收取水电费和为维护物业管理而购买的材料不包括在租赁合同中。
代表对方收取水电费用，与该主题相关。
购买的维修材料可以与承租人协商。购买材料后，发票将直接作为经常账户的付款支付给承租人；也可以将其直接偿还给承租人。
这样，投资公司的收入减少了，从而节省了营业税和额外的水利基金，并节省了印花税。
一，以台湾为发展方式合理避税利用这种方式，可以将营业收入的收益性质和股利收益转化为收益性质。企业可以根据实际需要选择适当的经营方式来减轻税收负担。例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。甲公司可以通过以下方式与乙公司合作：1甲公司投资200万与乙公司合作开发商业和住宅用房，2甲公司可以向B银行贷款200万元参与商业开发。和住宅楼3A公司可以通过投资股份参与商业和住宅建筑的开发和分析；现在假设甲公司将在半年后退出商业和住宅建筑开发项目，经过与乙公司协商后将获得40万元现金。方案1：合作开发公司A和公司B合作开发商业和住宅楼。一年后，收入是40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万股股份时，相当于以240万元的转让价格将自己共同开发的部分商业和住宅建筑物转让给B公司。转让收入要缴纳营业税和房地产销售附加费，土地增值税，印花税和所得税是收入。方案二：如果甲公司通过银行向乙公司贷款200万元，利率为5％。一年后，甲公司也将收回40万元。利息收入应缴纳金融业的营业税和附加所得税。收入。（3）方案三：投资入股，并在商业大楼建成并出售后返还股利。由于两家公司的税率相同，因此无需对公司的40万元的税后利润征税，即公司A的经济效益为40万元。结果计划结果；从上面的比较可以看出，从节税的角度来看，这三个方案是最好的。也就是说，甲公司以200万元作为投资股票的投资，税后返还的40万元利润无需纳税，成为甲公司获得的实际经济利益。2.通过股权转让合理避税；一家房地产开发公司在海边城市开发了一家五星级餐厅，并将其以18亿元的开发成本和28亿元的销售价格卖给了外国投资者。应付营业税，城市维护建设税，教育附加费，印花税，土地增值税约1.77亿元（计算过程略）。房地产开发公司可以先投资设立子公司“某家酒店”，并且该酒店是固定的资产完成后，酒店的所有股权将转让给外国投资者，并且免征上述税款。具体的操作过程如下：第一步；与其他股东共同投资成立控股子公司“某家酒店”，某家旅馆有独立的法人会计。第二部分：某家饭店正在进行固定资产建设。有关建设资金由房地产开发公司提供，并作为应付款项处理。第三部分固定资产完成后，房地产公司将把酒店的全部股权转让给外国投资者。房地产公司收回了股权转让价格和酒店的所有债务。计划结果；经过上述规划，虽然股权转让收入要缴纳企业所得税，但是这部分所得税原本是用来支付房地产开发收入的，但是股权转让业务却不缴纳营业税，城市建设税，教育附加费和土地增值税。，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。Ⅲ。通过使用合同装饰费来合理避税例如：为进行促销，开发公司为客户提供了一套10,000平方米，面积为100平方米的高端住宅的装饰费礼物。价格是100万元。在与客户签订的合同中，开发商规定10万元是给客户10万元的礼物。如何避税。方案分析：如果要输入宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的税额范围内，可以在当年企业所得税前支出。如果合同中规定将房屋交付给客户并已进行了装修，则合同中并不强调装修费用为10万元。此时，可将10万元的装修费用计入费用，并在扣除税款之前是允许的。结果计划结果；经过这样的计划，10万元的装修费已成为税前免税额，很容易消化。通过避税计划，可以优化各种替代业务方法的税收方案。尽管他们主观上旨在减轻自己的税收负担，但在国家税收经济杠杆作用下，他们正在客观地逐步优化产业结构并合理分配资源。事实反映了国家的产业政策，使国家的税收宏观调控功能可以越来越好。
如何规避税收风险，如何在有限的空间内尽量降低企业的税收成本，增加企业的经营利润，使企业的利润最大化，这对于房地产开发企业具有重要的现实意义。 。近年来，为了控制房地产价格过高和投资过热，国家相继出台了宏观调控政策。首先，中央银行宣布加息，然后出台了《六项国家条款》，然后是《六项国家条款》规定，对外国投机的限制，甚至是强税。108号文件等一系列宏观调控政策和扶持政策的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具战略性。本文仅分析房地产开发企业的税收筹划技术和税收筹划方法。
首先，房地产开发企业的税收筹划技术
由于其广泛的业务范围和复杂的业务活动，房地产开发企业使用各种规划技术。根据其特点和业务运营，他们采用的税收筹划技术可以总结如下。
