Leifeng.com报道称，恒大计划于5月23日发行由深圳证券交易所发行的供应链ABS。恒大已获得100亿元的仓储货架发行额度，期限不超过一年，一期约为10亿元，收益率不超过6.7％。
根据相关数据，恒大供应链ABS的基础资产是恒大房地产供应商及其子公司担保权益的应收账款债券。原始所有者是在深圳前海注册的一家保理公司。债务人为恒大地产直接或间接持有的项目公司，共同债务人为恒大地产。模拟基本资产池中的应收账款余额为20.9亿元，涉及117个债务人。
供应链ABS的交易结构是，房屋公司的供应商（作为原始债权人）将其应收款转移给保理公司，保理公司为他们提供财务沟通，买方信用评估，销售帐户管理，一系列服务，例如信用风险担保和收款。该模型加强了供应商应收款管理并增加了流动性。
如果发行成功，恒大将成为继New City Holdings，万科，碧桂园和世茂之后发行供应链ABS的第五家全国住房公司。
供应链ABS的发行是恒大供应链金融创新的一步。Leifeng.com获悉，恒大地产自2014年以来一直试图采用银行承兑汇票和商业承兑汇票来实现供应链融资。2016年3月，互联网金融平台恒大金融服务启动，以创新供应链金融。邀请一些供应商和承包商进入恒大金融服务信息平台，以通过发行理财产品和其他方法解决上游公司的融资困难问题。。
实际上，近年来，大型房屋公司经常探索供应链金融，许多大型房屋公司也进行了尝试。早在2014年，碧桂园就与互联网金融平台“道口贷款”进行了合作，以碧桂园上下游供应商的应收账款，存货和预付账户为转账目标，碧桂园为承诺公司，社会资金用于解决供应链融资问题。2016年8月，碧桂园正式启动了自己的社区金融平台“碧友心”。其产品类型之一是供应链金融产品。
在供应链ABS上，仅从今年年初开始，就有许多大型住房公司发行供应链ABS产品。
1月，绿城中国的第一个单一供应链ABS项目获得深圳证券交易所的批准，发行了100亿元的仓储货架，可以在两年内分15期分期发行。
3月，碧桂园批准了深交所批准的《融元-方正证券一方恒荣碧桂园35-82保理资产支持专项计划》，共发行仓储货架400亿元。
3月，开放源证券的计划经理“世茂华能开放源房屋租赁信托资产支持证券”获得上海证券交易所的批准。
此外，很少有房屋公司准备在供应链中发行ABS。深圳证券交易所信息显示，3月23日，规模近30亿元的华锦瑞驰-联谊融雅居乐供应链资产支持项目该计划已获批准。
4月17日，云南城市投资发布公告，计划推出总规模为120亿元的供应链金融资产证券化业务，标的资产为相关供应商的应收款到公司及其子公司。债务及其附属权利。
在云南市计划对供应链金融ABS进行投资的一周前，塔霍集团发布公告，称其计划启动供应链资产支持的票据项目，并计划注册不超过100亿元，产品期限为1年。
根据雷锋网的数据，金融监管研究院的数据显示，2017年，仅房地产公司通过供应链ABS的融资规模约为467亿元人民币。如果您考虑由上海证券交易所和深圳证券交易所发行的供应链，ABS，ABS的最终购买，物业费用ABS，CMBS和REITs，房屋公司通过ABS渠道融资的规模约为1400亿元。
业内人士认为，房屋公司供应链融资井喷的背后是传统银行贷款渠道的局限性。自2016年以来，房地产调控政策不断加强，银行收紧了房地产行业的信贷额度，公司债券市场也暂时中止了房地产公司债券的发行。房地产行业通过传统渠道进行融资受到限制，而资产证券化为住房公司提供了新的融资渠道以填补融资缺口。另一方面，在资产管理行业非标准转型的焦虑中，银行和证券公司等金融机构受到了渴望资金的房地产开发商的关注。
金融监管研究所研究员Yan Ying认为，预计2018年房地产供应链中的ABS产品发行规模将比去年再次翻番，并处于更高的数量级。这不仅是规模的增长，而且是由数量变化引起的拐点。房地产融资正在加速进入ABS时代。
苏宁云商资产支持证券节税结构设计分析
