人民网，北京，12月6日。根据国家税务总局的官方网站，国家税务总局回应了政协的建议，并指出，在推动房地产立法和改革的过程中，相关税收制度，对房地产交易环节和所有权环节的税收政策进行了综合研究，发挥了税收功能在创造有利的税收环境以减少闲置工业用地并为实体经济的转型和升级中发挥作用。
全文如下：
政协十三届一次会议对第3233号提案（资源与环境第158号）的答复
已收到您关于振兴低效土地以支持实体经济发展的建议。答复如下：
土地（如劳动力，资本和技术）是重要的生产要素。土地资源短缺是制约中国经济发展的重要因素。您关于促进低效率的工业用地激活并支持实体经济发展的建议建议具有很强的现实意义。
目前，工业用地转让主要涉及多种税项，例如增值税，企业所得税，土地增值税，契税，印花税和其他税项。每种税收类型的征税目的，税率设计，征税对象和征税基础都不同。专注于房地产交易构成了完整的税收体系。无论转让工业用地还是其他不动产，都必须按照国家统一的税收政策缴纳有关税款。转让交易中税收政策的应用并没有区分土地类型，也没有根据“房地产税标准”征税。
在1980年代后期，由于缺乏计划的土地供应和相对大量的租赁，工业用土地的土地转让价格很低，缺乏科学的开发和利用计划也影响了土地利用的效率。和经济可持续发展。为了规范房地产市场交易秩序，合理调整土地增值收入，保护国家权益，国家对转让国有土地使用权的单位和个人征收土地增值税，超过-地面建筑物和其他附建物（收费）。税率由扣除项目的金额确定。如果增加价值，将多交税款。如果价值较小，则应少缴税款。此外，土地增值税是根据纳税人转让房地产所得的增值税额和规定的税率征收的。因此，土地增值税的四级累进税率只是名义税率，纳税人的实际土地增值税负担远低于名义税率。
接下来，我们将按照党中央和国务院的决策安排，促进实体经济发展，降低实体经济企业的成本，了解工业用地税收负担的实际情况。 ，认真考虑各项建议，促进房地产税制的立法。在改革的过程中，我们将协调研究房地产交易环节和所有权环节的税收政策，发挥税收职能的作用，为减少闲置工业用地和服务房地产创造良好的税收环境。经济的转型升级。
（负责编辑：Robert）
让我们从一个案例开始，分析不同交易模型的征税及其各自的优缺点。
案例：开发商Changpao有一个正在建设中的项目。项目总投资估算为22亿元，其中前期土地出让金为5亿元。目前，已发生资本化利息5,000万元。开发费用为5亿元。该项目是一个新项目，已超过项目总投资25％，并符合转让条件。现在，由于资金短缺，他与开发商的登山兄弟有着良好的关系。他希望将在建项目的估值定为16亿元，并与登山兄弟讨论合作模式。预计后期仍将投入建设资金10亿元。建设完成后，预计将以36亿元的价格出售。
两家公司讨论了以下四种考虑方式：
一种。登山家以16亿美元收购项目资产
b。登山家以16亿美元收购项目股权
C。长跑兄弟项目向登山兄弟投入16亿股
d。两家公司合作开发
税收简介
首先让我们简要介绍税收类型，然后扩展上述案例分析计算。
契税：交易价格×3％-5％
契税的适用税率，由省，自治区，直辖市人民政府根据所在地区的实际情况直接确定。
印花税：合同中包含的金额×0.5‰贴花
政府管理机构注册的动产和不动产的所有权转让
删除了文件，以及为转让公司股权而建立的文件。
增值税：销项税-进项税
销项税=（销售现价）÷1.1×10％
进项税额=进项成本÷（1 +适用税率）×适用税率。
增值税附加费：增值税×10％-12％
城市建设税为7％，县建设税为5％，教育附加费为3％，地方教育附加费为2％。
企业所得税：一般税收待遇
