一，土地使用权资本用于帐户核算的依据是资本证明报告中土地使用权价格的确定。二，帐户处理：1.接受土地使用权的单位借款：无形资产-土地使用权贷款：实收资本2.投资单位借款：长期股权投资贷款：无形资产-土地使用权
一，土地增值税的税收筹划空间不大
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和相关规定，不免征，免征，临时免征和减少土地增值税的政策不多目前可以收集和使用。涉及三个方面：
1.不征收土地增值税的对象：包括通过继承和赠与免费转让房地产的行为，以及房地产开发公司将部分已开发房地产转让给自己使用或用于商业目的的行为例如租赁，不转让产权不征收土地增值税。
2.豁免有两个条件或条件：（1）纳税人建造共同的标准房屋出售，其增加值不超过扣除项的20％。（二）因国家建设需要征用和收回的房地产，包括因城市实施规划和国家建设需要而搬迁的，原房地产应当由纳税人转让。
3.在三种情况下，可以中止土地增值税。（1）对于与房地产投资或建立联系的非房地产开发经营企业，投资或建立联系的一方将土地（房地产）作为投资的股票价格或合资条件，并且将房地产转让给被投资或合资企业（（通过投资和联营企业转让上述房地产，应征收土地增值税）。（2）一方土地出让，一方提供资金，双方合作建房，竣工后分摊自用（竣工转让，应征收土地增值税）。（3）企业合并中，合并企业将房地产转移给合并企业的情形。（{}}此外，还有一些针对个人居民的土地增值税优惠。例如，已将其原始房屋转移用于工作转移或居住条件改善的个人，必须向税务机关报批。免征土地增值税；居住少于三年但少于五年的，土地增值税减半（居住少于三年，按规定征收）；居民拥有的普通住所在转让时暂免征收土地增值税；个人将自己的房地产换成居住地，经地方税务机关核实后，免征土地增值税。
在土地增值税计划中使用税收优惠政策的原因不多，是因为上述八项减免政策，其中三项针对个人居民，两项针对特定原因，而一项被直接排除在外。因此，作为房地产开发企业，有必要根据自身情况认真规划土地增值税。
你好！
某房地产开发商拥有N个房地产开发项目，其中M地块位于福州，原价为4,000万元，不包括剩余的契税和转让印花税，且公司的经营期限为费用为零。现在该包裹的市场价格为8000万元。甲公司想以8000万元的价格将包裹M转让给乙公司。以下分析计算A公司与B公司之间土地转让的税收情况优秀的节税方案（不包括土地转让印花税）。
（1）直接处理土地交易转让
1.营业税。根据《关于营业税的若干政策问题的通知》（财税[2003] 16号），第三十条，第二十条规定，单位和个人买卖购置或者转让给其土地使用权的房地产。购买或转让不动产或土地使用权原价后的余额为营业额，因此甲公司应缴纳营业税，应交营业税为（8000-4000）×5％= 200万元。
2.土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》，甲公司应缴纳土地增值税，其中土地增值税扣除额为4000 + 200 = 4200万元，土地增值税为是80-4200 = 3800万元，增值率为3800÷4200 = 90.48％，则应交土地增值税为3800×40％-4200×5％= 1310万元。
3.企业所得税。根据新的企业所得税法，甲公司应缴纳企业所得税（8000-4000-200-1310）×25％= 622.5万元。
4.契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第3条，契税税率为3％至5％。契税的适用税率，由省，自治区，直辖市人民政府根据所在地区的实际情况确定。，并报财政部和国家税务总局备案。福州的税率为3％，因此B公司需缴纳契税
8000×3％= 240万元。
综上所述，如果使用直接土地转让交易，则A公司和B公司必须合计纳税。
200 + 1310 + 622.5 + 240 = 2372.5万元。
（2）交易的转让应在土地成熟后进行。
A公司进行了M座的开发和布置，并投入了10万元的建设成本。
1.营业税的计算方法与第一种方法相同。营业税额为（8000-4000）×5％= 200万元。
2.土地增值税。根据《关于印发〈土地增值税宣传纲要〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）。
第6条第2款规定，对于获得土地使用权后的资金投资，将原土地转为成熟土地，可通过计算增值额来扣除在以下情况下支付的土地价格：获得土地使用权，并支付相关费用。，土地开发成本加上转让期间支付的开发成本和税款的20％。
