无论哪个行业，税收筹划都需要丰富的财务知识和经验，再加上相关法规，尤其是准确掌握税收文件的精神，熟悉行业的流程和管理，才能做好税收工作规划。
这是一项高度专业和知识渊博的工作。您可以听和看一些特别的税收筹划讲座。没有投资就不会有收入。这里的咨询只能解决一些简单的问题。
方法1：索取更多的增值税发票
在“企业对企业改革”时代，住房企业将面临诸如新旧税收制度的融合，税收政策的变化，特定业务处理以及税收会计转换等困难。刘富源认为，税制改革前，企业应及时采取措施，如调整账目，预先培训财务人员等，以便在改革后能够进行正确的会计处理。“税制改革”后，企业的税负水平很大程度上取决于企业的进项税。增值税专用发票在增值税抵扣环节中发挥着重要作用。住房企业要加强票据管理。
为了避免增加税收负担，房地产企业在购买商品或接受服务时必须非常小心。
首先，必须要求供应商具有正式的销售资格。一旦无法提供增值税专用发票，就无法实现扣除。其次，在与建筑企业定案时应取得增值税专用发票。申请减税时会遇到困难；第三，加强虚假发票的认定和防范，认真比较。最后，为了节省税收，不能向子公司或关联公司开具虚假的增值税发票方，这样做极有税收风险。
方法2：增加精装室的比例
房地产行业“企业对企业”增加后，为了减轻税收负担，房地产公司将考虑增加进项税额进行扣减，每个企业都可以在纳税范围内进行税收筹划。企业已建立的战略框架。
其中，房屋公司大幅增加精装修房屋的比例将是一种更为流行的方式，这将有助于获得更多的固定资产和材料增值税发票，从而增加可抵扣额。
的数据显示，目前，一线和二线城市中装饰良好的房屋比例已达到新房屋总成交额的30％。但是，由于房地产的转让仍需缴纳营业税，因此，精装修房屋的价格较高，营业税也较高。经过“业务改增”后，住房企业对精装住房开发的所有投入都可以扣除，因此企业肯定会倾向于开发进项税较大的房地产。
以此方式来看，目前将精装住房作为主要开发类型的那些开发人员将发挥主导作用。数据显示，精装房屋在领先的房屋公司中所占的比例远高于行业平均水平。其中，万科的精装房屋占90％，保利，绿城，格陵兰，和胜创展等精装房屋的比例也超过75％。
对于中小型住房公司来说，由于大多数开发项目都是毛坯房，如果由于税收负担增加而不得不调整开发重点，那么该公司可能会面临一些转型压力。毕竟，精装房屋对企业具有更高的实力。要求，精装住房的高价格还要求中小型房地产企业加快去化学化的速度。
房地产行业的“企业对企业改革”对公司消除化学资产的能力构成了挑战。由于增值税=销项税-进项税，企业只能在完成销售后计算销项税。因此，未来的开发人员将不会为了等待房价上涨，很可能会延迟开放时间。
方法3：剥离建筑业务
据了解，建筑业也将以6％或11％的税率纳入“企业对企业”行业。无论税率如何，只要建筑安装公司可以提供正式的增值税专用发票，就可以实现抵扣。目前的房地产业务模式主要分为三类：第一类是开发商只负责土地的开发和销售，而所有建筑和施工业务都是外包的。第二类是由中南建设等代表的控股集团，由建筑公司和房地产公司有两个子公司。第三类是建筑和开发业务。这些企业主要集中在建筑业，并具有房地产开发资格。
房地产税收筹划1.将房地产税的税收范围用于计划
