企业A是位于市区的房地产开发公司。因资金不足，欠B建设公司100万元建设资金。后来，双方达成协议，以一套商品房偿还债务。A公司用于偿还债务的房地产账面成本为80万元，市场价格为120万元。
“用住房偿还债务”是指企业用完工的房地产还清债务，例如购买和建设资金。房地产开发公司通常没有钱偿还并用自己的房子还清欠款，这很普遍。根据税法规定，用于清偿债务的房屋应视为销售，因为房屋所有权已发生变化。由于作为一项业务本身的销售在会计方面并不等同于一般的销售会计，并且债务双方均应按照税法缴纳税款，因此，对于“用房屋偿还债务”，纳税人应注意主张，债务人之间会计和税务处理上的差异。
房地产公司的“债务清算”业务（作为销售会计）
房地产开发企业“用房子还清债务”的行为是债务重组。根据《企业会计准则第十二号-债务重组的会计准则》及其适用准则，债务以非现金资产清偿的，债务人应当确认重组债务的账面价值与公允价值之间的差额。转移的非流动资产债务重组收益计入当期损益作为营业外收入。已转让非现金资产的公允价值与其账面价值之间的差额，视为已转让资产的损益，计入当期损益。债务人使用非现金资产清偿债务的，应当视同销售，并按照《企业会计准则第14号—收益》的规定，以公允价值确认收益。费用应结转。可以看出，房地产开发企业使用其开发产品偿还债务的，在协议生效或商品房所有权转让时确认收入的实现。销售收入将根据商品房的公允价值确认，120万元记入“主营业务收入”帐户，商品房公允价值与冲抵的账面价值之间的差额予以确认。作为债务重组收益，并从“营业外收入-“债务重组收益”账户20万元；同时结转商品房费用，借记“主营业务费用”科目80万元，贷记“开发产品”科目80万元。
债务人应付税款
营业税和附加费。《国家税务总局关于住房债务营业税征收问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定，无论单位与个人之间如何协商，单位或个人均可使用住房偿还有关债务。 （或多方），法院仍裁定房屋所有权已转让，原始房主也获得了经济利益（债务减少）。因此，单位或个人使用房屋或其他不动产偿还有关债务的行为，应当以“买卖“不动产”税项需缴纳营业税。《营业税暂行条例》及其详细的执行条例将营业额的应税营业额视为纳税人的应税劳务，无形资产的转让或不动产的销售，以全价计入价款，并计入其他价款。派对。当纳税人无正当理由提供应税服务，转让无形资产或以低得多的价格出售不动产时，主管税务机关有权按照以下顺序核实其营业额：1.纳税人在纳税中提供的类似应税服务。当月或核实已售类似房地产的平均价格； （二）根据纳税人最近一期出售的同类应税劳务或类似房地产的平均价格； 3.确认纳税价值=运营或工程成本×（1 +成本利润）税率）÷（1-营业税率）。即房地产开发公司应缴纳营业税120×5％= 6（万元），城市维护建设税应缴纳6×7％= 0.42（万元），应缴纳教育费6×3％= 0.18（万元）。
土地增值税。《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理条例〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第一项规定，房地产开发企业应当使用为员工福利，奖励和外国投资而开发的产品分配给股东或投资者，清算债务，交换其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，视为房地产销售，其收入按照以下方法和顺序确认：1.根据同一地区的公司2.确定当年出售的类似房地产的平均价格。2.由主管税务机关参照当年当地房地产的市场价格或评估价值确定。
公司所得税。《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业交换非货币性资产，并使用商品，财产或劳务进行捐赠，偿还债务，赞助，募集资金，广告，标本，职工福利或者利润分配等，除国务院财政，税务主管部门另有规定外，应视为商品买卖，财产转让或提供劳务。《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业应当将开发产品用于捐赠，赞助，职工福利，激励措施，外国投资和分配给股东或投资者，债务清算，其他企业，事业单位和个人的非货币性资产的交换应视为销售，开发产品的所有权或使用该产品的权利时应确认收入（或利润）已转让，或获得了实际的权益实施。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）由公司近期或当月同类开发产品的销售价格确定； （二）主管税务机关参照当地同类产品的公允市场价值确定的；）根据开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。
