一
三
（1）企业通过国家转让获得土地
在上一年获得国有土地使用权时，如果没有及时获得国家土地管理部门签发的土地出让金收据，则为获得土地使用权而支付的金额，房地产开发成本，费用和出让金均按规定扣除。对于房地产税，必须提供合法和有效的凭证；如果无法提供合法有效的凭单，则不会扣除。
企业应将非预付款项性质的金额转入相应的开发成本，费用科目计算，并在合同中规定提供法律证据的期限。这样可以避免不必要的税收麻烦。
对于在协议期限内未进行土地开发的企业支付的土地闲置费，可以在计算企业所得税时扣除土地闲置费吗？新的公司所得税法和原始的外国投资税法规未解决此问题。有关规定需要与有关税务机关确认有关税收处理方法。土地闲置费不是按照国家统一规定支付的相关费用，因此在计算土地增值税时不能从应纳税所得额中扣除。
企业应加强对项目开发的管理，并尽最大努力在约定的期限内进行开发；如果确实需要延长时间，他们应尽快与政府有关部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认有关税收处理方法。
企业因未在规定的期限内支付土地出让金而支付的滞纳金可以视为与所赚取的收入无关的费用，在计算企业所得税时不能扣除。另外，这笔滞纳金不是按照国家统一规定支付的相关费用，因此在计算土地增值税时不能从应纳税所得额中扣除。
企业应加强资金管理。在规定的期限内支付土地出让金。如果确实有必要延长，则应尽快与政府有关部门协商，以减少滞纳金。
（II）通过资产收购获得土地
实际上，在购买资产时，实际交易价格可能与相关凭证的价格不同。由于有关凭证不能反映真实的交易价格，根据《税收征收管理法》的规定，虚假计税依据的纳税人，扣缴义务人应当责令限期改正，并处五万元以下的罚款。 。
企业应签订相关的转让协议，并根据实际交易价格获得合法有效的证明，以减少税收风险。
拆除和安置
六
企业有时无法确认所获得的预售收入并作出相关的纳税申报。根据规定，预售收入应当根据估计的利润率，按照估计的利润率计算，并计入企业所得税的利润总额。根据规定，在项目竣工结算前，可以对转让房地产的开发公司的收入预先征收土地增值税。营业税及其附加费也应从预售收入中支付。
企业应及时就项目的预售收入向主管税务机关报告税收。
销售链接
九
在项目清算期间，在“清算”期间进行清算时，可能不会开始与其他“期”分担的一些公共辅助设施的建设成本，并且公司将保留这部分款项。成本。计算公司所得税和土地增值税时，这部分应计费用通常不可抵扣。
在开发项目时，企业应考虑土地增值税的结算时间并安排相关项目。对于后续的建设项目，企业可以在最终结算时与项目主管税务机关协商，根据项目（期间）重新计算土地增值税，退款较多，补偿较少。
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合理避税是企业降低成本的重要手段。它的生产是市场经济发展的必然产物。它使税收的经济杠杆作用最大化。从长期和总体的角度来看，纳税人根据国家税收政策计划合理的避税。促进产业布局的进一步发展，有利于节约税收来源，促进经济社会的长远发展与繁荣。本文简要分析了中国开发企业常用的一些避税方法，并讨论了房地产公司如何合理地避税并使用各种手段。提高综合收入，促进国民经济健康发展。
1.利用台湾促进发展，合理避税
使用这种方法，营业收入的利息性质和股息收入可以在收益性质上相互转化，企业可以根据实际需要选择适当的营业方法来减轻税收负担。
示例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。甲公司可以采取以下方式与乙公司合作； 1 A公司投资200万与B合作开发商业和住宅楼。
2甲公司可以通过银行向乙公司贷款200万元，用于商业和住宅的开发。 3甲公司可以进行投资并参与商业和住宅建筑的开发和分析。现在假设A公司将在1年后中途退出。经与乙公司协商，该商住楼开发项目收到现金40万元。
