本文将重点向读者解释影响商业公寓交易的最重要因素：税收！本文也适用于商业房地产，例如商店和办公室。
当您从开发商那里购买第一手公寓时，您只需要支付3％的契税，这与购买普通住宅时所支付的税费没有太大区别，但是普通住宅很低。
但是，当每个人都再次出售商品房时，情况就大不相同了。所支付的税费全包，可以称为“贵族税”。根据地方财政局的规定，各地的情况略有不同，主要包括契税，营业税，土地增值税，个人所得税，印花税等。
1.契税：交易价格的3％；
2.营业税：（交易价格-房屋购买价格的原始购买价格）5.6％；
3.印花税：交易价格的0.05％；
4.土地增值税：（请注意，这很重要）。
首先计算房屋的折旧费用：房屋每年折旧购买原始房屋的原始购买价格的5％，持有三年的房屋折旧为15％；
然后计算您拥有的财产的总成本=原始购买发票价格+契税+营业税+印花税+折旧费；
最终计算出的土地增值税：（交易价格-持有财产的总成本）30％。
也就是说，以相同交易价格持有房地产的时间越长，由于房屋折旧而产生的土地增值税就越低。
5.个人所得税：（交易价格-持有财产土地增值税的总成本）20％。
这里的设计非常聪明。随着财产持有时间的增加，土地增值税将越来越少，但个人所得税将越来越高。
最后，为方便读者，作者举了一个投资商业公寓的案例。
如果买主购买了该作者的公寓，那么在支付了60万的购房价后将支付多少税？我根据以上公式为每个人计算了它。
注意：为了节省税费，交易价格是根据当地政府针对该建筑物的最低核税价格9,500元计算得出的。
1.契税：交易价格的3％
3.印花税：交易价格的0.05％；（（））475,000 * 0.05％= 24
4.土地增值税：（交易价格-持有财产的总成本）30％。
我拥有房产2年，折旧10％
换句话说，如果购买者购买了作者的商业公寓，那么他将必须支付80,300的高额税款，同时还要支付房屋的600,000的购买价。
江门日报/周春风
从今年5月1日起，该市调整了与个人二手房交易有关的税费。业内人士指出，新政策主要是适度降低二手非住宅商品房（包括商店，公寓和办公室）的交易税，这有利于这类商品房，特别是商店的销售。
适当降低了二手非住宅商品房交易的税费，这有利于商业项目。
的变化：“新政”适当降低了交易税
“我以前购买了一套商店，在新政策发布后，我进入市场的想法得到了加强。”公民黄先生说。
黄先生口中的“新政”是指江门市税务局4月2日发布的通函。主要内容是，从今年5月1日起，将调整和支付与二手房交易有关的税费。个人提供完整，准确的税收信息和重置成本评估报告，可以正确计算房屋的原价和应纳税额的，将根据实际情况收取土地增值税和个人所得税；纳税人无法提供完整，准确的纳税信息和替代在成本评估报告中，如果房屋的原价和应纳税额不能正确计算，主管税务机关可以执行核准的征税。批准的税率是：1.土地增值税和个人住房的临时免税。非住宅住房为5％。; 2.个人所得税。3％的个人通过拍卖市场拍卖房屋，而其他房屋则占1％。
受访者普遍表示，新政策主要降低了二手非住宅商品住房交易的税费。那么5月1日前后的变化有多大？
记者随机采访了五个二手中介。他们知道二手房交易税费的调整，但他们并不完全了解。有人说：“有人说减税了，但我没有减少。”
嘉义房地产有限公司总经理董同义说，二手非住宅商品房的交易税主要包括增值税，土地增值税，个人所得税和契税。在5月1日之前，只有一种方法可以计算非住宅用地的增值税； 5月1日以后，降低了非住宅类土地增值税的税费，征收方式有两种，一种是根据实际征收，另一种是批准的收藏。买卖双方可以根据非住宅交易的使用年限，增值额和交易价格来判断是选择实际收款还是批准收款。从交易的角度来看，选择适当的纳税方式可以减少税收。
