人民网，北京，12月6日。根据国家税务总局的官方网站，国家税务总局回应了政协的建议，并指出，在推动房地产立法和改革的过程中，相关税收制度，对房地产交易环节和所有权环节的税收政策进行了综合研究，发挥了税收功能在创造有利的税收环境以减少闲置工业用地并为实体经济的转型和升级中发挥作用。
全文如下：
政协十三届一次会议对第3233号提案（资源与环境第158号）的答复
已收到您关于振兴低效土地以支持实体经济发展的建议。答复如下：
土地（如劳动力，资本和技术）是重要的生产要素。土地资源短缺是制约中国经济发展的重要因素。您关于促进低效率的工业用地激活并支持实体经济发展的建议建议具有很强的现实意义。
目前，工业用地转让主要涉及多种税项，例如增值税，企业所得税，土地增值税，契税，印花税和其他税项。每种税收类型的征税目的，税率设计，征税对象和征税基础都不同。专注于房地产交易构成了完整的税收体系。无论转让工业用地还是其他不动产，都必须按照国家统一的税收政策缴纳有关税款。转让交易中税收政策的应用并没有区分土地类型，也没有根据“房地产税标准”征税。
在1980年代后期，由于缺乏计划的土地供应和相对大量的租赁，工业用土地的土地转让价格很低，缺乏科学的开发和利用计划也影响了土地利用的效率。和经济可持续发展。为了规范房地产市场交易秩序，合理调整土地增值收入，保护国家权益，国家对转让国有土地使用权的单位和个人征收土地增值税，超过-地面建筑物和其他附建物（收费）。税率由扣除项目的金额确定。如果增加价值，将多交税款。如果价值较小，则应少缴税款。此外，土地增值税是根据纳税人转让房地产所得的增值税额和规定的税率征收的。因此，土地增值税的四级累进税率只是名义税率，纳税人的实际土地增值税负担远低于名义税率。
接下来，我们将按照党中央和国务院的决策安排，促进实体经济发展，降低实体经济企业的成本，了解工业用地税收负担的实际情况。 ，认真考虑各项建议，促进房地产相关税收制度的立法在改革的过程中，我们将协调研究房地产交易环节和所有权环节的税收政策，发挥税收职能的作用，为减少闲置工业用地和服务房地产创造良好的税收环境。经济的转型升级。
（负责编辑：Robert）
国家税务总局最近宣布了“对政协全国委员会第1233号全国委员会第十三届会议（资源与环境158级）提案的回应”，其中指出，未来，在立法和改革过程中将促进相关税收制度的发展协调研究房地产交易环节和所有权环节的税收政策，充分发挥税收职能作用，为减少闲置工业用地，服务实体经济转型升级创造良好的税收环境。
对于政协十三届一次全国委员会第一次会议提出的“振兴低效土地以支持实体经济发展的建议”，国家税务总局答复说，土地与劳动同等重要，资金和技术。生产要素短缺和土地资源短缺是制约中国经济发展的重要因素。提案中的提案对于促进低效工业用地的活化和支持实体经济的发展具有很强的现实意义。
但是，国家税务总局还进一步指出，目前工业用地转让主要涉及增值税，企业所得税，土地增值税，契税和印花税等多种税种。义务。每种税收类型的征税目的，税率设计，征税对象和征税基础都不同。专注于房地产交易构成了完整的税收体系。无论转让工业用地还是其他不动产，都必须按照国家统一的税收政策缴纳有关税款。转让交易中税收政策的应用并没有区分土地类型，也没有根据“房地产税标准”征税。
在1980年代后期，由于缺乏计划的土地供应和相对大量的租赁，工业用土地的土地转让价格很低，缺乏科学的开发和利用计划也影响了土地利用的效率。和经济可持续发展。为了规范房地产市场交易秩序，合理调整土地增值收入，保护国家权益，国家对转让国有土地使用权的单位和个人征收土地增值税，超过-地面建筑物和其他附建物（收费）。税率由扣除项目的金额确定。如果增加价值，将多交税款。如果价值较小，则应少缴税款。
此外，土地增值税是根据纳税人转让房地产所得的增值税和规定的税率征收的，纳税人转让房地产后的余额减去了项目金额是增加值。因此，土地增值税的四级累进税率只是名义税率，纳税人的实际土地增值税负担远低于名义税率。
国家税务总局表示，下一步，它将遵循党中央和国务院的决策安排，以促进实体经济的发展并降低实体经济企业的成本，了解工业用地税收负担的实际情况，认真考虑各项建议和建议，在立法和相关税收制度改革的过程中，对房地产交易环节和所有权环节的税收政策进行了协调研究，发挥了税收功能，为减少闲置创造了良好的税收环境。工业用地，服务于实体经济的转型升级。
