如果您购买资产的投资者，则可以选择直接购买资产，也可以考虑购买资产所有者的权益。这两种方法涉及完全不同的税收负担，需要权衡取舍。这是为了合理避税。
房地产企业的税收筹划是一项全球性的，综合性的财务管理活动，因此，房地产项目设立阶段的税收筹划最为重要。
1选择建造房屋的正确方法
大多数房地产经营公司倾向于自行建造和出售房地产。该方法的规划空间较小，如果使用代理构建或联合构建，则规划空间较大。
（1）房地产经纪人建设。该方法是指房地产开发企业代表客户进行房地产开发并从客户那里获得重置建筑收益的行为。就房地产开发企业而言，尽管已获得一定的收入，但并未发生房地产所有权的转移。他们的收入属于劳务报酬，这是营业税的范围，而不是土地税。房地产开发企业可以使用这种方法减轻税收负担，但前提是在开发之初就可以确定最终用户并可以进行有针对性的开发，避免开发后出售土地增值税。
（2）合作住房建设方法。根据《关于回答营业税问题的通知（一）》，“合作房屋建设”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方共同合作修建房屋的行为。建成后，按比例分配自用房屋的，暂免征收土地增值税；土地出让完成后，将按规定征收土地增值税。此外，那些使用土地作为股份来建造房屋或投资无形资产或房地产股份的人。参与接受投资者的利润分配并共同承担投资风险的，不征收营业税；也不对股权转让征收营业税。企业可以充分利用这些优惠政策，实现双赢。
2多种房地产的开发
房地产公司同时开发多个房地产时，可以将它们分开会计或合并会计。两种方式缴纳的税款不同，为企业提供了税收筹划的空间。一般而言，合并会计的税收利益较大，但在某些情况下，单独会计更为有利。具体如何计算：企业需要根据具体情况进行分析比较。
示例1长春的一家房地产公司同时开发了两个位于市区的房地产。第一个房地产的售价为人民币1000万元，根据税法扣除的费用为人民币400万元。第二个房地产以1500万元的价格出售。税法规定的减税额为1000万元。如果公司选择单独计算，则第一个房地产的增值率为600÷400 = 150％，并应缴纳土地增值税600 x 50％-400 x 15％= 240（万元）元），营业税及其附加的1000 x 5.5％=55万元;第二个房地产增值税率为500÷1000 = 50％，应交土地增值税为500 x 30％= 150（万元）；营业税及其附加税1500 x 5.5％= 83.55（万元）。该房地产公司的利润（不考虑其他税费）为1000 + 1500-400-1000-240-55-150-83.55 = 57145万元。如果合并核算，两个房地产的售价为2500万元，按照税法，可抵扣费用为1400万元，增加值为1100万元，增值率为1100÷1400 = 78.5％ 。应交土地增值税1100×40％-1400×5％= 370万元，营业税及其附加税额2500×5.5％= 137.5万元。不计其他税费，房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5 = 892.5万元。该税收计划减轻了税收负担892.5-571.45 = 32105万元。
一，以台湾为发展方式合理避税利用这种方式，可以将营业收入的收益性质和股利收益转化为收益性质。企业可以根据实际需要选择适当的经营方式来减轻税收负担。例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。甲公司可以通过以下方式与乙公司合作：1甲公司投资200万与乙公司合作开发商业和住宅用房，2甲公司可以向B银行贷款200万元参与商业开发。和住宅楼3A公司可以通过投资股份参与商业和住宅建筑的开发和分析；现在假设甲公司将在半年后退出商业和住宅建筑开发项目，经过与乙公司协商后将获得40万元现金。方案1：合作开发公司A和公司B合作开发商业和住宅楼。一年后，收入是40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万股股份时，相当于以240万元的转让价格将自己共同开发的部分商业和住宅建筑物转让给B公司。转让收入要缴纳营业税和房地产销售附加费，土地增值税，印花税和所得税是收入。方案二：如果甲公司通过银行向乙公司贷款200万元，利率为5％。