“我认为，可以使用非住宅增值选项来验证征税方法，从而可以达到减税或少交税的目的。”邓同正持有原价100万元，交易价155万元，为期5年。例如，根据《新政》，如果您根据实际情况选择收取，由于个人所得税按20％的差额征收，所有税费约为28万元；如果使用批准的收款方法，税费约为23万元。可以看出，两种征税方法之间存在很大差异。此外，在5月1日之后，对于继承，赠与和转让的非住宅交易转移，可以选择适当的纳税方式以减少税收。
B背景：过去两年中，二手非住宅商品房的交易量已大大减少适当降低
交易税对于促进非住宅房屋交易具有重要的现实意义。
记者从市住房和城乡建设局了解到，以彭江区和江海区的二手非住宅商品住宅市场（包括商店，公寓和写字楼）为例，交易区域和交易过去两年中的金额已明显减少。其中，2017年营业额4.58亿元，同比下降63％; 2018年营业额为3.69亿元，同比下降19％。在所有非住宅物业中，商品住房交易的比例从2016年的70％下降至2017年的54％，并在2018年急剧下降至24％。特别是在2013年至2015年之间推出了大量新的商业建筑。在过去的两年中，他们中的大多数人已经能够进入二手房市场，而且看来二手非住宅商品房的交易目前正在荒废。
在二手非住宅商业建筑中，商店是受访者普遍关注的焦点。
“江门市的江门市的销售和发展情况在2013年前后大致有所不同。”江门市房地产智囊团成员，房地产市场分析师冯景泉说，2013年以前江门市的店铺并不多，销售率很高。在一家商店中培育三代人的理念已深深植根于人们的心中。每平方米的价格高达30,000至40,000元。 2013年以后，商铺价格急剧下降，每平方米价格在2万元左右。
正如陈志彦所说，记者多次走访发现，过去两年来，商店的撤离步伐普遍缓慢。自2017年4月实行住房的“购买限制”政策以来，尽管一些资金被用于商店，但拆除商店仍然相对困难。
为什么？受访者普遍谈到了四个主要原因：一是供应量大；二是供应量大。另一个是开发商自己的经营理念问题；第三是网络冲击；第四是二手交易的税费增加。
“仅土地增值税就是很多。”陈志彦认为，更高的税费将直接影响购房者的信心和行动。
减税的呼吁仍在继续。2017年5月18日下午，在“江门房地产智囊团”成立大会暨相关部门组织的座谈会上，包括陈志彦在内的众多业内人士谈到了拆除江门商业项目的难点。 。并希望能够酌情减少税费。
C的影响：新政将增强房主的信心
这项税收调整对非住宅住房交易产生了哪些影响？据陈志彦说，一方面，交易量增加了。在这个项目中，3月至4月每月售出约10套，5月至今已售出20套以上。另一方面，游客数量大大增加。原因是，除了市场复苏的迹象外，这还与减少税费带来的住房拥有信心增加有关。
“我们最近结束了三套商店和一套有意销售。双方仍在考虑税费定价方法。”邓同济认为，减税才刚刚开始，交易并不明显，但将逐步释放政策效果。
陈志彦说，对于打算进行商业投资的买主来说，新政策无疑是“保证”，这不仅有利于现在，而且有利于长期。在“没有住房，没有投机”，减少住宅市场投资和投机行为的背景下，这有利于增加非住宅市场的投资热度，并促进消费升级。
在所有非住宅物业中，商品住房交易的比例从2016年的70％下降至2017年的54％，并在2018年急剧下降至24％。特别是在2013年至2015年之间推出了大量新的商业建筑。在过去的两年中，他们中的大多数人已经能够进入二手房市场，而且看来二手非住宅商品房的交易目前正在荒废。
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摘自国家税务总局宁德市税务局关于陈家良第四届全国人民代表大会第四次会议的复函“关于解决商业财产转让税估价的建议”评估价”（编号1124），我们可以知道：
I.根据评估价格对商业地产房地产交易征税
根据《中华人民共和国税收征管法》及其实施细则，《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则《 《中华人民共和国契税暂行条例》及其执行细则，《实体法》的有关规定，例如《土地增值税暂行条例》及其实施细则，赋予了税务机关在纳税人申报的库存房交易价格明显降低时确定其应纳税价格的权利。无正当理由，并据此计算相关值。税收。《国家税务总局关于税收服务和房地产交易管理的印刷发行指导意见的通知》（税总发〔2017〕4号）第二十一条规定：“纳税人申报的交易价格为大大低于市场价格，没有正当理由，税务机关应当根据储藏室的评估价格确定其计税价格。 ”
