中国企业在增值税纳税筹划中通常使用以下方法：
1.通过税收优惠计划
税法以法律的形式制定了各种针对不同产品，服务和行业的增值税减免优惠政策。例如，当前法律法规对增值税有170种扣除和免税规定。企业在进行增值税税收筹划时，应加强对税收优惠政策的研究。这是最实用的零风险降低方法。
除非找不到合适的优惠政策，否则公司还可以通过改变外部条件来实现减税，例如通过增值税退税和各种费用减免进入经济开发园区；适当安排企业的组织结构或经营生产项目，以满足有关优惠政策的要求。
2.通过使用纳税人身份进行规划
普通纳税人和小规模纳税人之间税率和征收方式的差异为增值税纳税规划创造了空间。企业可以通过计算自己的税收平衡点来选择自己的纳税人身份，从而减少增值税。
3.通过延长增值税支付时间进行规划
增值税税收筹划的最终目的不一定是减少税收负担的成本，而是最大限度地提高企业的整体利益。如果公司的现金流量紧张，则可以使用此方法。例如，通过商业承兑汇票或当期抵扣进项税，可以相应地延长税收时间。
税收筹划可以为企业节省很多不必要的费用，尤其是对于小公司而言，这是提高业务效率的重要途径。
。减轻税收负担，相应增加企业的盈利能力，必然成为当前和未来企业发展的重要课题。作者认为，税收筹划可以从以下几个方面入手。
首先，分散收入计划法：根据相关税法，土地的增值是纳税人转让房地产后获得的收入余额减去扣除额后的余额。对于一定数量的扣除项目，转让收入越少，土地增值价值就越小，当然税率和税额也越低。因此，如何使房地产收入转移多样化是一个起点。一种常见的方法是将可以单独处理的部分与整个房地产区分开，并分别签订合同。例如，一家房地产开发公司打算开发装饰精美的建筑物。装修好的房屋的市场价格估计为1800万元（包括600万元的装修费用）。企业可以两次签订合同来建造毛坯房。在签订了200万元的房屋买卖合同，然后在装修时签订了600万元的装修合同后，纳税人仅需支付第一份合同和第二份合同中规定的土地增值税。该金额在营业税的征收范围内，无需缴纳土地增值税。这样可以减少应纳税额，达到节税的目的。
2.成本迁移计划方法
房地产开发费用是指不从实际发生的费用中扣除的期间费用（管理费用，财务费用，运营费用），而是根据是否在一定条件下根据转让的房地产项目计算和分配了利息，根据房地产项目直接成本的一定百分比扣除。纳税人可以预先计划将实际发生的支出转为房地产开发项目的直接费用。例如，属于公司总部的薪金，福利费，办公室支出，差旅支出和商务娱乐支出都包括在期间支出中。由于人事部门的实际发生并不能增加土地增值税的扣除额，因此人事部门可以在每个特定房地产项目中安排或兼任总部雇员，而不会影响总部的工作。这样，这些人的相关费用就可以成为房地产开发成本的一部分。在此期间，房地产开发成本在不影响扣除房地产开发成本的情况下降低了，但房地产开发成本却在增加。换句话说，房地产开发公司可以通过成本转移法增加土地增值税可抵扣项目的数量，而无需增加费用，从而达到节省税款的目的。
III。 “关键点”计划方法
房地产开发公司在开发项目时总是获得一定的利润，但是利润率越高，支付的土地增值税越多，税后利润可能会越小。因此，如何使房价在同业中最低，交纳最少的土地增值税，获得最大的利润，是房地产公司应认真考虑的问题。根据税法的有关优惠规定：建设普通标准住房出售，增值额不超过扣除的项目额的20％的纳税人免征土地增值税；如果增加值超过扣除项目的20％，则应规定全部增加值税收计算。这里的“ 20％增加值”是“临界点”。根据关键点的税收负担效应，可以为此制定税收计划。
在实际工作中，您必须首先测量增值率（增值额与允许扣除额之比），然后尝试调整增值率。更改增值率有两种方法：第一，合理定价。例如，在销售过程中，增值税率稍高于两个极点税率交界处的增值税率。适当降低价格可以减少增值额并降低适用的土地增值税率。减轻税收负担。第二是增加扣除额，主要是通过增加投资来提高市场竞争力。根据《土地增值税暂行实施细则》，可以从房地产开发成本中扣除的项目包括：土地征用和拆迁补偿费，前期工程费用，建筑安装费用，基础设施费用，公共辅助设施成本和开发间接费用。纳税人可以通过改善住房环境和房地产质量来适当增加扣除额。
