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在日本购房必看！
房地产税是一种地方税。
地方自治立法
日本的房地产税分为三种：购置税，所有权税和转让税。它涉及两个主要环节：交易和持有。地方政府是主要藏品。房地产购置税由县，县征收。固定资产税和城市规划税由市政当局征收，所有这些都是地方税。日本的地方政府拥有相对较大的自治立法权。地方政府可以根据国民议会制定的地方税法和内阁发布的法令灵活制定相应的税收规定。
房地产税主要用于当地居民的生计。
家庭税负不高
房地产相关税项主要用于本地开发服务。民生支出，教育成本，公共债务成本和土木工程成本是日本地方政府财政支出的四个主要领域，约占65％。日本最重要的财产税是固定资产税，但它带来的税收负担并不大，占国民收入的2％-2.5％，并且近年来一直在下降。
保留链接：
固定资产税+城市规划税
收集方法
固定资产税基于土地，房屋和折旧资产的评估额，每三年以1.4％的税率评估。城市规划税是对被划为城市规划区的城市化地区的土地和房屋征收的。税率由各市政府灵活确定，最高限额为0.3％。两者都对符合条件的土地和建筑物具有一定的税收优惠。
评估系统
日本拥有完整的房地产注册，评估和宣传系统，以确保房地产税收的正常发展。房地产登记包括房地产登记登记和固定资产分类帐登记，它们保护财产的私权并为固定资产征税提供依据。日本的房地产评估在政府机构的不同级别设有专门的评估机构。国土交通省公布的价格已成为日本评估价格体系的核心，并配备了专业的房地产评估师以提高评估技巧。有争议的问题在很大程度上确保了评估工作的有序进行。
交易链接：
稳定的收款，短期交易税负担
日本的房地产交易税包括两类：购置和转让。在购置类房地产税中，房地产购置税是专门针对房地产设立的唯一税种，以县和县为主要征收对象。
在房地产转让中，日本从房地产转让中获得的个人收入是根据其持有房地产的时间是否超过5年来确定的，将不征收30％的个人税和9％的居民税。超过5年。转让只征收15％的税和5％的居民税，这表明日本政府加强住房财产和打击土地投机的意图实际上起到了一定作用。
实际上，只需记住有关税费的三个词：
1.买房（尤其是二手房）时，所有税费合计约为房地产价格的5％至7％。
2.持有成本约为20万至30万日元（人民币10,000元/年）。
2月23日，住房和城乡建设部副主任卢克华在国务院新闻发布会上透露，有关部门正在筹划房地产税。人们不禁大声疾呼即将征收财产税。因此，财产税将对当前的房地产市场产生什么影响，它将降低房价，有哪些改革思路以及已实施的国家（美国，英国，香港，台湾，韩国和日本）？本文选择了方正证券首席经济学家任泽平对房地产税的分析，该分析于2016年9月27日首次发布。
1.房地产税改革的国际经验和国内必要性
房地产税是一种根据房屋的应课税剩余价值或租金收入向财产所有人征收的财产税。它通常在成熟的市场经济国家中征收。房地产税是在所有权阶段对股票征收的税。它不同于当前中国建筑和交易领域对增量住房征收的房地产税。它是对当地公共服务的保证，是对收入分配的调整，甚至曾经被认为是抑制投机活动性需求是调节房价的重要工具。随着股票住房时代的到来以及土地融资的困难，财产税改革的紧迫性日益增加。
1.1。财产税是成熟市场经济国家的地方本金之一。
根据OECD（经济合作与发展组织）的统计，OECD国家中财产税在GDP中所占的比例逐年增加，尤其是在法国和英国。 2014年，财产税占GDP的比重达到2％，1.6％。
1.2房地产税改革的必要性：住房时代的到来使得土地融资难以继续
目前，对占总数80％以上的个人住宅免征中国财产税，税基狭窄，其对地方财政收入的贡献仅约3％。随着存量住房交易期间土地出让金的减少和税收的减少，财产税改革的紧迫性即保留税增加了。
从大趋势来看，大型住房建设时代正在过去，股票住房时代正在逼近，持有阶段的税收将最终取代开发和建设阶段的税收，土地出让金。主要原因是，随着一线和核心二线城市的城市化持续发展，城市的规模和边界不断扩大，新的城市规划用地将继续减少。一线城市现已进入存量房时代（以北京为例，2016年7月，北京住房销售总量为29000套，其中新房销售7万套，二手房销售22000套。特色），核心二线城市也正在进入库存时代。三线和四线城市的去库存化是一场旷日持久的战斗。房地产开发产生的现金流量为王。在这种困境下，开发商不愿占用土地并开始新的建设。政府还将有意限制住宅用地的出售。
从15个样本热门城市的交易数据中可以看出，二手房交易/新房交易的价值持续增长。从2009年开始，北京和深圳的二手房交易量已经超过了新房的交易量，进入了存量房时代。从2012年到2016年9月，二手房/新房交易的比例从2增加到4。自2015年初以来，主要的二线和三线城市的比例迅速增加，现已达到0.7的水平；一些城市的核心区域已经进入了存量房时代。
房地产市场的区域差异仍在继续。一线和二线城市的新商品住房供不应求，核心区域可开发的土地不足，这是“存储房屋时代”的特征。意志不足。因此，无论是一线或二线城市，还是三线或四线城市，新购置房地产和开工建设的总量都会减少。对税收的影响是，持有过程中的税收应逐步取代开发建设和土地出让金中的税收。
从全国土地转让费的变化来看，2014年达到最高峰4.3万亿美元，到2015年降至3.4万亿美元。总体拐点已经出现。从结构上看：一级城市已进入存量房时代，难以有效增加新房建设用地，导致底价飙升，但转让总量已经开始下降。总数仍然很低；二线城市已经成为支撑全国土地出让金的主力军，底价和交易面积开始迅速增加，带动了总出让金的增加。
可以预见，随着主要的二线城市逐渐进入股票住房市场，土地融资也将减少，全国各地的土地出让金将不可避免地下降。另一方面，由于土地出让金占地方财政收入的40％以上，减少土地出让金的地方政府有动力寻找新的收入来源。因此，应逐步重视对所有权过程的征税，成为弥补土地出让金减少的重要途径。
如果财产税改革滞后，随着土地融资的减少，地方财政收支压力和债务风险将上升。在中国，自1994年分税制改革以来，在不断收集地方政府的财政权力的同时，事务也在不断下放。平衡地方政府的财政收支困难，地方政府债务问题迫在眉睫。在过去的几十年中，土地财政已经填补地方财政收支巨大差距为地方经济发展和城市化做出了历史性贡献。
1.3，房地产税改革的理念：减税和优化结构
房价在2015-2016年再次飙升，社区发起房地产税的热情也飙升。2016年7月23日，前财政部长楼继伟在G20高层税收研讨会上表示，应积极推动房地产税制改革。由于信息收集能力薄弱和利益调整的障碍，它尚未正式启动，但仍在毫不犹豫地做。
目前，中国的房地产税制主要包括10种税种，涉及开发，建设，交易和维护三大环节。其中，开发建设过程涉及7种税收，交易过程涉及7种税收。在保留过程中，有2种税。
目前，房地产行业的整体税收负担沉重，远远高于全国整体水平。房地产业的产值仅占GDP的6％，却承担着该国14％的税收。全国总体宏观税负率为19％，而房地产业的宏观税负率达到44％。按增值法测算，2014年房地产业比2013年增加2013亿元，增长5.6％。税收负担增加1059亿元，增长6.8％，产值增速低于税收增速。％缴税。
因此，房地产税改革不仅是征收房地产税，而且是对建筑，贸易和所有权税的重新调整。如果对住宅房屋征收不动产税，则应相应减少交易的税负。同时，将减少税收种类，优化税收结构，并为房地产税创造条件，以取代土地出让金。
2.实行个人住房财产税需要六个先决条件
2.1，六个先决条件尚未到位，需要加快
第十八届中央委员会第三次全体会议提议加快房地产税立法并适时推动改革。此后，有关房地产税扩大到个人住房的传闻不断。我们认为，个人住房房地产税（以下简称房地产税）的出台应首先立法，并要满足6个先决条件，这在短期内仍难以完全解决，需要加快。
首先，进行全国住房普查，以掌握该国住房的基本情况。自1984年以来，中国尚未进行过全国住房普查，有关住房的基本信息薄弱。
第二步是建立全国统一的房地产登记系统，该系统可以准确，及时地收集房屋登记和交易数据，以实现全国联网和实时查询。《不动产登记暂行条例》于2014年11月12日颁布，于2015年3月1日生效。迄今为止，该政策已实施了一年多，是由中国商务部提出的。土地和土地将在2016年底之前完成全国所有城市的建设。该县颁发“房地产证书”的目标距离还有一段距离。
第三是统一定义住房的性质。由于历史原因，现有的住房改革，福利性住房，中央生产性住房，军事生产性住房，小型财产性住房，经济适用住房，筹款性住房，两个有限住房和其他不同类型的住房，产权的性质差异很大，税基不统一。
第四是完成房地产税的改革。目前，房地产税收环节中大约有十种税种，应重新设置建设，交易和持有环节中的税收，以避免双重征税。
第五是完善《城市住房保障条例》的立法，明确定义居民的“基本住房标准”，以确定房地产税的免税条件。2014年3月28日，国务院法制办发布了《城市房屋安全条例（征求意见稿）》和解释全文，征求社会各界的意见。这也是当前发布的有关经济适用住房的较新文件。该法规仍是一项意见草案。立法仍然需要解决许多问题。
