合理避税是企业降低成本的重要手段。它的生产是市场经济发展的必然产物。它使税收的经济杠杆作用最大化。从长期和总体的角度来看，纳税人根据国家税收政策计划合理的避税。促进产业布局的进一步发展，有利于节约税收来源，促进经济社会的长远发展与繁荣。本文简要分析了中国开发企业常用的一些避税方法，并讨论了房地产公司如何合理地避税并使用各种手段。提高综合收入，促进国民经济健康发展。
1.利用台湾促进发展，合理避税
使用这种方法，营业收入的利息性质和股息收入可以在收益性质上相互转化，企业可以根据实际需要选择适当的营业方法来减轻税收负担。
示例：甲公司计划投资200万元与乙公司合作开发商业和住宅建筑项目。甲公司可以采取以下方式与乙公司合作； 1 A公司投资200万与B合作开发商业和住宅楼。
2甲公司可以通过银行向乙公司贷款200万元，用于商业和住宅的开发。 3甲公司可以进行投资并参与商业和住宅建筑的开发和分析。现在假设A公司将在1年后中途退出。经与乙公司协商，该商住楼开发项目收到现金40万元。
计划1：合作开发
A公司与B公司合作开发了商业和住宅楼。一年后，收入是40万元。收入根据税法分配为项目收入。由于甲公司出资，其收入没有分担任何费用。当公司收到40万股股份时，相当于以240万元的转让价格将自己共同开发的部分商业和住宅建筑物转让给B公司。转让收入要缴纳营业税和房地产销售附加费，以及土地增值税。，印花税和所得税是收入。
计划二；借贷资金
如果A公司通过银行向B公司借了200万元，利率为5％，一年后，A公司也将收回40万元，这笔钱将作为营业税和附加费支付。金融业作为利息收入。。
计划3；投资股票，并在商业大楼建成并出售后返还股息。
由于两家公司的税率相同，因此无需偿还该公司的税后利润40万元。即A公司的经济效益为40万元。
计划结果；
从以上比较中可以看出，从节税的角度来看，这三个计划是最好的。也就是说，甲公司以200万元作为投资股票的投资，税后返还的40万元利润无需纳税，成为甲公司获得的实际经济利益。
2.通过股权转让合理避税
示例；一家房地产开发公司在沿海城市开发了一家五星级餐厅，并将其出售给外国投资者。开发成本为18亿元，价格为28亿元。根据规定，该业务需缴纳营业税，对城市维护建设税，教育附加费，印花税和土地增值税约1.77亿元进行规划和分析（计算过程省略）；
房地产开发公司可以首先投资名为“ A Grand Hotel”的子公司。酒店的固定资产建成后，酒店的全部股权可以转让给外国投资者，并且免征上述税款。具体操作流程如下：
第一步;与其他股东共同投资成立控股子公司“ A Grand Hotel”，该公司拥有独立法人会计。
第二部分；某酒店正在进行固定资产建设，相关的建设资金由房地产开发公司提供，视为应付款。第三部分固定资产完成后，房地产公司将转让酒店的全部股权对于外国投资者，房地产公司可以收回股权转让价格和酒店的所有债务。
经过上述规划，尽管股权转让所得要缴纳公司所得税，但是这部分所得税最初是由于房地产开发所得所致，但股权转让业务不缴纳营业税，城市建设税，教育附加费和土地增值。税收，从而减少了房地产转让过程中的巨额税收。
III。使用合同装修费合理避税
示例：出于促销的目的，一家开发公司为客户提供装饰费。有一套10,000平方米的高端住宅，面积为100平方米。价格是100万元。在与客户签订的合同中，开发商规定10万元是给客户10万元的礼物。如何避税。
计划分析：
如果要收取宣传费10万元，则该费用在企业全部销售收入的税额范围内，可以在当年的企业所得税前缴纳。如果合同中规定将房屋交付给客户并已进行了装修，则合同中并不强调装修费用为10万元。此时，可将10万元的装修费用计入费用，并在扣除税款之前是允许的。
经过这样的计划，10万元的装修费已成为税前可扣除的项目，而且很容易消化。
通过避税计划来选择各种替代业务方法的税收计划。尽管减轻自己的税收负担是主观的，但客观地逐步优化产业结构和合理分配资源的原则反映了国家的产业政策，使国家的税收宏观调控功能可以越来越好。
通过合理的避税方法减少税负，最大程度地减轻企业的税负，已成为当前企业的重中之重。
最近，作者遇到的土地增值税清算申报业务开始增加。土地增值税的自我清算和申报一直是实践中的重点和难点。房地产开发项目通常具有较长的时间跨度，许多流程步骤以及涉及的部门广泛。纳税人经常在复杂的开发过程中进行所谓的“税收筹划”，以达到少交税的目的。充分了解土地增值税自我清算的复杂性，深入分析土地增值税自我清算中的典型问题，有助于企业提高清算效率，规避税收风险。
常见违规
根据作者的实际经验，一些房地产开发企业对税收筹划没有深刻的理解，对政策的理解也没有到位。有一些非法操作。
借口不完整，需要申请批准。例如，房地产开发公司A公司在2011年建立并开发了一个社区。由于开发时土地成本低廉，如果按照审计和征收的方式进行清理，将需要纳税近千万元。结果，A公司故意隐瞒了相关信息，从而造成了缺失数据的错觉，因此它采用了批准的清算收集方法，在清算申报过程中无需纳税。主管税务机关通过与有关行政部门等的联系，获得了整个项目开发所需的核心信息后，要求甲公司按照审计和征收的方法进行清算。最终，该项目需要纳税近千万元。
审查免税退税，并自行清理漏洞。土地增值税清算审核不同于一般税收审核和检查。根据《国家税务总局关于解决土地增值税有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），纳税人预先缴纳土地增值税后，额外的土地增值税应在主管税务机关清算。在规定的期限内缴纳的审查费无需缴纳滞纳金，到目前为止没有罚款。结果，一些房地产开发公司通过隐瞒销售收入，针对同一时间，同一楼层和同一楼层上同时出售的单位设计了不同的单位售价，并错误地扩大了开发成本，降低了升值率，并且借此机会宣布了大笔退税。但是，在这种情况下，企业将来可能需要缴纳企业所得税并缴纳相应的滞纳金，这具有很高的风险。
