所谓回租，是指开发商在出售商品房时，同意将购房合同的折价作为交易价格，并同时与购房者签订租赁合同，要求购房。买方购买房屋是免费或以低价提供给开发商的。现在，许多房地产公司经常设立房地产公司或资产管理公司来经营售后租回业务。通用的业务运营模式是：物业公司或资产管理公司从个人购买者那里出租商店（固定收益回报），然后将其出租。
税制改革后，此业务运营模型的税负分析如下：
对于购房者，物业公司或资产管理公司在向购房者回租商店或房屋的阶段需要按3％的税率征收增值税，除非其符合增值税豁免规定。如果购买者是个人，则只能去当地的国税局开具3％税率的一般增值税发票。物业公司或资产管理公司不能享受增值税进项税额减免。
对于房地产公司或资产管理公司，从买家那里租来的商店或房屋将需缴纳增值税。一般纳税人适用11％的增值税，小规模纳税人适用3％的增值税。增值税率。
具体示例：
房地产公司加强业务改革后，采取了“售后回租”的方式在某个城市开发商业建筑，并准备采取售后回租的形式。房地产公司承诺，在买房后（假设买主是个人），他们在买房后的5年内每年可获得7％的租金。房地产公司将出售给商业集团的建筑物出租给商业集团。开发商每年向买主支付650万元（含增值税），开发商每年从商业集团支付的租金中获得700万元（含增值税）。假设不考虑城市维护和建设成本以及地方教育附加费，也不考虑输入的增值税抵免额。请分析此售后业务产生的税费。
开发人员必须按每年收取的租金缴纳增值税，具体如下：
700÷（1 + 11％）×11％= 69.4（万元）。
而开发商支付给购房者的租金为650万元，他们需要去当地税务局购买和代扣代缴税款，并开具普通增值税发票。
由于个人在当地税务局开具普通增值税发票，因此无法扣除增值税。因此，房地产公司支付给购房者的租金为650万元。无法抵扣增值税进项税。万元租金全额缴纳增值税69.4万元，税负近10％。
智慧资源建议：为了节省税收成本并减少税收负担，您可以计划并思考签订合同。具体操作要点如下：
1.购房时，房地产公司或资产管理公司与买方签署代理租赁协议，而不是以开发商的名义与买方签订租赁合同。
2.买方或出租人，承租人以及房地产公司或资产管理公司（中介）签署了三方租赁合同。合同规定，物业公司或资产管理公司从承租人的租金中收取一定比例的佣金。
第三，物业公司或资产管理公司前往当地税务局购买房屋或出租人，代扣代缴税款并开具普通增值税发票。
根据上述合同的签署，财税[2016] 36号文件规定，一般纳税人（物业公司或资产管理公司）收取的佣金为6％。买家或个人投资者需缴纳3％的增值税。
以上述情况为例：
一家房地产公司成立了一家房地产公司，并申请了一般增值税纳税人。购买者或出租人与房地产公司签订租赁协议。同时，购买者或出租人，承租人和房地产公司签署三方租赁合同。合同规定，物业公司从承租人的年租金中扣除支付给购房者或出租人的650万元后，其余部分作为物业公司的佣金。
签订上述合同后，房地产公司可以将所收取的700万元租金分解为650万元的租金和50万元的代理费。房地产公司依法缴纳的增值税为：
50÷（1 + 6％）×6％= 2.83（万元）。
我相信大多数人都听说过售后租赁商店，无论是自己认识他们，看广告还是通过电话出售。相信很多人对售后租赁商店有所了解。售后租赁的促进确实非常吸引人：投资少，回报高，开发商租赁，无条件回购和租金支付。正是由于它的众多“好处”，它吸引了许多购买售后租赁的人。投资可能是数万或更少，而投资可能是数百万。但是大多数购买售后租赁的人以后都会后悔。为什么是这样？首先让我们看一下售后章程的“优点”。
投资少，回报高