第六，《税收征管法》的修订工作已经完成，为依法税收征管提供了依据。2015年1月5日，国务院颁布了财政部和国家税务总局起草的《税收征管法》（2015年征求意见稿）。与原始的税收征管法相比，本咨询草案对税收征管权和义务进行了实质性修改。国务院办公厅《国务院办公厅关于印发国务院2016年立法工作计划的通知》（国办发〔2016〕16号），就国务院2016年立法工作提出了相关意见，并具体印发。 2016年立法工作计划的安排，其中包括税收立法项目，例如加紧修订《税收征收管理法》。
房地产税的征税需要由纳税人批准。对于新型税收，有必要顺利推进国家发展并取得预期成果。一方面，需要通过多种途径对纳税人进行“培训”，以充分了解有关规定；另一方面，他们还需要积极采纳纳税人的建议和指导，以尽可能减少信息的不对称性。征税成立后，成立了房地产税收监管机构，建立了税收辩护制度。为了确保房地产税的公正性和客观性，需要对房地产税的征收和使用进行监督，纳税人可以提出异议和上诉。
2.2房地产税可以成为当地重要的财政来源，但是短期内很难完全取代土地出让金
从海外财产税惯例的角度来看，美国财产税约占地方政府财政收入的15％，香港税率约占政府财政收入的5％，韩国土地税约占20％政府税收收入的百分比。日本是固定的资产税约占地方税收的40％。上述国家和地区的税基为土地和房屋评估价值的一定百分比。政府已经形成了完整的土地和房屋价值评估系统。定期对土地和房屋进行重新评估，以计算税基。换句话说，成熟的房地产税制具有税基广，税率低和适当减税以形成累进税率的特点。
与国外相比，中国仍然有大量的基本住房需求。由于免征房地产税和免除房地产评估价值，难以形成高税收规模，短期内无法完全取代土地融资。
以重庆和上海为例，这两个地方的房地产税收试点方法都设置了很高的免税区，税率很低，而高价房则采用了超税率累进税率，充分考虑刚性需求并改善需求。
在税收方面，尽管两个城市的房地产税绝对值继续增加，但这主要是由于房地产存量价值的增加，而不是试点带来的增量效应。房地产税。以税收总收入为基准：在2011年试点之后，上海的财产税收入占税收总收入的比例没有增加，仍然保持在2.5％左右；重庆的物业税在政府收入中所占比例并未迅速提高。2015年仅增长1.3点。基准土地出让收入：重庆和上海的土地出让收入分别约为1500亿和700亿。目前，财产税收入仅占土地出让收入的7％。
2013年，杭州曾经作为个人住房和房地产税的试点城市而不断扩大，并制定了《杭州房地产税计划》。内容包括增加住房税，划定家庭人均免税区面积以及实施超额标准积累税率等，但在进入签签程序后已紧急停止。但是该计划当时被用作蓝图，并且计划在下一批房地产税收试验扩大后在其他城市推广。因此，我们参考该计划来衡量中国房地产税可能产生的税收收入。
2015年，该国总人口为1.37亿，常住人口的城市化率为56％。 2012年，全国城镇人均住房建设面积32.9平方米。据此估算，全国城市住宅建筑面积为253.8亿平方米。2016年上半年，全国商品住宅销售额5.76万亿元，销售面积6.7万平方米，平均价格为8573元/平方米。因此，据估计，全国城市住房存量的现值为217.6万亿元。如果财产税率为1％，则年度财产税总额为2.18万亿美元。但实际上，我们认为，如果对房屋征收税款，则年度总税额要比该值小得多。一方面，按照国际公认的标准，房地产税通常会根据房屋类型和居住面积等因素形成高额累进税率，因此综合税率将小于1％。另一方面，实际的被征用面积比253.8亿平方米低得多，这主要是因为：首先，为了保护刚性需求，将设立更高的免征面积。杭州计划中的免税区为人均60；和诸如产权之类的产权难以计算和确认；第三，城镇中居住超过六个月的居民被视为常住人口，诸如农民工之类的大量农民工不在其工作和生活的城市购房。40％。我们根据综合税率和税率对全国财产税总额进行了敏感性分析，实际税收将远远少于2.18万亿美元。
目前，中国的土地财务高度依赖，土地出让金在地方财政收入中所占的比例超过40％。从2013年到2015年，全国土地出让收入为4.2万亿，4.3万亿和3.4万亿，分别占地方财政收入的60％，57％和41％（地方财政收入分别为6.9万亿和7.6万）。十亿和8.3万亿）。
因此，征收财产税可能成为当地重要的财政来源，但是在短期内很难完全取代土地财政。
2.3。财产税可以增加拥有成本，但不是控制房价的有效手段
财产税能否抑制房价，主要是由于财产税是否会改变市场预期以及供求关系。
在房价严重脱离居民消费能力，投资周转率高且投机性利润巨大的市场环境中，财产税将增加持有成本，促使投资者出售房地产，并削弱对住房和住房的需求。投资。，导致房价下跌。
在人口不断流入且经济和工业发展前景良好的城市中，市场需求旺盛，供应短缺，房地产税将转嫁到需求侧，推高房价和租金，以及不会抑制房价上涨。
根据国外的实践经验，房地产税并不是政府遏制房价过快上涨和促进房地产稳定发展的重要手段。
自1960年代和1970年代以来，德国的财产税计划基本上保持不变。但是，随后的1967-1972年，1978-1980年和2012年，德国的住房价格迅速上涨，年均增长率分别为9.96％，8.92％和9.1％。
韩国于2005年8月发布了“房地产综合对策”，其中包括征收全面的房地产税。那一年市场经历了明显的降温（下降了-4.2％）。上升，并从那时起继续上升。
香港也曾尝试通过加税来遏制房价上涨，但效果也很差。从2003年到2015年，香港的房价上涨了四倍多。主要原因如下：首先，世界继续采取量化宽松政策，热钱涌入香港，港元利率与美元并驾齐驱，维持在非常低的水平，导致货币贬值。房地产市场投资需求急剧增加。特别是购房和刺激内地投资者投资的政策刺激了内地投资者的投资需求。其次，经济增长增加了购买力，香港居民的中位数收入增长了66％。第三，土地供应稀缺，市场持续供过于求。在这种背景下，香港政府为提高税收以遏制财产的努力并未奏效。
自2010年11月以来，香港对投机性投资需求征收了额外的印花税。如果买方在6个月内转售，将征收15％的税率；如果转售在6个月至1年内，则税率为10％；如果转售在1-3年内，则税率为5％。但是，2012年1月至2012年10月，香港中小型房屋和大型房屋的价格仍分别上涨了21％和11％。
自2012年10月起，又推出了两项房地产税政策：首先，所有外国人，本地公司和外国注册公司在购买香港住宅时均需支付15％的印花税。第二，增加附加印花税的税阶，并将试用期延长至三年。如果买方在6个月内转售，则附加印花税率将提高到20％；在6个月至1年内转售，税率提高至15％；并在1-3年内将转售税率提高到10％。然而，2012年至2015年，香港房价继续快速上涨。直到2015年，香港政府开始实施第七轮监管，并出台了“高贷款比率，限制还款收入比例，缩短还款期限，限制贷方身份，取消购房政策，增加住房供应”的规定。和其他措施，在美元开始进入加息渠道之前，在房价开始进入调整期之前，经济增长放慢，港元被迫加息。
从中国上海和重庆征收的房地产税的市场情况来看，自2011年1月28日开始试行后，两个城市的商品房交易量和价格并没有脱离市场。同时，物业税试点并没有改变上海和重庆的短期波动特征：上海作为一线城市，房价增长率大大超过了全国水平。 2010年出台的严格限购措施也引起了交易量的大幅波动。充足的，城市化的和较低的总体收入水平，独特的集群城市布局，房价的增长速度低于二线城市，投机性投资需求较小，因此交易量波动也明显较小。房价波动主要受购房者数量，经济增长和城市化等因素影响。
2.4。引入房地产税需要考虑到第一和第二行控制房屋价格以及第三和第四行去库存。
2.4.1在后房地产时代，“全面放缓和地区差异”的特征很明显
与国际经验相比，中国的人口分布结构正在从第一阶段逐步过渡到第二阶段。第一阶段是人口从农村向城市的转移。不同规模的城市人口正在扩大，他们在总人口中所占的比例正在增加。这对应于房地产的长期快速增长。这一阶段与经济的快速增长和制造业的快速发展有关，城市化率尚未达到55％。第二阶段是区域差异化和城市群的发展。中小城市人口增长放缓，产业结构落后的城市人口甚至外流，大都市及相应城市圈的人口比重持续上升。在这个阶段，对应于长期的房地产“减速和区域分化”，再加上制造业的绝对下降和服务业的相对发展，相应的城市化水平约为55％-70％。
房地产政策不会背离房地产行业的基本面。目前，中国房地产市场存在两种泡沫。一线和二线强劲反映在价格泡沫中，三四线和资源密集型省份则反映在库存泡沫中。泡沫的根源是城市化第二阶段房地产市场需求的区域差异以及当前的供求关系。
2.4.2征收房地产税对一线和二线房价影响不大
一线和二线强劲，刚性需求和改进需求持续强劲，而库存相对不足。投机性投资需求符合市场共识预期，加速了房价上涨。为了保护刚性需求并遏制房价泡沫，中国应增加供应，改善供应结构，并减少对该地区房地产的杠杆作用。引入房地产税只能消除对投机性投资的投机性需求，短期内资本成本较高且资金压力较大。它不能改变对供给超过需求的一致预期，也不能消除投机性的投资需求。尽管房地产税是直接税，但它直接由房地产所有者承担。如果供求关系不能逆转，那么税收负担可以通过租金和房价转移，从而提高租金和房价。
2.4.3。引入房地产税需要考虑三到四行去库存