自隐匿性的掩盖作品无法辩解。房地产开发公司B认为其建设项目的地下桩基础项目是隐藏的，高层建筑建成后将无法对地下项目进行检查和验证，因此账面成本被忽略，而忽略了地下桩基础的事先勘测和设计。但是，地下桩基的施工不能任意进行。即使提供了地形的勘测和设计信息，合同，发票，最终帐户报告和现金流量也必须保持一致。税务机关在审核过程中发出了通知，要求公司在规定的期限内提供合同，最终账户报告，发票以及现金流量一致的证明材料。最后，由于公司B无法提供相关的详细信息，因此无法扣除相应的费用。
混淆公共设施，计算有偏差。实际上，一些房地产开发公司将非专有的车库，阁楼和其他设施直接用作公共辅助设施，而无需认可，并在清算期间直接扣除。一些房地产开发公司认为，在征地之后就进行了整体开发，因此不区分房地产开发的类型来计算不同的增值率。增值不是按类型计算的，而是销售收入，土地出让金和契税，开发成本和附加税不符合《国家税务总局关于印发分配通知书》《土地增值税清算管理条例》的有关要求（国税发〔2009〕91号）。 。
如何确保合规
对于房地产开发企业，要确保其符合开发项目的税收待遇，他们需要注意以下几点：
档案保存完好。房地产开发项目通常涉及十几个行政部门，并且各种程序需要更多信息。此外，开发项目通常跨越数年且很长一段时间，并且在用于各种检查时往往会丢失。建议企业保存相关档案并及时进行整理，最好通过电子扫描和归档以防止丢失。
不建议进行恶意规划。在遵守税法的前提下，税法可以真诚地节省合法和合理的税款。对于房地产开发企业，必须提前进行规划，提前计算增值率，注意法定扣除额的管理，尤其要注意取得合规票据，并采取正确的应对策略来预测房地产价格。土地增值税负担税。事后捏造事实，一无所获，列出自制物品的成本或人为地扩大成本是不可能的。否则，公司将承担违反法律法规的后果。
了解审核政策。土地增值税的自我评估是高度专业的。房地产开发企业的财务人员必须经常参加有关土地增值税结算政策和实际操作的培训，了解和研究有关土地增值税的政策，以及土地增值税清算的优惠政策。好好用脚。例如，增值率低于20％的标准普通住房可以享受土地增值税免税政策。在计算开发费用的扣除额时，企业必须扣除已扣除的项目。
可以考虑成本配额。一般来说，税务机关和地方住房建设部门会根据审计年度的依据计算出各类建筑结构的安全成本额度，以供企业参考。即使当年没有预警价值，审阅者也可以通过Internet查询在当地建筑业期刊上发布的建筑安全成本。提醒房地产开发企业避免盲目追求多种建筑安装成本，以达到少交税的目的。
分配方法必须准确。例如，如果将无产权的地下车库视为公共辅助设施，则该地下车库将列在销售合同和规划许可附件中，并且符合公共辅助设施的相关条件。扣除。此外，分阶段开发的土地成本，或者住宅和商业在同一时期的土地成本，土地面积法或建筑面积法的选择将对计算结果产生一定的影响。企业需要基于相关信息，例如项目和计划合理确认其分配方法。
版权声明
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商业-金融培训系列-并购与税务管理培训
所有企业都有投资，并购和重组。大多数投资者和企业在这方面都存在税收问题。一些问题甚至变成了投资和合并中的“滑铁卢”。
您是否遇到过：
（1）当投资者出售股票时，他们发现由于不合理的股票结构，税收负担过重。
（2）投资者支付股息时，他们发现自己支付了双重税。
（3）投资或转让企业资产时，税款超出预期。
（4）当公司想要重组其资产时，通常掌握的税收政策将不会得到全面使用，并且会出现不匹配的情况。
（5）个人股东和公司股东有时无法区分税收政策。
（6）企业已经完成了重组手续，但无法缴纳的税款已在规定的时限内由纳税通知书缴纳
……还有很多。
如何建立良好的股东结构平台以进入业务领域，如何选择更优惠的税收负担退出资本市场，如何减轻股东的税收负担，公司和投资者如何投资，转让资产，获得股权并退出股权重组，股权置换，业务合并，资产分离等时如何实现低税负和高保费税金安排
培训内容设计
[培训案例1]事先确定了股东结构
上市公司A的控股股东采用单人公司布局，股东公司借入4000万元投资于A公司。A有限公司成功上市。限售期过后，当上市公司的股东解除其股票禁令时，他们发现由于股权结构，税收负担增加了一倍，他们对此感到遗憾。
[思考问题]
1.投资公司的个人投资者成立一人公司投资A公司是否合理？
2.投资者如何投资税收负担较低的待上市公司（具有增长前景的公司）？
3.建立有限合伙企业投资目标A的税收有何区别？
[案例培训2之1]无偿进行资产内部转让企业仍需依法纳税
A公司为了进一步改善公司法人治理结构，合理分配经济资源，将D财产根据其账面净值免费转让给B公司。税务人员认为，乙公司无偿取得财产D的行为，应当依法缴纳相应的税费。公司A和B认为D财产是属于同一组和同一地点的资产转移。此转移是账面净值的免费转移，而没有实现资产的实现和进行大量交易。乙公司不应该纳税。。
【思考的问题】
1.什么是资产转移？资产转让资产所有权是否转让？
2.税务机关对企业之间资产转移的处理是否正确？
3.企业之间的资产转让应如何由双方处理？
[培训案例2之2]对公司1.4亿元的避税行为进行了税收调查
A公司与同一集团下的全资子公司B签署了《促进股权转让协议》，免费转让27亿元的购买股权。仅两个月后，乙公司转让了所转让的股权，就获得了42亿元的收入。A公司与B公司之间的内部股权转让已提交特别重组申请，并享有特别重组待遇。最后，税务机关拒绝了该税收筹划计划。
