营销计划是基于公司的营销目标，通过设计和计划公司的产品，服务，理念，价格，渠道，促销活动，从而实现个人和组织的交流过程。营销计划涉及很多内容和许多行业，其中最重要的是房地产行业。众所周知，近年来，房地产开发异常火爆，房价也急剧上涨。对于普通人和年轻人来说，它是如此令人望而却步。
让我们谈谈房地产营销计划服务行业的运营模式以及如何使用税收优惠政策。
简而言之，房地产开发的营销计划是通过广告介绍其产品以销售其产品。
并且每个人也都知道房地产行业和市场营销计划是高利润行业，它们的投入并不多，因为市场营销计划行业主要是脑力劳动，而工资是通过脑力来完成的。考虑制定营销计划。由于营销计划现在在市场上如此流行，所以不要低估营销计划，因此计划的利润可以是很多的，因为除员工薪水，少量办公用品等成本外，成本基本上为零通常，公司所得税会很高就税收而言，税率为25％，因此在房地产营销计划服务行业中，找到合理的税收筹划优惠税收政策至关重要。
作者简要介绍了减税服务总部经济园区的税收优惠政策。总部经济税收优惠政策是地方政府吸引投资的一种新颖税收政策。它不需要公司在现场工作，并且没有地域限制。公司必须在经济区内注册公司，在当地纳税，并增加当地财政收入。同时，本地区域将以财务支持的方式将部分税款退还给企业。具体政策如下：
依法真诚纳税是纳税人的义务和认识。公司可以通过多种方式来避税。 （肖：135）但是，合理的税收报告是节省公司税收和避免（OO38）税收的最佳选择。（9525）今天，我向所有人推荐一个合理且合法的减税政策，只要公司在减税政策中注册并享受优惠政策（注册类型，无现场办公室），有两种方法：
一种。有限公司（一般纳税人）：增值税是根据当地财政收入的50％-80％给予财政支持的；根据当地财政收入的50％-80％为公司所得税提供财政支持对于大型企业讨论，高Gao将获得90％的奖励。
对于房地产公司，可以把握以下几点。
1.土地增值税政策的地区差异
在政策细节方面，不同的省份不同，并且一个省份的土地增值税结算经验无法完全应用于另一省份。在进入山区钓鱼之前，您应该在项目开始之前注意该地区的具体政策问题。当然，随着时间的流逝，当地的土地政策也会改变。
2.费用金额对税收负担有很大影响
如果是房地产项目，公共支持设施需要额外投资500万元人民币，以提高房地产水平，同时增加500万元人民币的收入。收入和成本同时增加500万元，增加值应该一样吗？
是的，因为可以扣除20％的费用，而可以将500万元的费用扣除600万元，所以可以节省数十万元的土地增值税。
3.链接越多，节省的税款就越多
LAT对增值部分征税，且增值部分越高，税率越高。因此，在多链接交易的情况下，将减少土地增值税。
简而言之，A希望以2亿元的价格将1亿元购买的土地卖给C。分析两种方法：A以2亿元的价格直接卖给C，A支付土地增值税； A以1.5亿元向B出售土地，A交纳土地增值税。 B以2亿元的价格向C出售土地，B再次交纳土地增值税。
第一种方法中A支付的土地增值税大于第二种方法中A和B支付的土地增值税。这取决于土地增值税的计算方式。
4.项目越精细，税收负担就越重
对于两个开发项目，如果增值税率不同，则一起计算土地增值税比单独计算更具成本效益。但是，是否可以将它们组合在一起以及是否必须将它们分开也是税务机关与企业之间的争议。企业必须根据当地政策提前计划。
5.可能影响公司所得税
征收土地增值税的方式是在清算前预先付款。一般而言，预缴税率较低，在土地增值税清算之前，将导致较高的企业税利润和更多的企业所得税。清算时，通常会增加大量的土地增值税，造成当年的损失，而这种损失只能在未来5年内由利润来弥补。如果公司在未来5年的利润不足，那就是企业所得税的损失。
在这方面，企业应综合考虑土地增值税和企业所得税安排，或及时延续后期项目的利润。对于将来不再有发展计划的项目公司，也可以及时取消。国家税务总局规定，在这种情况下，取消土地增值税一次即可调整，并退还由土地增值税引起的企业所得税。