中国广大的三，四线城市，中西部地区以及资源型城市地区的库存泡沫很高。完工的销售空间代表着狭窄的库存，累计开始减去累计销售代表着广泛的库存，两者都一直在上升，直到2016年上半年才开始下降。目前，去库存化的帷幕才刚刚开始，任务仍然十分艰巨。去库存化将是一场旷日持久的战斗。商品住房和商品住房的一般库存面积分别为59.3亿平方米和26.8亿平方米，比2015年12月增加了1.70亿平方米，减少了3000万平方米。根据1月至7月（7月底）的月平均销售面积，商品房和商品房广义存货的存货比分别为54.8个月和27.9个月。因此，即使不增加新开工的建筑面积并保持目前的销售率，要完全消化商品房和商品房的综合库存仍需要4.5年和2.4年。另一方面，库存区域明显不同。考虑到上半年强劲的二线库存在上半年迅速下降并为去库存化做出了很大贡献，因此在三四线城市以及中西部地区的去库存化任务仍然很严峻。
“如果短期内征收财产税，即使按照人均住宅建筑面积设置免税面积，也只能保证刚性需求，并直接抑制两套以上的改建。需求和投机性需求。仅去库存依靠农民工进入城市和不断变化的棚屋的新需求。
我们已将该国的城市商品住房需求分为四个部分。首先是城市常住人口对新住房的需求，它代表由于城市常住人口的增长而产生的年需求，包括城市自然人口的增长和农民的城市化。其次是对现有城市居民人口居住面积的需求不断增长，这代表了每年城市人口对改善和投机性投资的需求;第三是棚屋改革和搬迁的新需求，涵盖了现有城市住房贬值产生的新需求；因为农民进城没有构成需求减免，这意味着自带房屋，安置房，安置农民工建房的农民工在经过进入城市。我们估计，对投资的改善和投机需求约占总需求的36％。考虑到三线和四线城市的人口流入放缓，棚屋改革和搬迁的面积相对较小以及一线和二线城市的规模较小，实际上改善了需求和投资投机活动性需求的比例更大。
开征房地产税将增加房地产持有成本。根据《杭州计划》并借鉴国外经验，房地产税通常会根据房屋面积确定累进税率，因此将大大提高投资需求。如果在极端情况下，在征税后抑制所有房地产改善和投资投机需求，我们估计会对去库存产生影响。不论区域需求的结构差异如何，都可以通过商品住房市场满足所有住房需求。据估计，2016年的总需求为14.9亿坪，其中5.6亿坪需要改善和投机性投资。根据国家统计局发布的房地产经营数据，截至2016年7月，已建成销售的窄型商品住宅库存面积为4.3亿平方米，累计商品住宅累计面积累计销售额为26.8亿平方米。可以计算出，征收房地产税后，不包括改善和投资投机需求，广义和狭义的去库存化周期延长了52％。
3，财产税的历史和影响
3.1，昨天，今天和明天的中国物业税
中国很早就开始了房地产税的立法实践，但是在征收的实践中，由于客观的经济环境和政策需求，它并未被用作主要税收。
1950年，中央政府管理委员会颁布了《国家税收实施细则》，财产税成为了在全国范围内征收的独立税种。1951年，国务院颁布了《城市房地产税暂行条例》，将房地产税和房地产税合并为一，减为城市房地产税，仅在批准的城市范围内征收。在1984年的工商税制改革中，房地产税分为两种：房地产税和城市土地使用税。1986年《中华人民共和国房地产税暂行条例》的实施已成为现行的房地产税基础。在规定中，所有非营业性个人场所都包括在免税范围内，而应税房地产中超过80％除外。
2003年，中共十六届三中全会通过了《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》。这是中国第一次提到对自己的房屋征税。从那以后，关于扩大房地产税一直存在争议。
2006年，房地产部，财政部和其他部门共同对财产进行了评估并征税，即对财产税进行空转。2007年，国家税务总局在《 2007年全国税收工作要点》中提到，继续开展财产税空转试点，北京，江苏，深圳，天津，安徽等十个省市完成了财产税空转。
自2009年1月1日起，《城市房地产税暂行条例》被废止，外资企业，外国企业和组织以及外国个人被纳入1986年《中华人民共和国暂行条例》。中国房地产税”。税收制度已经统一。
2013年11月，中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“遗产税立法和及时改革”。2015年8月，将房地产税纳入第十二届全国人民代表大会常务委员会的立法计划，并正式制定了房地产税立法时间表。
3.2，住房豁免，财政资源有限
中国仍然按照1986年《中华人民共和国财产税暂行条例》收取财产税。
《暂行条例》规定，计税依据是扣除物业原价的10％-30％后的残值，对出租物业征税的依据是物业租金。就税率而言，扣除后的房地产原价征收1.2％；出租房地产征收12％。《暂行条例》还规定了五类豁免对象，包括个人非商业房地产，这意味着占该国城市商业住房存量的80％以上，占该地区90％以上的房地产都包括在内。豁免。目前，办公楼和商品房已成为主要的征税对象。两者均占该国股市市值的不到20％，该地区所占份额不到10％。采用历史成本法的房屋残值作为计税基础。与西方使用的房地产评估价值相比，房地产增加值不包括在税收范围内。因此，由于税收范围狭窄和税基少，目前的中国房地产税导致房地产税收入在地方财政税收中所占的比例非常有限，在2007年仍保持在3％左右， 2015年和2015年的3.27％。
3.3。试点效果不理想
3.3.1，改革试点，首先是上海和重庆
2010年，国务院和财政部发布了三份文件，以促进个人住房和财产税的改革。2011年，上海和重庆响应了这一呼吁，率先进行了房产税改革试点，并开始对个人住房征收房产税。当时实施的背景是房地产的短期牛市，房价迅速上涨。 2010年4月，国务院发布了《关于坚决限制部分城市房价过高上涨的通知》（《新国家》第10条），并开始限制在主要省会城市和计划中的城市购房。措施。财产税还被用作抑制不合理的房地产需求和房价过度上涨的工具。
上海和重庆的试点计划应该是将来在全国范围内促进房地产税发展的重要参考方向。它们主要有以下共同点：1）税收的重点主要是购买新房。多交税金； 2）区别税率。上海有两个齿轮，重庆有三个齿轮，它们控制着高端住房的比例。 3）更宽松的免税政策。这样可以减少因财产税而侵犯居民基本住房需求的情况； 4）限制外部投资需求。不同的税收条件取决于您是否是当地居民。
由于试点城市的重点和控制目标不同，上海主要限制投资，重庆主要限制高端住房的消费，这两个城市的具体规定各有千秋。1）上海的调控范围更广，覆盖全市所有地区，而重庆只是九个主要城市； 2）上海重点监管增量住房，重庆是高端住房； 3）上海实行一般比例税率，重庆实行差别税率。就重庆而言，这更公平。 4）上海的优惠政策更加人性化，与人才引进理念相一致； 5）重庆在税收使用方面更加明确。
3.3.2，试点效果不佳，晋升停滞
根据在上海和重庆的试验，未达到预期的结果。
一方面，它没有收到可观的财政税。两个城市的物业税在税收总额中所占比例没有明显增加，分别为2.5％和3.5％，约占土地出让收入的7％，而个人住房财产税的扩大幅度不大。
另一方面，它对房价影响不大。在上海和重庆的试点财产税的头三个月中，两个城市的住宅交易量分别下降了46％和26％，比类似城市高出10-20％，但平均交易价格并未大幅下降;在第二年，两地交易量均大幅增长。三年多来，财产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。以北京作为上海的比较城市，成都作为重庆的比较城市，可以看出两者的趋势几乎相同。试点城市的波动不少于非试点城市。可以看出，财产税不能抑制房价和打击投机活动。
此外，重庆的房产税也压制了某些高端住宅物业，但开发商有可能将高端住宅建筑物归类为普通住宅，以避免房地产税。
上海和重庆的试点项目未达到预期的结果。从那以后，个人住房和房地产税的试点项目停滞了。2013年5月，由于房地产市场的持续热情，杭州出台了《杭州计划》，被视为房地产税扩大的基准计划。但是，在颁布之前已紧急停止。（{}} 3.3.3，飞行员不足
上海和重庆的物业税试点的主要缺点是：
1）税基狭窄，税率低。上海的房地产税仅适用于增量住房，不适用于现有住房；重庆包括现有住房，但仅适用于高端住房。这确实是非常可操作的，但是对新老买家来说有点不公平。同时，上海的税率分别为0.4％和0.6％；重庆分别为0.5％，1％和1.2％。低税率很容易将财产税转嫁给买家，从而减少了抑制投机的影响。
2）缺乏财产价值评估系统。上海和重庆将房屋的市场交易价格作为计算税收的基础，尚未建立相应的财产评估机构。这样做是不公平的。在对房屋的刚性需求的情况下，买方承担主要的税收负担。房地产的估价应作为税收计算的基础。当房地产升值时，税收负担会增加并抑制房价上涨。同时，建立了房地产综合评估机构，建立了房地产登记制度，解决了相关技术问题。2015年3月1日，颁布了《房地产登记暂行条例》，为在全国范围内征收财产税提供了便利条件。
3）缺乏整体税收结构的调整。上海和重庆只是增加了物业税，没有相应地调整其税收结构。由于税率低，因此没有造成任何不利影响。但是，如果征收新税，则应该有一个全球性的概念来适当减轻其他相关税的负担。
4）立法不够健全。上海和重庆分别颁布了《财产税暂行办法》，这是规范性文件，不是法律法规。中国对房地产税有《房地产税暂行条例》，其中规定，对非经营性房屋免征房地产税将与试点城市的房屋征收相抵触。法律依据不足可能导致收税效果差，甚至逃税。目前，《房地产税法》尚未纳入2016年立法计划。只有提高房地产税的法律水平，才能提供有力的保障。
4.外国房地产税收实务经验
4.1概述
世界上许多国家或地区的财产税制度改革对中国的财产税有很多影响：
{1}房地产税制改革需要纳税人的支持。一方面，纳税人是物业税的有效监督者，另一方面，这直接影响到物业税的实施效率。