印花税。根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006] 162号），根据产权转让文件，对商品房销售合同征收印花税。 。即，房地产开发公司应缴纳的印花税为120×0.05％= 0.06（万元）。
债权人应付的税款
印花税。基准与印花税项目相同，适用于合同双方的税率相同。即，建设公司B应缴纳的印花税为120×0.05％= 0.06（万元）。
契税。根据《契据税暂行条例》第一条的规定，在中华人民共和国境内转让土地和房屋所有权作为契据纳税人的纳税人，应当按照本条例的规定缴纳契税。建筑公司B通过债务清算的方式取得房屋的是持票人，应为契税的纳税人。也就是说，建筑公司B应按120×5％= 6（万元）缴纳契税。
房地产税，城市土地使用税。《国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：（一）新建商品房的购买应按实际价房屋交付后一个月起征收遗产税。和城市土地使用税； （二）购置现有房屋，自房地产权属登记机关出具房屋所有权证之月起，征收房地产税和城市土地使用税；）租赁和租赁房地产，自房地产租赁或租赁后的第二个月起征收房地产税和城市土地使用税。《财政部和国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税有关政策的通知》（财税[2006] 186号）规定，土地使用权是通过出让或者转让取得的，受让人应予支付城市土地使用税从合同约定出让土地之月起支付；合同未约定土地出让时间的，受让方应当自合同签订之月起缴纳城市土地使用税。可以看出，建设公司B应当自取得债务清算房之月起宣告缴纳房地产税，并自交割土地之日起次月起缴纳城市土地使用税。债务清算合同。城市土地使用税将从下个月开始支付。
此外，值得注意的是，如果建筑公司B转售应收债务的房地产，它还将根据该税额计算营业税，土地增值税，印花税和企业所得税法。
二手房交易涉及的税费
住宅：营业税，个人所得税，契税
非住宅：营业税，个人所得税，契税，土地增值税和印花税
《财政部和国家税务总局关于调整房地产交易税收政策的通知》（财税[2008] 137号）规定：临时免征个人买卖房屋的印花税。 ;临时豁免个人出售住房的土地出售增值税。
节税
I.选择住房超过2年
根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税[2015] 39号）：购买普通住房2年以上（含2年）的个人免征销售税。营业税；个人意愿购买超过2年（含2年）的非普通房屋的销售，应根据销售收入减去房屋购买价格之间的差额征收营业税；购买少于2年的房屋的销售将征收全额销售税。
从上面了解到，购买2年以上普通住房的营业税减免最大。但是，营业税减免需要掌握两个标准。首先是购房的时间标准。根据国税发[2005] 172号的规定：个人购房纳税申报时，同时发给房屋产权证和契税证明，两者上注明的时间不一致。时间;个人出售以非购买形式获得的住房（如赠与，继承和离婚）的行为取决于赠与，继承和离婚财产分割前的购买时间；根据国家住房改革政策购买的共享住房购买的时间应基于“先到先得”的原则，以购买合同的生效日期，房屋付款收据的签发日期或房屋产权证书上注明的时间为基础。第二个是普通住宅和非普通住宅的区别标准。根据《关于做好稳定房价的通知》（国办发〔2005〕26号）第五条，享受优惠政策的住房原则上也应满足以下条件：容积率住宅区的比例高于1.0；单个单元的建筑面积小于120平方米，实际交易价格小于相同土地上房屋平均交易价格的1.2倍。各省，自治区，直辖市根据实际情况，制定本地区普通住房享受优惠政策的具体标准。允许使用适当的浮动地板面积和价格标准，但向上浮动比例不得超过上述标准的20％。尽管普通房屋的识别标准因地而异，但大多数建筑面积不超过144平方米的房屋被视为普通房屋。。
土地政策-国土资发〔2015〕37号《关于优化2015年住房和土地供应结构促进房地产市场稳定健康发展的通知》
贷款政策-住房和城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策问题的通知
政策执行-个人出售普通住房超过2年（含2年）的，免征营业税（陈志坚）
地方政策-深圳市地税局关于实施个人住房转让营业税政策的通知