房地产税收筹划的政策依据：根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》，城市，县，建制镇以及工矿区都征收房地产税。这意味着超出此范围的财产无需缴纳财产税。《财政部，国家税务总局关于房地产税和车辆，船舶使用税若干业务问题的解释和规定》（财税[1987] 3号）明确了应税房地产的范围：“房地产”。以房屋的形式表示的财产。房屋是指具有屋顶和周围结构（两侧都有墙壁或圆柱）的地方，可以抵御风吹雨打，并且可以用于人们在其中生产，工作，学习，娱乐，居住或存储材料;它独立于房子围墙，烟囱，水塔，变压器塔，油罐和油罐，酒窖，酒精池，糖蜜池，室外游泳池，玻璃温室，砖窑和石灰窑以及各种油气罐等建筑物均不属于财产。根据税法，房地产税是对房屋征收的。企业自用房地产的房地产税，是根据原始房地产价值的残值减去10％-30％计算的，税率为1.2％。房地产的原始价值，是指按照会计制度在纳税人的“固定资产”帐户中记录的房屋的原始价格。因此，只要栅栏，烟囱，水塔，变压器塔，室外游泳池，室外，自用物业应缴纳的房地产税的规划应紧密结合房地产原始价值的核算。水池可以分别预订诸如酒窖，池塘，窑炉，水箱等的建筑物，以节省原本不会支付的财产税。
房地产税收筹划的具体案例：华美公司在内陆省的一个中等城市建立了一个工业园区。该工业园区除了建造工厂和办公楼外，还计划包括工厂围墙，烟囱，水塔，变压器塔和停车场。游泳池，游泳池等建筑的建设成本估算为4亿元，其中厂房，办公楼的建筑成本为2.5亿元，其他建筑设施的成本为1.5亿元。如果以40万元作为房地产的原价，华美公司应当自工业园区建成之日起缴纳房地产税，并每年缴纳房地产税（全省扣除率为30％）。 ）= 40 000×（1-30％）×1.2％= 336（万元）。如果公司计划将工厂厂房和办公楼以外的所有建筑设施（例如停车场和游泳池）露天建造，并将这些独立建筑物的成本与工厂厂房和办公楼成本分开进行计算，他们分开，这部分建筑物的建筑成本不包括在房地产的原始价值中，并且无需支付房地产税。这样，华美公司每年只需交纳不到126元[15000×（1-30％）×1.2％]万元的房地产税。
注：《财政部和国家税务总局关于对具有住房功能的地下建筑物征收房地产税的通知》（财税[2005] 181号）明确了对有住房的地下建筑物的房地产税收政策。职能。也就是说，自2006年1月1日起，暂时未征税的具有房地产功能的地下建筑物已纳入房地产税范围。同时，很明显，所有在房地产税范围内具有房屋功能的地下建筑物，包括与地上房屋相连的地下建筑物，完全在地下的建筑物以及地下民防设施等，均应予以征收。按照有关规定征收。新法规并未将所有地下建筑物都纳入税收范围。需要征税的建筑物必须符合房地产特征的概念。财税[2005] 181号对此进行了定义：具有房屋功能的地下建筑物是屋顶和维护结构，可以抵御风吹雨打，可用于人们的生产，操作，工作，学习，娱乐，生活或居住。存放用品的地方。其他不符合此要求的地下建筑，例如酒窖，池塘，窑炉，水箱等，仍不包括在房地产税范围内。
房地产税规划II。通过改建自用地下建筑进行规划
房地产税筹划的政策依据：根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》，房地产税是根据扣除后的房地产原值的残值计算并缴纳的10％至30％。房地产税是根据房地产的残值计算的，税率为1.2％；财税[2005] 181号提出了一种新的自用地下建筑概念，即“应税房地产的原始价值”。具体来说：对于工业房地产，应将房屋原始价格的50％至60％用作应税财产的原始价值；应缴财产税额=应税财产的原始价值×[1-（10％至30％）]×1.2％对于商业和其他用途的房地产，应将房屋原始价格的70％至8096作为应税财产的原始价值。应付财产税的应纳税额＝应纳税财产的原始价值×[1-（10％〜30％）]×1.2％。
确定应税房地产的原始价值后，地下建筑物的房地产税的计算方法与原始计算方法相同。由于针对自用房地产的不同用途的税款计算方法不同，实际上，您可以通过更改地下建筑物的用途进行相应的计划。
