本报记者鲍新干
，《证券日报》记者获悉，国家税务总局最近在《关于政协全国委员会第十三届全国委员会第十三届全国人民代表大会第一次会议提案的答复函》中提到第158号环境”，在推进房地产税制立法和改革的过程中，对房地产交易环节和所有权环节的税收政策进行了协调研究，发挥了税收职能的作用。
关于“振兴低效土地以支持实体经济发展的提案”，国家税务总局答复说，土地（如劳动力，资本和技术）是重要的生产要素。土地资源短缺是我们经济的制约因素。作为发展的重要因素，提出的促进低效工业用地活化和支持实体经济发展的建议具有很强的现实意义。
目前，工业用地转让主要涉及多种税项，例如增值税，企业所得税，土地增值税，契税，印花税和其他税项。每种税收类型的征税目的，税率设计，征税对象和征税基础都不同。专注于房地产交易构成了完整的税收体系。无论转让工业用地还是其他不动产，都必须按照国家统一的税收政策缴纳有关税款。转让交易中税收政策的应用并没有区分土地类型，也没有根据“房地产税标准”征税。
土地增值税是根据纳税人转让房地产所得的增值税额和规定的税率，以及纳税人转让房地产所得的收益余额减去项目金额，征收的。是增值金额。因此，土地增值税的四级累进税率只是名义税率，纳税人的实际土地增值税负担远低于名义税率。
在今年的政府工作报告中，有人指出“房地产税立法稳步发展”。每年提高房地产税，都引起了社会的广泛争论。但是，仍然很难确定灰尘何时落下。从提案到落地，房地产税需要一个漫长的过程。税收的建立，税率的确定以及各个环节的征税标准所有这些人都需要通过严格的立法程序，才能被释放。
征收房地产税的目的是建立一种稳定健康的长期机制，将房屋归还其住宅物业，以便普通百姓能够负担得起房屋，保持房地产市场健康以及房价是合理的。那么一旦开始收集它将产生什么影响？
1，数百人不会受到重大影响
房地产税的征收范围很广，包括所有拥有房屋的家庭，这会影响大多数人的利益。目前，人们普遍认为，可以以低税率免除或征收不动产税。大多数中低收入家庭的财产数量有限，规模适中，预计这一群体不会受到房地产税的打击。
2.多所有者所有者将成为主要目标
房地产市场遵循“不炒房”的原则。手中拥有多个公寓的人将成为未来房地产税收的重点。在十多年的飞涨过程中，中国的房地产市场确实有很多投机活动。许多高净值人士手中都有多栋房屋。这些房屋尚未流入市场，并且空置，尤其是在三线，四线和五线城市。但是，这群人的影响取决于具体的政策。
3.它会影响短期房价，而对长期房价的影响有限
如果实行房地产税政策，那么多套房子将变成烫手山芋，这可能会引发抛售效应并导致房价下跌，这相当于拥挤泡沫的过程。征收房地产税可能会对短期住房价格产生一定影响，但对长期住房价格影响有限。货币政策，土地供应系统，经济发展以及人口流入和流出的规模对长期住房价格产生更大的影响。从欧美国家征收房地产税的经验来看，这不会对房价产生太大影响。
4.税收负担从交易转移到所有权
中国的房地产市场已逐渐进入库存时代。一，二线城市二手房交易量高于新房，但二手房交易成本高。使用房地产，但几乎没有持有房地产的费用，税收负担的特点是交易繁重且所有权较低。将来，税收负担将从交易转移到所有权，即降低交易税率，并且增加所持有房地产的税收负担。
市场预计，至少要在2-3年内（即2021年之后）才开始征收房地产税，这对现阶段的房地产市场不会产生太大影响。不管将来如何收取，只要不对住房进行投机，住房需求得到合理改善，房地产税就不会成为负担，房地产投机时代已经结束。
物业税负担将减轻
房地产市场的税收结构正在发生巨大变化，不仅限于“房地产税”立法和征收。首先是将减少交易的“税收负担”。在未来几年，房地产市场将“领先”，房价将高位徘徊。在高房价水平下（所有城市的房价均比2014年增长1-2倍），如果维持原有的税收负担，则估计二手房交易将大大减少。
由于去年以来京沪深圳二手房市场的低迷，这与高房价和高交易成本有关。例如，一所300万二手房可以交易不到2年，而税收则可以达到30万以上。对于卖方的实际收据，买方需要一次将其取出。过去，有首期付款贷款，消费贷款，高估值和“杠杆增加”，而且价格有望上涨。但是现在，这些基本上已经消失了。