2）坚持“税基宽，税种低，税率低”的改革方向。广泛的税基：对大多数房地产所有者征收税项，只有少数免税项目适用于公共，宗教和慈善组织；税收减少：也就是说，房地产税减少了，大部分只对财产税，所得税，转让税等征收低税率：为避免给居民带来过多负担，影响房地产税的实施，一般将房地产税的税率定得较低。
3）建立有效的房地产税管理系统。这是成功实施房地产税制改革的前提，主要包括房地产登记管理制度和房地产评估制度。
4.2，美国
4.2.1，州财产税政策
美国是西方国家财产税制度最完善的国家。它直接对土地和房屋征收财产税，税基是房地产评估价值的一定百分比（各州的法规有所不同，范围从20％到100％）。税收对象主要是住宅。超过95％的收入由地方政府收取。税法由州制定。州和地方政府对房地产税的税率从1％到3％不等。主要目的是通过减少税基或低估财产价值来减少自住房屋的税收。
即使美国的财产税制度很完善，它也被列为“最不受欢迎”的税种，并且屡屡发生“反税”事件。再加上纳税人“用脚投票”的存在。因此，美国许多州立法限制财产税税率，增长率并限制地方政府的财政支出。为了确保财产税收入的稳定，美国将其大部分财政收入用于提供可以增加土地价值的公共物品。
美国财产税起源于殖民时期，可以追溯到1671年的新泽西州。从1796年到内战，财产税政策逐渐统一并以统一税率征收。
由财产税主导的财产税在许多场合一直是社会改革的主要目标。在1929年至1933年的美国大萧条期间以及1970年代，发生了两次大规模的税收抵制激增。1978年通过的《加利福尼亚宪法》第13条修正案规定，征收的加利福尼亚州房地产税不得超过房地产评估价值的1％。同时，该法案限制了加利福尼亚州政府房地产税率的年度增长，并且房地产税率的增长仅限于加利福尼亚州的消费者。价格指数或2％，以较低者为准。
加利福尼亚州的提案对其他州的财产税政策有重大影响。因此，自1990年代以来，美国各州政府征收的房地产税已大大减少，这主要是因为各州政府收取了大部分的房地产税，且其税率受制于税法的控制。州政府和州法律。
美国实行联邦，州和地方政府的税收共享体系，财产税通常由州以下的地方政府征收。在计税基础上，定期评估房地产市场的公允价值，并将评估价值的一定百分比用作计税基础。地方政府将根据房屋的位置和房屋的类型设置不同的比例，以实现政策指导。在税率方面，州政府设定最高税率，而地方政府则自行设定特定税率。在税收减免方面，地方政府基本上为自用住房提供不同形式的减免，实现累进税率，并照顾低收入等特殊群体的基本住房需求。例如，如果基于应税总额减去固定金额的税基，则当应税金额超过家庭收入的一定百分比时，将给予所得税减免或退款。
在华盛顿州，住房税率最低的是哥伦比亚特区，2015年的税率为0.85％，其后是马里兰州的蒙哥马利县，税率为0.934％，与哥伦比亚特区和蒙哥马利县的一条河。弗吉尼亚州费尔法克斯县的税率为1.09％。
美国财产税遵循英国财产税制度，财政分权，地方自治，私有财产保护和民主政治制度相辅相成。主要功能如下：
2）以房地产价值为计税基础，对税收价值的评估与房地产税的征收与管理是分开的。为了确保房地产评估结果是客观和公正的，核税收官员不是正式的工作人员，仅负责核税收，而不负责收集和管理。
4）收集和管理程序独特，严格且方便。首先，税务官员会验证辖区内房地产的应税价值。其次，地方政府根据地方预算和应税价值确定税率。州或县政府同意后，当地税务局将其实施。第三，税务管理员收税价值和税率用于计算应纳税额。每个人的税单都会打印并邮寄给纳税人，有些则发给银行等金融机构，以代他们收取房地产税。最后，纳税人根据税单将税单和税单发送给收税人一些机构代表银行和其他金融机构付款，只有少数几个机构去税务部门缴税。
4.2.2，地方政府的主要税收，家庭负担小
对居民的美国财产税负担并不重大。首先，税率较低，平均约为1.5％；第二，通过设置免税和其他手段来保护低收入人群和特殊人群的生活需求；第三，财产税可以从所得税中扣除，即房地产税和住房贷款利息支出。可以在税前从税基中扣除。
4.3，英国
4.3.1，英国财产税政策
4.3.2，地方政府的主要税种，抑制房价的作用并不明显
尽管英国的房产税对房地产投机者具有一定的威慑作用，但对整个房地产市场的影响有限，对抑制房价没有明显的影响。此外，英国财产税由居住者负担（任何居民，包括租房的租户，都需要承担财产税），因此财产税对房价的影响很小。
4.4，香港
4.4.1，香港财产税政策
香港的房地产税分为三类：差rates，地租和财产税。自1845年以来，香港一直在收取房价。1931年，政府开始统一地区税，并按税率的17％征收。从2000年开始，所有税率税已统一为政府一般收入。政府已多次采用免税政策。财产税于1940年开始征收。该税为财产估计租金价值的5％，税率每纳税年度调整一次。
4.4.2，对市场改善和收入调节的影响很小
香港财产税是殖民时期从相关税费中演变而来的。征税的目的是增加财政收入。香港的物业税具有广泛的税基和低税率的特点。减免的各种类型相对较小。总体税率不高，对房地产市场影响不大。就收入分配而言，实行比例税率对调节收入分配意义不大。
4.5，台湾
4.5.1，台湾房地产税政策
台湾的财产税是一种包含土地税，房屋税和契税的系统。房屋税类似于中国的改革后的财产税。房屋税的标准是根据房屋的现值，并根据房屋的用途征收不同的税率。台湾的土地税制度主要基于孙中山的“平均土地使用权”和“向公众价格上涨”的思想。现在已经形成了成熟，完善的税收制度。台湾的财产税具有以下特点：
1）独立的场所和完整的系统。土地征用，持有和转让三个阶段分别具有不同的税收类型；
2）根据规定的土地价格。以公布的土地价值和土地现值为征税标准，建立一套土地税制度，使征税基础更加客观，规范，简化了征税程序；
3）关注土地价格税。台湾的土地税总额约为财产税的三倍；
4）政策功能突出。它主要在于资源分配，遏制投机活动，还承担着“平等土地权”的重要使命。
4.6，韩国
4.6.1，韩国财产税政策
韩国的财产税主要分为房屋财产税，综合土地税和综合房地产税。自1950年以来，韩国一直征收财产税，对土地和房屋征收单一税率。在1990年之前，韩国对土地和房屋实行单一税率，税率相对较低。 1990年的财产税改革打击了土地ho积，并在一定程度上增加了土地供应。改革后，房价并未立即下跌，而是保持了经过一段时间的高速增长后，出现了一定程度的增长率回调。自2005年实行全面房地产税后，韩国的房价略有下降，但随后加速上升。从长远来看，单一财产税不会对房地产市场产生趋势影响。长期趋势是一系列因素（例如供需）的结果。
4.6.2，不是抑制泡沫和对抗土地ho积的长期机制
韩国房地产税的主要目的是打击房地产投机活动，特别是土地投机和ho积，并提高有限土地使用的效率。在短期内，税收会对房地产市场产生影响，但不会改变房地产的价格趋势。从长远来看，它无法抑制泡沫并消除土地ho积，土地集中度也越来越大。因为综合房地产税是对拥有高端住房的富人征收的税，所以它可以起到调节收入分配的作用。
4.7，日本
4.7.1，日本财产税政策
日本的财产税主要分为固定资产税和城市规划税，两者分别针对土地和房屋征收。征收的税基是土地和房屋的市场价格，通常每三年评估一次，在没有特殊情况的情况下不会修改。
4.7.2地方政府的重要财政资源对改善市场影响不大
关注夏雷房地产手表，ID：xialidichan
首席房地产研究员：夏磊
研究人员：于涛
联系人：庞欣（{}} 介绍
我们提出了一个广泛用于该行业的分析框架：“房地产从长远来看是人口，从中期来看是土地，从短期来看是金融”。
房地产市场运作的结果将是什么样的住房制度。住房制度是一个国家房地产市场的基因。
经过多年的努力，我们尝试使用全面的国际比较，客观的历史数据和可靠的数据逻辑来系统地研究美国，英国，日本，德国，新加坡，香港和中国的房地产运营和住房系统中国香港等。当我们整理代表性经济体的案例研究时，对房地产中许多关键问题的理解就变得更加清晰。
本报告的目的是研究美国房地产市场的60年牛市，次级抵押贷款危机以及潜在的住房体系。
摘要
美国60年房地产牛市的惊人奇迹
第二次世界大战结束至次级抵押贷款危机的前夕，美国房地产市场经历了60年的牛市。从1946年到2006年，每年的新住房开工数量保持在100万套以上，年均增长153万套。名义房价指数继续保持正增长，累计增长24倍，年均增长5.4％。实际房价指数上涨了121％。核心城市的房价上涨幅度甚至更大，是少数几项表现优于自动售货机的资产之一。房屋拥有率从1940年的44％增加到2006年的69％。
牛市处于人口稳定，经济增长和快速城市化的时代。基本面，政府政策和货币金融是三个主要因素。第二次世界大战结束后，美国的年人口增长仍然保持在200万以上，在1946-2006年期间，年平均增长247万，从1900-1945年增加了105万。名义国内生产总值从1945年的2280亿美元增加到2006年的13.8万亿美元，年增长率和名义年增长率分别为7％和3.1％。城镇化已经结束，但仍然很快，从1950年到2000年的年平均增长率为0.3个百分点，到79％。住房所有权的增加已逐渐成为美国政府住房政策的价值取向。大萧条之后，美国开启了政府对住房领域进行干预的历史。罗斯福总统提出“每个家庭都有获得体面住房的权利”。 1990年代后，布什，克林顿和布什三位总统采取了住房战略，以增加自己的所有权。加强对中低收入家庭的融资支持。长期以来，流动性充裕，可以有效满足对新住房信贷的需求，这有助于牛市。布雷顿森林体系于1944年建立，以美元为中心建立了国际货币体系，牙买加体系在1976年继续保持霸权地位。美国享有对世界征收造币税的特权，并且可以出口通货膨胀。因此，长期以来放松了货币政策，住房市场获得了足够的流动性，可以满足人口增长和城市化带来的住房需求。从1946年到2006年，M2的年平均增长率为6.5％，与名义GDP增长率基本相同，比实际GDP增长率高3.4个百分点，比1900年的差异高0.5个百分点和1945年。在同一时期，住房抵押贷款余额增长442倍，年均增长10.5％。