产权交易=（总交易价格-房地产残值-土地税增加额-印花税）x 25％。
股权交易=（来自股权转让股本的利润/为获得股权印花税而支付的对价）×25％。
地方税收增加：增加值×适用税率扣除的项目金额×快速计算扣除系数（{}}增值金额=转让的房地产收入总额减去项目金额
至于在建工程的转让，由于转让人在支付土地款时已经享受了额外的扣除，因此在不同地方，受让人是否可以在出售时享受额外的扣除。
直接获取
远程公司需要纳税（卖方）
在直接转让方式中，转让方所涉税种主要包括印花税，增值税，补充税，土地增值税和企业所得税。
16×0.5‰= 0.8亿
（16-5-5）÷1.1×10％= 5.4亿
增值税附加费：增值税×10％-12％{（}} 0.54×12％= 6万
地方税收增加：增加值×适用税率扣除的项目金额×快速计算扣除系数
销售收入（不含税）= 16-（16-5）÷1.1×0.1 = 15亿
扣除额（不含税）=（5 + 5）÷1.1×1.3 + 0.06 = 11.93亿
增值率=（15-11.93）÷11.93 = 25.7％<50％（（））地方税收增加=（15-11.93）×30％= 9.1亿
{（16-5-5）÷1.1-0.5-0.91-0.06}×25％= 11.12亿（{}}总税费= 1.12 + 0.91 + 0.06 + 0.54 + 0.008 = 2.64亿
登山公司应纳税（受让人）
在直接转让以及随后的开发和销售中，受让人参与了主要印花税，契税，增值税，补充税，土地增值税和企业所得税。
契税：交易价格×3％-5％（{}} 16×3％= 4.8亿
印花税：交易金额×0.5‰贴花
（36-16-10）÷1.1×10％= 9000万
0.9×12％= 11.1百万
销售收入（不含税）= 36-（36-16）÷1.1×0.1 = 34.2亿
扣除额（不含税）=（16 + 10）/1.1×1.3+0.11=30.8亿
增值率=（34.2-30.8）÷30.8 = 11％<20％
享受免税
{（36-16-10）÷1.1-0.48-0.11}×25％= 2.12亿（{}}总税费= 2.12 + 0.11 + 0.9 + 0.48 + 0.008 = 3.62亿
股权收购
在实践中，关于是否需要在权益模型下支付土地增值税存在一些争议。股权转让不涉及土地所有权和在建工程的变更。不应征收土地增值税。在某些地方，已经明确规定，股权转让不涉及土地增值税。在实践中，为了尽可能避免个别税务机关应用[2000] 687，可以采取某些措施来避免该规定的应用，例如先转让99％的股份，然后再转让1。避免以后一次转让的股份百分比税务机关的高度重视。
股权转让的转让人应缴纳企业所得税和印花税。
（16-5-5-0.5）×25％= 11.38亿（{}}总税费= 1.38 + 0.008 = 11.39亿
受让人取得项目公司的股权后，仍以项目公司为主体开发建设中的项目。由于股权转让不涉及土地和在建项目所有权的变化，因此该链接不涉及契税。股权转让及以后的开发和销售涉及的税费主要包括印花税，增值税，附加费，土地增值税和企业所得税。
（36-5-5-10）÷1.1×10％= 145亿
1.45×12％= 11.7百万
销售收入（不含税）= 36-（36-5）÷1.1×0.1 = 33.2亿
扣除额（不含税）=（5 + 5 + 10）/1.1×1.3+0.17=23.8亿
附加税率=（33.2-23.8）÷23.8 = 39.5％<50％，使用30％的税率
本地税收增加=（33.2-23.8）×30％= 2.82亿