1.就企业所得税而言，《资产转让新政》需要满足哪些条件？
2.对于资产转让的特殊税收处理，如何处理相关的税收程序？
3.是否仍然需要将资产转让视为增值税销售并开具发票以支付增值税？
[培训案例3]合理重组上市公司以享受税收优惠
在收到上市公司的高新技术企业证书后，向主管税务机关提出了所得税优惠项目的申请。但是，由于该公司在2014年受到行政处罚，因此不允许其享受高新技术企业所得税优惠政策，并且在5年之内不再接受企业识别申请。据此，公司将由子公司承担原有的生产经营业务，使子公司在达到高新技术企业的资格后重新申请高新技术企业资格。
[思考的问题]母公司的所有资产和业务已转移给子公司。如果母公司的所有资产包括动产，不动产，无形资产，债务和债务等，则应综合考虑所有税收，并应采用哪种方法来减轻税收负担？
[培训案例4]可以计划股权溢价转让以享受税收优惠
某公司将其持有的8000万元股权溢价转让给一家上市公司，收购方以权益加现金的方式收购了该股权。出让方采用“先售后销”和“有针对性的增资”的方式，合理减少近一千万的企业所得税。
1.收购方公司的长期股权投资的税金是多少？
2.转让公司的股权投资转让收益是多少？如何纳税？有节税的方法吗？
3.在对被转让公司的资产进行估值时，如何评估公司所得税？
4.如果通过非现金股权支付获得股权，是否会有特殊待遇？各方如何得到特别对待？
【培训案例5】关于一家能源开发有限责任公司的分离和减资的公告
根据公司股东大会的决议，A能源开发有限公司将B Chemical Co.，Ltd衍生并分离，原公司继续经营，A能源开发Co.，Ltd.的注册资本减少，并且公司分开之前公司的债务被公司分开与债权人的共同责任或A债务发展协议应单独签署。
1.如何处理企业分离的工商程序？涉及什么税？
2.公司分离有哪些税收优惠？需要满足什么条件？需要什么税收程序？
3.公司分离中的公司所得税有两种选择？税收呢？需要执行什么程序？
[培训案例6]宣布能源开发有限责任公司合并，增资
1.如何处理业务合并的业务流程？涉及什么税？
2.公司合并有什么税收优惠？需要满足什么条件？需要什么税收程序？
3.企业合并中企业所得税的两种选择是什么？税收呢？需要执行什么程序？
课程对象
公司负责人，投资者，财务总监，税务经理（主管），财务官
课程收入
1.掌握一套最新的国内重组税制
2.熟悉投资，设立，股权转让，并购重组和取消税收政策
3.提高税收管理水平，让您成为税收重组计划的主人
4.澄清想法，掌握税收重组的权威和实际想法及计划。
5.与国内顶尖专家沟通，为您解决所有实际的困惑。
培训师简介
陈老师
注册会计师，税务会计师，北京市财政税务研究所研究员，某省税务监察局官员，大成战略纳税人俱乐部高级讲师。著名的财税专家。多年来，他一直在培养股权投资，公司重组，并购，金融和税务业务以及国内税务业务规划方面的顶级专家。他出版了六本有关财政和税收的书，包括《资产和权益的财务和税收处理》和《工商经营与权益投资和债转股税收》。
课程阅读
第一部分并购与重组税收政策
（I）企业所得税政策文件
（II）增值税政策文件
（3）契税政策文件
（4）土地增值税政策文件
（V）个人所得税政策文件
（六份）印花税政策文件
第二部分相关法律法规
（I）《中华人民共和国公司法》
（II）中华人民共和国企业登记管理条例
（3）《中华人民共和国合伙法》
（四）其他信息
第三部分并购案例
具体结果
1.获得“公司并购，重组和合并政策的汇编文件”。
2.提供“与企业并购和重组相关的税收相关操作指南”。
在年底，许多公司选择以倍数颁发年终奖。那么如何记录奖励并节省税款呢？您的帐户处理将直接影响员工奖金个人所得税的计算，进而影响员工的税后收入。
A公司将向员工颁发年终奖。由于公司管理层的原因，年终奖需要分阶段分发。计划在一月份安排70％，四月份安排30％。
第一种方法
A公司在1月份发放了70％的年终奖励，在4月发放了30％的年终奖励。
借：支付给员工-奖金
代扣代缴税款和缴纳个人所得税
采用这种处理方法，只能扣除一月份颁发的年终奖的70％作为全年的一次性奖金，而四月份颁发的年终奖的30％结合当月的工资来计算个人所得税。
第二种方法
A公司在1月发放70％的年终奖金时，尚未授予的30％的年终奖金将计入每位员工的姓名。会计分录如下：
1月的70％：
其他应付款-员工
其他应付款-B员工等
4月30％的分布：
借款：其他应付款-一名员工
这样，员工一方面在1月收到现金，另一方面又提出索赔。一月份，所有年终奖金都可以一次性扣除，而四月发行的30％的年终奖金是偿还员工债务，因此无需在此期间共计缴纳个人所得税。月薪。
案例分析
在计算年终奖金时，为什么两种帐户处理方法的税额差异很大？
根据上述规定，应付薪资帐户按照规定计算应付给雇员的应付款项，但未向每位雇员详细说明，因此雇员无权提款。在第一帐户处理方法下，员工可以使用年终总付奖金税法计算税金的70％，并且税金的30％必须与当月的工资相结合。帐户处理的第二种方法是，员工在一月份获得70％的奖金现金，同时获得30％的债务，这意味着该员工获得的年终奖金是“现金+债务”，此时，所有奖金都可以在年底支付奖金税计算方法。
作者邱小玲
1天的课程可让您收获2天的内容！
实用，有效，实用！精髓，精髓，卓越！有趣又幽默！独特的亲和力！
[会议时间] 2017年12月7日（星期四）上午9：00-12：00下午13：30-17：00
[会议地点]深圳市罗湖区春风路3011号鸿丰酒店
联系人：张老师，李老师，邱老师
[课程背景和优势]