一年后，甲公司也将收回40万元。利息收入应缴纳金融业的营业税和附加所得税。收入。（3）方案三：投资入股，并在商业大楼建成并出售后返还股利。由于两家公司的税率相同，因此无需对公司的40万元的税后利润征税，即公司A的经济效益为40万元。结果计划结果；从上面的比较可以看出，从节税的角度来看，这三个方案是最好的。也就是说，甲公司以200万元作为投资股票的投资，税后返还的40万元利润无需纳税，成为甲公司获得的实际经济利益。2.通过股权转让合理避税；一家房地产开发公司在海边城市开发了一家五星级餐厅，并将其以18亿元的开发成本和28亿元的销售价格卖给了外国投资者。应付营业税，城市维护建设税，教育附加费，印花税，土地增值税约1.77亿元（计算过程略）。房地产开发公司可以先投资设立子公司“某家酒店”，并且该酒店是固定的资产完成后，酒店的所有股权将转让给外国投资者，并且免征上述税款。具体的操作过程如下：第一步；与其他股东共同投资成立控股子公司“某家酒店”，某家旅馆有独立的法人会计。第二部分：某家饭店正在进行固定资产建设。有关建设资金由房地产开发公司提供，并作为应付款项处理。第三部分固定资产完成后，房地产公司将把酒店的全部股权转让给外国投资者。房地产公司收回了股权转让价格和酒店的所有债务。计划结果；经过上述规划，虽然股权转让收入要缴纳企业所得税，但是这部分所得税原本是用来支付房地产开发收入的，但是股权转让业务却不缴纳营业税，城市建设税，教育附加费和土地增值税。，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。Ⅲ。通过使用合同装饰费来合理避税例如：为进行促销，开发公司为客户提供了一套10,000平方米，面积为100平方米的高端住宅的装饰费礼物。价格是100万元。在与客户签订的合同中，开发商规定10万元是给客户10万元的礼物。如何避税。方案分析：如果要输入宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的税额范围内，可以在当年企业所得税前支出。如果合同中规定将房屋交付给客户并已进行了装修，则合同中并不强调装修费用为10万元。此时，可将10万元的装修费用计入费用，并在扣除税款之前是允许的。结果计划结果；经过这样的计划，10万元的装修费已成为税前免税额，很容易消化。通过避税计划，可以优化各种替代业务方法的税收方案。尽管他们主观上旨在减轻自己的税收负担，但在国家税收经济杠杆作用下，他们正在客观地逐步优化产业结构并合理分配资源。事实反映了国家的产业政策，使国家的税收宏观调控功能可以越来越好。
一，股息收入的税收筹划
免除股息税法是消除股东一级居民企业之间利润分配的双重征税问题的一种方法。在适用股息红利免税法的同时，为了正确解决股息红利双重征税问题，并防止纳税人滥用股息红利免税制度，以确保公平的税负，已经采取了一些限制措施。规定。
同意将从股权转让和清算的角度考虑固定股息。这会给投资公司带来不同的税收负担吗？
如果投资公司希望转让股权，则被投资方将分配比公司创造的税后利润总额更多的股份，这将导致公司的净资产大幅减少。。投资企业的资本收益因股利分配过多而减少。随着税法对资本利得征税，资本利得税负担也相应减轻。相反，如果被投资方分配的税后利润少于公司产生的总利润，则资本利得税将增加。因此，预计投资公司将转移股权，并且他们必须始终设法获得尽可能多的奖金，并给被投资方带来更大的分红压力，这将导致被投资方超过公司为该业务创造的税后利润总额。分配。资产增值税。在这种方法下，违反了避免股息免税政策重复征税的初衷。滥用股息免税以免征税有很大的税收风险。
如果预期投资企业将清算被投资企业，则该清算企业股东所分享的剩余资产金额等于该清算企业的累计未分配利润和累计盈余公积，其计算依据为：股东所持股份部分税项应确认为股息收入，并且免税政策仍然适用。因此，只要初始固定股息不超过税后利润总额，税收负担就不会改变。
简而言之，当居民公司同意分配固定股利时，有必要注意两个税收风险：首先，在税前分配的一部分中，固定股利引起的税收风险超过应分配的股利。按出资比例分配；第二，滥用免税政策来避税，并有意使用免税来减少资本利得税。公司税务人员需要仔细了解股息的实际含义，并掌握其限制性条件，以便为公司税收节省带来最大的税收优惠。
II。股权转让收入的税收筹划
1.不同方案下的股权转让税负担分析