2.关于“税收评估标准应依法向社会公开，以使公众有知情权的问题，其评估标准建议在税收征管中建立专门的计算机。及时查询大厅”。
《国家税务总局关于进一步加强股票交易的税收征管工作的通知》（水总发〔2013〕129号）第一条第三条规定：“（三）严格评估应提供结果管理和明确的管理权限。除收取和管理工作外，严禁以任何理由向纳税人及其代理人披露或透露存货价值。《国家税务总局关于印发〈税收服务和房地产交易管理指南〉的通知》（税总发〔2017〕4号）第36条规定：“税务机关应当严格评估结果管理，明确管理。权威和责任委托评估评估机构从事有关评估工作时，应当严格要求评估机构不得泄露或者披露对库房的评估结果。除税收征管工作外，税务机关和税务人员不得以任何理由，方法将批准的计税价格告知纳税人。向房地产中介机构，纳税人及其代理人公开或披露储藏室评估结果。 ”因此，为了指导纳税人按照有关规定申报房屋交易价格，不宜发布纳税评估标准。
3.关于“商业房地产交易的个人所得税和土地增值税，可以根据征收率征收一定的税率，以促进房地产交易的健康发展。”
根据现行税法和政策，对于那些可以提供完整且有效的法律证书（例如，商业房地产购买发票）或可以通过三相税收管理系统找到相关房地产购买价格信息的人，交易的所有税费均为实际征费；已批准的对个人所得税和土地增值税的征税，实际上难以征收。为规范征收管理的核查工作，国家税务总局和宁德市税务局发布了《国家税务总局和宁德市税务局关于个人转让免税房屋和建筑物土地出让的公告》。增值税。），《宁德市税务局国家税务总局关于批准和征收个人房屋转让收入个人所得税有关问题的公告》（2018年第3号），明确了批准集合。
4.关于“税务部门应根据市场情况及时调整税收评估评估标准，而不仅仅是增加或减少。评估标准可以通过听证会进行调整，以使社会和调整结果参与进来。应及时向社会公布。”。
5.关于纳税人与税务机关之间的应税价格纠纷问题，税务部门应当制定解决纠纷的方法和途径，以促进纳税人权利的保护，解决纠纷的方法，途径和程序。公开。
国家税务总局和宁德市税务局发布了《宁德市地方税务局关于发布《宁德市地方税务局股票交易税收管理规定》的公告（2015年第1号），该法规的目的是指导所有单位运用估价结果，处理与税收有关的异议，评估系统和信息数据库的更新和维护，减免税管理以及税收政策咨询等，不断优化纳税服务，规范执法行动，充分尊重纳税。人民知情权，维护纳税人的合法权益，提高纳税人遵守税法的积极性，积极引导纳税人如实申报房屋交易价格，在促进健康有序发展中发挥了主导作用房地产市场。该规定是我省首次提出，也是排他性管理办法。2018年10月，为了落实党中央，国务院关于减少许可证数量和优化服务的要求，并做好清理税务机关的认证事项的要求，对非法律法规规定的内容将被取消。《关于清除核证事项的通知》（国办发〔2018〕47号）和《国家税务总局关于清除核证事项的通知》（水发办〔2018〕122号）的要求，废止了存量房交易管理规定。省税务机关目前正在起草有关规定。尽管我市废除了管理规定，但我局一直没有停止不断优化纳税服务，规范执法行为，充分尊重纳税人的知情权，保护纳税人的合法权益，提高纳税人遵守税法的情况。。
6.关于纳税人和税务部门在应税价格上存在差异的问题，纳税人可以委托第三方有资格的机构进行评估，评估结果由税务部门采纳。权威。
目前，国家税务总局和宁德市税务局严格执行《国家税务总局关于印发〈房地产发行税收服务业务管理指南〉的通知》（税总发[2017] 4号）按照公平，简单，有效解决托收矛盾的原则，建立适合当地国情的争端解决办法，形成长效机制。税务机关应积极寻求地方政府的支持，并设立由相关政府部门，专业评估机构等组成的单位和人员。争议解决团队专门负责解决在评估存量房交易中的争议。
