房地产企业的合作发展实质上是资源的重新整合。一方支付钱款，另一方释放土地。这是最常见的合作发展模式。在实践中，合作开发有三个关键决策点：
1.谁是主要开发者？
假设公司A在国外，公司B为其支付费用，并且双方合作进行开发。发展主题有多少种可能性？
首先，公司A可以直接成为主要开发商，而公司B将资金投资到公司A中；
其次，公司B是主要开发商，公司A将土地转让给公司A；
在第三种类型中，两家公司将C公司设立为发展的主体。公司A将投资土地，公司B将投资资金。
三种类型的开发实体，其中第一种在实践中更为常见。主要原因是主要受土地转让限制25％以及各种转让税费压力的限制，但是公司A必须是委托人吗？决策还需要考虑双方的风险和控制。
2.收益如何分配？
利益分配是合作的关键。通常有三种分布模型：
首先，双方按比例分配了项目的税后利润。
就是说，双方根据投资资产（资金）换算持股比例，最终分担风险，分担收入，分配税后利润；
在此模型中，如果资本投资者是股东，则获得的收入自然是来自股息的免税收入；如果资本投资者不是股东，作为项目投资者应如何在项目部门一级进行合作？国税发[2009] 31号将这种情况解释为没有建立项目公司而进行的合作开发，并且仍然确定出资者最终的收益比例是股利，因此自然属于免税所得税。
第二种类型，一种要求固定收益，另一种获得剩余收益。
假设地方政府要求固定收益，土地投资需要3亿元，并且不承担经营风险。这将被理解为土地使用权的转让。 “最高人民法院对国有土地使用权合同纠纷的审判《适用法律问题解释》（法律解释[2005] 5号）第24条规定，提供房地产合作开发合同中规定的土地使用权的当事方不承担商业风险，仅获得固定收益，并应视为土地使用权转让合同。然后在税法中，根据法律对交易性质的确定，要求地方政府为土地出让支付各种税费。
假设付款人需要固定的回报，并且不承担操作风险，那么自然可以将其理解为基金的利息收入。最高人民法院关于审理国有土地使用合同纠纷案件适用法律问题的解释（福建[2005] 5号）第26条规定，合作合同涉及的当事人包括：房地产开发不负责经营如果仅收取固定货币数量的风险，则应视为贷款合同。然后，付费自然人应根据利息收入缴纳增值税和企业所得税。
第三类是需要分享的房屋。
如果是请求房间的地方，则应将其理解为改变房屋的地方。如果地点与公司不同，则应支付各种税款作为销售税。
如果供款人需要住房部门，则应理解为以钱买房。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用合同纠纷案件的适用法律问题的解释》（环法[2005] 5号）该文件第二十五条规定：当事人约定房地产开发合同中约定的资金，不承担业务风险，仅分配固定数量的房屋，视为房屋买卖合同。 。
3.谁来决定？
合作中最大的问题是控制权，除了一方的利益外，双方在两个设计层次上共同控制权力的总体控制：
首先是股东大会和董事会的设计。如何就重大问题达成决议？
第二个是运营级别的设计，主要体现在以下四个核心问题中：章节的使用，账户的使用，财务批准权限以及人员的任命和罢免机制在这里重复。
共同开发的好处是巨大的，风险也是巨大的，尤其是与税收相关的风险。因此，双方在合作之前必须充分考虑双方合作方式的利弊，并在未来考虑解决争端的机制。如何承担最终项目的税费，以及合作双方是否会产生额外的税费，没有事先的计划和安排，开发崩溃的可能性很高。
在传统房地产开发的过程中，隶属与合作的模式在法制化的不断发展下正在经受司法的考验。锚是指以单位的名义转让或出借资格证书或其他允许他人承担工程任务的方式；合作是指提供土地使用权的一方，提供开发资金的另一方，由双方共同开发。
在相关判决中，法院裁定“在实践中，锚定在中国建筑业中很普遍。”合作发展模式也很普遍。早在2005年，《最高法》就发布了相关解释，以解决房地产项目联合开发中的法律纠纷。
近年来，安徽省芜湖市和江西省乐平市发生了两起案件，将其客户和合作伙伴带到了不同的命运。一位法律专业人士告诉《中国时报》记者，他认为这两个案件对房地产业都具有重要意义，而后者是房地产合作社发展模式中被定罪的第一句话。这两种情况可能会影响传统的行业运作模式，并警告从业人员避免法律风险。
“挪用”是危险的“挪用”
相关判决表明，乐平市乐屋房地产开发有限公司（以下简称“乐屋公司”）的法定代表人张某林在收购合作社后未能有效地将公司与个人账户分开。住房项目。首先，他因挪用公职被定罪，上诉后被送交重审，并因挪用资金被定罪。
全面的相关法律文件始于2007年12月。南昌铁路天极房地产有限公司（以下简称“天极公司”）与乐屋公司签署了经济适用住房开发协议。天极公司提供获得使用权的土地。乐物公司提供所有资金，并负责该项目的具体开发。除了经济适用房外，该项目中还有一些商品房，收入归乐湖公司所有。
2008年1月，天极公司成立了南昌铁路天极房地产开发有限公司乐平项目部（以下简称“项目部”），并任命了乐物公司原法人陈牟某为项目部负责人。陈某某去世后，张某林于2012年接任公司并担任项目部主管。
张某林接手该项目后，同年以项目部门的名义与另一人签订了建设合同，并从甲方获得了120万元的施工质量保证金，并汇入他的个人账户。张某林出具了收据，并加盖了项目部的公章。在未履行施工合同后，A要求张某林偿还保证金，但张某林未偿还。
2013年，张谋麟再次以项目部的名义与乙方签订了施工合同，并获得了780万元的工程质量保证金。施工合同未履行后，张某林偿还了300万元，其余保证金未偿还。