美国住房体系的三大支柱
（1）货币和金融体系：住房过度金融化，住房市场风险被转移到金融体系
美元在当前的国际货币体系中具有独特的霸权地位。美国政府可以通过发行货币对世界征收造币税，从而导致宽松的货币政策和积极的财政政策。1976年，牙买加体系成为新的国际货币体系。大多数经济体仍然使用美元作为主要货币锚点。截至2018年第二季度，美元资产占全球外汇储备的60％以上。牙买加的制度允许汇率浮动，并且在储备货币发行方面没有限制。作为储备货币的主要发行国，美国享有铸币税的特权。它可以通过发行美元为政府债务赤字和经常账户赤字融资。被经济所吸引。
美国政府增加了住房金融市场的信贷，并促进了住房信贷的供应。主要市场通过保险降低了信用门槛。美国的首付要求较低，新发行房屋贷款的实际首付比例不到20％，远低于德国，新加坡，日本和其他国家30％以上。居民享受各种抵押贷款产品和用途，再融资比例高达1/3。对于首付低，信用低，收入低的家庭，通过结合政府机构和私人保险的抵押保险制度进一步降低了抵押门槛，以实现最低首付。二级市场支持金融机构释放抵押贷款。美国贷方依靠表格来恢复流动性，2016年发行了新贷款的85％。二级市场以资产证券化为主导，住房抵押贷款相关证券每年发行规模为2万亿美元，股票规模超过9万亿美元。政府机构是二级市场上最重要的参与者。抵押相关证券的市场份额超过90％。房利美和房地美是发行人，市场份额超过60％。吉利梅是担保机构，具有市场份额。利率超过30％，为FHA和VA等政府机构提供的保险贷款资产证券化提供赎回担保。
房地产市场过度融资。2017年，新房销售的94％为贷款购买。自2005年以来，住宅住房贷款存量一直保持在10万亿美元以上。2017年人均住房贷款余额为3.7万美元，位居全球之首;自有住房的64％的存量仍带有抵押贷款；住宅债务占GDP的79％的比例高于发达经济体的平均水平。
（2）土地制度：私有制，充足的供给，对高水平住房消费的支持
美国的土地以私有制为主导，居民用地十分丰富。2017年，美国60％的土地为私有土地，38％为政府所有，2％为印第安人保留，人均私有土地为17,000平方米。私有和自由土地制度已成为美国的“超级房东”。前十名私人土地所有者拥有57,000平方公里的土地，分别占该国土地的0.58％和私人拥有的1％。该国共有住宅面积56万平方公里，占全国土地面积的6.2％，人均住宅用地面积高达1,728平方米。
土地系统有效地保证了充足的住房供应和低廉的价格。在1960年代，美国的住房单元比率超过1.1，住房拥有率超过60％，迄今为止一直保持在1.15和64％左右； 60％的房屋是带有3个或更多卧室的大型单位，平均一个人以上的房屋仅占2.1％，拥挤程度很低； 62％的房子是独立式的独栋房屋。新建单户住宅平均建筑面积近250平方米，人均近100平方米。美国的房屋价格相当低。 5年的平均家庭收入足以买房，并且长期的租金收益率为6-7％。主要城市的房价一般不超过每平方米10,000美元，房价收入比不到10。低。
（3）住房税收制度：轻度买卖双方，促进住房所有权并限制投机活动
所有权链接的房地产税将提高该地区房地产的价值，并为房主带来直接利益。房地产税是州和地方政府的税。它主要用于本地公共服务，例如教育，医疗保健，公共安全和道路运输。政府根据固定收益确定税率。一般而言，房地产税占GDP和居民总收入的比重。居民的实际税负只有2.7％和3.2％，相对较轻。从结构的角度来看，税率越高，对公共服务的投资越多，房主的利益就越大。房地产税自殖民时代以来就已经存在，并且通常在19世纪末开始实施。它无法阻止60年牛市及其泡沫和随后的次级抵押贷款危机。
买卖双方的交易不多，短期投机负担沉重，但限制有限。房地产转让税费，包括转让税，备案税（手续费），抵押税等项目，主要是根据房屋的交易价格确定的，通常总费用不超过5％，买卖双方分担费用，而买方通常不会超过交易费用3％；卖方还需要承担双方的经纪佣金，卖方的总交易成本可以达到10％。卖方还征收资本利得税，个人所得税征税中包括联邦税率为0-20％一年以上，且税率不超过一年。联邦税率为10-37％，税收负担更重。自1970年代以来，资本利得税收入已经大幅波动，并且已经基本与房地产市场的冷热同步。住房投机活动是周期性活动和冷却的，尚未得到有效抑制。
联邦政府的住房税式支出安排着眼于鼓励自住需求。2018年，联邦住房税收支出总计近3000亿美元，其中有四项针对自用住房的税收优惠政策：估计净租金收入免税，抵押贷款利息扣除，资本收益免税和房地产税收扣除。％。
风险提示：中美之间人类和社会环境以及经济人口规模的差异会影响经验的适用性。
目录
1简介
2美国房地产牛市60年
2.1房地产市场活跃，房价继续上涨
2.2基础支持，政府支持，货币和金融援助以及巨大的牛市
2.2.1 60年的牛市处于人口稳定，经济增长和快速城市化的时代
2.2.2住房拥有量的增加已逐渐成为美国政府住房政策的价值取向。
2.2.3长期充裕的流动性，有效地满足了对新住房信贷的需求，从而推动了牛市
3美国住房体系的三大支柱
3.1货币和金融体系：政府增加了住房融资和住房过度融资的信贷
3.1.1住房金融的主要市场：低首付，许多产品类型以及完善的保险制度，进一步降低了贷款门槛
3.1.2住房金融二级市场：支持抵押贷款发行人的贷款声明，为一级市场提供流动性
3.1.3美元霸权支持住房融资
3.1.4住房过度融资
3.2土地制度：私有制，自由贸易，充足的土地供应
3.2.1土地所有权：私有制，公共土地主要为公共利益服务
3.2.2土地转让系统：免费出售或租赁
3.2.3土地管理系统：政府职能着重于服务市场并重视农业土地保护
3.2.4当前的土地使用结构：足够的居住用地
3.3税收制度：轻度买卖双方，支持房屋所有权，但抑制投机活动受到限制
3.3.1房地产税
3.3.2租金收入所得税
3.3.3房地产转让税
3.3.4资本利得税
3.3.5税收优惠：联邦住房税收支出
文本
1776年7月4日，第二届大陆会议在费城召开。通过了《独立宣言》，宣布成立美利坚合众国。1783年，独立战争结束，英国承认了13个美国殖民国家的独立。1787年，州代表制定了联邦宪法并建立了联邦州。
美国独立后，领土向西扩展，内战和土地分配，经济发展逐渐步入正轨，成为世界上最大的经济体：GDP从125亿美元增加到1889年至2017年的195,000十亿，年平均实际增长率为3.3％；其在全球GDP中的份额从1820年的2％增加到2017年的24％，最高峰达到40％;按购买力计算，非城市地区人均国内生产总值达到59,800美元在全国排名第一。
人口增长了很长一段时间，城市化进程已基本完成。美国总人口从1790年的393万增加到2017年的3.3亿，累计增长了82倍，复合年增长率为2％。城镇化率从建国初期的5.1％上升到2010年的80.7％，年均增长0.34个百分点。
在美国的住房消费水平令人羡慕。住房供应充足。 1960年代，定居者比例达到1.1，住房拥有率超过60％。到目前为止，已稳定在1.1％和60％。 62％的房屋是单户独立屋。平均建筑面积244平方米，人均96平方米。齐全的设施和良好的住房质量。现代能源主要用于加热。 86％的房屋使用管道天然气或电力，99.6％的房屋拥有完整的管道设施，99.2％的房屋拥有完整的厨房设施，97.7％的房屋具有电话服务。
住房制度是一个国家房地产市场的遗传密码。住房制度和政策决定房地产市场运作的结果，而市场运作促进了系统实践的发展。本文将回顾美国独立以来住房制度的演变，深入探讨美国政府与住房和房地产之间的关系，以及美国制度在实践中的得失，并总结经验。中国可以借鉴。
自1890年以来，美国的房价总体呈上涨趋势。到2017年，名义房屋价格指数上涨了54倍，实际房屋价格指数上涨了70％。其中，从第二次世界大战结束到次级抵押贷款危机的前夕，美国房地产市场经历了60年的牛市：2006年，名义房屋价格指数比1946年上涨了24倍，物价指数上涨121％。
新住房开工很活跃，拥有率显着提高。从1889年到1945年，平均每年的新住房开工量仅为396,000套，最高的是1925年不到100万套。1946年达到102.3万套，1946-2006年平均达到153万套。从1890-1940年，住房拥有率从未超过50％，在1940年仅为44％，在1960年升至62％，此后一直保持在60％以上，在2006年达到峰值69％。
人口增长迅速，城市化进程迅速。从1946年到2006年，美国的年度新增人口仍超过200万，年均增长247万，高于1900-1930年的155万，是1931-1945年的112万的两倍多。从1860-1940年，美国进入了快速城市化阶段。城镇化率从19.8％提高到56.5％，年均增长0.46个百分点。从1950年到2000年，城市化进程仍然非常迅速，从64％增至79％。年均增长0.3个百分点。