计划1：合作开发
A公司与B公司合作开发了商业和住宅楼。一年后，收入是40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万股股份时，相当于以240万元的转让价格将自己共同开发的部分商业和住宅建筑物转让给B公司。转让收入要缴纳营业税和房地产销售附加费，以及土地增值税。，印花税和所得税是收入。
计划二；借贷资金
如果A公司通过银行向B公司借了200万元，利率为5％，一年后，A公司也将收回40万元，这笔钱将作为营业税和附加费支付。金融业作为利息收入。。
计划3；投资股票，并在商业大楼建成并出售后返还股息。
由于两家公司的税率相同，因此无需偿还该公司的税后利润40万元。即A公司的经济效益为40万元。
计划结果；
从以上比较中可以看出，从节税的角度来看，这三个计划是最好的。也就是说，甲公司以200万元作为投资股票的投资，税后返还的40万元利润无需纳税，成为甲公司获得的实际经济利益。
2.通过股权转让合理避税
示例；一家房地产开发公司在沿海城市开发了一家五星级餐厅，并将其出售给外国投资者。开发成本为18亿元，价格为28亿元。根据规定，该业务需缴纳营业税，对城市维护建设税，教育附加费，印花税和土地增值税约1.77亿元进行规划和分析（计算过程省略）；
房地产开发公司可以首先投资名为“ A Grand Hotel”的子公司。酒店的固定资产建成后，酒店的全部股权可以转让给外国投资者，并且免征上述税款。具体操作流程如下：
第一步;与其他股东共同投资成立控股子公司“ A Grand Hotel”，该公司拥有独立法人会计。
第二部分；某酒店正在进行固定资产建设，相关的建设资金由房地产开发公司提供，视为应付款。第三部分固定资产完成后，房地产公司将转让酒店的全部股权对于外国投资者，房地产公司可以收回股权转让价格和酒店的所有债务。
经过上述规划，尽管股权转让所得要缴纳公司所得税，但是这部分所得税最初是由于房地产开发所得所致，但股权转让业务不缴纳营业税，城市建设税，教育附加费和土地增值。税收，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。
III。使用合同装修费合理避税
示例：出于促销的目的，一家开发公司为客户提供装饰费。有一套10,000平方米的高端住宅，面积为100平方米。价格是100万元。在与客户签订的合同中，开发商规定10万元是给客户10万元的礼物。如何避税。
计划分析：
如果要收取宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的税额范围内，可以在当年的企业所得税前缴纳。如果合同中规定将房屋交付给客户并已进行了装修，则合同中并不强调装修费用为10万元。此时，可将10万元的装修费用计入费用，并在扣除税款之前是允许的。
经过这样的计划，10万元的装修费已成为税前可扣除的项目，而且很容易消化。
通过避税计划来选择各种替代业务方法的税收计划。尽管减轻自己的税收负担是主观的，但客观地逐步优化产业结构和合理分配资源的原则反映了国家的产业政策，使国家的税收宏观调控功能可以越来越好。
通过合理的避税方法减少税负，最大程度地减轻企业的税负，已成为当前企业的重中之重。
根据中国现行税法，房地产投资信托产品承受较高的税收负担，因为房地产投资信托产品在建立时通常涉及资产剥离和转让等交易。如何正确解决房地产投资信托发行过程中与税收有关的问题，减轻房地产投资信托产品的税收负担，已成为成功REITs产品发布的前提条件。
1.产品建立中的税收困难
