扣除房地产开发费用10％，从事房地产开发的纳税人20％
收取水电费和为维护物业管理而购买的材料不包括在租赁合同中。
代表对方收取水电费用，与该主题相关。
购买的维修材料可以与承租人协商。购买材料后，发票将直接作为经常账户的付款支付给承租人；也可以直接将其退还给承租人而无需核算。
这样，投资公司的收入减少了，从而节省了营业税和额外的水利基金，并节省了印花税。
当前中国大城市房价居高不下的原因非常复杂，税费比重高是重要原因。在国外，土地价格和税收通常占房价的20％，而国内土地价格和税收约占房价的50％。因此，如何在确保基本利润率（中国为10％）的前提下有效降低房地产开发商的税费和降低房价，已成为在市场竞争中取胜的关键。在房地产税费中，土地增值税引起了关注。第一个原因是其税率较高，税收负担沉重。第二个是它有计划的空间，并且可以节省很多税费。
松湖江德勤北京办事处合伙人李占伟和税务部经理兰东武介绍了土地增值税计划的基本思想：根据土地增值税率的特点和相关优惠政策，控制增值，结果，适用低税率或免税。土地增值税税率为从30％到60％不等的四级超级累进税率。附加值越高，税率越高。
在计划时，增值至关重要。增值税是扣除税法规定的扣除项目的金额后的转移所得余额。税法规定的抵扣项目有五部分：为取得土地使用权而支付的款项；房地产开发成本；房地产开发成本；与房地产转让有关的税收；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人。允许扣除土地使用权支付的款额和开发成本之和的20％。纳税人需要特别注意这样一个事实，即税法允许扣除的项目少于企业自己的实际核算。在计算增加值时，应以税法的规定为准。增值税额少，税额少，适用税率也低，土地增值税负担轻。因此，土地增值税规划的重点是合理合法地控制和减少增值税额。
税法规定，建造普通标准待售房屋的纳税人，如果增加值不超过扣除的项目金额的20％，则免征土地增值税。同时，税法规定，纳税人在建设普通标准住房，从事其他房地产开发活动时，应当单独核算其增加值。如果他们没有分别说明增加值或不能准确说明增加值，则由他们建造的普通标准住房将不享受免税待遇。
如果一家房地产开发企业同时建造普通住宅和其他房地产开发项目，则根据两个住宅的销售量和可扣除项目的数量，分别的会计负担和非隔离的税收负担将有所不同。在单独核算的情况下，如果可以将普通标准住房的增值控制在扣除的项目金额的20％之内，从而免征土地增值税，则可以减轻税收负担。下面给出一个例子。
北京一家房地产开发企业1999年的商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅为1亿元，豪华住宅为5000万元。税法规定的可抵扣项目金额为1.1亿元，其中，普通住宅的可抵扣项目金额为8000万元，豪华住宅的可抵扣项目金额为3000万元。
如果会计不是分开的（纳税人应知道是否允许本地会计），则企业应按以下方式缴纳土地增值税：
如果单独计算，则应支付的土地增值税为：
豪华住宅：增值率为（5000-3000）/ 3000X100％= 67％，适用40％的税率，应纳税额（5000-3000）X40％-3000X5％= 650（万元）
两者的总和为1250万元人民币，单独征税比没有单独会计的税收多50万元人民币。
因为普通标准房屋的增值率为25％，超过20％，因此必须缴纳土地增值税。进一步规划的关键是通过适当减少销售收入，将普通住宅的增加值控制在20％以内。这有两个好处：首先，它可以免征土地增值税，其次，它可以降低房价或改善房屋质量，改善房屋的配套设施等，并可以获得在当前激烈的销售战中占据优势。让我们对以上示例中给出的条件进行一些更改，然后计算土地增值税的税负和企业的收入。
假设上例中的其他条件不变，但普通住宅的可扣除项目的数量已发生变化，因此普通住宅的增值率限制为20％，则可扣除项目的数量来自（1000-y）/ yX100％=可以用20％的公式计算，y = 8333万元。这时企业应缴纳的增值税土地豪宅增值税仅为650万元，比单独核算少570万元，比分和核算少600万元，扣除额较上年增加。可扣除项目的数量。333万元，分别减少237万元和267万元。
有许多增加自付额的方法，例如增加房地产开发成本和房地产开发成本，以进一步提高商品房的质量。但是，在增加房地产开发成本时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过土地使用权支付和房地产开发成本之和的10％，不同省市确定的扣除比例在10％以内，纳税人必须注意它。