2017年，随着中国税收征管工作进入大数据监控的新时期，全国全面推广了黄金税收三阶段系统，实施了随机税收审计制度，联合国土税收审核，以及所有纳税人闭环效应，整个收集和管理环境以及审计环境发生了翻天覆地的变化。几乎所有公司都经历了税收征管方面的颠覆性变化。这些颠覆性变化给企业的风险控制带来了巨大挑战。公司财务人员不仅需要注意流程规范和完整的控制过程证据，还需要注意着重于风险判断和对琐碎问题的应对，例如专业判断，会计处理和公司日常业务的税额差额调整！为了使公司实施风险控制和税收筹划，他们必须始终加紧税收合规的底线。我们必须看到回报点和风险点！公司财务人员必须学会接受新的协作管理概念并满足不断升级的监管技术；学习发展新的动手处理技能，解决因严格政策和不断变化的业务冲突而引起的日常困难；学会识别新税收政策下财政和税收风险控制中与税收有关的要点，计划要点和风险缓解技术。
2017年下半年，随着第二轮税收审核的悄然开始，国家税务总局发布了《国家税务总局第二次重点税收工作实施情况专项监督》。第三阶段对金税和发票管理系统的监督。等大数据管理税的实施。国土税收合作，各部门协调调查，改革同时监督，“无死角”，监督公司的言行，使公司“伤心”。
表示满意。黄金税三阶段大数据管理与控制，对结账单中包含的风险进行预警
。。。。。
在本课程中，我们特别邀请了财税专家桑先生（Sang）讲解合作管理公司财税的主要差异，集团公司与税收相关的计划以及各种其他方面的协作的内涵和目标。子公司，公司税收管理以及与税收相关的风险点。，如何报告企业年终账目，借款的税收处理，企业年终账目重点等问题，旨在使学生掌握年终实践技能业务改革年度的账目。
您身边最实用的金融和税务专家，将为您带来最丰厚的收获！注册！
注意：2017年最新政策解释（{}}（五）有关当前主题风险点的提示
（七）改革后签订合同时应注意的事项（{}}（六）保留发票和扣留发票的税收风险
第三部分：年底的公司税收管理和与税收相关的风险点
7.员工福利税的税收控制
第四部分：年终结算前所得税减免的困难以及结算和结算的实际操作
2，租用私人汽车的企业的财务和税收待遇
7.如何从企业先前收取的工资中预扣个人所得税？
8.企业为员工支付的体检费是否要缴纳个人所得税？
第5部分税务评估和税务审计实践，学习有效沟通
【报名表】（{}}单位信息
组织名称（盖章）：
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成为“中国财税在线”（泽化财税）的会员，您可以免费享受以下各种形式的培训：普通万事达卡（无限卡）：
1.在为期一年的服务期内，成员将被允许在当地机构每月一次或两次的现场财务和税务培训中任意次数参加课程（包括培训）。位置，每月在不同的位置进行一两次。费用，材料费，午餐费，茶歇费等），但一次只能一个人：
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7.在为期一年的服务期内，将免费向会员提供一套免费的财务和税务管理与控制手册。
8.在为期一年的服务期内，每月向会员提供“财务和税务界”期刊，供会员回答问题。
9.在一年的服务期内，“内部财务和税务参考”的电子版将直接发送到每个月。
10.在一年的服务期内，可以轻松访问在线财务和税收信息：政策解释，计划评估，财务和税收法规等；
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付款
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帐户银行：中国工商银行广州天河支行
联系
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【讲师】杨文国先生
著名的财税管理专家，房地产业高级税务专家，高级税务系统审计培训专家。吉林财经大学税务学院注册税务师，注册会计师，硕士生导师，先后任河北省地方税务局审计局，国家税务总局执法检查监督执法队干部。球队。组织者，2008年国家税务总局平安保险专项检查工作组成员。他在《中国税收》，《中国税收新闻》等出版物上发表了一百多篇商业文章。他还出版了许多税收业务专着。其中，2006年发布的《房地产企业的财务，税收控制和审计管理分析》是国内房地产行业中第一本。一部税务专着，编辑了国家税务总局审计局于2008年编写的《房地产业审计实务》，并出版了《房地产业财务与税收经营和审计实务》和《保险业财务与税收经营和审计实务》。实践”，2009年12月。此外，还应邀参加了国家税务系统（例如：河北省地方税务局审计业务骨干培训班，2006年福建省地方税务局税收管理骨干培训班，2007年吉林省地方税务局骨干业务培训班，南宁市） 2008年地方税务局房地产审计培训班，2009年广州市税务局房地产审计核心培训班，2010年深圳国家税务局房地产审计核心培训班，2012年四平市地方税务局，盘锦市地方税务局培训，2013年在白城地方税务局，石家庄地方税务局，厦门地方税务局，南昌国家税务局进行培训。 2015年，吉林省地方税务局接受了税务局和成都市国家税务局的直接培训。 2016年，吉林省地方税务局成为省级税收负责人。人才培训）和许多大型企业团体的特别讲座。
[参与者]
I.清算单位的确认方法（{}}第二，清算对象的分类方法
第三，应纳税所得额的确认方法
第四，确认扣除额
五，房地产公司普通住宅免征土地增值税的条件和优惠申请
6.税务局清算审核期间对销售收入的后续处理以及清算结论出具后销售收入的土地增值税
VII。清算后因清算后大量返还土地增值税产生的负税收入的处理方法
VIII。土地增值税结算后土地增值税退还的处理方法
IX。土地增值税清算方式的选择