占领市场。例：某房地产公司在建普通标准房，扣除工程款800万元，当地市场同类住宅的市场价约为1000万元。如果价格为一千万元，则增值率为25％，土地应增值。税金90万元。如果不考虑其他因素，则利润为1 000-800-90 = 110（万元）。但是，如果价格为960万元（X-800 / 800 = 20％），则增值率为20％。由于纳税人建有共同的标准房屋出售，并且增值额不超过扣除额的20％，因此可以免征土地增值税将获得960-800 = 160（万元）的利润，与税后利润相比增加了500,000元。通过这个例子可以看出，企业在销售普通标准房屋时，可以采用合理的价格进行宣传策划，从而可以使自己完全以较低的价格获得较高的利润。
24.等额成本分摊计划方法
这种方法主要针对拥有大量房地产开发业务的公司。由于这类企业可能同时进行多个房地产开发业务，因此，由于土地价格或其他原因，不同地方的开发成本可能会有所不同。这将导致开发后的某些房屋的增值率更高，而某些房屋的增值率更高。低，这种不平衡状态实际上会增加企业的税收负担，这要求企业对开发成本进行必要的调整，从而使各地的开发业务的增值率大致相同，从而节省了税收。因此，平均成本分摊是抵消增值税和减少税收的绝佳选择。房地产开发企业可以对一段时间内发生的开发成本进行调整和分摊，以使获得的增加值的平均值最大，从而在一定时间内不会出现增值率，并且节省一部分税款。如果与其他计划方法结合，增值率仅低于某个阈值，那么节税将变得更加明显。
25.利息支出计划方法
房地产开发公司是负债累累的行业，通常会发生大量借款，因此利息支出是不可避免的。不同的利息费用扣除方式也将对企业的应纳税额产生重大影响。财务费用的利息支出，可以按照已转拨的房地产项目分摊并提供金融机构证明的，按照房地产项目予以扣除。但是，最大金额不能超过根据商业银行同期贷款利率计算的金额。扣除额是根据土地价格和项目开发成本之和的5％确定的；无法根据转让的房地产项目计算利息费用或者无法提供金融机构证明的，房地产开发成本为项目土地价格与开发成本之和的10％。如果直接扣除成本，则不能扣除实际利息费用。这为纳税人提供了一种选择：如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹集资金，且利息成本较高，则应尽可能提供金融机构贷款凭证，并根据该费用计算和分摊利息费用。房地产项目要实现实际扣除利息以减少税额；相反，如果在开发过程中借款不多，且利息成本低，则可能无法计算应摊销的利息费用或金融机构的贷款凭证，从而可以扣除房地产开发成本。实现最大化企业利润。
26.建造方法的规划方法
根据税法的有关规定：某些房屋建设形式不包括在土地增值税范围内，也不需要缴纳土地增值税。如果纳税人可以在税收筹划中注意使用这些特殊政策，那么节税的效果也将很明显。
第一种方法是代表代理商盖房。根据税法，代表公司建造房屋的行为不属于土地增值税的范畴，而属于建筑业，属于营业税的范畴。由于建筑行业适用3％的比例税率，因此税负较低，土地增值税适用30％至60％的四级累进税率，这在前者中很明显。因此，如果房地产开发公司在开发之初就可以确定最终客户，那么它可以完全采用代房屋建造的方法，而不是先开发然后出售。这种计划可以由房地产开发公司以客户的名义获得，并购买各种材料和设备，或者由客户协商购买或自行获得。关键是房地产权尚未转让。为了使规划更加顺利，房地产开发公司可以根据市场情况适当减少代建房屋的劳动收入，以获得客户的合作。
第二种是合作房屋建造方法。税法规定，由一方土地出让，一方出资，由双方共同建房，竣工后将房屋自用，土地增值税暂定被豁免。例如，一家房地产开发公司获得了使用一块土地盖房的权利，企业可以将购置前房屋的购买价用作合作楼的资金。这样，正式满足了一方出让土地，一方出资的条件。这样，在房地产开发公司出售房屋的剩余部分之前，各方不必支付土地增值税，只有在房地产公司所属的房屋部分被转让后，土地增值税将在这部分上支付。