控制普通房屋增值率的另一种方法是降低房屋的销售价格，减少销售收入，并且可扣税项目数量不变，增值率自然会下降。当然，这会带来另一个结果，即此时是否需要减少销售收入。为了做出选择，有必要比较销售收入的减少和升值率的税费的减少。
假设上例中普通住宅的可抵扣项目金额不变，则仍为8000万元。如果增值率为20％，则可以从（X-8000）/ 8000 X100％= 20％计算销售收入找出来，X = 9600万元。此时企业应交土地增值税650万元，节约税收600万元，减少收入400万元以下，减少200万元（因为可抵扣土地增值税）在计算企业所得税时。所得税和企业税后利润将产生影响，由于篇幅所限，此处不再进行分析，读者可以进一步比较）。
土地增值税是对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物（以下简称房地产转让）并取得增值收入的纳税人征收的税款。土地增值税的计划是在声明允许的前提下，从降低税基和税率的角度出发进行的。本文以房地产企业为主体，从土地增值税的特点入手，围绕具体案例进行规划。一，按照《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第七条第三款的规定，计提利息扣除方法。利息支出：提供金融机构证明的，可以扣除，但最高不得超过商业银行根据同期同类贷款的利率计算的金额。其他房地产开发支出，应为按照本条（a）和（b）计算的金额之和的5％。扣除额计算在内。无法按照转让的房地产项目计算分摊的利息费用或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按照第（1）款计算的金额的10％以内扣除。和本文的（2）。扣除的具体比例，由省，自治区，直辖市人民政府规定。 ”也就是说，当纳税人可以根据转让的房地产项目计算分摊的利息费用并可以提供金融机构的贷款证明时，允许扣除的房地产开发费用为：利息+（为收购支付的金额）土地使用权+房地产开发成本）×510％以内；如果纳税人不能根据转让的房地产项目计算出分摊的利息费用，或者不能提供金融机构贷款证明，则可以抵扣的房地产开发费用为：（购置土地使用权的款额＋房地产开发成本）×10％以内。如果企业主要通过债务融资购买房地产，且利息支出所占比例较高，则可以考虑分摊利息并提供金融机构证明，并根据实际情况扣除其他开发支出。如果企业主要通过股本购买房地产筹集资金，且利息支出较小，则可以考虑不计算应分摊的利息，这样可以减少更多的房地产开发成本。例如，某房地产开发公司开发商品房，地方政府规定的扣除率分别为5％和10％，支付的地价为600万元，开发成本为1000万元。我们分别支付利息90万元和70万元。在两种情况下进行计划（假设利息费用是可分摊的并且可以提供金融机构证明，并且不超过商业银行针对同期贷款利率计算的金额）。首先计算扣除利息费用的差额（购买土地使用权所支付的金额十个房地产开发费用）×（10％-5％）=（600 + 1000）×5％= 80（万元），其次判断何时允许当扣除利息费用为90万元时，由于90万元> 80万元，公司应根据房地产开发项目严格分配利息，并提供金融机构认证。这样，利息费用和其他房地产开发费用的扣除额就是90+（600 + 1000））×5％= 170万元，否则只能以（600 + 1000）×10％= 160万元进行抵扣，扣税基础将减少10万元并多缴税款;同样，当扣除利息费用时当其为70万元时，由于700,000 <800,000，因此应选择第二种扣除方法，即未按照房地产开发项目分配利息或未向税务机关提供金融机构的证明，因此利息支出和其他房地产开发扣除费用总额为（600 + 1000）×10％，160万元，可扣除160-（70 + 80）= 100,000元的利息支出，可增加10万元的税基。