经济保持了快速增长并且更加稳定。从1889年到1945年，国内生产总值从125亿美元增长到2280亿美元，年均名义和实际增长率分别为5.3％和3.9％。 2006年的GDP达到13.8万亿美元，1946-2006年的年平均名义和实际增长率它们分别为7％和3.1％，并且保持相对较高的速度。1945年之前，经济波动相对较大，实际增长率显示正增长近20％，负增长-13％。 1946年以后，经济波动明显减弱，实际增长基本保持在正数范围内，没有超过10％。
大萧条过后，美国开启了政府干预住房领域的历史。罗斯福总统提出“每个家庭都有获得体面住房的权利”。 1990年代后，三位总统布什·克林顿和小布什。该比率是一种住房策略，尤其是提高中低收入家庭的房屋所有权比率。
布雷顿森林体系于1944年建立，奠定了以美元为中心的国际货币体系，而牙买加体系则继续保持其霸权地位。美国享有对世界征收造币税的特权，并且可以出口通货膨胀。因此，长期以来放松了货币政策，住房市场获得了足够的流动性，可以满足人口增长和城市化带来的住房需求。从1946年到2006年，M2保持正增长，年平均增长率为6.5％，比1867-1945年的0.6％高，后者与名义GDP增长率（3.4％）基本相同比1867-1945年高出实际GDP增长率的点数M2的增长率与实际GDP之差高出1.7个百分点。2006年，住宅抵押贷款余额从1945年的442亿倍增长到11.24万亿美元，年均增长10.5％，远高于1956-1945年年均增长4.9％的水平。
自大萧条以来，经过近一个世纪的探索和发展，美国已经形成了世界上最成熟的住房金融体系。美国政府依靠美元霸权，积极干预住房市场，增加了对住房金融市场的信贷，促进了住房信贷的供给。在一级市场建立健全抵押贷款保险制度，进一步降低信贷门槛；二级市场建立了以良方和吉利为核心的资产证券化机构，通过抵押证券化从资本市场获取流动性，从而继续购买一级市场机构发行的抵押贷款可支持其贷款计划，并为一级市场提供流动性。
美国实行较低的首付比例，新发行房屋贷款的实际首付比例不到20％，比德国，新加坡，日本和其他国家低30％以上。抵押贷款人，主要是抵押贷款人和大型银行，提供各种抵押贷款产品和用途，其再融资比率高达1/3。抵押保险通过保护贷方，尤其是低首付，低贷和低收入家庭的贷方，促进了住房信贷的供应，从而进一步降低了信贷门槛。
（1）低首付款要求
在国际上，美国的首付比例处于较低水平。在美国，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）有关由联邦住房金融局（FHFA）接管的抵押贷款的相关规定是市场上的主流标准，合格贷款的最低首付比例（合格贷款）为20％；购买FHA或PMI保险可以实现3.5％或3％的首付。如果满足VA或RHS保证条件，则可以实现零首付。 2017年新发放贷款的实际平均首付比例不到20％。从理论上讲，德国房屋贷款的首付可以为零，但审查条件很严格，首付比例通常为20％至30％。银行贷款是新加坡的主流。最低首付比例为20％，有资格获得组屋优惠贷款的买家只能支付10％的首付。日本仍然可以拥有零首付，但该银行建议的金融首付水平为20％，实际平均首付比率目前为30-40％。中国香港对于居民购买第一套私人住宅，银行贷款要求首付不少于40％，开发商和金融公司要求首付不少于20％。如果居民购买抵押保险，他们可以享受10％的首付。已实现零首付，但低首付条件更为严格。目前，新发放贷款的实际平均首付比例超过50％。根据中国大陆的政策，每个城市的第一套房屋的首付比例在20-35％之间，第二套房屋的首付比例在40-80％之间。
（2）美国贷款机构和贷款产品的多元化
美国的抵押贷款人主要是非存款抵押公司，其市场集中度很低。在美国，按揭发行人主要分为三类：银行，信用合作社和非存款抵押公司。其中，独立抵押公司占机构数量的13％，获得贷款申请的52％，发放贷款量的48％，是最重要的抵押机构，在2016年排名前25位的抵押贷款中美国有14个发行机构。大型银行也占有重要地位，其中11％的机构占抵押贷款的31％。有许多小型银行，信用合作社和附属抵押公司，但是它们的市场份额很低。主要市场集中度较低。 2016年，美国排名前十的抵押贷款人总共发行了192万抵押贷款，市场份额仅为23％，而排名前25位的机构仅占34％。机构的43％每年发放的贷款少于100个，而15％的机构少于25个。
与多个贷方共存的是各种贷款用途和贷款产品。除了传统的房屋贷款外，美国家庭还可以申请房屋装修贷款或再融资贷款。房屋装修贷款可用于装修，更新或修理房屋。甚至可以进行简单的屋顶维修，升级节能灶或购买新家具。对贷款进行再融资意味着借款人申请新的抵押贷款以代替尚未到期的原始抵押贷款。在美国，这与房屋融资贷款一样重要。再融资贷款可以申请更低的利率和更好的付款方式，或者计划从住房升值中提取现金。新发行贷款中的再融资贷款所占比例最高（2012年）超过70％。近年来，由于美国货币政策的逐步收紧和加息进程的开始，再融资贷款的比例有所下降。保持在30％以上。
（3）以政府机构为主体的贷款保险制度与私人保险相结合，以降低信贷门槛
抵押保险通过保护贷方来促进住房信贷供应。当借款人违约时，保险机构首先向贷款人付款，这有效地降低了贷款人面临的信用风险，并增强了其放贷意愿，特别是低首付款，低信用和低收入家庭的信贷供应。但是，借款人仍然面临丧失抵押品赎回权的风险。
房利美和房地美将合规贷款的最低首付比例限制为20％。首付比例低于20％的抵押品必须通过贷款保险或其他方式贷记，然后才能出售给两所房屋。因此，对于储蓄不足的家庭来说，购买抵押保险已成为他们降低首付比例的最重要方法。新发行的抵押贷款中约有40％使用贷款保险。包括联邦住房管理局（FHA），退伍军人事务部（VA）和农村住房服务局（RHS）在内的政府机构，以及私人抵押保险公司（PMI）均已建立了并行的抵押保险机构系统。
FHA和VA是主要的政府抵押贷款保险机构。FHA隶属于美国住房和城市发展部（HUD），是世界上最大的住房贷款保险机构，保险存量超过1.3万亿美元。FHA每年为超过100万个单户家庭抵押贷款提供保险，而为多户家庭抵押贷款提供的保险可以提供超过30万套出租住房。FHA主要为低信用群体提供服务，购房者只需要最低定金3.5％，FHA保险是全额保险，对放贷人的保护系数最高。自1934年成立以来，FHA已成为最重要的抵押保险机构。目前，FHA贷款在新发行贷款中的比例保持在15％左右，占新发行保险或有抵押抵押贷款的近一半。VA为已到达一定服役期的退休或现役军人提供贷款担保，最低首付为零，约占新发行保险或有担保贷款的1/4。隶属于美国农业部（USDA）的RHS还为在农村地区购买大型住房的中低收入群体提供贷款担保服务，并支持零首付。在美国，属于特定政府项目的抵押贷款称为非常规贷款，其他称为常规贷款。
私人住房贷款保险机构已经形成了重要的补充，并增加了市场竞争和多样性。1957年，在FHA运营20多年的背景下，成立了第一家私人抵押保险公司MGIC，为购房者提供了更多的选择。与政府机构相比，私营公司效率更高。 PMI保险存量的规模已从1960年的3亿美元迅速增加到1970年代末的630亿美元。在次贷危机爆发前夕，PMI在抵押贷款保险市场的份额达到了3/4（2007）。目前，PMI市场集中在六家领先公司中，占90％以上。
总体而言，与PMI相比，FHA和VA等政府机构具有自己的公共职能来支持住房，因此它们具有更广泛的服务范围和更强的政策属性，这对应于较低的购房能力和较低的信贷。门槛和更高的保险范围。2017年，美国居民购买房屋的非传统贷款中有66％是发放给中低收入群体（收入不超过地区中位数的1.2倍），而传统贷款只有42％。采购经理人指数较为保守，侧重于高于80％的经营贷款价值比率（LTV）的风险转移，突出了保险属性。当LTV降低到80％时，购买者可以申请取消PMI，节省保费并减少自动取消78％。
资本市场接受一级市场金融机构发行的抵押贷款。金融机构有两种处理已发行抵押贷款的方式。一种是保留在资产负债表上，另一种是将其转售给其他投资者，这形成了住房抵押贷款的二级市场。大多数贷方依靠在二级市场上转移贷款来撤回流动性，继续发行新的贷款，只剩下一小部分贷款。2016年，美国金融机构转移了85％的新发行贷款，其中最主要的是独立抵押公司，转移了97％的购房贷款和99％的再融资贷款。
美元仍然是世界上最重要的储备货币。布雷顿森林体系确立了美国的国际货币地位。 1970年代，美元资产占全球外汇储备的80％以上。1971年8月15日，尼克松总统取消了美元和黄金的自由兑换，并宣布布雷顿森林体系解散。同年12月18日，主要发达国家达成了《史密森尼协定》，同意美国放弃其交换黄金的义务，美元贬值以及各国货币与美元之间汇率波动的扩大。美元，但《史密森尼协议》不能限制美国从国内利益出发2.推行扩张性货币政策。 1973年，美元急剧贬值，史密森尼协定宣告失败。1976年，牙买加体系成为新的国际货币体系，但美元在国际储备货币中仍保持霸权地位。牙买加制度促进黄金的非货币化，承认各国的独立汇率安排，并承认浮动汇率制度的合法性。尽管国家具有汇率制度的自主权，并且欧洲已转向在美元制度之外建立欧洲货币体系，但大多数经济体仍将美元作为主要的货币锚点，并采用固定汇率制度，例如货币局，挂钩，以及用钉子钉住以赚取美元仍占主导地位。截至2018年第二季度，美元资产仍占全球外汇储备的60％以上。在2016年10月1日生效的最新特别提款权货币篮子中，美元占41.73％。