苏宁云商资产支持证券是2014年发行的证券化产品。其结构设计具有开创性。之后，中国市场上的大多数产品都遵循这种结构。
这些资产支持证券真正实现了对金融机构持有资产的评估和增值，为金融机构贡献了许多利润，并支付了数亿元的企业所得税和其他税款。
但是结构设计允许金融家拥有第一笔回购权，因此它仍然是使用房地产作为信用增强抵押品的债务融资。
1.转让相关资产
这11家商店的资产主要以苏宁云尚持有的销售公司的名义分配。苏宁云尚首先从11家销售公司中分离出11家项目公司。 11家项目公司各自拥有11家商店资产。苏宁云尚拥有11个项目公司的100％股权。根据税收法律法规，现阶段无需缴纳土地增值税，增值税，契税或企业所得税。
2.建立SPV
苏宁云尚出资13.76亿元在上海保税区建立11家全资SPV公司。原始股权持有人新成立的SPV的注册资本不得少于项目公司股权价值的1/3，并且可以先支付实收部分。
3.设立契约式私募基金
中信金石基金管理有限公司成立了“中信苏宁私募股权投资基金”，苏宁云业务以现金认购了全部私募投资基金的份额。
4.原始所有者将项目公司的股权转让给SPV
11家SPV公司从苏宁云商的区域销售公司购买了他们所持有的每个项目公司的全部股权。SPV公司与原始股权所有者签署了“项目公司股权转让协议”，以根据整个公司的资产评估价值收购项目公司的100％股权。
5.私募股权基金向原始股权所有者购买SPV股权
中信金石代表私募股权基金收购了苏宁云尚持有的SPV公司的股权。私人股本基金与SPV的原始股东签署了SPV股权转让协议，并获得了SPV的100％股权。
6.建立债务
私募股权基金向11家SPV公司发行了股东贷款。贷款额为项目公司股权价值的2/3，约定利率参照金融机构同期的类似利率确定。在股份+债务的结构中，在SPV的资产负债表中，作为负债应付的贷款与所有者权益的比率不超过2：1。现阶段建设债务的节税效果明显。根据税法，如果非金融企业接受债务人的债务投资与关联方的股权投资之比不超过2：1，则可以扣除实际支付给关联方的利息费用税前。非金融企业从非金融企业借款的利息支出，不超过同期按照金融企业同类贷款利率计算的利息支出，可以扣除税项。
7.建立资产支持证券
发行资产支持证券以从投资者筹集资金。资产支持的专项计划产品A用于获取苏宁云尚所持有的11个项目公司的债务之前18年的利息，产品B用于购买苏宁云尚所持有的私募股权基金的100％。私募股权基金持有11个项目公司的100％股权和100％后偿债权，以及18年优先债权后获得收益的权利和本金的主要部分。产品B实现了基本资产从原始所有者到特别计划的转移，如图2所示。
此链接涉及土地增值税，所得税和增值税。
根据大德两行公司的资产评估结果，该存储项目的土地所有权和商品房价值为43.42亿元，这11家存储资产的账面价值约为16亿元。税收方面，苏宁云商将支付巨额的土地增值税。项目公司股权的转移不涉及房地产产权的转移，无须缴纳土地增值税和契税。应该注意的是，由于项目公司的资产主要是财产资产，因此怀疑在转让项目公司的股权时以股权的名义进行了房地产转让。因此，在操作项目时，您应积极与主管税务机关沟通。在所得税方面，根据苏宁云商2014年年度报告，项目公司交易价格和账面价值的盈余在扣除相关税费后确认以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，约人民币计入当期营业外收入24.75亿元，税后净利润约为20.46亿元。经考虑初次购置物业的评估和增值，税后净利润约为19.77亿元。
8.项目公司合并SPV公司
11个项目公司分别撤回并合并了11家SPV公司。反向合并的目的是构造债务，原始股权所有者成为实际的融资人。在吸收合并的这一部分，将不征收土地增资税，增值税或契税。此外，尽管清算收入需按25％的税率缴纳所得税，但清算收入减少对企业的影响较小。
9.营业税
