2.雇员的平均月薪是上一年当地政府平均月薪的三倍以上，并且未支付给社会保障。
3.企业为退休人员支付的工资不支付给社会保障。
4.企业为招募大学生和实习生而提供的实习补贴不支付给社会保障。
亮点：房地产开发周期比较长，主要包括项目建立环节，规划设计环节，融资环节，征地环节，拆迁安置环节，项目建设环节，售前环节，销售环节，租赁环节，和项目清算环节。每个环节涉及的税款主要是企业所得税，土地增值税，营业税，土地使用税，印花税和契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，并且税收事务始终贯穿其中，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要组成部分。有必要解决房地产开发过程中的一些税收问题以及改进和计划的机会总结，抓住一些税收筹划机会，更好地制定房地产业务发展战略计划。
一
项目链接
许多公司在计划项目并向相关部门提交批准时，并未考虑通过合理匹配项目机构来适当降低企业的潜在税收负担。同一项目的企业可能同时或分阶段开发不同类型的房地产，例如别墅，平房，商业物业或普通住宅等，其增值率和相应的税负将有所不同。土地增值税按国家有关部门批准的房地产开发项目单位结算，对于分阶段开发的项目，按阶段单位结算。如果企业根据分阶段开发的别墅，平房和商业物业开发项目，则只能根据这些分阶段项目进行清算。但是，企业在一个项目中或者同一时期设立增值率不同的房地产，可以按照一个项目的总增值税率或者同一时期缴纳土地增值税。如果总增值率低于单个房地产的增值率，则可以降低企业土地增值税的实际税额。（实际上，不同地区的操作有所不同，您必须向当地地方税务部门咨询以了解详细信息）
建立项目时，企业应事先考虑项目的实际情况及其相关影响，并为项目建立选择更好的计划。这样，企业就可以合理减轻土地增值税的税负，为企业带来一定的经济效益。这是一个绝佳的税收筹划机会。
二
融资
资金不足可能来自其分支机构。如果从关联方获得的贷款金额巨大，则根据《企业所得税法》的规定，企业从关联方获得的债务投资的利息支出受到限制。超过规定标准的利息，不得在税前扣除；增值税法规并未为金融机构提供利息费用的限制，因此某些利息可能不会被用作扣除额。
企业应事先与税务机关联系，明确关联方贷款利息的可抵扣额度，以确定最佳的关联方贷款额度，并尝试使关联方贷款利息在税前可抵扣。这可以通过调整项目融资结构和调整公司间融资安排来实现。
如果公司支付给关联方的利息超过同期金融机构的贷款利率，则根据《企业所得税法实施条例》，从非金融企业不得超过金融公司同期贷款利率的计算部分允许扣除。因此，超过同期金融机构贷款利率的利息不能扣除税前。根据土地增值税条例，金融机构无法限制利息支出，因此可能无法扣除某些利息。计算土地增值税时，不得扣除超出贷款期限的利息部分。
为了避免过多的利息支出和关联方的利息收入对税收负担的不利影响，企业可以考虑安排集团内资金的借贷和同一时期金融机构的贷款利率借贷。
如果公司免费使用关联方贷款，并且公司作为借款人没有相应的利息支出，则会夸大利润；贷方的利息成本不能在税前扣除，这将导致企业双收所得税。
企业应在遵守税务法规的同时准备相关证明文件的同时，查看集团内部关联交易的现行定价政策，改善不合理的区域并据此制定合理的费用。
三
土地征用
（1）企业通过国家转让获得土地
在上一年获得国有土地使用权时，如果没有及时获得国家土地管理部门签发的土地出让金收据，则为获得土地使用权而支付的金额，房地产开发成本，费用和出让金均按规定扣除。对于房地产税，必须提供合法和有效的凭证；如果无法提供合法有效的凭单，则不会扣除。
企业应将非预付款项性质的金额转入相应的开发成本，费用科目计算，并在合同中规定提供法律证据的期限。这样可以避免不必要的税收麻烦。
对于在协议期限内未进行土地开发的企业支付的土地闲置费，可以在计算企业所得税时扣除土地闲置费吗？新的公司所得税法和原始的外国投资税法规未解决此问题。有关规定需要与有关税务机关确认有关税收处理方法。土地闲置费不是按照国家统一规定支付的相关费用，因此在计算土地增值税时不能从应纳税所得额中扣除。
企业应加强对项目开发的管理，并尽最大努力在约定的期限内进行开发；如果确实需要延长时间，他们应尽快与政府有关部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认有关税收处理方法。
企业因未在规定的期限内支付土地出让金而支付的滞纳金，可以视为与所赚取的收入无关的费用，在计算企业所得税时不能扣除。另外，这笔滞纳金不是按照国家统一规定支付的相关费用，因此在计算土地增值税时不能从应纳税所得额中扣除。
企业应加强资金管理。在规定的期限内支付土地出让金。如果确实有必要延长，则应尽快与政府有关部门协商，以减少滞纳金。
（II）通过资产收购获得土地
实际上，在购买资产时，实际交易价格可能与相关凭证的价格不同。由于有关凭证不能反映真实的交易价格，根据《税收征收管理法》的规定，虚假计税依据的纳税人，扣缴义务人应当责令限期改正，并处五万元以下的罚款。 。
企业应签订相关的转让协议，并根据实际交易价格获得合法有效的证明，以减少税收风险。
四
拆除和安置
在拆除和安置过程中，拆除费用的支付证书通常是被拆迁人签名的收据或白条。这些收据或白条不是合法有效的凭证。根据《发票管理办法》，不符合要求的发票不得用作财务报销凭证。
企业最好委托获得房屋拆迁资格证书的单位，并从中获取合法有效的凭单。
击掌
工程建设
如果在项目建设中与关联方签署的项目成本高于当地市场标准，则根据《企业所得税法》的规定，公司与关联方之间的商业交易不符合独立性原则并减少公司或其税务机关有权按照合理的方法调整应纳税所得额或关联方的所得。根据税法，如果土地开发增值税结算所附的房地产开发费用凭证或房地产开发费用的各种信息不符合清算条件或者是虚假的，地方税务机关可以参照当地建设工程造价管理部门公布的建设成本配额信息结合房屋结构，用途，位置等因素，验证上述单位成本的开发单位成本标准，并据此计算扣除额。
六
预售链接
企业有时无法确认所获得的预售收入并作出相关的纳税申报。根据规定，预售收入应当根据估计的利润率，按照估计的利润率计算，并计入企业所得税的利润总额。根据规定，在项目竣工结算前，可以对转让房地产的开发公司的收入预先征收土地增值税。营业税及其附加费也应从预售收入中支付。
企业应及时就项目的预售收入向主管税务机关报告税收。
七
销售链接
样板房企业的装修费用通常包括在经营费用中，不包括人力开发成本，从而降低了开发成本。根据规定，开发企业建造的营业部（接待处）和样板房的装修费用，不论金额多少，均应计入建设成本。
企业可以将样板房的装修成本计算为开发成本。在计算企业所得税时，开发费用可以在税前全额扣除。同时，应与主管税务机关确认土地增值税的处理方式。
为了鼓励业主介绍房屋销售，公司向物业管理公司支付了一定的物业管理费，作为对业主的补偿，但并未获得物业管理公司的发票作为费用证明。 。根据规定，它不是按照规定获得的。发票费用不能在公司所得税前扣除。扣除为获得土地使用权而支付的金额，房地产开发成本，费用以及与房地产转让有关的税费，必须提供合法和有效的凭证；那些没有有效扣除而无法提供的项目将不会被扣除。所有者取得的劳动报酬超过一定标准的，作为扣缴义务人的企业必须代所有者代扣代缴个人所得税。
企业应立即从物业管理公司索取发票，并代为承担纳税义务的所有者代扣有关个人所得税。
八
租赁链接
实际上，一些公司将民防工程用作所有者的停车位，并与所有者签订停车位销售权合同以收取特许权使用费，这些收入确认为销售收入。无论销售收入或租金收入如何，企业都需要缴纳企业所得税，这对企业的最终企业所得税负担影响不大。但是，由于人防工程不出售，因此交易的实质是租赁。 （1）如果确认为租金收入，则租金收入根据租赁期限分期确认。在签订合同的当年，租金的企业所得税负担将相对低于已确认的销售额相应的企业所得税对收入的负担； （二）确认为销售收入的，在计算土地增值税时可以视为应纳税所得额；在确认为租金收入的同时，无需支付土地增值税。
企业应将销售合同更改为租赁合同，以避免税务机关错误地征收土地增值税和对房地产销售征收企业所得税。
九
项目清算
在项目清算期间，在“清算”期间进行清算时，可能不会开始与其他“期”分担的一些公共辅助设施的建设成本，并且公司将保留这部分款项。成本。计算公司所得税和土地增值税时，这部分应计费用通常不可抵扣。
该公司是差异化聚酯工业丝的国内领导者。经过前两年的经营环境考验，行业地位更加稳定，公司利润逐步得到修复。越南项目的未来调试将使公司的业绩再上一个新台阶。归属于母公司的净利润在2020年，2020年和2021年分别为3.18亿元，3.72亿元和4.86亿元;每股收益分别为0.26元，0.3元和0.4元。我们给予公司2020年17倍的市盈率，目标价为5.1元。首次覆盖，给予“超重”评级。
危险警告