中国的大多数投资渠道都很狭窄，因此，除了银行存款外，存款基本上都用于房地产投资。每个人都应该知道银行的存款利率，该利率基本上在3％左右波动，最高点可能在4％左右，因此该存款利率并不高。售后特许零售商店吸引了投资者的心态。零售商店的产权分为几个小产权，然后将产权区域直接出售。一处物业为8平方米。即使是30,000平方米，也只需要240,000。许多有闲钱的投资者买得起。便宜的价格还不够，然后开发商承诺在头三年的回报率分别为7％，8％，9％，并在接下来的两年中回报10％，随后是市场。乍一看，投资者发现存款利率提高了一倍以上，他们不必将其出租。此外，其他所有人都购买了它，这使人们更加相信。
租房
因为特许商店的价格并不便宜，开发人员想到了一种“好方法”，即使用前三年的租金或前五年的租金来扣除房款，让投资者可以用更少的钱购买商店。例如，二楼的商店为40,000平方米，即8平方米，即320,000。现在，在头三年中，24％的回报率可以抵消住房付款。它只需要243,200，而预付款是一半，只有120,000。这也使许多人感到他们已经利用了房地产，并且确实是根据回报率来支付房屋费用。实际上，商店本身的价格是溢价销售。它是在价格上涨之后计算的。既然已经扣除了房价，开发商不仅获得了前三年的经营权，而且价格没有损失。开发人员不知道它有多高兴。
无条件回购
现在，许多开发商承诺完全消除投资者的担忧，并承诺在五到十年内，如果投资者不想购物，开发商可以无条件购回原始价格或原始价格的倍数。这样的承诺彻底打破了许多犹豫不决的投资者的防线。
以上是开发商承诺出售和租回旧商店的优势。让我们看一下获得上述回报的难度。
根据二楼的40,000平方米和8平方米的产权计算。总价格为320,000。扣除前三年的回报率后，价格为243,200。没有收入。第四年是10％，即年租金为3.2万，月租金为2666元，平均租金为333元。很难想象在一个不知名的购物中心的二楼租一个333元的公寓很困难。售后出租店一般有三种方式：一是成功开设购物中心，开业后很受欢迎，租金可以达到收益率，然后开发商的收支平衡，购物中心越来越好；我出去了，但是房租很低，开发商不能总是补贴房租。最终，开发商奔跑而购物中心关闭。第三，开发商在修好购物中心之前就跑了马路，购物中心也倒闭了。目前，根据该国售后租赁的许多案例，第一种情况很少见，其中大多数是第二种和第三种情况。
很多人说开发人员不怕所有者起诉吗？为了避免承担自己的责任，开发人员可能根本不与开发人员签订租赁合同，而是与未知的包袋财产签约。当您无法收到租金诉讼时，您会发现开发商与手提袋财产无关。运行，即使您不运行，也能赢得诉讼，但财产却没有钱，如何退还钱？更不用说这么多的所有者和这么多的资金。也许当您在考虑高租金时，开发商已经在考虑您的本金。无论购物中心可以维修，还是购物中心可以成功运营，开发商甚至都不会考虑那么多。
售后特许商店可以说有9个坑。每个人都必须考虑当回报更高时是否合理。毕竟，馅饼不会掉到天上，馅饼会撞到您。
最近，一个朋友来咨询，说他要去买店，价格很优惠，开发商也帮了出租业务，他可以直接收取租金。他进行了粗略的计算，并在接下来的十年中能够收回全部购买价格，此后便获得了净利润。但是，这样一件好事有风险吗？
实际上，售后回租是指开发商与买方达成的促进销售的协议，并且在售出后的若干年内，开发商或开发商委托第三方委托租赁代理商或直接或第三方租赁操作，在租赁期内或租赁期内的租金抵消了部分售价或偿还了一定的租金收益。
这样，开发人员可以快速出售手中的公寓，商店和购物中心，而留下的许多烂摊子也无法兑现。
那么，这种售后回租合法吗？
实际上，早在2001年，住房和城乡建设部（“建设部”）就颁布实施了《商品房销售管理办法》，其中明确规定：“房地产开发企业不得采用售后回租或变相售后回租。出售未完工商品房的方式。 ”
