您好，这会影响公司的利润。房地产业涉及的税收主要包括土地增值税，房地产税，所得税，营业税以及房地产业的税收筹划。一方面，您需要使用所涉及税收的一般税收筹划方法。也有必要利用房地产业的特点来进行具有自己特点的税收筹划。希望采纳谢谢
你好！
为房地产开发公司编写税收计划。与西方国家相对成熟的税收筹划研究相比，中国的税收筹划研究起步较晚，尤其是在房地产开发领域。中国对房地产开发公司的税收筹划研究始于2000年。2002年，何志东编着的《房地产企业税收筹划》根据房地产开发企业涉税的主要类型，阐述了房地产开发企业税收筹划的基本知识和基本方法。随后的研究开始针对房地产开发企业运营的各个方面，辅以节税，避税计划和经典案例。对于房地产开发企业的税收筹划，应从四个方面进行阐述：房地产筹建阶段的税收筹划，房地产建设阶段的税收筹划，房地产销售阶段的税收筹划以及房地产筹建阶段的税收筹划。房地产持有期的税收筹划等待。房地产初期的税收筹划
关于土地增值税的税收筹划，根据中国的《土地增值税暂行条例》，纳税人建造普通标准住房出售，其增值税增值不超过土地增值税的20％。扣除的项目金额免征土地增值税。如果增加值超过扣除项目的20％，则应按规定对总增加值征税。同时，税法还规定，对于既建普通标准住房又从事其他房地产开发的纳税人，应当分别计算增加值。如果未单独计算增值额或无法准确计算增值额，则由其建造的普通免税房屋将不受此免税待遇。如果房地产开发企业不仅建造普通标准住房，还从事其他房地产开发，则在单独核算的情况下，规划的关键是将普通标准住房的增值率控制在20％以内免税待遇。要降低增值率，关键是要减少增值额。例：某房地产开发企业甲销售普通标准商品房，取得销售收入6000万元，扣除税额4400万元。营业税金及附加= 6000×5％×（1 + 7％+ 3％）= 330万元，扣除项目总额= 4400 + 330 = 4730万元，增加值= 6000-4730 = 1270万元元，增值率= 1270/4730×100％= 26.8％，则适用30％的税率。因此，缴纳的土地增值税为1270×30％= 381万元。从以上计算可以看出，普通标准住宅的增值率为26.8％，超过20％，需要付费。土地增值税。为了获得普通标准住房的免税待遇，可将增值率控制在20％以内。有两种计划方法：第一，降低普通标准房屋的销售价格。虽然降低销售价格会降低附加值，但也会导致销售收入减少并影响企业的利润。这种方法是否合理，应通过比较减少的收入和较少的税收来确定。假设其他条件不变，则将普通标准住房的销售价格更改为X，应支付的土地增值税为：营业税和附加费= X1×5％×（1 + 7％+ 3％）= 0.055X1，减去项目金额总计= 4400 + 0.055X1，增加值= X1-（4400 + 0.055X1）= X1-0.055X1-4400，增加率=（X1-0.055X1-4400）/（4400 + 0.055 X1）×100％，从等式（X1-0.055X1--4400）/（4400 + 0.055 X1）×100％= 20％，解决方案是X1 = 5653.1万元。这时的销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元。由于免征增值税，减少税收381万元，比上年减少税收节省34.1万元。第二，增加普通标准住房扣除项目的数量：增加扣除项目数量的方法有很多，例如增加房地产开发成本和房地产开发成本。假设上述示例中的其他条件保持不变，但将普通标准住房的扣除项目更改为X2，则应支付的增值税为：扣除项目的总金额= X2 + 330，价值添加= 6000-（X2 + 330）= 5670-X2，增值率=（5670-X2）/（X2 + 330）×100％，从等式（5670-X2）/（X2 + 330）×100％= 20％，解是X2 = 4670万元。目前，普通标准住房可以免征土地增值税。在房地产所有权期间，有时税收筹划房地产开发企业开发的房地产不用于销售，而是将部分自营或未售出的房地产用于赚取租金。这涉及闲置房屋的使用。税收筹划。如果是外部租赁，则会产生租金收入。当前的租金收入占房地产开发企业总收入的重要比例。租金的税收计划也值得考虑。企业投资房地产的最常见方式有两种：租金以获取租金收入；企业以不动产的方式获得不动产。并通过合资中的房地产股份来分享利润。这两种方法涉及不同类型的税收和税收负担。房地产开发企业将收取用于开发商品房的租金作为对外租金，并应按规定缴纳房地产税，营业税，城市维护建设税，然后缴纳企业所得税。税收和税收负担有很多类型。如果是房地产投资入股，参与被投资单位的利润分配，共同承担投资风险，则无需缴纳营业税及其附加费，只需要直接缴纳房地产税即可。必须缴纳公司所得税。可以看出，通过将房屋租赁业务转变为投资业务，可以有效减轻企业税负。
希望通过，谢谢