项目公司在经营商店资产时需要支付财产税，增值税，所得税和城市土地使用税。通过“股份+债务”的结构设计，可以合理地规避项目公司租金收入应缴纳的所得税。基金经理收取基金管理费并按6％的适用税率缴纳增值税。此外，通过发行股东贷款而获得的私募股权基金的利息收入应在基金一级缴纳增值税。基金管理人的企业所得税是根据提供金融服务收取的管理费计算的。计划经理必须支付增值税和所得税。
10.出口税REIT产品的
类目前有三种主要的退出方法。一个是产品的自然到期日，原始股权所有者回购了一项特别计划；二是处置项目公司的房地产实现退出；第三是投资者在二级市场上转移支持证券的份额。。第一种方法无需缴纳增值税和所得税。第二种方法需要土地增值税，增值税，所得税和契税。在第三种方法中，对于受资本保护的资产支持证券，持有人分为机构投资者和个人投资者。机构投资者获得的投资收入应按利息收入缴纳企业所得税。个人投资者获得的投资收益以利息为基础。计算股息，股息和红利所得并缴纳个人所得税。二级市场转移支持证券股票。机构投资者必须根据金融产品转移支付增值税，个人投资者则无需支付。
作者：孙斌斌团队（{}} 介绍
受信贷紧缩环境和还债高峰期的到来的影响，房地产企业债券融资中国内公司债券，公司债券及其他信用债券的净融资额逐渐减少。净债务融资的比例逐渐增加。
那么，住房企业的资产证券化有哪些形式？总发行额和净融资额是多少？哪个房屋公司发行更多？此前有媒体报道称，一些住房公司的债券和ABS融资将被暂停。自5月以来，ABS融资审批和发行情况如何？
01
住房公司如何通过资产证券化融资？
资产证券化是一种发行特定资产组合或特定现金流量支持的可交易证券的融资形式。本质是将资产的未来现金流量证券化。严格来说，只要资产具有稳定的现金流量，就可以满足资产证券化的条件。
对于房地产公司而言，资产证券化的重要性已逐渐提高。仅从股票规模来看，截至2019年7月19日，包括供应链ABS在内的住房公司的国内债券总规模超过2.4万亿美元，其中包括供应链ABS在内的住房公司的ABS债务超过5000亿，占比超过20％。
本报告的主要目的是分析ABS对房地产公司现金流量的影响。因此，统计范围仅限于对房地产公司现金流量有影响的房地产公司ABS。从该标准开始，相关的资产支持证券主要包括两种：一种是原始股权所有者为房地产企业的资产支持证券；另一种是房地产企业。另一个是供应链金融资产支持证券，其主要债务人是房地产企业。REITs / CMBS融资人不仅限于房地产企业，也不为房地产企业提供现金流量，这不在统计范围之内。
应该注意的是，尽管从融资结构的角度来看，纳入供应链ABS的资金并未直接流入房地产公司，但是房屋公司可以使用ABS来延长付款期限并简化支付程序。它的流动性压力。因此实际上，它仍然可以视为房地产企业融资。
在大多数情况下，房地产公司产生的应收款是项目公司与供应商之间的帐户，即直接债务人是项目公司，但是鉴于项目公司的信用等级较低本身，以便提供足够的信用增强，核心公司通常以共同债务人的身份加入协议，或提供差异化付款承诺以将自己的信用额度嵌入产品中，以便供应链财务保理ABS产品可以反映核心公司的信用等级。
当前在市场上发布的供应链ABS主要基于逆向分解。它主要依赖于核心供应链房屋企业的信用，并遵循交易链的反向方向来与与核心公司建立长期稳定业务关系的供应商。提供保理融资服务。供应链资产支持证券依赖于核心企业的主体水平，具有类似信用债券的特点。
02
房地产公司通过ABS筹集了多少资金？
我们主要统计两种会影响房地产现金流量的资产支持证券：一种是原始股权持有人是房地产企业的资产支持证券，而统计信息主要基于原始资产的行业分类所有者;另一个是核心债务人是房地产企业。ABS的供应链主要根据招股说明书和新闻报道为房地产公司的产品筛选核心债务人。根据产品的起息日进行统计。
（1）发行和还款统计