在正常情况下，房地产投资信托基金产品的发行人（以下简称“原始股权拥有人”）确定了将要入库的基础房地产资产后，必须将基础资产的所有权转让给房地产投资信托基金产品结构，形成自下而上的以上“基础资产－房地产投资信托产品－投资者”的完整结构，以及原始股权所有者通过实际出售基础资产来获得房地产投资信托募集的资金，最终达到降低企业债务比率，增加资产周转率的目的和其他目的。
进入池中的底层资产的高税收成本
目前，类似普通REIT的产品的基础房地产资产主要是商业房地产，长期租赁公寓和其他房地产。根据现行的中国税收法规，房地产的直接转让将产生企业所得税，增值税，契税，土地增值税和印花税。上述税收将使原始股权所有者在剥离相关房地产资产时面临高额税收成本。这不仅会使原始所有者拥有现金流，而且使他们更有可能阻止房地产投资信托产品的发行。
中国现行税法可能提供的税收优惠
由于进入资产池的房地产资产的税收负担在REIT产品建立，运营和退出的整个过程中所占比例最高，因此主要的税收考虑集中在资产池上。在此阶段，需要进一步汇总要合并的资产的详细信息，例如：
财产资产是由相对独立的项目公司持有还是以现有所有者公司的名义与其他资产混合；
所有者公司的性质是否为房地产开发企业；
获得财产资产的方法是自建还是外包；
所有者公司及其股东的所有权结构和运营条件。
上方的每个问题都是资产池化过程中要考虑的一些因素。目前，对于财产资产与所有者公司的其他资产混合的情况，更常见的操作是将要合并的财产资产剥离给独立的项目公司，然后将项目公司的股权转让给私人公司。股票基金或单一基金信托。实现财产资产的集合。
上述安排可能会使原始股权持有人在资产剥离期间获得税收优惠，例如免征增值税，扣除契税和免征土地增值税。但是，上述安排并非对所有REIT产品资产池化步骤都完全可重复。以财税[2018] 57号为例，原股权所有者将其持有的基础房地产资产用于投资新建的项目公司时，有机会享有暂时不征收土地增值税的好处，但这项规定显然，上述优惠政策“不适用于不动产转让双方为不动产开发企业的情况”。
鉴于REITs产品的大多数原始股权持有人都是房地产开发企业，因此上述法规的限制无疑将这些原始股权持有人排除在享受优惠政策之外，并最终导致原始股权持有人支付相关费用。相应的土地增值税。。
2.产品生存过程中的“多重税收困境”
通常，原始利益相关者或其他关联方将向REITs产品的投资者提供信用增强承诺。常见的信用增强安排包括：1）构建具有不同规模和风险水平（优先级，中级和下级等）的分级资产支持证券； 2）为当期投资者的未偿收入（和本金）提供差额承诺； 3）为持有资产等优先购回权而支付的维权费。
一种或多种信用增强安排可能构成对投资者或不同层次产品结构的资本保全承诺。根据现行的增值税规定，例如房地产投资信托基金产品级别不同的投资实体（包括私募股权投资）基金/单一基金信托和特殊资产支持的特殊计划等。）如果本金在产品的生命周期内得到保证，则其经理必须为其收到的投资收入缴纳3％的增值税，从而获得相同的收入。通过不同的链接时必须重复支付增值税。
可以看出，如何构建合理的产品信用增强安排对于产品中不同级别投资实体的“资本保全承诺”判断至关重要。相反，产品是否符合“资本保存安排”，然后要求相应的附加值税收需要全面确定房地产投资信托产品信用增强的单一或多重安排。
3.投资者退出时的税收注意事项在
房地产投资信托基金产品到期之后，投资者通常会选择几种退出方式：1）公开发售退出； 2）处置相关资产和清算出口； 3）由原始所有者回购。
不同的出口安排将带来不同的税收负担。简而言之，如果您通过转让私人股权投资基金或特别计划股份退出，那么除了在投资者一级缴纳公司所得税外，相关基金经理或特别计划经理仍需要考虑增值税应纳税额。如果通过处置资产而退出清算，则可能需要再次支付资产池中需要缴纳的企业所得税，增值税，契税和土地增值税。（{}} 4.摘要
