发表中国税务网公司税务相关风险分析实验室专家陈平生的建议
我提出了两个计划供他参考。方案一：注册资本为1000万元的有限责任公司，以公司名义购地，建厂，客户投资900万元；选项二：以自己的名义购置土地，建厂，成立有限责任公司，注册资金500万元。客户出资450万元。工厂建成后，将其租给新成立的有限责任公司。该计划需要1000万元。我给了他以下收入估算。
选项1：1.固定资产（工厂）的折旧年限为20年，残值率为5％，可允许的折旧额根据税法计算：400×（1-5％） ÷20 = 19（万元））。
2.无形资产的年度摊销（土地使用权）：150÷50 = 3（万元）。
3.年度应交财产税：（400 + 150）×（1-30％）×1.2％= 4.62（万元）。
总支出280,200元，利润总额为：500-28.12 = 471.88（万元），按33％的适用税率计算，应纳企业所得税为155.72万元。预计净利润：471.88-155.72 = 316.16（万元）。按照其90％的出资比例，扣除20％的``股利收入""应缴纳个人所得税，分配后的年利润为：316.16×90％×（1-20％）= 227.64（万元） ）。
方案2：以您自己的名义建造房屋并将其出租给公司。按照同一地区的年租金价格300元/㎡计算，年租金为5000×300 = 150（万元），并且公司没有折旧，摊销和税费。预计支付租金后的利润总额为350万元。按适用税率33％计算，应交企业所得税为115.5万元，预计净利润为234.5万元。按照出资比例，扣除应缴纳的个人所得税后，年分配利润为168.4万元。
假设其他条件不变，则方案2少付企业所得税人民币422,200元，而股东少付“股利和奖金”（316.16-234.5）×20％= 16.33（万元）。
根据计划二计算，其年个人收入为168.84 + 110.25 = 279.09（万元），比计划一增加了514,500元。
随着佛山经济的发展，土地资源日益紧张，工业用地的价格和工厂建筑物的租金一直在上涨。假设公司成立后的销售收入和利润水平可以达到预期并保持稳定。适当提高租金价格会增加成本和支出，将抵消更多的企业所得税和个人所得税，并为客户带来更大的利益。另一方面，如果您以个人名义建造房屋，则房屋不涉及公司的运营，并且您无需承担运营风险。即使公司因业绩不佳而终止业务并将其厂房出租给外部，也可以保证将来稳定的租金收入。
设计者：佛山市立诚税务会计有限公司
专家评论
本文主要考虑以下两个关键方面：首先，将公司在经营过程中实现的利润转移到个人收入中，避免了对利润的双重征税。文章介绍说，如果公司建立自己的固定资产，每年可通过折旧和摊销产生的成本费用支出将超过28万元，而通过租赁产生的成本费用支出将达到150万元，这会降低公司的年度利润。超过120万元。同时，将企业减少的利润转换为个人租赁收入，该收入应缴纳个人所得税，无需缴纳企业所得税。二是将企业根据出资比例分配的税后利润转换为个人专用，扩大个人收入，从而增加个人实际收入。该方案符合税法的要求，简单易行，适用性强。这对中小企业个人投资者具有重要的参考意义。但是，与第一选择相比，企业和个人投资者的第二选择通常会增加营业税和房地产税负担。因此，在实施第二种选择时，必须考虑一个先决条件，那就是增加总营业税和房地产税。必须少于减少的所得税。换句话说，房屋租金的租金支出应尽可能大。同时，由于存在相关关系，应以公平合理的价格支付资产租金的价格。
房地产税收筹划1.将房地产税的税收范围用于计划