土地增值税被清算和调查，房地产公司预先准备账目。
房地产开发企业如何回应和协调安排以解决和偿还土地增值税？有效的土地增值税计划必将成为房地产公司当前和未来公司发展的重要问题。企业追求的目标是使企业价值最大化。评估最大值的最有效方法是利润和利润率增长的可持续性。作为企业的决策者，在充分了解政策的同时，有必要尽可能地减少政策对企业的不利影响。房地产企业在计算土地增值税时，应在不违反税法的情况下选择最有利的税收方案，以达到节约土地增值税的目的。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号实施后，新的税收政策封锁了部分税收。房地产行业的漏洞，也提供了新的计划的应税空间。房地产开发企业需要根据新政策调整发展和销售策略，以减轻税收负担，同时又不违反税法。运用会计技术和方法来分析和分析税收计算的现状，我们认为仍有避免土地增值税的可行的规划空间，土地增值税的节约空间和经济效益仍然相当可观。 。笔者介绍了工作实践中讨论的几种土地增值税规划的实用方法。
1.充分利用土地增值税免税期的优惠政策
例如，《深圳市地税局关于土地增值税有关问题的通知》（深地税发〔2005〕609号）第1条规定，房地产开发企业缴纳土地价款的时间为附加税责任将基于合同签订普遍存在。对于在2005年11月1日（包括11月1日）之后签订房地产销售合同的人，当纳税人从第一笔房地产销售中获得收入时，预付的土地增值税将按全价计算房地产。深圳XX花园第五期销售收入为37765万元，其中2005年11月1日前签订的购房合同总值为31636万元。按照上述通知，土地增值税按照上述通知缴纳，申报应纳税所得额为6129万元。
第二，个人使用商品房的开发不再视为销售
国税发[2009] 31号文第7条规定，企业应当开发用于捐赠，赞助，员工福利，奖励，外资，向股东或投资者分配，债务清算，与其他企事业单位交换的产品。个人非货币性资产的行为应视为销售，在开发产品的所有权或使用权转让时，或者在实际权益中，确认收入（或利润）的实现。获得。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）由公司近期或当月同类开发产品的销售价格确定； （二）主管税务机关参照当地同类产品的公允市场价值确定的；）根据开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。
2008年1月1日之后发生了将已开发的商品住宅转换为固定资产的情况，因此不应将其视为销售。不难看出，转换为固定资产的产品开发不再被视为销售。企业需要密切注意，避免给自己增加不必要的税收负担。
第三，选择多样化的方法来处理开发产品
处理开发产品的方式多种多样，包括：销售，租赁，售前租赁，售后回租，股权投资，产权转让，转让至经营资产（自用和自营开发产品）以及以此类推。
城市的地方税务机关决定将地下车库包括在可售区域中，并且地下室的成本无法立即结转到销售成本中，而是用于计算实用面积的单位工程成本的总成本。本期实际出售的停车位面积计入销售面积，结转至销售成本，占当期实现的停车位销售收入的比例。
国税发[2009]第31条第32条：企业单独建造的停车位应作为成本对象单独核算。使用地下基础设施形成的停车场被视为公共支持设施。
六，选择有利的增值会计方法
一个开发项目同时具有普通房屋和商业房屋。从房地产开发成本核算的角度来看，它通常基于单个建筑物或建筑商承包的建设项目。。如何计算土地增值税在税收实践中有不同的认识。由于扣除项目的计算很复杂，因此有一些基于基本会计项目的计算方法，然后有基于收入或面积的扣除项目。还有一种方法是根据面积分配扣除项目，然后根据规定进行计算。将产生不同的计算方法结果差异很大。
计算方法1：分别计算住宅和商业建筑物的土地增值税
计算方法2：住宅和商业建筑的土地增值税的组合计算