{（36-10-10）÷1.1-0.5-0.17-2.82}×25％= 2.76亿（{}}总税费= 2.76 + 2.82 + 0.17 + 1.45 + 0.008 = 7.21亿（{}}模式PK
分析并不难发现：
在这种情况下，尽管股权转让处于转让过程中，但由于它不涉及所有权变更，因此无需承担增值税和土地增值税。双方，尤其是转让方，税负较轻。但是，由于不能将权益溢价计入在建工程成本，因此，对于将来用于出售的受让方（自持除外），土地增值税和所得税的增值税将大幅增加。 ，相当于延迟将税费转入受让人。
免责声明：
在新形势下，无数企业处于结构转型和升级时期。同时，在2019年实施新一轮税收改革政策后，企业面临着前所未有的挑战。在新形势下，企业家要提高利润率，不仅必须创造利益，还必须做好内部管理和控制，以确保利润最大化。
针对这种情况，专门举办了一次全面的预算管理和税收筹划研讨会，以提高企业家的战略计划能力并增强他们在全面预算控制和税收筹划方面的竞争力。
课程价值
协调部门工作以减少内部消耗并提高运营效率
合理设定具体目标并制定合理的评估标准
标准化业务流程并合理分配公司战略资源
总部，地区和项目公司的三级管理链的实施和标准化
税制改革后房地产产业链企业的应对策略
阐明税收政策改革的趋势，并优先考虑企业的主要财务决策
控制公司的财务和税收风险，避免重大损失
随时了解税收改革政策，并尽快分享税收改革奖金
课程单元1 |全面预算控制
中国最负盛名的房地产企业管理咨询专家，远博世业咨询公司首席顾问，清华大学和北京大学EMABA的著名客座教授，温州和绍兴市政府特别邀请了客座学者。他主持了200多家大中型集团公司的管理咨询工作。
目前是多家房地产集团公司董事会的顾问。咨询客户包括各级政府和房地产集团公司，包括：中国建设房地产，珠江房地产，和胜创展，中铁房地产集团，华润集团，鲁能集团，山东钢铁集团，中粮集团，万通集团，当代投资集团，田香港集团，首开集团，融侨集团，建筑工程集团，协鑫房地产控股集团，美林控股，金科房地产投资集团，香港新世界集团等知名企业集团。
课程重点
第三部分投融资管理和公司税收
I.投融资管理
1.投融资管理的定义和相关性
2.投融资管理原则：（1）价值创造原则（2）战略导向原则（3）风险匹配原则。
3.“僵尸企业”债务处置
II。其他降低杠杆措施
1.合并
2.重组
III。资产管理和重组计划
1.企业重组和机构重组
2.公司的合并与分立
3.公司股权（股份）的转让
4.业务出售和破产
5.资产转移
6.权益负债
7.转让待售土地或出资
8.其他
第4部分案例研究
I.资产收购案
上海的一家公司用上海集团的经济型酒店资产代替了星级酒店的酒店资产，以达到专业运营的目的。
1.交易的核心； 2.交易条款； 3.购买计划
第二，股权收购案
一个集团内四家公司的内部股权收购和重组。
1.收购； 2.投资； 3.转让
III。企业合并案
1.资产的评估和税收处理
2.股权收购和资产收购
3.跨境股权和资产收购管理
4.企业合并案例
使用实际案例推论来做好企业的全面预算管理。从准备工作开始，合理化管理思想，与公司战略目标联系，使用全面的预算模型，用例解释实际操作，跟踪问题并分析，并与薪资系统联系加强企业绩效管理。
上课时间：2019年6月28-29日
地点：北京
（扫描咨询）
欢迎新老同学再次来到北京...
关于知识学院开设更多课程的通知
商业房地产项目的全面预算控制和税收筹划研讨会|北京科技大学6月28-29日，北京
“ 2019濑户内国际艺术节”日本乡村振兴和文化旅游假期本地探索之旅第2季|理学院7月21日至27日
探索日本养恤金行业考察之旅第5季的成功模式|理学院6月23日至29日