房地产税收筹划的政策依据：根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》，城市，县，建制镇以及工矿区都征收房地产税。这意味着超出此范围的财产无需缴纳财产税。《财政部，国家税务总局关于房地产税和车辆，船舶使用税若干业务问题的解释和规定》（财税[1987] 3号）明确了应税房地产的范围：“房地产”。以房屋的形式表示的财产。房屋是指具有屋顶和周围结构（两侧都有墙壁或圆柱）的地方，可以抵御风吹雨打，并且可以用于人们在其中生产，工作，学习，娱乐，居住或存储材料;它独立于房子围墙，烟囱，水塔，变压器塔，油罐和油罐，酒窖，酒精池，糖蜜池，室外游泳池，玻璃温室，砖窑和石灰窑以及各种油气罐等建筑物均不属于财产。根据税法，房地产税是对房屋征收的。企业自用房地产的房地产税，是根据原始房地产价值的残值减去10％-30％计算的，税率为1.2％。房地产的原始价值，是指按照会计制度在纳税人的“固定资产”帐户中记录的房屋的原始价格。因此，只要栅栏，烟囱，水塔，变压器塔，室外游泳池，室外，自用物业应缴纳的房地产税的规划应紧密结合房地产原始价值的核算。水池可以分别预订诸如酒窖，池塘，窑炉，水箱等的建筑物，以节省原本不会支付的财产税。
房地产税收筹划的具体案例：华美公司在内陆省的一个中等城市建立了一个工业园区。该工业园区除了建造工厂和办公楼外，还计划包括工厂围墙，烟囱，水塔，变压器塔和停车场。游泳池，游泳池等建筑的建设成本估算为4亿元，其中厂房，办公楼的建筑成本为2.5亿元，其他建筑设施的成本为1.5亿元。如果以40万元作为房地产的原价，华美公司应当自工业园区建成之日起缴纳房地产税，并每年缴纳房地产税（全省扣除率为30％）。 ）= 40 000×（1-30％）×1.2％= 336（万元）。如果公司计划将工厂厂房和办公楼以外的所有建筑设施（例如停车场和游泳池）露天建造，并将这些独立建筑物的成本与工厂厂房和办公楼成本分开进行计算，他们分开，这部分建筑物的建筑成本不包括在房地产的原始价值中，并且无需支付房地产税。这样，华美公司每年只需交纳不到126元[15000×（1-30％）×1.2％]万元的房地产税。
注：《财政部和国家税务总局关于对具有住房功能的地下建筑物征收房地产税的通知》（财税[2005] 181号）明确了对有住房的地下建筑物的房地产税收政策。职能。也就是说，自2006年1月1日起，暂时未征税的具有房地产功能的地下建筑物已纳入房地产税范围。同时，很明显，所有在房地产税范围内具有房屋功能的地下建筑物，包括与地上房屋相连的地下建筑物，完全在地下的建筑物以及地下民防设施等，均应予以征收。按照有关规定征收。新法规并未将所有地下建筑物都纳入税收范围。需要征税的建筑物必须符合房地产特征的概念。财税[2005] 181号对此进行了定义：具有房屋功能的地下建筑物是屋顶和维护结构，可以抵御风吹雨打，可用于人们的生产，操作，工作，学习，娱乐，生活或居住。存放用品的地方。其他不符合此要求的地下建筑，例如酒窖，池塘，窑炉，水箱等，仍不包括在房地产税范围内。
房地产税规划II。通过改建自用地下建筑进行规划
房地产税筹划的政策依据：根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》，房地产税是根据扣除后的房地产原值的残值计算并缴纳的10％至30％。房地产税是根据房地产的残值计算的，税率为1.2％；财税[2005] 181号提出了一种新的自用地下建筑概念，即“应税房地产的原始价值”。具体来说：对于工业房地产，应将房屋原始价格的50％至60％用作应税财产的原始价值；应缴财产税额=应税财产的原始价值×[1-（10％至30％）]×1.2％对于商业和其他用途的房地产，应将房屋原始价格的70％至8096作为应税财产的原始价值。应付财产税的应纳税额＝应纳税财产的原始价值×[1-（10％〜30％）]×1.2％。
确定应税房地产的原始价值后，地下建筑物的房地产税的计算方法与原始计算方法相同。由于针对自用房地产的不同用途的税款计算方法不同，实际上，您可以通过更改地下建筑物的用途进行相应的计划。