（1）规避平台规划
土地增值税适用四级超额累进税率，税率跃升有明确的门槛。因此，您可以使用平台的计划规则来计划和节省税款。关键操作是控制增长率，这可以通过调整价格和扣除额来实现。
（II）投资转换技术
除了房地产开发和销售的传统商业模式外，房地产开发公司还可以采用多种商业模式，例如租赁和对合资企业的投资。转型技术对房地产开发公司的影响非常明显。（{}}（3）税基计划技术
房地产开发企业拥有大量资本，需要不断筹集资金以维持其发展能力，而资本筹划中的税收筹划着重于如何减少税基。银行贷款融资和债券发行都是融资方式。利息税扣除可以用来减轻税收负担。发行股票是一种权益资本模型，只能根据税后利润进行分配，不能有效地降低税基。
（4）实施技术
主营业务收入计划的重点是使用实施技术合理地控制和确认收入的实现，并减轻税收负担。对于房地产公司，税收政策非常严格地限制了他们的收入，并且预售收入还必须根据预期利润率和预付公司所得税增加应税收入。房地产销售定金和房地产预付款必须包括在总收入中以缴纳营业税。
2.房地产开发企业的税收筹划方法
（1）使用关键点进行税收筹划
减税点计划方法是指当纳税人在业务中遇到减税点时，他或她可以通过增加或减少收入或支出来避免增加税负。目前，最常用的方法是在房地产开发中规划土地增值税。税法规定，出售普通标准住宅的增值额不超过扣除额的20％的，纳税人免征土地增值税。增值额超过扣除额的20％时，应按增值额全额征税。这里“增值20％”就是我们通常所说的“临界点”。根据关键点的税收负担效应，可以进行税收筹划。如果房地产开发企业建设的普通标准住宅的增值幅度达到20％的门槛，首先是通过适当控制售价。销售收入下降了，而免赔额的数量没有改变，升值率自然会下降。当然，这将带来另一个结果，即减少收入。不管这是否合乎需要，有必要将减少的收入额与增值率的税收支出减少额进行比较，权衡损益以做出选择。二是增加免赔额。例如，增加房地产开发成本，房地产开发成本等，以进一步提高商品房的质量。但是，在增加房地产开发成本时，应注意税法规定的比例限制。开发费用扣除率不得超过土地使用权支付款和房地产开发费用之和的10％。
hai海大海房地产开发有限公司建成普通标准房屋，实现销售收入693万元。该公司以地价人民币100万元用于建造普通标准房屋，并投资了人民币300万元用于房地产开发费用以建造该建筑物（其中：土地征用和拆迁补偿费40万元，前期工程费用40万元，建筑安装费工程成本，基础设施成本和间接开发成本100万元人民币（40万元人民币），房地产开发成本40万元人民币，与房地产转让相关的税费55万元人民币。根据税法规定，除上述费用外，房地产公司还可以扣除费用（100 + 300）×20％= 80万元。因此，该房地产公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100 + 300 + 40 + 80 + 55）= 20.5％。根据税法，应按30％×30％= 354,000元的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）。企业的税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4 = 826,000元。如果公司进行税收筹划并将这批房屋的销售价格降低到690万元，则公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100 + 300 + 40 + 80 +55）= 20％。根据税法，企业无需缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55 = 115万元。税收筹划后，企业将减少税收负担115-82.6 = 32.4万元。
同样，房地产公司也可以通过增加扣除额来将土地增值税阈值用于税收筹划。如果黄河房地产开发公司开发普通标准房屋，房屋价格为1000万元，按照税法，该项目的可抵扣额为810万元。增加值190万元，增加率200/800 = 23.4％。房地产公司需缴纳土地增值税190×30％= 57万元，营业税1000×5％= 50万元，城市维护建设税和教育费。加50×（7％+ 3％）= 50,000元。不包括公司所得税，房地产公司的利润为1,000-810-57-50-5 = 780,000元。如果房地产公司进行税收筹划，房屋将仅需105万元进行装修，房屋价格将增至1100万元。根据税法，可抵扣项目增加至915万元，增值额为185万元，增值率为185/915 = 20％，无需缴纳土地增值税。 。房地产公司需要缴纳的营业税为1100×5％= 550,000元，城市维护建设税和教育附加费为55×（7％+ 3％）= 55,000元。同样，不考虑公司所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5 = 12.45万元。该税收计划将企业的税收负担减少到124.5-78 = 465,000元。由于土地增值税是房地产开发的主要成本之一，因此，如果建筑普通标准住房的增值税率不超过20％，则可以免征土地增值税。企业可以增加扣除额，使房地产增加值不超过20％享受免税待遇。