（编辑：张维航）
在建立以房地产税为基础的地方税收制度的基础上，将进一步丰富和完善地方税收制度，妥善处理房地产租金，税收和收费之间的关系，占土地使用税的比例交易链接将得到合理分配。“现状。
现实
路径选择
（1）加快地方税制建设，逐步建立以房地产税为基础的土地融资模式。“增值税改革”全面启动后，增值税正式取代营业税，在短期内维护了地方政府的利益，但也导致了地方金融主体税收的缺乏。鉴于目前的房地产税收入来源充裕和房地产的流动性不足，并结合《土地管理法》和《城市房地产管理法》等多种因素于2020年1月1日生效，建议加快房地产税立法过程，重组地方税收制度，依法推进房地产税制改革，然后通过房地产税制实现土地财政转型，减少地方政府对房地产市场的过度依赖，优化房地产金融结构。地方政府。同时，协调稳步推进房地产税，城乡土地市场一体化制度和土地出让制度的联合改革，实现地方财政从土地出让纯收入向可持续房地产税的转化，并支持土地财政转型。
（2）优化税收在土地使用权和交易联系中的比例，并减轻地方政府对土地转让中“一次性”收入的依赖。在建立以房地产税为基础的地方税收制度的基础上，将进一步丰富和完善地方税收制度，妥善处理房地产租金，税收和收费之间的关系，占土地使用税的比例交易链接将得到合理分配。“现状。由于房地产具有统一的性质，因此可以同时征收“房地产和土地”，并将房地产税和城市土地使用税以及其他相关税费合并为“房地产税”，以避免重复征税。防止地方政府过度依赖土地转移“一次性收入”。同时，我们将进一步深化财税体制改革，从根本上缓解地方财政收支矛盾。加快财政权力和权力改革，科学划分中央和地方财政权力和支出责任，改善地方政府财政权力和权力的匹配关系，减轻地方财政对土地的依赖。
（3）合理有效地增加土地供应，并以“两个稳定”的方式做好控制房地产市场的工作。地方政府要根据当地房地产形势合理增加市场供应，调整中长期供应结构，做好市场监管的“两个稳定”预期。首先是稳定市场供求关系。供应方确保商品房的稳定供应，并增加出租房的供应。需求方坚持刚性需求，严格控制投资需求。二是稳定房价，坚持遏制房价上涨，密切关注房价大幅度波动。同时，我们将建立针对土地，住房，财政和税收等各个部门的联合监管机制，并运用财务，财政和其他监管措施对土地项目的开发，所有权和交易进行全面监控。环节，全面掌握土地环节的进度和税收，加强供给。并通过市场调控促进房地产市场的高质量发展。
（4）采取多种措施，培养地方财政资源，全面加强内生金融动力。地方政府应从当前和长远的角度出发，抓住供给侧改革和减税减费的良机，进一步贯彻新的发展理念，共同优化产业结构，完善政策设计，资金投入。支持和业务环境改善。促进企业转型升级和技术创新，丰富和改造高科技，培育和培育优质税收来源，增加财政收入增长的内生动力，减少地方财政对土地收入的依赖。同时，大力推进国库单一账户改革进程，彻底清理不合规定的财政账户，振兴现有财政存量，加快促进社会保障基金和非税收入直接缴存。国库，全面实行国库集中支付电子化，有效改善财政状况。资金使用。
今天，我们从一个案例开始，分析不同交易模型的税收及其优缺点。
案例故事
开发商Changpao有一个正在建设中的项目。预计总投资22亿元，其中前期地价5亿元。目前，已发生资本化利息5,000万元。开发费用为5亿元。该项目是一个新项目，已超过项目总投资25％，并符合转让条件。现在，由于资金短缺，他与开发商的登山兄弟有着良好的关系。他希望将在建项目的估值定为16亿元，并与登山兄弟讨论合作模式。预计后期仍将投入建设资金10亿元。建设完成后，预计将以36亿元的价格出售。
两家公司讨论了以下四种考虑方式：
一种。登山家以16亿美元收购项目资产
b。登山家以16亿美元收购项目股权
C。长跑兄弟项目向登山兄弟投入16亿股
d。两家公司合作开发
1
税收简介
首先让我们简要介绍税收类型，然后扩展上述案例分析计算。
契税：交易价格×3％-5％
契税的适用税率，由省，自治区，直辖市人民政府根据所在地区的实际情况直接确定。
印花税：合同中包含的金额×0.5‰贴花
有关在政府管理机构注册的动产和不动产所有权转移的文件，以及企业股权转移的文件。
增值税：销项税-进项税
销项税=（销售现价）÷1.1×10％
