土地购置税：契税，印花税
印花税
税项和税率
根据财税[2006] 162号第3条的规定，土地使用权出让合同和出让合同均按照“财产出让文件”征收印花税，税率为0.5‰。
税收优惠
在此链接中，有针对房地产公司的印花税优惠政策吗？
根据《财税[2008] 24号》的规定，开发商应在经济适用房和商品住房项目中建造廉价住房，或在商品房项目中建造经济适用房。根据廉租房和经济适用房的建筑面积占总建筑面积的比例，材料可以免征印花税。（{}}占地面积比=总建筑面积/土地面积
会计
借款：税金和附加费-印花税4.5
贷款：银行存款4.5
契税
纳税人在中华人民共和国境内转让土地和房屋所有权，以及拥有土地和房屋的单位和个人
税率：3％〜5％，由直辖市人民政府根据规定范围内的实际情况确定，并向财政部和国家报告税务总局备案。
如何确定征地过程中契税的计税依据？
财税[2004]第134号规定，国有土地使用权转让时，应税价格为持有人为取得土地使用权所支付的全部经济利益。
如何理解所有经济利益？
1.对于协议转让，税金的计算基础是交易价格，具体包括土地转让费，土地补偿费，安置补助费，地上附着物和青苗的补偿费，拆迁补偿费以及土地补偿费。市政建设。收款人应支付的货币，实物，无形资产和其他经济利益。
如果没有交易价格或交易价格明显较低，则代收代理机构可以依次确定以下两种方法：
①评估价格：经政府批准设立的房地产评估机构，根据同一地点，类似房地产，由地方税务机关确定的综合评估价格。
②基本土地价格：县级以上人民政府公布的基本土地价格。
2.在拍卖的情况下，计税价格通常是拍卖的交易价格。还包括土地出让金，市政建设支持费和各种补偿费。
3.如果首先通过分配获得土地使用权，并且在获得批准而不是转让后获得土地使用权，则应依法缴纳契税，税款的计算应基于土地出让金和其他应缴纳的费用。
众所周知，净土地是指已经被拆毁且土地上没有建筑物的土地
[成都] 2月27日至28日，杨如鸣，“大众化的税收筹划技巧和各种需求下的税收筹划”
【海口】3月1-2日，蔡昌教授，“新的房地产开发企业的年末结算和新税收申报”
[广州] 3月19日至20日，李立伟/刘德春，“新形势下住房投融资和企业所得税结算与税收安排”
[哈尔滨] 3月27日至28日，杨如鸣，“热门的税收筹划技巧和各种需求下的税收筹划”
【北京】3月27日至28日。黄先生，“房地产企业的全账户处理和土地增值税清算策略及个人税收筹划”
土地市场事件今年将继续！从7月16日开始，《增值税法》开始征求意见，截止时间为8月15日。同时，《中华人民共和国土地管理法》修正案（草案第二次审议）也在征求意见。
土地增值税纳税人是指转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物（以下称为房地产转让）并获得收入的单位和个人。目前，个人住宅（不包括商业和住宅建筑物）的转让暂时免征土地增值税，但是企业，特别是房地产开发公司，在转让房地产时需要缴税。
注释草案中有四个主要变化值得关注，即：
1.增加了集体房地产被纳入土地增值税征收范围；
2.国务院确定收入和扣除项目的范围和标准；
3.授权省级人民政府根据当地房地产的实际情况，决定在某些情况下减免土地增值税；
4.房地产公司的纳税和清算方法已从“可清算”更改为“应清算”。
20多年来，中国土地增值税的规模持续扩大，房地产开发企业缴纳了主要税款。财政部数据显示，2018年土地增值税收入5642亿元，同比增长14.9％。上半年，土地增值税3565亿元，同比增长10.3％。其中，恒大2018年土地增值税约为521亿元;碧桂园2018年年报显示，目前土地增值税约为139亿元;万科2018年土地增值税约为196亿元。
值得注意的是，随着新法律将原来的清算条件改为清算条件，房地产公司使用免息应纳税款的时间将大大减少，房地产公司的销售压力将进一步增加。对于个人而言，目前，个人住宅（不包括商业和住宅建筑物）的转让暂时免征土地增值税。将来，普通住宅的税收将在个人保留过程中。
《土地增值税》征求意见稿第22条
此咨询草案中共有22条，其中对税收，税率，免税额和扣除额有明确的规定。
草案建议，房地产转让是指土地使用权，地面上的建筑物及其附属物的转移，以及集体土地使用权，地面上的建筑物及其附属物的转移，或地面上的建筑物及其附属物被投资并投资于股份。
在计算增加值时，“征求意见稿”明确允许扣除：
（1）为获得土地使用权而支付的款项； （二）土地开发费用； （三）新建房屋及附属设施的费用和支出或旧房屋和建筑物的评估价； （4））与房地产转让有关的税收； （五）国务院规定的其他扣除额。
新旧税法草案之间的主要区别如下：
强大！让我们看一下土地增值税的超额累进税率
就税率而言，“征求意见稿”明确指出，土地增值税仍应按四级超额累进税率缴纳，并且是根据转让房地产。
历史上，土地增值税是在1993年发酵的。当时在海南，北海，惠州等地，房地产泡沫非常严重，引起了中央政府的警惕。1993年12月，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》颁布并于1994年1月1日生效。
土地增值税适用四级上级累进税率：
土地增值税法中的扣减可以理解为“购买成本”，而增值税可以理解为“销售利润”：
利润少于50％，税收为30％；