自2018年下半年以来，ABS的发行规模已大大增加。从供应链中的ABS的角度来看，自2018年下半年以来，每月发行量基本上已超过100亿元，在某些月份中已超过200亿元。自2017年以来，非供应链ABS发行规模也略有增加。
从还款规模的角度来看，随着ABS发行规模的扩大和供应链ABS的到期，尤其是到期日较短的供应链ABS的出现，住房企业的ABS还款规模逐渐扩大。
根据年度统计，自2014年以来，住房企业的非供应链和供应链ABS发行量一直在快速增长。其中，2019年上半年非供应链ABS发行量达到660亿元，供应链ABS发行量达到1140亿元;仅供应链ABS的发行量就接近2018年供应链ABS的1,329亿发行量。从比例来看，随着供应链ABS规模的快速增长，2019年上半年已超过60％。
从净融资的角度来看，供应链和非供应链ABS都实现了快速增长。2019年上半年，供应链ABS净融资规模为670亿元，非供应链ABS净融资为540亿元。供应链资产支持证券在净融资规模中的比例逐年增加。
与非供应链ABS相比，供应链ABS的平均期限较短，而且大多数约为一年。因此，随着发行规模的扩大，还款额迅速增加。2019年上半年，供应链ABS的还款额达到470亿元，相当于2018年供应链ABS的还款额。从比例上看，供应链中ABS的还款额已达到80％左右，远高于非供应链ABS的还款额。
（2）公司发行和还款的统计数据
就房地产公司发行的ABS总额而言，万科和碧桂园发行的ABS的总规模远远领先于其他房地产公司。截至2019年6月30日，在万科历史上，ABS的总发行规模超过1000亿元，碧桂园也超过800亿元。它是仅有的两家发行规模超过500亿元的房地产企业。
新城，世茂，恒大，远洋，龙湖，华夏兴富等公司紧随其后，发行量也很大。此外，虽然万科和碧桂园在分配方面处于领先地位，但它们的还款额远远超过其他房屋公司。
目前，住房企业的资产支持证券规模超过5000亿元，万科，碧桂园和新城规模较大。万科以超过700亿元的规模领先。碧桂园的存量规模超过300亿元，新城市的存量规模超过200亿元。从结构上看，供应链ABS占万科ABS存量的近90％，非供应链ABS仅占10％。碧桂园的ABS库存主要为非供应链。
考虑到供应链ABS的期限很短，因此供应链ABS库存较大的公司将来将面临更大的还款压力。万科，新城，恒大和龙湖拥有大量的资产支持证券和相对较高的供应链资产支持证券，这直接导致资产支持证券的到期规模在下半年较高，并面临更大的还款压力。
03
最新版本和批准
自5月以来，媒体报道将限制一些房屋公司发行公司债券和资产支持证券。我们从5月开始专门分析了ABS的发行和批准，以衡量当前市场上ABS的发行和批准的难度。
（1）自5月以来发行ABS
自5月以来，与3月至4月相比，非供应链ABS的发行量确实已显着下降，并且低于2018年下半年的平均水平。但是，每月发行量仍保持在50亿以上元。
供应链ABS发行量大大增加。2019年5月至6月，每月供应链ABS规模超过150亿元，大大高于2019年4月至4月的发行量。
从具体发行项目看，5月份以来，共发行房地产ABS项目74个，发行规模近600亿元。其中大多数是在货架范围内更新供应链ABS。
（2）自五月以来的批准
供应链ABS的发行人通常是保理公司，并且在审批过程中缺少招股说明书等材料，这使得很难确定它是否为房地产公司的供应链ABS。住房企业非供应链资产支持证券的发行人一般是房地产公司，发行人可以通过审批程序判断该项目所属的行业。因此，我们仅列出房屋公司批准的非供应链ABS项目。
自5月以来，上海证券交易所，深圳证券交易所和银行间市场批准的ABS项目数量已大大减少。从五月开始的过去三个月中，仅批准了9个项目，而三月至四月则批准了23个项目。从通过的金额看，5月份迄今批准的金额为181亿元，3-4月份批准的金额为542亿元，大幅减少。
04
总结一下
