从2018年9月1日开始，济南市正式调整现有住房交易的计税价格。其主要目的是提高交易环节计税基础的准确性，并通过“阴阳合同”进一步缩小避税空间。如果您想在济南购买二手房，则需要了解这些内容。
I.高或低
目前，国家税务总局已委托第三方评估机构对济南的存量房屋进行评估，评估价格是根据各种因素给出的。济南市民在购买现有房屋网上签售单时，会遵循“高或低”的原则，如果价格低于评估价，他们将按评估价进行网上签单。
在实际交易中，如果纳税人申报的交易价格超过了库存房申报价格的评估价值，则应按纳税人申报的交易价格征税。如果纳税人报告的交易价格低，将根据报告的交易价格对纳税人征税。如果没有正当理由，税务人员将使用系统评估价格作为确定税收计算基础的参考。
其次，有效地避免阴阳合同
在过去的二手房交易过程中，阴阳合约相对普遍。签订了一项房地产交易的两份合同。光明的一面是“阳合同”，用于纳税和转移；私下签订“阴合同”，即双方的实际交易价格。当前的评估和税金计算价格基于系统设置。在权衡了房屋的具体信息之后，将会有一个更准确的评估价格，这更加客观。
有哪些具体评估步骤？
首先，中介评估公司由政府公开招标决定。2018年4月，股票价格评估服务开通，并获得了北京房地产土地评估公司的奖项。
其次，评估公司使用现场调查，市场研究和交易比较方法来评估和确定各个地区基准房屋的评估标准值。建造年份，房间类型，楼层和方向等因素均会影响评估价格。
系统已经在9月1日之前全面整理了济南的房屋标准值。现在您只需要去房地产交易处输入房屋信息即可生成房屋标准值。
通常，评估价格低于实际交易价格，但调整后的应税价格比以前更接近实际交易价格；调整后的应税价格可以更公平地反映现有住房市场的当前市场价值，并进一步规范存量住房市场的税收管理。
IV。政策开始时间
政策将于2018年9月1日开始实施。在9月1日之前缴税的买方将按照原始政策的价格执行，而在9月1日之前未缴税的买方将遵守新通知。实行新的应税价格。据了解，山东省库房的评估始于2010年4月的济南和淄博。2012年7月，它在全省范围内推出。
在调整税价以评估现有房屋交易时，政府将进行全面考虑，考虑房屋交易的可行性，并最大程度降低购房者缴税的压力。但是，对于拥有不到两年财产权证的购房者，出售房屋需缴纳5.6％的增值税，加上评估价的大幅上涨，这对房地产的这一部分产生了重大影响。交易。因此，这项政策将在抑制房地产投机趋势方面发挥积极作用。
房地产税和个人所得税（以下简称“个人税”）如何改革？如何建立地方收入体系？
财政部长肖洁在“中共十九大报告的教学读者”中的一篇文章中回答了上述问题。这篇题为“加快建立现代财政制度的文章”概述了中共十九大以后财政和税收改革的蓝图。
《第一财经》记者发现，在引起广泛关注的房地产税方面，肖洁首次提出了“立法先进，全面”的原则，推进房地产税的立法和实施。授权和逐步推进。”根据评估值对工商房地产和个人住房征收房地产税，适当减轻建设和交易环节的税费负担，逐步建立起全面的现代房地产税制。
税制改革的方向与以前相同：建立全面，分类的个人所得税制度。将营业税改为增值税后，失去主要税种的地方政府将以共享税为主，辅以排他税，地方税种和税收权利将得到扩大。
国家行政学院教授冯巧彬告诉《第一财经新闻》，中国的税制改革体现了中国共产党第十九次全国代表大会报告的精神，旨在解决人民之间的矛盾。对改善生活，不平衡和不充分发展的需求不断增长个人税制和房地产税制的改革都将有助于促进更合理的收入分配。同时，税制改革继续了十八届三中全会确立的税制改革思想。基本方向和内容没有改变。