如果利润超过50％-100％，则税率为40％；
如果利润超过100％-200％，则应支付50％的税；
如果利润超过200％，则税率为60％。
由于财产包括土地和建筑物两部分，因此财产增值后的一部分利润应归因于“建筑物”，不能完全算作土地增值。那么，应在建筑中增加多少百分比的利润？1994年详细实施条例中的“快速计算扣除系数”如下：
当利润（增加值）小于50％时，税额为30％。
当利润（增加值）在50％至100％之间时，利润的40％减去成本的5％（扣除项目金额）为税额。
当利润为100％-200％时，利润（增加值）的50％减去成本（扣除项的金额）的15％为税额。
当利润超过200％时，利润的50％减去成本的35％（扣除项目的金额后）为税额。
由此可见，该法规将大部分利润（增加值）视为土地价值增值，房地产成本（扣除项目）的价值比例很小。
显然，其含义是显而易见的。房地产的利润主要是由于国有土地的升值，而房屋本身并没有多少升值。
根据财政部发布的2019年前六个月的财政收入数据，土地和房地产相关税契税为3184亿元，同比增长7.1％;土地增值税3565亿元，同比增长10.3％。税收1477亿元，同比下降0.5％;耕地占用税842亿元，同比增长2.8％。城镇土地使用税1313亿元，同比下降13.4％。
集体土地进入市场时必须纳税，土地供应渠道增加了
草案中最大的变化是将集体房地产纳入税收范围。同时，取消了集体房地产土地增值收入调整基金的调整，使立法前后集体房地产负担总体稳定。在税率上，土地增值税将继续实行四级超税累进税率。
关于调整税收范围的主要原因，财政部表示，它将建立土地增值收入分配机制，以便将税收制度与土地制度的改革联系起来，以建立税收制度。统一城乡建设用地市场。简单来说，这意味着集体经营的土地将进入市场，将来还要交税！通过增加集体房地产转让和转让增值税，将增加集体土地直接进入市场的国家税。
但是，真正的影响将在土地征用制度改革之后产生。目前，《中华人民共和国土地管理法》的修正案（草案第二次审议）也正在公开征求意见。该法规定了集体建设用地的条件，程序和市场准入措施的制定。
显然，作为一个完整的集体管理土地管理和税收系统，它正在形成。但是，不管是国有土地还是集体土地进入市场，它们都进入了当地统一的土地供应计划，类似于当前的香港土地供应系统。即使释放了集体建设用地进入市场的大门，也没有安排统一的地方土地供应计划，而且很难大幅度增加土地总供应，这对市场不会有太大影响。
大大减少了房地产公司逃税的空间，清算方法已从“可清算”更改为“应清算”
由于土地增值税是对转让房地产并获得收入的单位和个人征收的，住房企业是缴纳土地增值税的主要力量，因此土地增值税立法对住房企业备受关注。
土地增值税负担在所有房地产税负担中排名第一。长期以来，土地增值税一直被认为是最扭曲的税收，最慢的税收支付和最集中的避税行为。2013年，央视曾痛斥开发商“拖欠土地增值税3.8万亿元”，引起房地产开发商和税务机关的集体不满。
的性质表明，土地增值税的征收和管理过程具有很大的灵活性，这就是引起争议的原因。土地增值税的实际年度规模与理论规模相差甚远。住房企业在结算土地增值税中的各种博弈，逃避，甚至失控也是公开的秘密。
总体而言，土地增值税的规模逐年增加，房地产开发企业缴纳了主要税款。财政部数据显示，今年上半年，全国土地增值税为3565亿元，同比增长10.3％。去年，土地增值税收入5642亿元，同比增长14.9％。中国恒大2018年土地增值税约为521亿元;碧桂园2018年年报显示，目前土地增值税约为139亿元;万科2018年土地增值税约为196亿元。
许多财务和税务专家认为，总体而言，土地增值税法律并未改变房地产公司的税率。但是，特别值得注意的是，在“征求意见稿”将原来的清算条件改为清算条件后，房地产企业使用非计息税款和应付款项的时间大大减少了，经营压力也有所减轻。进一步增加。
由于预收税率通常低于清算后的实际税率，因此房屋公司通常会采取各种措施，例如滚动开发，以在“可清算”和“应清算”之间增加税收，从而使无偿土地应付。增值税已成为房地产行业的普遍现象。为了避免清算，开发商将选择建造酒店，商业超市，电影院和其他复杂项目，其数量将占总建筑面积的20％左右。通过这种避税方法，即使房屋已售罄，这些商业物业仍然土地增值税在出售之前尚未清算。
随着“征求意见稿”将原来的清算条件更改为清算条件，房地产公司使用免息应纳税款的时间将大大减少，房地产公司的销售压力将进一步增加。万科和碧桂园等房地产开发商都在强调“快速成交”。土地增值税也是重要原因。
同时，“征求意见稿”根据纳税人提供的信息调整了税务机关的清算审查现行做法，并调整了从事房地产开发的纳税人自行完成清算，缴税到期或付款税务机关申请退税。
显然，废除了税务机关的清算审查惯例，并且对从事房地产开发的纳税人进行了调整，以自行完成清算并自行申报。这种情况使税务机关与复杂的工作分开了。它不再承担可能给税务人员带来的风险和社会讨论。毕竟，据媒体报道，由于税收监督和审计不到位，税收已经流失给该国税务机关不想承担责任。
个人买卖房屋仍暂时免征土地增值税
许多纳税人担心当前的个人住房转让是否将继续免征土地增值税。
个人住房转让现在免征土地增值税。根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008] 137号）：土地增值税暂免。 “土地增值税仅在个人购买公寓，办公楼或商店时才可用，但地方政府也给予了优惠的“核定税率”，该税率远高于《暂行条例》的规定。 ”提供。
