[税收筹划思路]
一家房地产公司同时开发多个房地产时，可以分别会计或合并会计。两种方法所缴纳的税款不同，这为公司选择税收计划的会计方法提供了空间。
一般来说，合并会计的税收利益更大，但是在某些情况下，单独会计更为有利。如何计算需要企业根据具体情况进行分析比较。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）：
土地增值税是以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位进行清算的。对于分阶段开发的项目，分阶段进行清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。因此，房地产开发企业需要在有关部门批准后确定房地产开发项目。
[税收筹划的情况]
一家房地产公司同时开发了位于该城市的两个房地产。第一个房地产的售价为1000万元，根据税法，可抵扣成本为400万元，第二个房地产的售价为1500万元。根据税法，可抵扣费用为人民币1000万元。
企业选择单独计算，请计算企业应支付的土地增值税，营业税及其附加费用，并提出企业税收筹划计划：
第一项房地产的增值率：600÷400 = 150％；
需缴纳土地增值税：
600×50％-400×15％= 240（万元）。
第二房地产增值率：500÷1000 = 50％：
应缴纳的土地增值税：500×30％= 150（万元）
如果不考虑其他税种，则总税负为240 + 150 = 390（万元）
如果将这两个房地产加在一起，则出售价格为2500万元，根据税法，可抵扣费用为1400万元，增加值为1100万元，增值率为78.6％6 （1100÷1400）。
应缴纳土地增值税：
1100×40％-1400×5％= 370（万元）。
随着业务改革的增加，房地产公司从缴纳营业税改为缴纳增值税。增值税的计算方法和纳税申报方法发生了重大变化，比营业税复杂得多，税收筹划的空间也相应扩大。企业应根据房地产业务改革和增加的新变化，及时研究税收筹划的新思路和新方法。
在讨论这种新方法之前，我将首先纠正五个主要错误。不要犯任何错误。
1.收取未收款项以抵消未付费用
一些房地产开发公司使用部分商品房（应收和未收）价格来交换广告服务（应收和未收）以抵消收入和支出，而实际上并未将其包括在收入（支出）项目中会计。计算并申报相关税费，从而减少营业税，附加费和企业所得税（在正式废除营业税之前）。
2.隐藏来自临时出租物业的收入
一些房地产开发公司将大量暂时未售出的空置房屋出租给个人或集体，获得租金收入，采用非记账方法或借记帐户，并隐瞒隐藏的应税收入。出售时，将房地产销售收入计入销售收入，并宣告房地产销售营业税和有关税费。
3.收到预售物业付款并将其贷记到其他应付款中
一些房地产开发公司会收到预售财产付款，这些款项不会记入预付款项，而是记入其他应付款。更重要的是，收款没有记录，而是通过从法人或关联方处借入资金转入帐户，使企业少缴营业税和附加及企业所得税（在正式废除营业税之前） ）。
4.以合作房屋建设的名义掩盖房地产开发
一些房地产开发公司以虚构的团体的名义支付土地购置费，例如某人（未列出），征用土地以建造自己的待售房地产，故意将房地产开发混为合作建筑，以及只申请建筑安装营业税，针对房地产销售的营业税，附加费和企业所得税（在正式废除营业税之前）。
5.成本抵消收入或购买价格
一些房地产开发公司会收到预售房款，预售房款会记录在预付款项中，客户的赔偿金，违约金，诉讼费，工程资金，煤炭，等直接抵消。预先收到的帐户。一些公司用收到的购买价抵销所支付的费用，并将差额记录为收入或预收款，导致少缴营业税以及额外的公司所得税（在正式废除营业税之前）。
以上五种方法是隐瞒收入，而不是赚钱或减少收入，这违反了构成逃税和逃税的税收相关法规。因此，我们必须坚决抵抗。如果是这样，还有其他方法可以实现节税目的而不违反法律吗？当然可以，请继续阅读。
1.充分利用国家税收政策
（1）内部工程避免项目结算
当前的税法规定，对单位具有独立核算的内部施工团队负责其所属单位的建筑和安装工程，无论项目预算是否由谁来与单位结算， （预先计算）被编译，满足前述要求，并且是适当的适用于免税的当地条件是我们相关节税计划的关键。
（2）代替项目中介介绍费来代替分包管理费
工程承包公司是否与建筑单位签订合同将采用不同的税率。如果承包公司与建筑单位签订合同，则建筑业适用3％的税率；否则，服务业适用5％的税率。因此，代替收取项目的中介介绍费，可以收取分包，分包的管理费，达到节税的效果。前提是从事项目中介人介绍的公司本身具有项目承包资格，在分包或分包过程中不违反有关法律规定。