建立了房地产税征收原则
与已经实施且主要针对工业和商业房屋征收的房地产税不同，对穷人来说房地产税将对个人住房征税，因此这引起了人们的关注。
2015年8月，房地产税正式纳入第十二届全国人民代表大会常务委员会的立法计划，这意味着房地产税立法已经启动。在以上文章中，肖洁首次明确提出将按照“立法推进，全权授权，循序渐进”的原则推进房地产税的征收。
根据法定税的原则，任何新税都必须在立法之前收取。因此，“立法进步”已成为社会普遍共识。
“所谓的完全授权应该是对地方政府的完全授权，让地方根据实际情况决定具体的实施计划。”中国社会科学院金融战略研究所研究员杨志勇告诉《第一财经》记者。
冯巧斌也持相同观点：“各地的房地产情况差异很大，因此地方政府对当地的房地产情况更加熟悉，并给予地方当局充分的授权，让他们选择特定的征税时间。 ，适用税率和授权范围内的征收目标。，这有利于房地产税的顺利落地。 ”
在上述有关健全地方税制改革的文章中，肖洁指出，在统一的中央立法和征税权的前提下，根据税收的特点，立法授权被适当地采用。扩大地方税收管理部门。地方税务管理部门主要集中在省一级。
中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞金告诉《第一财经》，循序渐进的原则意味着房地产税的征收可以首先由城市逐步实施，城镇第一，公民第一，农民第一，企业第一。
肖洁的文章提到，对工商业房地产和个人住房征收的房地产税是根据评估价值而定的。在此之前，行业同意将基于评估价值的税收首次予以澄清。
First Financial采访的一些财务和税务专家表示，房屋的价值应为房屋的市场价值，而不是房屋的原始价值（即购买时的价格） ，但由于近年来房价快速上涨，最终评估值应打折。
上海财经大学朱伟群教授告诉《第一财经》记者，房屋的评估价值是基于市场价值的，但通常会低于市场价值，并在一定时期内保持稳定时间。焦瑞金认为，这所房子被高估了，可以打折。
实际上，对工商业房地产征收的当期房地产税是根据原始房地产价值的残值在扣除10％至30％的税额后计算并支付的。具体标准由当地政府确定。
关于适当减少肖洁文章中建议的建设和交易环节中的税费负担，冯巧斌认为，对后端住宅住房保留税征税后，前端建设和交易将相应减少。确保总体税收负担稳定，这有利于房地产税的出台。
朱维群说，减少建筑和贸易环节的税费负担主要涉及土地增值税制度的改革和各种行政费用的改革。如何降低它可能需要考虑各种因素，例如财政负担能力。
税：优化税率并改善税前扣除额
税制改革关系到普通百姓的钱包，引起了广泛关注。
小杰在上述文章中指出，应建立全面，分类的个人所得税制度，应优化税率结构，应改善税前扣除额，标准化和加强税基，加强税收征管，充分发挥个人所得税调整功能。实行代扣代缴与自我申报相结合的征收管理制度，加快完善个人所得税征收的配套措施，建立健全个人所得税和财产信息制度。
冯巧斌说，税制改革的内容与以前相同。在今年的全国两次会议上，肖洁透露，税收改革正在设计和示范中。总体思路是，税收改革应根据中国的实际情况，并结合分类。该计划的总体设计和实施已经到位并逐步建立。适用于中国国情的个人所得税制度。
目前，中国有七种薪and和税种，税率从3％到45％不等。杨志勇认为，中国的工资税率过高，税率差距缩小，不利于吸引高端人才和中产阶级的培养。这个问题已经非常突出，需要尽快进行调整。
因此，优化税率结构已成为税制改革的重点。许多专家建议适当降低税率。例如，全国人大财经委员会副主席黄其帆建议，首先将个人所得税的工资最高税率从45％降低到25％。