土地增值税的税收收益体现在四个方面
咨询草案对有关税收优惠的个别政策进行了适当的调整。
首先是吸收现行优惠税收政策中的免税条款，以建设增值率低于20％的经济适用房。
第二是增加其他情况，授权国务院规定减少或免征土地增值税。主要考虑是，国务院需要根据经济社会发展形势，制定一些阶段性和过渡性的优惠政策，例如企业改制改制的土地增值税政策，土地增值税政策等。与房地产市场监管有关。
第三，调整建筑增值率低于20％的普通住宅的免税额，授权省政府根据当地实际情况决定是否减免。根据当地条件和政策制定的房地产市场调控政策。指导和履行地方政府的主要职责。
第四，增加有关授权省级人民政府在房地产市场欠发达和土地价格较低的地区减免集体房地产土地增值税的规定。主要原因是集体土地上土地出让收入的地区差异很大。为了建立兼顾国家，集体和个人的土地，收入和收入分配机制，并适当下放税收管理权，有必要授权省级政府制定与房地产有关的集体税收优惠政策。
除招标，拍卖和拍卖外，土地转让还涉及多种方法。如土地的购置，出让，股权的购买，境外股权的设立等，不同的出让方式涉及不同的出让标的，税收等问题。
招聘中
：最标准化的土地获取方式：土地转让方是国家，无需缴税，而所有可以支付的方可以输入公司所得税和土地增值税成本，而无需支付任何税款任何争议。
问题一
土地闲置费问题。（国税函〔2010〕220号，国税发〔2009〕31号）。
问题2
契税问题。财税[2004] 134号，国税函[2009] 603号（初次发展中的问题）
问题三
考虑土地征用的主题。例如，母公司可以签署土地转让框架协议，如果是最终协议，则必须是项目公司。否则，如果将土地转让给项目公司，税收问题将非常严重。
问题4
退还的土地转让费。财税〔2009〕151号，财税〔2009〕87号文件。例如，当一家公司接管5亿元人民币的土地时，政府退还了2亿元人民币的土地出让金。
问题5
整装待发。关于江苏省南京市土地增值税的问答，看来企业是不花钱就去土地的。实际上，修路费是土地的代价，因此可以输入成本。同样，公司所得税法规定应相应地处理。（与税务局沟通）（{}}序列号2
创建技巧，射击，悬挂，而不是技巧，射击，悬挂，创建技巧，射击，悬挂。
“例如：国有企业的土地需要偿还土地出让金，成为开发土地，并准备将土地转让给开发企业。
第一步，国家将收集和储存土地，并向开发企业支付补偿金和营业税（国税发〔1993〕149号，国税函〔2008〕277号，国税函〕。 [2009] 520号）免税，土地增值税（《条例》和财税[2006] 21号，免税，企业所得税（国税函[2009] 118号，拆迁补偿税处理）
第二步，国家的第二次拍卖和拍卖程序承诺，企业将获得土地，而支付给国有企业的拆迁补偿金将在拍卖和拍卖过程中支付；这时，政府无偿转让了土地。
在第三步中，如果国有企业想要一套房子而没有土地，则房地产企业保留分配给国有企业的住房，而不出售。相反，在利润分配后，企业的股权留给国有企业来完成。”
摘要：此方法主要是解决如何以尽可能节省税款的方式将土地从一家国有企业转移到另一家国有企业的问题。
序列号3
土地的购买和转让（项目）
买方：费用直接基于支出金额。除了支付契税外，没有其他与税收相关的问题，而且这是最清洁的。
卖方：涉及的税收很高。一是企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税；第四，涉及法律问题；第五，实质重于形式（国税函〔2007〕645号）。
注意
（1）土地销售营业税
1.对差额征收营业税（财税[2003] 16号）。
2.如果拍卖和拍卖土地，出售土地时是否可以收取营业税？（国税函〔2005〕83号，但部分省份明确禁止这样做，例如：大地食函〔2006〕145号，桂地食发〔2009〕185号）。
3.如果您购买了破烂的建筑物并在装修后出售它，是否可以扣除更多？
（II）出售土地的土地增值税
1.如果直接出售土地，是否可以扣除土地增值税？（国家税务函[1995] 110号，不允许额外扣除）？
2.从原始土地扣除到成熟土地（国税函〔1995〕110号，国税函〔2007〕132号）。
3.在建项目的扣除额。
4.实际销售商品的征税，不予重命名（国税函〔2007〕645号）。
注意：营业税差额的征收与土地增值税的抵扣之间的协调恰好碰到了这个间隔。
（三）拆迁补偿费的税收处理
1.营业税：国家税务总函[1995] 549号；
2.土地增值税：国税函[2010] 220号；
3.公司所得税；
4.个人所得税（《财税》 [2005] 45号；
5.契税：《财税》 [2005] 45号。
（4）将共同成本更改为直接成本（{}}序列号4
“买入股票”
清除目标公司的其他资产，然后出售公司100％的股权，这是目前非常常用的方法。买方的禁忌是，在进行谈判时，不考虑税收负担，因此，出现了一个主要问题。
卖方：仅公司所得税，无营业税和土地增值税。（财税[2002] 191号，青地函[2009] 47号，国税[2000] 687号）
买方：税收负担更重，风险更大。
1.不得在扣除所得税和土地增值税作为成本之前扣除股本溢价。万科置地大部分是股权模型。
