问题描述：
房地产公司应在获得商品房预付款后支付印花税-财产权转让。
商品销售合同中的房价并未与价格和税款分开。在计算印花税产权转让时，应将免税预付款账户用作计税基础，还是将含税账户用作计税基础？
专家回复：
在普遍适用增值税之前存在印花税。当时没有考虑增值税因素。另外，从买卖额作为印花税的基础的观点来看，买卖属于它，这自然就是价格。增值税，相当于代表国家征税，不属于交易价格的一部分。
由于印花税的暂行规定和实施规则并未明确规定印花税的税基是否包括增值税，因此不同地区的税务机关在实施这些法规时不一致。但是大多数地方的实现能力是：
1.如果买卖合同同时包含无税金额和增值税金额，并且分别记录，则将无税金额用作印花税的税基；
收税是我国相对重要的政策。无论是哪个行业，每个人都可能参与税费的处理，但是很多人通常并不十分注意税费的支付，因为否则这些程序就不会自己动手，因为您对此并不了解，但是如果您想购买房屋，则应该更多地了解房地产税问题。如何计算房地产税？计算财产税的依据是什么？
财产税如何计算？
为财产税的个人所得税（交易税率总计为1％或两次交易之间相差20％，由卖方支付）。征收条件是，出售非独栋房屋的个人必须缴纳个人财产转让所得税。这里有两个条件：家庭唯一的住所；购买时间超过5年。如果同时满足两个条件，则免征个人所得税。如果不满足任何条件，则必须缴纳个人所得税。
契税（税率分别为1％，1.5％，3％，由买方支付）。相关征收方式：以基准税率征收交易总额的3％。如果购买者首次为面积小于90平方米的普通房屋支付总交易金额的1％，则购买者首先购买面积为90平方米或以上的普通房屋支付总交易金额的1.5％。可以同时享受首次购买和普通住宅的权益。契税收益由个人计算。只要缴纳首次契税，就可以享受这些优惠。如果购买者购买的不是普通住宅或非住宅财产，则支付总交易额的3％。
测绘费1.36元/平方米总计= 1.36元/平方米*实际测绘面积（2008年4月以后，新的住房改革政策和房屋测绘费标准为：区域200元75平方米或以下的面积，75平方米或以上的面积为144300元以下，400元以上（144平方米以上），一般住房改革都需要测绘，商品房如果原产权证没有测绘章的，市房屋管理局也需要测绘地图。计算
财产税的依据是什么？
对于自用房屋，税值是基于一次性扣除10％至30％之后的财产原始价值的残值。（减免比率将由各省决定，在10％-30％的范围内。）如果不以财产的原始价值为基础，则由财产所在地的税务机关确定。参照相似的属性进行定位。
1.投资与该物业相关的房地产。基于与房地产投资税相关的房地产税的计算基础，投资者参与投资收益的红利并分担风险，以房地产价值作为计算房地产税的税基。
2.融资租赁房屋的房地产税的计税依据。对于金融租赁房屋，由于租金包括购买价格，手续费和借款利息，因此一般财产税的计算有两个方面。一方面，财产的应税残值被征税；另一方面，出租房屋的租金收入税。
以上是如何计算财产税的？房地产税的基础是其全部内容。购买房屋时，您必须支付一定数量的房地产税。如果您以前从未了解过房地产和税费，则必须先了解它，否则在过程中可能会遇到各种问题。我相信每个人都不愿意遇到这样的事情。
房地产开发企业预先缴纳土地增值税时，其计税依据是否包括增值税？
答案：根据国家税务总局关于增值税改革后土地增值税征收与管理的公告（国家税务总局公告2016年第70号）
1.关于税制改革后土地增值税的应纳税所得额确认
进行税制改革后，纳税人转让的房地产土地增值税的应纳税所得额不包括增值税。对于采用一般增值税方式的纳税人，转让房地产的土地增值税应纳税所得额不包括增值税销项税；采用简化税法的纳税人，房地产转让的土地增值税应纳税所得额不包括应付增值税。