进项税额=进项成本÷（1 +适用税率）×适用税率。
增值税附加费：增值税×10％-12％
城市建设税为7％，县建设税为5％，教育附加费为3％，地方教育附加费为2％。
企业所得税：一般税收待遇
产权交易=（总交易价格-房地产残值-土地税增加额-印花税）x 25％。
股权交易=（来自股权转让股本的利润/为获得股权印花税而支付的对价）×25％。
地方税收增加：增加值×适用税率扣除的项目金额×快速计算扣除系数（{}}增值金额=转让的房地产收入总额减去项目金额
至于在建工程的转让，由于转让人在支付土地款时已经享受了额外的扣除，因此在不同地方，受让人是否可以在出售时享受额外的扣除。
2
直接获取
远程公司需要纳税（卖方）
在直接转让方式中，转让人所涉及的税费主要包括印花税，增值税，补充税，土地增值税和企业所得税。
16×0.5‰= 0.8亿
（16-5-5）÷1.1×10％= 5.4亿
增值税附加费：增值税×10％-12％{（}} 0.54×12％= 6万
地方税收增加：增加值×适用税率扣除的项目金额×快速计算扣除系数
销售收入（不含税）= 16-（16-5）÷1.1×0.1 = 15亿
扣除额（不含税）=（5 + 5）÷1.1×1.3 + 0.06 = 11.93亿
增值率=（15-11.93）÷11.93 = 25.7％<50％（（））地方税收增加=（15-11.93）×30％= 9.1亿
{（16-5-5）÷1.1-0.5-0.91-0.06}×25％= 11.12亿（{}}总税费= 1.12 + 0.91 + 0.06 + 0.54 + 0.008 = 2.64亿
登山公司应纳税（受让人）
在直接转让以及随后的开发和销售中，受让人参与了主要印花税，契税，增值税，补充税，土地增值税和企业所得税。
契税：交易价格×3％-5％（{}} 16×3％= 4.8亿
印花税：交易金额×0.5‰贴花
（36-16-10）÷1.1×10％= 9000万
0.9×12％= 11.1百万
本地税：增加值×适用税率扣除的项目金额×快速计算扣除系数
销售收入（不含税）= 36-（36-16）÷1.1×0.1 = 34.2亿
扣除额（不含税）=（16 + 10）/1.1×1.3+0.11=30.8亿
增值率=（34.2-30.8）÷30.8 = 11％<20％
享受免税
{（36-16-10）÷1.1-0.48-0.11}×25％= 2.12亿（{}}总税费= 2.12 + 0.11 + 0.9 + 0.48 + 0.008 = 3.62亿
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股权收购
在实践中，关于是否需要在权益模型下支付土地增值税存在一些争议。股权转让不涉及土地所有权和在建工程的变更。不应征收土地增值税。在某些地方，已经明确规定，股权转让不涉及土地增值税。实际上，为了尽可能避免个别税务机关应用[2000] 687，可以采取某些措施来避免该规定的应用，例如先转让99％的股份，然后再转让1。避免以后一次转让的股份百分比税务机关的高度重视。
股权转让的转让人应缴纳企业所得税和印花税。
（16-5-5-0.5）×25％= 11.38亿（{}}总税费= 1.38 + 0.008 = 11.39亿
受让人取得项目公司的股权后，仍以项目公司为主体开发建设中的项目。由于股权转让不涉及土地和在建项目所有权的变化，因此该链接不涉及契税。股权转让及以后的开发和销售涉及的税费主要包括印花税，增值税，附加费，土地增值税和企业所得税。
（36-5-5-10）÷1.1×10％= 145亿
1.45×12％= 11.7百万
销售收入（不含税）= 36-（36-5）÷1.1×0.1 = 33.2亿
扣除额（不含税）=（5 + 5 + 10）/1.1×1.3+0.17=23.8亿
附加税率=（33.2-23.8）÷23.8 = 39.5％<50％，使用30％的税率
本地税收增加=（33.2-23.8）×30％= 2.82亿
{（36-10-10）÷1.1-0.5-0.17-2.82}×25％= 2.76亿（{}}总税费= 2.76 + 2.82 + 0.17 + 1.45 + 0.008 = 7.21亿
4
模式分析
分析并不难发现：