但是，住房和城乡建设部只是一个国家部委，发布的文件是部门法规，其有效性水平低于法律法规。仅根据此规则，不能将售后租回协议视为无效。
购房者只能向当地住房建设部门投诉，住房建设部门可以根据实际情况给予警告或者三万元的罚款。
2011年1月4日，最高人民法院发布《关于审理非法集资刑事案件的法律具体适用若干问题的解释》，《解释》第二条规定“不存在实质内容。房地产销售或没有房地产销售。“销售的主要目的是，通过回扣销售，买卖和回租，约定的回购和出售不动产股份等非法吸收资金，将被以非法吸收公共存款的罪名定罪并受到处罚。”
换句话说，只要它不构成非法吸收公共存款的罪行，就目前的中国法律而言，就没有绝对禁止“返还租借”的规定。只要买卖合同是双方的真实含义，通常将其视为有效合同并受法律保护。
不可否认，一些出售并售后回租的房地产取得了良好的成绩，并为开发商，运营商和业主带来了双赢的局面。
然而，有关售后回租失败和捍卫房东权利困难的消息也经常出现。为什么所有者的权利在售后租回中不受法律保护？
这是因为，尽管售后回租是合法的，但仍然存在各种风险，例如资金链项目破裂，后期管理不善，无法支付租金以及无法处理房地产的小商店合并租赁证书。
，开发人员将大部分风险转移给了所有者。
简而言之，开发商正在将所有者的钱赌博给房地产项目的成功。
胜利，开发者和所有者共享金钱。
失落，由拥有者计算。开发人员逃跑或破产，业主很难收回他们的钱。
因此，如果您想购买要出售和回租的财产，则必须睁大眼睛，选择安全和潜在的项目投资。
首先，请纠正您的心态，不要被高额回报蒙蔽。
许多开发人员通过提高价格和租金来创造大量折扣的幻觉，但实际上，他们只是将付款分期退还给所有者。
还向业主承诺，年回报率超过10％，远远高于市场上合理的租金回报率，但实际上根本无法实现。
在这种情况下，买家需要清算他们的帐户，了解更多信息并避免冲动购买。
其次，谨慎签署合同，在撰写之前请仔细阅读。
许多开发人员故意创建热门销售场景。买方通常为时已晚，无法仔细查看合同，因此敦促他们签署很多不明文件，后来才发现这些文件存在很大问题。以前，有媒体报道称有人一次性支付了购买价，却发现签订了长期租赁合同后，不可能获得房地产证书。
最后，购买后不能放手，要注意项目情况。如果您确实购买了问题财产，则必须及时保护自己的权利。
在这种情况下，如何最好地进行权利保护？当然，在提出投诉之前，另一方的财产已被起诉并加封。
许多人遇到这种情况。第一个反应是去销售部门举起横幅，坐下来，抗议维权，或向消费者事务协会，住房管理，工商业投诉。
但是这种方法可能行不通，并且可能促使开发人员或第三方运营公司更快地转移资产并避免承担责任。
开发人员通常具备律师的法律事务，并且缺乏强制性的权利保护，因此他们并不担心。
如果您手中没有锤子，那么很难将开发人员带到谈判桌旁。
许多所有者是在几个月甚至几年未能捍卫自己的权利后才上法庭的，但是发现另一方已经转移了其财产，因此很难将钱取回。
因此，维护权利不仅是理性的，而且是强大的。
我们必须依靠强制性程序来维护我们的权利，以保护我们的合法权益。
最后，投资商业房地产有大量资金，而且风险很高。买家不应该相信开发商的宣传。做出投资选择之前，最好先咨询房地产和法律专业人士。结束
。谢谢您的耐心配合〜
关于作者：
侯敬宇先生毕业于北京大学金融法律中心
现在是广东再新律师事务所的专职律师，专注于房地产和金融领域的法律事务。
注意：本文所述的售后租回业务是仔细参考，与金融租赁行业中的售后租回概念不同。
“