为了方便纳税人并简化土地增值税的计算，预先出售自行开发的房地产项目的房地产开发企业可以使用以下方法来计算土地价值的依据：增值税预收：（{}}的土地增值税预收的计算基础=预付款-预付款
在国外签订的合同的汇率是多少？
答案：根据《中华人民共和国暂行印花税暂行条例实施细则》（（1988）财税字第255号）第19条，外币，纳税人应按照日期签发凭证中华人民共和国国家外汇管理局的汇率折算成人民币，计算应纳税额。
在扣除企业所得税结算和结算之前，是否需要将企业产生的损失报告给税务部门？
答案：根据国家税务总局发布的《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》第8条（国家税务总局公告2011年第25号）
根据企业资产损失申报的内容和要求的不同，分为两种申报形式：清单申报和特殊申报。其中，清单中申报的资产损失可以按照会计科目分类归纳，然后将汇总表上报给税务机关，并保留有关的会计和税收信息，以备将来参考。具体报告的资产损失，企业应逐项（或逐项）提交申请报告，以及会计信息和其他相关税收信息。
如果企业在扣除税前资产损失的过程中不符合上述条件，则税务机关应当要求其更正。企业拒绝改正的，税务机关有权拒绝改正。
第9条以下资产损失应以清单申报的形式报告给税务机关：
（1）在企业的正常经营和管理活动中，以公允价格出售，转让和出售非货币资产的损失；
（2）企业各种库存的正常损耗；
（3）因正常报废和清理已达到或超过使用寿命的企业的固定资产而造成的损失；
（4）当企业的生产性生物资产达到或超过使用寿命时，由于其正常死亡而造成的资产损失；
（5）企业根据公平市场交易原则，通过各种交易场所和市场买卖债券，股票，期货，基金和金融衍生工具所蒙受的损失。
第10条除前条规定外，资产损失应通过特别申报从税务机关中扣除。企业无法准确确定是否是从清单中扣除的资产损失，并且可以以特殊声明的形式报告扣除。
实行批准的固定利率公司所得税的纳税人需要进行结算和付款吗？
答案：根据国家税务总局关于印发《企业所得税清算和清算管理办法》的通知（国税发〔2009〕79号）第三条生产经营（包括试生产，试生产）业务）或在纳税年度中旬（在减税或免税期间，或不论损益中）终止业务的纳税人，应根据《企业所得税法》及其《企业所得税法》进行企业所得税汇款实施细则及本办法的有关规定结清付款。
已征收企业所得税的纳税人无需清算。
（青海税）
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文字|金穗园商学院徐明新
“老师，当我们公司取得土地时，我们承诺政府将在该项目相邻地块上为原居民安置相同面积的住房。现在该项目已清算。缴纳增值税，对吗？ “人们在上课时经常问我类似的问题。
我对认定的销售没有意见，但我认为税基不正确。
实际上，房屋的拆迁和建造也涉及增值税。营地改革后，政策不明确，导致许多学生对此感到困惑。今天，我们已经阐明了这一点。
首先，我们需要在营改增之前了解如何处理它。
根据《关于纳税人开发，搬迁和安置房屋的营业税问题的公告》（2014年第2号一般管理公告），纳税人以自己的名义在纳税人不承担土地出让金。按照“人民营业税暂行条例”实施细则第五条的规定，开发安置房，并将安置房所有权免费转让给原住民。 《中华民国》（财政部国家税务总局第52号令）。营业税，其应税营业额是根据财政部国家税务总局第52条第20款（1）（3）的规定确定的，但不包括拆迁房屋的土地使用权价格。
也是营业税期。营业税按组成部分支付。
第二，税制改革后，总务管理局没有继续执行这项政策。但是，此问题已在河南和河北等一些地方得到澄清。
解释河南省的营改政策：
