好消息，新的税法已通过！“起点”是每月5,000元，将于10月1日开始实施，为人们提供减税的“大优惠”。
已确认以下三项个人所得税法：
①确定每个税的“起点”为每月5000元；
②减税倾向于低收入和中等收入，三种低税率分别提高了3％，10％和20％，缩小了25％的税率，以及30％，35％ ，并提高45％的水平。税率步骤保持不变；
③住房，子女教育和养老金这六项费用可抵税。新税法将于2019年1月1日生效，最新的“起点”和税率将于2018年10月1日开始实施。
综上所述，表面上看，新的个人税收计划的实施确实确实优先考虑了部分收入相对较高的员工的福利，但从长远来看，它将无疑起到良性作用。改善企业的就业环境，完善微薄收入群体的福利保障体系，也是维护社会稳定的重要手段。即使您的月薪只有3,000元，未来的基本工资也会增加，社会保障将支付更多。。
尽管以前没有根据实际工资支付社会保障的人会得到较少的工资，但不能说他们处于不利地位。因为您不能只看前方，而不是长期。随着社会保障缴费基数的增加，社会保障福利自然会增加，从长远来看这具有成本效益，这将大大增加您的社会保障福利。
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许多公司通过“广告”来促销他们的产品。我们可以看到在机动车辆上的广告，在购物中心的大屏幕上的广告以及在电视上的广告……“广告”的方法有很多，如何使广告税负最低？让我们看一个案例。
案例说明
儿童产品公司是一般纳税人。为了配合6月1日的产品展览会，该公司计划投资90万元进行大型广告投放，其中电视20万元，广播10万元和室外墙面投资10万元。广告牌20万元，车身广告25万元，电梯广告15万元。有两种选择：
方案1：将所有广告直接委托给广告公司以进行规划和投放。
方案2：一些广告，例如电视和广播广告，是由广告公司放置的，而其他广告是由公司的宣传部门计划和放置的。
案例分析
哪个计划是较低的税率？
方案1：直接委托广告公司进行计划和启动，只能从广告公司获得6％的广告服务增值税发票；扣除进项税额= 90 /（1 + 6％）* 6％=51万元。
方案2：根据财税[2016] 36号的有关规定以及相关政策法规：
1.租赁用于广告的户外墙是一项房地产租赁服务，可以获得10％的增值税发票；
2.通过公交车厢进行的移动广告是有形的动产租赁服务，可获得16％的增值税发票；
3.电梯广告是一项房地产租赁服务，可以获得10％的增值税发票。
我们可以看到，基本上每项业务的税率都等于或高于广告公司的税率。获得的进项税抵免额为：（（））= 30 /（1 + 6％）* 6％+ 20 /（1 + 10％）* 10％+ 25 /（1 + 16％）* 16％+ 15 /（1 + 10％）*10％= 83,300元。
通过对以上两种方案的比较分析，不难发现方案2的进项税额比方案1的进项税额多32,300元。可以看出，第二种选择更具成本效益。
提示
通过这种情况，我将告诉您，在不影响广告效果的情况下，您可以考虑使用广告渠道来减轻公司税负和减轻公司负担！但是，我们必须在确保总成本不增加的基础上考虑，以免彼此视而不见。
从承租人融资的角度来看，租赁可以大致分为两类：融资租赁和经营租赁。那么在税收方面，哪种方法的税负比较小？
“企业所得税的税前扣除措施”第39条。纳税人以融资租赁的形式从出租人那里获得固定资产的，不得扣除租金费用，但可以按照规定扣除折旧费用。融资租赁是实质上转移了与资产所有权有关的所有风险和报酬的租赁。满足以下条件之一的租赁为融资租赁：
（1）租赁到期时，租赁资产的所有权转移给承租人。
（2）租赁期限是资产使用寿命的大部分（75％或更多）。
（3）租赁期内的最低租赁付款额应大于或等于租赁开始日期资产的公允价值。
融资租赁的特点：
1.出租人仍保留租赁资产的所有权，但与租赁资产有关的所有风险和报酬已全部转移。
2.租约通常不可取消，或者只能在某些特殊情况下才能取消。
3.租赁期限长，几乎包括了租赁资产的所有使用寿命。
4.一般而言，融资租赁仅需进行租赁即可收回租赁资产的全部投资并获得合理的利润。
5.租赁期限届满时，承租人有权选择以低价购买租赁资产；或续约；或将租赁资产退还给出租人。
经营租赁（经营租赁）也称为服务租赁，管理租赁或经营租赁。它是一种租赁形式，其特征在于提供了租赁项目的短期使用权，通常适用于需要专门技能进行维护和更快地更新技术的设备。根据经营租赁，租赁人负责维护，维修和管理租赁项目。承租人可以在一定的通知期后中途终止租赁合同。每项交易的租赁期限明显短于租赁项目的正常使用寿命。对于出租人，他没有从一项租赁中收回全部成本和利润，而是通过将租赁项目反复租赁给不同的承租人来获得收益。因此，从这个意义上讲，有人称其为“不完整“融资租赁”中，融资租赁称为“全额租赁”。国际海上运输中常用的租船合同形式为承租船。船东和船员负责提供船东。所有管理，维护，保险和其他义务均由船东负责。从本质上讲，成乐租船是一种经营租赁。。我们在日常生活中看到的出租车和船只也属于经营租赁的类别。
