征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。
2多种房地产的开发
房地产公司同时开发多个房地产时，可以单独会计或合并会计。两种方式缴纳的税款不同，为企业选择会计方式提供了税收筹划空间。一般而言，合并会计的税收利益较大，但在某些情况下，单独会计会更有利。具体计算方法：企业需要根据具体情况进行分析比较。
示例1长春的一家房地产公司同时开发了两个位于市区的房地产。第一个房地产以1000万元的价格出售，根据税法扣除的费用为400万元；第二个房地产以1500万元的价格出售元，根据税法扣除额为1000万元。如果公司选择单独核算，则第一个房地产的增值率为600÷400 = 150％，则应缴纳土地税600 x 50％-400×15％= 240（万元），营业税及其额外的1000×5.5％=55万元;第二个房地产增值率为500÷1000 = 50％，应交土地增值税为500 x 30％= 150（万元）；营业税及其附加税率1500×5.5％= 83.55（万元）房地产公司的利润（不计其他税）为1000 + 1500-400-1000-240-55-150-83.55 = 57145万元。如果合并核算，两个房地产的销售价格为2500万元，按照税法，可抵扣费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400 = 78.5％。缴纳土地增值税1100×40％-1400×5％= 370万元，营业税及其附加税额2500×5.5％= 137.5万元。不计其他税费，该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5 = 829.25万元。税收筹划减轻了税收负担892.5-571.45 = 32105万元。
阅读以下税收政策后，可能会对您有所帮助。
1.营业税
（1）《国家税务总局关于印发分配问题的通知》《营业税问题解答（一）》（国税函发〔1995〕156号）。
17.问：合作住房建设应如何征收营业税？
答案：合作房屋建设是指一方（以下称A方）提供土地使用权，而另一方（以下称B方）提供合作建造房屋的资金。建造房屋通常有两种合作方式：
第一种方法纯粹是“以物换物”，也就是说，两方彼此交换了各自的土地使用权和房屋所有权。还有两种特定的交换方法：
（1）土地使用权和房屋所有权被交换，并且双方都获得了房屋部分所有权。在这种合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价交换部分房屋的所有权，发生了土地使用权转让行为；乙方已以转让部分房屋所有权的代价支付了部分土地的使用权，并且发生了出售房地产的行为。因此，合作建筑的双方都有应纳税的营业税行为。甲方应在“转让无形资产”税目中的“土地使用权转让”分目下征税；乙方应按“销售不活跃”的税目征税。由于双方均未进行货币结算，因此应遵守第十条实施规则第五条的规定分别核实了双方的营业额。如果合作建造房屋的双方（或任何一方）出售共享房屋，则发生不动产出售，其销售收入应缴纳“不动产出售”税项。征收营业税。
（2）以房屋所有权为代价，但要以出租土地使用权为代价。例如，甲方将土地使用权租赁给乙方数年。乙方投资建设土地并使用。租约到期后，乙方将土地使用权和已建成的建筑物退还给甲方。在此业务流程中，乙方以建筑物的成本交换了数年的土地使用权，而甲方则将建筑物的使用权租赁为建筑物。甲方出租土地使用权，对“服务业租赁业”征收营业税；乙方对“销售房地产”税项征收营业税。双方分别征税当时，其营业额还根据《暂行税条例实施细则》第15条的规定进行了验证。
注意：原始实施规则第15条
第15条如果纳税人在无正当理由的情况下以低得多的价格提供应税服务，转让无形资产或出售不动产，主管税务机关有权按以下顺序核实其营业额：
（1）核查是基于纳税人在当月提供的同类应税服务或出售的类似房地产的平均价格。
（2）核查是基于纳税人或最近出售的类似房地产提供的同类应税服务的平均价格。
（3）应根据以下公式批准应税价格：
的应税价格=运营成本或工程成本×（1 +成本边际）÷（1-营业税率）