之后，施工方A和施工方B分别提起诉讼以追回保证金。经过法院的判决和调解，项目部和天极公司归还了上述押金，利息和违约金。
2016年4月，天极公司向乐平警方报案，指控张某林涉嫌职业犯罪。该公司认为，张谋麟利用职务之便，收取上述保证金，用以支付他人的建设费，归还他人的保证金，偿还构成职业的个人贷款和利息。
张谋麟因涉嫌挪用公款于2016年被刑事拘留，于10月被保释释放，等待审判，并于2018年7月被Leping检察院逮捕并处决。乐平市检察院的起诉书指控张某林有贪污罪。 2018年1月，他在乐平市法院提起公诉。
一审法院认为，项目部门是项目开发的主体，并保证由项目部门临时管理的金属和其他财产应由项目部门保管。合作协议规定，项目部具有独立账户，双方共同管理建立财务会计账簿。该案涉及的保证金进入张某林的个人账户，未能及时归还，导致天极公司的还款责任。
一审法院裁定，张谋麟作为项目部负责人，是利用自己的职务来占有自己的大量个人财产。他的行为已构成占领罪，被判处五年徒刑。
章某林对法院的判决不满意并提出上诉。2018年10月，景德镇市中级人民法院以事实不清，证据不足为由，撤销一审判决，并返回重审。
在重审期间，张谋麟声称，张谋麟的行为仅违反了双方的合同协议，这导致部分资金从天极的财务监督中逃脱，而不是他本人的行为。因此，张的行为并不构成犯罪这只是民事违规行为。
法院认为，占领罪的对象是公司，企业或其他单位的人。作为项目部负责人，张某林已经具备了该学科的资格。
但是，由于项目资金完全来自Rakuya公司，而张Moulin是Rakuya公司的唯一实际控制人，因此，为建设项目筹集的资金及其所收到的公司资金都是通过个人帐户收取的。了解。尽管此行动无视天极的账户管理权，但张某林并未隐瞒财产，拒绝了存款的往来账户，并逃离了。收集的押金也用于偿还先前收集的押金等，目的是挪用他人的款项。资金周转率。
因此，法院认为，现有证据难以确定其具有非法占有的意图，其行为构成挪用资金罪，不构成挪用资金罪。法院重审了张某林的有期徒刑一年。
赵某林的律师郭少军告诉《中国时报》记者，张某林认为他不构成犯罪，也不接受法院的判决。他已于6月初向景德镇中级人民法院提起上诉。目前，二审法院尚未通知具体开庭日期。他没有透露审判的原因。
“会员”保险公司员工
另一个案件发生在安徽省芜湖市。有关判断表明，江苏的一个项目方以被叫公司的名义借钱，没有区分个人账户和公司账户，几乎被判挪用资金。
一个个体经营户以江苏省盐城市某建筑公司芜湖分公司（以下简称“芜湖分公司”）副总经理的名义承包了芜湖市的一个建设项目。Shanmou是该项目的实际建设者，并以芜湖分公司的名义成立了一个项目部门。
2011年6月至7月，山某根据项目资金周转额，以芜湖分公司的名义向成某借款200万元（实际上已收到161万元），并向马某借款。人民币300万元（实际折合人民币284万元），并向两家银行签发了盖有芜湖市分行公章的贷款协议。程某和马某将445万元转入芜湖市支行账户。
后，尚某将上述资金中的240万元用于合同建设项目，还清了项目产生的个人债务。
从2013年至2014年，程和马就上述贷款分别向安徽省芜湖市的一家法院提起诉讼。法院裁定芜湖市分公司的上级公司承担了全部还款义务，判决生效并进入执行程序。
此外，为了解决自己项目所需的钢管材料问题，丹亲自在芜湖市分行项目部刻上了印章，并于2010年9月1日在北京签署了《建筑物资本租赁》。项目部门的名称。合同，使用为个人工程获得的材料。
由于Shan违反合同，材料的出租人将芜湖分公司的上级公司告上了法庭。公司因违反合同被判负赔偿责任后，诉讼已生效并进入执行阶段。
2014年10月31日，芜湖市公安局荆湖分局以贪污罪，伪造公司印章罪将山山拘役。后来，芜湖市荆湖区法院批准逮捕山某。芜湖市京湖区检察院以同样的罪名起诉他。
在初审法院的判决中，根据工程资金的周转额，利用二胡的名义借用山高的职务，确定其为公司工作人员（副总经理）。芜湖市分行未经授权，及未经公司同意，该款项将用于自己承包的项目，并偿还该项目产生的个人债务。他的行为已构成挪用资金罪。
此外，Shan伪造公司印章的行为已构成伪造公司印章的罪行。
一审法院裁定，应同时惩治这两项罪行，并将两者判处两年徒刑。非法收入被追回并返还给受害者。
某公司雇员的身份是挪用资金罪的主要信念。
在该案提出上诉后，二审法院认为，根据最高法院的有关意见，项目从属关系主要是指没有资格进行项目并进行项目的单位或个人。以合格企业的名义进行建设任务行为。根据有关协议，山某向公司缴纳了一定的管理费和税金，项目建设依靠自有资金，自负盈亏。结合其他因素，可以确定尚某与该公司有关。
公诉人指控山某挪用资金445万元，二审法院认为事实不清，证据不足，不予支持。法院最终判决某人犯有伪造公司印章的罪行，并被判处六个月监禁。
负责编辑：秦玲主编：夏深茶
摘要：在实践中，一方提供国有土地使用权，另一方提供开发资金以合作进行房地产项目开发，并就房地产开发合作组织的项目开发具体方法达成协议开发模型。在项目开发实践中，房地产合作开发模式主要分为法人型合作开发模式和非法人型合作开发模式。北京达科他律师事务所的房地产和基础设施团队将梳理以上两个方面的合作模式，并对一些法律问题进行初步分析。
一，法人类型合作发展模式
A.建立项目公司的合作模式
