所谓“土地增值税起点”，是指根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人修建普通标准住房出售，其增值税增值不超过扣除项目额的20％。 ，并且免征土地增值税。根据这个原则，如果纳税人盖房出售，他应该考虑增加值的增加与放弃低于阈值的税收负担之间的关系。增值率略高于阈值。损益。所谓土地增值税，是指纳税人扣除项目金额后，扣除项目价值，再按比例缴纳的不动产转让所得的税款。纳税人是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物（简称房地产）并获得收入的个人和单位。征税范围包括土地，地面建筑物及其附属物，但不包括以酬金和其他酬金转让的房地产，以及应税对象为补偿而转让的土地的增值额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税率为四级超额累进税率，即增值税额不超过50％。项目金额的，税率为30％；价值超过项目金额的50％％不超过100％，税率为40％；价值超过项目金额的100％，且不超过200％，税率为50％；价值超过项目金额的200％，税率为60％。《关于个人转让二手房征收土地增值税有关问题的通知》对于无法确定房地产转让的土地增值总价值作为计税基础的个人，应按不同的省份不同，但基本上是根据目前或评估价格的1％至2％人民...所谓“土地增值税的起点”，是指按照《土地增值税暂行条例》，纳税人建立普通标准住房买卖，增值税额不计入超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。税。根据这个原则，如果纳税人盖房出售，他应该考虑增加值的增加与放弃低于阈值的税收负担之间的关系。增值率略高于阈值。损益。所谓土地增值税，是指纳税人扣除项目金额后，扣除项目价值，再按比例缴纳的不动产转让所得的税款。纳税人是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物（简称房地产）并获得收入的个人和单位。征税范围包括土地，地面建筑物及其附属物，但不包括以酬金和其他酬金转让的房地产，以及应税对象为补偿而转让的土地的增值额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税率为四级超额累进税率，即增值税额不超过50％。项目金额的，税率为30％；价值超过项目金额的50％％不超过100％，税率为40％；价值超过项目金额的100％，且不超过200％，税率为50％；价值超过项目金额的200％，税率为60％。《关于个人转让二手房征收土地增值税有关问题的通知》对于无法确定房地产转让的土地增值总价值作为计税基础的个人，应按不同的省份有所不同，但基本上是根据目前或评估价的1％到2％。建造普通标准房屋出售且增加值不超过扣除的项目金额的20％的人免征土地增值税；依法必须收购或者收回的房地产免征土地增值税；因工作调动或生活条件改善而工作的个人对于自住房屋的过户，居住5年以上的人免征土地增值税，居住5年以上的人减免土地增值税。或者更多。
。减轻税收负担，相应增加企业的盈利能力，必然成为当前和未来企业发展的重要课题。作者认为，税收筹划可以从以下几个方面入手。
首先，分散收入计划法：根据相关税法，土地的增值是纳税人转让房地产后获得的收入余额减去扣除额后的余额。对于一定数量的扣除项目，转让收入越少，土地增值价值就越小，当然税率和税额也越低。因此，如何使房地产收入转移多样化是一个起点。一种常见的方法是将可以单独处理的部分与整个房地产区分开，并分别签订合同。例如，一家房地产开发公司打算开发装饰精美的建筑物。装修好的房屋的市场价格估计为1800万元（包括600万元的装修费用）。企业可以两次签订合同来建造毛坯房。在签订了200万元的房屋买卖合同，然后在装修时签订了600万元的装修合同后，纳税人仅需支付第一份合同和第二份合同中规定的土地增值税。该金额在营业税的征收范围内，无需缴纳土地增值税。这样可以减少应纳税额，达到节税的目的。
2.成本迁移计划方法
房地产开发费用是指不从实际发生的费用中扣除的期间费用（管理费用，财务费用，运营费用），而是根据是否在一定条件下根据转让的房地产项目计算和分配了利息，根据房地产项目直接成本的一定百分比扣除。纳税人可以预先计划将实际发生的支出转为房地产开发项目的直接费用。例如，属于公司总部的薪金，福利费，办公室支出，差旅支出和商务娱乐支出都包括在期间支出中。由于人事部门的实际发生并不能增加土地增值税的扣除额，因此人事部门可以在每个特定房地产项目中安排或兼任总部雇员，而不会影响总部的工作。这样，这些人的相关费用就可以成为房地产开发成本的一部分。在此期间，房地产开发成本在不影响扣除房地产开发成本的情况下降低了，但房地产开发成本却在增加。换句话说，房地产开发公司可以通过成本转移法增加土地增值税可抵扣项目的数量，而无需增加费用，从而达到节省税款的目的。
III。 “关键点”计划方法