2.目标公司的未来税务检查风险。例如，该公司的帐户中有3000万元的白条。
3.公司因欠缴税款而面临的税务检查风险。（无法支付目标公司的过去，例如过去的逃税）
4.企业的其他潜在负债。（例如：电讯盈科对北京土地出让的罚款仍为华夏房地产公司。）
清除目标公司的其他资产，然后出售公司100％的股权，这是目前非常常用的方法。买方的禁忌是，在进行谈判时，不考虑税收负担，因此，出现了一个主要问题。（{}}序列5
“创造海外销售股票”
（1）海外出售股票。公司所得税税率将从25％降低至10％，因此，如果预计将来会转售股票，最好在收购土地之前成立一家外资企业参与土地收购。
（2）将创建增值部分以创建海外股权（组合拳击）。
1.在海外避税天堂建立全资子公司；
2.在境外子公司中投资陆上子公司，可以实现部分增值并缴纳企业所得税，但税法可延期10年。例如，应税基础为一亿元，市场公允价值为五亿元。您可以在海外投资全资子公司，估计价值为3亿元人民币。尽管这是不公平的，但增加值相对较大，并且通常可以接受。（财税[2009] 59号文第7条第3款）；
3.新成立的海外子公司将以5亿元的价格将股权转售给需要土地的公司。交易可以在国内或国外完成，这部分增加值需缴纳10％的预提所得税。
税负比较：如果长期股权投资的计税基础为1亿元，则公平市价为5亿元。第一步投资时，可投资3亿元。这2亿元的收入可以递延10年。第二步，海外销售价格为5亿元，增加值为2亿元。此时，预扣税负担为10％。
序列号6
成立spv购买股票
大型房地产公司经常使用它，但是在颁布了国家税函[2009] 698号之后，它受到了一些限制。
（1）股权结构的设计：1.在维尔京群岛成立一家控股公司； 2.在香港成立二级控股公司； 3.香港公司全资在大陆举行内地聚会。
（2）运作方式：1.维尔京群岛转让香港股权，并在海外支付价格。2.从理论上讲，中国大陆没有征税权。
（3）反避税：
1.国税函[2009] 698号文件，它可以刺破公司的面纱。但是，如果该公司不是上市公司，则税务机关很难知道这一消息，因为这种转移非常隐蔽。
2.根据中港协议，如果房地产占目标股权的50％，则中国大陆有权征税。第二个协议确定此处的50％的时间在36个月内，并且已达到50％。（{}}序列号7
个接一个
是直接与目标公司合并，然后目标公司的股东出售股票。
情况说明：A公司准备购买B公司的土地。B公司将首先清理其他资产，仅清理一块土地。
操作模式：
1.公司A将直接合并并合并公司B；）
2. 12个月后，B公司的股东将股份转售给A公司的原始股东。
评论：企业合并的法律程序较为复杂，但土地的税负几乎为零。如果能够成功运行，税收利益将很大。
序列号8
购买前先购买
表示有一方投资房地产公司并出售股权。
声明：被土地方将土地投资给一家房地产公司，然后实现其股权。
1.投资和未来的股权转让无需缴纳营业税（财税[2002] 191号）。
2.自2006年3月2日起，对房地产公司的投资必须缴纳土地增值税。（最好是非房地产公司）
3.投资行为需要缴纳企业所得税。
摘要：节省的税款是有限的，仅营业税被省略。优点是投资溢价可以扣除公司所得税和土地增值税之前的土地成本。与直接出售土地相比，这是一种更好的方法。从综合税负的角度来看，营业税在上游少缴，但下游税负却没有增加。
以上适用于公司资产众多且土地不能通过出售股权直接交易的情况。
第9号
首先进行投资，然后进行合并
表示非房地产公司投资于非房地产公司并与房地产公司合并或申请房地产开发资格。
情况描述：（此方法的适用范围相对较窄，适用于具有较强协调能力的公司，可以视作舞动不已）
首先，企业投资了一家具有特定化学公司名称的非房地产公司（在这个问题上，南京市国税局显然没有缴纳土地增值税）。由于被投资方不是房地产公司，因此只支付不缴纳土地增值税，营业税的企业所得税；
其次，企业被房地产公司吸收并合并，但仍不缴纳土地增值税和营业税。
第三，在支付土地出让金后，管理政府并使土地变性。但是，如果不满足第59号文件规定的股权连续性，则必须缴纳公司所得税。（{}}序列号10
投资于新公司，出售股权
投资于新公司并出售股权。
说明：由于开发项目可能是旅馆等，因此需要保留单独的公司表格以备将来灵活处理。例如，如果将来将建造的酒店出售给另一家公司，则必须保留单独的公司表格以为下一次股权转让做准备。
操作：
1.将资产投资于新业务。
2.土地所有人将目标公司的股权转让给实际开发的企业。
3.房地产企业发展，发展完成后，股权再次转让。（{}}序列号11
先出售，然后转发
就是说，公司拆分了一家新公司，然后将其出售出去（首先是实际的股权转让）。
说明：一家企业拥有大量资产，并且想将一块土地出售给房地产公司。
1.首先分开这片土地，成立一家新公司。（国税函[2002] 165号，国税函[2003] 1108号）；青帝税函〔2009〕47号，财税〔2009〕59号
2.十二个月后，为了遵守59号文件的限制，应转让股权，但可以在确定利益关系之前签订长期地下合同。（{}}序列号12
之前划分
衍生出一家新公司并合并。（先拆分，然后合并）
说明：一家公司拥有一个包裹，需要购买另一家公司的包裹进行开发。
1.首先分开（财税[2009] 59号，国税函[2002] 165号，国税函[2003] 1108号，清帝税函[2009] 47）