建立项目公司的合作方式实际上是法人合作。这两个合伙人组成一个新的法律实体，并投资于新的法律实体。同时，土地使用权被转让给新的项目公司。具有新法人单位的项目建立，计划，批准，施工申请，施工，验收等模型，以最终确定项目的开发并获得投资回报。根据《公司法》，《物权法》，《城市房地产管理法》，《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，拥有国有土地使用权的单位可以将国有土地使用权作为资本与其他实体合作投资。新公司将以新公司的名义注册国有土地使用权的变更，并与新的合作法人共同开发。
但这种方法的缺点是：首先，根据《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业（即项目公司）应申请《中华人民共和国房地产开发企业资质等级审核》。按照规定，尚未取得房地产开发资质等级。认证企业不得从事房地产开发和经营活动。因此，新成立的项目公司必须首先申请房地产开发和建设资格。第二，以国有土地使用权作为股份，应当符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定。规定尚未开发完成的国有土地使用权，其总投资额为25％的，不得转让或抵押给新的项目公司（仍有争议）；第三是基于股票价格的土地使用权所涉及的税费。规定此过程中涉及的税收可能包括增值税，土地增值税，印花税和契税。
目前，仍然存在争议：开发投资的25％是否尚未完成，土地是否可以用作新成立的项目公司的股份。
有人认为，有可能以土地使用权的价格直接购买股份，以规避《城市房地产管理法》对土地使用权转让的限制。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，依法取得的土地使用权可以依照本法和有关法律的规定使用，依照法律规定购买股票，投资合资企业以及合作开发和经营房地产的行政法规。。根据《中华人民共和国公司法》第二十七条，股东可以以货币出资，也可以使用不动产，不动产，知识产权，土地使用权等非货币性财产。按规定以货币计值并可以依法转让，拥有土地使用权的一方将土地使用权作为股票使用，是法定的出资方式，但需要办理变更土地使用权的登记手续。
但是，国土资源部的相关答复指出：“股份是按国有土地的价格购买的。尽管《公司法》和其他法律规定，股份可以“通过土地使用来筹集资金”。权利”，它还必须符合《城市房地产管理法》第30条根据第9条，目前尚不接受在新公司中注册占未开发投资总额的25％的国有土地使用权变更的做法。 ”
B.基于债务人原始项目公司的股权合作模型
股权合作模型是实践中经常使用的模型，具有相对简单的操作和更明确的责任。股权合作也可以分为两种方法：股权转让和有针对性的增资扩股（此方法基于当地公司的房地产开发资格）。
股权转让，也称为“购买旧股”，是指投资者购买本地公司现有股东的股权，从而成为土地所有权公司的新股东。股权转让价款支付给股权的原转让。股东不用于项目投资。在操作过程中，应对目标公司进行认真的尽职调查。
增资扩股，这种方法也称为“购买新股”。投资购买本地公司新增加的股权的投资者，从而成为土地所有权公司的新股东。股权转让价款用于增资扩股。可用于项目投资的公司。这样，债务公司通过固定增加法吸收债权人作为其新股东，引入资金启动该项目，并同意在最终利润分配中实现各方利益。
股权转让模型具有以下优点：
1.采用这种模型可以减少新建项目公司批准开发资格所需的时间，并避免新建项目公司的资格较差，后者不能承包大型项目。
2.程序很简单。收购项目公司时，只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让变更和工商变更登记，就可以通过控制公司的经营权直接控制和管理整个项目。
3.项目开发速度加快。股权转让手续经有关部门批准后，以项目公司的名义，债权人可以立即投入资金进行后续的开发建设，而无需为建设手续重新开放项目。
还具有以下缺点：
1.投资者承担的风险因素增加了。除了房地产项目的建设风险外，投资者还必须考虑潜在风险，例如外部担保，债务，未付款项和当地项目公司的合同违约。
2.初步谈判和调查花费了很长时间。通常，由于复杂的原因，许多租赁土地或在建工程都被停止了，并且有许多项目所有者。由于商业秘密，外部人员很难理解项目公司的外部担保，合同违约或债务的运作，财产或税收。信息的不对称性增加了彼此沟通和协商的难度。
3.转让合同的技术处理。通常，股东在项目公司的总投资额大于注册资本。为了便于审批，转让价格必须设计为包括股权价格（实收资本）和债务（股东的新投资被视为股东的付款）。
II。非法人形房地产合作开发模式（非项目公司合作开发）
在这种模式下，没有成立具有独立法人资格的项目公司，合作各方以一个或多个当事人的名义直接开发房地产项目，其特点是形式灵活且具有充分的自治权参与方之间。
最高人民法院于2005年6月18日发布了《关于审理使用国有土地合同纠纷案件中适用法律问题的解释》（法[2005] 5号），此类房地产的建设开发的合作模式的合法性也被打破。
参与建设：也称为匿名开发，是指依法获得使用国有土地的权利以对其土地使用权进行投资并进行项目建设，批准和其他工作的一方。以自己的名字进行项目建设。并分享一些房屋的合作建设形式。参与建设也是合作开发的一种更常用的形式。在合作过程中，它通常以土地所有者的名义在外部运作，而另一方则不会匿名出现；所有这些都涉及招标，施工，施工，验收和声明。所有外部工作均由土地所有者完成。在这种合作模式下，出资者通常隐藏在土地后面，收入分配主要是已建成房屋的分配。