2.根据《实施细则》第11条，通过合理的定价计划，“纳税人建造和出售普通标准住房，其增加值不超过《中华人民共和国标准》第7条第（1），（2），（3）款这些规则。从土地增值税中扣除项目（5）和（6）的总和的20％；增值额超过扣除额的20％，应按规定征税。20％是计划的关键点。将由房地产开发公司出售的标准房地产设置为C。营业税，城市建设税和教育附加费的扣除额为C，总销售价格为X，营业税，城市建设税和教育附加费是5.5％X。享受起点折扣，那么最高售价只能是X =（1 + 20％）（C + 5.5％X），解决方案是X = 1.2848C。以这个价格水平，企业可以享受起点您的关心可以获取更大的利润。如果价格低于X，虽然可以享受起点折扣，但利润会更低。如果企业想通过提高售价来增加收入，这时，土地增值税以50％或以下（即30％）的税率缴纳。对于企业，只有当价格上涨超过所支付的土地增值税时。加上额外的营业税，城市建设税和教育附加费，提价只会有利可图。假设将Y和X的销售价格上涨幅度定为20％的销售价格，则新价格为（X + Y），附加营业税，城市建设税和教育附加费为5％×（107 ％+ 3％）Y = 5.5％Y，扣除项的金额为C + 5.5×（X + Y），假设增值率大于20％但小于50％，则增值额为（X + Y）-C-5.5％×（X +Y），土地增值税为30％×（X + YC-5.5％X-5.5％Y），并且企业要想通过新的价格上涨来增加收入，必须满足Y> 30％税收负担和增加收入。×（X + YC-5.5％X-5.5％Y）+ 5.5％Y，溶液的Y> 0.0971C。为了便于理解，示例如下：建泰房地产有限公司在建和销售普通标准房屋和当地同类房屋。市场价格在1800万元至1900万元之间。据了解，获得的土地使用权金额为200万元。房地产开发费用900万元。金融机构或房地产开发公司无法提供利息支出。对于项目共享，地方政府规定允许扣除的房地产开发费用扣除率为10％。通过选择计划方案，可以降低土地增值税并增加公司利润，同时确保较低的售价。在上述情况下，除营业税，城市建设税和教育附加费以外的可抵扣项目为：200 + 900 +（200 + 900）×10％+（200 + 900）×20％= 1,430万元。选项1：如果公司希望享受起点折扣并希望获得最高利润，则最高售价应为1430×1.2848 = 18372.64百万。此时的利润为（1837.264-1430-1837.264×5.5％= 306.2百万）。;当价格设定在1800万元至1837.24万元之间时，虽然价格会逐渐增加，但利润会逐渐增加，但不到306.2万元。选择2：如果公司想通过提高价格获得更多收入，它将提高该价格必须至少大于（1430×0.0971）= 13885.3万元，即房地产总销售价格必须至少为138.853 + 1837.264 = 97611.7万元。此时，价格上涨将增加企业的总收入，否则价格上涨只会减少总收入。。因此，当市场房屋价格在1800万元至1900万元之间时，公司应选择18372.64万元作为房地产销售价格。可以看出，在出售普通标准住宅时，公司可以采用合理的价格进行规划，可以完全利用保持低调并获得更高的利润。
24.根据国家税务总局发布的《关于土地增值税若干特定问题的通知》（财税字[1995] 48号）第6条的规定，使用收费价格。财政部和国家税务总局规定：根据县级以上人民政府要求房地产开发企业在房屋买卖时代收取的费用，如果将附加费包含在房价中并向购房者收取的话，可以作为购房者的税收。房地产转让所得。在计算可抵扣项目的数量时，可以进行扣减，但不允许将其用作额外20％扣减的基础；如果附加费未包含在价格中，但与价格分开收取，则可能不被视为房地产转让。收入，增加值的计算不允许代收费项扣除。 ”按照上述规定，您可以使用收费计划。例如，华德房地产开发有限公司以3000万元的价格出售商品房。根据当地市政府的要求，在房屋销售期间收取200万元。房地产开发公司用于商品房开发的支出为：土地出让金200万元，房地产开发费600万元，税前扣除额200万元。如果公司未将代理费纳入房价中，而是单独收取，则允许扣除额为200 + 600 + 200 + 200 + 600）×20％= 1160万元，增加值为3000-1160 = 1840万元增值税率为1840÷160 = 158.62％，应交土地增值税为1840×50％-1160×15％= 764万元。如果将这些费用计入房价，则允许的扣除额为200 + 600 + 200 +（200 + 600）×20％+ 200 = 1360万，增加值为3000 + 200-1360 = 1840万增值税率为1840÷1360 = 135.29％，应交土地增值税为1840×50％-1360×15％= 716万元。显然，无论公司以何种方式收取费用，商品房出售的增加值都是1840万元，但是第二种收取方法将费用收取纳入房价，将增加可扣除项目。 200万因此，房地产公司必须少交土地增值税746-716 = 30万元。