房地产开发公司最大的税收筹划空间是土地增值税。如果您计划得当，可以节省很多税金。因为涉及的问题太多，所以我只说一个相对简单的案例：
房地产公司开发普通住宅，在规定的扣除额范围内，增值额不足20％免征土地增值税。当房屋的销售价格高于增值部分的20％时，可以降价出售，而可以获得更大的利润。如：
一家房地产开发企业开发了普通住宅楼。土地和房地产开发的总成本为每平方米2000元。根据市场情况，确定原销售价格平均为每平方米3400元。有人建议将销售价格降低到3340元，仅此一项计划就为企业带来了每平方米的利润。计算如下：
每平方米的免赔额= 2000 +（2000X30％）（包括扣减20加开发开销扣减10）= 2600
如果以3400元卖出，则应缴纳营业税，城市建设税，教育附加费= 3400X5.5％= 187元
= 3400-2600-187 = 613元的增值税，超过2787的20％，应按增值税部分的30％缴纳土地增值税： （{}}到期土地增值税= 613X30％= 183.9
如果价值为3340元，则增值额少于扣除项的20％，并且免征土地增值税。每平方米利润增加183.9-60 + 127.23.3（由于降价减少了营业税和附加费）= 127.2元
所谓“土地增值税起点”，是指根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人修建普通标准住房出售，其增值税增值不超过扣除项目额的20％。 ，并且免征土地增值税。根据这个原则，如果纳税人盖房出售，他应该考虑增加值的增加与放弃低于阈值的税收负担之间的关系。增值率略高于阈值。损益。所谓土地增值税，是指纳税人扣除项目金额后，扣除项目价值，再按比例缴纳的不动产转让所得的税款。纳税人是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物（简称房地产）并获得收入的个人和单位。征税范围包括土地，地面建筑物及其附属物，但不包括以酬金和其他酬金转让的房地产，以及应税对象为补偿而转让的土地的增值额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税率为四级超额累进税率，即增值税额不超过50％。项目金额的，税率为30％；价值超过项目金额的50％％不超过100％，税率为40％；价值超过项目金额的100％，且不超过200％，税率为50％；价值超过项目金额的200％，税率为60％。《关于个人转让二手房征收土地增值税有关问题的通知》对于无法确定房地产转让的土地增值总价值作为计税基础的个人，应按不同的省份不同，但基本上是根据目前或评估价格的1％至2％人民...所谓“土地增值税的起点”，是指按照《土地增值税暂行条例》，纳税人建立普通标准住房买卖，增值税额不计入超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。税。根据这个原则，如果纳税人盖房出售，他应该考虑增加值的增加与放弃低于阈值的税收负担之间的关系。增值率略高于阈值。损益。所谓土地增值税，是指纳税人扣除项目金额后，扣除项目价值，再按比例缴纳的不动产转让所得的税款。纳税人是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物（简称房地产）并获得收入的个人和单位。征税范围包括土地，地面建筑物及其附属物，但不包括以酬金和其他酬金转让的房地产，以及应税对象为补偿而转让的土地的增值额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税率为四级超额累进税率，即增值税额不超过50％。项目金额的，税率为30％；价值超过项目金额的50％％不超过100％，税率为40％；价值超过项目金额的100％，且不超过200％，税率为50％；价值超过项目金额的200％，税率为60％。《关于个人转让二手房征收土地增值税有关问题的通知》对于无法确定房地产转让的土地增值总价值作为计税基础的个人，应按不同的省份有所不同，但基本上是根据目前或评估价的1％到2％。建造普通标准房屋出售且增加值不超过扣除的项目金额的20％的人免征土地增值税；依法必须收购或者收回的房地产免征土地增值税；因工作调动或生活条件改善而工作的个人对于自住房屋的过户，居住5年以上的人免征土地增值税，居住5年以上的人减免土地增值税。或者更多。
当前中国大城市房价居高不下的原因非常复杂，税费比重高是重要原因。在国外，土地价格和税收通常占房价的20％，而国内土地价格和税收约占房价的50％。因此，如何在确保基本利润率（中国为10％）的前提下有效降低房地产开发商的税费和降低房价，已成为在市场竞争中取胜的关键。在房地产税费中，土地增值税引起了关注。第一个原因是其税率较高，税收负担沉重。第二个是它有计划的空间，并且可以节省很多税费。
松湖江德勤北京办事处合伙人李占伟和税务部经理兰东武介绍了土地增值税计划的基本思想：根据土地增值税率的特点和相关优惠政策，控制增值，结果，适用低税率或免税。土地增值税税率为从30％到60％不等的四级超级累进税率。附加值越高，税率越高。