如何规避税收风险，如何在有限的空间内尽量降低企业的税收成本，增加企业的经营利润，使企业的利润最大化，这对于房地产开发企业具有重要的现实意义。 。近年来，为了控制房地产价格过高和投资过热，国家相继出台了宏观调控政策。首先，中央银行宣布加息，然后出台了《六项国家条款》，然后是《六项国家条款》规定，对外国投机的限制，甚至是强税。108号文件等一系列宏观调控政策和扶持政策的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具战略性。本文仅分析房地产开发企业的税收筹划技术和税收筹划方法。
首先，房地产开发企业的税收筹划技术
由于其广泛的业务范围和复杂的业务活动，房地产开发企业使用各种规划技术。根据其特点和业务运营，他们采用的税收筹划技术可以总结如下。
（1）规避平台规划
土地增值税适用四级超额累进税率，税率跃升有明确的门槛。因此，您可以使用平台的计划规则来计划和节省税款。关键操作是控制增长率，这可以通过调整价格和扣除额来实现。
（II）投资转换技术
除了房地产开发和销售的传统商业模式外，房地产开发公司还可以采用多种商业模式，例如租赁和对合资企业的投资。转型技术对房地产开发公司的影响非常明显。（{}}（3）税基计划技术
房地产开发企业拥有大量资本，需要不断筹集资金以维持其发展能力，而资本筹划中的税收筹划着重于如何减少税基。银行贷款融资和债券发行都是融资方式。利息税扣除可以用来减轻税收负担。发行股票是一种权益资本模型，只能根据税后利润进行分配，不能有效地降低税基。
（4）实施技术
主营业务收入计划的重点是使用实施技术合理地控制和确认收入的实现，并减轻税收负担。对于房地产公司，税收政策非常严格地限制了他们的收入，并且预售收入还必须根据预期利润率和预付公司所得税增加应税收入。房地产销售定金和房地产预付款必须包括在总收入中以缴纳营业税。
2.房地产开发企业的税收筹划方法
（1）使用关键点进行税收筹划
减税点计划方法是指当纳税人在业务中遇到减税点时，他或她可以通过增加或减少收入或支出来避免增加税负。目前，最常用的方法是在房地产开发中规划土地增值税。税法规定，出售普通标准住宅的增值额不超过扣除额的20％的，纳税人免征土地增值税。增值额超过扣除额的20％时，应按增值额全额征税。这里“增值20％”就是我们通常所说的“临界点”。根据关键点的税收负担效应，可以进行税收筹划。如果房地产开发企业建设的普通标准住宅的增值幅度达到20％的门槛，首先是通过合理控制售价。销售收入下降了，而免赔额的数量没有改变，升值率自然会下降。当然，这将带来另一个结果，即减少收入。不管这是否合乎需要，有必要将减少的收入额与增值率税收支出的减少额进行比较，并权衡损益以做出选择。二是增加免赔额。例如，增加房地产开发成本，房地产开发成本等，以进一步提高商品房的质量。
1.应由租赁负担的税款
营业税：房地产租赁属于服务业，按租金收入的5％征收，应为5％×R1；房地产税：房地产税应根据房地产租金收入计算并缴纳，税率为12％，则房地产税为12％×R1;城镇建设税：假设大海房地产开发公司位于市区，城市建设税率为7％。根据缴纳的营业税，城市建设税负担为5％×R1×7％= 0.35％R1；教育附加费：3％×5％×R1 = 0.15％R1;印花税：签订合同时，企业必须支付印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第3条：“因此，印花税负担为R1的0.1％；所得税：营业税，城市建设税和教育附加费可以在税前扣除，因此，企业租金收入应缴的所得税为25％×（R1-5％R1 -0.35％1-0.15％R1）= 23.62％R1。
总税负T1 =营业税+房地产税+城市建设税+教育附加费+印花税+所得税= 5％R1 + 12％R1 + 0.35％R1 + 0.15％R1 + 0.1％R1 + 23.62 ％R1 = 41.22％R1，即公司的总体税收负担T1 =租赁下的41.22％R1。
2.税收由合资企业承担
房地产税：根据税法，房地产税从房地产的原始价值中扣除10％-30％的剩余价值税，税率为1.2％。假设减免率为30％，则房地产税负担= 1.2％×（1-30％）P。土地使用税（该税按固定金额征收，因地制宜，以菏泽市为例，城市单位税率为0.68元/平方米），则土地使用税负担为0.68×L = 0.68升;所得税：合资利润收入应缴所得税，所得税负担= R2×25％= R2的25％。
总税收负担T2 =房地产税收负担+土地使用税收负担+所得税负担= 1.2％×（1-30％）P + 0.68L + 25％R2 = 0.0084P + 0.68L + 25％R2
寻求税收负担的平衡点。由于租金收入相对固定并且可以在租赁之前进行协商，因此由于许多因素，联营公司收入的不确定性更高，因此可以使用租金来预测联营公司收入。当税收负担相等时，即