越南的项目建设和调试进度未达预期；原材料价格大幅上涨；需求未达预期。
雅克技术（002409）：扩展到光刻胶半导体材料平台
事件：该公司发布了公告，其子公司Siyang International和LG Chem签署了“业务转让协议”。该公司计划以3.35亿元人民币收购LG Chem彩色光刻胶部门的部分经营资产。
要点：
1.收购LG化学彩色光阻剂业务，并进入光阻剂领域。根据协议，交易目标是LG化学彩色光刻胶业务部门经营资产的一部分，主要包括相关库存，专利以及其他知识产权，有形资产和应收账款。资产转让完成后的18个月内，思洋国际将投资约2亿元人民币在韩国建设彩色光刻胶生产厂，以满足未来几年主要客户如LG Display对彩色光刻胶的需求。根据LG化学彩色光刻胶业务部门的初次利润表数据，2017-2019年目标资产的营业收入分别为9.29亿元，9.33亿元和8.65亿元，息税前利润为6700万元元和4,400万元。，7300万元。根据标的资产的账面价值和营业债务数据，我们对本次收购的净资产进行反向计算，约为人民币1.55亿元，相当于约2.16 PB，这具有很高的竞争力。
2.光刻胶市场空间广阔，发展前景广阔
通过此次收购，该公司将掌握彩色光刻胶的生产技术和知名的客户资源，并成为LD Display的长期供应商，成为世界主要的彩色光刻胶供应商之一。同时，由于光刻胶是半导体，LCD，PCB等行业的核心和关键材料，因此国产光刻胶自给率低，高度依赖进口。该公司获得了彩色光刻胶的关键技术，这有助于减少对外国公司的依赖。填补国内相关技术空白。
根据Research and Markets的数据，2018年全球光刻胶市场规模为87亿美元，年均增长率为5.7％，其中中国市场为72.8亿元人民币，占全球市场的12.1％ 。
3.接下来是该部分的布局，并扩展了半导体材料平台。经过多年的努力，雅克技术已从单一的阻燃剂业务转变为半导体材料平台企业。它先前已经收购了UP Chemical，Comet，华飞电子布局了半导体核心材料领域，例如SOD，前驱物，含氟气体和球形硅粉，涵盖了半导体核心环节，例如半导体薄膜的沉积，蚀刻，清洁，封装和测试。下游客户包括SK海力士，三星电子，台积电，中芯国际，长江存储等世界知名的半导体制造商。通过此次资产收购，将丰富半导体材料的产品类型，并进一步扩大产业链布局。该公司将充分受益于全球半导体产业向该国转移，产业快速发展和国内替代的发展机遇。
4.盈利预测和评级
我们估计，公司在2019-2021年的归属于母公司的净利润将分别为2.54亿元，3.62亿元和4.49亿元，对应EPS为0.55元，0.78元和0.97元，以及PE 75X， 53X和42X。保持先前的判断，考虑公司建立半导体材料平台，掌握半导体行业的多种核心材料，受益于半导体行业向国内转移，行业快速发展和国内替代，并结合行业估值水平得出70 2020年的PE倍目标价为54.6元。维持“买入”评级。
风险警告：产能释放低于预期；下游核查低于预期；产品价格波动；市场竞争加剧。
事件：据Boya News报道，截至2020.2.26，国内生物素（2％）市场价格为325元/公斤，较月初上涨86％，且短期上涨很大。
此轮生物素价格上涨周期始于2019年第四季度：全球生物素生产能力集中在中国，且高度集中。主要公司是胜达生物（名义产能的30％），新和城（23％），浙江医药（19％），希亚诺（9％），安徽泰格（9％）和科兴生物技术（9％）。
据博雅新闻社报道，从2018年5月到2019年10月，国内生物素价格进入了较长的去库存周期，价格一直维持在50-60元/公斤的最低区间。由于老虎因专利诉讼而停产，并且由于苏北地区的环保法规，浙江药业和海加诺生物素工厂的开工建设，总共缺少国内名义生产能力的38％。自从去库存化结束以来，该公司作为行业领导者，于2019年11月积极提高价格，推动生物素行业开始新一轮的上涨。截至春节，国内生物素（2％）价格已达到175元/公斤。。
在不久的将来，行业供求关系趋紧，预计产品的增长趋势将继续：1）从供应的角度来看：
受这一流行病的影响，海加诺和浙江生物制药公司的工厂恢复工作继续被推迟；恢复工作的延迟也影响了新达城，新河城等生产设施的生产能力。此外，该流行病还影响了位于湖北省皇岗市的硫代乙酸钾的主要供应商荣泰制药的正常启动。2）从需求方面：“确保生猪的生产能力基本恢复到2020年底之前的正常年份的水平”已被纳入2020年第一号中央文件。预计今年的种猪饲料产量将恢复推动生物素需求的小幅增长。根据农业部的数据，今年1月，母猪繁殖量可能环比增长1.2％，并且已经连续第四个月实现环比增长。我们认为，由于添加到饲料中的生物素的量很小，下游对产品价格上涨的敏感性较低，因此在行业供需进一步趋紧的背景下，生物素的价格有望继续上涨。
生物素价格的上涨与公司的利润弹性计算相对应：公司拥有160吨生物素（纯产品）的产能，并计算出100吨纯产品的年销售额。生物素价格（2％）含税上调10元/ kg公司利润增加3800万元。
我们预计公司的2019-2021年业绩为0.7 / 2.8 / 29亿美元，对应PE为98/24/23倍。首次覆盖给予“超重”评级。
风险提示：产品价格涨幅低于预期，环保，安全和其他生产风险。
银伦股份（002126）事项评论：热管理订单继续增加，预计将从全球化和六国排放标准中受益
投资亮点
事项：公司发布2019年度业绩
该公司发布了其2019年业绩的快速报告，总营业收入为53.7亿元人民币，同比增长6.99％，归属于母公司的净利润为3.2亿元人民币，下降了同比增长8.29％。
安全角度：
第四季度与上一季度相比有所改善，国际化步伐稳定：2019年，公司实现营业收入53.7亿元，较2018年同期增长6.99％，上市公司股东应占利润为人民币3.2亿元，较2018年同期。下降8.29％。
其中，第四季度收入同比增长25％，环比增长30％，高于去年同期。2019年中国汽车产量为2572.1万辆，同比下降7.5％。该公司的收入高于同行业。一方面，这是由于新的国内客户的扩展和新项目的开发。另一方面，它继续推进国际化战略并积极发展。国际市场，增加市场份额。利润下降的原因包括人工成本上升，对美国出口的关税提高以及客户和产品组合的变化。
新获得多个热管理订单并进入日本品牌：该公司获得了东风日产汽车机油冷却器项目的授权。该项目的产品预计将于2020年7月开始发货，其生命周期销售额预计为2,369。这是公司的热管理产品首次进入日本品牌乘用车配套系统，具有重要意义。2020年1月，全资子公司浙江银之力汽车热交换系统有限公司获得吉利PMA-2平台（SMART型）热泵空调项目的授权。该项目的产品预计将于2022年开始批量供应，其生命周期预计内部销售额为6.95亿元。
此外，它还获得了上汽通用汽车乘用车水空气冷却器项目的授权。预计2023年10月开始量产，生命周期为6年，销售额约为2.05亿元人民币。
国家VI排放有望推动废气处理业务的增长：家用乘用车将于2019年7月在某些地区实施国家VI标准，重型柴油车将在2019年全部转换为国家VI排放标准。 2021年7月预计EGR和SCR系统产品将进一步受益于国家六项标准。
投资建议：该公司是热管理领域的领导者。它在乘用车和商用车方面拥有广泛的客户基础。电池热管理，电动机控制的热管理和空调热管理已稳定提供。在废气处理领域具有技术优势。同时，公司正在积极追求全球化并开拓多个海外市场。由于汽车行业仍处于低迷状态，我们调整了盈利预测。预计2019-2021年每股收益分别为0.40、0.50和0.60元（2019-2021年原始业绩预测为0.50、0.59和0.72元），分别为28.2、22.7和19.0倍PE。维持“推荐”评级。
风险提示：1）宏观经济持续下滑将导致汽车消费低迷，难以保证公司订单； 2）全球疫情难以控制，这将导致汽车销量下降，影响公司订单并增加财务风险3）新能源汽车的销量低于预期，这将损害公司的新能源相关业务。
利文生态（002887）事件审查：绩效财务金融安全能力显着增长
事件：
该公司发布了一份快速的绩效报告。 2019年，公司实现营业收入7.13亿元，同比增长39.59％;归属于母公司所有者的净利润为2.09亿元，同比增长37.15％。
投资亮点：
的布局和策略已得到不断优化，性能也得到了显着提高。该公司不断扩大其全国市场布局，并先后中标。从人才，区域布局，技术研发等方面的储备效应逐步显现。通过与中央企业的积极合作，业务已扩展到南京雄安新区等地。随着公司发展区域规划的调整和实施，公司的经营业绩出现明显拐点。自2019年以来，该公司的营业收入和利润水平已逐季恢复上升。母亲的年度营业收入和净利润同比大幅增长了近40％。
公司财务状况良好，资金雄厚。公司的主要业务模式主要是EPC，PPP等，具有一定的应收账款风险。在获得订单时，公司始终注意保持审慎和仔细的审查，筛选高质量，低风险的项目，以确保项目的偿还能力。截至2019年第三季度末，公司应收账款和应收票据总额为6.45亿元，占总资产的27％，较上年同期减少3.08个百分点，经营性现金流量净额与同期基本相同