房地产开发公司在开发项目时总是获得一定的利润，但是利润率越高，支付的土地增值税越多，税后利润可能会越小。因此，如何使房价在同业中最低，交纳最少的土地增值税，获得最大的利润，是房地产公司应认真考虑的问题。根据税法的有关优惠规定：建设普通标准住房出售，增值额不超过扣除的项目额的20％的纳税人免征土地增值税；如果增加值超过扣除项目的20％，则应规定全部增加值税收计算。这里的“ 20％增加值”是“临界点”。根据关键点的税收负担效应，可以为此制定税收计划。
在实际工作中，您必须首先测量增值率（增值额与允许扣除额之比），然后尝试调整增值率。更改增值率有两种方法：第一，合理定价。例如，在销售过程中，增值税率稍高于两个极点税率交界处的增值税率。适当降低价格可以减少增值额并降低适用的土地增值税率。减轻税收负担。第二是增加扣除额，主要是通过增加投资来提高市场竞争力。根据《土地增值税暂行实施细则》，可以从房地产开发成本中扣除的项目包括：土地征用和拆迁补偿费，前期工程费用，建筑安装费用，基础设施费用，公共辅助设施成本和开发间接费用。纳税人可以通过改善住房环境和房地产质量来适当增加扣除额。
占领市场。例：某房地产公司在建普通标准房，扣除工程款800万元，当地市场同类住宅的市场价约为1000万元。如果价格为一千万元，则增值率为25％，土地应增值。税金90万元。如果不考虑其他因素，则利润为1 000-800-90 = 110（万元）。但是，如果价格为960万元（X-800 / 800 = 20％），则增值率为20％。由于纳税人建有共同的标准房屋出售，并且增值额不超过扣除额的20％，因此可以免征土地增值税将获得960-800 = 160（万元）的利润，与税后利润相比增加了500,000元。通过这个例子可以看出，企业在销售普通标准房屋时，可以采用合理的价格进行宣传策划，从而可以使自己完全以较低的价格获得较高的利润。
24.等额成本分摊计划方法
这种方法主要针对拥有大量房地产开发业务的公司。由于这类企业可能同时进行多个房地产开发业务，因此，由于土地价格或其他原因，不同地方的开发成本可能会有所不同。这将导致开发后的某些房屋的增值率更高，而某些房屋的增值率更高。低，这种不平衡状态实际上会增加企业的税收负担，这要求企业对开发成本进行必要的调整，从而使各地的开发业务的增值率大致相同，从而节省了税收。因此，平均成本分摊是抵消增值税和减少税收的绝佳选择。房地产开发企业可以对一段时间内发生的开发成本进行调整和分摊，以使获得的增加值的平均值最大，从而在一定时间内不会出现增值率，并且节省一部分税款。如果与其他计划方法结合，增值率仅低于某个阈值，那么节税将变得更加明显。
25.利息支出计划方法
房地产开发公司是负债累累的行业，通常会发生大量借款，因此利息支出是不可避免的。不同的利息费用扣除方式也将对企业的应纳税额产生重大影响。财务费用的利息支出，可以按照已转拨的房地产项目分摊并提供金融机构证明的，按照房地产项目予以扣除。但是，最大金额不能超过根据商业银行同期贷款利率计算的金额。扣除额是根据土地价格和项目开发成本之和的5％确定的；无法根据转让的房地产项目计算利息费用或者无法提供金融机构证明的，房地产开发成本为项目土地价格与开发成本之和的10％。如果直接扣除成本，则不能扣除实际利息费用。这为纳税人提供了一种选择：如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹集资金，且利息成本较高，则应尽可能提供金融机构贷款凭证，并根据该费用计算和分摊利息费用。房地产项目要实现实际扣除利息以减少税额；相反，如果在开发过程中借款不多，且利息成本低，则可能无法计算应摊销的利息费用或金融机构的贷款凭证，从而可以扣除房地产开发成本。实现最大化企业利润。
26.建造方法的规划方法
根据税法的有关规定：某些房屋建设形式不包括在土地增值税范围内，也不需要缴纳土地增值税。如果纳税人可以在税收筹划中注意使用这些特殊政策，那么节税的效果也将很明显。
第一种方法是代表代理商盖房。根据税法，代表公司建造房屋的行为不属于土地增值税的范畴，而属于建筑业，属于营业税的范畴。由于建筑行业适用3％的比例税率，因此税负较低，土地增值税适用30％至60％的四级累进税率，这在前者中很明显。因此，如果房地产开发公司在开发之初就可以确定最终客户，那么它可以完全采用代房屋建造的方法，而不是先开发然后出售。这种计划可以由房地产开发公司以客户的名义获得，并购买各种材料和设备，或者由客户协商购买或自行获得。关键是房地产权尚未转让。为了使规划更加顺利，房地产开发公司可以根据市场情况适当减少代建房屋的劳动收入，以获得客户的合作。
第二种是合作房屋建造方法。税法规定，由一方土地出让，一方出资，由双方共同建房，竣工后将房屋自用，土地增值税暂定被豁免。例如，一家房地产开发公司获得了使用一块土地盖房的权利，企业可以将购置前房屋的购买价用作合作楼的资金。这样，正式满足了一方出让土地，一方出资的条件。这样，在房地产开发公司出售房屋的剩余部分之前，各方不必支付土地增值税，只有在房地产公司所属的房屋部分被转让后，土地增值税将在这部分上支付。