在全面所得税制度下，税前扣除额的适度增加也引起了公众的广泛关注。
综合分类个人所得税制度的主要优势在于，在综合收入（例如工资，薪金，手稿和其他收入）之后，在综合扣除的基础上，可以适当增加与家庭生计有关的特殊扣除项目， 如对两个孩子的家庭进行教育以及按揭利息支付等支出可以使税收制度更加公平和公正。
在第九届全国代表大会上，肖洁表示，他将考虑适当增加与家庭生计有关的特殊支出的扣除额，例如“二胎”家庭的教育支出。此外，为了进一步减轻纳税人的负担，可能还会考虑其他特殊扣除项目。
地方税收和税收权利扩展
在将营业税改为增值税后，最近正式废除了地方税营业税。失去主要税收的地方政府正面临着地方税收体系的建设。中共十九大报告明确提出了“健全的地方税收制度”。
肖洁在上一篇文章中首次明确指出，应结合税收权力和支出责任划分，税制改革和税收政策调整等因素来考虑税收属性。考虑税收的属性，在保持中央和地方财政资源总体稳定的前提下，科学确定共享税。中央和地方共享的方式和比例，适当增加地方税收，形成以共享税为基础，辅以排他税的中国特色的中央和地方收入分配制度，合理分配共享税，科学划分排他税。
冯巧斌告诉《第一财经》记者，目前中央和地方政府的财政资源已基本划分。营业税改成增值税后，为了保持财务稳定，中央和地方增值税分担比例暂时调整为50％，但将来，共享比例将被调整。
肖杰认为，在地方税的基础上，例如城市土地使用税，房地产税，车船税，耕地占用税，契税，烟草税，土地增值税和其他地方税，地方税的范围将继续扩大，同时逐步扩大改革水资源费税费改革试点，改革和完善城市维护建设税费。
冯巧斌说，2018年征收的环保税是地方税，未来征收的房地产税也将是地方税。消费税等某些税项可以转移到当地。
河北省目前正在对水资源税进行审判。今年的预算报告指定将扩大对水资源税的审判。
除了适当增加税收外，肖捷还在文章中提出了“扩大地方税收权利”的建议。在统一的中央立法和征税权的前提下，根据税收的特点，采取立法授权，适当扩大地方税收管理权限。地方税务管理部门主要集中在省一级。
此外，小杰还建议协调和推进政府非税收入的改革。加快非税收入立法程序。深化收费改革，继续推进收费改革。在规范管理和严格监督的前提下，应适当下放一些非税收入管理权限。
因此，全国各地的房地产税将不完全相同。它应该在统一的中央立法框架内，以便每个地方都有空间根据当地条件和当地条件确定税率，税基和具体措施。
那么，有没有征收财产税的时间表？
必须强调的是，不立即征收房地产税，但必须通过一系列立法程序。肖洁指出，我们将努力在2019年完成所有立法程序，在2020年完成“实施法定税收原则”的改革任务。
摩根大通（JPMorgan Chase）中国首席经济学家朱海滨说，目前，2018年是财产税立法的更合适时机。由于当前房地产市场的一个关键变化是与过去两三年相比，整个房地产市场的库存已大大减少。
关于肖洁的文章“适当减轻建筑和贸易环节的税费负担”，冯巧斌认为，随着对后端住宅住房保留税的征税，前边的税费负担将最终的建设和交易链接将是对应的降低并确保总体税负稳定，这有利于征收房地产税。
目前最有争议的问题之一是财产税是否可以抑制房价上涨。
E-House研究所智库中心研究总监Yan Yuejin表示，征收房地产税可以起到三个作用。
首先是增加相应的财政和税收收入，这可能会在将来成为房地产行业的重要税收类型，可以更好地支持公共财政，甚至可以更好地二次分配资金，从而促进发展住房保障。。
第二是积极调解收入水平，尤其是干预多种住房资产。换句话说，它可以有效地指导购房预期。