A公司投资了10万元人民币的建设成本，并扣除了20％的开发成本。也就是说，土地增值税扣除额为（4000 + 10）×1.2 + 200 = 5012万元，增值税额为8000-5012 = 2988万元，土地增值率为2988÷ 5012 = 59.62％。该税为2988×40％-5012×5％= 944.6万元。
3.企业所得税。甲公司应付的企业所得税为（8000-4000-200-10-10944.6）×25％= 711.3万元4.契税B乙公司支付的契税8000×3％= 240万元。
A公司运用10万元人民币的开发投资完成转让，并获得了土地增值税开发成本的20％抵扣加200 + 944.6 + 711.35 + 240 = 209.95万元的税款。与直接土地出让方案一相比，减少税收276.55万元。
（3）将土地转让改为股权转让。
A公司进行了M座的开发和布置，并投入了10万元的建设成本。以现金10万元注册另一家全资子公司C，通过土地开发和重组增加全资子公司C的资本，并以8010万元的价格将公司C的100％股权直接转让给公司B.土地转让。
1.营业税。甲公司不对土地的投资和转让征收营业税。根据《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002] 191号），无形资产和房地产投资用于参与投资者的利润分配，共同承担投资风险。 。不收取营业税。
2.土地增值税。《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006] 21号）第五条规定：
如果将土地（房地产）投资用于投资或合资，则“财政部，《国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税字[1995] 048号）第一条关于暂时免征土地增值税的规定。因此，甲方应缴纳土地增值税。
土地增值税的可抵扣金额为（4000 + 10）×1.2 = 4812万元，土地增值额为8000-4812 = 3188万元，土地增值率为3188÷4812 = 66.25 ％。税额3188×40％－
4812×5％= 103.4万元。
3.企业所得税。甲公司的应交企业所得税为（8000-4000-10-101034.6）×25％= 73,885万元。
4.契税。《关于全资子公司接受母公司资产的契税政策的通知》（国税函〔2008〕514号）规定，在公司改制过程中，全资企业子公司应增资是同一投资主体的内部资产的转让，对全资子公司承担母公司土地和房屋所有权的行为不征收契税。另外，由于甲公司以8010万元的价格将乙公司的100％股权转让给乙公司，根据财税[2002] 191号文的规定，股权转让不征收营业税。
因此，甲公司将通过土地增加全资子公司的资本，然后将公司的所有股权转让至
1034.6 + 738.85 = 1773.45百万元。
根据以上分析，方案一中的甲公司直接出让土地，甲公司与乙公司应交税金总额为237.2万元；在计划二中，公司A开发并布置地块M，然后将其转让，公司A乙公司必须缴纳税收20,995,500元。方案三中，公司先进行土地开发整理，然后使用土地进行公司登记，然后出让公司股权出让土地，总税负为1773.45万元。显然，第三种方案是最好的，比第一种方案可节省599.50万元人民币的税收，比第二种方案可节省322.5万元人民币。
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企业A是位于市区的房地产开发公司。因资金不足，欠B建设公司100万元建设资金。后来，双方达成协议，以一套商品房偿还债务。A公司用于偿还债务的房地产账面成本为80万元，市场价格为120万元。
“用住房偿还债务”是指企业用完工的房地产还清债务，例如购买和建设资金。房地产开发公司通常没有钱偿还并用自己的房子还清欠款，这很普遍。根据税法规定，用于清偿债务的房屋应视为销售，因为房屋所有权已发生变化。由于作为一项业务本身的销售在会计方面并不等同于一般的销售会计，并且债务双方均应按照税法缴纳税款，因此，对于“用房屋偿还债务”，纳税人应注意主张，债务人之间会计和税务处理上的差异。
房地产公司的“债务清算”业务（作为销售会计）
房地产开发企业“用房子还清债务”的行为是债务重组。根据《企业会计准则第十二号-债务重组的会计准则》及其适用准则，债务以非现金资产清偿的，债务人应当确认重组债务的账面价值与公允价值之间的差额。转移的非流动资产债务重组收益计入当期损益作为营业外收入。已转让非现金资产的公允价值与其账面价值之间的差额，视为已转让资产的损益，计入当期损益。债务人使用非现金资产清偿债务的，应当视同销售，并按照《企业会计准则第14号—收益》的规定，以公允价值确认收益。费用应结转。可以看出，房地产开发企业使用其开发产品偿还债务的，在协议生效或商品房所有权转让时确认收入的实现。销售收入将根据商品房的公允价值确认，120万元记入“主营业务收入”帐户，商品房公允价值与冲抵的账面价值之间的差额予以确认。作为债务重组收益，并从“营业外收入-“债务重组收益”账户20万元；同时结转商品房费用，借记“主营业务费用”科目80万元，贷记“开发产品”科目80万元。