长沙市最近发布了《印刷发行通知》（以下简称《实施细则》）。
详细的实施规则明确规定了经济适用房，按需住房和高档住房的装饰价格。
所有商品房均应由第三方成本咨询机构进行核算，并且必须遵循成本会计法规以确保价格和价值基本一致。同时，开发企业应根据不同的消费水平和市场需求确定装修水平。
详细实施规则的第5段还明确规定，全部装修价格将包含在合同总价中，并根据房屋总价在网上签名。这意味着房主随后可以申请房屋总价的在线注册，并且毛坯件和装饰件的价格分开列出并清楚标出。
我们可以从国家和地方政策中了解到，家具齐全的房屋和精装修的房屋是房地产公司未来开发住宅商品房的必然趋势：
（1）1999年8月20日，国务院办公厅转发建设部等部门的《关于促进住房工业现代化和提高住房质量的若干意见》（国办发[1999] 72号）。
政策要求，加快住宅建设由粗放型向集约型转变，加强住宅装饰管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免结构性破坏，浪费和对居民的干扰通过二次装修。
（2）2002年7月18日，建设部颁布了《一处商品房装修实施细则》（建房[2002] 190号）。
文件建议，一旦装修到位，则意味着在房屋翻新之前，应将所有功能空间的固定表面完全铺好或涂上油漆，并完整安装厨房和浴室的基本设备。作为一个完全装饰的房子。实施一次装饰的基本目的是逐步消除粗糙的房屋，并直接为消费者提供设施齐全的成品房屋。
（3）2008年7月，住房和城乡建设部发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》。
文件鼓励并促进房屋的一次性装饰，并履行房屋管理部门（例如装饰员，装饰公司和物业服务公司）的职责。
（4）2015年9月1日，山东省人民政府办公厅发布了《山东省房地产业转型升级实施方案》（鲁政办字[2015] 151号）。 ）。
文件要求：促进土建和装修的整合。指导开发公司从委托设计开始，组织实施民用建筑和装饰一体化，避免业主购房后二次装修造成的材料浪费，环境污染和隐患。研究制定地方强制性技术标准。 2017年，将全面改造有地区城市中的新高层住宅。 2018年，将取消新的高层和小型高层住宅。
装修是房地产公司发展的趋势。合理利用将成为房地产公司合法节约税收的重要武器。如何使用它，并听取孙先生的案例分析。
【案例分析】
假设九鼎财税集团开发了一个房地产项目。基本信息如下：土地开发费总成本为6000元/平方米，期间成本为1500元/平方米。
九鼎财税集团还有一家全资子公司，用于装修，硬装修成本为2000元/平方米。
（不包括增值税和附加费）
有几个选项可供考虑：
[解析]
选项一：
1.计算土地增值税：
第一步是计算每单位面积的扣除额
（1）项目单位面积的建设成本=（土地成本+建设成本）= 6000元
（2）开发费用
该项目的实际期间成本为1500元/平方米。假设无法提供金融机构认证，则按建设成本的10％= 6000元* 10％= 600元可扣除的单位开发成本
（3）暂时不考虑税收
（4）额外扣除额=（土地成本+建筑成本）* 20％= 6000 * 20％= 1200元（{}}每单位面积的总扣除额= 6000 + 600 + 1200 = 7800元
第二步是计算每单位面积增加的价值
单位面积增加值=单位面积销售收入-单位面积扣除总额
第三步，确定升值率（{}}增值率=增值额/扣除额* 100％= 4200/7800 * 100％= 53.85％
升值率超过扣减项目的50％，但不超过100％，适用税率为40％
第四步是计算土地增值税（{}}增值税=附加价值*扣除40％的商品金额* 5％（（））= 4200 * 40％-7800 * 5％= 1290元
2.计算税后净利润