到2019年前三季度末，该公司的账面货币资金达到8.15亿元人民币。根据建设项目资本金比例为20％的粗略估算，可支持订单额约41亿元。资产负债率仅为18.82％，在同行业中处于较低水平，没有计息负债，融资空间大。公司目前计划为天津市东丽区林业生态建设PPP项目发行可转债。充足的资金可以确保获得订单后公司的持续登陆，这将转化为收入和业绩。
强大的接单能力，可确保业绩持续增长。到2020年的短短一个月内，该公司已连续中标（或候选标书）或签署了PPP项目，以升级济南市的金河路，青海省指南县的花园镇园林绿化项目以及三肇村附近的非法拆迁区。在西安绿盖工程，天津滨海新区广岗地区EPC绿化及其他项目或合同。新订单分布在广泛的领域，公司的全国业务布局取得显著成效，总订单额达4.43亿元。其中，青海项目是具有三年维护期的“ EPC + O”模型，有望为该公司的新业务模型提供尝试。我们相信，凭借“规划设计-生态修复和园林绿化技术研究与开发-工程建设-运营和维护”以及生态产业链的整个流程能力，有望保持公司的接单能力。该国最大的核心竞争优势强大的水平，有力地支持了公司未来的持续业绩增长。
风险提示：项目的获得和推广低于预期风险，利率上行风险和宏观经济下行风险。
事件：公司发布了2019年业绩报告，2019年实现收入2.68亿元人民币（同比增长7.98％），净利润5100万元人民币（同比增长10.01％） ）;其中，2019年第四季度实现收入母公司净利润为7400万元人民币（同比增长19.8％），归属母公司的净利润为2200万元人民币（同比增长76.9％）。
评论：我们分析认为，公司的2019年收入和利润同比实现了良好的增长，这主要是由于出口销售的增长和六项国家标准的实施。
该公司的IPO募集资金项目进展顺利，有望解决产能瓶颈并进一步提高竞争力。根据环境保护部的公告，国家第六标准自2019年7月开始逐步实施。自2021年7月1日起，所有重型柴油车辆必须满足排放要求；受公共卫生紧急情况影响，已实施了轻型车国家Sixa标准。时间节点可能会从2020年7月1日开始推迟，但重型柴油车要求国家时间节点的实施保持不变，并且该政策的及时实施将有效地提高标准市场的容量。2019年11月，公司通过IPO募集资金5.23亿元，用于（每年400万升DPF载体），（每年200万升DOC，160万升TWC，200万升GPF载体），自动化山东生产线技术改造，技术研发中心的四个项目建设期为两年。公司产能瓶颈的完成（2018年和2019H1分别为6.125和367.5万升）将进一步提高竞争力。
投资建议：买入投资评级。我们预计，2019-2021年公司归属于母公司的净利润分别为5200万元，7500万元和1.21亿元。
风险警告：该项目的建设少于预期，因此第六州的政策被推迟。（{}}黎明股份（002838）2019年度业绩快报：改性塑料蓬勃发展，弹性体业务快速发展
事件：公司发布了绩效报告。 2019年实现营业收入27.33亿元（同比增长100.57％），净利润1.68亿元（同比增长36.96％），与上一年度的增长幅度相吻合效果预测。业绩增长的主要原因是2018年11月收购的海尔新材料的合并。与此同时，公司加强了内部成本控制并增加了销售收入，母公司的业绩也实现了增长。
改性塑料行业迎来了拐点，该公司积极扩大了生产能力
我们认为改性塑料行业正处于拐点，相关公司的盈利能力将大大提高。上游原材料环节的扩展是显而易见的。聚烯烃目前供应充足。在政策刺激下，下游家电，汽车，建材，包装和其他领域的需求增长有望改善。随着行业集中度的逐步提高，改性塑料行业的整体盈利能力将继续提高。
该公司目前具有20万吨改性塑料（包括12万吨海尔新材料）的生产能力，并计划发行可转换债券以筹集资金，以建立12万吨改性塑料的新产能。该公司目前对聚丙烯熔喷产品的市场需求很大，这对公司改性塑料的销售具有重要的推动作用。
弹性体业务迅速发展，进入许多高端领域
该公司的弹性体产品主要包括TPV，TPIIR，HNBR和DVA。其中，冠捷是一种新型橡胶，在替代传统硫化橡胶方面具有巨大的应用潜力。它已被广泛应用于国内汽车零部件产业链中。应用。公司积极扩大在新能源汽车，轨道交通，建筑工程和其他领域的冷却水管道中使用TPV弹性体。新设备完成后，它将充分利用其容量。作为公司近年来不断技术突破的新产品，TPIIR，HNBR和DVA等特种橡胶已逐渐进入下游医疗和汽车轮胎及其他应用市场，并有望在未来两个阶段进入快速量产阶段。年份。
风险警告：延迟流行病的下游恢复时间会影响需求；原材料价格大幅波动。
投资建议：提高盈利预测并给予“增持”评级。
我们估计，在19-21年间，公司归属于母公司的净利润为1.68 / 3.03 / 3.92亿元人民币，年增长率为37％/ 81％
（项目融资，房地产报告与建设过程与税收筹划第130讲。第1部分：房地产开发报告与建设过程与技巧的详细说明。第2部分：房地产项目公司税收筹划的各个方面
本期主要介绍房地产项目的建设过程和税收筹划。
过去很长一段时间以来，房地产业一直是国民经济的重要组成部分，因此编辑们更加关注房地产业的融资和建设。除了介绍房地产行业的金融业务外，该公共帐户还扩展到了开发，建筑和税收领域。例如，如前所述：
房地产报告和建设过程以及融资方法
欢迎所有朋友讨论房地产行业的状况和发展，并与相关项目进行深入合作。
第1部分：施工过程和技能的详细说明
（来自：房地产招聘姐妹）
第2部分：房地产项目公司的税收筹划要点
一，项目建立阶段
1.项目公司组织的计划
2.合作项目计划
3.土地征用涉及税收和要点
II。项目设计与施工阶段
1.规划项目阶段和单位选择
2.收集和控制各种成本以及执行合同
3.涉及的税收和注意事项
III。项目销售阶段
1.销售合同的计划
2.涉及税收和担忧
IV。项目完成和结算阶段
1.规划项目结算
五，项目清算阶段
1.土地增值税结算
2.企业所得税清算
根据每个阶段的运营和管理内容，房地产项目公司可以将其过程大致分为：项目设立和项目公司成立；获得土地使用权；房地产建设项目规划批准；项目工程的施工管理；获得预售许可证后，将开始销售管理；项目项目完成；项目公司已清算。这七个阶段包括从投资决策，设计和建造，销售，完工结算和清算到房地产组织内部事务的发展，以及公司组织体系的详细阐述。根据房地产项目各个发展阶段的特点，从以下五个方面对房地产行业的税收筹划进行了分析。
当房地产公司在选定的投资区域内建立项目公司时，税收筹划的首要问题是内部组织的选择。选择母公司和子公司的形式还是分支机构的形式都需要在公司之间进行比较，因为一旦通过商业注册成立了公司，就会有许多固有的问题。无论将来如何计划，它都无法改变其性质。
子公司：具有独立法人地位，分支机构不具有独立法人地位，不能承担外部法律责任和义务，只能由其母公司承担。由于子公司具有独立法人资格，因此在其设立地区被视为纳税人，并承担纳税义务；
分支机构不具有独立法人的身份，在分支机构所在的地区不被视为纳税人。根据国家税务总局关于印发的通知，国税发〔2008〕28号文件规定，企业应当执行《企业所得税征收管理办法》统一计算，分级管理，地方预付，集体清算和金融库房”。计算方法是总行和分行应预先缴纳企业所得税，其中50％由分行预缴，总行预付50％。
公司在选择组织形式时需要考虑的因素有：
（1）中国的地区税率差异很大，但是这种差异随着国内外公司所得税法的统一而逐渐减小，并且仍然存在，例如它们各自贸易领域的差异等；企业安心实施激励政策或退税政策。在企业所得税有优势的地方，选择子公司还是分支公司，这种形式可以为企业带来更大的税收成本节省，还取决于项目公司和总部的具体情况。
（2）针对房地产公司的国家或地方优惠政策较少。如果没有优惠政策和税率，则需要考虑分支机构的损益能力。如果是长期亏损，则分支机构形式会降低总部的利润和利润。其他分支机构的应税收入节省了税费。如果是短期亏损，则子公司的组织形式更适合公司的本地发展。
（3）对于法律责任，由于分支机构没有独立的法人资格，当发生债务或法律纠纷时，会对总部产生更大的影响，子公司可以通过投资承担债务有限责任。
在公司长期亏损的情况下，使用分支机构的组织形式可以更好地降低集团的税收成本。但是，成立公司的目的是获取利润。如果公司长期亏损，那么在激烈的市场竞争中就不太可能存在。因此，如果是暂时损失，则子公司具有独立法人。具有更大的优势。
房地产公司最基本的初始业务是收购土地。不同的征地方法决定了房地产运营的两个关键点：第一，主要问题，即运营平台问题。运营平台是利益平台，也是税务相关平台和风险平台；第二，土地交易的性质。土地交易的性质决定了房地产开发企业与土地供应商之间的利益分配和与税收有关的纠纷。
目前，国内征地市场分为两种。首先是土地交易的主要市场。这个市场由政府垄断。土地交易的主要形式是招标，许可和上市。第二个是土地交易的二级市场。土地交易的主要形式是企业之间土地使用权的转移。