第二，第一张房屋购买证明
根据《关于调整房地产交易环节税收和个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010] 94号）第一条第一款的规定，个人购买普通住房并且房屋属于家庭（成员包括唯一房子的购买者，配偶和未成年子女），契税减半。对于购买90平方米或以下的普通住房并且该住房是家庭中唯一的住房的个人，将按1％的税率征收契税。
根据国家税务总局《关于个人房屋转让的征收和管理的通知》（国税发〔2007〕33号）第3条第2款规定，“唯一的民用房屋“是指同一省的房屋，自治区和直辖市的纳税人（配偶和配偶）仅拥有一所房屋。
首次购买普通住房的个人可以向房地产当局申请检查家庭住房登记记录，他们将签发无住房证明。如果当地人没有查询条件并且不能提供家庭住房登记的结果，他们可以提交这是首次为普通房屋购买提供诚信保证，从而享有一定程度的契税优惠。
III。妥善保管相关有效凭证
根据《关于征收房屋买卖个人收入的个人所得税的通知》（财税字[1999] 278号）第4条，第4条规定：个人使用超过5年，并且是该家庭住所中唯一的家庭所得免征个人所得税。
注意：个人转让房屋的时间是销售发票上指示的时间。在
以上，如果纳税人同时满足两项自用条件（超过5年）和家庭唯一的住所，则免征个人所得税。不符合上述政策的，按照“财产转让收入”缴纳个人所得税。收集方法有两种：检查和收集。如果纳税人能够提供房屋原始价值的完整，准确的证明，则应进行检查和征收，否则应采用经批准的征收。
个人所得税（检查和征收）=（以税额为基础的价格计算得出的与房屋有关的税费，以及在合理转让期间支付的费用）×20％
注：《国家税务总局关于个人住房转让收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，合理支出是指纳税人按照规定实际支付的房屋翻新费用；住房贷款利息，手续费，公证费等
可扣除的房屋翻新费用需要满足三个条件：一是提供实际支付翻新费用的统一税收发票；另一个是发票上列出的付款人姓名与转让财产的所有人相同；扣除额：购置的公共住房，经济适用房：最高扣除额为房屋原始价值的15％；商品房和其他住房：最高扣除额为房屋原始价值的10％。
支付的房屋贷款利息，手续费和公证费等利息，应根据有关部门出具的有效证明予以抵扣。
个人所得税（批准的收款）=税后价格×1％（具体比例由省级地方税务局或省级地方税务局根据纳税人销售地区确定。屋，地理位置，施工时间，房屋类型和平均房价水平等因素在房屋转让收入的1％-3％范围内确定。）
例如：A.由于工作调动，迫切需要以100万元的价格出售一套两年和不到五年的普通住宅。购买房屋时的原价为85万元，修理费为15万元。，房屋贷款利息及其他支出5万元。如果选择检查取款，只需要缴纳个人所得税（100-85-85×10％-5）×20％= 30万元；如果您无法提供费用证明，例如房屋的原始价值，则需要使用批准的收款方法。缴纳个人所得税的100×1％（详见当地规定）=万元。
第四，税收减免，以供单独分析
家庭分析是家庭财产分割和转移的一种形式。将财产划分为家庭意味着家庭成员通过协议根据共同商定的标准将家庭的共同财产划分，并明确每个共同所有者都有自己的行为。
根据国家税务总局关于明确实施某些个人所得税政策的通知（国税发〔2009〕121号），第四条第一款规定财产分割通过离婚和财产分割是夫妻之间的习惯法。对于共有财产的处分，个人不因离婚而对房屋产权转让征收个人所得税。
划分属性分析在不同领域具有不同的实现方式。以浙江省为例，根据《浙江省财政厅关于家庭财产分割与转让契税政策的通知》（浙财农水字[2006] 14号）规定，分析财产分割不属于契税范围，不征收契税。
五，住房契约优惠税
房屋交换是指房屋所有者之间的房屋交换。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十条规定：土地和房屋所有权按相同的兑换价格交换，则免征契税；如果交换价格不同，则会交付更多的金钱，实物，无形资产或其他经济利益一方收取契税。
例如：由于单位转让，A和B有各自的房屋交换需求。一个带有价格为80万的套房，另一个带有价格为100万的套房。双方都没有抵押或抵押。如果甲和乙达成协议，甲将再支付20万元购买房屋，双方将交换房屋。那么，甲乙双方都享受契税优惠，甲只缴纳20×3％= 6万契税，乙则不需要缴纳契税。如果采用买卖方式，甲方需缴纳契税100×3％= 30,000元，乙方需缴纳契税80×3％= 24,000元（不包括优惠税率）。