（1）总利润=销售收入-土地成本和开发成本-土地增值税期间的支出
（2）企业所得税=利润总额* 25％= 3210 * 25％= 802.5元
（3）净利润=总利润-企业所得税= 3210-802.5 = 2407.5元
根据该计划，不涉及装修业务。
方法二：
假设装修费用为2,000元/平方米，均为硬装修
（1）项目单位面积的建设成本=（土地成本+建设成本）+硬包装成本= 6000 + 2000 = 8000元
该项目的实际期间成本为1500元/平方米。假设无法提供金融机构认证，则按建设成本的10％= 8000元* 10％= 800元可扣除的单位开发成本
（4）额外扣除额=（土地成本+建筑成本+硬安装成本）* 20％= 8000 * 20％= 1600元
第三步，确定升值率
增值税率大于0，不超过扣除额的50％，适用税率为30％
第四步是计算土地增值税（{}}增值税=附加价值*扣除40％的商品金额* 5％
（1）总利润=销售收入-土地成本和开发成本-装饰成本-土地增值税-期间支出
（2）企业所得税=利润总额* 25％= 3420 * 25％= 855元
（3）净利润=总利润-企业所得税= 3420-855 = 2565元
根据该方案，装修公司向项目公司收取装修费用，每平方米2,000元。收入等于成本，因此没有利润。
在房地产项目并购中，最常用的无疑是资产收购和股权收购。在过去三年中，Sprout跟踪了十多次并购，几乎所有收购方都选择了股权收购。
与资产收购相比，股权合并和收购的程序更为简洁；可以避免总投资的25％的需求；在交易环节中暂时免征土地税的增加可以减少资金高峰期。
但是，如果要收购的目标公司的资产更为复杂（例如，目标公司有多个房地产项目，并且已经开发了待售资产和未开发的土地等），则仅交易方对某些资产有交易意向。此时，可以通过将目标资产剥离给空壳公司，然后获取空壳公司的股权来达到交易目的。
房地产并购中的资产剥离方法主要包括：资产转让，公司分离以及建立公司的土地或投资建设。
在本文中，Sprout主要比较了三种资产剥离方法的税负和易操作性。
01
比较三种剥离方式的税收参与
一，通过土地或在建工程的出资建立公司：主要过程包括成立全资子公司，以及将目标资产投资为项目公司的投资。资金到位后，项目公司的股权将被转让。
从表中可以看出，在新的投资模式下，新成立的公司必须缴纳0.05％的印花税和3％至5％的契税。税项的计算是基于投资资产的公允价值。
除了0.05％的印花税外，原始公司还拥有三大税种，即增值税，土地增值税和企业所得税。特别：
1，增值税：
投资在税法中被视为一种销售行为，并须缴纳增值税。计税依据为非货币性资产的公允价值与原始成本之间的差额。适用税率为5％和11％（新税率）。已更改为9％）。
2.土地增值税：
投资土地使用权的房地产公司应缴纳土地增值税，并应按增加值的比例缴纳30％至60％的重税。
3.公司所得税：
企业用非货币性资产的外商投资确认的非货币性资产转让收入，可以在不超过五年的时间内分期平均分配到相应年度的应纳税所得额中。税款可以按照规定计算和缴纳。
2.分离模式下的税收相关分析：主要过程包括设立全资子公司，将目标资产作为对项目公司的投资进行投资，以及在资本到位后，对子公司的股权进行投资。项目公司已转让。
从表中可以看出，根据相应的文件，当企业被分割时，新成立的企业将对原始公司的土地和房屋承担契税和印花税。
，在公司分离模式下，原始公司涉及三大税种，特别是：
根据相关文件，当一家企业被分割时，如果将不动产以及相关的债权，债务和人工一起转让给其他公司，则不动产和土地使用权的转让不需缴纳增值税。 。但是，如果不满足上述条件，仍将征收增值税。本文中公司分离的目的是将资产从负债中剥离，这显然与上述条件背道而驰。因此，很难获得增值税豁免。