注：1.财税[2005] 181号调整的征税对象是一栋独立的地下建筑。适用于与地上房屋相连的非独立地下建筑，例如房屋的地下室，地下停车场和购物中心对于地下部分等，应将地下部分和地上房屋作为一个整体，并按照有关地上房屋建设的有关规定计算并征收房地产税。因为根据会计制度的规定，与地上房屋相连的地下建筑物最初在房地产会计账目中反映为房地产的统一原始价值，这与现行税法的规定一致。
，财税[2005] 181号规定，出租地下建筑物，必须按照有关出租房屋建设的有关规定计算和征收房地产税。这也与原始政策和税务部门的实际执行情况相同。
房地产税收筹划III。通过租赁和仓储的税收方式进行不同的计划
房地产税计划政策依据：如前所述，房地产税有两种方法：从价税和租金。这两种方法适用不同的税基和税率。对于财产所有人，可以通过以下公式确定是租赁还是仓库：假定公司财产的原始值为Y，并收取年租金Z，则财产税“值的扣除率”增值税”是A（A代表10％到30％之间的任何数字），则应付的房地产税为Y×（1-A）×1.2％，应支付的房地产税Z×12％。当Z×12％＞ Y×（1-A）×1.2％，即当Y÷Z <10÷（1-A）时，选择从价计算总和；否则，选择征集；如果Y÷Z = 10÷（1-A），租赁或仓储对房地产税的规划意义不大，纳税人只能考虑其他相关因素。
具体情况：甲公司是一家内资企业，在甲，乙省有一个闲置仓库，原始价值为2000万元，净值为1600万元。目前，B公司计划将A公司的闲置仓库出租给A公司，C公司计划将A公司的闲置仓库出租给B省，其初始年租金为160万元人民币。其中，省A规定房地产税的扣除率为30％，省B为10％。经计算，甲公司决定与乙公司签订仓储合同，并与丙公司签订物业租赁合同。。原因如下：
1.如果与乙公司签订了物业租赁合同（假设不考虑其他税收问题），则支付的房地产税= 160×12％= 19.2（万元）。如果公司A与公司B协商并将房屋的租赁行为改为仓储业务，也就是说，公司A将在最初准备出租房屋后照顾公司B打算存储的物品，从而将原始租金转换为收入转化为仓储收入。根据该计划，可以按价值征收房地产税，应交房地产税= 2000×（1-30％）×1.2％= 16.8（万元）。不难发现，与租赁形式相比，仓储形式可减少房地产税负担2.4（19.2-16.8）元。因此，应与B公司签订仓储合同。
2.如果与C公司签订了物业租赁合同（假设不考虑其他税收问题），则应缴纳的物业税= 160×12％= 19.2（万元）。如果公司A和公司C签订了仓储合同，则根据该计划，房地产税从价抵扣率为10％，应交房地产税= 2000×（1-10％）×1.2％= 21.6（万元）。两者相比较，使用仓储将增加房地产税负担24,000元（211.6至19.2）元。因此，应与C公司签订租赁合同。
根据以上分析：1.如果甲公司的两个物业所在的省份规定的扣减比例为20％，则按存储方法应缴纳的物业税= 2000×（1-20％） ×1.2％= 19.2（万元），应交租赁房地产税= 160×12％= 19.2（万元），此时不存在节约房地产税的问题; 2，企业拥有的财产是否在省内除非该比例小于20％，否则采用仓储方式应缴纳的财产税要高于对外租赁，应采用租赁形式； 3.如果企业拥有财产的省份规定的扣除率大于20％，则应采用仓储方法。房地产税低于对外租赁应交纳的房地产税，应采用入库方式。
房地产税收筹划的注意事项：租赁和仓储是两个完全不同的概念。签订哪种合同最终取决于合同各方为自身利益而制定的结果。对于甲公司，只需要提供一个空仓库就可以租赁，而储存的货物的安全由乙公司承担；而存储则负责存储货物的安全。因此，A公司必须配备专门的仓库管理人员。，购买相关设备和设施，将相应增加员工的工资和支出。如果存储的物品被盗或发霉，A公司仍然有赔偿另一方损失的风险。如果在扣除这些费用之后，甲公司仍能获得可观的收入，那么仓储方法无疑是一个很好的节税策略。