（1）与非供应链资产支持证券相比，住房供应链资产支持证券具有短期和强大的信用债务特性。尽管综合资金不会直接流入房地产公司，但可以扩展房屋公司的应付账款。贷款期限实际上起到了债券融资的作用。
（2）住房公司的ABS发行量和净融资额正在迅速增加。 2019年上半年，发行量接近1800亿元，其中供应链ABS占比超过60％。从净融资规模看，2019年上半年住房企业ABS净融资规模超过1200亿元，供应链ABS贡献占比超过50％。住房企业的ABS融资已成为住房企业融资的重要组成部分。
（3）万科，碧桂园和新城拥有大量的ABS。由于ABS在供应链中的比例很高，万科，新城和恒大在下半年的ABS到期规模较大，还款压力也很大。十亿成熟度遥遥领先。
（4）自5月以来，非供应链ABS的发行和批准规模已大大减少，供应链ABS的发行量并未显着减少，或者与供应链ABS仓储货架的发行系统有关。
近年来，随着国家金融去杠杆政策的深入实施，具有高周转率和高杠杆率的房地产开发公司具有典型特征，并且非常渴望“卖出更多房屋并收回更多现金流量”。
因此，为了实现上述目标，房地产开发公司需要确保其房地产项目供应链的稳定性。在货币条件趋紧的情况下，房地产开发公司的现金流往往趋紧，导致各种房地产项目的供应商也不得不面对更长的应收账款周转期，因此他们也有很强的融资需求。。
因此，为了实现房地产项目的高营业额和利润最大化的共同目标，房地产开发公司及其供应商准备在一起，并愿意参与房地产供应链的发行过程。 ABS项目。
此外，由于房地产供应链中涉及的供应商数量众多且员工人数众多，因此金融服务实体经济政策为之提供了支持。最近，上海和深圳的交易所已经相继批准了许多一个巨大的仓储货架房地产供应链ABS项目。
房地产供应商ABS项目
的交易结构
一，基本交易结构
根据交易所认可的房地产供应链ABS产品，融资规模通常较大，通常采用仓储架发行方式，但交易结构并不复杂，但其特点也非常有特色。
目前，较受欢迎的房地产供应链ABS项目的运营模式基本上如下：
第一步，保理代理人（此时为原始所有者）与每个供应商签署应收账款转移协议，并且贴现转移供应商拥有原始债务人享有的相关应收账款索赔，并且通知最初的债务人。
在第二步中，保理人（目前作为资产服务机构）筛选应收账款索赔并建立基本资产池，打包以转移到特殊计划中，并通知初始债务人；然后，初始债务人向特别计划发出买方的确认书，以确认付款义务；核心债务人还向该特别计划发出付款确认书，确认它将与最初的债务人分担付款义务。特别计划制定后，将按照协议进行周期性购买，有争议的基础资产回购以及不合格基础资产的赎回。
最后，如果房地产供应链中的ABS项目能够顺利运行，则基础资产产生的现金流将依次通过保理账户，监管账户和特别计划账户，最后分配给投资者的相关帐户。
交易结构的两个主要特征
1）通过分解收集多个供应商的应收帐款
为了促进项目的运作，通常在交易结构中将保理作为单个原始利益相关者引入。在房地产供应链的整个ABS项目中，保理起着重要作用，即表面上是“基本资产”的“融资人”和“搬运工”。
一方面，保理代理作为单一原始利益相关者，负责启动房地产供应链的ABS，对接特别计划及其各个交易实体；另一方面，保理代理充当明显的“资助人”，不仅必须事先与核心债务人（即房地产开发公司）协调融资事宜，以确保核心债务人及其子公司或初始债务人（统称为“债务人”）可以在履行方面进行合作付款义务，但还必须分配给每个供应商（（统称为“债权人”）债务人的应收帐款索赔，以确保供应商愿意配合房地产供应链中ABS项目所需的相关工作。因此，保理业务能否有效发挥“桥梁”作用，关系到整个房地产供应链中ABS项目的成败。
当然，除了引入保理作为特殊主题外，房地产供应链中ABS项目的交易结构与一般公司应收帐款ABS项目没有太大区别。因此，两者的发展都以确认各种交易场所发行的公司应收款和资产支持证券的上市条件的准则和信息披露准则为核心准则。
2）对于供应链中的核心公司，这是反向融资