10.土地增值税清算的实际案例
单身：2980元/人； 6人或以上的公司团体可享受5％的折扣；中国财税在线（泽化财税）会员企业优惠价为1980元/人；
[声明对象]
教育
大学学院
大学本科生
其他
标题
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作者
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经济科学出版社
总会计师（CFO）资格教科书写作小组
￥ 58.00
[资格证书]
[申请材料]
名字（{}}性
个人
起源地;原产地
年月日
身份号码
手机号码
学位
联系地址
邮政编码
在对具体实际案例进行分析的基础上，为大家提供了以下六种节省土地增值税的规划方法，希望对您有所帮助。
（1）使用关键点进行税收筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第8条，在下列情况之一中获豁免：
（1）纳税人建造和出售普通标准住房，其增加值不超过扣除项的20％。（普通住房标准根据当地法规确定区域）
（2）因国家建设而依法征用和收回的房地产。
根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定，土地增值税适用四级累进税率：
（1）增加值不超过扣除额的50％，税率为30％。
（2）对于超过扣除额50％且未扣除扣除额100％的增加值，税率为40％。
（3）对于超过扣除额100％且未扣除扣除额200％的增加值，税率为50％。
（4）如果增加值超过扣除额的200％，则税率为60％。
如果企业出售的普通标准住宅的销售增值率在20％的门槛，则可以通过适当控制销售价格来避免支付土地增值税。根据《增值税暂行条例》第六条的规定，计算增加值的扣除项目包括：
（1）支付土地使用权的金额。
（2）土地开发的成本和支出。
（3）新房和附属设施的成本和费用，或旧房和建筑物的评估价格。
（4）与房地产转让有关的税收。
（5）财政部规定的其他扣除额。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条（以下简称“土地增值税暂行条例实施细则”） ，此处的“其他扣除项目”是为获得土地使用权而支付的。占土地总价的20％以及开发土地，新房和辅助设施的成本。
根据《关于转发建设部等部门做好稳定房价的意见的通知》（国办发[2005] 26号），普通标准住房的标准为：建筑建筑面积比大于1.0时，单层建筑面积小于120平方米，实际交易价格不到相同土地上房屋平均交易价格的1.2倍。各省，自治区，直辖市根据实际情况，制定本地区普通住房享受优惠政策的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动比例不得超过上述标准的20％。
这是帮助大家理解的示例。
例如：某房地产开发公司建有一批普通标准房屋，实现销售收入2500万元。税法规定的可抵扣项目金额为2070万元。该项目的增加值是：2500-2070 = 430（万元）；该项目增加值与扣除项目之比为：430÷2070 = 20.77％。根据税法，应按30％的税率缴纳土地增值税：430×30％= 129（万元）。请提出一项税收筹划计划。
分析：如果公司可以将销售收入减少到2480万元，那么该项目的增加值为：2480-2070 = 410（万元）；项目增加值在扣除项目中所占的比例为：410÷2070 = 19.81％。增值税税率不超过20％，免征土地增值税。公司减少销售收入20万元，减少土地增值税127万元，增加税前利润109万元。
（II）付息过程中的税收筹划
房地产开发公司经常需要利用大量贷款，其中涉及利息支付。关于利息扣除，中国税法规定了一些限制。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施细则第七条规定：“可以抵扣已转让房地产项目可以提供并经金融机构认证的财务费用的利息支出。根据实际情况，但最大不能超过商业银行为同一利率期计算的金额。
其他房地产开发费用应在根据本条第（1）款和第（2）款计算的金额之和的5％之内扣除。如果无法根据转让的房地产项目计算分摊的利息费用或无法提供金融机构证明，则应在根据第（1）款和第（1）款计算的金额之和的10％之内扣除房地产开发费用。 2）本文。
上述扣除额的具体比例应由省，自治区，直辖市人民政府规定。“（1）是指为获得土地使用权而支付的金额，是指纳税人为获得土地使用权而支付的土地价格以及根据统一的国家法规所支付的有关费用。在这里（2）指土地和土地的开发新建房屋及附属设施的成本，是指纳税人房地产开发项目发生的实际成本，包括土地征用和拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施等。成本和开发间接费用。
房地产企业贷款利息扣除限额分为两种情况：一是商业银行同期贷款利率范围内的实际扣除额；二是商业银行同期贷款利率限额内的实际扣除额。二是税法规定的房地产开发成本及其他费用少于10％。这两种扣除方式为公司进行税收筹划提供了空间。企业可以根据两种计算方法之间的差异来决定使用哪种扣除方法。
例如：一家房地产公司开发房地产，支付1000万元人民币以获得土地使用权，并花费1200万元人民币用于开发土地，新建房屋和辅助设施。财务成本可以根据房地产项目的转让来计算。利息支出200万元，未超过商业银行同期同类贷款利率。请确定商家是否提供金融机构证书？