过去，借款费用的资本化可以用于减少土地增值的额外扣除。但是，根据《土地增值税清算管理规定》（国税发〔2009〕91号），公司在计算土地增值税时不能以借贷成本为基础进行额外抵扣。应将利息支出从房地产开发成本调整为开发成本费用扣除为房地产开发费用。
第三，房地产企业土地增值税的税收筹划方法
（1）将土地增值税的范围用于节税计划
1。使用合作建设节省税金。《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税字[1995] 48号）规定：“以土地一方，一方出资，两方出资”。合作建房，建成后将按比例划分房屋。土地使用增值税自用暂时免征，建成后征收土地增值税。 “房地产开发企业可以充分利用这一政策进行税收筹划。
2。使用代理建造的房屋来节省税款。房地产经纪人建设是指房地产开发
企业代表客户进行房地产开发，开发完成后，从客户那里收取建筑收益。对于房地产开发企业，该收入属于劳动收入，因此不属于土地增值税的范围。
（II）使用销售收入进行税收筹划
1。分散的营业收入计划方法。房地产公司所承担的税款主要是土地增值税和营业税，土地增值税以超额累进税率征收，即房地产增值率越高，税率越高。适用税率。因此，如果可以分解房地产销售价格并降低房地产增值率，则可以大大减少房地产销售所承担的土地增值税。由于许多房地产在出售时都经过了简单的翻新，因此翻新可以单独计为一项单独的业务，因此可以通过两次出售该房地产来进行税收筹划。例如：一家房地产公司出售总价为1000万元的商品房，对房屋进行了简单的装修，并安装了必要的简单设施。根据有关税法，房地产开发业务可抵扣额为400万元，增加值为600万元。土地增值率为：600/400×100％= 150％。应交土地增值税：600×50％-400×15％= 240（万元）。如果涉及税收筹划，则房屋出售分为两个合同。房屋买卖合同不包括装修费用。房屋销售价格为700万元，允许扣除成本为300万元。房屋装修合同，装修费用为300万元，允许扣除费用为100万元。土地增值率为：400/300×100％= 133％（其中装修费用为人工收入，征收营业税，不需要土地增值税），应缴纳土地增值税：400 ×50％-300×15％= 155（万元）。
2。合理的定价计划方法。税法规定：纳税人建造和销售普通标准住房，其增值税额不超过扣除的项目额的20％，免征土地增值税。增值额超过扣除额的20％，应按规定征税。因此，可以充分利用20％阈值的税收负担效应进行计划。例如，一家房地产公司在同行业中建造和出售的商品房价格在1800万至1900万元之间。据了解，为开发该商品房，已支付的土地出让金为200万元，开发成本为900万元。利益费用不能由房地产开发项目分配或提供金融机构认证。假设城市建设税率为7％，教育附加费为3％，则地方政府允许扣除的房地产开发费用的百分比为10％。计划过程如下：除营业税和附加费以外的可抵扣项目金额为：200 + 900 +（200 + 900）x 10％+（200 + 900）x 20％= 1430（万元）。您可以达到少交税的目的。
（3）使用扣除额进行税收筹划