从税收筹划的角度来看，融资租赁的税负相对较小。根据中国《企业所得税暂行条例实施细则》的规定，“融资租赁产生的租赁费用不能直接扣除。安装和交付后的费用和利息可以在付款时直接扣除。 ”因此，金融租赁设备可以在税前折旧和扣除，租赁费用和折旧之间的差额也可以在税前扣除。如果公司通过银行贷款或贷款来支付，其利息也可以在税前支付。另一方面，根据中国《关于增值税若干特定问题的规定》，无论租赁商品的所有权是否转让给承租人，融资租赁业务均不征收增值税。
因此，金融租赁对租赁双方具有相对优惠的税收条件。这也是世界上大多数国家/地区的企业所采用的方法。但是，在特定操作中，我们不能仅考虑税收因素。哪种方法最重要？为了安全和保存，您应该选择哪种方式。
融资租赁和分期付款之间的区别
融资租赁和分期付款之间的区别主要体现在以下几个方面：
（1）分期付款是一笔销售交易。买方不仅获得使用被交易物品的权利，而且获得了物品的所有权。融资租赁是一种租赁行为。尽管承租人实际上承担了由租赁财产引起的成本和风险，但从法律上讲，租赁财产的所有权仍然属于出租人。
（2）以上两个因素也导致税收待遇上的差异。融资租赁的出租人可以从应计收入中扣除摊销折旧，而承租人可以从应纳税所得额中扣除摊销折旧费。折旧费从应纳税所得额中扣除。购买者还可以从应纳税所得额中扣除利息成本。此外，在某些西方国家购买某些固定资产也可以免税。
（3）金融租赁和分期付款在会计处理上也有所不同。在融资租赁中，租赁财产归出租人所有。因此，它作为出租人的资产计入资产负债表，并且租赁资产折旧，并且承租人为生产该租赁资产支付租赁费用。分期购买的项目属于买方，因此它们包含在买方的资产负债表中，并且买方负责折旧。
（4）分期付款不是全额信用，买方通常是部分地当场偿还贷款；金融租赁是一项全额信用，可以支付整个租赁价格，甚至包括运输，保险，安装等费用。Financial Link提供了额外的费用。尽管融资租赁通常在租赁开始时也需要一定数量的保证金，但该费用通常比分期付款交易要求的立即付款少得多（例如，在进出口贸易中，买方必须支付现金的至少15％贷款）。因此，金融租赁方法为同一项目提供的信贷总额通常大于分期交易方法提供的信贷总额。
（5）金融租赁和分期付款交易在付款时间方面也有所不同。后者通常在每个周期的结尾，通常在分期付款之前有一个宽限期。金融租赁通常没有宽限期，必须在租赁开始后支付租金。因此，通常每个时期都很难支付房租。
（6）就条款而言，分期付款的付款期限通常低于交易项目的经济期限，而融资租赁的租赁期限通常等于租赁项目的经济期限。因此，相同项目的信用期比分期付款获得的信用期更长。
（7）当租赁到期时，租赁财产通常具有残值。承租人通常无法任意处理租赁财产，需要经过交换程序或购买程序。分期付款交易的买方在指定的分期付款后拥有交易项目，并且可以任意处理。
自2016年3月18日国务院常务会议以来，在全面审查业务改革和扩大试点计划的实施情况之后，关于房地产租赁出台了哪些政策以及纳税人如何合理应用减税政策税收负担，以下是您的解释。
I.政策解释
1.基本政策
2016年3月24日，财政部和国家税务总局发布了《关于进一步推进增值税全部营业税试点改革的通知》（财税[2016] 36号）及其附件（以下简称“附件”）。简称为“ 36，《国家税务总局公告发布声明》（国家税务总局3月31日公告第16号）（以下简称《公告》第16号），试点改革和增加房地产租赁计划过渡期的组织有特定的规则。
纳税人通常根据以下规则租用房地产并缴纳增值税：
（1）通常，纳税人将2016年4月30日之前购得的不动产出租，可以选择采用简单的税率计算方法，并按5％的征收率计算应纳税额。
（2）纳税人通常将2016年5月1日之后购得的不动产进行租赁，采用通常的计税方法进行计税。
小型纳税人应按照以下规则租用房地产并缴纳增值税：
（1）租赁不动产的单位和个体工商户（不包括租赁住房的个体工商户）应按5％的税率计算应纳税额。对于租用住宅的个体工商户，应纳税额按5％减去1.5％的税率计算。
（2）对于其他租赁房地产（不包括住宅建筑物），应按5％的税率计算应纳税额，并将该税收上报给房地产所在地的地方主管税务机关。对于其他自住房，应按5％减去1.5％的税率计算应纳税额，并将该税额上报给房地产所在地的地方税收主管部门。
新的“企业对企业”法规对房地产租赁服务公司的主要影响如下：
纳税人通常用增值税（11％的税率）代替营业税；
达到增值税付款人标准的公司应办理增值税付款人身份的注册；
是过渡期，即2016年4月30日之前。在过渡期内，将实施特殊政策，符合条件的公司可以选择易于收集的过渡政策。
2，最新政策