根据财税[2015] 5号文件，在企业改组中，房地产公司的分离不能免征土地增值税，非房地产企业可以暂时免征土地增值税。 。但是，一些地方税务局的文件取得了突破。例如，青地税函〔2009〕47号规定，房地产开发企业按照法律法规和合同约定分为两个或两个以上企业，对衍生品和新设立的场所不征收土地增值税。承担原始企业的房地产。
根据财税[2009] 59号的规定，企业分离是企业重组的一种形式。可以在符合条件的条件下享受特殊税收待遇，此处不再赘述。
III。资产转移：资产转移有多种形式。本文仅介绍第一种形式：母公司将资产转让给子公司，即成立了全资子公司，母公司将基础资产转让给新成立子公司。
从表中可以看出，在资产转让模式下，子公司仅涉及印花税，免征契税。
而母公司，在资产转让模式下，除了印花税外，还有其他三大税种：
1.公司所得税：
根据财税[2014] 109号文件，母公司将资产转让给其子公司。在有合理商业目的的情况下，主要目的不是减少，免除或延迟纳税。如果被转让股权或资产的原始实质性业务活动在一个月内没有发生变化，并且转让公司和转让公司均未确认会计损益，则可以进行特殊税收处理：转让公司和传递两家公司均未确认收入。
在特殊税收待遇下，由于受让人企业获得了所转让资产的税基，因此该税基是根据所转让资产的原始账面净值确定的。因此，不会产生增值，也不会产生土地增值税。
3.增值税：
同样，由于对差额征收增值税，并且在特殊税收待遇下不会产生增值，因此差额为零。因此，不会出现增值税问题。
IV。税费汇总表：从以上分析可以看出，仅从税收负担来看，这三种方案从轻到重的顺序是：（1）资产转移（2）企业分离（3）新增投资。但是，在展示并购计划时，应结合税收和经营水平两个方面进行联合论证，并进行综合比较，以得出更好的计划。
02
三种剥离模式的可操作性分析
总投资额的25％限制：
目前，国家没有明确规定分拆和转移是否需要满足总投资的25％，并且某些地区不认为分拆和转移不是“转移”，也不需要完成总投资额的25％。
通常，建立由土地或在建工程资助的公司需要的投资占总投资的25％。
操作周期：
根据规定，如果对企业所得税适用特殊所得税待遇，则要求企业在重组后的12个月内不得转让新公司的股权。
如果转让的子公司或新公司需要立即将股份出售给收购方，则不符合税法规定的12个月的企业所得税“特殊税收待遇”的股份要求。在这种情况下，无法实现税收筹划目标。因此，为了节省交易成本，收购方无法快速完成股权清算，只能通过股权等安排撤退并锁定交易。
另一方面，根据《公司法》的规定，公司部门需要通知债权人，公告期限为45天，最快完成分裂的时间为70天。因此，分离和分离要花费很长时间，并且过程很复杂。因此，在房地产并购的实践中，资产分离很少以离散的方式进行。
债务承担问题：
根据公司法，公司在分拆之前的债务应承担连带责任。但是，除非公司与债权人之间在达成分拆协议之前就债务清算达成了书面协议。
如果公司在分立之前未就债务清算与债权人达成书面协议，则收购方需要与被收购方共同承担分立之前公司的债务连带责任。因此，交易的双方不仅需要确定资产剥离的范围，而且还需要确定公司分离中资产，负债和所有者权益的比率。
如果采用基于债务的收购，则收购方需要确定要承担的债务范围，并且根据双方各自的债务偿还范围，目标公司必须与债务双方达成书面协议。债权人在分庭前进行债务清算。但是，从债权人的角度来看，如果由联合公司和多家公司共同承担责任，则债权人更能实现债权。因此，很难与债权人达成书面协议。
运营摘要：与以上分析一样，尽管分离模式的税费较轻，但由于流程复杂，税负成本较高以及不确定性因素较多，因此有必要对税负承担连带责任。离职前的债务。这种剥离方式已经成为房地产公司剥离资产的最佳选择。
并且，以房地产或投资兴建及资产转让方式成立公司的资产剥离方法是当前房地产并购实践中的主要资产剥离模型。
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