第三，它可以在抑制房价上涨中发挥一定作用。征税背后，各种需求必将受到监管。这样，可以减少一些热点城市和热点项目的投机活动，对房价的压力也将增加会减少。
一些专家还说，房地产税和较低的房价之间没有直接联系。
中国社会科学院经济研究所研究员王丽娜（Wang Lina）认为，根据国际经验，房地产税可能不会抑制房价。有房地产泡沫的日本，美国和其他国家/地区，都有房地产税。
经济学家马光远在微博上说：在任何征收财产税的国家中，征收财产税的主要目的是为地方政府创造收入，而不是处理房价。
即便如此，财政部长还是在《人民日报》上发表了一篇文章，这一信号必须予以认真对待。房地产税即将到来。什么样的人伤害最大？
房地产税已被业内许多人解释为抑制房价的重要措施，并且已被视为长期房地产机制的一部分。一旦征收了房地产税，那些在中心城市a积大量房屋的人，那些增加杠杆能力并有更多承受能力购买更多房屋的人将遭受“ 10,000点伤害”。
根据目前的公众舆论，很可能在中心城市实施“累死的，惩罚性的”财产税。对于一个拥有100所房屋的人来说，即使第一个房屋免税并且税率从第五个房屋开始，他的压力也会非常高。届时，将出现集中销售，这将影响中心城市的短期住房价格。这可能意味着那些ho积大量房屋的人的财富将大大减少。
除了在热门城市ho积房屋的人外，还有几类人也会在不同程度上受到“伤害”。
类别是盲目购买旅游物业和养老金房地产的人。如果不是顶级旅游区或设备齐全且位置优越的房屋，那么旅游房地产就只能等待免征房地产税。如果不能免除，其持有成本将大大增加，利用率不高，这种房屋将成为鸡肋。
还有一类人在三线和四线城市的郊区和新区盲目购买房屋。三，四，五线城市多数人口增长乏力，围绕高铁站建造的许多“高铁新城市”非常荒凉。如果您在这些地区盲目买房，那么将来的房地产税将非常可悲。
还有一类受伤的人，那就是白领工人，他们增加了杠杆作用，并且更有能力购买多套套房。如果征收房地产税，房价将进入稳定期，房屋将难以兑现。这些人“承担现金流压力”的期限将更长，生活将更加痛苦。
在三线和四线城市ho积大量房屋的人比中心城市的人受伤害更大。即使在三，四线城市不实施累进和惩罚性的房地产税，持有其财产的成本也将大大增加。但是，由于中西部大多数三线和四线城市的人口增长缓慢，许多家庭拥有多套房屋，因此很难通过租金来转嫁房地产税，而且很可能有一所房屋卖房子时找不到。
比上述类别更为悲惨的是拥有多套住房且债务比率非常高的房地产投机者。如果引入房地产税的消息，将足以对这些人施加巨大压力。因为这一消息将加剧市场的僵局，投机者仍将拥有大量房屋并背负巨额债务，将非常困难。他们只能选择平仓，否则房子可能会被切断以供银行申请扣押和拍卖，这样现金价格就会降低。
新浪财经专栏作家项晓天在微博上说，财政部长在《人民日报》上的署名文章意味着他已经开始向社会各界传播信息。当然，立法程序的开始并不意味着立即实施房地产税，并且有望在2020年之后颁布实施。
信息/《人民日报》，《 21世纪经济报道》，新浪
“
这意味着有关房地产税的立法将加速。
2.房地产税将在短期内影响房价，但从中长期来看，市场将根据税率以及是否免税达到新的平衡。它将改变家庭资产的分配方式。那些拥有多个房屋的人将出售一些房屋。在大城市中这不是问题，但是对于人口流失的人来说，困难更大。
3.从长远来看，房地产税将提高一线城市和强大的二线城市的住房价格和租金；抑制中小城市的经济将使人和财产集中在中心城市。纽约是一个非常重视美国房地产税的城市，但纽约的房价众所周知。
房地产税即将到来，谁最害怕？