7.关于“应在税收征收大厅内提供专门顾问以进行税收指导的问题，必须为每个征收标准提供正式文件，并且这些文件应公开并易于获取”。
在房地产交易过程中，购买房屋不仅要支付房屋的市场价格，还要支付各种税金。特别是在二手房交易过程中，税费占相当大的比例，税费已成为房地产市场调控的工具。因此，购房过程中，购房者除关注楼价外，还必须了解房地产交易税收政策和征收标准。
在本期中，我将指导您了解住房交易中的契税，增值税和附加税，以及个人所得税征收政策和标准。
在进行新房交易的过程中，需要缴纳诸如契税，房屋维护基金，财产费，印花税（住宅免税印花税）和认股权证注册费之类的税。在二手房交易过程中，契税，增值税和附加费，中介费，贷款担保费，个人所得税，交易费，印花税（免征印花税），认股权证登记费等。
其中，在《上海房地产税交易政策》中，房主需要为购置新房支付契税；除了二手房交易的契税外，他们还需要缴纳增值税，附加费和个人税。
01
契税征收标准
契税是指在不动产的产权时，根据当事方签署的合同的生产价格的一定百分比，对新所有者（产权所有者）征收的一次性税（土地，房屋）已更改。
上海契税的征收标准分为普通住宅交易契税和非普通住宅交易契税。
（1）非普通住宅交易的契税。普通非住宅房屋主要包括车位，商店，办公楼等。一般而言，上海非住宅房屋的契税为（核定的价格增值税）×3％
（2）普通住宅交易的契税
契税是房地产交易中税款的基本部分。商品房的契税金额主要取决于其是否为唯一住所。
购买普通房屋时房屋交易的契税税率标准如下：
I.首套房，按房产面积征收契税
a少于或等于90平方米的第一套房屋需缴纳1％的契税
b对面积超过90平方米的首套房征收1.5％的契税
II。非首次购房者需缴纳3％的契税
注：①需要根据房地产交易中心发布的买方家庭的住房情况（查询结果）来确定第一套“契税”。需要特别注意的是，杨浦区非上海族裔的购房者需要户口所在地提供的无家可归证明。
②个人购买家庭唯一的住房（家庭成员包括购房者，配偶和未成年子女）
增值税和附加费征收标准
财政部和国家税务总局发布通知称，经国务院批准，自2016年5月1日起，将营业税改为增值税的试点计划（以下简称“ （“税制改革”）将在全国范围内启动。，试点范围包括房地产，金融业，生活服务业和其他营业税纳税人，从营业税到增值税。
买二手房需要缴纳增值税。在征收增值税和附加费中，房屋是否为``满两年""以及是否为普通住宅是关键因素。上海增值税及其附加税率为：
一，住所
a如果少于2年，则将按全额（批准价格）÷1.05×（5％+ 0.55％）收费，其中5％为增值税率，0.55％为附加税率。
b 2年，免征增值税和附加费。
II。非普通住所
b两年后，将征收差额（税价-购买价）÷1.05×（5％+ 0.55％）。
III。在上海，某些地区和县（闵行，奉贤，青浦，松江，南汇）的增值税附加费为0.45％。收取标准为（全额÷1.05）×（5％+ 0.45％）
个人所得税征收标准
二手房所得税是指税务部门从卖方获得的用于收集二手房交易中交易产生的差额的收入。例如，如果房屋的原始价格为100,000，而卖方以120,000的价格将其出售给买方，则20,000的差价中的一部分将作为税款收取。
根据相关政策，个人税应由卖方支付，但通常会在实际交易过程中转移给买方。目前，有两种计算个人所得税的方法，即核实征收和核定征收。简单来说，如果您可以核实所购房屋的原始价格，则前者将被收取，否则后者将被收取。上海住房交易的个人所得税税率如下：
上海房屋交易须缴纳个人所得税。他们是否“全五”是缴纳个人税的关键。“全五全”是指已经有五年历史的住宅，并且是该家族中唯一的住宅。
五岁以下：免征个人所得税
b全部五项非唯一/少于五项：住房交易的个人所得税按全额（批准价格）的1％或差额的20％征收。
