您好，这会影响公司的利润。房地产业涉及的税收主要包括土地增值税，房地产税，所得税，营业税以及房地产业的税收筹划。一方面，您需要使用所涉及税收的一般税收筹划方法。也有必要利用房地产业的特点来进行具有自己特点的税收筹划。希望采纳谢谢
对于股东而言，无论是外资企业，私营企业还是上市公司，投资决策都必须考虑税收政策因素对投资回报的影响。在税收筹划中，可以合理地使用税收优惠政策为企业获取更大的经济利益。本文简要介绍了一些税收优惠政策。
选择注册地点
中国制定了一系列在不同地区承担不同税负的优惠税收政策。投资者在选择企业注册地时，可以对高新技术产业开发区，贫困地区，保税区和经济特区使用国家的税收优惠政策，以节省大量税费。例如，中国的涉外税收优惠政策采取了区域性，集中性和多层次的方法。具体内容包括：
1.税率减免15％，其范围包括：
（1）位于经济特区的外商投资企业，在经济特区设立机构和场所从事生产和经营活动的外国企业。
（2）位于经济技术开发区的生产性外商投资企业。
（3）位于沿海经济开放区，经济特区和经济技术开发区的旧城区的生产性外商投资企业是技术密集型和知识密集型项目，或者外商投资额为30百万美元以上是投资回收期长的项目，或者是能源，交通和港口建设项目。
（4）从事港口和码头建设的外商投资企业。
（5）在经国务院批准在经济特区及其他地区设立的外资金融银行，中外合资银行及其他金融机构中，外国投资者投资资金或分支机构，总行营运资金1000万美元，营业期为10年超过几年。
（6）在上海浦东新区设立的生产型外商投资企业，以及从事能源，飞机场，港口，铁路，公路，电站等交通建设项目的外商投资企业。
（7）在国务院确定的高新技术产业开发区确定为高新技术企业的外商投资企业，在北京新技术产业发展试验区确定为高新技术企业的外商投资企业区企业。
（八）国务院规定在其他地区设立的外商投资企业，从事国家鼓励的项目。
2.征税范围
减税的税率为24％，其范围包括：位于沿海经济开放区，经济特区和经济技术开发区的旧城区的生产性外商投资企业。
选择投资单位的组织形式
一般来说，在公司成立初期，损失的可能性更大。通过采用分支机构的形式，可以将分支机构的亏损转移到总公司，从而减轻总公司的税收负担。被投资企业进入正常经营轨道后，可以通过设立子公司的形式享受地方政府规定的税收优惠政策。
当然，我们还必须警惕那些运转不正常的公司。异常业务流有四种主要类型：
1.脱壳和分离类型
这种企业“位于东侧，在西侧注册；在南侧列出，在北侧生产和销售”。一些企业只是在某个园区或经济开发区注册了自己的名称和标签，实际的生产经营场所并未发生变化。有些人在同一住所注册了几家甚至十几家公司。
2.总部“倒置”
一些企业的前总公司位于某个市区。为了享受优惠政策，总公司总部迁至经济开发区，并在原地设立分支机构，造成主要的税收转移或税收水平的变化。
3.“完整类型”
由于各地对企业的优惠政策不同，因此出现了“只要政策松动，企业就会搬到那里”的现象。尽管这些企业的新注册地点和营业地点相同，但是由于实际的生产和运营需要，它们没有迁移。它们纯粹是为了享受优惠政策，免税，少缴税款和各种资金。个别公司搬迁到这里后享受优惠政策，并继续享受优惠政策。
4.“无证旅行”
一些公司已经通过更改营业地点的名称，从工业，商业和税务部门的领土管理转移到了无证经营。
投资方向的选择
随着社会越来越关注环境友好型经济的发展，环保产业和产品也将享受税收优惠政策。企业可以利用这个机会来调整投资方向，达到税收筹划的目的。例如，深圳对高新技术产业实行以下税收优惠政策：
1.优惠企业所得税
（1）新近认可的生产型高科技企业免征企业所得税两年，并在八年内减免企业所得税优惠的一半。对于现有的高新技术企业，除享受原来的“两次减免六减半减”的企业所得税优惠外，两年减半的企业所得税优惠。按照规定，企业所得税优惠政策免征期满后，本年度出口产品产值达到当年产值的70％以上。经税务部门核实后，按10％的税率征收企业所得税。