土地增值税被清算和调查，房地产公司预先准备账目。
房地产开发企业如何回应和协调安排以解决和偿还土地增值税？有效的土地增值税计划必将成为房地产公司当前和未来公司发展的重要问题。企业追求的目标是使企业价值最大化。评估最大值的最有效方法是利润和利润率增长的可持续性。作为企业的决策者，在充分了解政策的同时，有必要尽可能地减少政策对企业的不利影响。房地产企业在计算土地增值税时，应在不违反税法的情况下选择最有利的税收方案，以达到节约土地增值税的目的。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号实施后，新的税收政策封锁了部分税收。房地产行业的漏洞，也提供了新的计划的应税空间。房地产开发企业需要根据新政策调整发展和销售策略，以减轻税收负担，同时又不违反税法。运用会计技术和方法来分析和分析税收计算的现状，我们认为仍有避免土地增值税的可行的规划空间，土地增值税的节约空间和经济效益仍然相当可观。 。笔者介绍了工作实践中讨论的几种土地增值税规划的实用方法。
1.充分利用土地增值税免税期的优惠政策
例如，《深圳市地税局关于土地增值税有关问题的通知》（深地税发〔2005〕609号）第1条规定，房地产开发企业缴纳土地价款的时间为附加税责任将基于合同签订普遍存在。对于在2005年11月1日（包括11月1日）之后签订房地产销售合同的人，当纳税人从第一笔房地产销售中获得收入时，预付的土地增值税将按全价计算房地产。深圳XX花园第五期销售收入为37765万元，其中2005年11月1日前签订的购房合同总值为31636万元。按照上述通知，土地增值税按照上述通知缴纳，申报应纳税所得额为6129万元。
第二，个人使用商品房的开发不再视为销售
国税发[2009] 31号文第7条规定，企业应当开发用于捐赠，赞助，员工福利，奖励，外资，向股东或投资者分配，债务清算，与其他企事业单位交换的产品。个人非货币性资产的行为应视为销售，在开发产品的所有权或使用权转让时，或者在实际权益中，确认收入（或利润）的实现。获得。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）由公司近期或当月同类开发产品的销售价格确定； （二）主管税务机关参照当地同类产品的公允市场价值确定的；）根据开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。
2008年1月1日之后发生了将已开发的商品住宅转换为固定资产的情况，因此不应将其视为销售。不难看出，转换为固定资产的产品开发不再被视为销售。企业需要密切注意，避免给自己增加不必要的税收负担。
第三，选择多样化的方法来处理开发产品
处理开发产品的方式多种多样，包括：销售，租赁，售前租赁，售后回租，股权投资，产权转让，转让至经营资产（自用和自营开发产品）以及以此类推。
房地产开发企业转让部分自用房地产或出租等商业目的开发的房地产时，如果产权尚未转让，则不会征收土地增值税，也不会收入将包括在税收结算中。费用和支出。这表示长期房地产开发商免交土地增值税。而且，这一因素可能会导致大量开发商将来将其房产出售给自己。房地产开发公司可以根据自己的发展策略和实际情况制定相应的计划，以减轻土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对于一些从事商业地产开发的房地产开发商来说，过去有必要从销售导向型转变为自我控股型，因为他们不需要增值土地而无需缴纳土地增值税。。
土地开发也与房地产开发相关，这是一次性土地征用和房地产开发的案例。土地开发成本可以在营业税部门批准后根据土地的总体预算成本进行分配，也可以在土地总体开发完成后进行调整。。
示例：××尚都开发用地面积13.65万平方米（一期88,600平方米，二期47,900平方米），土地成本支出12549万元，摊销地价金额：99.14万元，二期土地成本可以使用以下计算选项：
A.根据第一期减少的面积和费用计算的摊销单位土地成本（剩余摊销）
（1.2549亿至9,914万元人民币）/ 47,900平方米= 550.10元/平方米
B.根据实际面积计算摊销单位土地成本（平均摊销）
125.4万元/ 136,500平方米* 47,900平方米= 919.34元/平方米（{}} C.两种土地价格成本分配计算方法之间的单位土地成本差异：
364.24元（550.10元/平方米-919.34元/平方米）
上述基于建筑面积法的摊销单位土地成本的计算方法应在与主管税务机关协商后分配。
以上是土地增值税计划的几种常见方法。实际上，纳税人应分析具体问题并灵活运用税收政策。前提是合理合理地节约税收，在合理，无违背的情况下减轻税收负担，以减少税收风险，寻找不违反税法的规划空间。增加税后利润以最大化公司价值。简而言之，有许多方法可以计划房地产公司的税收，但是它们必须合法，可操作并为公司带来实际利益。