参与建设是基于《合同法》所签署的项目运营合作协议。实际上，比合同更重要的是合作伙伴之间的信任问题。由于匿名，拥有发展权的土地所有者拥有更多主动权。出资者对该项目没有实际控制权，只能通过控制土地所有者间接控制该项目。如果人们失去控制，他们只能按照合作协议去诉诸司法，这会带来更大的风险。
共同建设：是指由至少一个拥有房地产开发和经营资格，使用土地使用权，资金等作为出资，以股份合作，共同合作的多方实体。企业等共同处理住房建设项目，联合开发业务，分担风险和收益的合作住房建设模型。在投资方式上，一方（或几方）退出土地，一方（或几方）耗尽资金，或者所有各方可以一起“走出去”和“支付”。进行换人的程序。之后，房地产项目的所有投标人，投标人，施工，施工，验收和申报均以共同建设双方的名义进行。在风险分担方面，我们分担风险和利润；就收入分配而言，我们可以直接分配已建成的房屋，也可以分配从出售房屋中获得的价格。
这种合作形式需要复杂的程序来变更土地使用权持有人。还应当指出，对于所有与土地使用权的转让有关的问题，有必要注意《城市房地产管理法》第三十九条关于国有土地使用权不可转让性的规定。占未开发投资总额的25％的权利。
无论是共同建设还是参与建设，合作各方应按照平等和自愿原则共同投资，分享利润和分担风险。在司法实践中，合同性质的确定不是基于合同的形式或合同文本的表面陈述，而是基于合同的内容和法律关系的各种要素。最高人民法院于2005年6月18日发布的《关于审判国有土地使用合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定了合伙人是否确定合同的性质。不承担业务风险：第四条房地产联合开发合同的当事人不承担业务风险，只有取得固定利益的当事人才被视为土地使用权转让合同。如果仅将风险分配给固定数量的房屋，则应将其视为房屋销售合同。第二十六条房地产合作开发合同约定提供资金的当事人，不承担经营风险，仅收取固定货币的，视为贷款合同。第十七条房地产合作开发合同约定提供资金的当事人，不承担经营风险，仅以租赁或者其他形式使用房屋的，视为房屋租赁合同。 ”
此外，一方拥有房地产开发和经营资格也是前提和必要条件。否则，根据《关于审判涉及国有土地使用合同纠纷案件中适用法律问题的解释》第十五条，合作合同将被视为无效。
-对房地产合作开发“十大”主流模式的详细说明-前言：选择正确的合作模式非常重要
合作开发的形式多种多样，每个房屋公司都根据自己的需要选择一种或多种。不同的房屋公司有不同的优缺点，合作发展自然会对它们产生不同的影响。选择正确的合作模式非常重要。本文分析了住房企业合作发展的“十大”主流模式，以供参考和讨论。
一，土地股份合作开发
通过土地份额进行合作开发是目前的主流方法。该模型是A企业投资土地而B企业投资的合作模型。该模型需要注意的细节是：项目开发需要以双方的名义办理审批手续，并获得政府部门的各种许可。
同时，双方还需要前往土地部门完成更改土地所有权的程序，并在与合作伙伴达成的合作开发协议中依法注册土地使用权。依法开发。
项目开发完成后，企业A根据所购房屋的公允价值计算土地使用权转让的营业税，土地增值税，印花税和企业所得税。乙公司根据独立屋的公允价值计算房地产的营业税，土地增值税，印花税和企业所得税，并确定土地的账面价值。
该计划的双方都应将销售视为未享受税收优惠，而是将土地开发作为主要开发实体，以A和B之间的合作名义变更为开发实体，这符合开发资格要求和项目运营核算它主要基于B企业，并且项目设计税也以B企业为主体进行计算和支付。避免以A公司的名义因发展而引起的一系列问题。
II。合作住房建设
合作房屋建设是指房地产开发的一种形式，其中一方提供土地使用权，另一方提供资金以合作进行房地产开发。它主要分为上市模式和协议模式。实际上，部分土地使用权是通过上市或协议模式转让的。（{}}►协议
以深圳为例：如果农村征地过程中退还的原工商开发用地进入市场，将按建筑面积收取市场地价的10％，可以合作建房。 。土地可以协议转让。合作方可以同意合作建造房屋并将其提交主管当局批准。
（1）合作方式：该宗土地属于农村土地征用和归还土地，可以通过合作建设获得。万科深圳计划通过建立房屋的三方合作与当地和中介方合作发展。
（2）合作内容：
★当地土地在该项目中拥有20％的权益。负责提供项目土地使用权，在土地红线内完成清理工作，办理有关手续，并取得林业，环境保护部门的批准；
★中介方在项目中拥有15％的权益，负责支付项目土地的政府土地价格（以政府基准土地价格的10％为基础，估计总额约为2000万元） ，并负责按照规定重新布置高压线，并负责相关程序；
★万科在该项目中拥有65％的权益，负责该项目的后续开发和建设，承担相应的资金和项目开发风险，并以以下价格购买该项目的本地和中介方的利益：议价。（{}}►列出方法
以深圳为例：对于已支付土地价格的地方（被征用和返还农村的土地除外），该地方直接进入土地交易市场，并通过上市，招标，拍卖寻找合作伙伴等
合作住房建设（农村土地征用除外）必须通过招标，拍卖和挂牌交易进入土地房地产交易中心，而以前私下寻求合作伙伴的方式已被放弃。合作建设被视为土地使用权中部分权益的转移。合作方是根据最高出价者的原则确定的。合作发展不是交易条件，将由合作伙伴协商解决。