“买卖回租”，也称为“买卖回租”或“买卖回租”，通常是指开发商在卖方出售商店，办公室和房屋的同时与买方签署房屋租赁协议。买方的其他房地产合同的特殊销售模式。该协议通常会规定，买方购买的商品房将在一定时期内由开发商统一租赁或经营，开发商承诺向买方提供一定比例的租金回报。这种销售模式整合了销售和融资，通常用于各种商业房地产的促销和促销。
开发商宣布的诸如“投资回报率”和“回租期”之类的指标对于大多数购房者或投资者而言都是极具诱惑力的。他们认为通过“售后回租”模型进行的投资不仅可以预测业务房地产持续升值带来的投资收益也可以享受稳定的租金回报，因此您无需劳力就可以享受“低风险投资和高收益回报”。但是，在这种模式下，投资者还面临许多不确定的商业风险，包括许多与税收相关的风险。
I.售后回租销售模式下与税收相关的风险
1.将房地产“出售和回租”与动产“金融租赁”混合在一起，并造成滥用税收政策的与税收相关的风险。“售后回租”既具有销售又具有融资的特点，是现代企业新的融资方式之一。根据现行税法，售后租回业务分为两类，一类是融资售后租回，另一类是一般售后租回。商业房地产促销模式下的“售后回租”是先出售财产并办理过户手续，同时签订租赁协议。这应该是一般的销售和回租。《关于承租人出售资产有关税收问题的公告》（国家税务总局公告[2010] 13号）规定不征收增值税和营业税。因此，当商业房地产公司从事“售后回租”业务时，如果不能准确定义政策文件的适用范围，就很容易引起滥用税收政策引起的涉税风险。
2.逃税和逃税与税收相关的风险。商业房地产公司在处理“售后回租”业务时，涉及收取购房付款和支付租金的经济业务。实际上，许多公司将两项经济业务合并为一项，以促进处理和促进销售，并使用租金来抵消相应的购买或预付款。众所周知，此举隐藏了逃税和逃税的巨大风险，这实际上降低了销售环节的税收计算基础和未来租赁环节的税收计算基础。在这种情况下，税法明确规定，这种售后回租业务应分解为两个经济业务，即销售和租赁，并分别征税。
3.未履行预扣和付款义务的与税务相关的风险。在商业房地产的“售后回租”促销模式下，购买者通常是个人。这些投资者在获得租金收入时需要缴纳相应的营业税及其附加费，房地产税，个人所得税等。对于这种经济商业模式，在个人购买者未履行其纳税申报义务的前提下，商业房地产公司应履行其法定扣缴义务。商业房地产公司不履行义务的，税务机关有权按照《税收征管法》对商业房地产企业处以相应的罚款。因此，作为预扣代理人的商业房地产企业将承担某些与税收有关的风险。
4.随意减少计税基础的与税相关的风险。通常根据投资者购买的物业的总价来计算“出售和回租”的租金回报水平，然后再乘以相应的租金回报率以获得相应的年租金或月租金。在“售后回租”业务中，商业房地产公司向投资者回租房地产，然后进行经营或租赁以获得相应的营业收入。这种外部租赁或经营应作为新的经济业务缴纳相应的营业税。不要将此租金收入与房地产所有者的租金收入混淆，否则很容易忽略应纳税额的一部分并产生相应的税收风险。
4.严格区分两种类型的售后租回和委托代理租赁。两种类型的租赁业务（“销售和回租”和“代理到代理租赁”）之间存在实质性差异。
通俗地说，前者用于获取租金收入，而后者仅用于获取受托人收入。商业房地产公司在“售后租回”业务中扮演两种角色。在处理承租人和经营者的税收待遇时，他们在支付租金收入后不能向投资者征税外部租赁的营业收入。即所谓的“差别纳税”，否则企业具有明显的逃税行为。从事“代理－代理租赁”业务的商业房地产公司获得代理收入。换句话说，商业房地产公司仅仅是中介机构。租金收入方被转移给房地产投资者，并且只为代理收入缴税。。
5.注意“售后租回”的会计处理与税收处理之间的区别。