美元在国际货币体系中的霸权地位已导致美国货币政策总是倾向于过于宽松，而财政政策则过于激进，从而鼓励美国家庭超支和借贷过多。由于牙买加体系对储备货币的发行没有限制，美国作为储备货币的主要发行国享有铸币税的特权。它可以发行政府美元来资助政府债务赤字和经常账户赤字（“双重赤字”）。流动性过剩和通货膨胀压力被世界其他经济体吸收。
政府信贷认可，以增强国际资本市场对美国抵押贷款相关证券和联邦机构债券安全性的信心。房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）是政府资助的公司，市场一直认为它们具有隐性的政府信用。在次级抵押贷款危机之后，政府的信用得到确认。一方面，联邦住房金融局接管了两所房屋。另一方面，美联储继续购买机构MBS。截至2018年10月，美联储持有机构抵押贷款相关证券的规模。自次贷危机以来，这一数字达到1.67万亿美元，占总库存的18％，占美联储总资产的40％，占美联储总资产3.2万亿美元的一半。
多样化的抵押产品和较低的首付比例鼓励美国居民增加杠杆作用，再加上政府的信贷支持和资本市场的流动性支持，导致住房过度金融化。2008年第一季度，美国住房抵押贷款存量达到12.2万亿美元，为历史最高水平。在次级抵押贷款危机之后，它有所下降，但仍维持在超过10万亿美元的高水平。截至2018年第二季度，贷款存量已增至12.1万亿美元，接近十年前的历史最高水平，预计到2018年底将达到历史新高。
与主要国际经济体相比，美国居民部门的杠杆率处于较高水平。2017年，美国住房贷款平均余额为37,000美元，为世界最高。在此期间的大部分时间内，美国居民的杠杆率一直处于主要发达经济体的前列。 2017年，住宅债务占GDP的79％，高于发达经济体，二十国集团和欧元区的平均水平。2007年，这一数字一度达到98％。2016年，仍有64％的美国家庭拥有房屋抵押贷款。
美国土地是私有企业，可以自由转让和发展。在美国，私有土地占60％。该法律保护私有土地所有权不受侵犯，可以自由买卖。价格由市场供求决定。符合相关规划要求的个人和开发商，可以申请政府建房，建成后将居住，出租或出售。
私有土地占美国的60％。公共土地的比例也相当可观，联邦政府拥有28％的土地，州政府拥有9％的土地，总计占全国的37％。另外3％的土地留给了印第安人。
就地理分布而言，私有土地主要位于美国东部和中部，而政府拥有的土地则主要位于西部。2015年，在西部11个州中，联邦政府拥有46.4％的土地面积，在阿拉斯加占61.3％，在其他州仅占4.2％。
公共土地主要为国家和公共利益服务，包括自然保护，资源开发和国防。联邦政府拥有的土地由五个主要机构持有，包括土地管理局，林业服务，鱼类和野生动物服务，国家公园管理局和国防部。2015年，五个主要机构拥有250万平方公里的土地，分别占联邦政府土地的97％和该国土地的27％。这些土地主要用于土地，动物，植物和资源的自然保护，能源，矿产和森林等资源的开发，以及国防和安全等国家和公共利益用途。
美国的所有土地都需要付费使用，并且可以买卖土地。为了公共利益，政府需要占用其他公共土地或私有土地，必须获得规划许可，并且必须以购买，相互交换或捐赠的市场价格获得土地。通讯，传输和其他管线必须经过土地管理局的公共土地审批并支付租金。土地的私人或政府所有者可以自己或通过中介出租土地。租赁方式包括固定租赁（法律规定的期限，双方无权修改）和浮动租赁（租赁期限由双方协商确定），但交易价格则由市场和双方共同决定。通过谈判。
自由土地市场在美国造成了独特的“超级地主”现象。2017年，美国排名前十的房东及其家属拥有57,000平方公里的土地，占美国土地面积的0.58％和私人土地的1％。
土地管理局：美国内政部设有一个土地管理办公室，负责管理联邦拥有的土地，并协调州和私人拥有的土地。对于私有土地，州和地方政府也有单独的规划系统。
法律明确规定了土地的交易和使用。美国法律授予政府最终的土地使用权，包括拥有，控制，管理和优先购买权。主要表现为：（一）土地所有权的限制，包括土地的征用，征收，土地类型，数量和所在地； （2）限制土地使用，包括土地使用，规划和禁止闲置土地（3）限制土地交易，包括变更登记，租赁条款和控制土地投机； （4）管理公共土地，包括为某些行业提供廉价土地，以及为中等收入者提供优惠住房土地等
市场发达，政府职能以服务为导向。在政策允许的范围内，可以自由购买，出售，租赁，抵押和继承土地。买卖私人土地的程序非常简单。双方自愿签署协议后，他们只需要向政府缴纳所需的税款并进行注册即可。除了对土地投机活动进行必要的监督外，政府主要为市场提供服务。
重视保护农业用地。1930年代后，美国的土地制度已基本形成并进入成熟稳定的发展阶段，但大量的开垦却严重破坏了美国的土地资源。在随后的几十年中，美国土地系统建设的重点转移到了土地资源保护上。1981年颁布了《农业土地保护法》，严格控制农地向非农地的转化。 1996年，颁布了《联邦农业发展和改革法》，并制定了保护后备土地的计划。2000年实施的《农业风险保护法》进一步限制了非农业用地的使用。
土地辽阔，人口稀少，有足够的土地居住。美国的土地面积为916万平方公里，主要是农业，林业和牧区土地。耕地，牧场和林地分别占17％，29％和28％。总居住面积为56万平方公里，其中1/4是城市居住用地，3/4是农村居住用地，占全国土地面积的6.2％，相当于3.3亿人口的居住需求。人均住宅用地面积高达1728平方米。
在美国的税收体系中，与住宅相关的税收主要包括房地产税，租金所得税，房地产转让税，资本利得税等。买家，尤其是那些拥有住房的买家，税负较轻，短期投机活动将被取消。
所有权链接主要是房地产税，税收负担很轻。税率基于固定收益，实际税率不高。它主要用于该地区的公共服务，这有助于增加该地区房地产的价值。对房主有直接好处，并且对住宅房价的预期影响很小。
买卖双方的交易不多，抑制了短期投机活动。房地产转让税费，包括转让税，记录税（手续费），抵押税和其他项目，主要是根据房屋的交易价格确定的，通常总费用不超过5％。3％以上；卖方必须承担双方的经纪佣金，总交易成本可以达到10％。卖方还征收资本利得税，个人所得税征税中包括联邦税率为0-20％一年以上，且税率不超过一年。联邦税率为10-37％，税收负担更重。
联邦住房税收类型的支出安排也着重于支持住房所有权，其中对住房所有权的税收减免范围占90％。
房地产税是美国的财产税，税项范围包括土地和房屋。它是州和地方政府持有的一种税收。通常由县政府收集，然后转移到相应的政府部门。
（1）房地产税的计算
房地产税=评估价值×评估率×名义税率。
房地产转让税费是政府为房地产交易中的产权转让收取的税费。它们主要包括房地产转让税，记录税（费用），抵押税和其他项目。集体收集并在转移和转移时一次性支付。
房地产转让税和费用应归州政府和地方政府所有。每个州对房地产交易的税费都有独立的立法权，并独立决定是否征税，税费的类型，税率以及征收对象。在美国，有12个州不对房地产转让征收税，有17个州仅向州征收税，有2个州仅向地方政府征收税，有19个州同时向州和地方政府征收税。利维也在华盛顿特区。
转让税是最常见也是最重要的转让税。它在35个州和华盛顿特区征收。某些地区使用印花税，契据税和转让税/费用。（运输税/费用）或消费税。除了亚利桑那州固定的2美元转让费外，各州通常以房地产交易价格为计税基础。州级税率的范围从科罗拉多州的0.01％到特拉华州的3％，主要由卖方或买方和卖方承担。平均分配。房地产转让税在财政收入中所占的比例相对较低。例如，在新罕布什尔州和宾夕法尼亚州，州房地产转让税率为1.5％和1％，在每个州中处于较高水平。但是，房地产转让税收入约占15比例分别约为1％和0.7％，税收收入比例分别约为2％和1.5％。
除了房地产转让税外，美国房地产转让过程中还涉及记录税（费用），抵押税和其他税种的成本。记录税收/费用，除了作为固定费用征收外，通常还基于房地产交易的价值，州一级的税率范围为0.3-1.45％。如果购房者使用抵押贷款，他们还必须支付抵押贷款税（或抵押登记/记录税），通常基于抵押金额，州一级的税率为0.02-1.05％。
由于地方政府对房地产转让征收的税较少或通常具有较低的税率，因此每个地区的州和地方房地产转让税和费用的总水平通常不超过交易价格的5％，买方和卖方各自不超过3％。在美国，买卖双方通常会聘请经纪人来协助从房屋选择到房屋谈判到价格谈判，贷款支付和转让的整个过程。每个经纪人的佣金通常是交易价格的3％，两者均由卖方承担，因此卖方的交易成本接近10％，并且买方的负担明显少于卖方。
资本利得税是政府对房地产交易所产生的收入征收的税。这是一项交易税，属于联邦政府，大多数州政府和一些地方政府。
（1）资本利得税的计算
资本利得税的税基是从出售房地产所得的差额中减去基本费用后的净收入。基本费用包括转让税，维护费，律师费等。
