经济观察报记者杜涛日前，财政部网站在《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》上发布公告，征求公众意见。
《中华人民共和国土地增值法》（征求意见稿）（以下简称“征求意见稿”）及相关说明表明，其意图是将集体房地产纳入该范围。税收和取消集体房地产土地的增值收入调整费稳定了立法前后的集体房地产负担。在税率上，土地增值税将继续实行四级超税累进税率。
财政部发布的《中华人民共和国增值税法（征求意见稿）》声明指出，《条例》规定，转让国有土地和地上土地的单位和个人建筑物和构筑物取得收入应支付土地增值税。在此基础上，《征求意见稿》将集体土地使用权，地面建筑物及其附属物（以下简称集体房地产）的转让和转让纳入了税收范围。同时，计划取消目前集体房地产征收的土地增值调整费。
Zhifangyuan税务所的主要合伙人王东升告诉记者，“土地增值税法（征求意见稿）”立法的意义实际上是实施合法税收原则的步骤之一。刚性，规范招聘秩序，促进房地产市场健康发展，都是不容忽视的重要意义。王东升在财政部税务部门和毕马威北京税务部门工作了多年。
王东升认为，这项立法是对国家增税法的升级。国务院制定的行政法规已升级为全国人民代表大会制定的法律。这不是税制的重大调整。产生重大影响。
主要内容
此咨询草案中共有22条，其中对税收，税率，免税额和扣除额有明确的规定。
草案建议，房地产转让是指土地使用权，地面上的建筑物及其附属物的转移，以及集体土地使用权，地面上的建筑物及其附属物的转移，或地面上的建筑物及其附属物被投资并投资于股份。
就税率而言，“征求意见稿”明确指出，土地增值税仍应按四级超额累进税率缴纳，并且是根据转让房地产。附加值不超过扣除额的50％，税率为30％。如果增加值超过扣除额的50％并且不超过100％，则税率为40％。如果增加值超过扣除额的100％并且不超过200％，则税率为50％。如果增加值超过扣除额的200％，税率为60％。《征求意见稿》明确允许在计算增值额时扣除：（1）为获得土地使用权而支付的金额； （二）土地开发成本和费用； （3）新建房屋及配套设施的费用和支出或旧房屋和建筑物的评估价格； （四）与房地产转让有关的税费； （五）国务院规定的其他扣除额。
王东升告诉记者，自从1994年开始实行土耳其加税政策以来，经过税务部门的多年努力，该制度的建设已经比较完整。税法草案基于现有系统，已升级为法律。它是相对成熟的。但是，需要注意的一件事是，土耳其税收增加的立法目的需要进一步阐明，因为立法目的直接影响某些系统的设计。由于增税是对房地产交易征收的单独税项，因此其目的应是规范房地产交易产生的超额收入。因此，应设定免税的增值率。例如，如果增值范围在20％以内，则不应查看。如果收入太高，则应免征土地税的增加，就像特殊石油收入一样，只有在原油价格超过一定水平时才征收特别税收。当前的普通住房优惠政策应转变为一般优惠政策，这将有助于反映出土耳其增加税收的立法目的。
个影响
许多纳税人担心当前的个人住房转让是否将继续免征土地增值税。
现在根据个人住房转让免征土地增值税。
一，房地产项目建成后的土地增值税清算
中国的土地增值税是通过预征收和清算制度实施的，也就是说，在整个房地产项目完成之前，一定比例的预售（包括预售） （通常为1％至2％）征收部分税款。整个项目完成并完成销售后，将按照税法规定的计算方法进行完全清算，退款更多而补货更少。由于预收税率相对较低，因此通常在项目结束后才退税，而且很少退税。
II。土地增值税按项目结算
土地增值税的计算是基于政府部门批准和计划的单个项目。如果分阶段开发同一项目，则应进一步将每个期间用作清算单位，分别计算增值额和应付土地。增值税金额。
土地增值税不同于公司所得税。企业所得税以一年为基础，并综合该年度所有项目的收入。土地增值税的计算是基于项目的。一个项目在几年内完成，并在该项目完成的当年清算土地增值税。
第三，土地增值税率最高
在房地产公司涉及的所有税种中，土地增值税率最高。根据增加值的比例和扣除项目的数量，中国目前的企业所得税率为25％，土地增值税率为30％，40％，50％和60％。中国的土地增值税适用于高估的累进税率。
土地增值税率
第四，土地增值税是根据项目的附加值计算的
：一个项目应缴纳的土地增值税=项目增值额*税率。该项目的增加值是指纳税人从房地产转让中获得的收入减去为获得土地使用权而支付的金额，土地开发的成本和成本，新住房和辅助设施的成本和支出之间的差额，和与房地产转让有关的税收。。
五，土地增值税的清算条件
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的文件要求，将土地增值税清算的条件分为两种情况。这是税务机关通知的申报和清算。
如果满足以下条件之一，则纳税人应积极申报解决土地增值税：
1.所有房地产开发项目均已完成并出售；