分析：如果未提供金融机构证书，则企业可扣除的最大金额为：（1000 + 1200）×10％= 220（万元）；如果提供了金融机构证书，公司可以最高抵扣额为：200+（1000 + 1200）×5％= 310（一万元）。可以看出，在这种情况下，提供金融机构证书是一种有利的选择。
（3）收费过程中的税收筹划
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税[1995] 48号），县级以上人民政府要求房地产开发企业在房屋买卖时代出售房屋。如果收取的各种费用包含在房价中，则从购买者处收取。它们可以用作对房地产转让所得收入的税收。如果费用未包含在房价中，则它们不在房价之内。单独收取可能不被视为房地产转让的收入。
在计算扣除项目的金额时，可以扣除代表转移收入费用的税款，但不允许将其用作额外20％扣除的基础；代收税款不视为房地产转让收入在计算增加值时，不允许扣除费用。
企业是否将这一代收费包括在房价中，不会影响企业的增加值，但会影响房地产开发的总成本，还会影响房地产的升值速度，以及然后是土地增值税额。因此，公司可以使用此规则进行税收筹划。
例如：某房地产开发企业开发一套房地产并取得土地使用权，需支付成本价300万元，土地和房地产开发成本为800万元，房地产可扣除额开发费用为100万元，并转让房地产税费对于140万元，房地产销售价格为2500万元。向地方县级人民政府收取的各项费用为100万元。现在有必要确定公司是单独收取这笔费用还是将其纳入房价？
分析：如果单独收取这笔费用，则房地产的可抵扣费用为：300 + 800 + 100 +（300 + 800）×20％+ 140 = 1560（万元），其增加值是：2500-1560= 940（万元），增值税率为：940÷1560 = 62.5％，应交土地增值税：940×40％-1560×5％= 298（万元）。
如果房价中包含成本，则房地产的可抵扣成本为：300 + 800 + 100 +（300 + 800）×20％+ 140 + 100 = 1660（万元），并且附加值是：2500+100-1660 = 940（万元），增值率为：940÷1660 = 56.62％，应交土地增值税：940×40％-1660×5％= 293（万元） 。该税收计划减轻了土地增值税负担：298-293 = 5（万元）。
（IV）通过增加扣除额进行税收筹划
土地增值税是房地产开发的主要成本之一，如果建造普通标准住宅的增值税率不超过20％，则可以免除土地增值税。企业可以增加扣除的房地产价值超过20％，享受免税待遇。
例如：某房地产公司开发一套普通标准房屋，房屋价格为1000万元，根据税法，可抵扣成本为800万元，增加值为200万元，其价值添加率是200÷800 =25％。房地产公司需缴纳土地增值税：200×30％= 60（万元），营业税：1000×5％= 50（万元），城市维护建设税和教育附加费： 50×（7％+ 3％））= 5（万元）。不考虑公司所得税，该房地产公司的利润为：1000-800-60-50-5 = 85（万元）。请为该企业提出税收计划。
分析：如果房地产公司进行税收筹划，则房屋将仅需花费200万元进行装修，房屋价格将增至1200万元。根据税法，可抵扣项目增加到1000万元，增加值200万元，增值税率为200÷1000 = 20％，并且不需要土地增值税。
房地产公司需要缴纳营业税：1200×5％= 60（万元），城市维护建设税和教育附加费：60×10％= 6（万元）。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为：1200-1000-60-6 = 134（万元）。税收计划减轻了企业的税收负担：134-85 = 49（万元）。
（V）使用土地增值税的优惠政策进行税收筹划
中国针对土地增值税规定了许多税收优惠政策，房地产开发企业可以通过享受税法规定的优惠政策来充分创造税收筹划条件。土地增值税的
法定扣除额如下：
（1）纳税人建造和出售普通标准住房，其增加值不超过扣除项的20％。普通标准住宅是指按照当地普通住宅标准建造的住宅。高级公寓，别墅，度假村等不是普通的标准住宅。普通标准住房与其他住房的具体分界，由省，自治区，直辖市人民政府规定。建造普通标准住房用于销售，其增值税增加额不超过法定扣除额的20％的纳税人免征土地增值税；如果增加值超过扣减项目的20％，则应对全部增加值计税。
（2）因国家建设而依法征用和收回的房地产。因国家建设需要而被征用和开垦的房地产，是指经政府批准用于城市建设规划和国家建设需要的房地产被征用或开垦的土地使用权。因城市实施规划和国家建设需要搬迁房地产，纳税人转让原始房地产的，依照本规定免征土地增值税。
（3）为迁移工作或改善生活条件而转移原始房屋的个人，如果居住了5年或以上，则免征土地增值税；在不到5年的时间内，土地增值税将减半。未满三年未完工的，按规定征收土地增值税。从2008年11月1日开始，转让住房的个人将免征土地增值税。
（六）通过两次出售房地产进行税收筹划
房地产销售的税负主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超额累进税率，即房地产增值率越高，税率越高。适用的税率，因此是否有可能分解房地产销售价格的上涨，从而降低了房地产的增值率，可以大大降低房地产销售所承担的土地增值税。由于许多房地产在出售时都经过了简单的装修，因此您可以对简单的装修大惊小怪，并将其作为单独的业务单独处理，以便可以通过两次出售房地产来计划您的税金。
这是一个示例，可以帮助您对其进行分析。