《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税字[1995] 048号）规定：纳税人建立普通标准住房并从事有关工作。其他房地产开发，他们应该分别计算增加值。如果未单独计算增值额或无法准确计算增值额，则《条例》第八条第（一）项的标准免税不适用于普通标准房屋的建设（即纳税人建造和销售普通标准房屋）。 ，且增值金额不超过扣除项目金额20％，免征增值税）。
该文档要求对增加值进行单独的会计处理，但是对如何进行会计处理没有任何具体要求。如果有必要将房地产开发企业开发的多层建筑的成本分成不同的成本，那是不可能的（每个所有者的收入计算都可以准确），或者汇总过程本身就是成本分配。难以准确把握。在实际工作中，开发公司中没有会计师使用分层会计来计算成本和费用。第一种计算方法是单独计算。确切地说，这是共享帐目，这符合《财税字》 [1995] 048的精神。第二种计算方法是以整个建筑物为会计对象。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第8条规定，土地增值税是根据纳税人房地产的最基本会计项目或目的计算的成本会计。此要求与根据计算方法2计算土地增值税的方法相一致。从法律的角度来看，税收法规要高于税收法规和法规文件，因此首选计算方法二。需要说明的是，纳税人构筑普通标准住房并从事其他房地产开发的，按照第二种方法计算的增值率不超过20％的，非住宅部分应当按照下列方法计算：税法。土地增值税。
《国家税务总局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作的通知》第1条：“增值税是根据纳税人的最基本会计项目或目的计算的。房地产成本核算。核算项目或核算对象是指房地产主管部门批准的开发项目。原则上，土地增值税是根据纳税人开发的房地产的不同类型进行清算的。首先根据会计对象，即方法2，计算此处提到的“清算”。增值税率用于确定土地增值税率，确定征税和免税的对象，然后在不同类型的房地产中分配相关的成本和费用，并分别结清应付款项。
7.充分利用附加扣除政策
《土地增值税实施法》规定，从事房地产开发的纳税人可根据获得土地使用权时所支付的金额与土地使用权的成本之和扣除20％。房地产开发。
土地增值税减免项目中的开发间接费用收集是企业规划时应注意的一点。开发间接费用是指直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利费用，折旧费，维修费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销费等。实施细则规定了间接开发费费用属于开发用地，新房及附属设施用地，应在扣除工程款时全额计入，在计算土地增值税时予以有效扣除。同时，该政策还规定，房地产企业可以享受这些费用减免的20％。这些内容不是很清楚，在进行会计处理时很容易将此费用的一部分包括在管理费用或销售费用中。土地增值税的实施细则规定，管理费和销售费在土地使用权支付的款额和开发用地，新房及附属设施（或财务费用）之和的5％以内扣除。 ，销售费用和管理费用包含在土地使用权中）。支付的金额不到开发用地，新房和辅助设施之和的10％。如果管理费用和销售费用之和超过此限制，计算土地增值税时不能完全扣除武进管理费用和销售费用的间接开发费用，需要增加土地增值税。如果将这些成本正确地归入开发开销中，则不仅可以完全扣除，而且还可以享受20％的扣除。因此，企业在汇总开发开销时应保持谨慎，并充分利用税收政策。
八，特殊扣除的使用
《土地增值税暂行条例》的实施规则规定：“可以根据实际情况扣除可根据房地产项目转让和提供金融机构认证的财务费用的利息支出，但最大不能超过为同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，应在按照本条（a）和（b）计算的金额的5％之内扣除。无法根据转让的房地产项目计算分摊的利息费用的人或不能提供金融机构证书的，房地产开发费用应在按照本条第（1）款和第（2）款计算的金额的10％以内扣除。