此外，与通过发行ABS产品进行“自身”的一般融资不同，房地产开发公司参与“其他”（即供应商）的融资，并参与房地产供应链ABS作为核心债务人的项目，显示““反向融资”。通常，房地产开发公司（总部公司）会发出付款确认书，以提供其下级房地产项目公司各自从供应商处购买商品或服务所承担的付款义务的不可撤销的“共同结算承诺”。向供应商融资后，经理可以获得可靠的付款保证。
核心交易实体和要求
在房地产供应链ABS项目中，交易结构中包含三个主要主体，即供应商，原始股权所有者和债务人。
1.供应商及其要求
如前所述，供应商以及原始债权人是整个供应链中的真实融资实体。供应商需要满足的必要条件是：他们出售或提供真实和合法的商品或服务，处于“等待付款”状态，并且其相应的债务人没有抗辩和仲裁来履行相应的付款义务。销售情况。
此外，在供应商将应收债务及其供应商享有的附带权利转让给代销代理（即原始权益所有者）并获得融资后，它实际上就可以在美国生产ABS项目。供应链。影响已经基本确定，或者只要项目没有意外发生，供应商基本上就会从特殊计划的视野中消失。
II。原始权益，债务人及其要求
当应收帐款的债权首次转让给保理公司时，房地产供应链中的ABS项目能否在未来顺利运行，取决于原始所有者和债务人，负责还款和偿还的债务人。一个负责收集。付款和转移，以确保不间断的现金流并最终到达投资者手中。
因此，从确认各种交易场所发行的公司应收款和资产支持证券的上市条件的准则以及信息披露准则来看，原始股权持有人和债务人应受到一些明确的规定的约束。
一方面，这是对关系的约束。也就是说，“基本资产池应具有一定程度的分散性，包括至少10个彼此之间没有关系的债务人，并且单个债务人在资产池中的资产数量不超过50％”，如果“基础资产涉及核心企业（核心债务人）在供应链等应付款中，资产池中至少包含10个彼此之间没有关系的债权人，并且债务人的信誉良好。从本质上讲，这是为了防止太多的关联交易导致基本交易不稳定，甚至防止索赔和债务欺诈。
另一方面，这是信用状态的要求。换句话说，“原始股权持有人在过去两年中没有发生任何严重的违反信托行为，并且被主管当局认定为违反信托行为，可信赖的生产和经营单位或其他可信赖的实体，并且已被暂停或限制融资。重要的债务人（例如（是）在过去两年中，没有因严重违反法律而导致严重违反信托的案件，主管当局已将其认定为违反信托的案件，重大税收违法案件的当事方，或涉及严重财务上的违反信任的人。 ”当然，交易所还可能要求经理和律师对原始股权持有人和核心债务人的信誉进行更深入的检查，例如环境保护，安全性，质量以及司法制度下的执法信息。核心债务人似乎是“好人”。
此外，除了明确的限制外，更致命的是交易场所审查部门对交易主体（主要是核心债务人）的隐性要求。目前，市场上普遍存在的房地产供应链中的资产支持证券项目基本上都依赖于主要债权人的核心信用，而在交易结构中很少包括担保信用增强措施。那么，有多少房地产开发商，房地产开发商及其开发的房地产主要位于几线城市，它们在哪里，房地产开发商股东的背景是什么？这是“最严格的”审核条件。
III。基本资产和要求
当然，在ABS型项目中，焦点问题不能与基础资产（包括基础资产）分开。房地产供应链ABS项目也不例外。它的基本资产，即应收账款及其附属权益，除符合资格标准的一般要求外，即明确所有权，真实合法性，特殊性，可转让性，分权化依此类推，他们有一些独特的要求。
1）标的资产的特定性质
供应链ABS项目的基本资产主要是应收帐款，“是指企业在履行合同规定的出售商品，提供劳务和其他商业活动的义务后获得的付款权。包括票据或其他证券的索赔”。换句话说，并非所有债务资产都可以用作供应链ABS项目的基本资产，例如融资租赁合同索赔，消费者贷款索赔等无法使用。
同时，基础资产对应于“核心公司供应链应付款项”，“是指向核心公司或其子公司出售商品或提供服务的上游供应商或服务提供商，由核心企业或其子公司作为付款方支付”。换句话说，债务人应支付的预付款和由于供应商履行合同义务而产生的其他相关款项不能包括在标的资产的范围内。