“财政部国家税务总局关于进一步明确实施再保险，房地产租赁和非学位教育等试点政策的声明”。 （财税[2016] 68号）指出出租自己开发的旧房地产项目的纳税人，可以选择采用简单的税率计算方法，按照5％的税率计算应纳税额。如果纳税人租赁与该组织所在地不在同一县（市）的自行开发的房地产旧项目，则应在预缴税款后向该组织所在地的主管税务机关报告税收按照上述税额计算方法确定房地产位置。
房地产开发公司的一般纳税人租用他在2016年5月1日之后开发的房地产项目，该项目与该组织所在的县/市不在同一县（市），应提前在房地产位置付款根据3％的预付款率缴纳税款后，会向该组织所在的主管税务机关作出纳税申报。
房地产开发公司中的小规模纳税人，他们租用自己开发的房地产项目，应按5％的税率计算应纳税额。纳税人租赁自己开发的房地产项目与其所在组织所在县（市）不同的，应当按照上述税收计算方法，向纳税人提交纳税申报表。预缴税款后，房地产所在地的主管税务机关。
3.关于转租-可以申请简单的托收
不动产的转租应根据纳税人对不动产的租赁缴纳增值税。一般而言，纳税人可以在2016年4月30日之前将租赁的房地产转租，并可以选择一种简单的税收计算方法来计算税收；纳税人可以转租5月1日以后租赁的房地产，不能选择简单的方法交税。
《关于为纳税人提供房地产经营租赁服务征收增值税的管理办法》（国家税务总局2016年第16号公告）第3条第1款规则：“纳税人通常将其2016年租赁可以选择在当月30日之前购买的房地产来应用简单的税款计算方法，应纳税额是根据5％的收税率计算的。 ”
“易收取”在转租中的适用性是为了解释房地产租赁中“购置”的概念。16号公告承诺为简单的税收计算方法选择一个简单的起点，该方法是基于对“旧房地产”获得少量进项税的现实。在建工程在改制前开始，改制后完成，不能完全抵扣进项税。基于对类似问题进行相同处理的标准，可以根据将新旧项目与提供建筑服务和房地产开发区分开的标准，确定选择简单税收计算方法进行转租的条件。
第二，节省税收的空间
1.适用的简单集合
简单征税适用5％的税率，与先前的营业税基本相同。但是，实际上，实际征费率将低于5％。由于租金和其他内容将被排除在税收之外，增值税将低于5％，并且可以达到节税的效果。例如，B房地产开发公司在北京开发A房地产项目，并在完成后将其A组财产处理公司委托给其特殊的经营租赁业务。公司A和公司B是集团C的全资子公司。公司A每年收取项目A的房屋收益，并作为项目A的保护和处理。
新政规则。一般而言，纳税人将2016年4月30日之前购得的房地产出租，可以选择采用简单的税收计算方法，以5％的收税率计算应纳税额。
确定当月应交增值税：A公司当月获得房屋收入5000万元，而租赁的标的是2016年4月30日之前获得的房地产。（（））不含税收入= 5000 /（1 + 5％）= 476.1万元
每月应付增值税= 4761.9 * 5％= 23.81百万
与营业税制度相比，税负并未增加而是有所减轻。
2.兼职除法计算
具有并发业务的纳税人出售商品，服务，服务，无形资产，甚至房地产而没有因果关系和内部联系，并且应将并发业务视为多种应纳税行为。根据税法的规定，如果兼职企业不进行计算，则应以不同的税率或征税率计算销售额。因此，如果公司同时经营，则应与适用不同税率或征税率分开计算。应避免应税惯例的销售额，以防止较高的适用税率或征税率。对于房地产租赁服务公司，它们应该从计算系统，定价机制和合同文本开始，并将房地产租赁服务与其他应税惯例分开。
3.合理区分租赁收入与其他服务收入
除了提供房地产租赁服务外，公司还经常涉及许多服务，包括物业服务，公用事业收取和清洁服务。除上述应税惯例应根据税法规则分别计算外，公司在共同签订租赁合同时应合理地区分房屋收益和其他服务费用。签订合同时，应在合同中明确说明服务收入，合同中服务的内容和金额应与公司的会计凭证一致。（{}} 4.标准输入处理
增值税是一种以流通过程中的商品（包括应税劳务和应税劳务）的增值税为征税目标的流通税。增值税的特点是，它在流程的每个环节都要纳税，每个环节都可以通过抵扣进项税抵免（简单的税收计算方法除外），最终由消费者承担税收负担。
增值税计算的一般公式如下：（{}}应交税费=销项税额-进项税额=销售金额×税率-进项税额
纳税人购买商品时所收到的增值税专用发票上注明的增值税通常是进项税额，可以从销项税额中扣除。基于此，纳税人应注意增值税输入的处理，及时准确地取得增值税发票，增加抵扣额，并在税法规定的期限内核实抵扣额。
三，总结
根据教科书中的分类方法，《八经》有三种分类原则：
1.根据租赁的目的和投资回收的方法，分类标准分为：融资租赁，经营租赁（最常见的分类方法）