上式中的成本利润率应由省，自治区或直辖市人民政府的税务机关决定。
第二种方法是，甲方使用土地使用权，乙方与货币基金共享股份，成立合资企业，并合作建房。对于这种形式的合作建筑，取决于具体情况来确定如何征税。
（1）房屋建成后，如果双方采用风险分担和利润分担的分配方法，则按照营业税，投资有形资产入股，参与公司的利润分配。投资者，共同承担投资风险，不征收营业税。“甲向合资企业提供的土地使用权的规定被视为投资份额，不对其征收营业税；仅对合资企业出售房屋的收入征税。房地产；双方分享的利润无需缴纳营业税。。
（2）房屋建成后，如果甲方按照一定比例的销售收入参加分配或提取固定利润，则不属于无营业税的投资税收行为，属于参加甲方土地使用权转让给合营企业的，应当对甲方取得的固定利润或与无形资产转让成比例的销售收入征税；合营企业应当按照全部房屋的销售收入出售。营业税是针对“房地产”税项征收的。
（3）如果双方在房屋建成后分配一定比例的房屋，则这种操作并不构成无形资产投资，即营业税，并共同承担以下风险：不征收营业税。因此，首先甲方转让给合资企业的土地，按照“无形资产转让”征税，其营业额按照《实施细则》第十五条的规定核实。因此，将合资公司的房屋分配给甲，乙方后，如果分开出售，然后对“房地产销售”征税。
（2）国税函〔2004〕241号《国家税务总局关于合作建筑物营业税的批复》。
广东省地方税务局：
贵局的“关于广州济南房地产开发有限公司“合作大楼”征收营业税的税收政策问题的信息” （粤地水发〔2003〕357号）。《国家税务总局印发〈营业税问题解答（第一部分）》第十七条“当事人提供土地使用权”的具体规定（国税函发〔1995〕156号，以下简称至156号文件）含义很清楚，如下所示：
（1）房地产开发公司将开发产品用于员工福利，激励措施，外国投资，分配给股东或投资者，债务补偿，将其他单位和个人的非货币资产交换等。视为房地产销售，其收入按以下方法和顺序确认：
1.由企业在同一地区和同一年出售的类似房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当年类似房地产的当地市场价格或评估价值确定。
3.企业所得税
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定：
第三十一条企业通过非货币交易取得土地使用权的，其成本应当按照下列规定确定：
（1）为交换开发产品而在企业中投资土地使用权的企业和单位，应按照以下规定处理：
1。交换后的开发产品用于土地开发建设的，投资企业在接受土地使用权时不确认其成本。首次分离开发产品时，开发产品（包括第一个发行版）并在以后分开）计算市场公允价值以及在土地使用权转让期间应支付的相关税费，以确认土地使用权的成本。如果涉及溢价，则土地使用权的购置成本也应添加到应付或扣除的溢价中。
2。交换开发的产品是为其他土地开发或者建设的，则投资接受企业根据开发产品市场的公允价值和土地使用权出让时应缴纳的相关税费，计算确认土地使用权。交易发生权利成本。如果涉及溢价，则土地使用权的购置成本也应添加到应付或扣除的溢价中。
（2）如果企业或单位以股权形式投资土地使用权，则接受投资的企业在进行投资交易时，应当遵循土地使用权的市场公允价值和土地出让程序。使用权计算中应缴纳的有关税费，应当确认土地使用权的取得成本。如果涉及溢价，则土地使用权的购置成本也应添加到应付或扣除的溢价中。
第十四条本解释所称房地产合作开发合同，是指当事各方签订的以土地使用权，资金等作为联合投资，分享利润和分担合作风险的协议。房地产开发。。
第二十四条根据合作开发房地产合同规定土地使用权的当事人，不得承担业务风险，仅收取固定收益，应视为土地使用权转让合同。
第25条提供资金的合作开发房地产合同的参与方不得承担业务风险，而只能分配固定数量的房屋，这应视为房屋销售合同。
第二十六条提供资金的合作开发房地产合同涉及的各方，不得承担业务风险，而只能收取固定数量的货币，该货币应视为贷款合同。
第二十七条根据合作开发房地产合同提供资金的当事人，不承担经营风险，仅以租赁或其他形式使用房屋，应当视为房屋租赁合同。