方案一：国宏房地产公司同时收取各种募集资金1000万元，同时收取5000万元。那么，公司的营业税为：应交营业税（5000 + 1000）×5％= 300（万元）；城建应交税金为300×7％= 21（万元）; 300×3％= 9（万元）;国宏房地产公司的营业税总额为300 + 21 + 9 = 330（万元）。
方案2：国宏房地产公司在房地产销售过程中只收取了5,000万元的房地产价格。其他相关代收款由国宏物业管理公司代收，物业公司收取手续费的1％。 。国鸿物业管理公司的税负为：营业税10×5％= 0.5（万元），城市建设税0.5×7％= 0.035（万元），应交学费0.5×3％。 0.015（万元），物业公司的营业税负担是0.5 + 0.035 + 0.015 = 0.55（万元）。国鸿房地产有限公司的税负为：应交营业税为5000×5％= 250（万元），城市建设税为250×7％= 1750万元，应交教育为250×3 。 ％= 7.5（万元），则公司的营业税负担为250 + 17.5 + 7.5 = 275（万元）。
房地产公司和房地产公司的总税负为0.55 + 275 = 275.55（百万）。
与方案2相比，方案1的营业税为330-275.55 = 54.45（万元）。可以看出，经过合理的税收筹划，房地产公司的业务必须进行拆分。销售过程可以减少房地产公司的税收支出，而不会增加物业管理公司的税收负担。
财产税的计算方法
在进行税收筹划之前，首先要了解如何征收财产税以及如何计算财产税。财产税的征税方法分为从价征税和租金征税。
其中，从价依据基于：
1，根据物业的原始价值减去扣除的残值的10％-30％；
2，无论如何计算，财产的原始价值应包括土地价格，包括为获得土地使用权而支付的价格，土地开发成本等；
3，扣除10％-30％之前的独立地下建筑物首先确定财产的原始价值；
（1）地下建筑物为工业用途，房屋原始价格的50％-60％作为应税财产的原始价值；
（2）地下建筑用于商业用途和其他用途，房屋原始价格的70％-80％是应税财产的原始价值。
4，具体扣除比例的10％-30％由省，自治区，直辖市人民政府决定。
的计算公式为：应税金额=应税财产的原始价值*（1-原值扣除率）* 1.2％
租金的计税依据：
1，租金收入{{} } 2，以劳力或其他形式支付租金收入，根据类似物业的当地租金水平确定；
3，个人出租住房，财产税为4％；
4.租赁的地下建筑物应按照租赁土地上建筑物的有关规定征税。
财产税税收计划分析
从税率开始。
由于从价税与租金之间的税率不一致，因此，由于税率的差异而导致的税收筹划空间为：
（房价+土地）*（1-原值扣除率） * 1.2％=租金收入* 12％
也就是说，从价和租金的临界点是（房价+土地）*（1-原值扣除率）=租金收入* 10倍。
当（房价+土地）*（1-原值扣除率）> 10倍于租金收入时，减去为租金支付的物业税；
当（房价+土地）*（1减值率）<10倍于租金收入，减去自用物业税后的金额。
例如，某集团在上海拥有价值3亿美元的房地产人民币，如果自行使用，应缴纳的物业税为30,000 * 1.2％*（1-30％）= 522万元；如果我们租用该物业，所缴纳的物业税约为31万元（1800平方米，4元）
税收筹划技巧和实践
1。规划私有企业组织
私有公司包括私有有限责任公司，私有有限公司，私有合伙企业和私有公司。私人有限责任公司和私人有限责任公司具有法人资格，并对公司债务具有有限责任。由于公司及其股东是两个不同的法人实体，因此在征税时对公司和股东实施双重征税，即对公司征收公司税。所得税，个人所得税是根据股东取得的工资收入和税后利润征收的。私人合伙企业和私人企业没有法人资格，对公司债务承担无限责任。征税时，按照“个体工商户的生产经营收入”征收个人所得税。
每位“准纳税人”都必须在注册前使用组织形式进行税收筹划。这就要求投资者在估计组织形式之前，必须在经营场所全面调查和收集行业信息，并估计盈利水平。综合分析所得税负担，依靠税收筹划赢得起跑线。
全面考虑企业所得税和个人所得税负担以及业务风险，业务规模，管理模式，投资额等因素，选择适合其实际情况的企业组织形式，最大程度地提高投资回报率。
2，税收征收的计划和税收征收方法的验证
征收所得税的方法有两种：审计税收和审核。对财务会计制度健全，能认真履行纳税义务的金融机构，应采用审计和征收的方法。业务规模小，会计核算不健全的纳税人，应采用定额征收，应税所得率核算等批准的征收方式。就应税所得率的收取方法而言，只规定了不同行业应税所得率的比例。同一行业中最低比率与最高比率之间的差异较大，这有利于税务机关的运作，但缺乏具体的识别标准。任意性较高，可能导致同一行业的企业税负不均，增加企业的经营风险和税负。如果公司经营多种业务，则税法规定，无论其经营项目是否单独核算，应根据其主要项目确定适用的应税所得率，这可能导致申请较低税率的企业获得较高的应纳税所得额应纳税所得额。税率征税。此外，实施核定征费的企业不能享受所得税优惠政策。相比之下，审计和征收方式可以享受部分税收优惠待遇，与税收有关的风险较小，方便投资者和税务机关充分掌握企业的生产经营状况。 。
许多私营企业的经营规模很小，会计核算并不完善。他们只能使用验证和收集的方法。甚至一些私营企业都在试图避免征税，缩小规模，在不同地方经营以及回到小企业的自营状态。放弃检查征费的方式。民营企业规模小，无法形成产业优势，会计核算不完善，降低了企业管理水平，综合取舍，民营企业选择征税，不仅降低了涉税风险，而且降低了税收负担。也有助于企业的长远发展。按照国家规定设置账簿，计算收入，成本，费用，并按时申请纳税申报表。
3。将一些商务招待费转换为商务促销费
，对于私人公司来说，商务娱乐是必不可少的日常支出。许多私人所有者开具发票用于个人和家庭饮食，食物和娱乐费用。不建议通过补偿企业来增加企业成本。税法采用“两头卡”法扣除商务娱乐费。一方面，仅允许根据企业营业额的60％扣除企业发生的商务招待费用，并取消企业招待的个人消费部分。另一方面，营业额的最大抵扣额