根据目前的公司会计准则，销售和回租业务受“企业会计准则第21号租赁”的约束，该准则将租赁分为经营租赁和融资租赁两种类型。会计处理的基本要求是将售价与资产账面价值之间的差额作为以后期间的折旧费用或租金支出的调整，不直接确认为当期损益。在税收处理方面，它没有区分销售和回租交易的类型。相反，需要将它们分解为两个业务：销售和租赁。他们分别征税。即，销售价格与房地产应税成本之间的差额计入当期应纳税所得额。。
与“售后租回”业务相关的税收案例分析
（1）案例背景
W公司是一家商业房地产开发公司，主要从事商店，办公楼和其他综合体的开发。 2010年1月1日，它采用“售后回租”的方法在W Shopping Plaza出售商店。。
该地区的相关税率如下：5％的营业税，7％的城市建设税，3％的额外教育费，2％的当地教育费，1％的河流管理费，25％的企业所得税，以及0.05％印花税土地增值税预付2％。批准将以20％的利润率预先缴纳企业所得税，并且暂不考虑城市土地使用税。
（二）案例分析
此案是房地产“售后回租”的典型案例，指的是“关于从事房地产开发的外商投资企业出售和租回的所得税处理问题的答复”的规定（国税函〔2007〕603号）。考虑到这种经济业务的性质，应将税收房地产企业分解为销售和租赁两类业务，并分别处理。当前的销售不能抵消未来向个人投资者的租金。以下分析结合特定情况（某些会计分录已简化）。
（III）税务处理和会计处理
1. W公司的销售商店应计应付税款。
2. W公司销售店铺的会计处理。
商店预售后，将被视为预付款，并在项目完成后结转以确认销售收入和成本。
3.“售后回租”预扣和支付投资者税和会计分录（年度）
代扣代缴城市建设税= 1500×7％= 105（万元）
预扣教育附加费附加费= 1500×（3％+ 2％）= 75（万元）
代扣代缴的河道管理费= 1500×1％= 15（万元）
贷款：应交预扣税9060
4. W公司向B公司的租赁店的税收处理和会计处理。
城市建设税= 1600×7％= 112（万元）
教育附加费= 1600×（3％+ 2％）= 80（万元）
河流管理费= 1600×1％= 16（万元）
营业税金及附加1840（1600 + 112 + 80 + 16 + 32）
所得税费用40
贷款：应交税金1880
案例升华和分析计划
通过研究上述“售后租回”业务流程，发现在“售后租回租赁”的三个运营环节中，有两个租赁业务出现在同一个租赁物业中，并且仅以财产所有人租金收入。众所周知，营业税是价格中的税，并将向流通中的每个环节添加税。因此，通过结合从销售到最终获得营业收入的业务流程，我们可以看到，商业房地产公司确实存在重复征税的问题。税收筹划空间。
从不同的角度来看，商业房地产公司仅在买家出售时与买家签订房地产销售合同。同时，成立了一家独资的物业管理公司，专门从事“买卖回租”模式下商店的管理和运营。物业管理公司与购买者签订单独的代理租赁合同。根据《财政部和国家税务总局关于营业税政策若干问题的通知》（财税[2003] 16号）：从事物业管理的单位应当从营业收入中扣除与物业管理有关的全部收入。水，代表承租人支付的电，气，水，电，气和房屋租金的余额为营业额，应缴纳营业税。因此，房地产管理企业可以根据收缴租金的差额缴纳营业税和附加费。
五，摘要
关于商业房地产“售后回租”模式下的税收相关待遇，我们必须充分认识到房地产的特殊性，不得将房地产的“售后回租”与“金融”混为一谈。租赁”。税收处理和会计处理之间存在明显差异。此外，在房地产“售后回租”促销模式下，商业房地产公司的财务会计人员必须认真梳理不合理的业务流程，注重重复征税环节，并充分利用本行业的优惠政策或对特殊行业进行合理的税收筹划。为了获得更大的经济效益。