问：由于城市规划调整或棚户区改造，纳税人以自己的名义建立了一个项目，在纳税人未负担土地出让价格的土地上开发了一个安置房，并转移了安置权免费向原居民提供房屋您的活动收取增值税吗？如何征收增值税，应如何确定应税销售额？
答复：在中华人民共和国总署澄清之前，请暂时参阅“国家税务总局关于与纳税人房屋开发和搬迁有关的营业税问题的公告”（国家税务总局公告2014年） 2号）和市级地方税务局根据《河南省地税局印发通知》（豫地税发〔2005〕16号），成本利润率按第七条第四款规定。也就是说，纳税人以自己的名义建立了一个项目，在纳税人不承担土地出让价格的土地上开发了安置房，并将安置房的所有权免费转让给了原居民。根据组成=成本×（1 +成本利润率）核定的税额。省，市的成本利润率，由省，市地方税务局根据“河南省地税局通知”第七条第4款确定的成本利润率暂行执行。税制改革之前的“印刷发行”。
对河北省营改政策的解释：
如何计算房地产开发企业交付给被拆迁人的房屋拆迁税
房地产开发企业按照“实施细则”第14条的规定，以自己的名义启动项目，开发拆迁房屋，并将该房屋的所有权免费转让给拆迁所有人。 《营业税改增值税试点实施办法》，视为房地产销售。征收增值税。区分以下两种情况：
（1）房地产开发企业在有土地出让价的土地上开发拆迁房屋，并将其所有权免费转让给拆迁人的，其销售按照以下方法确定和命令：
1.根据公司最近出售的类似物业的平均价格确定。
2.根据最近一段时间其他房地产公司出售的类似物业的平均价格确定。
（2）房地产开发企业在不承担土地出让价的土地上开发房屋并免费将房屋所有权转让给房屋所有者的，其销售根据成分税价格。应税价格的公式为：
组成税价格=成本×（1 +成本利润率）
在国家税务总局发布之前，成本利润率暂时符合《国家税务总局关于印刷发行的规定》（国税发[2009] 31）关于房地产开发企业认定的销售利润率。开发产品的成本利润率不低于15％，具体比例由市税务局确定。
的费用不包括土地费用。
尚不清楚，不清楚的地区是否也将实施“成分定价”政策，每个人都可以共享信息。
我的个人观点是，因为“拆迁”是政府主导的非市场经济业务，业主与房地产公司之间没有关系，所以我不同意纳税以合理的价格。我认为，拆迁补偿合同中约定的价格更为可观。
最近，小编收到了纳税人的询问，该纳税计算基础是否包含增值税。在回答了纳税人的咨询后，小编从契税，房地产税，土地增值税，个人所得税的角度迅速整理了四个小案子。纳税人对此问题进行了如下澄清：
情况1：是否包含契税的计税依据
2019年3月，甲公司与房地产开发公司乙签订购房合同，合同总价为550万元。房地产开发公司B向公司A开具的增值税专用发票，金额500万元，税额50元。一万元。
2019年3月，自然人张章与B房地产开发企业签订购房合同，合同总价为110万元。张房地产开发企业发给张的普通增值税发票上标明的总价款和税款总额为110。一万元。
然后，A公司和自然人Zhang Zhang是否根据税收缴纳增值税？
根据《财政部和国家税务总局关于企业改革和改革后的契税，房地产税，土地增值税和个人税基的通知》第1条《所得税计算》（财税[2016] 43号）：
含税的租赁交易价格不包括增值税。
因此，A公司和自然人Zhang都应以不含增值税的价格征收契税。
案例二：房地产税的计税依据是否包括税项
于2019年3月，甲公司将自己的闲置工厂租给了丙公司，并获得了55万元的租金收入。当月，甲公司向丙公司开具了一张增值税专用发票，注明金额为人民币50万元及税额。5万元那么，公司A租赁房地产吗？征收房地产税的租金收入是否包括增值税？
根据《财政部和国家税务总局关于房地产税，房地产税，土地增值税和《个人所得税计算依据》（财税[2016] 43号）对于
