eCompany News，国家税务总局回应了政协的建议，将遵循党中央，国务院的决定，促进实体经济发展，降低实体经济企业成本，以了解工业用地税收负担的实际情况，认真考虑建议，促进房地产相关问题。在立法和税制改革的过程中，对房地产交易环节和所有权环节的税收政策进行了全面研究，发挥了税收功能，为减少闲置工业用地和服务业创造了良好的税收环境。实体经济的转型升级。
[Leju Finance，关注泛房地产行业新闻。感谢您的关注】
国家税务总局对政协提案的回应指出，在推进房地产税制立法和改革的过程中，对房地产交易环节和控股环节的税收政策进行了全面研究，发挥税收职能的作用，创造良好的税收，以减少工业用地的闲置，为实体经济的转型和升级服务的环境。
全文如下：
已收到您关于振兴低效土地以支持实体经济发展的建议。答复如下：
土地（如劳动力，资本和技术）是重要的生产要素。土地资源短缺是制约中国经济发展的重要因素。您关于促进低效率的工业用地激活并支持实体经济发展的建议建议具有很强的现实意义。
目前，工业用地转让主要涉及多种税项，例如增值税，企业所得税，土地增值税，契税，印花税和其他税项。每种税收类型的征税目的，税率设计，征税对象和征税基础都不同。专注于房地产交易构成了完整的税收体系。无论转让工业用地还是其他不动产，都必须按照国家统一的税收政策缴纳有关税款。转让交易中税收政策的应用并没有区分土地类型，也没有根据“房地产税标准”征税。
在1980年代后期，由于缺乏计划的土地供应和相对大量的租赁，工业用土地的土地转让价格很低，缺乏科学的开发和利用计划也影响了土地利用的效率。和经济可持续发展。为了规范房地产市场交易秩序，合理调整土地增值收入，保护国家权益，国家对转让国有土地使用权的单位和个人征收土地增值税，超过-地面建筑物和其他附建物（收费）。税率由扣除项目的金额确定。如果增加价值，将多交税款。如果价值较小，则应少缴税款。此外，土地增值税是根据纳税人转让房地产所得的增值税额和规定的税率，以及纳税人转让房地产所得的所得余额减去税额后征收的。项目是增值额。因此，土地增值税的四级累进税率只是名义税率，纳税人的实际土地增值税负担远低于名义税率。
接下来，我们将按照党中央和国务院的决策安排，促进实体经济发展，降低实体经济企业的成本，了解工业用地税收负担的实际情况。 ，认真考虑各项建议，促进房地产税制的立法。在改革的过程中，我们将协调研究房地产交易环节和所有权环节的税收政策，发挥税收职能的作用，为减少闲置工业用地和服务房地产创造良好的税收环境。经济的转型升级。感谢您对税收工作的支持！
国家税务总局
一，征地
开发商业用地，例如商业用房，并通过招标，拍卖和吊销的方式获取土地，主要涉及契税和印花税。
1.契税
应税金额=土地交易价格×适用税率（3％-5％），广州为3％
2.印花税
应税金额=应税凭证中记录的金额×适用税率（{}}印花税金额=土地使用权转让合同金额×5％
II。建设与发展环节
建设后要取得建设用地规划许可证，建设项目计划许可证和建设许可证，主要涉及土地使用税和印花税。
1.土地使用税
应税金额=实际土地占用面积×适用税额
注意：广州市规定，除将商品房转为自用或租赁外，不再获得预售证后不再支付土地使用税，其他地区应注意当地法规。
常见合同为：
印花税金额=建筑工程勘察设计合同金额×0.5％+建筑安装工程合同金额×0.3％+借款合同金额×0.05％
III。营业额
获得预售证书后的预售需要预缴增值税，土地增值税和企业所得税。
1，增值税
增值税必须分两个阶段支付：预收和实际发票结算。
注：开工日期为2016年4月30日的建筑项目或开工日期为2016年4月30日的建筑项目，适用简单的税额计算。
2.城市维护建设税，教育附加费，地方教育附加费
将预先收取和清算时实际支付的增值税金额用作税金计算的基础，然后乘以适用的税率缴纳城市建设税（7％或5％或1％）。广州城市建设税（7％），教育附加费（3％），地方教育附加费（2％）。
3.土地增值税（预付款）（{}}预付税额=（预付款项预付的增值税）×预付税率
的预先收集率：住宅2％，非住宅3％或4％
4.印花税（{}}印花税金额=商品房买卖合同金额×5％
5.企业所得税
销售未完成的开发产品所得的收入首先根据估算的应纳税毛利率（通常为15％）计算，并计入当期应纳税收入。
产品开发完成后，应及时结算上次销售的实际毛利润，并将其与估计的毛利润之间的差额合并为当年的应纳税所得额。 。
4.何时缴纳财产税？