（2）确定的具有自主知识产权的高科技成果转化项目免征企业所得税5年；公司所得税在未来3年内减半。
（3）高科技企业引进了被高科技企业消化吸收的新项目后，无论该企业上一年是否享受过减免所得税的优惠，授予利润可免征3年的公司所得税。
（4）由从事高科技产品开发和技术成果的企业自主开发的技术成果转让过程中发生的技术咨询，技术服务和技术培训的收入，且年净收入50万元以上部分免征企业所得税，超出部分依法缴纳企业所得税；向科研单位和高等学校提供的技术转让，技术咨询，技术培训和技术服务收入，年纯收入在100万元以下的，免征企业所得税超出部分将减半征收企业所得税。
2.减免营业税
（1）公认的具有自主知识产权的高科技成果转化项目免征营业税5年；未来三年营业税减半。
（2）在高科技产品开发企业和科研单位以及高等学校的技术成果转让中，营业收入免于技术咨询，技术服务和技术培训收入。
3.减少财产税，印花税和个人所得税
（1）高科技企业和高科技项目的新建或新建生产经营场所，自竣工或购买之日起五年内免征房地产税。
（2）高科技企业和高科技项目签订的技术合同免征印花税。
（3）授予和分配给高科技企业和高科技项目员工的股份，如果将其再投资于企业的生产和经营，则免征个人所得税。
此外，根据《财政部和国家税务总局关于综合利用某些资源和其他产品的增值税政策的通知》（财税字[2000] 198号）。 ，截至2001年1月1日，以下货物受增值税和立即退款政策的约束； ①使用在煤炭开采过程中产生并丢弃的页岩油及其他产品，页岩油及其他产品； ②生产原料中掺入不少于30％的废沥青混凝土再生沥青混凝土； ③城市生活垃圾产生的电能； ④生产原料中请勿与煤石，石煤，粉煤灰，燃煤锅炉炉渣（高炉水渣除外）混合使用等废渣。同时，自2001年1月1日起，对下列商品加征增值税50％的政策：①煤石，煤泥，油页岩和风力发电。 ②一些新型墙体材料产品。
税收征收方法会影响企业所得税负担。公司所得税的征收方式有两种，一种是支票征收，另一种是支票征收，支票征收分为两种方法：应纳税所得额的核算和应纳税所得额的核对。采用哪种征收方式将对企业所得税负担产生一定的影响。本文讨论了这方面的几种常见情况。
第一种情况-审核帐户的收款方法应缴的税款少于批准的收款方法。
[示例1]一家从事建筑业的公司，即公司A，其会计制度健全，会计标准规范，并符合税务机关对税收的要求。 2008年，实现营业收入1000万元。公司年收益主要形式的“税收调整后收入”为-1百万元。甲公司不仅不需要当年缴纳企业所得税，而且可以将一百万元的亏损结转以弥补以后的年度。相反，如果甲公司的企业所得税不符合收账的要求，则根据《国家税务总局关于印发〈企业所得税核定征收办法〉的规定》 （试行）（国税发〔2008〕30号），税务机关将采纳企业所得税以核定应纳税所得额的方式征收。假设税务机关规定当地建筑业的应税所得率为8％，则A公司应在2008年缴纳1000×8％×25％= 20万元的企业所得税。如果适用于审计收集方法，则甲公司的2008年公司所得税将比批准的收集方法少支付20万元人民币。
纳税人只有在满足税务机关规范财务会计和会计处理要求的情况下，才能申请审计和收取方法。否则，即使纳税人确实亏损或收入微薄，也无法采用征税和征收方法。但是，并非所有情况都可以用来减轻纳税人的税负。在某些特殊情况下，批准的税收征收方法可以减轻企业所得税负担。
第二种情况-帐户收款方法的应纳税额大于批准的收款方法。
这种情况在获得大量应税财政补贴收入或实际利润率高于应税收入率的企业中很常见。