基本模式如图所示：
►利弊：本质上，这是二手土地，但合作伙伴的选择类似于一手上市，交易之后，这是基于双方之间的合作协议。
►主要风险控制
III。共同成立项目公司
此模型是开发人员和本地公司建立项目公司的模型。当地公司将土地使用权更改为项目公司的名称后，项目公司专门开发和管理项目。需要土地转让的交易税。这是万科更常用的模型。在项目公司模型中，万科要求：
►合作原则：
（1）绝对控制原则：万科的全资子公司和子公司对项目公司拥有绝对控制权。
（2）项目公司全部资本化的原则：在项目分配利润后，万科将购买合作伙伴的全部股权，并在与业主（项目公司）达成买卖合同之后将被取消，并将保留客户服务的相关事宜客户服务部门和物业管理公司。
（3）股权并购的可控制原则：万科在项目公司中的受让人股权是可以控制的，与此同时，必须清楚受让人的股权及其条款和价格。
（4）控制权益变动的注册程序原则：万科将处理变更权益的程序。
►优势和劣势：这种合作模式的优势在于土地证书归项目公司所有，并且双方之间有着更紧密的合作关系。缺点是涉及项目公司的股权转让或清算。
►风险控制：
Ⅳ。股权收购模型
股权收购模式是指当地政府将土地使用权更改为项目公司的名称，开发商则获得项目公司的部分股权，以达到间接获取土地使用权的目的。对。在后续发展基金中进行比例投资的模型。（如下所示）。
股权收购模型分为三种方法：收购新成立的项目公司，收购现有项目公司和收购现有非项目公司。让我们以上海金丰牧场圣达菲项目为例，看看如何在收购新项目公司中实施该项目。
★合作项目概况
占地面积317,000平方米。土地是上海闵行区华鹰镇政府所属的上海金峰房地产实业有限公司。公司注册资金1000万元，总资产9013万元，负债8735万元，所有者权益278万元。在签订合同之前，当地土地已获得A-1和A-3地块的建设用地批准书，以及A-5地块的建设用地规划许可证。
★股权收购的运作方式
①金丰公司和乡镇企业上海华鹰房地产开发公司注册成立上海华欧房地产有限公司，注册资本800万元。
②金丰公司将A-1，A-3，A-5地块的相关资产，负债和所有者权益注入了Huaou公司，以前的所有证书和执照均更名为Huaou Company。
③在Huaou公司与闵行区土地开发中心签订有偿土地使用协议并获得土地所有权证的前提下，万科收购Huaou Company的100％股权。该公司的运营由万科负责。
应当注意，三种股权收购方法的风险从低到高。在选择实际的合作开发方案时，应以从低到高的方式执行风险。
五，联合招标
与合作伙伴共同参与土地部门的招标和拍卖。竞标成功后，双方按份额缴纳土地出让金，土地份额为份额，由双方共同投资开发建设并分享利润。也可以采用双方共同成立公司然后参与投标的方法。
►合作原则
（1）相互依赖的原则：合作方具有较高的准入条件，必须诚实并具有财务实力。
（2）独家合作伙伴原则：建立长期的独家战略伙伴关系。
（3）预先设立公司的原则：双方事先共同成立公司，由公司负责投标。
（4）绝对控制原则：在合作公司或项目公司中的绝对控制。
（5）控制投标原则：控制投标价格和投标过程。
（6）保密原则：严格保密。（{}}►利弊
（1）优势：第一，土地没有债权债务，土地转让标准明确，风险相对较小。
（2）劣势：对合作伙伴的要求严格，合作伙伴必须具有信誉和实力。双方必须默契合作。合作条款应事先阐明。
►主要风险和控制
六。代理商建设模式
开发人员不充当股东，而是充当业务经理。他们通过专业性和品牌吸引力提供全过程的开发和销售服务，以获得固定的收入和超额收益。主要经营方式是委托方负责提供资金和土地，开发商负责开发建设。在整个过程中进行开发和管理，并根据代理商的合同使用开发商品牌。
七，技术成果
为了向开发人员提供另一方的技术，并与另一方合作，包括技术合作和固定收益合作模式。例如，当代房地产与其他公司合作出口自己的绿色节能技术，并从中获得一定收益。
VIII。开发人员合作并相互补充，以实现价值最大化
不用说，不久前刚刚合并的万科和万达，将来将主要通过联合征地和合作开发来进行，即万达投资项目的商业部分和万科开发项目的住宅部分。万科擅长住房。万达是商业房地产的领导者。这种结合有利于开发商之间创造最佳产品并最大化项目价值的互补性。
IX。 HI合作模式
HI合作模型是一种模型，其中项目公司从外国银行借入外债，偿还本金和利息，并且该项目由开发人员开发并享有利润，但需要受到HI监管。（{}}►利弊
优势：降低了资本成本，万科自主开发并享有收益，合作关系相对简单，风险相对较低。
缺点：复杂的操作模式，繁琐的程序，更严格的项目开发周期要求以及有限的借贷限制。
（1）权益操作：此模型需要一系列权益操作。控制股权运营是控制风险的主要因素。控制方法是事先进行可行性调查和论证。
（2）项目运作周期：此模式对项目运作周期有严格的要求，并且对项目每个阶段的运作周期的准确性提出了更高的要求。控制的第一种方法是事先有一个准确而透彻的计划，第二种方法是留出一些计划的空间。
（3）政策和国际金融市场：该模型受到国内外汇政策，国际金融市场和汇率的极大影响。必须时刻注意政策变化。
X.信任
个人或企业和团体（统称为客户）会将资金委托给信托公司，信托公司将这些资金收集到一定数量，然后投资房地产项目或向房地产公司提供贷款。受托人的信托业务。（（））►好处
与银行贷款相比，房地产信托融资方法的期限具有更大的灵活性。