债务人应付税款
营业税和附加费。《国家税务总局关于住房债务营业税征收问题的批复》（国税函〔1998〕771号）规定，无论单位与个人之间如何协商，单位或个人均可使用住房偿还有关债务。 （或多方），法院仍裁定房屋所有权已转让，原始房主也获得了经济利益（债务减少）。因此，单位或个人使用房屋或其他不动产偿还有关债务的行为，应当以“买卖“不动产”税项需缴纳营业税。《营业税暂行条例》及其详细的执行条例将营业额的应税营业额视为纳税人的应税劳务，无形资产的转让或不动产的销售，以全价计入价款，并计入其他价款。派对。当纳税人无正当理由提供应税服务，转让无形资产或以低得多的价格出售不动产时，主管税务机关有权按照以下顺序核实其营业额：1.纳税人在纳税中提供的类似应税服务。当月或核实已售类似房地产的平均价格； （二）根据纳税人最近一期出售的同类应税劳务或类似房地产的平均价格； 3.确认纳税价值=运营或工程成本×（1 +成本利润）税率）÷（1-营业税率）。即房地产开发公司应缴纳营业税120×5％= 6（万元），城市维护建设税应缴纳6×7％= 0.42（万元），应缴纳教育费6×3％= 0.18（万元）。
土地增值税。《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理条例〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条第一项规定，房地产开发企业应当使用为员工福利，奖励和外国投资而开发的产品分配给股东或投资者，清算债务，交换其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，视为房地产销售，其收入按照以下方法和顺序确认：1.根据同一地区的公司2.确定当年出售的类似房地产的平均价格。2.由主管税务机关参照当年当地房地产的市场价格或评估价值确定。
公司所得税。《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业交换非货币性资产，并使用商品，财产或劳务进行捐赠，偿还债务，赞助，募集资金，广告，标本，职工福利或者利润分配等，除国务院财政，税务主管部门另有规定外，应视为商品买卖，财产转让或提供劳务。《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业应当将开发产品用于捐赠，赞助，职工福利，激励措施，外国投资和分配给股东或投资者，债务清算，其他企业，事业单位和个人的非货币性资产的交换应视为销售，开发产品的所有权或使用该产品的权利时应确认收入（或利润）已转让，或获得了实际的权益实施。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）由公司近期或当月同类开发产品的销售价格确定； （二）主管税务机关参照当地同类产品的公允市场价值确定的；）根据开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。
印花税。根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006] 162号），根据产权转让文件，对商品房销售合同征收印花税。 。即，房地产开发公司应缴纳的印花税为120×0.05％= 0.06（万元）。
债权人应付的税款
印花税。基准与印花税项目相同，适用于合同双方的税率相同。即，建设公司B应缴纳的印花税为120×0.05％= 0.06（万元）。
契税。根据《契据税暂行条例》第一条的规定，在中华人民共和国境内转让土地和房屋所有权作为契据纳税人的纳税人，应当按照本条例的规定缴纳契税。建筑公司B通过债务清算的方式取得房屋的是持票人，应为契税的纳税人。也就是说，建筑公司B应按120×5％= 6（万元）缴纳契税。
房地产税，城市土地使用税。《国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定：（一）新建商品房的购买应按实际价房屋交付后一个月起征收遗产税。和城市土地使用税； （二）购置现有房屋，自房地产权属登记机关出具房屋所有权证之月起，征收房地产税和城市土地使用税；）租赁和租赁房地产，自房地产租赁或租赁后的第二个月起征收房地产税和城市土地使用税。