融资租赁也称为融资租赁。租赁双方同意，出租人应根据承租人的决定，从承租人选择的第三方（供应商）购买承租人选择的设备，并应支付租金作为承租人使用权的条件。项目。在不间断的长期租赁期内，通过收取租金将其转移给承租人并收回全部或大部分投资。经营租赁是指短期租赁。它是指从出租人到承租人的短期设备租赁以及提供设备维护和维修服务。租赁合同可以中途终止。出租人需要反复租赁给不同的承租人以收回租赁的设备。投资。
其次，从税收的角度来看，租赁的类型分为：免税租赁，不免税（销售）租赁
节税租赁：可以享受税收优惠的租赁称为节税租赁，也称为实际租赁。否则，这是一种不节省税的租约。该租约除以政府规定的节税条件。感兴趣的读者主要在美国进行在线搜索。
III。除以租赁中的出资比例，分为：单一投资租赁，杠杆租赁
单一投资租赁：出租人负责出租设备总投资额的租赁。这是传统租赁。
杠杆租赁：出租人通常只需要提供设备总投资的20％-40％即可获得设备所有权并享受100％的设备投资折扣。设备成本60％〜80％的资金可以以设备为抵押借给银行和其他金融机构。贷款可以由设备本身和租赁费用担保。同时，出租人必须对设备进行第一次抵押，而转让租赁合同收取租金的权利是贷款的担保。因为它可以享受税收，运营标准，良好的总体收益，安全的租金回收以及低成本等优点，所以通常用于融资租赁飞机，轮船，通信设备和大型成套设备。
其他知识：
第一抵押权：第一抵押权是指在抵押顺序中排名第一。债权实现后，优先清算。
转让权：简而言之，它是在相同条件下优先收取租金的权利，并且是保护其他投资者或机构收回资金的权利。
因此，其他充满技巧的租赁项目请不要与上述类别混淆〜以下介绍的这些运营模式统称为融资租赁。不知道该怎么办？不用担心，请记住以下分类概念，您自然可以理解它们不是分类级别！
1。直接融资租赁（又名：简单融资租赁）
直接融资租赁是指承租人选择购买的租赁项目。出租人对租赁项目进行风险评估后，将其租赁给承租人使用。租户没有所有权，但享有在整个租赁期内使用的权利，并负责维修和维护租赁的物品。出租人对物品的质量不承担任何责任，并且设备在承租人一方贬值。
适用于购买固定资产和大型设备；企业技术改造和设备升级。
直接融资租赁的一般运作流程：
（1）承租人选择供应商和租赁项目；
（2）承租人向金融租赁公司申请金融租赁业务；
（3）融资租赁公司和承租人与供应商进行技术和商业谈判；
（4）融资租赁公司和承租人签署“金融租赁合同”；
（5）金融租赁公司与供应商签订“销售合同”以购买租赁财产；
（6）融资租赁公司将在资本市场上筹集的资金用作支付供应商的贷款；
（7）供应商将租赁的财产交付给承租人；
（8）承租人按时支付租金；
（9）在租赁到期且承租人正常履行合同的情况下，金融租赁公司将租赁财产的所有权转让给承租人。
2。售后租回（也称为：租回）
售后租回是一种租赁模型，在此模型中，承租人将自制或购买的资产出售给出租人，然后从出租人中出租并使用。
租赁期间，租赁资产的所有权被转让，承租人仅有权使用租赁资产。双方可同意，当租赁期限届满时，承租人将继续租赁或承租人将以协议价格回购租赁资产。
设备的买卖是一项正式交易，租赁企业需要将固定资产从融资租赁转换为固定资产。可偿还的租赁强调租赁融资的功能，而失去了与“典当”业务或银行抵押相似的租赁促进功能。
这种方法有助于承租人振兴现有资产，并且可以迅速筹集企业发展所需的资金以满足市场需求。
适用于流动资金不足的企业；有新投资项目但自有资金不足的企业；资产迅速增长的企业。
售后租回的一般运作流程：
（1）原始设备所有者将设备出售给融资租赁公司。
（2）金融租赁公司将购买价格支付给原始设备所有者。
（3）原始设备的所有者（作为承租人）从金融租赁公司回购了出售的设备。
（4）承租人（即原始设备的所有者）定期向出租人（金融租赁公司）支付租金
3.转租
指与对象具有相同对象的融资租赁业务。在转租业务中，前一个租赁合同的承租人也是下一个租赁合同的出租人，也称为转租人。
子出租人从另一出租人那里租借了租赁对象，然后将其分租给第三方。次级出租人的目的是收取租金差额，而租赁财产的所有权属于第一出租人。
分租涉及至少四方：设备供应商，第一出租人，第二出租人（第一承租人）和第二承租人。转租至少涉及三个合同：购买合同，租赁合同和转让租赁合同。
通常在国际上发生。目前，商业惯例与简单融资租赁没有太大区别。由于出租人从其他租赁公司租赁设备，因此业务流程是在金融机构之间进行的。在实际操作过程中，融资额仅根据采购合同确定。在购买租赁项目的资本运作方面，总是与最终承租人相同直接联系。
在实践中可能非常灵活，有时租赁公司甚至将购买合同用作租赁资产来签订转租合同。这种方法实际上是租赁公司筹集资金的一种方式。作为第一承租人，租赁公司不是设备的最终用户，因此它无法提取租赁项目的折旧。
PS：以上是常见的商业模式
4.委托租赁
委托租赁是指拥有资金或设备的人委托非银行金融机构从事金融租赁。第一出租人也是客户，第二出租人也是受托人。出租人接受客户的资金或出租标的物，并根据客户的书面委托，与客户指定的承租人一起办理融资租赁业务。