目前，国内房地产交易有多种经营方式。根据不同的土地交易形式，我们将交易的性质或方式分为以下几类：买卖土地，收购土地所有者，城中村改造和合作发展模式（合作建筑），买卖计划外的物业，以及代表他人进行建筑。以上模型可能会相互重叠。不同的合作模式对以后成本收入的确认有重大影响，这决定了土地增值税和企业所得税的清算。现在，我们将分解更复杂的合作开发模型（合作构建）：
合作发展模式的定义：一方出钱，一方去土地，合作开发并分享收益
处理：情况复杂且性质不同：
建立了项目公司模型1-1
项目模型
真实和假投资之间的区别
利益分享
合作发展（{}}模式一
双方真正进行了投资
税后利润
投资（{}}模式二
境外度假投资
获得固定收入
促销
获得固定的收入百分比
共用商品房
促销（{}}模式三
支付假冒投资
借贷并赚取利息
买商品房
合作伙伴的共同投资模式1-2
共同投资模式
投资方向与发展主题
在本地投资给主要开发商的出资者
投资
获得固定（比例）收入
促销（{}}模式二
出资者投资于以发展为主体的地方
建立了项目部模型1-3
建立了项目部门模型
土地变化与发展主题
土地不是家庭，而是发展的地方
土地转让，投资者是主要开发商
（1）双方的投资性质：
a：双方建立新的项目公司
b：双方真的互相投资
c：尽管没有项目公司，但项目部门是共同成立的
土地使用权和房地产投资税：
a：增值税（不征收）
b：土地增值税（房地产公司需要支付，非房地产公司暂时不征收）
c：所得税（需支付）
（2）土地出售的性质
a：项目公司模型中的休假投资
b：以共同投资模式进行的休假投资
c：项目部门模型中的固定（比例）收入和住房分配
土地买卖涉及税收：
：增值税
b：土地增值税
c：所得税
案例：甲公司和乙公司合作开发房屋，并且双方共同成立了一家新的房地产公司C。甲方向丙公司投资土地资金5,000万元，土地价值3,000万元，乙公司向丙公司投资5,000万元。投资协议约定甲方将来将获得20,000平方米商品房。双方如何纳税？
答：增税，增加土地，所得税（商品房市场价值20,000平方米）；
B：税后利润股息，无需支付任何税金；
C：增值税，本地税，所得税
（3）借款人借款的性质
一种。放债人在项目公司模型中的假投资的固定（比例）回报
b。付款人在共同投资模型中的假投资获得固定的（比例）收益
C。在项目部门模型中，放债人按比例分配的假投资收益（{}}借款涉及税收：
付款人：增值税，金融业的所得税
不足的地方：税额前可抵扣的限额内
案例：甲公司和乙公司共同开发房屋并成立了丙公司。甲公司以5,000万元（原始账面价值3,000万元）的折价向丙公司投资。乙公司向丙公司投资人民币5,000万元。双方在两年内达成协议项目取得收入后，乙方获得固定收益一亿元。双方如何纳税？
A：投资行为，免征增值税，计算和缴纳土地增值税和所得税，获得C公司的利润股息，免征增值税和所得税
C：通常计算增值税，土地增加额和收入，但应注意，如果将其支付给B公司，则本金为5,000万元人民币，利息为5,000万元人民币，即使B在利息部分提供了增值税发票和C的税前扣除额不能高于同期银行利率的上限。
（4）购买房屋的购房者的性质
一种。项目公司模式中的放贷人通过虚假投资获得房地产
b。共同投资模式中的卖钱者通过假投资获得房地产
C。项目部门模型中的卖钱者通过虚假投资获得房地产
购房涉及税收：
一种。房屋卖方：视作销售（增值税，土地增值税，所得税），多少
b。买家转售：增值税，土地增值税，所得税，要多少钱？
案例：甲方与乙方共同开发房屋，成立丙公司，甲方持有该土地，并向丙公司投资了5,000万元（原价为3,000万元）。乙方向乙方投资人民币5,000万元，并同意由乙公司承担双方如何才能为所开发的20,000平方英尺的商品房纳税？
答：投资链接免征增值税，土地增值税和收入正常支付
B：投资5000万元买房实际上是房屋买卖。问题涉及20000平方米商品房的市场价格。自用和再转让的历史成本应为5,000万元。
C：通常要缴纳增值税，本机增值税和所得税。
3.土地征用涉及税收和积分
涉及土地征用的房地产开发企业主要涉及契税，印花税和土地使用税，并且还影响到对项目的后期增值税，土地增值税和企业所得税的处理。以下是征地涉及的税收要点：
（1）契税：无论通过协议或招标的方式转让，契税的计算价格均应包括土地转让费，各种移民补偿费和市政建设支持费，而不仅仅是土地转让费。契税必须根据为土地使用权所支付的所有经济利益计算和缴纳，并且不得扣除以前的土地开发成本。因土地用途变更，签订变更土地使用权出让合同或者重新签订土地使用权出让合同的纳税人，应当征收契税。税项的计算基于改变土地用途而应支付的土地收入和其他应交政府费用。
（2）土地使用税：如果土地使用权是通过转让或转让的方式取得的，则受让方应自合同交付时间的次月起缴纳城市土地使用税；城市土地使用税由受让方自合同签订之日起缴纳。换句话说，无论企业是取得土地还是取得土地使用权证，只要合同约定并生效，均以合同为准。因此：
a：土地征用小组签署土地转让合同时，原则上不允许将土地转让日期留空。应明确规定土地出让日期和延误土地转让的违约责任（例如，每天支付已付土地价款的一千美分）。违约金）。避免长时间支付土地转让费，否则公司将无法获得合理的补偿。
b：除了资金需求外，原则上不会在实际交付土地之前处理土地使用权证，以免税务局以“土地使用权具有获得”（无需征地，首先交税）。
（3）拆迁补偿
在获取土地的过程中，企业应特别注意土地使用权以及地面建筑物的转移状况。问题的关键在于是否签订土地转让协议或房地产转让协议，或者谁将拆除地面建筑物。它确定这部分是拆迁补偿还是资产损失，还确定土地成本的确认风险。房地产公司与另一公司签订土地使用权转让协议，约定土地出让价格。地面建筑物由另一方拆除，房地产公司造成的损失由房地产公司赔偿。在拆迁过程中，补偿费增加，相关费用也增加。在拆除过程中，应提交完整的拆除计划和合理的拆除标准，以备日后检查。
企业尝试在同一项目中分阶段开发不同类型的房地产，例如别墅，商业广告，普通住宅，非普通住宅等。不同类型财产的土地增值税对应不同税种。合理规划项目阶段和财产类型将有助于减轻公司土地增值税的总体税收负担：
（1）计划阶段的要点：
a，展览面积和舞台范围的规划
土地成本的分配基于具有确定性权利的房屋的建筑面积。尽量平衡各个阶段的范围和地积比率，以避免财产各个阶段的土地成本不平衡。（{}} b，计划证书分期
规划证书是土地增值税清算单位的重要基础。计划证书的范围越小，清算越好，增值率不平衡，税收负担也会增加。因此，建议在安装过程中尽可能地拆分计划证书。
C。高附加值特性与低附加值特性的合理匹配
（2）选择公寓类型
一种。在单位规划中考虑针对小型住宅的土地增值税优惠，以避免危险区域单位（例如119平方米和122平方米的自用产品）。销售收入不高，但是税收负担增加了。建立全面的预算制度，分解，完善，实施和反馈目标，并及时调整有关费用，以根据实际市场反应合理承担税收负担。
（4）订立和执行合同
房地产合同的签订必须按照规划和设计成本的要求，并且必须严格按照招标程序和合同建立过程进行。在合同制定过程中，必须明确定义合同的内容和范围，以收集和调整成本。例如，合同内容被分割，高附加值物业的成本在不改变总价格的情况下适度增加。同时，必须严格按照合同内容执行，相关项目付款必须与项目业务进度，资金流量，发票内容和金额一致，以支持成本的确定。
3.涉及税收和担忧
在项目设计和施工阶段的房地产开发企业主要涉及印花税和土地使用税。在项目的设计和施工阶段，合同种类繁多，金额较大。税务局更为关注，一般来说，国内小额税会受到重罚，因此需要给予应有的重视。
开发公司的项目销售可以分为两个阶段，即未完成产品的预售和完成产品的销售。根据处置方式和处置的财产类型，可分为：商品房销售，视作商品房销售，精装修房屋销售，合作建筑用地交换，地下车库处置和处置。公共配套设施。每种销售的税收处理都有其优势。以下是对商业建筑最常见的销售情况的分析。
（1）销售价格：根据市场价格适度调整普通住宅的价格，以满足普通住房土地增值税的免税条件；精装和样板房的装修费用分开有一定的税收风险，应适当控制。销售活动的礼品应尽可能外包给销售公司，以免被视为销售批准。
（2）付款方式的确认：付款方式的选择决定了确认房地产销售收入的时间。一次性付款和第一次付款收款时间的约定将使企业在此时尚未收到付款时确认收入，但是付款时间的约定有利于安全，及时地返还公司资金，这需要综合考虑。
（3）交货时间协议：交货时间决定公司收入和成本的结转以及企业所得税的结清。企业所得税每季度支付一次，每年结算一次。如果房地产公司的预售阶段是预缴所得税，负数较高。有退税的情况。交货时间可以适当早。相反，公司的资金流比较短，可以适当延迟交货时间。
（2）土地增值税：在销售期间，根据财产类型预先增加然后清算。（注：普通住宅和非普通住宅之间的区别是基于增值税增加后的免税销售额）