普通房地产开发商在获得土地批准后可以信任并筹集资金，以进行相关的前期投资，从而节省时间和成本。（{}}►缺点
目前，由于信托投资门槛高和赎回期长的特点，一方面，信托公司难以开展大型项目，另一方面，私人公司的性质安置限制了客户类型，主要是高端客户。
可能涉及许多客户的利益，如果出现问题，影响将是广泛的。
（1）相互依赖的原则：必须选择受托人，双方必须彼此信任，并且受托人必须诚实，具有财务实力并具有标准化的信任系统。
（2）战略伙伴：建立战略伙伴关系。
（3）项目规模适中。如果资金占用太大，则信托方法将难以解决。
（4）群组控制运作原则：鉴于信任方式可能会影响许多客户的利益，一线公司采取了信任合作方式，要求群组控制运作，评估操作的可行性，负责具体的操作，并控制操作环节。
（5）信息披露：信息披露必须真实，准确，并且不得存在任何虚假或误导性信息。
（6）股权回购原则：信托采取股权投资的方式。项目开发完成并执行信托计划后，万科应回购受托人持有的股权。
在过去的两年中，房地产合作开发已成为常态。根据Kerer的统计，在排名前100位的房地产公司中，有一半的股权出售量不到70％。可以看出，每个人都非常热衷于合作开发。
然而，据明远俊所知，许多中小型房地产企业是合作中的弱势群体。他们在享受合作发展的好处的同时，在发展合作项目的过程中还承担着各种风险。一些房屋公司甚至考虑逐步减少合作发展的比例，回到独立发展的时代。
一家房地产公司的高管告诉明远俊，过去两年中，该公司的近10个合作项目，其中大部分进展都不顺利。合作发展中的各种问题使他们陷入困境，他们没有钱。挣了，也有点生气。
为什么中小型住房公司在合作发展中有这么多痛苦点？如何解决这些痛点？明远俊与几位具有丰富合作开发经验的房地产经纪人进行了交谈，并提出了一些实用的建议。明元君将与大家分享干货。
01
5种痛点
根据Ming Yuanjun的研究，中小型房地产企业在合作开发中存在以下类型的问题：
一，选择错误的合作伙伴会导致项目开发中的冲突
如果双方的策略不同，那么如果联合开发项目不可避免地导致冲突和不和谐，则风险很高。
C住房企业和f住房企业于去年签署了合作协议，以共同在三线城市开发两个项目。但是由于双方对项目的目标不同，因此在合作开发过程中存在许多冲突。
房地产企业追求高营业额，而房地产企业更重视项目利润。去年上半年，他们共同开发了项目。 F住房企业担任经营者。为了实现6月30日返还项目现金的目标，一方面对项目进行抵押，希望将贷款计为销售收入。另一方面，通过任意销售降低了产品的价格，降低了项目的速度，但是却牺牲了项目的利润。这两点使C住房企业不可接受。
最后，双方分手了。对方最初签署了合作项目，双方也默认不再合作。
II。合作协议不够详细，无法限制运营商
许多房地产公司会在合作之前签署合作协议，但是许多房地产公司已经建立了没有详细条款的合作框架，导致合作协议成为空谈，无法约束运营商。
某房地产公司的高管告诉明元俊，他们公司参与的合作项目是由3家房地产公司共同开发的，其中房地产公司作为运营商非常强大。另一方曾提出一项动议，并与另一家房地产公司共同否决了该动议，但由于未订立合作协议，因此另一方仍坚持其意见。
3.过度依赖合作伙伴，项目风险控制低
许多中小型房地产公司在与大型房地产公司合作的过程中通常没有获得经营权。即使他们参与该业务，他们负责的业务也非常有限。这导致在项目开发过程中话语水平低并且对项目风险的控制不足。一旦合作伙伴不可靠，该项目就容易出现问题。
房地产公司与一线城市的大型房地产公司共同发展。除设计线外，其他业务线均由合作伙伴牵头。房地产公司除了完成设计工作，坚持“谁负责谁负责”的原则外，基本上没有干预其他业务。但是，预计合作伙伴在放置项目时不会出错，从而导致该项目无法销售。但是，另一方非常不负责任，没有积极地解决这一问题。相反，它停止了该项目。
第四，联合运作，决策效率低下
面对拥有自己实力的合作伙伴，许多房屋公司希望参与该项目的管理，这是一项联合运营。但是，联合交易的最大缺点是，一旦有更多的人参与进来，就会有更多的意见，这将导致内部沟通成本过高，效率低下以及项目进度与计划不符。
五，监管机制不健全，无法及时发现各个环节的风险
许多中小型房地产公司尚未在合作项目中建立完善的监督机制，无法让合作伙伴自行决定，也没有在关键业务环节（例如项目定位，设计图纸，采购）中派遣团队，成本和结构监督和管理导致对该项目的运行状况缺乏了解，并且在出现重大问题后变得显而易见。
02
选择合适的合作伙伴
是成功合作的开始
对于规模约100亿元人民币的中小型房地产企业，尽管他们确实想进行合作开发，但由于竞争优势不够突出，他们别无选择。那么，他们应该如何选择可靠的合作伙伴？
1.双方的价值观必须保持一致，并且战略上不得有任何差异。
这个非常重要。就像男人和女人结婚一样，不同的想法可能会很痛苦。在开发项目之前可能不会注意到，但是在项目推进的过程中，您会发现细节处理方面存在很大差异，并且双方很难达成协议。
住房公司的一位高管抱怨说，他与明远军一起定位高端住房，他们选择的合伙人的价值不同，并且存在很多摩擦。 “我们想制造出好的产品，但他们只专注于控制成本。有趣的是，双方很难达成协议。 ”
其次，选择具有互补功能的合作伙伴
我们在上面提到，有两种类型的中小型房地产公司是基准房地产公司的首选合作伙伴。其一是他们的能力在其他地区领导者中尤为突出。