2.房地产开发项目的未完成决算的整体转移；
3.土地使用权的直接转让。
如果满足以下条件之一，主管税务机关可以要求纳税人清算土地增值税：
1.已完成并接受的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的85％以上，或者虽然比例不超过85％，但其余实用建筑面积已租借或使用
2.取得销售（预售）许可证三年但尚未完成销售的人员；
3.纳税人申请取消税务登记，但未完成土地增值税清算程序。
六。债务等也算作销售作为清算收入
将房地产用于债务偿还，拆迁和重建等非货币交易也必须算作销售收入，作为清算收入
开发人员制作了自己的产品来支付项目资金，或者使用拆迁和重建来实际安置被拆迁人。尽管没有获得任何货币收入，但根据税法的规定获得了其他形式的经济利益。应将其视为已缴纳土地增值税。
税法要求房地产开发企业将开发产品用于员工福利，激励措施，外国投资，分配给股东或投资者，债务清算以及交换其他单位和个人的非货币资产。与出售房地产相同，其收入按以下方法和顺序确认：
。根据公司在同地区，同年销售的同类房地产的平均价格确定；
。由主管税务机关参照当年当地房地产的市场价格或评估价值确定。
VII。房地产公司建造普通标准住房的税收优惠
为了鼓励房地产公司积极开发普通标准住房，国家制定了相应的税收政策，给予某些房地产公司优惠的税收待遇。
税法规定，纳税人在建普通标准居民用房时，免征土地增值税，其增加值不超过扣除项目的20％。但是，应该注意的是，既建造普通标准住房又从事其他房地产开发的纳税人应分别计算增加值。如果未单独核算增值额或无法准确计算增值额，则免税规定不适用于其建造的普通标准房屋。
VIII。划分普通标准房屋的三个标准
《国务院办公厅关于转发建设部等部门做好稳定房价的意见的通知》规定，享受优惠政策的住房原则上也应符合以下条件：
住宅用地的容积率等于或大于1.0，单个建筑面积等于或小于120平方米，实际交易价格低于相同水平房屋平均交易价格的1.2倍土地。
各省，自治区，直辖市应当根据实际情况，制定本地区普通住房的特殊标准，享受优惠政策。允许一组建筑面积和价格标准适当波动，但向上浮动比率不得超过上述标准的20％。
高级公寓，别墅，度假村等不是普通的标准住宅。
IX。可以扣除土地成本和开发建设成本
在1990年代初，土地增值税政策出台时，为了促进经济发展和鼓励基础设施建设，国家对房地产开发企业的税收给予了一定的支持。税法规定从事房地产开发的纳税人可以取得土地。成本与房地产开发建设成本之和减去20％。它的意义主要在于抑制房地产投机活动，但为了鼓励房地产开发和建设，这一政策一直持续到今天。但是，随着中国经济形态和房地产市场的发展，这一政策是否会调整尚不明确，有可能成为下一次调整土地增值税政策的突破口。
X.扣除房地产开发费用是有限制的
房地产开发支出包括与房地产项目在开发建设期间的开发建设有关的管理支出，销售支出和财务支出。有两种情况可以扣除房地产开发成本：
1.如果财务费用中的利息支出可以根据转移的房地产项目进行分摊并提供金融机构证明，则可以根据房地产项目扣除。其他房地产开发费用，应在土地购置成本与房地产开发建设成本之和的5％内扣除。
2.如果无法根据房地产项目的转让来计算财务费用中的利息支出，或者无法提供金融机构的证明，则房地产开发费用应按土地购置成本总和的百分比计算以及房地产开发和建设成本。计算十以内的扣除额。
11.销售价格越高，项目的利润就越高
土地增值税是一种累进超额税率。项目的附加值越高，税率越高，税率差越大10％。当房地产项目的增值税处于税率差异的阈值时，稍高的收入可能会导致增值税额超过阈值并适用较高的税率，从而直接增加增值税。 10％。因此，如果在项目定价中可以进行仔细的计算，就可以避免这种情况，最好将土地增值税的影响作为项目定价的参考因素之一。
12.新旧房屋计算土地增值税的方法不同
中国税法规定，计算新房转让和旧房转让的土地增值税的方法有所不同。新建房屋的出让金，根据土地成本，开发建设成本，费用和税金，按开发建设单位的账面成本逐项扣除。转让旧房，应按房屋和建筑物的评估价，为获得土地使用权支付的土地价款，按价计价的有关费用，扣除土地增值税作为项目扣除额。统一的国家法规，以及转让期间支付的税款。
转移旧房时，将政府认可的房地产评估机构评估的重置成本价格乘以折现率，以确定评估价格。评估价格必须由当地税务机关确认。
新建房屋是指建成后未使用的房屋。任何已使用了一段时间或达到一定程度的磨损的财产都是一栋旧房子。
13.也可以设置土地增值税
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其发展规模和收入水平相近的地方企业的土地增值税负担，核实其增值税征地率不低于预收率税：
（1）根据法律和行政法规，但不应设置帐簿；
（2）任意销毁帐簿或拒绝提供税务信息；