2，然后合并。财税[2009] 59号，财税[1995] 48号，国税函[2002] 165号）
评论：如果不是特别必要，则在分割后出售股票就足够了，并且无需执行合并的第二步。（{}}序列号13
股息和赎回
表示购买者用土地将资金投资到目标企业中，然后分离（分割的股份和赎回的股份）
情况说明：甲公司要购买乙公司的土地，土地价值为2亿元。
1，甲公司向乙公司投资2亿元参股； 2。
2.公司B拆分，其中有一家新公司在这块土地上拆分。
股权转让后3个月，12个月
序列号14
合作房屋建设（1）
说明：甲方拥有土地，乙方拥有资金和资格，合作建房，然后分割房屋。
税收分析：
1.营业税（第156条的国家税函[1995]第156条）
2.企业所得税，第31号文件第31条。
3.土地增值税：财政和税收[1995] 48号
评论：这种类型的合作住房建设必须是联合项目或乙方项目。
序列号15
合作住宅建设（2）
说明：甲方拥有土地，也具有开发资格，乙方拥有资金，合作建房，然后分割房屋。
1.以甲方为主体开发，并由乙方实际运营。
2.乙方将向甲方投资。
3.乙方代表甲方购买房屋，仅支付营业税。
税收分析：国税函[2005] 1003号，国税函[2009] 31号文件，财政和税收[1995] 48号。（{}}序列号16
委托
是指定的系统开发项目，也就是说，承包商（开发人员）根据客户的需求提供从土地收购，产品设计，开发管理和工程建设的服务，最后将客户的整个产品提供给客户端处理。
最新的住房建筑企业财务和税收课程将在[厦门] [广州] [北京]等地举行
在选择成本分配方法时，我们计算成本分配比率的重要基础是项目的面积数据指标。面积数据指标的变化导致分配比例的变化，最终将导致整个项目土地增值税结算结果的差异。。
对于这个主题，我们整理了7种类型的费用分摊方法和10个实际案例供您分享。由于篇幅所限，本文主要讨论成本分摊方法，成本分配和分配步骤以及应用范围以及其他实际情况。将在下一个内容共享中放置，关注我们，尽快获取最新内容。
01建设性详细计划和相关计划文件
同时，我们还应注意观察“修订规则”中的一些重要信息，例如红线成本支出，红线内是否有多个项目或多个分阶段的项目，无论是否有跨项目或跨期公共支持费用等
02建筑面积制图报告
在确定区域数据时，为了确保最终分配方法对企业最合理和最有利，在特定应用中不应偏向这些方法。它们应得到全面使用，并以完整阵列使用（如果可能）逐一检查方法，然后选择最适合企业的分配方法。
应该强调的是，共享方法不能简单地复制。每个企业都有不同的开发项目，并且特定的计划差异不能应用相同的模型。
例如：某房地产公司采用建筑面积法和高度因子法，而土地增值税最低；仿照上述方法的其他公司可能没有最低的税负，具体取决于商业和住宅建筑面积的比例以及建筑成本等因素。
二，分享方式的选择方法
01，土地成本
水平，然后垂直。首先使用建筑面积法进行划分，然后使用建筑面积法对土地成本进行划分，然后对“底价”进行整合。
【细节】
土地成本是指为获得土地开发和使用权（或开发权）而发生的各种费用，主要包括土地购买价或出让金，主要市政支持费，契税，耕地占用税，土地使用费，土地闲置费，土地用途变更及超额土地出让金及有关税费，拆迁补偿费，安置搬迁费，搬迁房屋建设费，农作物补偿费，危险房屋补偿费等。
国家税收政策规定，土地成本通常根据土地面积法分配。如果确实有必要结合其他分配方法，则税务机关应同意。为了防止企业通过自由选择分配方式来操纵避税空间，地方省市级税务机关经常限制住房企业土地成本分配方式的选择。
有些地方规定同一清理单位内的土地成本分配只能基于建筑面积法，有些地方允许使用高度因子法分配土地成本，等等。各地都有各种规定。
土地是房地产项目开发中最重要的成本项目。土地成本占最大比例，平均土地成本约为30％。然而，成本因地区而异，并且存在进一步上升的趋势。最确定的因素之一是，住房企业的土地成本分配方法对于解决土地增值税的重要性。
为房地产开发企业分配土地成本是土地增值税结算的重要组成部分。对于涉及土地增值税的土地成本，税前扣除条件更为严格。
住房企业土地成本的企业所得税和土地增值税的税前扣除。由于土地征收方式的多样化，再加上滞后，多层次，分散的税收政策，住房企业纳税人难以理解税收管理，难以做到税务相关业务。
首先根据可转让建筑物的土地面积占可转让建筑物的总面积的比例来计算和分配土地成本;如果同一建筑物包含不同类型的房地产，则分配是根据每种类型房地产的建筑面积计算的。
对于讲台土地成本的分配，如果讲台和主楼位于同一基础上（即，基础对讲台和主楼具有承重作用），则讲台和主楼建筑物应计算并分配为同一建筑物；具有独立基础的主要建筑物应计算并分配为占用单独土地的建筑物。
分配方法2：建筑面积方法
【定义】
建筑面积法是指根据开发成本对象的建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。也就是说，分配是根据房地产建筑面积与总建筑面积之比计算的。
【分配】
（1）对于一次性开发，分配是基于某个成本对象的建筑面积与所有成本对象的建筑面积之比得出的。根据当期开发的建筑面积与总建筑面积之比，计算当期取得该开发项目土地使用权的支付金额。
（2）对于分阶段开发，首先将成本目标建筑面积分配给该期间的开发用地的计划建筑面积，然后将成本目标建筑面积分配给成本对象在该期间的总建筑面积时期。。