在这种情况下，尽管股权转让处于转让过程中，但由于它不涉及所有权变更，因此无需承担增值税和土地增值税。双方，尤其是转让方，税负较轻。但是，由于不能将股权溢价计入在建工程成本，因此，对于将来用于出售的受让方（自持除外），土地增值税和所得税的增值税将大大增加。 ，相当于延迟纳税受让人。
- 结束 -
让我们从一个案例开始，分析不同交易模型的征税及其各自的优缺点。
案例：开发商Changpao有一个正在建设中的项目。项目总投资估算为22亿元，其中前期土地出让金为5亿元。目前，已发生资本化利息5,000万元。开发费用为5亿元。该项目是一个新项目，已超过项目总投资25％，并符合转让条件。现在，由于资金短缺，他与开发商的登山兄弟有着良好的关系。他希望将在建项目的估值定为16亿元，并与登山兄弟讨论合作模式。预计后期仍将投入建设资金10亿元。建设完成后，预计将以36亿元的价格出售。
政府管理机构注册的动产和不动产的所有权转让
删除了文件，以及为转让公司股权而建立的文件。
本地税：增加值×适用税率扣除的项目金额×快速计算扣除系数（{}}增值金额=转让的房地产收入总额减去项目金额
在直接转让方式中，转让方所涉税种主要包括印花税，增值税，补充税，土地增值税和企业所得税。
{（36-10-10）÷1.1-0.5-0.17-2.82}×25％= 2.76亿（{}}总税费= 2.76 + 2.82 + 0.17 + 1.45 + 0.008 = 7.21亿（{}}模式PK
免责声明：
在新形势下，无数企业处于结构转型和升级时期。同时，在2019年实施新一轮税收改革政策后，企业面临着前所未有的挑战。在新形势下，企业家要提高利润率，不仅必须创造利益，还必须做好内部管理和控制，以确保利润最大化。
针对这种情况，专门举办了一次全面的预算管理和税收筹划研讨会，以提高企业家的战略计划能力并增强他们在全面预算控制和税收筹划方面的竞争力。
课程价值
协调部门工作以减少内部消耗并提高运营效率
合理设定具体目标并制定合理的评估标准
标准化业务流程并合理分配公司战略资源
总部，地区和项目公司的三级管理链的实施和标准化
税制改革后房地产产业链企业的应对策略
阐明税收政策改革的趋势，并优先考虑企业的主要财务决策
控制公司的财务和税收风险，避免重大损失
随时了解税收改革政策，并尽快分享税收改革奖金
课程单元1 |全面预算控制
中国最负盛名的房地产企业管理咨询专家，远博世业咨询公司首席顾问，清华大学和北京大学EMABA的著名客座教授，温州和绍兴市政府特别邀请了访问学者。他主持了200多家大中型集团公司的管理咨询工作。
目前是多家房地产集团公司董事会的顾问。咨询客户包括各级政府和房地产集团公司，包括：中国建设房地产，珠江房地产，和胜创展，中铁房地产集团，华润集团，鲁能集团，山东钢铁集团，中粮集团，万通集团，当代投资集团，天河香港集团，首开集团，融侨集团，建筑工程集团，协鑫房地产控股集团，美林控股，金科房地产投资集团，香港新世界集团等知名企业集团。
课程重点
本课程的内容包括全面预算管理与战略与绩效管理之间的关系，如何通过全面预算管理合理分配资源和分配标准，以及如何开放公司的“战略-业务-财务-人力资源”通过综合预算整合，如何系统地制定年度部门计划，实施全面预算管理系统的实际步骤，可交付成果，部门价值主张，关键行动，常见问题以及各种模型，工具和模板。
课程大纲：
一，房地产市场低迷时代的利润控制解决方案-对综合预算系统价值的宏观理解
1.目标，环境，全面预算管理
2.房地产经济的特征
3.中国房地产公司的生活环境
4.房地产成本构成
5.案例研究：开发项目的成本构成
6.房地产业务经营的质性趋势
7.预算管理的出现和发展
8.常见问题
9.全面预算管理中的主要问题
10.关于全面预算的高层共识
11.全面预算管理的内涵
12.全面预算管理的职能
其次，确定和分解综合预算指标
1.房地产集团的全面预算管理系统
2.全面预算管理系统的周期
3.全面预算管理的六个核心要素
4.房地产公司全面预算管理的指导原则
5.房地产公司全面预算管理的目标
6.房地产公司综合预算指标的定义和作用
三，如何为房地产公司制定利润预算
1.利润预算
2.结转费用
3.目标利润
4.房地产集团利润指数的启示
第四，如何为房地产和建筑公司做现金流量预算
1.现金流量预算
2.营业现金流量预算
3.如何编制营业收入预算