（II）使用不同的投资方法进行税收筹划
房地产开发公司对房地产投资有两种不同的投资方法：一种是通过租赁获得租金；另一种是通过租赁获得租金。另一种是从合资企业的房地产股份中获取利润。两种类型的投资涉及不同的税收和税收负担，并且税收规划的空间很大。
hai海房地产开发有限公司在菏泽市市区有空置物业。该房地产的原值为1000万元，实际使用面积为300平方米。计划于2008年1月对外投资。如将其出租，则预计年租金为200万元人民币。大海房地产公司的股份为500万元。因此，让我们分析一下哪种方法对企业更有效。
假设该物业的原始价值为P，且该物业的建筑面积为L平方米，如果将其出租，则您可以获得合资企业每年的租金收入R1。预计大海房地产开发公司在联营公司的年度利润中所占的份额为R2租赁和联营公司的税负分别为T1和T2。
1.应由租赁负担的税款
营业税：房地产租赁属于服务业，按租金收入的5％征收，应为5％×R1；房地产税：房地产税应根据房地产租金收入计算并缴纳，税率为12％，则房地产税为12％×R1;城镇建设税：假设大海房地产开发公司位于市区，城市建设税率为7％。根据缴纳的营业税，城市建设税负担为5％×R1×7％= 0.35％R1；教育附加费：3％×5％×R1 = 0.15％R1;印花税：签订合同时，企业必须支付印花税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第3条：“因此，印花税负担为R1的0.1％；所得税：营业税，城市建设税和教育附加费可以在税前扣除，因此，企业租金收入应缴的所得税为25％×（R1-5％R1 -0.35％1-0.15％R1）= 23.62％R1。
总税负T1 =营业税+房地产税+城市建设税+教育附加费+印花税+所得税= 5％R1 + 12％R1 + 0.35％R1 + 0.15％R1 + 0.1％R1 + 23.62 ％R1 = 41.22％R1，即公司的总体税收负担T1 =租赁下的41.22％R1。
2.税收由合资企业承担
房地产税：根据税法，房地产税从房地产的原始价值中扣除10％-30％的剩余价值税，税率为1.2％。假设减免率为30％，则房地产税负担= 1.2％×（1-30％）P。土地使用税（该税按固定金额征收，因地制宜，以菏泽市为例，城市单位税率为0.68元/平方米），则土地使用税负担为0.68×L = 0.68升;所得税：合资利润收入应缴所得税，所得税负担= R2×25％= R2的25％。
总税收负担T2 =房地产税收负担+土地使用税收负担+所得税负担= 1.2％×（1-30％）P + 0.68L + 25％R2 = 0.0084P + 0.68L + 25％R2
寻求税收负担的平衡点。由于租金收入相对固定并且可以在租赁之前进行协商，因此由于许多因素，联营公司收入的不确定性更高，因此可以使用租金来预测联营公司收入。当税收负担相等时，即
41.22％R1 = 0.0084P + 0.68L + 25％R2，则R2 =（41.22R1-0.84P-68L）/ 25
投资房地产时，您可以使用上述函数公式进行计算。基本结论如下：如果预期联营公司收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房地产原始价值+ 68×实际使用面积）/ 25，该物业的税负低于租赁的税负。从税收的角度来看，建议使用池。如果预期集合收入R2 <（41.22×租金收入-0.84×财产价值+ 68×实际面积）/ 25该物业的税收负担小于合资企业的税收负担。在此示例中，由于大海房地产开发公司的份额为500万元，且500 <（41.22％×200-0.84×1000 + 68×300）/25=785.70，因此租用方法可以节省税款。此时，总体税收负担T1 = 41.22％R1 = 41.22％×200 = 82.44（万元），合资模式下的总体税收负担T2 = 0.0084P + 0.68L + 25％R2 = 0.0084× 1000 + 0.68×300+ 25％×500 = 337.40（万元）。不难看出，该公司通过租赁可以比合资企业节省254.96（337.4-82.44）元人民币的税款。
（3）使用不同的筹款方法进行税收筹划
房地产开发企业对资金的需求很大。如何更好地筹集资金对公司的运营至关重要。从税收的角度来看，公司对于不同的筹资模式有不同的税收负担。
假设大海房地产开发公司于2008年1月开发的新项目需要资金1000万元。由于公司筹集资金的方法不同，因此对公司税收负担的影响也将有所不同。