[示例2]工业公司B公司可以正确地计算（验证）总收入，但是不能正确地计算（验证）总成本。应当按照应税所得率的规定缴纳企业所得税。经营活动的应税所得率为5％。B公司于2008年收到政府分配的财政补助收入100万元，未按税法规定分类为非应税收入和免税收入，应缴纳企业所得税。如果不考虑所有其他应税所得，乙公司2008年的财政补贴收入应按100×5％×25％= 125,000元的税率征收企业所得税。假设乙公司采用审计和收取的方式，应计算乙公司获得的财政补贴收入（无相应支出），并缴纳企业所得税的100×25％＝ 25万元。采用审计账目的收取方式，比核定的收取方式多缴纳企业所得税25-1.25 = 23,750元。显然，如果不考虑其他应税收入的影响，此时，B公司可以使用批准的收取方法而不是审核收集方法来支付相对较大的公司所得税。
习国发[2008] 30号文件规定，纳税人有六种情形之一的，应当征收企业所得税。可以看出，如果纳税人倾向于批准征收企业所得税，那么这些条件通常很容易满足。值得一提的是，如果考虑纳税人的其他应纳税所得额，与征税方法相比，纳税人以核定应税所得率征收的企业所得税可能更低或更高。纳税人采用审计收取的方法，视应纳税所得额的不同，纳税人的应纳税所得额相对较小，甚至亏损，或者为弥补上年度的巨额亏损，采用审计收取的方法。也许更多应缴纳的企业所得税额很小。
《国家税务总局关于批准征收企业所得税的纳税人取得的财政补贴征税问题的批复》（国税函〔2005〕541号）规定，对固定缴纳企业所得税的纳税人率，他获得的财政补贴收入，应当计入总收入，并按照主体工程应税所得率计算企业所得税。
第三种情况-使用应税所得率验证方法减少高应税所得率企业的税额。
这种情况对于主营业务的应税所得率明显低于其他业务的公司很普遍。计划减轻应税收入较高的经营企业的所得税负担。
[示例3]大型旅馆公司C和经营KTV的公司D都可以正确地计算（验证）总收入，但是他们不能正确地计算（验证）总成本，也无法通过应用应纳税额向企业付款收入率法。所得税。2008年，C公司餐饮业实现营业收入1000万元，D公司娱乐业实现营业收入800万元。税务机关规定的餐饮业应税所得率为10％，娱乐业为20％。 C公司应缴纳企业所得税1000×10％×25％= 25万元，D公司应缴纳企业所得税800×20％×25％= 40万元，两家公司应缴纳的企业所得税总额为25 + 40 = 65万元。如果将C公司和D公司合并为E公司，且营业和营业收入保持不变，则2008年度应交企业所得税（1000 + 800）×10％×25％= 450,000元。计划之后的E公司可以比计划之前的C和D公司少支付65-45 = 200,000的公司所得税。会计论坛
[示例4]如果E公司同时经营餐饮业和娱乐业，则在2008年，它分别从餐饮业和娱乐业获得800万元和1000万元的营业收入。1000 + 800）×20％×25％= 90万元。如果将公司E分为C和D两个公司，则C公司同时管理餐饮业和娱乐业。 2008年，餐饮，娱乐业实现收入800万元，收入750万元。 D公司仅经营娱乐业。250万元。C公司应缴纳企业所得税（800 + 750）×10％×25％= 38.75万元，D公司应缴纳企业所得税250×20％×25％= 125,000元，两家公司应共同缴纳企业所得税税38.75 + 12.5= 515,000元。然后，计划后的C和D公司可以比计划前的E公司少缴纳90,51.25 = 38.75万元的企业所得税。
国税发[2008] 30号文件规定，纳税人采用应税所得税率法评估企业所得税的征收，经营多个行业，无论其业务项目是否单独核算。根据其主要项目向税务机关征税。确定适用的应税收入率。主项目应是在所有纳税人经营项目中，总收入或成本（支出）支出或原材料，燃料和电力消耗中所占比例最大的项目。
风险警告