2）如何获得基本资产
为了便于操作或考虑融资，房地产供应链中的ABS项目通常引入保理代理作为原始利益相关者来替代许多供应商。因此，代销商作为原始所有者，需要从供应商那里获取基本资产，然后将其转移到特殊计划中。也就是说，在房地产供应链ABS项目中，原始所有者以转让的形式作为获取基本资产的主要方式。
应该很清楚，相关资产的转让必须是真实的，并且转让的对价应该是公平的；如果是基础资产的存货，则必须已经实际支付了转让对价。当然，转移对价通常取决于保理公司与供应商或管理者之间的协商结果。可以采用奇偶校验或折现方法。同时，在两次基本资产转让过程中，应严格遵守向债务人及其他有关实体的通知程序，原则上也应办理转让登记手续。
3）基本交易合同
在房地产供应链ABS项目中，基础资产是根据供应商与债务人之间的基本交易合同的初步签订和履行而产生的。这些基本交易合同除了具有法律效力外，还需要满足某些先决条件，即，供应商必须已经履行了基本交易合同下的义务，并且债务人的付款条件已经得到满足，并且无须为该交易进行抗辩或解决。债务人履行其付款义务销售情况。也就是说，供应商已经履行了主要的合同义务，正在等待债务人的付款；如果供应商未履行基本交易合同义务，但债务人已付款（如预付款），则不符合供应链ABS项目的基本资产资格要求。
实际上，如何确认标的交易合同的真实性是房地产供应链ABS项目基本资产中经理和律师尽职调查的核心。由于对基本交易合同真实性的验证和判断是在交易结束之后进行的，因此通常取决于供应商与债务人之间的交易方式和习惯。如有必要，需要当场检查基本交易合同项下的货物，服务或工程项目。
例如，如果基本交易是商品或服务贸易，则需要检查交易订单，增值税发票，运输单据，收货和权利转让文件，以证明供应商已履行了基本交易合同的义务。，工程验收合格证，仓单，货物验收合格证或其他有关信息。
如果基本交易是工程服务，则必须检查工程合同的投标和中标文件，以及可以证明供应商（服务提供商）已履行的发票和工程监理签名以及验证。基本交易合同的义务。文件或其他相关信息。
简而言之，在进行书面和现场检查之后，我们必须努力满足以下期望：供方与债务人之间的交易操作以及履行合同义务可以符合并符合交易习惯。对于相关交易过多且交易文档不完整的基本资产，您必须小心。当然，如果房地产供应链ABS项目涉及许多基本交易合同，则应演示和设计一种科学，严格且有代表性的抽样验证方法，以达到尽职调查的初衷。
第四，现金流量的收集和基本资产的监管
在房地产供应链ABS项目中，经理和律师经常关注交易主体的资格和标的资产的质量；而交易场所的审计部门则更关注“基础资产返还”的安全性和稳定性，即还款产生的现金流量可以平稳产生，独立存在，并及时到达投资者手中。因此，来自基础资产的现金流量通常受到特定约束。
1）付款流程要求
原则上，基础资产的现金流量应直接从债务人偿还至特别计划帐户，这当然是最理想的状态。但是，现实情况是，基础资产的现金流量通常很难直接退还至特别计划帐户。此时，有必要建立一个特殊监管帐户，以通过特殊监管帐户将基础资产的现金流量返还至特殊计划帐户。通过这些还款流程，可以确保基础资产产生的现金流量独立，安全和可控制。
当然，在某些特殊情况下，基础资产的现金流量很难直接返还到特别监管帐户，更不用说直接返还到特别计划帐户了。例如，如果债务人的数量很大，应收账款的数量非常多，并且保理公司与债务人建立了持久的合作关系，如果债务人改变了交易结算习惯并直接向特别监管部门付款帐户，它将带来工作。金额增加了一倍，因此债务人必须不愿接受这种付款安排。
在这种情况下，更实际的还款方式是将标的资产的现金流量还款首先收集到原始权益持有人的普通收款帐户中，然后转移到特别监管帐户和/或特殊计划帐户。同时，为确保资金安全，应尽量缩短原始资产所有者的普通收款账户中基本资产现金返还的停留时间，并转入专项监管账户。和/或特殊计划帐户。