租赁对象的所有权在租赁期内属于客户。出租人仅收取佣金，不承担风险。这种委托租赁的主要特征在于，它允许没有租赁权利的公司以“借款权”经营。普通企业利用租赁所有权和使用权的分离来享受加速折旧和规避政策限制的优势。
5.结构化共享租赁
结构性共享租赁是指出租人根据供应商对承租人的选择和指定以及出租财产的选择，从供应商处购买租赁财产，并将其提供给承租人使用，承租人按同意其中，租金是根据租赁物业投产后产生的现金流量计量并约定的，是出租人与承租人分担租赁项目收益的一种租赁方式。租金的份额包括购买成本，相关费用（例如资本成本）以及出租人应分摊的项目预期收入水平的一部分。
通常适用于通讯，港口，电力，城市基础设施项目，远洋运输船以及其他合同金额大，期限长且收益期望高的项目。
6.风险租赁
出租人以租赁索偿和投资的形式将设备租赁给承租人，以获取租金和股东权益收益作为投资的租赁回报。
在这项交易中，租金仍然是出租人的主要收益，通常占总投资的50％；其次是设备的残值（通常不超过25％），这两项收益相对安全可靠。
其余各方同意在一定时期内以固定价格购买承租人的普通股。这种商业形式为吸引高科技和高风险行业的投资开辟了新渠道。
出租人将设备融资租赁给承租人，同时获得与设备成本相对应的股东权益，实际上是一种新型的融资租赁，其中承租人的股东权益为用作出租人的租金。
同时，出租人作为股东可以参与承租人的经营决策，从而增加了对承租人的影响力。风险租赁给租赁方带来的收益是一般融资租赁无法带来的，从而满足了租赁方对风险和收益的不同偏好。（{}}（1）对承租人的好处
1.更好的融资渠道。风险租赁的承租人是风险企业。银行由于经营历史短，资金短缺，一般不愿放贷，因此融资渠道较少，一般渠道的融资成本较高。风险租赁可以成为重要的融资手段。
2.转移风险。也就是说，部分股东权益风险转移给了出租人。即使出租人的股东权益无法获得收入，出租人也无权要求其他赔偿。如果使用抵押贷款，银行通常会要求公司的全部资产作为抵押。一旦公司无法按时偿还贷款，将很难保证公司的生存。风险租赁中的租金支付义务仅仅是“保证”租赁设备，而承租人面临的风险相对较小。
3.提高投资回报率。公司经理人的报酬往往基于投资收益率，而风险租赁的使用会相对减少公司的投资，从而提高收益率，从而使经理人获得更高的收益。
4.减少控制。与传统的风险投资相比，风险资本家并不寻求对资产的高度控制和对投资对象的管理。即使他们派代表到风险委员会进入董事会，他们也没有寻求投票权，这使得一些公司更喜欢风险资本。（{}}（二）给出租人的好处
尽管为风险投资公司提供服务存在一定风险，但出租人可以获得足够的利益来弥补这些风险：
01.更高的回报。如果承租人经营状况良好，则出租人可以获得较高的股东权益回报，比平均租赁交易收入高5％-10％，甚至更高。
02.灵活处理收入。出租人从承租人处获得股票期权。承租人成功运作并上市后，出租人可以将其出售为现金，也可以持有股票以获得股息收入。
03.即使承租人破产，出租人也可以通过处置租赁设备获得一定的赔偿。而且，一般来说，风险租赁中有多个出租人，而且承租人的破产不会给出租人带来非常大且难以承受的损失。
04.扩大出租人的业务范围，增强其竞争力和市场份额。
7.捆绑融资租赁，也称为三或三融资租赁
三或三期融资租赁是指承租人的首付（保证金和首付）不少于租赁价格的30％，而制造商为交付设备而支付的首付款并非全额，通常约为30％。在不超过租赁期限一半的时间内分批付款，并且租赁公司的融资强度接近30％。这样，制造商，出租人和承租人各自承担一定的风险，命运和利益被“捆绑”在一起，以改变所有风险仅由出租人承担的情况。
8.经营租赁融资
金融经营租赁是指根据金融租赁计算租金时的剩余价值超过10％。在租赁期结束时，承租人可以选择续订租赁，取消租赁或保留购买。出租人可能会或可能不会为租借项目提供维护。租赁人在会计中对租赁项目进行折旧。
9.项目融资租赁
保证了项目本身的财产和利益。项目融资租赁合同与出租人签订。出租人无权索取承租人项目以外的财产和收入。租金只能通过项目的现金流量和效益确定。卖方（即租赁项目的制造商）采用这种方法来促销产品并扩大其市场份额。通信设备，大型医疗设备，运输设备，甚至高速公路的经营权都可以使用此方法。
出租人面临的主要风险是无法收回租金的风险。造成这种风险的主要原因有两个：第一个是项目本身的失败；第二个是项目本身的失败。
为了避免风险，出租人可以采取以下措施：
（1）进行良好的项目评估。在项目的早期阶段，出租人必须对项目的整体状况和未来进行全面的科学评估，包括预测未来市场需求变化和项目的盈利能力，并评估承租人的未来租金偿还能力。确定其预期收益率，以确保出租人可以收回租金；
（2）灵活的租金设计。在计算租金时，应结合项目的正常现金流量和项目运营期间可能存在的风险，以确保最终租金能够顺利收回；