国税发〔2008〕30号规定，纳税人实施企业所得税征收核查方法时，应加强检查，将清算和审核与日常收支和管理检查结合起来，合理确定。年度审核。为了防止纳税人通过批准的收款方法故意减轻税收负担。此外，国税发〔2008〕30号文件规定，该方法不适用于特殊行业，特殊类型的纳税人和一定规模以上的纳税人。例如，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，本规定中出现的企业《中华人民共和国税收征收管理法》第35条但是，实际上，由于工程项目中“易手”的现象，一些公司代其收取款项，导致了双重征税。三方或更多方的作用是减少资金周转。消除税收，消除双重征税。
2）精算奖金和股息可以减少双重征税
这是我们为国外的一家私营企业提供的咨询项目。计划的效果是将双重征税减少20％以上。
很明显，纳税人向自然人支付股息，然后支付个人所得税。但是，国家税收政策对此做了规定。如果政策保持不变，企业应遵守法律并依法纳税。但是，如果我们清楚地结清帐目，就可以在一定程度上减轻双重征税。
众所周知：奖金是在公司所得税之前支付的，并根据工资和薪水支付，并有扣除点。股息是在缴纳公司所得税后发行的，税款按20％缴纳，没有任何扣除。这里有一个税收平衡点：为税收（Z）支付了多少奖金（X），为税收（Z）支付了多少股息（Y）。
找到了这个平衡点Z。如果税额小于Z，我们将发放奖金，因为此时适用的奖金税率小于20％。如果支付股息，税率为20％；如果税额大于Z我们将支付股息，因为无论分配多少，税率都将按20％计算。如果支付了奖金，则税率将大于20％。
找到平衡点Z的麻烦在于，奖金和工资按月合并并征税，并且不同公司的工资水平不同，即企业不同股东的工资也不同，因此每个处于平衡点的人这不一样;奖金可以在税前支付，这可以减少企业所得税。如果支付股息，它将不会产生税收减免。这是要考虑的另一个比较因素。
我们已经为国外的一家私营企业完成了一个咨询项目。该企业的基本情况是：共有七名股东，全部为私人股本，董事长为大股东；在企业工作的股东可获得无奖金的月薪，但享有年终股息。存在一种逃避个人所得税的现象（例如，让收钱的股东使用发票来逃避股息税）。
这家公司仍然有上市的野心，但是这种财务状况显然不足。老板也有顾虑，但无法开始治理。后来，我们就此问题提出了以下建议：为了消除税收风险，我们必须阻止股东逃避个人所得税。建议股东像其他雇员一样享受奖金待遇，并将部分股息转换为奖金（新税法取消了应税工资，奖金可以在征税前征税，这对企业更有利）；为了链接公司的年度收益，奖金可以先提款不签发，年终统一核算后确定实际金额。
根据我们的建议，该企业在消除税收风险的同时，还减少了20％以上的双重征税。
因此，在处理奖金和股利时，让财务人员进行计算，支付方式将更具成本效益，并实现两项收益，从而无风险地减少税收负担。
（2）减轻高税收负担
造成企业高税收负担的原因大致有两个：一是企业不熟悉税法，缴纳的税款不应一团糟，导致高税收负担。二是企业有不同的应用含税率的企业无区别地混合在一起，并且原本应享受低税率的企业以高税率征税，这也造成了高税收负担。
税收筹划的第二个功能是减轻高税收负担。给出两个例子：
1）单独签订租赁合同以减轻高税收负担xuekuaiji.com
这是我们为国有企业做的一个案例。该计划的效果是：减轻35.29％的高税收负担。
企业租赁主要涉及房屋租赁，例如出租车亭，工厂，出租旅馆，门面房屋等，这些都与房屋有关。涉及房屋租赁，有必要按租金收入的12％缴纳房地产税。
我们的咨询建议是将适用的5％低税业务（技术指导和咨询）分开，并成立技术咨询服务公司，负责客户的年度技术指导和咨询业务并处理当地税务登记。，向客户开具服务业发票，并向当地税务局申报缴纳营业税，使服务收入真正享受5％的营业税率。
我们使用当年的数字进行了计算，并减少了税收负担，具体如下：
旧公司支付的增值税为：2000万元×17％－ 270万元= 70万元
新建的技术咨询公司上缴营业税：800万元×5％= 40万元