4.如何编制投资预算
五，公司利润的根源与“ 101”业务模式创新
1.“ 101”利润模型
2.三个防火墙来控制政策和市场风险
第六，房地产企业综合预算的基础：计划管理系统
1.如何编制投资预算
2.案例研究：计划管理系统
VII。房地产企业综合预算的核心技术：主体设计与目标成本管理
1.预算帐户
2.设计综合预算科目的原则
3.目标成本的产生和控制
课程单元2 |税务筹划
北京国家会计学院教授，财税政策与应用研究所所长，税务局局长，大数据税收实验室负责人。他还是中国税务学会理事，中国国际税务研究学会理事，国家税务总局税务研究所特别研究员，英国高级财务会计师（FFA）。
长期从事政策研究。他与中国财政部，税务局，海关和国家税务总局合作，研究了“税收改革”，国家重点税收来源调查和国际税收等多个重大项目。他被借调到中华人民共和国财政部税务管理局。长期以来，他一直担任中央企业的总会计师，并培训高级管理人员，例如中央政府会计的领导人才。
本课程不仅从税收的角度出发，而且从“立法者”的角度出发。它对税法给出了很好的解释，并解释了税收政策的重点。全面梳理“建筑业，房地产业，金融业和生活服务业”等主要行业税制改革后的对策，结合大量实际案例，加深学生对税制改革的认识，把握重点，结合企业实际情况，确保企业最大化利润。本文以案例的形式分析了各种基本的税收筹划方法，重点研究了增值税和企业所得税，并精心诠释了大家普遍关注的房地产企业的涉税事宜。
第一部分新税收政策一，2019年政府工作报告分析
实施更大幅度的减税措施，重点是减轻制造业和小型企业的税收负担。
II。增值税新政解读
1.新增值税政策的主要内容
2.增值税预扣税的相关税收政策
III。 “金税第三阶段”系统的十个层次和布局
第四，个人所得税分析
第二部分战略管理和公司税收管理
1.战略管理的定义：
II。企业战略管理水平：总体战略，竞争战略，职能战略。
III。企业战略管理原理
（1）可行目标的原则。
（二）资源匹配的原理。
（3）履行责任的原则。
（4）协作管理的原则。
第四，战略管理应用程序工具：战略地图，价值链管理等。
五，企业关注点：
1.外部环境因素：宏观环境，工业环境，竞争环境等。
2.内部环境因素：自己的历史，当前策略，资源，能力，核心竞争力等。
6.风险管理：信用风险，审计风险，税收审计风险，税收审计风险，税收审计风险等。
第三部分投融资管理和公司税收
I.投融资管理
1.投融资管理的定义和相关性
2.投融资管理原则：（1）价值创造原则（2）战略导向原则（3）风险匹配原则。
3.“僵尸企业”债务处置
II。其他降低杠杆措施
1.合并
2.重组
III。资产管理和重组计划
1.企业重组和机构重组
2.公司的合并与分立
3.公司股权（股份）的转让
4.业务出售和破产
5.资产转移
6.权益负债
7.转让待售土地或出资
8.其他
第4部分案例研究
I.资产收购案
上海的一家公司用上海集团的经济型酒店资产代替了星级酒店的酒店资产，以达到专业运营的目的。
1.交易的核心； 2.交易条款； 3.购买计划
第二，股权收购案
一个集团内四家公司的内部股权收购和重组。
1.收购； 2.投资； 3.转让
III。企业合并案
1.资产的评估和税收处理
2.股权收购和资产收购
3.跨境股权和资产收购管理
4.企业合并案例
使用实际案例推论来做好企业的全面预算管理。从准备工作开始，合理化管理思想，与公司战略目标联系在一起，使用全面的预算模型，用例解释实际操作，跟踪问题并进行分析，并与薪酬系统联系起来。加强企业绩效管理。
上课时间：2019年6月28-29日
地点：北京
（扫描咨询）
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关于知识学院开设更多课程的通知
商业房地产项目的全面预算控制和税收筹划研讨会|北京科技大学6月28-29日，北京
“ 2019濑户内国际艺术节”日本乡村复兴和文化旅游节假日
开发税问题
在开发过程中设计了许多税种，所得税的增加需要清算。这对金融体系有严格的要求。如果财务系统不能满足要求，则可以使用直接成本法进行扣除。，导致清算期间扣减额减少，税收负担增加。
印花税
1.涉及印花税的主要合同项目。签订合同时尽量分开价格和税收
（1）供应A的材料的采购：购销额的十分之一。