注：1.财税[2005] 181号调整的征税对象是一栋独立的地下建筑。适用于与地上房屋相连的非独立地下建筑，例如房屋的地下室，地下停车场和购物中心对于地下部分等，应将地下部分和地上房屋作为一个整体，并按照有关地上房屋建设的有关规定计算并征收房地产税。因为根据会计制度的规定，与地上房屋相连的地下建筑物最初在房地产会计账目中反映为房地产的统一原始价值，这与现行税法的规定一致。
，财税[2005] 181号规定，出租地下建筑物，必须按照有关出租房屋建设的有关规定计算和征收房地产税。这也与原始政策和税务部门的实际执行情况相同。
房地产税收筹划III。通过租赁和仓储的税收方式进行不同的计划
房地产税计划政策依据：如前所述，房地产税有两种方法：从价税和租金。这两种方法适用不同的税基和税率。对于财产所有人，可以通过以下公式确定是租赁还是仓库：假定公司财产的原始值为Y，并收取年租金Z，则财产税“值的扣除率”增值税”是A（A代表10％到30％之间的任何数字），则应付的房地产税为Y×（1-A）×1.2％，应支付的房地产税Z×12％。当Z×12％＞ Y×（1-A）×1.2％，即当Y÷Z <10÷（1-A）时，选择从价计算总和；否则，选择征集；如果Y÷Z = 10÷（1-A），租赁或仓储对房地产税的规划意义不大，纳税人只能考虑其他相关因素。
具体情况：甲公司是一家内资企业，在甲，乙省有一个闲置仓库，原始价值为2000万元，净值为1600万元。目前，B公司计划将A公司的闲置仓库出租给A公司，C公司计划将A公司的闲置仓库出租给B省，其初始年租金为160万元人民币。其中，省A规定房地产税的扣除率为30％，省B为10％。经计算，甲公司决定与乙公司签订仓储合同，并与丙公司签订物业租赁合同。。原因如下：
1.如果与乙公司签订了物业租赁合同（假设不考虑其他税收问题），则支付的房地产税= 160×12％= 19.2（万元）。如果公司A与公司B协商并将房屋的租赁行为改为仓储业务，也就是说，公司A将在最初准备出租房屋后照顾公司B打算存储的物品，从而将原始租金转换为收入转化为仓储收入。根据该计划，可以按价值征收房地产税，应交房地产税= 2000×（1-30％）×1.2％= 16.8（万元）。不难发现，与租赁形式相比，仓储形式可减少房地产税负担2.4（19.2-16.8）元。因此，应与B公司签订仓储合同。
2.如果与C公司签订了物业租赁合同（假设不考虑其他税收问题），则应缴纳的物业税= 160×12％= 19.2（万元）。如果公司A和公司C签订了仓储合同，则根据该计划，房地产税从价抵扣率为10％，应交房地产税= 2000×（1-10％）×1.2％= 21.6（万元）。两者相比较，使用仓储将增加房地产税负担24,000元（211.6至19.2）元。因此，应与C公司签订租赁合同。
根据以上分析：1.如果甲公司的两个物业所在的省份规定的扣减比例为20％，则按存储方法应缴纳的物业税= 2000×（1-20％） ×1.2％= 19.2（万元），应交租赁房地产税= 160×12％= 19.2（万元），此时不存在节约房地产税的问题; 2，企业拥有的财产是否在省内除非该比例小于20％，否则采用仓储方式应缴纳的财产税要高于对外租赁，应采用租赁形式； 3.如果企业拥有财产的省份规定的扣除率大于20％，则应采用仓储方法。房地产税低于对外租赁应交纳的房地产税，应采用入库方式。
房地产税收筹划的注意事项：租赁和仓储是两个完全不同的概念。签订哪种合同最终取决于合同各方为自身利益而制定的结果。对于甲公司，只需要提供一个空仓库就可以租赁，而储存的货物的安全由乙公司承担；而存储则负责存储货物的安全。因此，A公司必须配备专门的仓库管理人员。，购买相关设备和设施，将相应增加员工的工资和支出。如果存储的物品被盗或发霉，A公司仍然有赔偿另一方损失的风险。如果在扣除这些费用之后，甲公司仍能获得可观的收入，那么仓储方法无疑是一个很好的节税策略。