房地产租赁，房地产税征收的租金收入不包括增值税。
因此，甲公司应就租金收入（不包括增值税）征收物业税。
情况3：土地增值税的计税依据是否包含税项
于2019年3月，B房地产开发企业以880万元的总价和税收将商业办公楼卖给了D公司。 B房地产开发企业开具的增值税专用发票，注明税额800万元。80万元。月内出售自然人住房10套，开具普通增值税发票，标价和税金共计1100万元。那么，房地产开发企业B的房地产转让收入在计算土地增值税时是否包括增值税？
根据《财政部和国家税务总局关于房地产税，房地产税，土地增值税和《个人所得税计算依据》（财税[2016] 43号）。
来自房地产转让的土地增值税纳税人的收入不包括增值税收入。
注意事项：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税减免项目中涉及的增值税进项税额，可从销项税额中扣除。如果从税额中扣除，则可以将其包括在扣除额中。
案例4：个人所得税的税基是否包含税
自然人李于2018年7月从B房地产开发企业购买了两套装修好的住宅，其中A套住宅已从一般增值税发票中获得了110万元的增值税由B住所和B住所发行普通增值税发票上注明，价款共计99万元。李将A房屋用于自己的生活，并将B房屋用于出租。他的月租金为2,000元（含增值税）。那么，李的出租房屋的个人应税收入是否包括增值税？
2019年2月，李先生出售了B套公寓，并获得了人民币132万元的房地产转让收入（含增值税价格）。那么，李的房屋转让所得的个人应税收入是否包括增值税？支付给房屋的价格中包含的增值税可以包含在物业的原始价值中吗？
根据《财政部和国家税务总局关于房地产税，房地产税，土地增值税和《个人所得税计算依据》（财税[2016] 43号）：
个别出租房屋的个人应税收入不包括增值税，计算房屋租金收入可抵扣的税款不包括为此租赁支付的增值税。
转让房屋的个人的个人所得税应纳税所得额不包括增值税。购置房屋时所支付的价格中所含的增值税已包含在物业的原始价值中，计算转让收入时可抵扣的税款不包括转让。已支付增值税。
因此，李的出租房屋的个人应税收入不包括增值税。转让房屋的个人所得税应税所得不包括增值税，购置房屋时支付的价格中所含的增值税可以计入财产的原值。
在计算个人所得税时，如果个人将房屋转租，则在计算转租收入时应扣除付给房屋出租人的租金和增值税。
特别提醒
根据《财政部和国家税务总局关于房地产改革和改革后的契税，房地产税，土地增值税和个人所得税计算基础的通知》（财税[ 2016年]第43号），第5条和第6条规定：对于
免征增值税，在确定税金计算依据时，交易价格，租金收入和房地产转让收入不会从增值税中扣除。
在计算契税，房地产税，土地增值税和个人所得税时，税务机关批准的应税价格或收入不包括增值税。
由于房地产公司的运营周期很长，因此从预付款到项目还需要很长时间才能偿还房屋。因此，在收到预付款时，必须预先支付土地增值税。那么如何预缴土地增值税呢？首先让我们看一下《土地增值税暂行法实施法》的规定，“在项目竣工和结算之前，纳税人从房地产转让中获得的收入不能以成本确定或其他原因。开征土地增值税，在项目完全完成并清理后，将进行结算，退款更多，补给更少。也就是说，房地产公司在满足清算条件之前获得的预售收入需要提前征收土地增值税。那么如何提前付款呢？
一，政策
相关政策1：
“财政部和国家税务总局关于改革后以个人所得税为基础的契税，房地产税，土地增值税和个人所得税的通知” （财税[2016] 43号）：土地增值税纳税人转让房地产所得的收入为不包括增值税收入。然后根据上述政策，房地产开发企业收到预付款时：