在计划时，增值至关重要。增值税是扣除税法规定的扣除项目的金额后的转移所得余额。税法规定的抵扣项目有五部分：为取得土地使用权而支付的款项；房地产开发成本；房地产开发成本；与房地产转让有关的税收；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人。允许扣除土地使用权支付的款额和开发成本之和的20％。纳税人需要特别注意这样一个事实，即税法允许扣除的项目少于企业自己的实际核算。在计算增加值时，应以税法的规定为准。增值税额少，税额少，适用税率也低，土地增值税负担轻。因此，土地增值税规划的重点是合理合法地控制和减少增值税额。
税法规定，建造普通标准待售房屋的纳税人，如果增加值不超过扣除的项目金额的20％，则免征土地增值税。同时，税法规定，纳税人在建设普通标准住房，从事其他房地产开发活动时，应当单独核算其增加值。如果他们没有分别说明增加值或不能准确说明增加值，则由他们建造的普通标准住房将不享受免税待遇。
如果一家房地产开发企业同时建造普通住宅和其他房地产开发项目，则根据两个住宅的销售量和可扣除项目的数量，分别的会计负担和非隔离的税收负担将有所不同。在单独核算的情况下，如果可以将普通标准住房的增值控制在扣除的项目金额的20％之内，从而免征土地增值税，则可以减轻税收负担。下面给出一个例子。
北京一家房地产开发企业1999年的商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅为1亿元，豪华住宅为5000万元。税法规定的可抵扣项目金额为1.1亿元，其中，普通住宅的可抵扣项目金额为8000万元，豪华住宅的可抵扣项目金额为3000万元。
如果会计不是分开的（纳税人应知道是否允许本地会计），则企业应按以下方式缴纳土地增值税：
如果单独计算，则应支付的土地增值税为：
豪华住宅：增值率为（5000-3000）/ 3000X100％= 67％，适用40％的税率，应纳税额（5000-3000）X40％-3000X5％= 650（万元）
两者的总和为1250万元人民币，单独征税比没有单独会计的税收多50万元人民币。
因为普通标准房屋的增值率为25％，超过20％，因此必须缴纳土地增值税。进一步规划的关键是通过适当减少销售收入，将普通住宅的增加值控制在20％以内。这有两个好处：首先，它可以免征土地增值税，其次，它可以降低房价或改善房屋质量，改善房屋的配套设施等，并可以获得在当前激烈的销售战中占据优势。让我们对以上示例中给出的条件进行一些更改，然后计算土地增值税的税负和企业的收入。
假设上例中的其他条件不变，但普通住宅的可扣除项目的数量已发生变化，因此普通住宅的增值率限制为20％，则可扣除项目的数量来自（1000-y）/ yX100％=可以用20％的公式计算，y = 8333万元。这时企业应缴纳的增值税土地豪宅增值税仅为650万元，比单独核算少570万元，比分和核算少600万元，扣除额较上年增加。可扣除项目的数量。333万元，分别减少237万元和267万元。
有许多增加自付额的方法，例如增加房地产开发成本和房地产开发成本，以进一步提高商品房的质量。但是，在增加房地产开发成本时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过土地使用权支付和房地产开发成本之和的10％，不同省市确定的扣除比例在10％以内，纳税人必须注意它。
控制普通房屋增值率的另一种方法是降低房屋的销售价格，减少销售收入，并且可扣税项目数量不变，增值率自然会下降。当然，这会带来另一个结果，即此时是否需要减少销售收入。为了做出选择，有必要比较销售收入的减少和升值率的税费的减少。
假设上例中普通住宅的可抵扣项目金额不变，则仍为8000万元。如果增值率为20％，则可以从（X-8000）/ 8000 X100％= 20％计算销售收入找出来，X = 9600万元。此时企业应交土地增值税650万元，节约税收600万元，减少收入400万元以下，减少200万元（因为可抵扣土地增值税）在计算企业所得税时。所得税和企业税后利润将产生影响，由于篇幅所限，此处不再进行分析，读者可以进一步比较）。
一，房地产公司的经营特点及土地增值税规划的意义
税收筹划是指在税收发生之前，在不违反法律法规的情况下，为与税收有关的事项（如公司的业务运营和公司投资）事先安排的实现，以实现税收少付或延期支付，而不会违反法律和法规。旨在最大化公司税后收益的一系列活动。税收筹划有多种形式。本文中的税收筹划主要是指企业使用不完善的税收法律进行的非非法税收筹划，以及使用特殊税收法律进行的节税计划。与其他行业的企业相比，房地产公司具有以下经营特点：（一）开发产品的统一性和固定性； （2）开发建设周期长，投资额大，经营风险高； （3）开发运营业务的复杂性。业务内容复杂，涉及面广，有许多经济往来，因此必须计划开发和管理。土地增值税是纳税人通过转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物取得的增值税，按规定的四级超额累进税率征收。增值税是指纳税人转让房地产所得的收入余额减去扣除额后的余额。扣除的项目包括为获得土地使用权而支付的金额和土地开发的成本。近年来，为了控制土地价格过高，投资过热，房价飞涨的问题，国家相继出台了房地产行业宏观调控政策，这导致房地产经营环境发生重大变化。开发企业。如何规避税收风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的税收成本，增加营业利润，实现利润最大化，对于房地产开发企业具有更为重要的现实意义。因此，房地产公司迫切需要以合理合法的方式进行土地增值税的纳税筹划。