b全部五项非专有/少于五项：住房交易的个人所得税按全额（批准价格）的2％或差额的20％征收。
问答
1.房子如何定义为5年或2年？
①小商品房：根据生产证明书的登记日和契据税单的纳税凭证填写日期，检查是5年还是2年；
②售后公共住房，搬迁住房：是否使用生产证明书的登记日期和契据税单的纳税收据的支付日期计算为5年还是2年；
③直接捐赠的房地产：是否使用原产地证明书的注册日期和原始纳税契据的纳税契据的支付日期计算为5年还是2年；
④非即时赠与房地产：新财产证明书的注册日期和新契约的纳税证明书的日期将被用来计算是5年还是2年；
⑤夫妻双方改变的财产：是否使用原产地证明书的登记日期和原始纳税契据的支付日期计算是5年还是2年；
⑥带有正负停车位的房地产：是否使用原产地证明书的注册日期和原始契约的纳税凭证填写日期来计算是5年还是2年。
2.上海普通住宅和非普通住宅的定义是什么？
除了普通房屋和非普通房屋的面积，价格和建筑面积比不同外，相应的税收和贷款政策也不同。普通住宅是指根据当地一般民用住宅建筑标准建造的住宅。非普通住宅是相对于普通住宅的，并且其面积比普通住宅大或用于商业目的。
根据2014年11月20日发布的《上海市关于调整上海市普通住房标准的通知》，上海市普通住宅标准主要有以下三种：（{}）（1）五层以上的多层住宅，五层以下的老式公寓，新式专用车道，旧式专用车道等；（（））（二）一套140平方米以下的建筑面积；
（3）实际交易价格：低于同级别房屋，外圈外圈，内圈和外圈以及内圈单件面积低于140平方米的平均交易价格的1.44倍。元，普通住房450万元。
注意：以上三项必须同时满足才能成为普通住所；否则，它们是非普通住所。
2018年政府工作报告指出，有必要改善地方税收制度，并稳步推进房地产税立法。那么，什么时候征收房地产税呢？征税范围是什么？
今天上午，财政部长肖洁，副部长史耀斌和胡静林回答了中外记者有关“金融改革和财政工作”的问题。财政部副部长史耀斌回答了房地产税问题。
1.为什么要征收“房地产税”？
房地产税的主要作用是调节收入分配并增加财政收入。
2，哪些房屋需要缴纳“房地产税”？
所有工业和商业住房以及个人住房。
3.缴纳的税款是基于什么？
按评估值征税。
4.会有减免吗？
在所有国家的房地产税制安排中，都有一些税收优惠。例如，可以制定某些扣除标准，或者可以对某些困难家庭，低收入家庭和特殊困难群体给予某些税收减免。当然，具体方法不同，级别也不同，但是有一些税收优惠。（也就是说，中国也会有扣除和折扣）
5.政府征收房地产税的主要目的是什么？
此税是地方税，其收入归地方政府所有。地方政府将这些收入用于支付教育，公共安全和其他公共基础设施等支出。
6.目前有关房地产税的法律在哪些方面取得了进展？
根据中央政府的决策安排，全国人大常委会预算工作委员会，财政部及其他有关方面正在努力起草和完善房地产税法草案。房地产税的总体思路是首先制定立法，充分授权并逐步推进。遵循这样一个普遍的想法。目前，我们正在设计和改进，同时我们将进行示范并听取意见。
7.中国的房地产税会和其他国家完全一样吗？
我们将提及世界上常见的制度安排的某些特征。当然，我们是中国。中国有中国的国情。我们还将根据中国国情设计我们的房地产税制。
8.征收房地产税后，住房交易税会减少吗？
会做。征收房地产税后，将对部分相关税费进行合并和整合，合理减轻房地产建设和建设的税费负担。
以下是史耀斌回答房地产税问题的记录：
谢谢您对此记者朋友的提问。房地产税问题的确是当前社会关注的问题。它涉及成千上万的家庭，涉及几乎每个人的切身利益。从历史上看，房地产税作为一种税收，历史悠久。据我所知，它起源于欧洲。随着时代的发展和个人财富的积累，大多数国家已经实施了房地产税制。记者刚从日本来。我认为日本也有房地产税制度，当然它的名称有所不同。