除了吸收合作伙伴的一些专业人才外，这个独立的执行团队还可以公开招募某些职位的专业经理，以使该执行团队更加中立和客观。这样，可以避免战略决策中的差异，从而提高效率。
2，提前找出差异
在住房公司之间的首次合作中，由于它们的经验不足，可能会在各个方面出现问题，需要重新谈判。但是，在积累了几次合作经验之后，可以确定许多风险点。此时，各个专业领域的人员可以细化各个环节中的风险点，并将其提供给谈判者以供参考。
如果在谈判阶段可以将许多问题扼杀在摇篮中，那么后期的冲突将大大减少。
3.建立更有效的沟通机制
如上所述，在合作项目中，房屋公司采用联合签署批准方法，即，任何决定都必须由合作伙伴共同批准才能实施。如果一方不同意，则无法实施。
这种批准方法可以很好地控制风险，但是其最大的缺点是决策效率低下。因此，应该建立一种更有效的通信机制来代替这种僵化的方式。
第二是在决策层之间建立顺畅的沟通机制。许多合作项目效率太低。原因之一是没有决策权的人来回拉动或报告各种级别。很多时候，程序停留在副总裁的办公室，无法联系总经理。因此，最好是帮助双方的高级管理人员建立沟通机制。当他们遇到重要的决策时，他们可以直接进行沟通和确定，以提高项目决策的效率。
一，房地产合作开发的主要模式
1.房地产联合建设
房地产共同建设是指为房地产开发提供资金，技术和劳动力的一方（公司B）与提供土地的一方（公司A）之间的合作。双方在合同中明确同意按比例分配住房和土地使用权。与他们拥有或经营的财产共同承担民事责任的房地产的合作开发。一般适用的是提供土地的地方与房地产开发公司之间的签字。
双方可以达成共识：甲公司去土地，乙公司提供资金，技术，劳务，并且双方在发展方面进行合作。
该计划中需要注意的细节是：项目开发需要以合作伙伴的名义通过审批手续和各种许可给政府部门。此外，乙公司投入资金参与房地产开发，并取得了一定的最终成果。同时，甲乙双方都要到土地部门办理土地所有权变更手续，并按照合作开发协议中的法律，以乙方名义注册地块的土地使用权。
项目开发完成后，企业A根据获得的房屋的公允价值计算土地使用权转让的营业税，土地增值税，印花税和企业所得税。乙公司根据其房屋的公允价值计算房地产销售的营业税，土地增值税，印花税和企业所得税，并确定土地的账面价值。
该计划的当事方应将销售视为没有享受税收优惠待遇，而是在A和B的合作下将以A为开发实体的开发实体更改为开发实体，以满足开发资格要求和项目运营核算。主要是B企业，项目所涉及的税费也以B企业为主体计算和缴纳。避免以企业A的名义进行的开发带来的一系列问题。
2.土地使用权的直接转让
如果在该项目的开发过程中，企业A不需要开发供自己使用的产品，除了联合建造方法外，企业A可以考虑将土地使用权直接转让给B房地产开发企业，并且完全以企业B的名义建立项目。项目开发和销售过程中的开发销售，营业税，土地增值税，印花税和企业所得税，以B企业为主体计算并缴纳。整个开发过程是合理的。
这样，企业A应当为土地使用权的转让缴纳营业税，土地增值税，印花税和企业所得税。企业乙应支付土地使用权契税。
3.成立项目开发公司
项目开发公司是指向提供土地的一方与提供法律实体的一方提供金融，技术和劳工服务的行为，以建立进行房地产开发的法律实体。在这种情况下，房地产合作开发的合作伙伴将成为项目公司的股东。通常适用于当事双方不是房地产开发公司而用于商业住房开发的情况。
企业A以土地使用权作为对房地产企业B的投资，并以项目公司的名义启动了项目开发，并经过相关程序。在合作开发协议中，就开发模式，合作开发各方的投资回报方式以及风险承担，资本监管，双方的权利和义务以及违约责任达成了明确的协议。合同，以避免纠纷。
主要包括以下两种方式：A.土地协议折让法构成合作投资比例； B.土地评估价值股权法构成了合资企业的投资比例。
在项目开发和销售过程中的营业税，土地增值税，印花税和企业所得税仍由企业B作为主体来计算和支付。
企业A使用土地使用权作为房地产企业B的投资，而无需缴纳营业税；应当计算并缴纳土地增值税；它应根据“财产转让文件”计算并缴纳印花税。B房地产公司需要缴纳契税。
4.整体产权转让
经批准的房地产开发项目将其股权或合作开发权转让给项目公司的股东或合作开发的受益人。
房地产项目转让模式：
（1）通过项目公司股权的并购（合并或收购）转让房地产开发项目；
（2）通过改变项目合作各方的权益比例来转让房地产开发权益：A.权利在合作方内部转移；
这样，企业A无需缴纳营业税；不需要缴纳土地增值税；它不需要计算合并中的清算收入或损失。B房地产公司不需要缴纳契税。
5.建立参与度
参与建设是指参与参与者以参与建设的名义投资或预购已建立的房地产项目中的房屋的行为。通常，参与的参与者通过投资或参与房地产建设来获得某些房地产的所有权。通常适用于已进行房地产项目但开发商资金不足的情况。房屋参与建设通常被认为没有法律效力，因为它尚未得到政府主管部门的行政批准，因此不予考虑。
在上述五个方案中，可以成功建立联合开发以进行开发和销售，但无法获得税收，联合开发中投资者之间的复杂关系通常无法通过合作协议统一调整。容易发生纠纷。
土地使用权的直接转让是明确的，但它无法从转让人那里获得相关支持，特别是社会资源支持，也无法获得税收。
成立项目开发公司可以通过法人实体阐明股东的权益，或者新的项目开发公司可以获得规划开发区域所需的房地产开发资格，或者可以豁免营业税。企业所得税和契税。它应该是房地产开发的一种高级形式，尤其是在一些大型项目的房地产开发中。