（3）原则上，同一清算单位的扣除项目应按建筑面积法分配。对于可以提供相关证明材料的纳税人，可以根据直接成本法将单独签订合同和独立结算的成本进行分组。
同一项目中不同类型建筑物的土地成本是根据建筑面积分配的。同一清洁单元的不同类型基于占地面积方法。
建筑面积法是房地产公司最基本，最具成本效益的方法。其他成本分配方法源自建筑面积法。
【分配步骤】
第一步
首先，将相对独立的不同类型的房地产（通常称为道路，栅栏等）分开，并根据房地产类型的实际土地面积来计算土地成本项目总房地产面积中的房地产。
次要
对于剩余类型的混合房地产，首先确定混合房屋的土地总成本，然后根据混合房屋中房地产类型占混合房屋总建筑面积的比例分配土地该项目成本。
分配方法3：价格比率方法
售价比率法是一种根据住房单位的售价计算用于住房开发的土地成本的方法。一般来说，房屋的价格不仅取决于房屋的结构，还取决于房屋的位置。对于结构相同的房屋，立面上房屋的价格高于房屋。
[实施步骤]
（1）计算或估算具有不同结构和用途的房屋的总售价和平均单价。
应当使用销售价格成本比来计算非住宅房屋的超额成本销售价格，以消除不同结构对销售价格的影响。
在使用成本价格比计算土地成本时，已开发的商品房应分为两类：相对低价的住宅房屋和相对高价的非住宅房屋。非住宅房屋比住宅房屋贵。称为超额成本，与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：（（}）超额成本售价=超额成本×（1成本毛利率）
各种非住宅房屋的超额成本销售价格=（此类非住宅房屋的建筑成本-住宅房屋的建筑成本）×这种非住宅房屋的总面积×（（所有房屋的总价格÷所有房屋的总费用））。
第三步
计算土地成本比率。
土地成本比率是指土地成本占总销售价格（不包括超额成本销售）的比率。
的计算公式为：（（}）土地成本比率=土地占用的总成本（土地使用权的价值）÷（所有房屋的总价-超额成本的总和）×100％
第四步
计算不同用途房屋的土地成本。
公式为：
1.分配给住宅的土地成本=这些住房的价格×土地成本率
2.要分配给非住宅房屋的土地成本=（此类房屋的销售价格-此类房屋的超额成本销售价格）×土地成本率
[适用范围]
楼层高度系数方法基于标准楼层高度（以1为底），并根据其他房地产的楼层高度计算该系数，作为分配和承担房地产成本的总系数。也就是说，地板高度系数用于平均分配受不同地板高度影响的建筑成本。
分配方法四：层高因子方法
为什么要使用高度因子方法？
因为在某些项目中，同一建筑物中的格式不同，并且此格式的级别也不同，因此直接建设成本（例如材料和人工）也将显着不同。实际上，最典型的情况是最低商+住宅模型。最低商通常在4.5-6米之间，住宅通常在3米左右。传统的建筑面积分配方法没有考虑这种不同的地板高度对开发成本的影响。使用“一刀切”的共享方法并不能反映出这种成本差异，这本质上是不客观的，并且层高度系数法可以弥补这一不足。
【计算步骤】
（A）计算项目的高度因子
在与纳税人相同的项目（包括不同类型的房地产）中，选择住宅楼层高度作为基数并将其设置为1；如果
的楼层高度低于住宅建筑物，则该因子为1；否则，该因子为1。
如果其他类别的地板高度高于住宅地板的地板高度，则根据其他类别的地板高度与住宅地板高度的比率来计算地板高度系数。
公式如下：
某种类型的地板高度系数=该类型的地板高度÷住宅地板高度
（2）计算项目的总楼层高度系数面积（{}}（1）某类型房屋的总楼层高度系数面积= ∑（某类型房屋的高度系数×某类型房屋的可售建筑面积）
（2）所售房屋类型的地板高度系数面积=所售房屋类型的地板高度系数×所售房屋类型的出售地板空间
（3）计算不同类型房屋的分配房地产开发成本
应当为某种类型的房屋的已出售部分分摊的房地产开发成本=房地产开发的总成本÷总的楼层高度因子面积×所售房屋类型的楼层高度因子面积
如果房地产开发企业在同一项目中包含不同类型的房地产，则可以使用层高系数来计算其房地产开发成本。
[关注争议]
地板高度系数方法有一个假设前提，即地板高度和成本成线性比例。在六种主要成本类型中，只有建安成本的这种线性关系更为明显。其他费用和地板高度这种线性关系并不突出。在国家总局一级，尚不清楚是否批准层高系数法。当地税务局已明确支持并排除了层高系数。这种差异也给企业带来了很大的不确定性。
因此，在选择分层高度系数法进行成本分配时，公司需要综合考虑项目定位，商业居住比例等因素，以做出适合企业的决策。同时，由于当地税务机关对税收方式的理解不一致，应以税务机关的规定为准。地方税务机关应当按照规定执行规定。如果没有规定，他们可以与主管税务机关沟通并争取监督。税务机关的认可，可避免税务纠纷。
[当地法规]
分配方法5：预算费用方法
预算成本方法是指在此期间内某个成本对象的预算成本分配给所有成本对象的预算成本。
【提示】
通过预算成本方法分配利息成本时，请注意时间节点。也就是说，利息资本化时间的开始和结束应按部分计算并在详细帐户中发布。
预算法还有其他应用，例如：
将支付尚未支付的拆迁补偿费；未分配或未完成的公共安置，基础设施等
房地产开发企业在分摊成本时，必须根据项目情况自行确定分摊方法。有些可能使用一种或多种方法。再一次，做同样的事情：做好分析，遵守税法，有利于企业灵活使用。
分配方法6：直接费用方法
对《国家税收》 [2009] 31第29条的解释：