（3）企业所得税：预售未完成产品产生的收入必须根据估算的毛利率预先支付。完成并交付后，收入和成本将按照收入成本比原则结转并以实际利润率支付公司所得税。
结算完成后，房地产公司将面临公司所得税和土地增值税的结算。除按规定提取的部分外，其他部分企业所得税的结算费用需要取得法律凭证。以法定凭证的金额为准，结算后应尽快处理结算业务，并应尽可能取得有关发票。
在完成和结算阶段，房地产开发企业主要涉及增值税，城市建设税，教育附加费，土地增值税，企业所得税，印花税，土地使用税，房地产税和契约。征收税。
（1）增值税：产品制成后，应按实际税率计算税额，并进行相关的进项抵扣。（注：增值税分为简单征收和一般征收。一般而言，征税应注意扣除土地成本）
（3）企业所得税：按照收入成本匹配原则结转收入和成本，并按实际利润率缴纳企业所得税。
符合下列条件之一的纳税人应执行土地增值税的清算。
（1）所有房地产开发项目均已完成并出售；
（2）未完成的房地产开发项目的整体转让；
（3）直接转让土地使用权。
对于符合以下条件之一的人，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税结算。
（I）对于已竣工和已接受的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例超过85％，或者该比例不超过85 ％，剩余可售建筑物该区域已被出租或使用；
（2）已获得三年销售（预售）许可证但尚未完成销售的人员；
（3）纳税人申请注销税务登记，但未完成土地增值税清算程序；
（4）省（自治区，中央直辖市，计划分开的城市）的税务机关规定的其他情况。
在前项第（3）项的情况下，应在处理注销登记之前清算土地增值税。
土地增值税结算采用超额累进税率，因此必须注意房地产项目的增值率。
为避免高税负，我们还必须注意清算税负的合理性。（深圳市在2005年11月1日（不含当日）开发，开始销售且销售期在2005年11月1日（含当日）之后终止的房地产项目，批准收款率：经核实普通标准住房销售收入征收率为6％，非普通标准住宅销售收入的核定征收率为8％，办公和零售销售收入的核定征收率为10％，其他类型的房地产销售收入的核定征收率为10％。 5％。包括预收税款。 2016年，深圳市地方税务局第二审计局对辖区内房地产公司的土地增值税进行审计，涉及收入767万元，上缴土地增值税68万元，并承担综合税费负担8.8％。以上仅供参考）
企业房地产的开发和运营包括土地开发，住宅和商业建筑的建造和销售，以及其他开发产品，例如建筑物，附属物和辅助设施。除土地开发外，其他满足下列条件之一的开发产品也应视为已完成：
（1）开发产品完成证书已提交房地产管理部门备案。
（II）开发产品已开始使用。
（III）已获得用于产品开发的初始财产证明。
根据成本收入比原则，售出的制成品需要进行收入和成本确认。
企业所得税的结算需要注意：
（1）收入确认的时间和方法；
（2）费用是否根据财产类型合理分组；
（3）共同费用分配方法是否合理；
（4）费用是否按照相关规定全额计提
（5）清算后是否追溯扣减土地增值税；
房地产项目公司可以根据运营和管理各个阶段的内容大致划分其流程：
项目建立和项目公司组建；获得土地使用权；房地产建设项目规划批准；项目工程的施工管理；取得预售许可证后的销售管理；项目建设完成；项目公司解散
这七个阶段包括房地产项目内部事务的发展，从投资决策，设计和建造，销售，完工和清算到制定公司的组织体系。
首先，房地产项目公司决策阶段的计划内容
项目公司决策阶段的内容主要是通过选择投资机会，可行性研究，项目评估和决策来确定区域市场的进入和土地资源的获取。对于房地产项目公司来说，现阶段的工作非常重要。由于项目投资失败，数十亿美元的沉没成本将给房地产等资本密集型企业带来沉重打击，并且资本链断裂可能将整个小组推倒。在整个决策过程中，税收成本的评估也是连续的，税收筹划是在与纳税人相对应的经济业务发生之前估算和判断经济活动对纳税人的影响，并选择有效的程序执行。
（1）项目公司组织的计划
当房地产公司在选定的投资区域内建立项目公司时，税收筹划的首要问题是内部组织的选择。选择母公司和子公司的形式还是分支机构的形式都需要在公司之间进行比较，因为一旦通过商业注册成立了公司，就会有许多固有的问题。无论将来如何计划，它都无法改变其性质。根据中国公司法，子公司具有独立法人地位，而分支机构则不具有独立法人地位。它不能承担外部法律责任和义务，只能由其母公司承担。
由于子公司具有独立的法人资格，在分支机构的成立地区被视为纳税人，并承担纳税义务，而分支机构在分支机构的地区不被视为纳税人，因为没有独立法人的身份。总公司纳税。根据国家税务总局关于印发的通知，国税发〔2008〕28号文件规定，企业应当执行《企业所得税征收管理办法》统一计算，分级管理，地方预付，集体清算和金融库房”。计算方法是总行和分行应预先缴纳企业所得税，其中50％由分行预缴，总行预付50％。
{1}中国的地区税率差异很大，但是随着内部和外部公司所得税法的统一，这种差异逐渐减小，并且仍然存在，例如深圳和北京之间的差异；对于个别地区，将会有地区性结算实施奖励政策或退税政策。在企业所得税有优势的地方，选择子公司还是分支公司，这种形式可以为企业带来更大的税收成本节省，还取决于项目公司和总部的具体情况。
2）在国家或地方一级针对房地产公司的优惠政策较少。如果没有优惠政策和税率，则需要考虑分支机构的损益能力。如果是长期亏损，则分支机构形式会降低总部的利润和利润。其他分支机构的应税收入节省了税费。如果是短期亏损，则子公司的组织形式更适合公司的本地发展。
3）对于法律责任，由于分支机构没有独立的法人资格，当发生债务或法律纠纷时，它将对总公司产生更大的影响，并且子公司可以对其债务承担有限责任责任。
【情况1】
背景
EFG房地产公司是在深圳注册的公司。有必要投资在北京建立一个项目公司ABC，即ABC公司。深圳的所得税为20％，北京的企业所得税为25％。应纳税所得额为1亿元。
情况1：如果估计由于前三年的公司拆迁，预计赤字将很严重，并且没有获利的可能性。
情况2：如果公司在前三年没有问题，则可以预计该公司可以在同一年开业，并且会有现金流量回报，可以结转以下费用：收入匹配。
案例分析
情况1：
如果ABC公司是分支公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
EFG公司汇总了ABC公司的亏损，应纳税所得额为7000万元，应交所得税为1750万元，ABC公司需要在北京支付875万元。
EFG公司在分配后需要在深圳支付700万元人民币。
该集团共缴纳了1575万元人民币的企业所得税。
如果ABC是子公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
ABC公司所得税为零
EFG不能累计ABC的损失，应纳税所得额为人民币1亿元，应纳税所得额为人民币2000万元。
也就是说，ABC公司的不同组织形式可以减少总公司的企业所得税税费425万。
情况2：
如果ABC公司是分支公司，则如果是EFG，则当年利润为3000万
该公司在北京只有一个分支机构，团体税的计算方法如下：
集团公司所得税费用：1625 + 1300 = 2925万元
如果ABC是子公司，并且当年获利3000万，则该集团的纳税计算如下：
ABC企业所得税为3000 * 25％= 750万元
EFG公司的应税收入为1亿元人民币，应缴所得税为2000万元人民币。
集团公司所得税费用总计：750 + 2000 = 2750万
摘要
通过对两种情况的分析，在公司长期亏损的情况下，使用分支机构的组织形式可以更好地降低集团的税收成本。但是，成立公司的目的是获取利润。如果公司长期亏损，那么在激烈的市场竞争中就不太可能存在。因此，如果是暂时损失，则子公司具有独立法人。具有更大的优势。
（2）规划项目公司的自我建设和代理商建设方案
所谓的代理机构建设，是指房地产开发公司为特定客户进行房地产开发。开发完成后，将收取客户支付的代理建设收入。这些收入的性质是劳务。由于这种形式的代理建设，房地产开发公司获得了收益，但没有获得房地产所有权转让产生的收益，这不包括在土地增值税的征税范围内，可以降低房地产开发企业的税收成本。代理建筑公司。目前，房地产开发企业从事代建业务的方式有两种：一是土地使用权属于房地产开发企业。第二，土地使用权属于客户。该项目所需的所有建设资金均由目标客户提供，并与房地产开发企业签订了项目建设合同或房屋建造协议。房地产开发企业仅负责项目的组织和协调，并根据代理建设项目总投资的一定比例收取管理费，或者根据建筑面积确定固定管理面积。代理商建设项目。根据国家税收政策，“土地使用权属于房地产开发企业的，无论房地产开发企业和建设单位如何结算，其应税营业额均应包括项目价格，管理费和价格费用，根据“房地产销售”税项。征收营业税；土地使用权属于建设单位的，房地产开发企业提供的代建业务的应税营业额，包括管理费（代建费）和超价支出，并征收营业税。根据“服务业”税项。 ”