中国房地产投资信托产品的开发和迭代更新为中国资本市场提供了一条新的结构化融资路径。但是，相比之下，与房地产投资信托产品相关的中国税收法规仍需要进一步完善和澄清。如何在适应当前中国税法框架的同时更好地为房地产投资信托产品提供税收支持将是房地产投资信托产品税的未来方向重要主题。目前，为房地产投资信托产品发布提供符合中国税收法规要求的税收计划仍然是必要且有效的。
随着业务改革的增加，房地产公司从缴纳营业税改为缴纳增值税。增值税的计算方法和纳税申报方法发生了重大变化，比营业税复杂得多，税收筹划的空间也相应扩大。企业应根据房地产业务改革和增加的新变化，及时研究税收筹划的新思路和新方法。
在讨论这种新方法之前，我将首先纠正五个主要错误。不要犯任何错误。
1.收取未收款项以抵消未付费用
一些房地产开发公司使用部分商品房（应收和未收）价格来交换广告服务（应收和未收）以抵消收入和支出，而实际上并未将其包括在收入（支出）项目中会计。计算并申报相关税费，从而减少营业税，附加费和企业所得税（在正式废除营业税之前）。
2.隐藏来自临时出租物业的收入
一些房地产开发公司将大量暂时未售出的空置房屋出租给个人或集体，获得租金收入，采用非记账方法或借记帐户，并隐瞒隐藏的应税收入。出售时，将房地产销售收入计入销售收入，并宣告房地产销售营业税和有关税费。
3.收到预售物业付款并将其贷记到其他应付款中
一些房地产开发公司会收到预售财产付款，这些款项不会记入预付款项，而是记入其他应付款。更重要的是，收款没有记录，而是通过从法人或关联方处借入资金转入帐户，使企业少缴营业税和附加及企业所得税（在正式废除营业税之前） ）。
4.以合作房屋建设的名义掩盖房地产开发
一些房地产开发公司以虚构的团体的名义支付土地购置费，例如某人（未列出），征用土地以建造自己的待售房地产，故意将房地产开发作为合作建筑而混淆，以及只申请建筑安装营业税，针对房地产销售的营业税，附加费和企业所得税（在正式废除营业税之前）。
5.成本抵消收入或购买价格
一些房地产开发公司会收到预售房款，预售房款会记录在预付款项中，客户的赔偿金，违约金，诉讼费，工程资金，煤炭，等直接抵消。预先收到的帐户。一些公司用收到的购买价抵销所支付的费用，并将差额记录为收入或预收款，导致少缴营业税以及额外的公司所得税（在正式废除营业税之前）。
以上五种方法是隐瞒收入，而不是赚钱或减少收入，这违反了构成逃税和逃税的税收相关法规。因此，我们必须坚决抵抗。如果是这样，还有其他方法可以实现节税目的而不违反法律吗？当然可以，请继续阅读。
1.充分利用国家税收政策
（1）内部工程避免项目结算
当前的税法规定，对单位具有独立核算的内部施工团队负责其所属单位的建筑和安装工程，无论项目预算是否由谁来与单位结算， （预先计算）被编译，满足前述要求，并且是适当的适用于免税的当地条件是我们相关节税计划的关键。
（2）代替项目中介介绍费来代替分包管理费
工程承包公司是否与建筑单位签订合同将采用不同的税率。如果承包公司与建筑单位签订合同，则建筑业适用3％的税率；否则，服务业适用5％的税率。因此，代替收取项目的中介介绍费，可以收取分包，分包的管理费，达到节税的效果。前提是从事项目中介人介绍的公司本身具有项目承包资格，在分包或分包过程中不违反有关法律规定。
（3）增值税和所得税计划，依靠税收优惠来进行节税计划。例如，房地产公司或公司将其注册地址移至重庆正阳工业园区，以享受金融退税激励支持，以减轻企业在管理过程中的税收负担。
重庆正阳工业园区针对全国商业投资的税收优惠政策：
增值税和所得税可享受高达50％的税收和财务奖励。个人可以申请批准的税收（每个税收负担在0.5％-3.1％之间）。每月都会兑换奖励，省时省力！
2.通过合理选择会计处理方式进行税收筹划
通过合理选择会计处理方法进行税收筹划包括业务费用，财务费用计划，商品房的开发和商品房的租金，管理费用以及其他四个方面：
（1）运营支出计划