（3）监视项目在运营期间的财务状况。在项目运营期间，出租人应定期监控项目的运营和财务状况。如果承租人未能按时偿还租金，则必须寻找分析原因以确定是项目的实际目标运营状况还是承租人的信用风险为了防止承租人利用信用风险故意拖欠租金或不支付租金。
项目融资租赁的参与者和实施阶段很多，其运作模型也更加复杂。通常，除出租人和承租人外，项目融资租赁的参与者还包括金融机构，例如设计承包商，建筑承包商，监理承包商，设备供应商以及参与租赁项目建设的贷款银行。其实施阶段主要包括三个阶段：项目融资建设，租赁和转让。
10.结构性参与金融租赁
这是一种以促销为主要目的的融资租赁新方法。它吸收了部分风险租赁经验，是结合行业特点的最新开发的租赁产品。主要特征是：融资不需要担保，出租人由供应商组成；没有固定租赁协议，但融资回收是根据承租人的现金流量折现计算的；因此，没有固定的租赁期限；出租人除了获得租金收入外，它还从参与业务中获得了部分营业收入。
包含三个阶段：注资，偿还租金和回报。向注资阶段注资的方法与向常规融资租赁注资的方法相同；在租赁偿还阶段，将项目现金流量按一定比例分配在出租人与承租人之间，例如，出租人将70％分配给出租人承租人保留30％。
返还阶段是指在完全扣除租赁费用后，出租人享有一定的资本返还期，而返还率与现金流量成比例。返回阶段结束，租赁项目的所有权从出租人转让给承租人，整个项目融资租赁结束。融资租赁中的结构性参与类似于众所周知的BOT方法。
11。销售租赁
制造商或分销部门使用财务租赁方法通过自己或受控的租赁公司促销产品。这些租赁公司依靠母公司为客户提供维修和保养服务的许多方面。卖方和出租人实际上是一个家庭，但属于两个独立法人。
在这种销售型租赁中，租赁公司充当融资，贸易和信贷的中介机构，并自行承担收回租金的风险。通过综合性或专业性的租赁公司采取融资租赁的方式，与制造商合作推广产品，可以减少制造商应收款和三角债的发生，有利于分散银行风险，促进商品流通。
根据2019年3月20日国务院发布的常务会议决议，财政部，国家税务总局，海关总署联合发布《关于深化价值改革相关政策的公告》税”（2019年3月21日，“第39号公告“）同时，国家税务总局还发布了《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（以下简称“ 14号公告”）和《国家税务总局公告》。关于增值税纳税申报单“（”的调整15号公告）和其他相关增值税规定。
上述政策不仅明确降低了增值税税率，而且阐明了合规操作问题，例如新的进项税抵扣范围，增加的退税退税，发票开具和纳税申报。对于租赁公司而言，增值税改革通常是不错的选择，但还需要作各种准备（包括财务和业务方面），以便更好地享受增值税改革带来的红利。。我们分析了对租赁行业产生更大影响的相关政策，如下所示：
降低增值税率
根据第39号公告，自2019年4月1日起，有形动产租赁的税率从16％调整为13％，而贷款服务的税率保持6％不变（自2016年5月1日起）出售和回租业务）。
有形动产租赁的税率最早于2018年3月进行了调整，税率从17％调整为16％。考虑到融资租赁业务（直接租赁）的期限可能会更长，对于现有业务，购买设备时的投入抵扣为17％/ 16％，自2019年4月1日起，租赁收入仅需缴纳13％的增值税销项税。从税收成本的角度来看，上述新政策将为股票直接租赁业务带来一定的节税利益，但在运营中需要注意以下事项：
一，纳税义务时间
一般来说，增值税的纳税义务遵循以下三个原则：
1.在发生应税行为并收到销售款项的当天
2.发生应税行为并获得销售付款凭证的日期（例如合同中约定的付款日期）
3.如果开具发票，则为开具发票的日期
应当注意，对于提前提供租赁服务的纳税人，其应纳税额在收到预付款之日发生。
因此，对于租赁公司，如果在2019年4月1日之前收到预付款，则将需要按原始税率缴纳增值税。同时，如果以后需要开具增值税发票，则还需要按原始税率向承租人开具发票。
二，合同
如果合同中的增值税条款规定应按价格单独收取增值税，则可以轻松调整合同下的费用以适应新的增值税率。例如，仅直接租金的适用税率从16％更改为13％。
但是，当合同中的增值税条款基于含税价格时，就会出现问题。对于直接租赁业务，在降低增值税税率后，承租人获得的可抵扣增值税输入将减少。如果按照原始商定的含税总额支付租金，则成本会增加。因此，承租人可以要求租赁公司调整相关条款。租赁公司还可以根据具体情况判断是否与承租人积极协商，以避免承租人在开具发票后要求更改开票数据的情况。
考虑到增值税率将来可能会发生变化，包括可能将增值税率调整为两个级别，我们建议在商定相关税费后在合同中保留一定的灵活性。
三，定价
从销售方的角度来看，由于增值税税率的调整，根据不同的合同协议，一些承租人可能需要重新调整租金价格。
另一方面，从采购方的角度来看，租赁公司还需要重组各种采购合同的增值税协议，并视情况与供应商就相关定价进行谈判。