在实际操作中，通过以上两种方法计算的“房地产开发成本”必须不同。因为第一种方法中的利息“实际扣除额”和第二种方法中的“总计”的5％（即，由于计入利息成本而导致的增长）不一定相等。如果公司计划纳税，则必须将两者进行比较，并选择与较高的利息扣除额相对应的方法，作为公司的最后选择。如果允许对较高的利息支出进行“实际扣除”，则应采用第一种方法分别计算利息支出；否则，应使用后一种方法，并且应从“总计”的10％中扣除全部费用。
判断是否提供金融机构证书的关键是利息费用的百分比，该利息费用可以扣除为税法规定的开发成本的百分比。如果超过5％，则提供证书是有利的。提供证明将是有利的。据此，如果公司主要依靠债务筹集资金，而利息支出占很大比例，则应提供金融机构的贷款证明，以将利息支出计入房地产开发支出。相反，如果您主要依靠股本进行融资，则可以使用另一种方法。
九，选择有利的土地价格成本分配方法
国税发[2009] 31条第30条
企业的下列成本应根据以下方法分配：土地成本通常根据建筑面积法分配。如果确实有必要结合其他分配方法，则税务机关应同意。
土地开发也与房地产开发相关，这是一次性土地征用和房地产开发的案例。土地开发成本可以在营业税部门批准后根据土地的总体预算成本进行分配，也可以在土地总体开发完成后进行调整。。
示例：××尚都开发用地面积13.65万平方米（一期88,600平方米，二期47,900平方米），土地成本支出12549万元，摊销地价金额：99.14万元，二期土地成本可以使用以下计算选项：
A.根据第一期减少的面积和费用计算的摊销单位土地成本（剩余摊销）
（1.2549亿至9,914万元人民币）/ 47,900平方米= 550.10元/平方米
B.根据实际面积计算摊销单位土地成本（平均摊销）
125.4万元/ 136,500平方米* 47,900平方米= 919.34元/平方米（{}} C.两种土地价格成本分配计算方法之间的单位土地成本差异：
364.24元（550.10元/平方米-919.34元/平方米）
上述基于建筑面积法的摊销单位土地成本的计算方法应在与主管税务机关协商后分配。
以上是土地增值税计划的几种常见方法。实际上，纳税人应分析具体问题并灵活运用税收政策。前提是合理合理地节约税收，在合理，无违背的情况下减轻税收负担，以减少税收风险，寻找不违反税法的规划空间。增加税后利润以最大化公司价值。简而言之，有许多方法可以计划房地产公司的税收，但是它们必须合法，可操作并为公司带来实际利益。
一，房地产公司的经营特点及土地增值税规划的意义
税收筹划是指在税收发生之前，在不违反法律法规的情况下，为与税收有关的事项（如公司的业务运营和公司投资）事先安排的实现，以实现税收少付或延期支付，而不会违反法律和法规。旨在最大化公司税后收益的一系列活动。税收筹划有多种形式。本文中的税收筹划主要是指企业使用不完善的税收法律进行的非非法税收筹划，以及使用特殊税收法律进行的节税计划。与其他行业的企业相比，房地产公司具有以下经营特点：（一）开发产品的统一性和固定性； （2）开发建设周期长，投资额大，经营风险高； （3）开发运营业务的复杂性。业务内容复杂，涉及面广，有许多经济往来，因此必须计划开发和管理。土地增值税是纳税人通过转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物取得的增值税，按规定的四级超额累进税率征收。增值税是指纳税人转让房地产所得的收入余额减去扣除额后的余额。扣除的项目包括为获得土地使用权而支付的金额和土地开发的成本。近年来，为了控制土地价格过高，投资过热，房价飞涨的问题，国家相继出台了房地产行业宏观调控政策，这导致房地产经营环境发生重大变化。开发企业。如何规避税收风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的税收成本，增加营业利润，实现利润最大化，对于房地产开发企业具有更为重要的现实意义。因此，房地产公司迫切需要以合理合法的方式进行土地增值税的纳税筹划。
II。房地产公司土地增值税规划的现状