由于它是税制或大多数国家/地区常用的税种，因此它必须具有自己的作用。它的作用主要是调节收入分配，特别是个人财富的积累，并促进社会公平。角色。同时，它增加了财政收入，以满足政府对公共服务的需求。作为世界通用税，它有一些共同的制度安排。我总结说，几乎每个国家的房地产税制中都存在大约四种或四种常见的制度安排。
首先，所有工业和商业用房以及个人用房都将按照其评估价值征税，即，按照其评估价值征税。
第二，所有国家的房地产税制安排都有一些税收优惠。例如，可以制定某些扣除标准，或者可以对某些困难家庭，低收入家庭和特殊困难群体给予某些税收减免。当然，具体方法不同，级别也不同，但是有一些税收优惠。
第三，此税属于地方税，其收入属于地方政府。地方政府将这些收入用于支付教育，公共安全和其他公共基础设施等支出。
第四，由于确定房地产税税基的过程比较复杂或非常复杂，因此需要建立一个全面的税收收集和管理模型，以便公平地获取和征收房地产税。
到目前为止，中国还没有我刚才提到的房地产税制度，该制度通常在大多数国家/地区得到实施，但是我们也是在几年前进行的，应该说我们也积累了一些经验。确实，正如这位新闻朋友所说的那样，LKQ首相在3月5日的“政府工作报告”中指出，应该稳步推动房地产税立法。实际上，中共十八届三中全会的决定也提出要适时推进房地产税制改革，十九大报告也提出要加快建立房地产税制。地方税制，所有这些都为房地产税改革做出了安排。根据中央政府的决策安排，全国人大预算工作委员会，财政部及其他有关方面目前正在努力起草和完善房地产税法草案。房地产税的总体思路是首先制定立法，充分授权并逐步推进。遵循这样一个普遍的想法。目前，我们正在设计和改进，同时我们将进行示范并听取意见。
在推进这项改革的过程中，我刚才提到大多数国家已经实施了房地产税制度，并有一些共同的制度安排。我们将参考国际共同制度安排。一些功能。当然，我们是中国。中国有中国的国情。我们还将根据中国国情设计我们的房地产税制。例如，一些税项与合并和合并有关，而另一个原因则是减轻在建造和交易过程中房地产的税费负担。这样，我们设计的房地产税制可以更合理，更公平。它不仅可以在增加财政收入方面发挥作用，而且在调节收入分配和促进社会公平方面也可以发挥积极作用。谢谢。
房地产税即将到来，谁最害怕？
人在中心城市ho积大量房屋
伤害指数★★★
根据目前的公众舆论，很可能在中心城市实施“累死的，惩罚性的”财产税。对于一个拥有100所房屋的人来说，即使第一个房屋免税并且税率从第五个房屋开始，他的压力也会非常高。届时，将出现集中销售，这将影响中心城市的短期住房价格。这可能意味着那些ho积大量房屋的人的财富将大大减少。
盲目购买旅游财产，养老金房地产的人
伤害指数★★★★
如果不是顶级旅游区或设备齐全且位置优越的房屋，那么旅游房地产就只能等待免征房地产税。如果不能免除，其持有成本将大大增加，利用率不高，这种房屋将成为鸡肋。
在三线和四线城市的郊区和新区盲目购买房屋的人
大多数三，四，五线城市的人口增长较弱，并且各地各地围绕高铁站建造的许多“高铁新城市”非常荒凉。如果您在这些地区盲目买房，那么将来的房地产税将非常可悲。
白领阶层，可以提高杠杆能力并有能力购买更多套房
如果征收房地产税会使房价进入稳定时期，那么房屋将很难兑现。这些人“承担现金流压力”的期限将更长，生活将更加痛苦。
在三线和四线城市中large积大量房屋的人
伤害指数★★★★★★
相对而言，这样的人更糟。即使在三，四线城市不实施累进和惩罚性的房地产税，持有其财产的成本也将大大增加。但是，由于中西部大多数三线和四线城市的人口增长缓慢，许多家庭拥有多套房屋，因此很难通过租金来转嫁房地产税，而且很可能有一所房屋卖房子时找不到。
房地产投机者，拥有多个套房，负债率很高
房地产税的消息足以给这类人带来巨大压力。因为这一消息将加剧市场的僵局，投机者仍将拥有大量房屋并背负巨额债务，将非常困难。他们只能选择平仓，否则房子可能会被切断以供银行申请扣押和拍卖，这样现金价格就会降低。
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