例如：某房地产公司出售总价为人民币1000万元的房屋。房屋已经过简单装修，并已安装了简单的必要设施。根据有关税法，房地产开发业务可抵扣额为400万元，增加值为600万元。房地产公司应缴纳土地增值税，营业税，城市维护建设税，教育附加费和企业所得税。土地增值率为600÷400 = 150％。
根据《土地增值税暂行条例》实施细则第10条的规定，如果增值税额超过扣除项的金额达100％且不超过200％，则土地增值税-增值税额=增值税额×扣除50％的项目额×15％。因此，应交纳土地增值税：600×50％-400×15％= 240（万元），应交营业税：1000×5％= 50（万元），城市维护建设应缴纳的税金和教育费：50×10％= 5（万元）。不考虑公司所得税，该房地产公司的利润为：1000-400-240-50-5 = 305（万元）。请为该企业提出税收计划。
分析：如果进行税收筹划，则房屋出售分为两个合同。第一份合同是房屋买卖合同，不包括装修费用，房屋买卖价为700万元，允许扣除的费用为300元。一万元。第二份合同是房屋装修合同。装修费用为300万元，允许扣除费用为100万元。土地增值率为400÷300 = 133％。
应缴纳的土地增值税：400×50％-300×15％= 155（万元），营业税：700×5％= 35（万元），城市维护建设税和教育附加费：35×10％= 3.5（万元）。装修税应缴纳营业税：300×3％= 9（万元），城市维护建设税和教育附加费：9×10％= 0.9（万元）。不考虑公司所得税，该房地产公司的利润为：700-300-155-35-3.5 + 300-100-9-0.9 = 396.6（万元）。进行税收筹划后，减轻企业税负：396.6-305 = 91.6（万元）。
1.土地增值税的征税范围
土地增值税的征税范围是指在平等的主体之间出售或转让房地产以获得补偿的行为。转让时应签署转让合同。由于转让100％股权不是转让房地产，因此不应征收土地增值税。
黄山市地方税务局：贵局《关于在省旅游发展中心转让部分股权征收土地增值税的说明》（黄地税〔1996〕136号）。经过研究并向国家税务总局询问后，答复如下：据了解，股权转让（包括产权和土地使用权的转让）的现状更为复杂。其中，投资合营方因经营状况等原因中止合营企业，并正常撤资时，其股权转让暂时不征收土地增值税；。因此，可以根据上述原则的前款确定贵局要求的省旅游发展中心的股权转让。
3.关于实质胜于形式或形式胜于物质的争论
近年来，关于股权转让是否要征收土地增值税的争执激烈。这种实质比形式主义者认为，公司股东转让公司在房地产资产中的股权实质上是合法形式的非法目的掩盖要重要。转让的实际主体是权益，但实质上是土地使用权。股权转让所得的收入，虽然看起来似乎是股权收益，但实质上是土地升值。因此，应按照土地增值税的规定征收土地增值税。
的形式比实体主义者认为土地增值税的征收对象和行为更重要的是转让国有土地使用权，地面建筑物和附属物的行为。它是对合法的国有土地使用权转让的税，而不是对公司股权的转让。
而且，如果对股权转让征收土地增值税，则存在致命问题，即向股东征收税款，但是目标公司的土地使用权的税基是仍然是原始价格，并没有改变。。前一位股东缴纳了税款，而下一家公司的资产的应纳税价格也没有相应地改变，并且不太可能改变。这是一个很大的矛盾。
纳税人尚未以合法形式转让房地产。尽管已在一定程度上取得了这种效果，但不以税法为基础先征税是不合适的。
第四，法律如何表征100％的股权转让
“马清泉，马松健和湖北瑞商房地产有限公司股权转让争议中的二审民事判决”（[最高人民法院（2014）民二终字第264号）]转让与土地使用权完全不同法制。股权是股东享有的，由公司法或公司章程确定的许多特定权利的组合。股权转让后，股东对公司的所有权利和义务均转让给了受让人，受让人成为公司的股东并获得了股权。
产权和建设用地使用权是完全不同的权利。股权转让和建设用地使用权转让的法律依据是不同的，两者不能混为一谈。公司股权出让后，公司的资产收入，重大决策参与权和管理人员的选择权及其他权利由出让人转让给受让人，使用建设用地作为公司资产的使用权仍被登记。以公司的名义使用土地公司法人财产的性质没有改变。
当然，当公司转让其股权时，公司的资产状况（包括建设用地使用权的价值）是确定股权转让价格的重要因素。但这并不意味着只要公司在股权转让时拥有土地使用权，公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让，然后认为其行为被称为股权转让实际上是土地使用权转让无效。由于股权和土地使用权的转让行为是完全不同的，因此，发生股权转让时，目标公司在国有土地使用权的转让中没有任何应税行为，目标公司无需支付业务税和土地增值税。
“重审江苏Gao城房地产开发有限公司与富中集团有限公司之间的股权转让纠纷的民事判决”。 （[江苏省高级人民法院（2014）苏商办字第0006号]）认为“现行税法没有规定对涉及土地使用权的项目公司的股权转让是否征收土地增值税和契税。
根据税收法制主义，如果税法没有规定必须征税，则当事方不得纳税。而且，在股权转让时，土地增值税并未丢失，原因是：股权转让仅是股东的变更，无论土地转让了多少次，土地使用权的所有权都没有改变，土地的价值增加了，公司最初支付了土地用于支付。代价成本保持不变。
但是，只要发生房地产所有权转让，公司就需要根据最终实际房地产销售价格与初始房地产成本价格之间的增加值来支付土地增值税。因此，该案涉及的股权转让实际上并未逃避土地增值税的征收。高成声称该案涉及的股权转让逃避了国有土地增值税征收的原因无法成立。”
通过上述司法判决可以得出结论，由于股权转让和土地使用权转让是完全不同的行为，因此，在发生股权转让时，目标公司不存在应纳税行为。国有土地使用权转让。目标公司不需要缴纳土地增值税，当然，股东也不需要缴纳土地增值税。