根据增值税率调整对销售方和采购方的不同影响，建议进行相关计算，以模拟增值税率调整对公司财务报表的影响。不同的方案，并设置销售和购买的定价谈判提供了参考。
进项税抵免额
号公告{39}规定，自2019年4月1日至2021年12月31日，生产和生活服务业的纳税人可在当前可抵扣进项税额的基础上增加10％，并扣除应纳税额。生产和生活服务包括现代服务业中的租赁服务。根据《财政部和国家税务总局关于全面推进营业税改增值税试点的通知》（以下简称“ 36号文”），对这四项服务的具体范围进行实施。
I.适用判断
对于金融租赁公司而言，主要重点应放在提供现代服务（直接租赁和经营租赁）的销售比例是否占全部销售的50％以上。但是，应该注意的是，尽管39号公告并未限制行业，
机构可以将某些拥有金融许可证的金融租赁公司直接排除在今年的额外信贷范围之外。建议金融租赁公司与税务机关保持沟通，并根据销售情况判断是否满足条件。
对于2019年3月31日之前成立的租赁公司，需要根据2018年4月至2019年3月的销售额做出判断。对于2019年4月1日之后成立的租赁公司，如果自成立之日起三个月内的销售满足上述条件，则从注册为一般纳税人之日起适用附加的信贷政策。
应当注意，“销售额”的计算应基于增值税下的“销售额”标准。同时，根据国家税务总局的问答，如果纳税人享受差别税率计算政策，应根据差额后的销售额进行计算。
根据36号文，不同业务的“销售额”如下
直接租赁业务：销售=租金（包括差价费用）-符合资格的利息费用-车辆购置税
经营租赁业务：销售额=租金（包括超出价格的支出）
融资的售后租回业务：销售=利息收入（包括超出价格的支出）-合格的利息支出
目前，对于2016年5月1日之前进行的融资售后和回租业务的销售是否可以用作生产和生活服务的销售存在不确定性。根据36号文的定义，售后回租融资被归类为贷款服务，不属于上述生产和生活服务的一部分。但是，36号文还规定：“试点纳税人可以根据2016年4月30日之前签订的有形动产融资售后租回服务，在合同到期前提供有形动产融资售后租回服务。融资租赁服务需缴纳增值税。 “从纳税申报的角度来看，租赁公司还可以为有形动产融资租赁服务申请增值税。在这方面，我们建议租赁公司积极与主管税务机关沟通，以处理口径。
根据上述销售分析，我们可以找到
由于直接租赁业务的销售包括本金部分，因此其对上述比率的计算贡献将大于其收益分成。因此，即使租赁公司的直接租赁业务相对较小，它仍然有机会享受这种优惠扣除政策。我们建议租赁公司，特别是那些从事直接租赁业务的公司（即使业务比例不是很高的公司）进行相应的计算，以确定他们是否可以应用此附加扣除政策。
此外，应注意的是，在纳税人确定实施了额外的信贷政策后，该年度将不会对其进行调整。未来年度的适用性应根据上一年度的销售额确定。对于2019年未达到要求的租赁公司，也可以提前计划。如果在商业上可行，则直接发展直接租赁或经营租赁业务。如果2019年和2020年的相关销售比率满足要求，他们还可以在2020年和2021年享受这项额外的减免政策。
“根据上述销售的分析，我们发现由于直销业务包括主要部分，因此其在计算上述比率中的贡献将大于其收入份额。因此，租赁公司即使直接租赁业务的规模较小，也仍然有机会享受这种优惠扣除政策。 ”
第二，扣减的应计和结转方法
根据39号公告，纳税人应计提当期可抵扣的进项税额的10％，并应计提当期的抵扣额。根据现行规定，不能从销项税额中扣除的进项税额不能加进扣除额；如果已将已扣除的进项税按规定从进项税中转出，则应将进项税转入在当前期间之外，相应的减少额加上扣除额。
计算如下（{}}当前扣除额加扣除额=当前可抵扣的进项税额×10％
当前期间的可扣除额加扣除额=前一期间末的可扣除额加扣除额+扣除额加上当前期间的扣除额-扣除额加上当前期间的扣除额
当前期间的未扣除额加上扣除额可以结转到下一个期间以继续扣除。但是，在附加信贷政策的实施到期之后，纳税人将不再累积附加信贷，并且余额中多余的信贷将不再减少。
纳税人的商品和服务出口以及发生的跨境应税行为不适用于减免信用政策，相应的进项税额不得计入减免信用。
值得注意的是，根据国家税务总局的问答，采用扣除政策的纳税人可以在当期扣除进项税额的10％，并扣除应纳税额，但不仅限于此提供四项服务相应的进项税。结果，如果租赁公司满足附加扣除条件，则与回租业务相对应的输入也可以享受附加扣除。
第三，扣减的会计处理
根据财政部会计司的有关解释，生产和生活服务业的纳税人应按照《关于深化增值税改革政策的通知》获得资产或接受劳务。和“相关问题的解释”。增值税相关业务的会计要求；在实际支付增值税时，应根据应纳税额计入“应付税款-未付增值税”等借项，根据实际税额应贷入“银行存款”科目，额外扣除额记入“其他收入”帐户。