【案例2】
选项1：ABC公司和S公司签订房屋建造合同。项目所需的所有建设资金均由S公司提供。房地产开发公司仅负责项目的组织和协调。办公大楼建成后，土地用途将发生变化权证和不动产证明，根据税收规定，代理服务费是通过销售不动产征收的税项，涉及土地增值税。
选项2：将ABC公司A的土地作为在建工程出售给公司S，并重命名土地使用权证书。 RK公司与S公司签订房屋建造协议，并根据服务收入征税建造服务。涉及地方税收。
选项1：ABC公司将A座办公楼竣工后将整个土地出售给S公司，然后重命名土地使用权证书和房地产证书。
各种税款的计算方法如下：
ABC转移站点A的收益和损失以及替代建筑服务费如下：
选项2：将ABC公司A的土地作为在建工程出售给公司S，将土地使用权证书重命名，并且公司ABC和公司S签署房屋建筑协议。
ABC公司按以下方式转移A块的盈亏：
ABC公司的建筑服务损益如下：
代理机构收入：2000万元人民币
建筑业营业税金及附加：2000 * 5.5％= 110万
企业所得税：（2000-110-400）* 25％= 372.5万元
ABC的两项业务的总盈亏如下：
1770-1780-372.5 = 6457.5万元
通过比较两种方案，可以看出方案二的税后利润比方案一增加了402.4万元，这是因为税收政策规定了代理服务费的前提，即土地使用权证书的所有权。如果在开发过程中，土地使用权仍归开发商所有，则开发商针对目标开发收取的服务费应合并为土地使用权出让金，从而增加土地应纳税所得额。增税结算和增加需求缴纳的土地增值税额。因此，第二种选择是在开发和建设站点A之前将使用权转让给S公司，这对ABC公司更有利。另一种方法是，在获取土地之前，如果ABC有明确的客户，它将使用客户的名称来获取土地。这种操作方法可以减轻税收负担。
（3）土地使用权转让的税收筹划
在当今日益紧张的土地资源中，城市土地价格稳步上涨，从而创造了新的土地之王。此外，土地资源在各个公司之间分布不均。财力雄厚的公司通常可以通过政府渠道（例如招标，拍卖和挂牌）获得更多土地资源。通过与国土资源公司的谈判与合作获得国土资源。在当今蓬勃发展的房地产市场中，公司之间有关土地使用权的交易越来越多。
【案例3】
活动背景
ABC北京房地产公司的土地建筑面积为20,000平方米，地块B.B地块是ABC北京房地产公司通过协议转让获得的土地。ABC公司现在正计划与软件公司就B块的土地使用权进行谈判，以讨论转让事宜，并探讨哪种方案可以降低税收成本并获得更高的税后净利润。
ABC的条目是：
150万现金
X的公司条目为：
借款：150万美元现金
贷款：实收资本500万元
对每种税收类型的分析如下：
营业税：对无形资产和房地产股份的投资，参与投资者利润分配，共同投资风险分担和股权转让不征收营业税。在计划一的前两个步骤中，即ABC公司投资建立了具有批号B的X公司，而ABC公司将X公司持有的股份转让给软件公司，并且不征收营业税。
契税：在公司重组和重组过程中，属于同一投资实体的企业之间的土地和房屋所有权转让是免费的，包括母公司与其全资子公司之间的转让；以及在同一公司的全资子公司之间同一自然人与由其成立的独资企业和一人有限公司之间自由转让土地和房屋所有权，不征收契税。因此，由于X是ABC公司的全资子公司，因此将B地块从ABC公司免费转让给X公司，并且不征收契税。
土地增值税：对于在房地产上进行投资或联营的人，投资或联营方将土地（房地产）作为投资股份或合资企业的条件，并暂时转让被投资或相关企业的房地产。免征土地增值税。重新转让上述房地产的投资及联营企业，应当征收土地增值税。但是，根据财税[2006] 21号《财政部和国家税务总局关于若干土地增值税问题的通知》，“对于以土地出让或投资（土地）为股份的人， ，所有投资及联营企业均从事房地产投资兴建自己的商业建筑物并与之有联系的房地产开发或房地产开发企业，不适用暂免征收土地增值税的规定。 ”据此，由于ABC公司是一家房地产公司，当ABC公司将土地B放入X公司时，它需要执行土地税增加结算并支付土地税增加。
印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行规定》，在这种情况下，X公司的实缴资本和资本公积以及ABC公司的资本公积帐户应受制于十分之一的印花税。
企业所得税：X公司的资本公积无需缴纳所得税，但是ABC公司的资本公积的金额需缴纳所得税。因为资本准备金，资本溢价，股权投资准备金，拨款转移和外币资本转换差额，会计和税收中包括的项目在所得税处理方面是完全相同的。企业应当按照会计制度的规定和税法的规定进行会计核算。进行税收调整的法规，可提供符合国家宏观经济法规，企业内部管理和外部决策的有用的财务信息。
营业税金及附加：0
契税：0{（}} 0.0005 = 20
选项2：关于营业税，可以扣除相同营业类型的营业税，因此，在转让土地B时，我们可以在营业税的计算基础中扣除B的土地出让金的金额。并支付税款作为差额。
关于土地增值税，当税务批准增加30％时，需要建安的投资，并且可以收回初始投资。没有具体的比例。有相关合同，并已执行一定的付款证明。已经。
中国法律不允许以土地转让的形式进行直接销售。土地出让合同规定，除土地出让金外，对建设项目的投资必须达到25％才能出售。但是，25％归国土资源局所有。不要干涉
营业税：提供《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则第一条所规定的应税劳务，无形资产转让或不动产销售中国”是指提供应税劳务，有偿转移等。无形资产行为或不动产所有权的有偿转让。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，需要按合同交易价与土地出让金与在建工程之间的差额的5％缴纳营业税。
契税：根据《中华人民共和国税收暂行条例》第1条，在契税的中华人民共和国领土内转让土地和房屋所有权的纳税人应支付依照本条例的规定征收契税。第四条契税的依据：交易价格为国有土地使用权的转让，土地使用权的出售，房屋买卖。契税率为3％。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，软件公司需要按交易价的3％缴纳契税。
土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人。中华人民共和国”是土地增值税。纳税人应当按照本规定缴纳土地增值税；第十条规定，纳税人应当自签订房地产转让合同之日起七日内，向房地产所在地的主管税务机关申请纳税申报，并在税务机关批准的期限内支付。土地增值税。据此，在农行公司转让土地使用权或在建工程后，有必要对B区块进行土地税增收结算工作，并按规定缴纳土地增值税。
企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第6条，《企业所得税法》第3条所指的收入包括销售货物，提供服务的收入，财产转让，股息和其他权利的收入。性投资，利息，租金，特许权使用费，捐赠和其他收入的收入。据此，ABC公司转让土地使用权或在建工程符合企业所得税责任，并需要企业所得税。
综上所述，EFG企业的净收入高于第一种选择，而第二种选择对EFG公司更有利。并且由于方案1将占用500万现金，因此，如果公司对注册资本有其他要求，它将增加现金占用，并要求转让方提供更高的资本流量。另外，对于购买者而言，股权溢价不能用作项目的应税开发成本，这增加了购买者之后土地购置税和企业所得税的税负。根据行业趋势，在实施新公司法之后，使用选项2的公司更为普遍。因此，在对项目的实际情况进行总体税收计算之后，需要考虑各种因素以找到合适的方法。
（4）获得土地使用权后的土地使用税相关事项
税法规定：土地使用权是通过出让或转让取得的，受让方应当自合同交付之日起次月起缴纳城市土地使用税；如果合同没有规定交货时间，则接受转让人应当自合同签订之月起缴纳城市土地使用税。同时，税法规定要取得土地使用权，缴纳耕地占用税的人可以自纳税义务之日起一年内免征土地使用税。
实际上，税务机关对于执行土地使用税支付义务有不同的标准。与福山区地税局沟通后，在我公司东柳工项目的具体实施过程中，2012年11月不是应纳税月，而是土地证上记载的时间，即2013年3月。税收责任。自2014年3月起，土地使用税已计算并缴纳。这样，与税法相比，六个月的土地使用税少了712.8万元。
（5）房地产项目公司决策阶段的其他税务相关事宜
对于大型的国家房地产公司，进入当地进行项目开发时，他们通常会与当地政府就投资和其他事宜进行谈判。对于房地产公司，他们可以与地方政府合作以获取财务回报，补贴和其他各种事项。例如政府减免费用，不要与政府讨论税收优惠，因为地方政府无法推翻国家税法（而且税务局是垂直管理系统，相对独立于地方政府）及其各种承诺最后，它只是一张纸，最终损害了房地产公司的利益。这发生在我们公司的A-6项目与政府之间签署的协议中，应该作为参考。