直接成本法是指在此期间将成本对象的直接开发成本分配给所有成本对象的直接开发成本。
企业开发建设的开发产品，应当按照制造成本法计算。
其中，应包含在产品开发成本中的费用是直接成本和可以区分成本对象的间接成本，并直接计入成本对象。无法区分负担对象的共同成本和间接成本应基于收益和收益原则。匹配原理分配给每个成本对象。
综上所述，可以直接归因于应课税成本对象的对象直接收集而无需采用建筑面积方法或建筑面积方法。
[示例]
在商业和住宅建筑物的主体中
1.涂漆用于商业外墙和住宅外墙的大理石墙砖（玻璃幕墙）。因此，大理石外墙（玻璃幕墙）的成本直接归因于商业，而住宅油漆的成本归因于住宅建筑物；
2.购物中心使用直达商业区的自动扶梯（一种电梯）和直梯（一种电梯），而住宅建筑则使用直梯。这两个部分的电梯成本可以清楚地分开，因此它们分别属于电梯成本；
3.地下停车位的内壁涂有防水涂料，并且商业地面和住宅楼都安装简单。因此，地下停车位，商业和住宅建筑物的成本是不一样的。的代价;
4，拟建商业银行专项贷款1000万元，年利率10％的建筑物。由此产生的兴趣直接归因于项目，而无需其他费用分摊方法。
分配方法7：其他合理的方法
税法规定，土地成本通常根据建筑面积法分配。如果确实有必要结合其他分配方法，则该行业的税务机关应同意。其他合理的方法参照土地增值税计算的原则和规定以及房地产开发公司实际计算和分配土地成本项目的方法。
一些省市已经创新了其他分摊费用的方法。此方法是一项区域性政策。在实践中，它需要积极地与地方税务机关协调和沟通。这只是一些区域法规的摘要，如下所示：
[相关规定和解释]
（1）银川
成本加方法
银土地税[2007] 214号
对于建造商住混合建筑的纳税人，即同时拥有营业网点和住宅的建筑项目，其营业网点和住宅的收入和成本应分别计算。在计算中无法区分成本的地方，企业建筑物的成本可以根据平均费用加30％扣除。
《宁夏回族自治区地方税务局关于银川房地产企业土地增值税清算实施办法的批复》（宁地税函[2007] 123号），同意银川市制定的《银川房地产企业土地增值税》2007年7月18日发布的《清算实施办法》（银地税发〔2007〕214号）。
在文字中可以看到，“可以通过将平均成本增加30％来扣除营业场所的成本”，例如国税函发[1995] 110号案，其目的是鼓励投资者进行更多投资鼓励资金。投资房地产开发。
（二）安徽
实用且合理的方法
安徽省国税函〔2007〕311号
最近，一些地方报告说，对于建造普通标准住房并从事其他类型的房地产开发的纳税人，如何掌握土地增值税很难掌握。有关问题的澄清如下：
包括普通住宅和非普通住宅的纳税人开发项目应符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的要求。 ”（国税发〔2006〕187号），”分别计算增加值。
单独计算增加值时，可抵扣额可以根据整个项目的普通可售建筑面积与可售建筑总面积之比或其他合理方法计算和确定。
前款中的其他合理方法是指：按照土地增值税的计算和实际计算分配原则，对开发费用，开发费用等扣除项目进行计算和分配的方法。房地产开发企业。
（三）江西
销售收入比率法
甘地税[2008] 76号
纳税人为获得土地使用权而支付的土地价格，根据统一的国家法规支付的有关费用以及征地和拆迁补偿费是根据普通住宅的销售收入分配的以及纳税人获得的其他类型的房地产。。
从文件中可以看出，土地成本是按收入比例划分的，“商住一体化”的商住部分将有不同的“地价”；如果别墅和住所同时存在，则别墅土地成本较低，影响了土地增值税的实际税负。采用建筑面积法更为客观。
（4）江苏南通
销售因子法
税函[2008] 100号
为了进一步完成房地产开发企业的土地增值税结算，同时确保出让面积成本和土地增值税增值额的合理性解决营业场所出售后的售价与扣除成本之间的巨大差异，对于增值税率高，税负不均的问题，暂时规定房地产开发企业土地增值税结算中未出售经营房屋和车库费用的分配计算方法如下：成本系数分配方法用于分配成本。具体的计算方法如下：
以住宅商品住宅的平均售价为参数，同时与商铺的平均售价和车库的平均售价计算成本分摊系数，然后将其分配到根据各自的分摊系数计算总费用。
从文档中我们可以看到，此方法是“高度系数方法”的扩展。由于对“垂直成本”的考虑不足，地板高度因数法对该方法的使用有所限制：地板高度数不得超过上限（例如，广州为1.4）；只有地板安全系数采用地板高度系数法。南通市的做法突破了上述限制，将总开发成本按售价划分，形成了“成本随收入波动”的局面。
【摘要】
土地成本约占房地产项目开发成本的30％，比例最大，也是最重要的成本项目。但是，该成本因地区而异，并且有进一步上升的趋势。这也是不确定性最大的因素。住房企业的土地成本分配方法对土地增值税的结算产生非常重要的影响。
因此，房地产企业应重视开发项目的土地成本分配计算，适当履行纳税义务，防止和控制土地成本分配不当的税收风险。
因为财政部和国家税务总局没有具体的土地价格分配方法，所以它们要求“合理且合规”。一些省市级税务机关在结算土地增值税时也为土地成本的分配方法提供了选择余地，并且有进一步放宽的趋势。
这表明公司可以使用任何合理的方法。它还就土地成本分配问题与主管税务机关保持有效沟通。选择成本分配方法时，必须遵守税法并进行合理的比较。选择成本分配方法，以最大化其自身的经济效益。
