如何规避税收风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的税收成本，增加企业的经营利润，使企业的利润最大化，对于房地产开发企业具有重要的现实意义。近年来，为了控制房地产土地价格过高，投资过热，国家陆续出台了宏观调控政策，先是央行宣布加息，然后是《国家六条》。 ”，随后介绍了国家的六项规则，对外国投机活动的限制甚至税收的限制。一系列宏观调控政策和配套规则（如108号文件）的出现使房地产开发企业的税收筹划更具战略性。本文仅分析房地产开发企业的税收筹划技术和税收筹划方法。
I.房地产开发公司的税收筹划技术
由于其广泛的业务范围和复杂的商业活动，房地产开发公司根据其特征和业务运营使用了多种计划技术。所使用的税收筹划技术可以总结如下。
（1）绕行平台规划
土地增值税适用四级累进税率，税率跃升有明确的门槛。因此，可以使用规避平台计划规则来计划和节省税款。关键操作是控制增长率，这可以通过调整价格和扣除额来实现。
（II）投资和转换技术
除了开发和出售房地产的传统商业模式之外，房地产开发企业还可以采用各种商业模式，例如租赁和投资合资企业。效果非常明显。
（3）基于税收的计划技术
房地产开发公司的资本支出很大，需要不断筹集资金以维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划着重于如何降低税基。银行贷款融资和债券发行都是融资方式。利息税收抵免效应可以用来减轻税收负担。股票的发行属于股票基金模型，只能根据税后利润进行分配，不能有效地降低税基。
（4）技术的实现
对主营业务收入的规划，切入点是使用实现技术合理地控制和确认收入的实现，并减轻税收负担。对于房地产企业，税收政策对其收入施加了严格的限制。预售收入还应根据预期利润率增加应纳税所得额，并预缴企业所得税。物业销售押金，预接受的物业付款必须包括在总收入中，以缴纳营业税。
二，房地产开发企业税收筹划方法
（1）使用税收筹划的关键点
税收起征点计划方法是指纳税人在操作税收起征点时，通过增加减少收入或支出，避免加重税收负担。目前，最常用的方法是规划房地产开发中的土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅物业进行销售，其增值税额不得超过扣除的项目额的20％，并免征土地增值税。增值额超过扣除额的20％时，应按规定征税。这里，“增值的20％”就是我们通常所说的“临界点”。根据临界点的税收效应，可以进行税收筹划。如果房地产开发公司建造的普通标准住房的销售增值率达到20％的临界点，那就是适当控制销售价格。销售收入减少，可抵扣项目金额保持不变，增值率自然降低。当然，这将带来另一个结果，那就是减少收入，无论是否可取，有必要将减少的收入与减少增值率的税收支出额进行比较，并权衡损益做出选择。二是增加免赔额。例如，增加房地产开发成本和房地产开发成本将进一步改善商品住房的质量。但是，在增加房地产开发成本时，应注意税法规定的比例限制。开发费用的扣除比例不得
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首先，对房地产企业的“营地改革”带来的挑战
将房地产企业从营业税改为增值税后，价值之间存在两个主要区别：增值税和营业税。内部税收与连锁扣除的税收设计之间的差异，导致税收处理，征收管理条例，增值税的计算与营业税完全不同，给房地产业带来了前所未有的挑战企业。
1。相关人员不熟悉税收政策
，直到房地产商业营地发生变化之前，才缴纳营业税。税收处理完全不涉及增值税。从财务总监到财务经理，再到一般财务人员，对增值税法规知之甚少，甚至完全未知。营改制后房地产企业面临的最大挑战是，他们不了解从上到下的增值税政策，不能利用增值税的税收规定来指导正常的经营管理。我不知道有什么税收风险，我不知道会发生什么税收问题，我也不知道如何处理突发的税收问题并事先加以预防。在这种情况下，企业无法控制公司的税收风险和税收负担。有人说，房地产企业的财务人员可以自上而下地构成增值税的税收知识，但是要弥补这一点需要时间和过程。陌生的政策是所有改变业务的公司的系统性风险。任何一家公司都无法幸免。唯一的区别是有些公司的痛苦更短一些，而有些公司的痛苦更长。