人在中心城市ho积大量房屋
伤害指数★★★
盲目购买旅游财产，养老金房地产的人
伤害指数★★★★
如果不是顶级旅游区或设备齐全且位置优越的房屋，那么旅游房地产就只能等待免征房地产税。如果不能免除，其持有成本将大大增加，利用率不高，这种房屋将成为鸡肋。
在三线和四线城市的郊区和新区盲目购买房屋的人
大多数三，四，五线城市的人口增长较弱，并且各地各地围绕高铁站建造的许多“高铁新城市”非常荒凉。如果您在这些地区盲目买房，那么将来的房地产税将非常可悲。
白领阶层，可以提高杠杆能力并有能力购买更多套房
如果征收房地产税会使房价进入稳定时期，那么房屋将很难兑现。这些人“承担现金流压力”的期限将更长，生活将更加痛苦。
在三线和四线城市中large积大量房屋的人
伤害指数★★★★★★
相对而言，这样的人更糟。即使在三，四线城市不实施累进和惩罚性的房地产税，持有其财产的成本也将大大增加。但是，由于中西部大多数三线和四线城市的人口增长缓慢，许多家庭拥有多套房屋，因此很难通过租金来转嫁房地产税，而且很可能有一所房屋卖房子时找不到。
房地产投机者，拥有多个套房，负债率很高
房地产税的消息足以给这类人带来巨大压力。因为这一消息将加剧市场的僵局，投机者仍将拥有大量房屋并背负巨额债务，将非常困难。他们只能选择平仓，否则房子可能会被切断以供银行申请扣押和拍卖，这样现金价格就会降低。
最后
财产税是不得已的方法，谁不怕？
房地产税实际上是政府无奈中的最后选择。没有全面的财产税，中央政府只能将透支额大幅扩大到中央银行，这将迅速引发通货膨胀。征收财产税将使中产阶级家庭的金融资产逐步进入国库。尽管它可以解决暂时的财务困难，但也会杀死消费。潜在和经济增长刺破了房地产泡沫并引发了通货膨胀。中央政府非常清楚地知道，征收的房地产税少，很难弥补地方的财政赤字。房地产税足以使地方政府难以振兴经济。
征收财产税后，就像踏上了永无休止的木桥。随时保持经济与地方政府运作之间的平衡，例如搭木桥；甚至看不到木桥的终点。中国是一个人口众多的国家，世界上没有哪个国家希望中国从这个单一的木桥上掉下来。
“没有恒生的人就没有毅力”，但是，“人们一直担心恒生”。征收财产税后，许多城镇居民家庭必须“满足”整个家庭，仔细讨论家庭的长期财务计划并做出谨慎的决定。如果城镇家庭拥有两套以上的住房（如近年来房价飞涨），则账面财富激增。如果他们分别在北京，上海，广州，深圳和广州，那么这两个房屋的价值就超过一千万，他们是富裕的家庭。尽管似乎征收了房地产税之后，它主要针对第二套住房，所以它仅影响多户住宅。但是，这些家庭恰恰是中产阶级家庭中的富裕家庭。他们还是当今消费市场上非必需品的主要购买者。。
财产税对这些家庭的影响可能有两个方面：首先，家庭现金流量立即变得非常紧张。即使只支付房价的1％，也要每年支付10万元。“银现金”，人们怎能镇定？其次，无论这些家庭是否可以轻松地缴纳房地产税而不必使用银行储蓄，至少他们的消费将受到很大影响，他们不再像以前那样傲慢自大。
多户住宅正面临房地产税的压力，有两种对策：一种是迅速出售它们；另一种是迅速出售。另一种是出租多余的房屋，增加租金，并将房地产税的负担转嫁给房客。这将产生两个宏观经济后果。首先，如果许多家庭在市场上上市房地产并打算套现，那将不可避免地导致房价在一段时间内下跌，从而导致房地产泡沫开始缩小甚至破裂。第二，是否可以将沉重的房地产税负担尽可能多地转移给房客？大成公司怀疑当前租金为100,000平方米，如果房客全额负责按年价的1％征收房地产税，那么价格将为50,000平方米租金必须上涨60％。