两家公司共缴纳了110万元人民币的税款，减少了76.24万元人民币（186.24万元人民币，减为110万元人民币）的税负，并减少了40.94％的税负。有时很难通过业务活动获得此好处。
（3）优惠政策
有些公司不知道“是否使用了充分的优惠政策”，有两个合法获得税收优惠的原因：第一，有些企业（大多数是小型私营企业）根本不知道该国的相关税收优惠是什么，或者不是关注该国的税收政策；其次，一些公司知道该国具有税收优惠政策，但目前尚不清楚如何利用这些税收优惠政策来赚取合法利润。因此，为了少缴税款，一些公司选择了胡来冒着违反法律和纪律的方式逃避国家税收的风险，而且许多企业都有很大的税收风险。随着国家法规的完善，这些风险迟早会爆发。
我们认为，企业不仅应运用国家给予的税收优惠，而且应充分利用它们，即最大程度地享受税收优惠，在法律上节省税收成本，并合法寻求为企业和员工带来的好处。
税收筹划的第三个实用功能是引导企业使用国家的税收优惠政策。让我举两个例子：
1）全年奖金就足够了
这是我们为国有企业做的一个案例。该计划的效果是：共节省个人所得税18万元。
根据该文件，年终奖是通过将奖金额除以12个月以适应税率来确定的，因此，付款金额必须引起企业的足够重视。因为多付了人民币，有可能要支付几百元，几千元甚至数万元的个人所得税。
公司必须颁发年终奖，而且一些员工非常高。公司咨询了我们，目的很简单：减少税收。我请他们带来一张空白的纸并在纸上解释：
张彰获得了年度奖金6000元，李获得了年度奖金6001元。两者的自适应税率和快速计算扣除额为：
张先生的年度奖金6000元除以12个月等于500元。适应税率为5％。没有快速的计算推导。张的应纳税额= 6,000元×5％= 300元
李的年终奖6001元除以12个月等于500.08元，适应税率为10％，快速计算扣除额为25元。李的应纳税额= 6001元×10％-25元= 575.1元
由于获得了额外的1元年终奖金，如果李将其除以12得出的500元以上的税，将获得10％的税率，并支付275.1元的个人所得税。
又例如，张获得年终奖24万元人民币除以12，适用税率为20％；李先生获得年终奖240 001元，除以12，适用税率为25％。然后，由于他获得了1元的年终奖金，所以李比张多付了11 000.25元的个人所得税。
因此，在颁发年终奖时，您应该比较个人所得税的税率表，并考虑除以12个月来确定付款金额。。例如，人民币6,000元（适用税率5％），人民币24,000元（适用税率10％），人民币60,000元（适用税率15％），人民币240,000元（适用税率20％），人民币480,000元（适用适用税率）税率为25％），72万元（适用税率为30％），96万元（适用税率为35％）和120万元（适用税率为40％）。不要多付1元，甚至是6美分，因为将这6美分除以12后，您仍然可以将其变成1美分。这1美分可以使您的年终奖的适应税率提高5％。从理论上讲，这1美分称为转折点。
他们的财务人员高兴地说：这是整数吗？
我说是！是适合每个税率的整数。也就是说，我们关注关键点，已经使用了足够的税收优惠政策。
之后，这家企业节省了18万元的个人所得税。
根据我们目前的情况，很少有公司主动纳税，他们希望尽可能少地纳税。但是关键是少付的方法必须合法，否则将承担税收风险。依法少缴税款的方法之一是使用该国的各种优惠税收政策。
2）严格执行相关政策也将充分利用税收优惠
这是我们为云南一家制糖厂制作的案例。该计划的结果是：员工不必纳税。
在为云南“夕阳西下”的制糖厂制定业务发展战略（包括上市）时，我们将在该厂进行研究，以表达对当地价格低廉的感觉：10元，三个人可以吃午餐包括四道炒菜（米饭随意吃，没钱）和一瓶Bugu（高档白葡萄酒）。正是这种低廉的价格和当地人民的朴素感动了我们，并希望为制糖厂的员工制定个人所得税计划。