根据该规定，租赁公司仅在实际享受折扣时才需要确认“其他利益”，而无需确定购买时是否可以享受额外的信用，这更易于操作。还应注意的是，上述会计处理将导致“其他收入”中包含的其他抵扣，需要在公司所得税的应税收入中包括以计算和支付公司所得税。
“当租赁公司实际支付增值税时，请根据应纳税金额扣除“应交税金-未付增值税”，然后根据实际税额将“银行存款”帐户记入贷方，然后添加贷记金额记入“其他利益”帐户。 ”
增值税税收抵免
税务机关已研究了自2011年以来在增值税期结束时留下增值税抵免额的政策，但先前的政策主要是针对特定行业进行试点。改革的对象是整个行业的合格纳税人。需要注意的是，目前该政策仅限于增量部分，对于存量部分，根据国家税务总局的问答，今后将根据情况逐步予以消化。
我们了解到，对于一些直接租赁业务较多的租赁公司，其增值税抵免额可能会更大，如果业务规模继续扩大，增值税抵免额将会继续增加。对于这些租赁公司来说，上述政策无疑是更为明显的好处。
一，适用期限结束后仍可享受退税限制
根据第39号公告，同时满足以下条件的纳税人可以向主管税务机关申请退还增量保留税抵免额：
1.自2019年4月征税期以来，连续六个月的增量保留税（每季度，连续两个季度征税）大于零，第六个月的增量保留税税额不少于五十万元；
2.税收抵免等级为A或B；
在申请退税的3、36个月前，没有欺诈性退税，出口退税或虚假增值税特别发票的发生；
4.申请退税前36个月未因逃税而受到税务机关两次或两次以上的处罚；和
5.截至2019年4月1日，尚未享受立即辞职和遣返，然后再遣返（退款）的政策的人。
我们需要特别注意项目1和5的规定。
要了解如何理解大于六个连续六个月的增量保留税（按季度，连续两个季度征税），请考虑以下示例：
应该注意的是，我们了解到某些租赁公司的收入波动较大，例如有可能在每个季度末收取利息，这可能会导致某个月的增量税收抵免少于零，从而无法满足退税条件。在这方面，我们建议租赁公司对每个月的输出端和输入端进行分类，并进行合理的计划（如果有计划的输入验证，请尝试使输出端尽可能匹配，并为新生意规划等），以确保每个月都有增加的保留积分。
此外，在市场上，该政策中提到的第5项“自2019年4月1日起还没有享受立即入伍和遣返和首次遣返（退款）的政策”的不确定性。性别。对于超过3％的实际增值税负担，金融租赁业务的政策为“收取并退还增值税”。在这种情况下，如果租赁公司已申请立即退税的资格，但自2019年4月1日起实际上没有享受退税，那么它是否可以被视为合格并可以申请退税税收抵免？我们了解，公司需要就这些不清楚的问题与主管税务机关进行沟通。（{}}第二，期末税收抵免的计算
根据39号公告，增量税收抵免的允许退款金额=增量税收抵免×投入构成比×60％。其中，输入成分比率是从2019年4月至退税申请之前的期间已扣除的特殊增值税发票（包括税控汽车销售统一发票），特殊进口增值税缴费书海关和解决方案。抵扣券中注明的增值税额占同期抵扣的全部进项税额的比例。
应该注意的是，根据上述计算方法，由于尚未获得增值税专用发票，因此增值税改革进项税额抵扣范围中包含的国内旅客运输进项税额实际上是在计算输入分量比。被排除在退税范围之外。另外，由于增值税加减免不构成税收抵免，因此无法申请税收抵免。
III。期末申请退税
纳税人应在增值税纳税申报期内向主管税务机关申请退还保留的税收抵免。增值税一般纳税人取得退税抵免后，产生新的税收抵免，并根据退税资格条件对纳税人进行评判。并且，先前已应用的“连续六个月”退税的计算期限无法再次计算。这也意味着纳税人最多可以在一个财政年度中两次申请退税。
此外，对于欺诈性的退税，税务机关将追回欺诈性的退税并根据相关规定予以处罚。
扣除中包括国内客运服务公告
39规定，自2019年4月1日起，企业将购买国内航空，铁路以及公路和水上运输服务（获取增值税发票，增值税电子普通发票或包含旅客身份信息的凭证），进项税可以首次扣除。
对于租赁公司，当员工出差时，应要求员工获得与旅客运输有关的特殊增值税发票和其他符合要求的文件，并可用于计算进项税额抵免。同时，租赁公司还需要考虑升级其内部管理信息系统和流程，以便区分：
国际运输（免征增值税）和国内运输
出于工作目的的商务旅行和员工的个人旅行
结论
增值税改革的政策更加密集，对于租赁公司而言，它们可以享受更多的税收红利。租赁公司应积极计划享受税收红利，并应注意经营中的各种风险和不确定性。租赁公司的管理层可以尽早解决相关影响，或者聘请专业机构来应对相关政策变化。
专业机构可以提供的协助包括
业务方面
根据最新的增值税法规协助进行相关计算和建议
（包括定价，直接租赁，回租，经营租赁的商业租赁安排，合同中约定的回收期安排和计划等）
法律方面
协助审查和审查相关合同的增值税规定
采购
协助进行相关计算并支持购买者就诸如库存可用性和新合同定价之类的问题与供应商进行沟通
系统和流程方面
协助修饰和改造
财务和税收