2，增加了会计处理的难度
。根据现行的增值税法规，增值税的纳税人分为小规模纳税人和普通纳税人。两种纳税人的税收待遇和征收规定不同。对于增值税一般纳税人，由于增值税是一种额外税种，因此购买和销售必须通过增税分开，并且进项税专用发票必须在规定的时间内由主管税务机关核证。在营地改革开始之初，财务人员在新旧税收体系的融合，税收政策的变化，特定业务的处理以及税收会计的转换方面面临困难。另外，由于营业税是营业额的直接税，因此只需添加一个会计科目，会计模式简单易懂。增值税基于可抵扣会计模式。应纳税额等于销项税额减去进项税额。需要增加十个会计科目，大大增加了会计难度。 “大本营的改革”不仅改变了企业的会计制度，而且在计费系统，税收备案系统，证明扣减和纳税等方面也带来了一系列新问题。会计处理将略有疏忽。产生风险。
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1名纳税人
1.在中华人民共和国境内出售自己的房地产项目的公司为增值税纳税人。
第二，增值税纳税人分为两类：一般纳税人和小规模纳税人。纳税人为增值税销售额在500万元（含税）以上的一般纳税人，不超过规定标准的是小规模纳税人。
2税收范围
1根据“销售服务，无形资产或房地产票据”，房地产行业主要涉及以下税收项目
（1）房地产企业出售自己的出售房地产的房地产项目税收项目；
（2）房地产企业租赁自己的开发费房地产项目（包括商店，办公楼，公寓等），租赁服务税中适用的房地产经营租赁服务税项目和房地产融资租赁服务税项目（不包括房地产）的销售和回租融资租赁）。
2个不征收增值税的物品
以下情况不属于服务或无形资产的国内销售：
（1）海外单位或个人出售本国生产的单位或个人以获取以下服务：完全发生在国外。 。
（2）海外单位或个人出售在国外完全用于国内单位或个人的无形资产。
（3）海外单位或个人将在国外完全使用的有形动产出租给国内单位或个人。
（4）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
3税率和征收率
1.适用于房地产企业买卖房地产的税率为11％。
第二，小规模纳税人销售，出租房地产，以及一般纳税人选择的简单应税销售方法，出租房地产业务的征收率。
3.如果境内购买者提取海外单位和个人的增值税，应按适用的税率预扣增值税。
就税制的应用而言，一般纳税人采用增值税税率，可以抵扣进项税额。小规模纳税人采用增值税税率，无法抵扣进项税额。
4种税收方法
1基本规定
增值税的税收计算方法，包括一般税收方法和简单税收方法。
一般纳税人的应税行为受一般税法的约束。通常，具有财政部和国家税务总局规定的特定应纳税行为的纳税人可以选择采用简单的税法计算税款，但是一旦选定，则在36个月内不得更改。
小规模纳税人的应税行为是使用简单的税收计算方法征税的。
2一般税法的应税金额
一般税法的应税额计算如下：
应税额=当期营业税额-当期进项税额
当期营业税额小于当期进项税额不足的，可以结转不足额以在下一期间继续扣除。
3简易税法的应纳税额
（1）简易税法的应纳税额是指根据销售率和增值税率计算出的增值税，不能以从进项税额中扣除。应税金额计算公式：
应税金额=销售量×征税率
（2）简单税法的销售不包括应税金额，并且纳税人将销售金额和应税金额相结合。对于定价方法，请通过以下公式计算销售额：
销售=含税销售额÷（1+征税率）
5销售量的确定
1基本要求
税收全部价格以及因应纳税行为而产生的额外费用。除非财政部和国家税务总局另有规定。
费用外费用是指在价格之外收取的各种性质的费用，但不包括以下项目：
（1）代表第10条的规定收取的政府资金或行政事业这些措施费中；
（2）委托方以委托方名义收取的金额。
2种具体方法
（1）房地产开发企业中的一般纳税人出售其开发的房地产项目（选择简单税收计算方法的旧房地产项目除外），以便获得所有价格和额外费用。扣除土地出让时支付给政府部门的地价后的余额为