（2）建筑安装项目合同：合同金额为十分之三。
（3）建设项目的勘察和设计合同：收费的十分之一。
（4）贷款合同：贷款金额的0.5十分之一。仅向金融机构借款涉及印花税。为了确定金融机构，我们需要查看银监会是否有金融执照。
（5）财产保险合同：收取的保险费的千分之一。
2.印花税的征收方法分为两种：核实征收和核定征收。为了批准征收印花税，必须获得印花税核查通知，并由主管税务机关确定核实征款，买卖链接的具体批准比例。在新项目开发的初期，房地产企业的财务人员应充分了解本地区房地产行业购销印花税的具体征收比例，并通过计算确定应采用哪种征收方法。在开发阶段被企业采用。如果在开发初期有很多合同，则可以考虑采用批准的收款方法。在经营期内合同较少的情况下，可以申请核实征收方式，以达到节省法定印花税的目的。
土地持有税
土地使用税的重点是准确计算不同自然税计算的开始时间
一，建设过程中土地使用税的计算开始时间
《城市土地使用税暂行条例》第9条：对于新征用的土地，应按照以下规定缴纳土地使用税：
（1）征用耕地应自批准之日起一年内缴纳土地使用税；
（2）对于征用的非耕地，土地使用税应从征用批准之日起支付。
财税[2006]第186号公约第2条第1款（主要用于建设用地）是通过转让或转让方式支付土地使用权的，应由受让方自转让后第二个月起支付合同规定应交付土地对于城市土地使用税，如果合同没有约定土地出让时间，则受让方应当自合同签订之月起缴纳城市土地使用税。土地交付时间最好放在月初，这样可以节省一个月的土地使用税。由于房地产公司的建筑面积很大，一个月的土地使用税额也很大。此外，开发企业应尽可能执行纸质过户手续，以免由于搬迁等其他因素导致政府未能按照土地购买合同规定的时间交割土地，可能引起税收相关风险。 。
II。施工期土地使用税的计算依据
1.确定总税区
《城市土地使用税暂行规定》第3条：土地使用税是根据纳税人实际占用的土地面积计算的，并按规定的税额计算。国税底字[1988] 6号第六条：纳税人实际占用的土地面积，是指省，自治区，直辖市人民政府确定的单位组织确定的土地面积。未组织调查但纳税人持有政府部门颁发的土地使用证的，以证明书确认的土地面积为准；未出具土地使用证的，纳税人应当申报实际土地面积。
请注意，如果纳税人非法占用开发用地，即土地使用权证明文件上的四行边界与该字段不一致，则应根据四行边界计算土地面积。
2.准确掌握扣除范围
（1）经济适用房和廉租房
在2019年1月1日至2020年12月31日期间，公共租赁住房建设期间使用的土地和公共租赁住房建成后占用的土地将免征城市土地使用税。其他住房项目中的公共租赁住房建设，按照公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征公共租赁住房建设和管理中发生的城市土地使用税。尽快获取证明文件并及时提出免税申请（财政部国家税务总局2019年第61号公告2019-4-15）
（2）其他优惠政策的土地使用扣除。
适用于符合优惠政策的其他土地（学校，医院，托儿所，幼儿园，未使用的绿地，道路用地，荒山，林地，湖泊和其他社区外未使用的土地）区域，因为房地产公司仍在建设中，上述优惠政策完成后，指定房地产的使用可能无法覆盖规划区域，并且该区域可能被挪作他用，因此当地优惠政策的建设，以表明是否使用土地面积优惠政策的适用范围各不相同，有些地方允许扣除，有些地方不允许扣除。例如，可以扣除上海，重庆和青岛。
上海：上海税收土地[1989] 46号条款：第3条：公司新获得土地时，将征用与市政计划相同的部分公共道路用地。如果这部分被征用土地不属于企业范围，将不被使用可以免征土地使用税。
上海市税地〔1990〕54号文第2条：使用企业内自然形成的河流或湖泊（例如，旅馆和其他单位作为景观格局或娱乐场所等）被征用土地按照规定使用税收；尚未使用过的土地，经当地税务机关审查后，报本局批准后暂时免征土地使用税。
重庆渝地税发[2003] 301号文件，第2条，第2项：对于发展社区的道路和绿化土地，经地区/县批准，不得暂时征收城市土地使用税土地税局。
青岛：青地税函[2009] 128号第4条：开发初期的应税土地总面积不包括居委会，派出所，学校，幼儿园，托儿所，规划部门批准建设的医院和医院要分配的土地面积
廖水四[1993]第203条：房地产公司征收的土地使用税的基础包括：