II。房地产公司土地增值税规划的现状
自从征收土地增值税以来，尽管总额很小，但增长迅速。从1994年到2006年，全国土地增值税的平均增长率为91.27％。 2006年至2008年，全国土地增值税收入从231亿元增加到537亿元。尽管增长速度很快，但与房价和房地产销售收入的增长相比，税收过程中的漏洞仍然很大。清算工作有很多障碍。由于其成就和利益，许多地方政府在清算的意愿和执行方面存在问题。再加上土地增值税征收和管理困难，税费高的问题，过去对房地产土地增值税的历史追偿问题尚不明确，效果不理想。土地增值税。从房地产公司的角度来看，随着房地产行业的快速发展，配套的税收法律法规日益完善。近年来，政府不断颁布新的法律法规来规范房地产业的税收行为，使许多原始的法律计划方案成为非法，并进一步缩小了税收筹划的空间。
1。过去，大多数房地产公司都采用诸如设立项目公司之类的方法，并利用房地产进行投资或联营，以达到避免土地增值税的目的。但是，2006年3月发布的《关于若干土地增值税的通知》（财税[2006] 21号）明确规定，房地产开发企业投资房地产或者合伙经营房地产，还必须缴纳相应的土地增值税。 。
2。过去，许多房地产公司将自己开发或商业房地产开发的部分房地产进行了转换，并以自己的名义获得了该财产的所有权，从而免除了土地增值税。但是，根据《国家税务总局关于房地产开发企业征收企业所得税的通知》（国税发〔2006〕31号），转为自用的商品房应当视为销售商品。土地增值税和企业应计算。所得税。
3。过去，借款费用的资本化可以用于减少土地增值的额外扣除。但是，根据《土地增值税清算管理规定》（国税发〔2009〕91号），公司在计算土地增值税时不能以借贷成本为基础进行额外抵扣。它应该将利息支出从房地产开发成本调整为开发成本。费用扣除为房地产开发费用。
第三，房地产企业土地增值税的税收筹划方法
（1）将土地增值税的范围用于节税计划
1。使用合作建设节省税金。《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税字[1995] 48号）规定：“以土地一方，一方出资，两方出资”。合作建房，建成后将按比例划分房屋土地使用增值税自用暂时免征，建成后征收土地增值税。 “房地产开发企业可以充分利用这一政策进行税收筹划。
2。使用代理建造的房屋来节省税款。房地产经纪人建设是指房地产开发
企业代表客户进行房地产开发，开发完成后，从客户那里收取建筑收益。对于房地产开发企业，该收入属于劳动收入，因此不属于土地增值税的范围。
（II）使用销售收入进行税收筹划
2。完全累计免税额的可扣除项目计划方法。为遏制房地产投机活动，《土地增值税实施细则》规定，从事房地产开发的企业，可从项目金额中扣除“总额”的20％。享受此费用减免。因此，当非房地产开发企业想要进入房地产行业时，应考虑成立一个独立从事房地产开发和交易的新关联企业。这样，不仅可以将上述额外抵扣额用于房地产开发业务，以实现土地增值税的节税计划，而且可以在每个未来纳税年度中利用公司关系来实现其他税务计划。税收。
第四，进一步加强房地产企业土地增值税税收筹划的措施
（一）加快和改善房地产公司土地增值税的征收和管理
1。要进一步完善房地产税收制度，科学确定税收种类，合理确定土地和房地产税收负担。将“多税种调整”改为“主税种调整”，彻底解决了税种之间的交叉重叠问题。同时，有必要简化土地增值税的结算和征收方法，充分发挥土地增值税的特殊调整功能。
2。我们需要完善房地产评估机构，完善房地产评估程序，及时向税务机关提供真实可靠的评估资料。税务部门要加强房地产业的税源管理和征收管理，完善委托征收管理的办法，实行土地增值税的管理措施，合理征收和管理。
（二）加强土地增值税清算工作
1。各地要加强房地产税的综合管理，加强政府有关部门在土地增值税的征管方面的合作。
2。尽快建立一套简单易行的土地增值税清算办法，统一房地产土地增值税的口径，明确清算的时间和方法。
（3）房地产企业应树立正确的税收筹划概念
1。应坚持法治原则。在不违反国家法律法规的前提下，规划要以房地产公司的实际情况为依据。
2。专注于战略规划。房地产公司的税收筹划过程比公司管理层的决策过程更为重要。公司在做出决策时，应注意标准和战略计划，决不能仅仅为了追求节税利益而简单地增加开发或运营成本。因此，在税收筹划中，管理和财务部门不仅要注意财务和税收事项，而且还要注意公司运作和战略管理的各个方面。