物业税全年分两期支付。纳税期限为4月1日至4月15日以及10月1日至10月15日。此外，根据纳税人自愿的原则，纳税人提出申请后，可以在每年4月的征费期间一次征收年度应纳税额。
房地产行业的会计处理不像商业企业那么简单，但是涉及多种税种，需要通过某种方式合理避免。除了生产，销售，维修和修理行业支付的流转税外，它涵盖的税种基本上还包括国家税法所有税项。房地产开发公司应当从购置土地使用权到开发和销售完成的每个阶段缴纳税款，以及如何计算每个纳税期间的应纳税额。
1.土地使用权获得阶段：需要缴纳契税，印花税（以及相关政府部门收取的交易费等），但有时土地出让方在转让时需要净值，并且转移应基于税法。一方负担的营业税金，附加费和土地增值税，也由另一方承担。
（1）契税：对在中华人民共和国转让土地和房屋所有权时获得土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的税。契税以土地使用权和房屋所有权转让时的交易价格为基础，基本税率为3％。
的应税金额=房地产交易价格或评估价格×税率
（2）印花税：这是一种行为证明税，是对经济活动和经济交易暂行条例中列出的各种文件征收的税款，并收取邮票。分为从价税和特定税。（{}}应税金额=合同金额x 0.05％
注：印花税的支付贯穿房地产行业的各个阶段。成立公司时，需缴纳注册资本的印花税，开户时的账面税，土地购置时的土地出让合同印花税以及每个工程合同和广告合同的开发阶段。销售印花税和支付产权转让证书的销售订单印花税。
2.土地使用权将在获得土地使用权后每年支付，直至房屋出售并交付使用。
土地使用税：城市土地使用税是根据拥有土地使用权的单位和个人在城市，县，建制镇以及工业和采矿区范围内所占用的实际土地面积计算的。税种。（{}}年应纳税额=土地使用面积×单位税额
III。预售阶段：需要缴纳营业税和附加费，并预先缴纳土地增值税和企业所得税。
（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业服务，转让无形资产或出售不动产的企业税法规规定的单位和个人，是营业税的纳税人。
不动产销售的应税金额=纳税人就不动产销售收取的总价和价外支出×5％
（2）营业税附加：城市维护建设税=营业税额×7％（{}}教育附加费=营业税金额×3％
（3）土地增值税：这是对转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人征收的税款。土地增值税是根据纳税人转让房地产所得的增值税和规定的适用税率计算的。纳税人扣除规定中扣除的项目额后，转让房地产所得的收入余额为增加值。
海南省地方税务局规定，房地产公司应在预售阶段提前缴纳土地增值税。海口和三亚每月按销售额的2％预先付款，其他城市和县按销售额的1％预先付款。
（3）公司所得税：对象公司所得税是对土地使用权转让和不动产买卖产生的收入和其他收入征收的税。
应税金额=应税收入×25％
房地产公司的预售阶段应按季度支付公司所得税。按国税发[2006] 31号和国税函[2008] 299号的规定，每季度支付一次税额。
应付的季度企业所得税=（季度销售额×10％的营业税和附加费，预付的土地增值税期间的支出）×22％
备注：新企业所得税法实施后，海南地区将实施企业所得税过渡政策。新企业将实行25％的税率。老企业在2010年将占22％，在2011年将占24％，在2012年后将占25％。
4.本年度，如果有已建成的建筑物，则将在完工年份计算并缴纳企业所得税，并在每年的5月31日之前申报（有关详细信息，请参见国税发（2009）No. 31）。
年度应交企业所得税=应纳税所得额x 25％
应税收入=总收入-非应税收入-免税收入-各种扣除额-每年弥补的损失
第五，项目销售达到85％或销售完成，土地增值税清算。
（1）土地增值税的清算条件：（1）转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或超过85％，其余实用面积已出租或自用； （2）取得销售（预售）许可证后三年内没有出售销售（预售）许可证。
（II）应税金额的计算
1.计算增加值增加值=扣除收入的项目金额
2.计算增值率增值率=增值量÷扣除项目数
3.根据升值率确定适用的税率。
4.根据适用的税率计算应纳税额。
应税金额=增值金额×适用税率扣除项目金额×快速计算扣除系数
注意：累进税率有四个等级
以下是房地产开发的整个过程：