可以分为辅助设施。也就是说，对住宅区的道路，绿地，商业网点，自行车棚和其他公共设施征收税款。
在房地产企业的开发和建设过程中，用于商品住宅开发的土地是企业生产和经营的土地。不论该房地产的未来开发建设是住宅房地产还是其他房地产，在开发期间，均应根据其所在地的土地使用税标准征税。（辽地税〔2000〕97号）
开发建设期是指房地产企业批准开发建设到开发建设项目完成（包括竣工）的期间。在此期间，土地使用税应根据所占土地总面积计算。项目竣工并出售房地产后，房地产企业和买方分别根据已出售和未出售房地产的建筑面积比例计算未使用部分和已出售部分。（辽Di税务[2000] 398号）
如何对单独建造的地下建筑物征收土地使用税？具体请参见《财税2009》：城市土地使用税按照城市土地使用税范围内单独建设的地下建设用地，按规定征收。其中，已取得地下土地使用权证的，按照土地使用权证确认的土地面积计税；如果没有地下土地使用权证明书或者未在地下土地使用权证明书上注明土地面积，则应根据地下建筑物的垂直投影面积计算税额段。
上述地下建筑用地暂时要按应税税额的50％征收城市土地使用税。
财产税
城市，县，建制镇以及工业和矿区征收财产税。（《房地产税暂行条例》第一条）
问题1：如何了解城镇的税收范围？
根据土地所在地省政府的具体规定，请在实践中进行确认。
1986年第8号《裁水底子》规定，建制镇是人民政府所在地，但不包括其管辖范围内的行政村。但是，每个省在实际馆藏中都有其自己的解释。例如，辽政辽政2000号第23号规定，自2000年1月1日起，所有在非农行政区域内拥有或使用非农业，林业，畜牧业，渔业生产经营活动的财产所有人。我省已建立的城镇和单位和个人征收土地征收物业税和城市土地使用税。
问题2：是否对建筑工地征收临时财产税？
彩水底子（1986年第8号）规定，在施工期间应免除所有税款，退还或评估并转移到基础设施部门，并应在收到税款后的第二个月缴纳该税款。
问题3：是否对房地产开发的商品房征收财产税？
Guo Shui Fa [2003] No. 89：鉴于房地产公司在开发商品房之前，它是房地产公司的产品。因此，对于房地产公司建造商品房，出售前不征收房地产税。以前的房地产公司对已使用，租赁或借出的商业建筑物使用了房地产税。
问题4是否以已建成的待售商品房作为抵押向银行抵押贷款征收房地产税？
有两种观点
第一种观点：公司不认为抵押被视为使用
第二种观点：设置抵押本身就是一种用途。商务印书馆对《现代汉语词典》的使用被解释为该人出于某种目的而使用的器具资金的行为。
开发费用
1.建立详细的开发成本帐户。
其次，成本对象的确定和核算
（1）确定应纳税成本对象
郭水发[2009] 31第26条：6项原则需要准确把握
1.是否可以出售：如果开发产品可以在外部出售和出售，则应将其作为独立的税收成本对象进行核算；如果不能在外部销售，则可以将其汇总为过渡成本对象，然后分摊相关成本转化为外部经营销售的成本对象。
案例：一家房地产公司开发了一个项目A，该项目可以在外部出售房屋，而幼儿园则需要按照规定免费移交给地方政府。根据可销售性原则，需要将房屋作为独立的税收成本对象进行计算，并收集作为过渡性成本对象的幼儿园，然后将相关成本分配给住宅项目。
2.分类和汇总原则：对于具有相同开发位置，完成时间相似且产品结构类型无明显差异的团队开发项目，可以进行成本对象核算。
案例：项目A的开发将居住区分为东西两部分。东区的80,000平方米建筑于2015年3月开始，于2017年6月完成； 2015年8月，西区120,000平方米开始施工并于2018年2月完成。根据分类和汇总的原则，需要将东部和西部地区作为不同的成本对象进行核算。
3.功能差异原则：当开发项目的组成部分相对独立并且具有不同的功能时，可以将其用作独立的成本对象。
案例：在已开发的项目A中，住宅区的东侧也开发了两座商业建筑。根据功能差异化原则，这两个商业建筑物需要作为独立的成本对象进行计算。
4.价差原则：如果某个开发产品的预期价格因其产品类型或功能而有很大差异，则应单独核算。
案例：在已开发的A项目中，东部地区的一栋房屋是政府指导价为12,000元/平方米的安置房，其余为普通房屋，平均单价为40,000元/平方米。价格差异原则要求将被拆迁的房屋和普通房屋作为成本对象进行核算。