选项1：直接股权转让。
是指股权转让人依法直接将自己的股权转让给受让人的行为。通过这种方式，甲公司可以直接以公允价值2500万元转让其持有的50％的股权。
根据《关于实施企业所得税法实施若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第三条，股权转让所得为转让所得。企业在扣除取得股权所发生的成本后取得的净额。在计算时，被投资企业的未分配利润等未分配利润的金额不能根据权益扣除。企业A的股权转让收入为1500万元（2500-1000元），应缴纳企业所得税375万元。所得税负担为15％（375÷2500），净收入为1125（2500-1000-375）万元
选项2：股权转让前的利润分配。
也就是说，公司A选择公司A的利润分配，然后转移其权益。公司A分配了未分配利润。按股东持股比例的50％计算，甲公司可获得股利1100万元。根据《企业所得税法》第二十六条第二款，合格居民企业之间的股息，股息和其他股权投资收入为免税收入。《企业所得税法实施条例》第八十三条规定，《企业所得税法》第二十六条第二款所称合资格居民企业之间的红利，股利和其他股权投资收益，是指居民。企业直接投资于其他居民企业获得的投资收益。因此，A企业分配的股利1100万元为免税收入。
A公司分配利润后，所有者权益为2800万元（50-2200）。如果此时企业A转让了公司A持有的股权，则该股权的公允价值只能为1400万元（2800×50％）。转让收入为400万（1400至1000万），企业所得税为100万，所得税负担为7％。缴纳企业所得税）]万元。
选项3：将资本转移为股本。
A公司的盈余公积和未分配利润将在股权转让前转换为资本。根据《公司法》第一百六十九条的规定，公司的公积金用于弥补公司的损失，扩大公司的生产经营或增加资本。……法定公积金转增股本时，留存公积金不得少于公司增资前注册资本的25％。在本例中，增资后，盈余公积金的未动用储备金至少为500万元（2000×25％）。因此，A公司用于转移资本的盈余储备不得超过300万元（8-5百万元）。此时，A公司的实收资本为4500万元（2000 + 2200 + 300万元），其中，属于企业A的股本为2250万元（4500×50％），盈余公积为5元。万元。股权仍为5000万元。
根据《企业所得税法》第二十六条第二款，甲公司收到视为由甲公司分配的股利1100万元，盈余公积150（300×50％）人民币-自由。收入。股权转让收入为2.5（2500-2250）元，应支付63万元，所得税负担为3％，净收入为1437（1100 + 150 + 2500-2250-63）。
方案4：撤出投资。
A公司持有A公司50％的股权，并拥有2500万元人民币的净资产份额（5000×50％），只能提取2500万元人民币的资金。
国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（国家税务总局公告2011年第34号）规定投资企业从被投资企业中提取或减少投资。相当于初始出资额的部分，确认为投资回收；按被投资单位累计未分配利润和累计盈余公积的比例，按照减少的实收资本的比例确认为股利收入，其余确认为投资资产转让。收入。A公司提取了2500万元的资金，其中1000万元是初始投资成本，1500万元（11,100 + 4）万元是股利收入。根据《企业所得税法》第26条第2款，对于免税收入，股权转让收入为0，所得税负担为0，净收入为1500万元（1500 + 0）。
2.税收负担差异分析
在此示例分析的四种股权转让方案中，企业A股权转让的所得税负担分别为15％，7％，3％和0；净收入分别为1125万元，1400万元和1437元。1000万元和1500万元，税收负担逐步减轻，净利润逐步增加。除了股权转让价格和成本变动外，根本原因是：
（1）方案1.企业A的未分配利润1100万元和盈余公积400万元均不享受免税待遇；
（二）方案二，企业A 1100万元的未分配利润享受免税待遇，400万元的相应盈余公积不享受免税待遇；
（3）方案三：企业A的未分配利润1100万元享受免税待遇，盈余公积150万元也享受免税待遇。
（4）方案4：企业A的未分配利润1100万元和盈余公积400万元，享受免税待遇；
仅从税收成本分析来看，第四个选择是最好的。