自从征收土地增值税以来，尽管总额很小，但增长迅速。从1994年到2006年，全国土地增值税的平均增长率为91.27％。 2006年至2008年，全国土地增值税收入从231亿元增加到537亿元。尽管增长速度很快，但与房价和房地产销售收入的增长相比，税收过程中的漏洞仍然很大。清算工作有很多障碍。由于其成就和利益，许多地方政府在清算的意愿和执行方面存在问题。再加上土地增值税征收和管理困难，税费高的问题，过去对房地产土地增值税的历史追偿问题尚不明确，效果不理想。土地增值税。从房地产公司的角度来看，随着房地产行业的快速发展，配套的税收法律法规日益完善。近年来，政府不断颁布新的法律法规来规范房地产业的税收行为，使许多原始的法律计划方案成为非法，并进一步缩小了税收筹划的空间。
1。过去，大多数房地产公司都采用诸如设立项目公司之类的方法，并利用房地产进行投资或联营，以达到避免土地增值税的目的。但是，2006年3月发布的《关于若干土地增值税的通知》（财税[2006] 21号）明确规定，房地产开发企业投资房地产或者合伙经营房地产，还必须缴纳相应的土地增值税。 。
2。过去，许多房地产公司将自己开发或商业房地产开发的部分房地产进行了转换，并以自己的名义获得了该财产的所有权，从而免除了土地增值税。但是，根据《国家税务总局关于房地产开发企业征收企业所得税的通知》（国税发〔2006〕31号），转为自用的商品房应当视为销售商品。土地增值税和企业应计算。所得税。
3。过去，借款费用的资本化可以用于减少土地增值的额外扣除。但是，根据《土地增值税清算管理规定》（国税发〔2009〕91号），公司在计算土地增值税时不能以借贷成本为基础进行额外抵扣。它应该将利息支出从房地产开发成本调整为开发成本。费用扣除为房地产开发费用。
第三，房地产企业土地增值税的税收筹划方法
（1）将土地增值税的范围用于节税计划
1。使用合作建设节省税金。《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税字[1995] 48号）规定：“以土地一方，一方出资，两方出资”。合作建房，建成后将按比例划分房屋土地使用增值税自用暂时免征，建成后征收土地增值税。 “房地产开发企业可以充分利用这一政策进行税收筹划。
2。使用代理建造的房屋来节省税款。房地产经纪人建设是指房地产开发
企业代表客户进行房地产开发，开发完成后，从客户那里收取建筑收益。对于房地产开发企业，该收入属于劳动收入，因此不属于土地增值税的范围。
（II）使用销售收入进行税收筹划
1。分散的营业收入计划方法。房地产公司所承担的税款主要是土地增值税和营业税，土地增值税以超额累进税率征收，即房地产增值率越高，税率越高。适用税率。因此，如果可以分解房地产销售价格并降低房地产增值率，则可以大大减少房地产销售所承担的土地增值税。由于许多房地产在出售时都进行了简单的装修，因此装修可以单独作为一项单独的业务进行核算，因此可以通过两次出售房地产来进行税收筹划。例如：一家房地产公司出售总价为1000万元的商品房，对房屋进行了简单的装修，并安装了必要的简单设施。根据有关税法，房地产开发业务可抵扣额为400万元，增加值为600万元。土地增值率为：600/400×100％= 150％。应交土地增值税：600×50％-400×15％= 240（万元）。如果涉及税收筹划，则房屋出售分为两个合同。房屋买卖合同不包括装修费用。房屋销售价格为700万元，允许扣除成本为300万元。房屋装修合同，装修费用为300万元，允许扣除费用为100万元。土地增值率为：400/300×100％= 133％（其中装修费用为人工收入，征收营业税，不需要土地增值税），应缴纳土地增值税：400 ×50％-300×15％= 155（万元）。