最近，一线城市中小规模纳税人的住房交易税费降低了。该政策旨在支持中小型微型企业和私营企业。毕竟，许多小型，中型和微型企业以及私营公司都选择在居民区工作（居民的用电量增长率远高于2018年的GDP）。这同样适用于将租金税负担减半。同时，深圳和广州的减税措施将增值税税率从12％降至6％；合同印花税税率从0.05％降至0.025％。北商广深的个人交易住房也减轻了负担（按500万笔交易目标进行分析）。
这反映了一种趋势。在存量住房时代，热点城市的二手房交易约占总交易量的70％。只有减少交易成本，才能流通整个市场，包括新房，旧房翻新和租赁。只有当它开始运作时，政府的税收总额才会增加。因此，必须改变目前二手房交易的“高税收负担”状态。
现在，对于个人首次购房交易，未减免税收的原因是担心向市场发出刺激房地产市场的信号。毕竟，热点城市的融资需求刚刚得到抑制（目前，融资购买的比例仅为5％左右），“无住房投机”的概念刚刚形成。如果今年和明年房地产市场继续荒废，高成本肯定会下降。
不仅将减轻税收负担，而且还将减少房屋贷款的成本。截至去年年底，首套房贷款的利率必须比基准利率（4.90％）提高10％-15％。但是现在，上海，深圳和杭州等城市已降至5％，据估计，首套房的“折扣利率”将在今年上半年出现。同样的道理，在高房价的情况下，即使降低5个百分点，每月的供给也会少1000元左右。购买者对房价和成本非常敏感，需要降低成本。
因此，该国明确表示，有必要建立一个住房政策金融机构，以专门支持购买首套房，为大学生购买住房和租赁。最终目标是鼓励更多的人购买房屋，包括从农村移民到城市购房（这是农村婚姻中的“三大新事物”），农民工买房，大学生买房子等
房地产税仍然需要时间
最近，有关房地产税实施的热烈讨论。但是，房地产税立法的“研究”和“起草”是几年前的事，根本不是一个概念。
房地产税要解决的问题是：如何平衡税收负担，增加控股权，减少交易环节，必须平衡总税负；如何确定税基（征收的和不征收的）以及税率；信息该系统（房地产登记，信息网络等）和评估技术已经成熟；如果征收财产税，将对人们的期望和房地产市场产生多大的影响。
真正需要关心的时刻是人民代表大会开始第一次审判时（之前也是2020年）。即使全国人民代表大会开始审议，实施也需要1-2年的时间。收集工作还有很长的路要走。对于征费，必须首先获得地方当局的授权，因为全国人民代表大会通过的法律只是一项顶层设计。财产税是地方税。国家已经明确表示，必须“完全授权并逐步实施”。国家首先授权地方政府，然后由地方政府制定详细的实施细则。
此时，具体税基，税率，免税区以及征收和管理规则将变得清晰，估计大约在2023年左右。此外，移民仍然不成熟的地方不会冲到地面。在2018年的全国两次会议上，时任财政部副部长的史耀斌非常明确地表示，房地产税的主要目的是调整收入差距，然后组织财政收入。因此，对第一所房屋和合理的改善需求影响不大。
房地产税率不会太高
在2018年的两次会议上，财政部还表示，中国的财产税将关注国际经验。在美国等发达国家，财产税占居民可支配收入的3％-4％。以此为参考，以市场评估价为计税基础，中国的财产税税率预计为0.1％左右。两个或以上的非普通住房将受到影响。起初，这种影响在心理上更大。但是，影响力的大小取决于当地政府的态度。要保留资金，我们必须依靠低税率和低税负。
大多数人认为物业税是地方政府的新收入来源。毕竟，土地融资是不可持续的，而且屡屡受到批评。但是作者认为，财产税远不及土地财政。因为除了土地转让费外，土地融资还包括土地价格份额，吸引投资的低土地价格，对地铁等基础设施开发的土地支持以及对本地平台融资的支持。此外，住房交易的税收和费用（约占税收总额的20％），以及土地和空间的发展，将国民经济推向上游和下游。简而言之，土地财政的综合贡献很大，财产税无法替代。考虑到征收和实施的成本，对短期和中期财产税的贡献并不乐观。从这个角度来看，作者认为没有地方政府愿意对财产税设定更高的税率。
让我们稍后再谈租金税。在未来几年中，租金税的影响将被忽略。一是不征收，二是培养对租赁的需求，三是出租比较刚性的需求，四是鼓励房东出租。从这个角度来看，最好是推船而不是收船而不是收船。