（3）增值税和所得税计划，依靠税收优惠来进行节税计划。例如，房地产公司或公司将其注册地址移至重庆正阳工业园区，以享受金融退税激励支持，以减轻企业在管理过程中的税收负担。
重庆正阳工业园区针对全国商业投资的税收优惠政策：
增值税和所得税可享受高达50％的税收和财务奖励。个人可以申请批准的税收（每个税收负担在0.5％-3.1％之间）。每月都会兑换奖励，省时省力！
2.通过合理选择会计处理方式进行税收筹划
通过合理选择会计处理方法进行税收筹划包括业务费用，财务费用计划，商品房的开发和商品房的租金，管理费用以及其他四个方面：
（1）运营支出计划
作为房地产开发企业，每年的广告支出是一笔巨大的支出。广告费用的金额通常与销售业绩紧密相关。根据税法，房地产公司在每个纳税年度的广告费用应在销售收入的15％以内扣除。一些公司团体广告是由总部计划的，而费用则由总部列出。由于广告费用超过15％，而子公司也不会扣除15％，因此总公司很可能不会扣除税前费用。鉴于这种情况，总公司与子公司业务有关的广告费用可以由子公司的不足15％承担。
（2）财务费用计划
如果一家房地产开发公司同时开发多个房地产项目，并且其中一个项目已准备好转让，则企业所需的部分资金将用于将银行借给该项目，并且在计算土地增值税时的利息不得超过商业银行的利息。类似贷款的利率根据实际情况扣除。如果项目转让中的土地增值税负担过高，企业还可以考虑以合作住房建设的形式暂时免征土地增值税的优惠政策。
（3）开发商品房和出租商品房规划
由于地理位置，内部结构定位和外部环境或其他原因，有些房屋销售缓慢。当房屋用于租赁时，可以将商品房转换为租赁房屋，并且可以将商品房转移到租赁开发产品帐户中。月度计划建议将租赁产品的摊销包括在成本中，以使公司的存货成本接近实际成本，同时增加成本并减少税收。但是，如果房屋留在开发产品帐户中作为减值准备，则提取的减值准备不能用作所得税前的扣除。
（3）管理成本计划
企业按规定缴纳的养老保险，补充养老保险，工伤保险，医疗保险和住房公积金可以在税前扣除，企业应当依法足额缴纳。这样，企业不仅履行法定的社会保障义务，稳定了员工队伍，还减轻了纯工资支付给企业带来的个人和企业所得税负担。此外，不合理的负担也转移到了员工身上，例如商务旅行的交通费，公务沟通费（根据销售收入的一定百分比在税前扣除），允许员工报销等，将隐含在工资中的成本转换为行政费用，降低公司工资也可以减轻公司所得税负担。
3.通过仔细的项目投资计划进行税收计划
企业应在实施投资之前计划整个项目的可行性，包括收入，成本，利润，税收，投资回收期和其他因素。当计划的收入和成本相同时，税收负担可能成为决定是否采用该计划的决定性因素。无论一块土地是与他人合作建造房屋还是自行转让或开发，所支付的税款都有很大的不同。企业最终应选择最佳的投资解决方案。
4.其他计划方法
（1）合理的租金收入明细
房地产开发企业应合理分解租金收入。房地产开发企业不出售已开发的房地产，而是将其用于出租的，国家规定其资本性收入要缴纳营业税和房地产税，其房地产税适用税率为12％。租金收入。如果公司分解了租金收入，则意味着降低了财产税。因此，合理分配租金收入是房地产企业税收筹划的一种方法。
（2）将房地产销售业务转变为建筑代理商
将房地产销售业务转变为建筑代理商。房地产开发公司直接从客户那里收取重置建设费。房地产开发公司收取的代理费仅需缴纳营业税。如果有盈余，它将缴纳企业所得税。如果不是代理建设行为，而是直接房地产开发和销售行为，则必须依法缴纳营业税及相关税费。但是，代理商建设活动有一些必要条件。例如，基本建设单位应向房地产开发公司提交计划，提案和计划图。另一方面，房地产开发公司不预支任何资金，而仅向委托单位提交。收取重置施工费并获得服务行业发票。
（3）将房屋租赁变成合同业务
将房屋租赁转为承包业务主要是为了对建设时间长，地理位置好，租金高的房屋进行税收筹划。如果公司出租房屋，则必须同时缴纳营业税和房地产税，但是如果将房屋作为公司资产外包出去，则应减少的税额。承包商与房屋所有权企业达成合同协议，承包商定期向房地产所有者支付一定的管理费。企业可以将房屋租金作为收取合同费用的标准。
（4）在建项目整体转让的税收筹划
在房地产业务活动中，房地产开发企业主要面临转让在建项目和公司股权的选择。由于资金，公司计划等因素，企业将在建工程转给其他房地产开发企业。转移的内容和方法有很多选择。
（5）细分商品房销售价格
房地产开发公司可以为税收筹划目的适当地分解商品房的销售价格。如果企业在不分解的情况下开发房地产并出售商品住房价格，则意味着该企业必须同时缴纳营业税，土地增值税和企业所得税。如果商品房的销售收入被分解，则可以少缴上述三项税。