2.房地产项目公司建设阶段的税收筹划
在房地产项目公司的建设阶段，包括设计阶段和建设阶段，主要任务是：项目设计，项目计划的制定，项目建设条件的准备，承包商的招标和选择以及签订一般项目合同等待。此阶段是项目公司执行其公司战略决策的阶段。在项目的建设和开发阶段，将涉及融资和投资运营，我们需要预先计划土地增值税或营业税，或者在合同形成，账户处理，内部和外部资金筹集过程中进行规划设施的方法和处理甚至企业所得税计划。
（1）规划建筑合同
签订项目合同是项目实施和建设阶段的重要任务之一。使用合同合同进行税收筹划可以在一定程度上节省税收。房地产开发企业将以总承包的形式将建设项目的开发承包给建筑公司，同时将电梯等关键设备分包出去。当前用于一般分包的营业税政策是：
1）纳税人将建设项目分包给其他单位的，应当从取得的全部价格和价外支出中扣除。
分包给其他单位后的余额为营业额；
2）如果建筑和安装业务是分包或分包的，则总承包商不是营业税的预扣代理。
3）除营业税详细实施细则规定的混合销售行为外，纳税人提供建筑服务（装饰服务除外）的营业额还应包括原材料，设备及其他材料和动力。项目中使用的价格它不包括建造商提供的设备的价格。在实践中，如果开发企业整体上授予开发项目，则开发企业应将全部项目付款支付给总承包商，然后总承包商向开发企业开具发票。如果开发企业对某些用于产品开发的设备指定分包，则开发企业应与总承包商和供应商签订三方协议，设备的购买价应由开发企业直接支付给设备供应商。向开发企业开具增值税普通发票。
开发企业与项目总承包商签订的总合同应明确指出，合同中未包括单独购买的设备的金额，因此项目总承包商应缴纳的营业税基于扣除单独购买的设备的数量。否则，项目总承包商应根据总合同的价格计算并缴纳营业税，从而增加开发企业的开发成本。
此外，可以人为地分隔合同内容和价格以增加成本。例如，当签订诸如设计和总承包的合同时，可以适当地增加商业设计费和建筑成本，例如商业网点，它们有望具有较高的增值率。工程部门和成本部门在结算相关文件时会对其进行结算，而财务部门则分别进行计算。成本。
【案例4】
案例1：ABC公司与中国建筑签署了开发A站点的总合同。该总合同明确指出，合同价格不包括需要单独购买的设备的价格。
案例2：ABC公司与中国建筑签订了A地块开发总合同。
Tongzhong没有明确指出其合同价格是否包括单独购买的设备的价格。
情况1：总承包商需要缴纳营业税和附加费
营业税2000 * 3％= 60万元
城市建设税60 * 7％= 42,000元
教育附加费60 * 3％= 18,000元
总计：60 + 4.2 + 1.8 = 660,000元
情况2：总承包商需要缴纳营业税和附加费
税额计算：2000 + 1000 = 3000万元
营业税3000 * 3％= 90万元
城市建设税90 * 7％= 63,000元
教育附加费90 * 3％= 27千元
总计：90 + 6.3 + 2.7 = 990,000元
案例2与案例1相比，总承包商中国建筑集团需要额外缴纳33万元的营业税和附加费。总承包商会将自己的利润和税金整合到总合同价格中，因此，额外的3310,000元人民币的税款将最终计入开发商EFG的开发成本中。由于在签订总合同时语言描述的含糊不清，因此不必要地增加了开发成本。
（2）开发成本构成计划
的间接发展成本。房地产开发企业的独立核算单位在开发现场为组织和管理产品开发而发生的各种内部费用。开发间接费用会计的内容包括：薪金，福利，折旧，维修，办公室，水电，劳动保护，周转房摊销，利息支出和其他支出。与行政费用不同，行政费用是房地产企业管理部门为组织和管理房地产开发及相关活动而发生的支出。
根据现行的企业所得税法规定，允许将开发企业产生的当期费用扣除企业所得税之前的费用。如果将应计入开发费用的某些支出计入当期费用，则应少缴当期企业所得税。部分金额（时间差异），但是在清算该项目的土地增值税时，该项目的扣除额减去应计入开发费用的25％（永久性差异）。由于土地增值税和企业所得税受开发项目利润水平，出售，单个项目或多项目开发等许多因素的影响，建议公司对开发费用进行核算根据每个项目的实际情况。
开发企业获得完工竣工证明后，发生的费用直接计入当期损益，不计入开发费用。实际上，除了总部以外，项目公司的公司部门都是为项目开发而设立的。因此，在进行土地增值税结算时，他们可以就此问题与税务机关进行沟通，阐明原因，项目公司应处理账目。各个部门的费用倾向于开发间接费用。如果项目的地方税务部门不同意，则可以在进行增税结算时将费用由部门转出。这样可以使开发间接成本最大化，即增加开发成本并增加土地增值税计算的扣除基础。
我们公司在实际工作中充分利用了这一政策。首先，除了人员，财务部门和销售部门外，在人员所有权方面尽可能地将其划分为项目人员，并将其相关薪金和福利分配给开发间接费用其次，公司产生的费用也要根据实际情况尽可能地归为开发费用。
【案例5】
情况1：处理会计时，职能部门的费用已计入开发开销中
情况2：处理会计时，职能部门的费用已计入管理费用。
情况1：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：500 * 1.3 = 650万元
情况2：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：0百万
两种情况的比较显示，土地增值税的差额为195万元。当然，在减少土地增值税额的情况下，企业所得税会有所增加，但最终公司将获得规划额外的利润。
（3）借贷成本的计划
对于这种形式的集团总部和项目公司借款，集团总部必须获得利息收入。根据《营业税法》的规定，应按利息收入缴纳营业税。但是，根据《财政部和国家税务总局关于非金融机构租赁业务和营业收入征收营业税的通知》，财税字[2000] 7号规定“核心企业企业集团中的资金从金融机构借款后应当借款。分配给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并根据为返还金融机构而支付给金融机构的贷款利率，对从属单位收取费用，不征收营业税。
统一借款人应将资金分配给下级单位，不得向下级单位收取高于支付给金融机构的借款利率的利息；否则，应视为从事贷款业务，并应从属于下属单位。对全部利息征收营业税。如果贷款在集团内部使用，则可以免除营业税，这减少了由于资本转移而给房地产公司带来的税收成本。国家政策要求企业集团向中国的核心企业从金融机构借款后，将借款资金分配给下属单位。在税收实践中，他们对此有更严格的掌握。
此外，《土地增值税暂行条例》实施细则规定：“可以根据房地产项目的转让和提供金融机构认证的费用扣除财务费用的利息支出，实际情况，但最大不能超过商业银行为同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，应在按照本条（a）和（b）计算的金额的5％之内扣除。无法根据转让的房地产项目计算的利息费用如果无法提供金融机构证明，则房地产开发费用应在根据本条第（1）款和第（2）款计算的金额之和的10％之内扣除。
在实际操作中，通过以上两种方法计算的“房地产开发成本”必须不同。因为第一种方法中的利息“实际扣除额”和第二种方法中的“总计”的5％（即，由于计入利息成本而导致的增长）不一定相等。如果公司计划纳税，则必须将两者进行比较，并选择与较高的利息扣除额相对应的方法，作为公司的最后选择。
如果允许对较高的利息费用进行“实际扣除”，则应使用第一种方法分别计算利息费用；否则，应使用后一种方法，将所有费用扣除为“总计”的10％。判断是否提供金融机构证书的关键是利息费用的百分比，该百分比可以扣除为税法规定的开发成本的百分比。如果超过5％，则提供证书更为有利。。
据此，如果公司主要依靠债务筹集资金，而利息费用占很大比例，则应提供金融机构的贷款证明，以将利息费用计入房地产开发费用。相反，如果您主要依靠股本进行融资，则可以使用另一种方法。
（4）辅助设施的处理
公共辅助设施费用是指非盈利性社会公共设施所产生的费用，这些费用必须在房地产开发中进行建造，但不能收取一定费用。非营利性社会公共设施主要是指：物业办公室，变电站，供热站，自来水厂，居委会，派出所，苗圃，幼儿园，学校，医院，邮电，自行车棚，公共厕所等。（（）） 原则：
如果产权是所有人在首次完成后拥有的，则可以扣除成本和费用；
其次，如果费用和支出在完成后移交给政府或公用事业部门以提供非营利性社会公共服务，则可以扣除。
第三，完成后的有偿转移应计入收入，并应扣除费用和支出。由于每个开发项目的支持设施的条件不同，因此必须在分配之前确定必须扣除的支持设施的面积。