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：第1节：土地增值税立法的前景分析
1。为什么有人总是说土地增值税是“黑税”？
2。增值税和土地增值税可以共存吗？
3。草案中披露的地方增税法的转变
⑴纳税人：为什么不借鉴其他法律
⑵税收范围：重大调整
⑶收入确认：需要更多智慧
⑷扣除：基于税收征管的实践而重建
⑸税率：维护是最佳选择
⑹批准的药物：无法治愈的疼痛
⑺税收优惠：可能是最大的失败
⑻税收申报：有点可怕的“委托服务”
4。房屋公司在土地增值税立法中可以做什么？
⑴顶级税务计划，您了解吗？
⑵可以自私，但更公平！
⑶科学与规范是唯一的出路！
：第2节：土地增值税制度要素的概念的解释
1。谁是土地增值税？
2。您真的了解征税范围吗？
⑴转让小型产权是否要征收土地增值税？
⑵是否对长期租赁物业征收土地增值税？
⑶是否为尚未转移的财产交易计算了财产增值税？
⑷是否对使用停车位的权利征收土地增值税？
3。扣除范围是男性还是女性？
4。税收一次又一次，鹅采摘吗？
5。税收评估是创新还是万不得已？
第3节：确定土地增值税清算条件和对象
1。谁清除土地增值税以打破沉默？
2。在什么条件下开始清算？如何把握？
⑴清算与可清算之间有什么区别？
⑵如何掌握滚动开发中的清算时间？
⑶如何判断完工，出售，自用，租金？
⑷如何准确掌握三年的预售许可证？
3。清算单位和土地增值税的对象
⑴如何确定土地增值税清算单位？
⑵是否有两种或三种或四种类型的清算单位？
⑶地下室和停车位是否属于房屋或其他财产？
⑷普通住宅与非普通住宅有何区别？
⑸住宅和商业建筑能否合并以进行清算？
⑹合并，部门或投资业务是否涉及清算？
4。土地增值税清算开始时的税收筹划
⑴如何选择是否清算？
⑵僵尸公司可以注销规避清算吗？
⑶选择分阶段开发和滚动开发是对还是错？
第4节：确定土地增值税清算中的扣除项目和金额
1。土地购置成本和扣除
⑴如何确定通过招标和拍卖获得土地的成本？
⑵购买土地以进行投资时如何扣除成本？
⑶如何通过承担债务来扣除购置土地的成本？
⑷如何处理通过股权获得的土地的扣除成本？
⑸如何确定通过免费分配获得的土地的土地成本？
⑹可以将土地评估的增值扣除为土地购置成本吗？
⑺收购土地是否产生契税，土地使用税等？
⑻在以不同方式获得土地时处理凭证和票据时需要注意哪些细节？
⑼土地购置费中是否还包括获得土地的佣金和经纪费？
⑽征地的拆迁成本还是征地成本吗？
⑾在为项目交换土地时，能否将项目的建设成本用作征地成本？
⑿可以扣除土地闲置费吗？土地增值税和企业所得税有何区别？
2。房地产开发成本及扣除
⑴您可以扣除实际发生的任何开发成本吗？
⑵是否可以在不扣除费用的情况下计算开发成本？
⑶如何确认和判断房地产开发成本？
⑷建设成本的主要因素是什么？
⑸我可以扣除不符合“备注”栏中要求的发票费用吗？
⑹税务局在什么基础上确定房地产公司的建筑成本是否合理？
⑺普通住房和其他产品类型如何分摊开发成本？
⑻如果成本由建筑面积分摊，我们无法避免高商业增值率怎么办？
⑼拆迁和移民安置费用中增值税的特殊处理要求是什么？
⑽地下停车位和车库如何分摊开发成本？
⑾如果我购买了Lanweilou项目并继续进行开发，是否可以添加扣除额？
⑿销售部门的费用也可以用作开发成本吗？
⒀俱乐部，幼儿园和小学满足什么条件才有资格获得公共辅助设施？
⒁装饰费用可以用作土地增值税的扣除项目吗？我可以添加扣除额吗？
⒂物料A的土地增值税处理需要支付哪些详细信息？
3。期间费用和扣除额
⑴企业的借贷利息费用如何扣除土地增值税？
⑵实际扣除利息费用的条件是什么？如何区分金融企业与商业银行？
⑶委托银行贷款的利息费用是否可以证明可以提供金融机构？
⑷商业银行的财务顾问费可以用来扣除土地增值税吗？
⑸我必须用自己的全部资金来计算利息费用扣除额吗？
when既有借入资金又有自有资金时，有可能有一个女人和两个婚姻吗？
4。如何计算旧房转让的土地增值税？
⑴这座老房子没有书，没有成本，也没有发票。
⑵如何确定转让旧房的免赔额？
⑶如果有购房发票，在转让旧房时是否需要评估？
transferring转让旧房时可以批准土地增值税吗？
5。税收和扣除
6。额外扣除
第5节：清算中土地增值税收入的确认和计量
1。房地产销售收入的确认和计量
⑴预售款项是否应在清算时确认为收入？
⑵如何分期出售财产时如何确认收入？
⑶抵押资产出售时如何衡量销售收入？
⑷如何确认存款，存款，违约金等的收入？
⑸可以从销售收入中扣除折扣吗？
⑹在转让永久使用地下停车位时如何确认收入？
⑺物业转让价格明显降低时，您需要调整吗？
⑻当商品房的面积与被测面积不同时，如何确认收入？
2。确认和计量认定的销售收入
⑴在什么情况下土地增值税被视为销售？
⑵在认定的销售条件下如何确认收入？
（3）收入何时会确认为销售额？
⑷土地增值税和企业所得税视为销售之间的差额
3。土地增值税政策代收费和高价收费
4。土地增值税的拆迁收入如何处理？
5。政府应如何补偿或退还土地增值税？
第6节：土地增值税清算中的难题分析
第7节：专家在现场与您互动，学生请老师回答问题，不要带走棘手的问题
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