5.成本差异原则：如果开发产品的建造成本由于建造上的显着差异而存在重大差异，则应将其单独列为成本对象。
案例：在已开发的A项目中，东部地区的房屋之一是安置房。政府的指导价是12000元/平方米，其中五间是普通房屋。另外三栋是装修精美的高档商业建筑，平均单价为8万元/平方米。根据成本差异原理，有必要单独计算精装修商品房作为成本对象。（价格差异原则也适用）
6.区分权益的原则：如果开发项目是由多方委托或开发的，则应根据上述原则将其划分为成本对象。
案例：在项目A的开发中，在项目外部，需要为地方政府建造一个体育馆，并且政府根据企业A的投资的一定比例来分配资金。按照区分权益的原则，单独建设的体育馆应当单独核算。
（II）应税成本对象的管理：
2014年第35号SAT公告：
房地产公司应根据税收计算成本对象确定原则确定完成的开发产品的成本对象，并就确定原理，依据，共同的成本分配原则和方法以及财务报表的基本情况发布专门报告。开发项目和开发计划。产品开发完成之年的年度所得税申报表将与“企业所得税年度申报表”一起提交给主管税务机关。
房地产公司向主管税务机关确定费用对象后，不得随意进行调整或混淆。如果确实有必要调整成本对象，则应就调整前后的原因，依据和成本变化等情况出具专项报告，并在调整企业所得税年度纳税申报单时提交给主管税务机关。本年度。
提示：
（1）对于单个开发项目，将设计预算或施工图预算中列出的每个单独开发项目用作成本核算对象。
（2）对于建设周期长的大型开发项目，可以根据项目特点和成本管理需求，按照开发项目的一定区域和时期划分成本核算对象。在此基础上，如果同一时期或区域内属性的产品类型不同，则应根据产品类型划分成本核算对象。
（3）不能在外部操作或销售的辅助设施不被视为单独的成本会计对象。它们用作过渡成本对象以收集发生的成本，然后将相关成本分配给可以在外部出售和运营的成本会计对象。
（4）通常应在施工开始之前确定成本核算的对象。一旦确定，就不得随意更改以确保成本会计的准确性。如果同时制定不同的成本核算对象，则成本部门在支付成本时应指出其属于哪个成本核算对象，以便财务人员可以准确地进行计算。
（三），费用分配：
国税发[2009] 31号第30条：
（1）土地成本通常根据土地面积法分配。如果确实有必要结合其他方法，则税务机关应同意。
土地开发也与房地产开发相关，房地产是分阶段一次性获得房地产开发的。土地开发成本可以在营业税部门批准后根据土地的总体预算成本进行分配，也可以在土地总体开发完成后进行调整。
（2）将公共辅助设施的成本作为过渡成本对象单独核算，应根据建筑面积法进行分配。
（3）如果借贷成本由不同的成本对象分摊，则根据直接成本法或预算成本法对其进行划分。
（4）其他成本项目的分配方法应由企业自行决定。
成本分配
1.土地增值税费用分摊
（1）《土地增值税实施细则》：纳税人在一块土地使用权转让后分阶段开发和转让房地产后，可以根据下列项目确定扣除额：转让土地使用权的面积计算总面积的份额作为分配，或者计算建筑面积，或者可以通过税务机关确认的其他方式计算分配。
（2）国税发[2006] 187号：多个房地产项目共有的成本和费用，应根据清算的可售建筑面积计算多个项目的可售建筑总面积项目
（3）国税发[2009] 91号：分阶段开发项目或同时开发多个项目，或在同一项目中建设不同类型房地产的纳税人，应采用合理的分配方法。受益人并分享共同点成本。
问题8：如何在没有票据管理的情况下处理红线以外的税收成本。
Edi Taxation 2013第44号文方企业承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程支出以外的项目建设费用（红线），可以直接基于与项目的相关关系计算无法提供从项目中扣除的金额或依据不足。如果与建设项目的发展没有直接关系，则不能将其计入项目的扣除额中。
重庆：企业实际发生的不符合经营惯例的行为应由企业证明。如果不符合税法的扣除原则，则不能在税前扣除。
住房企业在2015年第917号琼地税函中为红线以外的政府建设公共设施或其他项目。任何能够提供政府有关部门签发的证明文件的人，都可以确认支出与项目直接相关，包括项目土地与使用权有关的费用可以包括在扣除额中。
问题9：房地产公司销售办事处的建筑成本和样板房的装修成本是否应包括在开发成本中？