用于开发和分阶段清算项目的公共辅助设施的成本应根据初步清算期间发生的实际费用进行分摊。由于后期清算中实际支付的公共支持设施所占比例大于以前的金额，当整个项目全部清算时，可以根据整个项目进行调整和分配。
但是，在实际工作中，财务人员应按照国税发[2009] 31号文件的规定，依法扣除三笔预扣税前费用。这对纳税人更加有利，并且在一定程度上突破了凭票控制税收的机械规定。
除以下应计（应付）费用外，税金计算成本为实际发生的成本。
①如果未完成合同规定的项目并且未获得完整的发票，则可以在信息充分的前提下提取不足的发票金额，但最高金额不能超过合同总金额的10％量。
②如果尚未建造或完成公共辅助设施，则可以根据预算成本合理地提取建筑成本。此类公共支持设施必须满足销售合同，协议或广告，模型中明确承诺要建立的条件，并且这些条件是不可撤销的，或者必须根据法律法规进行建设。
③应根据规定撤回应提交政府但尚未提交的建设成本和物业建设成本。财产改良支出是指企业应当按照规定承担的财产管理资金，公共维修资金或其他专项资金。
（5）房地产项目公司的建设阶段涉及土地增值税计划
①定价普通住宅项目时要充分考虑土地增值税的起点
税法规定，喜欢建造普通待售房屋且增加值不超过扣除项目的20％的纳税人，将享受免征土地增值税的优惠政策。因此，纳税人盖房出售时，应考虑放弃增加门槛的收益，来考虑增加值带来的收益与增加的税负之间的关系。在定价之前，应计算土地增值税的临界点，并选择适当的定价范围。。
②共同扣减开发用地共享项目时，有必要增加绝对增值额较大的项目的共同扣减数，并尽量减少所有项目的增值率。
（6）以下是根据上述原则结合东流项目的具体情况进行的相关分析。
东柳工项目概述：
东柳宫A区块一般·未来城市项目位于烟台市富山区中心地区的南部。该项目在河滨南路以东，西山路以西，巴巴绕行公路以南。滨江南路面向嘉禾。西侧是规划的住宅用地。建造了一些多层房屋。环城高速公路的南侧是未开发的土地。拟建的人和时代广场商业区北侧。该地块东邻佳禾，北邻青龙山，交通便利，环境优美，配套设施完善。
地下部分占地49,900平方米，包括地下车库，47,800平方米的小棚子和20,100平方米的机房。此外，还有其他14600平方米的其他建筑物，包括90万平方米的地下设备夹层和50600平方米的阁楼。
通用未来城市的主要技术和经济指标（报告规定）
我们公司的东流工项目规模不大，仅分一个阶段进行开发。土地增值税规划不需要考虑在不同的开发阶段如何布置不同类型的企业，而只需考虑普通住宅和非普通住宅的匹配方式（设计阶段）。如何对成本进行分组和分配（建设和会计阶段），以及如何在给定成本下对销售定价（销售阶段），以实现最低的税收负担和最大的利润。根据福山市地税局的要求，公司的商业网点，棚子，停车位和中甲的开发必须按照非普通住宅的方式结算和支付（购买小礼品价值小的棚子可以结算并支付）。根据普通住宅）这就要求我们尽可能增加商业在线商店的成本，并降低其增值率。同时，必须确保普通住宅的增值率最小，并实现少付或免税。
①基于面积法的土地成本初始分配：
②根据建筑面积法第二次分配土地成本：
普通住宅用地成本为1804.73万元（1817.18-12.45 = 1804.73）
商业网点的土地成本为701.57万元人民币（689.12 + 12.45 = 701.57）
③各种业务类型的开发成本如下：
地面公共建筑
2658.68×0.24 + 389.54 = 1027.62
商业商店
2658.68×0.45 + 701.57 = 1897.97
④将公共绿地等公共部分分配给地面上的其他企业后，开发成本如下：
地面施工
⑤将当地的公共建筑分配给当地的其他企业后的开发成本如下：
商业商店（（}）2313.74 + 1249.36×0.45 /（15.15 + 0.45）= 2349.78
⑥一般未来城市项目的收入汇总
⑦按业务类型划分的增值税
正常住房
因此，无论房地产开发企业是否将代理费计入房屋总价中，只要收取，便会产生税收成本。《关于营业税问题的通知》（国税发〔1998〕217号）规定，物业管理公司代表有关部门代收水，电，煤气（煤气），维修资金和租金，是该部门的“代理人”。 “服务业”的税目因此，物业管理公司代表有关部门收取的水，电，煤（气）费，维护资金和租金不征收营业税。该代理业务的佣金收入应征收营业税。
（5）精致的住房计划
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业销售翻新房屋。可计入房地产开发成本成本。房地产开发商在为消费者提供优质产品的同时，可以通过适当增加装修成本或分解收入来减少土地增值税，增加企业的税后利润。
【案例8】
方案1：ABC公司的税收和损益分析
应付税款总额：797.5 + 1185.75 + 1254.19 = 3237.44元
方案2：ABC公司的税金和损益分析
扣除额：6500 * 1.3 + 715 = 9165元（（））增值率：3835/9165 = 41.84％（{}}土地增值税：3835 * 30％-9165 * 0％= 1150.5元
应付税金总额：715 + 1150.5 + 1158.63 = 3024.13元
装饰公司的税金和损益分析：
销售收入：1500
营业税金及附加：1500×3.3％= 49.5元
企业所得税：（1500-1000-49.5）* 25％= 112.63元
应付税金总额：49.5 + 112.63 = 162.13元
税后利润：1500-1000-49.5-112.63 = 337.88元
两家公司的总税金和损益：
应付税款总额：3024.13 + 162.13 = 3186.26元
税后利润：3475.88 + 337.88 = 381.37万元
通过比较这两种方案，我们发现与方案一相比，方案二可节省税费51.2万元，但节税效果不明显。在实际工作中，许多房地产公司并没有将装修业务剥离给相关的装修公司，而只是通过精细装修业务适当增加了开发成本，以实现节税。
（6）向所有者交付产品和房地产项目公司清算的税收筹划
开发项目完成并接受后，项目公司根据与购买者签订的商品房交易合同接受购买者的检查，然后在通过后“交钥匙”。买方接受密钥意味着开发商的会计处理已经转移了资产的风险和报酬，并且可以确认收入。
尽管此时房屋的产权尚未转让，但由于此步骤的时间跨度很长，从开发商的大产权到小产权的变更通常需要经过一到两年的时间房子移交，所以行业惯例在中国，常见的做法是使用“交钥匙”进行识别。由于它是一个项目公司，因此其目的是完成项目的开发和销售并获得利润。项目竣工验收后，如果未售开发产品在总可售面积的15％之内，以节省项目公司的管理未售出的开发产品可以按成本统一出售给集团公司内的其他公司或外部资产管理公司。
清算土地增值税和企业所得税后，项目公司由公司清算。项目公司的税务结算程序是先进行土地增值税和企业所得税的结算，然后执行结算期的结算，即结算期的会计报表审计报告，过去三年的国家和地方税收结算报告以及主管税务机关经过审查，取消了税务登记，最后取消了工商登记。完成此步骤后，就意味着项目生命周期的结束。
（7）剩余资产的税收筹划
项目完成并被接受后，其未售出的开发产品在总可售面积的15％之内。为了节省项目公司的管理成本和税收成本，可以对剩余资产进行统一的销售安排。此时，剩余资产价格可能会略低于同期类似开发产品的价格。在剩余资产中，较大的比例是项目的车库。根据财产权的性质，住宅区的车库可分为财产权和非财产权。大多数非专有车库是社区所有所有者的共同财产。它们不能出售，只能出租。
这个案子是关于一个可以出售财产的车库。当整体出售剩余资产时，销售价格将是我们税收计划的重点。通常，车库在剩余资产中所占的比例很大，并且在批准土地增值税时被视为非普通标准住宅。车库销售收入将增加非普通住宅的应税收入，因此价格需要根据项目进行土地清理确定增值税税率的水平。
【案例9】
选项1：清算时未将剩余车库整体出售
方案2：在增税和清算之前整合剩余车库的销售。
选项1：在清算时，剩余的停车位将不会整体出售。根据收入和成本比的核算原则，600万个停车位的成本不能计入9600万元清算的开发费用中。成本。
销售增值税和非普通住宅用地的损益：
如果土地增值税已清算并出售了车库，则需要根据库存空间分别清算，但是由于地下车库的成本很高且市场价格不理想，因此扣除额远远大于销售收入。因此，土地的增值额为负，增值率为零，不需要支付，以后的车库出售会产生一些费用。
出售车库的得失：
车库收入营业税金及附加：3000 * 5.5％= 165万元
车库土地增值税：0
方案2：在增税和剩余车库清算之前，已经进行了全部销售。根据收入和成本比的核算原理，结算期间清算总额9600万元中包括600个车位的成本。开发费用。
比较两种方案最终支付的土地增值税。方案二节省2893.5万元，比方案一节省了很多。当我们以该项目的清算和撤款为时间点，计算整个案后的税后利润时，将这两个计划进行了比较，后者比前一个计划的利润高出3838.6万元。