1。利息支出计划方法。在房地产公司的发展业务中，一般会发生大量借款，不可避免地会产生利息支出，不同的利息支出扣除方式将对企业应缴纳的土地增值税产生重大影响。根据税法，在两种情况下都扣除了与房地产开发相关的利息支出。首先，任何能够根据转让的房地产项目进行分摊并提供金融机构证明的人，都可以根据实际情况扣除，但最高不能超过根据银行同时利率计算的金额。其他房地产开发支出（房地产开发支出=允许扣除的利息+（收购）土地使用权支付款额＋房地产开发成本）×扣除率（5％以内），扣除额是根据土地使用权支付的款额和房地产开发成本额的5％以下计算的。 。二是无法按照转让的房地产项目计算分配的利息费用或者无法提供金融机构证明的，将利息费用计入房地产开发费用（房地产开发费用=（取得土地的价款）。使用权+房地产开发成本）×扣除率（在10％以内）。以上两种扣除方式的具体比例，由省人民政府规定。此规定为纳税人提供了计划的机会。房地产公司开发房地产时，第一种情况的利息支出大于第二种情况的利息支出，企业应当正确分担利息支出并提供金融机构证明；如果前者少于后者，则企业可以转移房地产开发项目以计算分摊的利息费用，或不提供金融机构证明，可以增加扣除的项目数量，并减少土地增值税的基础。例如，一家房地产公司开发了一组商品房，支付了600万元的土地价值和1000万元的开发成本。假设该利息由房地产开发项目共同承担，并且可以提供金融机构认证，则应扣除利息100万元。计划扣除利息？如果要扣除的利息费用是70万元，该如何计划？让地方政府规定的两种扣除分别为5％和10％。计划过程如下：首先，进行计算。（土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×（10％-5％）=（600 + 1000）×5％= 80（万元）第二，判断。当允许的利息费用扣除额为人民币100万元时，公司应严格按照房地产开发项目分摊利息，并提供金融机构认证，使其可以扣除100万元，否则只能扣除。 80万元。当利息支出为70万元时，应选择第二种扣除方式，即不按照房地产开发项目分配利息，或者不向税务机关提供有关金融机构的证明，可扣除利息支出10万元。但是，需要注意的是，税法中扣除的利息费用应严格按照《企业会计准则－借款费用》计算，未经规定不得扣除。
2。完全累计免税额的可扣除项目计划方法。为了抑制房地产投机活动，《土地增值税实施细则》规定，从事房地产开发的企业，可从项目金额中扣除“总额”的20％。享受此费用减免。因此，当非房地产开发企业想要进入房地产行业时，应考虑成立一个独立从事房地产开发和交易的新关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中使用上述额外抵扣来实现土地增值税的节税计划，而且可以在每个未来纳税年度使用公司关系来实现其他税收计划。
第四，进一步加强房地产企业土地增值税税收筹划的措施
（一）加快和改善房地产公司土地增值税的征收和管理
1。要进一步完善房地产税收制度，科学确定税收种类，合理确定土地和房地产税收负担。将“多税种调整”改为“主税种调整”，彻底解决了税种之间的交叉重叠问题。同时，有必要简化土地增值税的结算和征收方法，充分发挥土地增值税的特殊调整功能。
2。我们需要完善房地产评估机构，完善房地产评估程序，及时向税务机关提供真实可靠的评估资料。税务部门要加强房地产业的税源管理和征收管理，完善委托征收管理的办法，实行土地增值税的管理措施，合理征收和管理。
（二）加强土地增值税清算工作
1。各地要加强房地产税的综合管理，加强政府有关部门在土地增值税的征管方面的合作。
2。尽快建立一套简单易行的土地增值税清算办法，统一房地产土地增值税的口径，明确清算的时间和方法。
（3）房地产企业应树立正确的税收筹划概念
1。应坚持法治原则。在不违反国家法律法规的前提下，规划要以房地产公司的实际情况为依据。
2。专注于战略规划。房地产公司的税收筹划过程比公司管理层的决策过程更为重要。公司在做出决策时，应注意标准和战略计划，决不能仅仅为了追求节税利益而简单地增加开发或运营成本。因此，在税收筹划中，管理和财务部门不仅要注意财务和税收事项，而且还要注意公司运作和战略管理的各个方面。