2。合理的定价计划方法。税法规定：纳税人建造和销售普通标准住房，其增值税额不超过扣除的项目额的20％，免征土地增值税。增值额超过扣除额的20％，应按规定征税。因此，可以充分利用20％阈值的税收负担效应进行计划。例如，一家房地产公司在同行业中建造和出售的商品房价格在1800万至1900万元之间。据了解，为开发该商品房，已支付的土地出让金为200万元，开发成本为900万元。利益费用不能由房地产开发项目分配或提供金融机构认证。假设城市建设税率为7％，教育附加费为3％，则地方政府允许扣除的房地产开发费用的百分比为10％。计划过程如下：除营业税和附加费以外的可抵扣项目金额为：200 + 900 +（200 + 900）x 10％+（200 + 900）x 20％= 1430（万元）。首先，如果公司希望享受起点折扣并希望获得最大利润，则最高销售价格应为：1430×1.2848 = 18372.64万元（假设可扣除的项目总额为A并且总销售价格为是X，相应的营业税和附加税为：5％X（1 + 7％+ 3％）= 5.5％X，在豁免的临界点X = 1.2（A + 5.5％X），解决方案是X = 1.2848A ）。利润为306.2万元（1837.264-1430-187.364×5.5％）。当价格设定在18,18,37,264至10,000元之间时，利润将逐渐增加，但将少于306万元。其次，如果公司要适当地提高售价，则价格必须至少大于1388.53万元（1430×0.0971）（设定增加价格Y的单位）。增加突破门槛，必须达到Y> 30％×（X + Y-A-5.5％X-5.5％Y）+ 5.5％Y，其中X是增值率为20％时的售价，并且Y> 0.0971A可以求解。也就是说，总房价至少要达到197611.70万元，涨价会增加总收入，否则涨价只会减少总收入。因此，当同一行业的房价在18至1900万元之间时，公司应选择18372.64万元作为自己的销售价格，以降低自己的房价，增强竞争力，并带来更大的收益。利润给公司。。当然，如果公司能够以高于1971.117万元的价格出售，则利润将进一步增加。
通过上述情况，可以进一步解释，在出售普通标准房屋的问题上，企业可以完全使用合理的定价方法来保持较高的竞争力并获得更好的利润，但是不能一味提及。价格，有时较高价格带来的利润会低于较低价格带来的利润。例如，在上述税收筹划案例中，1830万元的销售价格可获利299.50万元（1830-1430-1830×5.5％），而1840万元的销售价格仅可获利216.1万元（1840-1430-1840×5.5％）×（1-30％），尽管售价增加了10万元，但利润却减少了831.9万元。
2。完全累计免税额的可扣除项目计划方法。为遏制房地产投机活动，《土地增值税实施细则》规定，从事房地产开发的企业，可从项目金额中扣除“总额”的20％。享受此费用减免。因此，当非房地产开发企业想要进入房地产行业时，应考虑成立一个独立从事房地产开发和交易的新关联企业。这样，不仅可以将上述额外抵扣额用于房地产开发业务，以实现土地增值税的节税计划，而且可以在每个未来纳税年度中利用公司关系来实现其他税务计划。税收。
第四，进一步加强房地产企业土地增值税税收筹划的措施
（一）加快和改善房地产公司土地增值税的征收和管理
1。要进一步完善房地产税收制度，科学确定税收种类，合理确定土地和房地产税收负担。将“多税种调整”改为“主税种调整”，彻底解决了税种之间的交叉重叠问题。同时，有必要简化土地增值税的结算和征收方法，充分发挥土地增值税的特殊调整功能。
2。我们需要完善房地产评估机构，完善房地产评估程序，及时向税务机关提供真实可靠的评估资料。税务部门要加强房地产业的税源管理和征收管理，完善委托征收管理的办法，实行土地增值税的管理措施，合理征收和管理。
（二）加强土地增值税清算工作
1。各地要加强房地产税的综合管理，加强政府有关部门在土地增值税的征管方面的合作。
2。尽快建立一套简单易行的土地增值税清算办法，统一房地产土地增值税的口径，明确清算的时间和方法。
（3）房地产企业应树立正确的税收筹划概念
1。应坚持法治原则。在不违反国家法律法规的前提下，规划要以房地产公司的实际情况为依据。
2。专注于战略规划。房地产公司的税收筹划过程比公司管理层的决策过程更为重要。公司在做出决策时，应注意标准和战略计划，决不能仅仅为了追求节税利益而简单地增加开发或运营成本。因此，在税收筹划中，管理和财务部门不仅要注意财务和税收事项，而且还要注意公司运作和战略管理的各个方面。