作为房地产开发企业，每年的广告支出是一笔巨大的支出。广告费用的金额通常与销售业绩紧密相关。根据税法，房地产公司在每个纳税年度的广告费用应在销售收入的15％以内扣除。一些公司团体广告是由总部计划的，而费用则由总部列出。由于广告费用超过15％，而子公司也不会扣除15％，因此总公司很可能不会扣除税前费用。鉴于这种情况，总公司与子公司业务有关的广告费用可以由子公司的不足15％承担。
（2）财务费用计划
如果一家房地产开发公司同时开发多个房地产项目，并且其中一个项目准备好转移，则企业所需的部分资金将用于将银行借给该项目，计算土地增值税时的利息不得超过商业银行的利息类似贷款的利率根据实际情况扣除。如果项目转让中的土地增值税负担过高，企业还可以考虑以合作住房建设的形式暂时免征土地增值税的优惠政策。
（3）开发商品房和出租商品房规划
由于地理位置，内部结构定位和外部环境或其他原因，有些房屋销售缓慢。当房屋用于租赁时，可以将商品房转换为租赁房，并将商品房转移到租赁产品帐户中。月度计划建议将租赁产品的摊销包括在成本中，以使公司的存货成本接近实际成本，同时增加成本并减少税收。但是，如果房屋留在开发产品帐户中作为减值准备，则提取的减值准备不能用作所得税前的扣除。
（3）管理成本计划
企业按规定缴纳的养老保险，补充养老保险，工伤保险，医疗保险和住房公积金可以在税前扣除，企业应当依法足额缴纳。这样，企业不仅履行法定的社会保障义务，稳定了员工队伍，还减轻了纯工资支付给企业带来的个人和企业所得税负担。此外，不合理的负担也转移到了员工身上，例如商务旅行的交通费，公务沟通费（根据销售收入的一定百分比在税前扣除），允许员工报销等，将隐含在工资中的成本转换为行政费用，降低公司工资也可以减轻公司所得税负担。
3.通过仔细的项目投资计划进行税收计划
企业应在实施投资之前计划整个项目的可行性，包括收入，成本，利润，税收，投资回收期和其他因素。当计划的收入和成本相同时，税收负担可能成为决定是否采用该计划的决定性因素。无论一块土地是与他人合作建造房屋还是自行转让或开发，所支付的税款都有很大的不同。企业最终应选择最佳的投资解决方案。
4.其他计划方法
（1）合理的租金收入明细
房地产开发企业应合理分解租金收入。房地产开发企业不出售已开发的房地产，而是将其用于出租的，国家规定其资本性收入要缴纳营业税和房地产税，其房地产税适用税率为12％。租金收入。如果公司分解了租金收入，则意味着降低了财产税。因此，合理分配租金收入是房地产企业税收筹划的一种方法。
（2）将房地产销售业务转变为建筑代理商
将房地产销售业务转变为建筑代理商。房地产开发公司直接从客户那里收取重置建设费。房地产开发公司收取的代理费仅需缴纳营业税。如果有盈余，它将缴纳企业所得税。如果不是代理建设行为，而是直接房地产开发和销售行为，则必须依法缴纳营业税及相关税费。但是，代理商建设活动有一些必要条件。例如，基本建设单位应向房地产开发公司提交计划，提案和计划图。另一方面，房地产开发公司不预支任何资金，而仅向委托单位提交。收取重置施工费并获得服务行业发票。
（3）将房屋租赁变成合同业务
将房屋租赁转为承包业务主要是为了对建设时间长，地理位置好，租金高的房屋进行税收筹划。如果公司出租房屋，则必须同时缴纳营业税和房地产税，但是如果将房屋作为公司资产外包出去，则应减少的税额。承包商与房屋所有权企业达成合同协议，承包商定期向房地产所有者支付一定的管理费。企业可以将房屋租金作为收取合同费用的标准。
（4）在建项目整体转让的税收筹划
在房地产业务活动中，房地产开发企业主要面临转让在建项目和公司股权的选择。由于资金，公司计划等因素，企业将在建工程转给其他房地产开发企业。转移的内容和方法有很多选择。
（5）细分商品房销售价格
房地产开发公司可以为税收筹划目的适当地分解商品房的销售价格。如果企业在不分解的情况下开发房地产并出售商品住房价格，则意味着该企业必须同时缴纳营业税，土地增值税和企业所得税。如果商品房的销售收入被分解，则可以少缴上述三项税。