税率等级过高。为了抑制短期投机活动并鼓励长期投资，税率根据持有期而变化。持有少于一年的短期资本利得税税率较高，并且适用个人所得税的分级税率，其中联邦税率为10-37％，分为7个等级。持有一年的长期资本利得税税率较低，其中联邦税率在0-20％之间，分为3个等级； 2018年，美国各州的联邦和州长期资本收益加起来为20-40％，其中有9个州免征州一级的资本利得税，有15个州允许在计算州资本利得税时免除联邦资本利得税，或者有地方政府一级资本利得税，要么资本收益收入有特殊的税收安排。
（2）市场影响：重大的税收波动无法有效抑制房地产投机活动
尽管美国的资本利得税在遏制住房投机活动（尤其是短期投机活动）方面负担沉重，但其实际效果有限。首先，税收波动很大。在次级抵押贷款危机发生之前，资本利得税的波动基本上在-50％至50％之间，这表明住房投机活动存在周期性和降温现象。其次，税收波动大于住房交易量。在住房交易量显着增加或减少的期间，资本利得税变化更大，这表明在住房交易活跃期间投机活动更为活跃，而没有得到有效抑制。第三，税收的波动基本上与交易量和房价的波动同步，但交易量变化最大。房价的变化是最主要的。税收减免措施，但活跃的房地产市场仍然可以极大地刺激投机活动。
联邦政府通过直接支出和税收支出来支持房地产行业的活动。税收支出是指根据联邦税法对个人或公司的总收入实施特定的免税，免税，扣除或提供特定的税收抵免，税率收益和递延税款所造成的税收损失。联邦政府与住房相关的税收支出远大于直接支出，2018年达到近3000亿美元，占联邦财政收入的9％。
美国住房税支出的主要目标是促进房屋所有权。目前，美国有十种与住房相关的税收支出，其中免税净租金收入估算，自有住房抵押贷款扣除利息扣除，住房资本收益免税以及住房房地产税减免占更多。超过90％。适用条件为自住房屋。2018年，免税净租金收入占住房税支出的比例最高，达到42％，其次是房主抵押贷款利息扣除，房屋销售资本收益免税以及房主房地产税的扣除，占23％，15％，12％。
（1）预计净租金收入免除
估算的租金净收入免税额是联邦个人应税收入中房屋所有权的个人净租金收入的免税额。估计的净租金收入=自有住房的数量*可比的住房市场租金价格-支出，支出主要包括抵押贷款利息，房地产税，维护成本，保险，折旧等。
预计免税净租金收入是联邦政府目前最大的住房税支出项目。从2009年到2017年，联邦住房税支出免税净租金收入的估计比例持续增加，成为2013年最大的项目，2017年占42％，超过1200亿美元。
（2）房屋抵押贷款的利息扣除
自用住房抵押贷款的利息扣除是从个人所得税的应税收入中扣除主要住房和第二套住房的抵押贷款利息。从1997年到2017年，对应于贷款利息的抵押贷款最高金额为100万美元。2017年的税收改革法案将相应的上限降低到750,000美元。
在2012年前，自住住房抵押贷款的利息扣除是最大的住房税支出项目，在1980年代约占60％，在1990年代约占50％；次贷危机发生后，到了2018年。23％，是目前第二大住房税收支出项目。
（3）放弃房屋销售的资本收益
如果居民在出售房屋之前的5年内已成为主要住宅两年，并且夫妇的共同声明为50万美元，则居民可以免税，最高可获得25万美元的联邦资本收益应税收入。该豁免每两年最多使用一次。在次级抵押贷款危机之前，免于联邦住房税支出的房屋销售资本收益占20％以上（2005年为21％），在危机后显着下降，2010年以来的比例约为15％。
（4）房屋所有权的房地产税减免
在征收联邦个人所得税时，可以从居民自住房中支付的州和地方房地产税中扣除。不扣除租赁房屋，商品房和海外房地产。最高扣除10,000美元，如果已婚人士单独报告，则最高扣除5,000美元。自2010年以来，用于房屋所有权的房地产税减免约占联邦住房税支出的12％。
关于“房地产周期”的研究：
44，2019年3月18日；
43，2019年3月11日；
42，2019年2月19日；
41.继续传统周期还是打破长期机制？---- 2019年房地产市场展望，2018年12月26日;
40，2018年11月7日；
39，2018年9月20日；
38.中国的大规模人口迁移：3,000个县的全景，2018年9月17日；
37，2018年8月23日；
36，2018年8月20日；
35，2018年8月13日；
34，2018年8月2日；
33. 2018年8月1日；
32，2018年7月20日；
，2018年7月10日；
，2018年6月19日；
，2018年6月13日；
2018年6月11日28日；
，2018年6月7日；
，2018年6月6日；
，2018年4月8日；
，2017年9月19日；
，2017年7月19日；
，2017年6月20日；
，2017年5月16日；
，2017年4月23日；
，2017年4月7日；
，2017年3月13日；
，2017年3月8日；
2017年1月12日15日；
，2017年1月5日； 14；
2016年12月6日；
，2016年10月25日；
2016年10月24日；
，2016年10月18日；
9，2016年10月11日；
8，2016年10月11日；
，2016年9月26日；
6，2016年9月19日；
5，2016年9月5日；
4，2016年8月23日；
3，2016年3月16日；
2，2016年3月4日；
2017年12月20日，《人民日报》发表了一篇题为“加快建立现代金融体系（认真学习，宣传和贯彻党的十九大精神）”的文章，内容如下：显然：
按照“立法进步，全面授权和逐步发展”的原则，促进房地产税立法和实施。
根据评估价值，对工商房地产和个人住房征收房地产税，适当减轻建设和交易的税费负担，逐步建立全面的现代房地产税制。
其次，明确房地产税表
力争在2019年完成所有立法程序，并在2020年完成“实施法律税收原则”的改革任务。
III。全国房地产网络基本建成
目前，全国房地产网络工作已基本完成，下一步是立法和配套措施的出台。
第四，如何确保房地产税的公平性？
如果有两个或三个以上的个人住宅，则可能需要征税。基于此：
首先，占用更多资源并支付更多税款。我住100平方米，你住200平方米，你要交更多的税。
其次，占用更多资源并纳税。您是100平局，我也是100平局。您位于市中心+学区的房间，我在北边的工厂旁边，您要缴纳更多税款。
第三，无需为住房住房和保护住房缴税。
3
房地产税到期后，买房很容易
1.如何确定房屋的评估价值？
在“加快建立现代金融体系（认真学习，传播和贯彻中共十九大精神）”一文中，提到对工业征收房地产税商业地产和个人住房的评估价值。此前，业界就评估价值达成共识税收是第一次明确。
行业专家说，房屋的评估价值应该是房屋的市场价值，而不是房屋的原始价值（即购买时的价格），而是因为房屋价格在近年来，应将最终评估价值折现。
对工业和商业房地产征收的当前房地产税是在计算税收时减去10％至30％后，根据原始房地产价值的残值计算和支付的。具体标准由当地政府确定。
第二，减少建设和交易的税收负担
建议适当减少建设和交易链接的税费负担。
相关人士认为，随着对后端住宅所有权的征税，前端建设和交易的税费负担将相应减少，从而确保总体税负稳定，这有利于引入房地产税。
上海财经大学的朱教授表示，减轻建筑业和交易业的税费负担主要涉及土地增值税制度的改革和各种行政费用的改革。如何降低特定成本可能需要考虑各种财务能力因子。
房地产税可以抑制房价上涨吗？
答案是：是的！
E-House研究所智库中心研究总监Jin Yanju说，征收房地产税可以起到三个作用。
首先是增加相应的财政和税收收入，这可能会在将来成为房地产行业的重要税收类型，可以更好地支持公共财政，甚至可以更好地二次分配资金，从而促进发展住房保障。。
第二是积极调解收入水平，尤其是干预多种住房资产。换句话说，它可以有效地指导购房预期。
第三，它可以在抑制房价上涨中发挥一定作用。征税背后，各种需求必将受到监管。这样，一些热点城市和热点项目的投机活动将减少，房价压力也将相应增加。会减少。
4
除了房地产税：国家还借钱给您买房
1.共享财产：共享财产住房！
简而言之，这是一栋房屋，政府和买方将一起购买房屋。这样，买主可以少花钱买房子，然后买房子自住。
其次，您是否拥有共同财产住房？
属于！!!!!
▷房屋购买的初期阶段：房屋的成本由购买者与政府，房屋协会或其他社会非营利组织根据其资本份额分担。
buying购房后：随着购房者收入和财富的增加，您可以逐渐增加对产权的购买，直到产权最终被完全占用。
简而言之，您可以优惠价格购买房屋，但是您和政府共享财产权
以后，您可以慢慢回购所有财产权！
3.共同财产住房如何运作？
如果您现在购买8000元/平方米的商品房，那么您手上的钱就不多了。现在政府挺身而出，为您修理房屋，然后以优惠价格（可能不到商品房价格的一半），您分别购买70％和80％的股份，其余的交由政府掌握。
您所居住的房子，政府不会收取租金，当然，您拥有财产，水和电！当您有钱时，您可以从政府那里购买30％和20％的房子，这所房子完全是您的。
5
恭喜，您可以在将来“打印”房子
江西省赣州市宁都县天头镇天头村
特殊建筑物的诞生
特别是在这所房子里“打印”出来了！
印刷房屋的外观如何？
整个房屋的建筑面积超过600平方米
4层，没有用砖！
与传统建筑相比，消除了材料浪费并减少了工业浪费
消除人力资源并节省建设成本！
绝对是省钱又环保的选择！
和3D打印房屋
安全，抗震……您可以放100心！
与普通打印不同，3D打印机中使用的材料不是墨水，而是熔化的纤维！打印头逐步打印材料的薄层。
2
设定了房地产税时间
1.早在《人民日报》上的17年，房地产税将像这样收取