（3）尽管帐簿已建立，但帐目混乱或成本数据，收入凭证和费用凭证不完整，因此难以确定转移或扣除的收入金额；
（4）符合土地增值税的清算条件，未在规定的期限内办理清算手续，并被税务机关责令限期清算，在截止日期之后仍未清算；
（V）申报的税基很低，没有根据。
由于土地增值税是地方税，因此地方政府根据当地情况规定的批准征收率差异很大。目前，吉林省的核定收缴率最低，普通标准住房为0.5％，非普通标准住房为1％-3％；大连的收款率最高，普通标准住房为6％。非普通房屋是8％-9％。
14.开发产品可转换为私人用途或出租，而无需支付土地增值税
中国税法规定，转让使用国有土地，地面建筑物及其附属物的权利并取得收入的单位和个人，是土地增值税的纳税人，应当缴纳土地增值税。国有土地使用权，地面建筑物及其附属物取得收入的转让，是指通过买卖等方式转让房地产进行补偿的行为。
房地产开发企业转让部分自用房地产或出租等商业目的开发的房地产时，如果产权尚未转让，则不征收土地增值税，不产生收益将包括在税收结算中，并且不会扣除相应的扣除额。费用和支出。
为了减轻土地增值税的压力，一些开发商改变了他们的商业策略，并根据项目的计算从出售改为租赁。
15.公共设施的不同处理方法
居民委员会和警察局房屋，俱乐部，停车场（仓库），物业管理场所，变电站，供热站，自来水厂，文化和运动场所，学校，幼儿园，托儿所，医院，邮电等公共设施应按照以下原则处理：
1.财产权归所有人所有后，可以扣除其成本和费用；
2.如果费用和支出在完成后移交给政府或公共事业单位以提供非营利性社会公共服务，则可以扣除。
3.如果转移完成后支付，则应计算收入，并应扣除费用和支出。
16.如何处理费用
对于房屋销售时代，县级以上人民政府要求房地产开发企业收取的各种费用，如果将附加费包含在房价中并向购买者收取，则可以作为房地产转让而获得。所得被征税；如果附加费未包含在房价中，而是与房价分开收取的，则不得用作房地产转让的收入。
在计算扣除项目的金额时，可以扣除代表转移收入费用的税款，但不得将其作为额外20％扣除的基础；代收税款不视为房地产转让收入在计算增加值时，不允许扣除费用。
XVII。抵扣券很重要
土地增值税清算文件规定，扣除为获得土地使用权，房地产开发成本，费用以及与房地产转让有关的税款而支付的金额，必须提供有效的凭证；无法提供有效有效凭证的客户将不会被扣除。
由于土地增值税是基于转让房地产所得的收入与扣除项之间的差额，因此扣除项的大小直接影响应支付的土地增值税额付费的。凭据非常重要。地方税务机关高度重视抵扣券的重要性，并根据当地情况制定了抵扣券的要求。
有18或4个建筑和安全成本项目有配额
为了防止房地产开发公司利用夸大的支出和增加成本来避免土地增值税，一些地方已经为一些开发成本项目建立了成本参考标准。例如，在北京，大连等地，清算项目的初步工程费用，建筑安装工程费用，基础设施费用和开发间接费用的每平方米建筑安装费用扣除额明显高于“面积”。地方税务局制定的``房地产分类单位""。如果建安成本表中公布的每平方米建筑成本没有正当理由，则按照房地产分类单位建筑成本表扣除每平方米建筑成本。
19.房地产转让需缴纳土地增值税，而无产权证书
有些人在转让房地产时签署了绅士协议，规定房地产是按实际价格转让的，但不要更改产权证书或推迟申请，认为这样做可以避免土地增值税，这是错误的。
《国家税务总局关于没有土地使用权证的土地转让有关税收问题的批复》规定，土地使用者转让，抵押或置换土地，无论他们是否获得土地使用权证，不管他们只要土地使用者有权拥有，使用，获取或处置土地，并且在土地转让，抵押或置换期间，土地登记证变更登记手续是否已与另一方完成了诸如合同之类的证据表明实际转移，该土地已抵押或置换，并获得了相应的经济利益。土地使用者及其交易对手应当依照税法缴纳营业税，土地增值税，契税等有关税款。
20.会计对土地增值税有很大影响
土地增值税清算文件要求在计算土地增值税时，应分别对普通标准住所和非普通标准住所进行会计处理。在单独的会计中，更容易实现对收入的单独会计，但对成本的单独会计更难操作。在正常情况下，非普通标准住房的价格要高于普通标准住房，但与此同时，非普通标准住房的成本也会高于普通标准住房。免征土地增值税。因此，能够分别准确地计算普通标准住房和非普通标准住房的成本，将直接确定土地增值税额。
结论
综上所述，土地增值税确实是房地产行业中一项非常重要的税收。由于税收负担高，计算复杂，政策性质强，变化快，一般企业难以掌握。现在有许多房地产开发公司他们认识到土地增值税的重要性，因此委托专业组织进行规划。北京智通振业税务咨询有限公司还专门开发了模拟的土地增值税清算服务系统，使房地产企业能够在税务机关正式进行土地增值税结算之前进行自我评估。映射测试，以便及时进行补救和安排。房地产公司的管理者应做出战略决策并做出合理的决策，以使企业减少不必要的损失并获得最大的税收权利。