五，如何避免100％的股权转让？
（I）第687条规定的条件是一次性转让100％的股权。逃税法是通过少量现金增加资本以获得少量股份，然后转让人转让剩余股份。也可以采用分步交易的原理，并将一次转移分为两次或三次转移。
（II）第687号规定的条件是“资产主要是地面上的土地使用权，建筑物和附属物”，避免此类损失的方法是适当增加其他资产。
（3）转让时间：第387号规定，投资应在投资后的同月转让，逃避方法通常在投资12个月后转让。
（4）改变股权结构并建立多层股权结构。在多层股权结构中，当上层股权被转让时，以股权形式表示的资产不是土地使用权，地面建筑物和附属物，而是权益。
土地增值税是房地产开发企业的主要税种。在此基础上，作者对转让在建工程的税收筹划方法进行了如下讨论。
根据土地增值税法，房地产开发企业在转让房地产时，除了支付的土地价格和开发成本之和外，还可以扣除20％。房地产开发企业可以充分利用这一规定。通过成立两家房地产公司A和B，公司A将在建工程转让给公司B。当转让在建工程并最终实现对外销售时，公司A和B都可以享受扣除折扣。
此外，由于甲公司在出售在建工程时增加了合理的利润，因此乙公司的购买成本也将增加，并且扣除项目金额的基础将增加，这可以降低增值率。如果是关键时刻，降低税率，减少土地增值税。在转让过程中，根据税法的规定，纳税人出售或转让其购买的房地产，其总收入减去房地产原购买价格的余额为营业额，因此该业务税金和附加费不会增加。但是，由于房地产转让会产生契税，因此，应科学地设定在建工程的转让数量，以减少企业的整体税额。
案例1：一家房地产开发企业建造普通商品房，产生以下费用：支付地价及相关税金5000万元，房地产开发费用3亿元，利息支出3500万元人民币（利息可以根据房地产项目分配，以及金融机构提供的贷款证明）。房地产开发企业出售全部商品房，取得收入8亿元，分别按5％，7％，3％的税率缴纳营业税，城市建设税和教育附加费。
企业应缴土地增值税的分析和计算过程如下：
①房地产开发费用=（5 000 + 30 000）×5％+ 3 500 = 5 250（万元）。
②应缴营业税= 80 000×5％= 40,000（10,000元），应交城市建设税和教育附加费= 4000×（7％+ 3％）= 400（10,000元），可扣除税费= 4000 + 400 = 4400（万元）。
③额外扣除额=（5000 + 30000）×20％= 7000（万元）。
④扣除项目的金额= 5 000 + 30 000 + 5 250 + 4400 + 7 000 = 51 650（万元）。
⑤增值额= 80 000-51 650 = 28 350（万元）。
⑥增值率= 28 350/51 650×100％= 54.89％，适用的土地增值税率为40％。
需缴纳的土地增值税= 28 350×40％-51 650×5％= 8 757.5（万元）。
情况2：从示例1继续。假设当建设项目的投资达到25％时，A项目将移交给相关的B房地产开发企业。契税率为3％。以56.25％作为内部转让价格的毛利率。
1.企业A的转让业务应付税款的分析和计算如下：
②总收入= 12 500 /（1-56.25％）= 28 571.43（万元）。
③房地产开发费用= 3500×25％+ 12500×5％= 1500（万元）。
④应付营业税= 28 571.43×5％= 1 428.57（万元），应缴城市建设税和教育附加费= 1 428.57×（7％+ 3％）= 142.86（万元），可允许扣除税费= 1 428.57 + 142.86 = 1 571.43（万元）。{}}⑤其他扣除额= 12 500×20％= 2 500（万元）。
⑥扣除项目金额= 12 500 +1 500 +1 571.43 + 2 500 = 18 071.43（万元）。
added增加值= 28571.43-18 071.43 = 10500（万元）。
⑧增值税率为10 500/18 071.43×100％= 58.1％，适用的土地增值税率为40％。
应缴纳的土地增值税= 10 500×40％-18 071.43×5％= 3 296.43（万元）。
2.企业B应付税款的分析和计算如下：
乙公司应缴纳的契税= 28 571.43×3％= 857.14（万元）。
公司购买在建工程并完成后续开发后，向外界出售时需要支付的土地增值税计算如下：
①支付的土地价格，相关税费和开发成本= 28 571.43 + 30 000×（1-25％）+ 857.14 = 51 928.57（万元）。
②房地产开发费用= 3500×（1-25％）+ 51 928.57×5％= 5 221.43（万元）。
③应交营业税=（80 000-28 571.43）×5％= 2 571.43（万元），应交城市建设税和应交教育附加费= 2 571.43×（7％+ 3％）= 257.14（10,000元），可扣除的税款= 2 571.43 + 257.14 = 2 828.57（万元）。
④其他扣除额= 51 928.57×20％= 10 385.71（万元）。
⑤扣除项目的金额= 51 928.57 + 5 221.43 + 2 828.57 + 10 385.71 = 70 364.28（万元）。
⑥增值额= 80 000-70 364.28 = 9 635.72（万元）。
⑦增值率= 9635.72 / 70 364.28×100％= 13.69％。
⑧根据税法的规定，如果开发普通标准住宅的增值税率不超过20％，则免征土地增值增值税。因此，应付土地增值税为零。