制糖厂的基本情况如下：它属于季节性生产企业。一年只有四个月的生产时间。生产期间分为三个班次。整夜都太忙了。职工平均工资为3400元/月。;剩下的八个月，员工还不错，每月工资300元。当时当地的个人所得税扣除标准为1400元。
制糖厂预扣个人所得税的情况如下：
在生产期间，企业应支付的每位员工的个人所得税为：
（3400-1 400）元×10％-25元= 175元
每个月应缴纳700人民币的个人所得税，为期四个月。
在剩余的八个月内收到的300元未征税，因为它没有达到最低限额。
实际上，为员工代扣个人所得税并没有执行相关的国家政策。国家的税收优惠政策明确规定，对于季节性生产企业，可以采用年薪制，即平均一年的收入至12个月来计算和缴纳个人所得税（通常基于上一年度的工资水平）。年，并在当年月初支付）个人所得税）。制糖厂的财务经理整天都喝醉了，不知道有这项优惠政策。
因此，我们建议他们实施年薪制以节省员工的个人所得税。根据我们的设计，员工的税收情况如下：
平均月薪=（3400×4 + 300×8）÷12 = 1333.33元
未达到1400人民币的起征点，也未纳税。因此，在新的一年，我们为糖厂的每个员工平均每年节省700元的个人所得税。这笔钱可供几个孩子在当地学习。
税收筹划的上述三个功能主要是为了解决企业的“无知”问题，包括对国家税法的无知和对税收筹划技能的无知。如果公司知道这一点，那就一定要害怕。如果公司害怕，我们可以转到下一个主题：防止税收风险的税收筹划功能，即“ 3 +1”中的“ 1”。
预防税收风险是税收筹划的综合功能，也是依赖于前三个功能的功能。它们之间的关系是：没有“ 3”功能，就没有“ 1”功能； “ 3”功能开始起作用，“ 1”功能自然开始起作用。
根据中国企业的税收现状，我们认为，除市场运作外，企业风险也来自税收。由于许多公司在纳税方面具有“蛮力”，特别是小型企业，尤其是私营企业，因此经常发生逃税行为。在税收控制日益严格的环境中，尤其是在2008年新税法实施之后，内资企业的税率降低了，税收审计肯定得到了加强。这些企业有很大的税收风险。
在追求减税的同时预防税收风险的同时，公司必须制定税收计划。税收筹划对防范税收风险的作用主要体现在以下两个方面：
1）促进企业改变逃税习惯
逃避州税是一种弊端，对于处于“孩子”或“少年”阶段的公司来说，这种弊端也是“与年龄相称的现象”，就像我们小时候流鼻涕或食指的孩子一样。但是，在迈向“强壮年龄”的过程中，必须逐步消除这些不良习惯。长期以来，任何一家逃税的公司都无法做到这一点，但是许多公司因逃税而受到了惩罚，严重受损甚至死亡。逃税，但破坏了公司的未来，无论如何这都是不可能的。
就像一个有问题的少年一样，如果没有照顾和指导，它将走向邪恶。一些处于创业阶段的企业在与国家进行税收博弈时，没有获得合法利润的准则，并且还将采取非法措施。促进税收筹划，为企业获得税收优惠指明一种合法途径，它们可以把那些做恶事的公司拉过来，并养成逃避逃税和健康增长的习惯。
通过拆分业务，我们已将一家高税收高科技公司的税收负担减少了40％以上。企业主激动地说道：如果我被杀，我将不会逃税！由于发生了如此多的失败，因此税负不高，而且公司可以负担得起，因此不再需要伪造。现在是一份检查报告，我并不害怕。
老板的话是这样的：有一种正确的方法，没有人愿意遵循邪恶的方法。企业也是如此。
2）促进企业税法研究
税收筹划的主要依据之一是国家的相关税收优惠政策。为了正确享受这些优惠政策，企业必须了解，熟悉或熟悉税法。因此，税收筹划可以促进那些不关心国家税收法律的人学习税收法律。
有一个例子。2002年春，我们去云南某公司咨询时，首先引入了税收筹划和法定利润的概念。十多天后，我们去了那家公司。他们已经成立了税务部门来收集税务信息，为企业所熟悉和理解。
我可以看到，如果获利合法，那么任何业务都会积极主动。
如果公司依法行事，税收风险自然会降低。