1.根据一般税法计算：预付土地增值税=预付款/（1 + 10％）*土地增值税预征税率
2.在简化的税款计算方法下：预付土地增值税=预付款/（1 + 5％）*土地增值税预征税率
相关政策2：
《国家税务总局关于增值税改革后征收土地增值税若干规定的公告》（国家税务总局2016年第70号公告）规定，为便利纳税人，简化了土地增值税的税前计算，预先出售自己开发的房地产项目的房地产开发企业，可以采用以下方法计算土地增值税的预收依据：（{}}的土地增值税预提税基=预付款-预付款
从上述政策可以看出，纳税人预先缴纳了土地增值税，并将非税收入乘以预收税率来计算应预先缴纳的土地增值税;或简化计算并减去预付款以预付增值税为计税依据，乘以预提税额计算出土地预付增值税。
然后问题来了：
一家房地产公司出售商品房。该项目是旧的房地产项目。 2018年5月，非普通住宅销售额突破1000万元。根据当地税法，非普通住宅用地增值税的税率为2％。
（1）根据财税[2016] 43号，5月份的土地增值税预收为：
1000 /（1 + 5％）* 2％= 1,905万
（II）根据国家行政总局公告[2016] 70号，5月份的土地增值税预缴税为：
[1000-1000 /（1 + 5％）×3％]×2％= 1,943万
根据以上结果，尽管第二项政策是简化计算，但预付税款比常规计算方法还多。也就是说，政策1和政策2计算出的预付土地增值税是不同的。那纳税人有麻烦吗？计算房屋预付土地增值税的依据是什么？不包括收入？没有预付增值税的收入吗？让我们回头看看国家税务总局2016年第70号公告如何规定：“为方便纳税人，简化了土地增值税的税前计算。”所有这些算法都是税法所允许的，并且具有法律依据。纳税人可以自由选择。但是在某些地方，强迫纳税人根据第70号规定计算预付土地税增加额是否适当？
其次，视图：
在税制改革之前，我们以当期实现的预售收入作为税基，并应用当地的预收税率来计算土地增值税的预付款。即：本期“预付款”数×土地增值税预提税率；
根据规定，增值税改革后，纳税人转让的房地产土地增值税的应税所得不包括增值税，且当期实现的预收收益期间也是从房地产转让中获得的收入，并且还必须缴纳一定的税率。预付增值税，当然，您可以根据[2016] 43号文件，预付土地增值税。同时，第70号公告还规定，为便利纳税人和简化土地增值税预提税的计算，土地增值税的预缴还可以根据：预付款-以增值税为基础的应交税款换句话说，税法没有规定纳税人必须执行70号公告。
实际上，一些相关部门认为企业未按照70号公告规定的预提税率预缴土地增值税，将使用政策二来计算土地增值税应当提前付款，企业计算差额根据《中华人民共和国税收征收管理法》的实施细则，自有限纳税期限届满后第二天起，将收取差额滞纳金。我们认为，这完全不符合税法的规定。
尽管实际上，房地产公司需要在执行“通知清算”或“强制清算”之前预征收土地增值税（某些地方棚屋改建项目免除预税）。清算期间，根据预缴税款，将退还更多税款，减少支付的税款。但是，由于房地产项目的持续时间长，需要庞大的资本链来支持它们。因此，在国家有关政策允许的范围内，应使纳税人尽可能有效地进行与房地产有关的建筑支出。
III。结论：
1.房地产公司收到预付款时必须提前支付土地增值税；
2.您可以选择将非税收入乘以预收税率来计算应提前缴纳的土地增值税；
3.您还可以使用预付款减去预付的增值税作为计算基础，然后将预收税率乘以计算预付的土地增值税；
在这里，我们建议公司做好与当地税务机关的咨询和沟通的工作，以找到适合自己的付款方式，以避免不必要的与税收相关的风险。当然，我们也期待该国进一步明确的政策和实施规则，以使我们的纳税更加实用和透明。
本文是《焦点金融与税收》的原作者