41.22％R1 = 0.0084P + 0.68L + 25％R2，则R2 =（41.22R1-0.84P-68L）/ 25
投资房地产时，您可以使用上述函数公式进行计算。基本结论如下：如果预期联营公司收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房地产原始价值+ 68×实际使用面积）/ 25，该物业的税负低于租赁的税负。从税收的角度来看，建议使用池。如果预期集合收入R2 <（41.22×租金收入-0.84×财产价值+ 68×实际面积）/ 25该物业的税收负担小于合资企业的税收负担。在此示例中，由于大海房地产开发公司的份额为500万元，且500 <（41.22％×200-0.84×1000 + 68×300）/25=785.70，因此租用方法可以节省税款。此时，总体税收负担T1 = 41.22％R1 = 41.22％×200 = 82.44（万元），合资模式下的总体税收负担T2 = 0.0084P + 0.68L + 25％R2 = 0.0084× 1000 + 0.68×300+ 25％×500 = 337.40（万元）。不难看出，该公司通过租赁可以比合资企业节省254.96（337.4-82.44）元人民币的税款。
（3）使用不同的筹款方法进行税收筹划
房地产开发企业对资金的需求很大。如何更好地筹集资金对公司的运营至关重要。从税收的角度来看，公司对于不同的筹资模式有不同的税收负担。
假设大海房地产开发公司于2008年1月开发的新项目需要资金1000万元。由于公司筹集资金的方法不同，因此对公司税收负担的影响也将有所不同。
如果公司选择银行贷款融资方式（按年利率8％计算），则每年需要支付80万元的利息。根据税法，该利息支出可以在税前扣除。因此，银行贷款融资用于为公司融资。利润影响80万元，可节省公司税80×25％= 20万元；如果大海房地产开发公司被批准发行债券融资，则可以向公众发行公司债券，也可以将其发行给内部雇员。。税法规定，税前不能扣除资本股利，可以将债券利息作为税前费用扣除。如果债券的年利率为10％，则债券融资对公司利润的影响为100万元，也就是说，通过发行债券融资可以为企业节省2500万（100×25％）税。以上两种融资方式可以达到节税的目的，但是影响的程度不同，但是如果公司采用发行股票的方式进行融资，因为发行股票是股票基金模式，那么只能根据税后利润分配，所以减税基础无效。
（4）使用不同付款方式的税收筹划
房地产开发企业在转让房地产合法所有权后确认销售收入，但在实践中应采取谨慎原则，客观地评估收入的实现。倘估计价格无法收回，则无法确认为收入；部分价格已收回只有收回的部分才确认为收入。
由于房地产单位的价值高，购买者很难一次支付大量房地产，房地产开发公司通常使用分期付款的方式进行销售。这样，公司无法根据总销售价格确认收入，无法分阶段响应成本转移，从而节省了税款。
大海大海房地产开发有限公司签署了分期出售房地产的合同。合同中的商品房总价为800万元，分四期支付。首付款为40％。转让，如果此时确认收入，应交营业税额为800×5％= 40（万元）。如果收入分期确认，则应纳的第一笔营业税为800×40％×5％= 16（万元）。营业税将在三倍后支付800×20％×5％= 8（万元），总计16 + 3×8 = 40（万元）。虽然两种缴纳营业税的方法都是40万元，但使用收入的小数确认会延误纳税期限。
值得注意的是，国税发[2009] 31号《国家税务总局关于房地产开发企业征收企业所得税的通知》明确了五种特殊情况下确认收入的标准。对于产品，应按照销售合同或协议约定的付款日期确认收入的实现，如果付款人提前付款，则应按照实际的付款日期确认付款。房地产开发企业提前销售开发产品的，应当按照规定的收益率确定当期取得的预售收入（经济适用房项目必须符合建设部，国家发改委的规定）。 ，国土资源部和中国人民银行《关于保障性住房管理办法》（建设〔2004〕77号）和其他有关规定的通知，其预售收入的应税毛利率应不少于3％。开发企业对经济适用住房项目的预售初次申报收入，必须附有有关部门的批准文件和其他有关证明材料。不符合要求或者未附有有关部门批准文件和其他有关证明材料的文件，应当按照非经济适用住房销售规定计算计算并缴纳。企业所得税。负担不起的住房开发项目的估计毛利率是根据以下规则确定的：1.对于位于省，自治区，中央直辖市和城市人民政府所在地的城市和郊区的开发项目分别规划的，不少于15％。地级及地级市区和郊区的开发项目不少于10％。 3。开发项目位于其他区域的，不少于5％。 （四）经济适用住房，限价住房，危险改造房屋的，不得低于3％。）计算预计经营利润，并计入当期应税期间。所得款项统一支付给企业所得税，开发产品完成后将进行结算调整。