在项目公司运营期间，还可以通过股权或合作开发权的转让获得项目的全部产权。
合作开发，项目选择，规划的土地使用，建筑设计，施工许可以及项目的土地转让（项目所有者或股东）或项目功能和用途的变更都是必需的要求。所有批准的行为均需获得相关政府机构的许可或批准，并持有批准文件或许可证。
6.合作发展的其他方式：
合作后的合作发展，然后是法人
II。应注意房地产合作开发合同的制作和签订。
（1）明确合作各方的相应发展责任或获得相应责任；
（2）同意，合伙或合作的方式以及随后成立项目公司的方式在民事责任方面应有所不同；权利义务关系应明确，相应程序的责任主体应明确；
（3）对于项目公司的合作开发，有必要弄清注册资本投资的方法以及对注册资本与总投资之差的对策和相应责任；
（4）如果土地使用权用于组建项目公司，则必须评估土地使用权；
（5）以筹备办公室的名义或其他名义进行的合作发展必须使其成为另一个能够独立承担权利和义务的经济组织，并阐明在筹备机构中开展合作的所有各方的权利和义务；
（6）合作开发当事方将土地使用权作为合作投资使用的，应当办理土地使用人变更和使用性质的登记手续，并应当说明方式。有关费用的负责人；
（7）站点上的合作开发涉及几个性质不同的项目，这些项目应分别建立，单独审查和批准，并申请不同的许可证；
（8）合作开发各方的投资回报方法应根据开发项目的房屋是否为目标来明确权利和义务。如果投资收益是重新分配的协议，则应具体说明住房分配的方法；投资回报进行利润分配时，应约定计算利润的方法；
（9）合作开发合同应规定政府批准的程序和增加建筑面积时增加面积的成本，以及共享和分配区域的方法；
（10）由于需要为合作开发合同办理相关手续，因此效力通常是待定的，一旦确定合同无效或无效，合作合同应具体规定一种特定的处理方法。
III。应注意房地产项目转让合同的制作和签订。
（1）房地产开发项目的转让必须由所有人转让，转让的各方必须达成书面协议；
（2）必须在合同中指定转让项目已经存在的各种政府批准，包括项目批准和计划批准等；
（3）项目转移应符合允许政府在不同发展阶段转移的条件；
（4）对于以公司股权转让形式转让全部或部分房地产项目的既定项目公司，应按照《公司法》的有关规定办理工商变更登记手续。 ，并办理房地产转让变更的登记手续；
（5）设立项目公司的转让人的债权和债务应明确，潜在债务应予以澄清，并必须同意公布程序；
（6）如果未成立项目公司以合作伙伴的投资权在内部转让全部或部分房地产项目，则应根据不同条件申请批准项目变更和土地使用项目的土地用途；转让给合作伙伴如果当事方不是当事方，则必须征得原合作方和受让人的一致同意；
（7）如果所转让的项目尚未完成土地转让手续或尚未完成转让手续，并且在转让时尚未支付转让费，则负责转让手续的具体人员和相关人员费用，包括尚未支付的费用，应商定。费用如何承担；
（8）转让项目时，未按照转让合同中约定的期限和条件开发该项目，转让合同应同意完成主管人员的批准程序和具体负责人政府部门;
（9）项目移交时，已经开始使用移交合同规定的土地使用期限，并应相应扣除移交合同规定的土地使用期限；
（10）如果在房地产项目转让前已经进行了预售，则应同意转让双方应通知预购所有人并阐明如何处理相应的责任。
4.房地产合作开发合同的主要条款
（1）共同开发双方的姓名，名称和住所；
（2）项目概述（包括：位置，项目性质，四合一，土地面积，相关规划指标等）；
（3）项目状态；
A.项目批准的状态包括计划参数并列出获得的批准；
B.项目搬迁和开发的状态。
（4）合作方式；
A.共同组建项目公司的方法
需要同意：项目公司的注册资本，投资比例，时间；建立组织，运作程序，利润分配等；
B.合作房屋建造协议方法；
需要达成共识：合作各方的投资方式（包括对土地投资的评估），投资期限，投资比例，合作运营方式，运营组织的组成以及收益（权益）。
（5）在项目公司成立之前和之后的权利和义务的转移（包括对在项目公司成立之前发生的费用的补偿以及土地使用权的转移程序等）；
（6）项目总投资额的输入方法（包括项目公司注册资本与总投资额之差）；
（7）项目合作建设计划（规模，进度等）；
（8）合作各方的权利和义务（应商定相关批准程序的处理，相关项目建设管理工作的共享以及合作投资收益的分配）；
（9）违反合同的责任；
（10）解决争端的方法；
（11）合作双方约定的其他事项。
五，房地产项目转让合同的主要条款
（1）转让方的名称，名称和住所；
（3）转让项目时土地使用权的性质，取得方式和土地使用期限；
（4）项目状态；
B.项目搬迁，发展状况（暂停建设，推迟建设）；
C.对项目涉及的土地或工程权的限制；
（5）项目转移方法；
A.通过转让开发项目；
需要同意：转让费用的组成，金额，支付方式，项目批准，土地使用，工程建设的复审和审批程序等；
B.通过转让项目公司的股权；
需要达成一致：项目公司简介，股权转让比例，价格，付款方式，现有资产的标识，原始公司股东大会的决议说明以及工商变更登记。
（6）项目转让价格，付款方式和期限；
（7）项目主题的转让，交付日期和方法；
（8）转让前原始债权和债务的处理以及对土地或工程权的限制；
（9）双方的权利和义务；
（10）违反合同的责任；
（11）解决争端的方法；
（12）受让人同意的其他事项。
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