无论如何，尚未进入特别监督帐户和/或特别计划帐户的资金有被挪用或混合的风险。因此，管理者应充分披露特殊安排以偿还基本资产现金流量的理由和必要性。，并揭示相关风险及相应的风险缓解措施。
2）防止资金混乱
在建立特殊监管帐户的情况下，如何独立于原始资金（通常也是资产服务机构）的自有资金来回收基础资产的现金流量是一个重要的问题，并且禁止资金的混合和挪用也是一个基本要求。
但是，一方面，相关资产的现金流量返还在进入特别监管帐户之前会存储在原始所有者的独立普通收款帐户中，并且不受外部实体控制。风险是客观存在的。针对这种情况，缩短基本资产现金流量返还款在原始权益持有人的一般收款账户中的停留时间，提高基本资产现金流量返还款的收取频率是一种相对流行且可靠的风险控制措施。
另一方面，在进入特殊监管帐户后，由于监管帐户的开户主体也是原始所有者，因此相关资产的现金流量回报仍以原始所有者的名义存入。所有者。但是，由于这是一个特殊的监管帐户，因此可以使用付款说明，帐户功能和资金流来有效地将基本资产的现金流量还款与自有资金分开，以确保基本资产的现金流量还款安全。和独立。
3）收集周期要求
在房地产供应链ABS项目中，原则上，从特别计划设立之日起，将基本资产的现金流量收集到特别计划账户的期限不得超过一个月。计划。当然，管理人与资产服务机构或管理人指定的机构可以就“严格”的收款频率达成协议。但是，从原始所有者的角度来看，为了提高资本利用的效率，自然不愿及早和频繁地支付标的资产的现金流量。因此，标的资产现金流量的回收周期问题最终必须是博弈和各方利益折衷的结果。
但是，无论当事方如何参与，标的资产现金流量的收款期都不得踩红线，即收款期不得超过3个月。同时，原始权益持有人必须具有良好的信誉，并有专门的计划来建立担保。并采取有效的信用增强措施。在房地产供应链ABS项目中，由于原始股权持有人和核心债务人实质上是为供应商提供融资服务，因此特殊计划通常不包括担保和差异支付信用增强措施，而基本资产现金流量的收取周期自然是比较。短。
最后，基础资产的现金流量是否可以顺利偿还取决于核心债务人的偿还能力。在房地产供应链ABS项目中，尽管核心债务人（即房地产总部公司）将发出付款确认书并承诺承担下属公司作为共同债务人的还款义务；但是，核心债务人的偿付能力和履行承诺的可靠性到底如何？？对于交易场所的审核员来说，这是最重要的问题。实际上，房地产供应链ABS项目的交易结构设计，交易主体的资格要求以及标的资产的现金流量安排最终取决于核心债务人的名义或隐性信用状况。
五，挑战
从资本市场的角度来看，房地产供应链的资产支持证券确实是为实物企业融资的一种创新且便捷的渠道，并且得到了监管机构的支持。但是，它也面临一些客观挑战。
例如，ABS项目在房地产供应链中的平稳运行完全取决于债务人的付款承诺，并且几乎没有类似担保的信用增强措施，因此行业门槛相对较高。对于市场而言，能够控制房地产供应链ABS项目的人主要是一些大型上市房地产公司。普通房地产开发商很难获得进入供应链ABS的“信用证”。因此，纯信用运营模式的房地产供应链ABS项目往往成为少数“龙头企业”房地产开发商的“盛宴”，提升程度面临瓶颈。
另一个例子是缺乏对供应链ABS项目的激励措施。目前市场上的房地产供应链ABS项目具有“大雷小雨点”的特点。许多存储货架发布的供应链ABS产品的规模分别为数十亿亿和数百亿。情况不容乐观。也许这与供应链中ABS反向融资的功能有关。对于债务人而言，参加供应链资产支持证券项目并致力于严格规范其还款行为，无异于“行善”。在货币条件趋紧的情况下，这样做的动机常常受到限制。因此，如何激励债务人真正参与供应链ABS项目，需要相关部门采取切实可行的措施，这关系到供应链ABS的未来发展。
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