记者近日从台州税务局获悉，为了帮助企业快速恢复工作和恢复生产，在让企业感受到国家优惠政策的照顾的同时，台州税务局主动通过了“ 135号税收”平台使大部分离线在线税收业务一体化，不仅可以保证防疫安全，而且可以保证企业对税收和生产恢复正常的需求，对稳定企业，保护民生，促进发展起到了作用。 。
日前，台州第一百货有限公司通过“直接税135”平台成功申请减免房地产税和城市土地使用税，大大减轻了企业的压力。资金。该公司的财务经理于小存感慨地说：“能享受税收减免政策指导而不必走出去真是太好了！”
台州防城税务会计有限公司也享受这种税务管理的便利。受新的冠状肺炎流行的影响，该公司被暂时停权，该公司计划在不久的将来逐步恢复工作。日前，公司总经理刘爱军打了市税务局的税收服务热线，工作人员安排了同志就防疫减税优惠政策咨询专家。“双十”等优惠政策使公司放心。记者熊竹琴通讯员金宏
一，征地
开发商业用地，例如商业用房，并通过招标，拍卖和吊销的方式获取土地，主要涉及契税和印花税。
1.契税
应税金额=土地交易价格×适用税率（3％-5％），广州为3％
2.印花税
应税金额=应税凭证中记录的金额×适用税率（{}}印花税金额=土地使用权转让的合同金额×5％
II。建设与发展环节
建设后要取得建设用地规划许可证，建设项目计划许可证和建设许可证，主要涉及土地使用税和印花税。
1.土地使用税
应税金额=实际土地占用面积×适用税额
注意：广州市规定，除将商品房转为自用或租赁外，不再获得预售证后不再支付土地使用税，其他地区应注意当地法规。
常见合同为：
印花税金额=建筑工程勘察设计合同金额×0.5％+建筑安装工程合同金额×0.3％+借款合同金额×0.05％
III。营业额
获得预售证书后的预售需要预缴增值税，土地增值税和企业所得税。
1，增值税
增值税必须分两个阶段支付：预收和实际发票结算。
注：开工日期为2016年4月30日的建筑项目或开工日期为2016年4月30日的建筑项目，适用简单的税额计算。
2.城市维护建设税，教育附加费，地方教育附加费
预先收取和清算时实际支付的增值税金额被用作税金计算的基础。广州城市建设税（7％），教育附加费（3％），地方教育附加费（2％）。
3.土地增值税（预付款）（{}}预付税额=（预付款项预付的增值税）×预付税率
的预先收集率：住宅2％，非住宅3％或4％
4.印花税（{}}印花税金额=商品房买卖合同金额×5％
5.企业所得税
销售未完成的开发产品所得的收入首先根据估算的应纳税毛利率（通常为15％）计算，并计入当期应纳税收入。
产品开发完成后，应及时结算上次销售的实际毛利润，并将其与估计的毛利润之间的差额合并为当年的应纳税所得额。 。
4.何时缴纳财产税？
物业税全年分两期支付。纳税期限为4月1日至4月15日以及10月1日至10月15日。此外，根据纳税人自愿的原则，纳税人提出申请后，可以在每年4月的征费期间一次征收年度应纳税额。
江苏省发布“苏政50”减免税减免服务指南
赠送“金和银”以帮助公司克服困难
江苏网通省委发改委于2月29日发布了第二批“服务指南”，重点介绍了“ 50个苏维埃政府”在减税减费，财政折扣和财政补贴方面的13项措施。 。将其加深并完善为34个特定的服务项目和处理准则。
为了帮助企业克服困难，“服务指南”不仅指定了相关政策的适用范围，例如减免税费，财务折扣和补贴以及应用指南。澄清和体现，并向企业发送“真正的金和银”。
减税和减税：高科技企业将所得税降低了15％
《苏联50条》的第5条要求认真执行对高科技企业的优惠所得税率，R＆D扣除政策，对技术转让和技术开发免征增值税，以及技术转让收入免征企业所得税。《服务指南》明确指出，对于国家需要扶持的高新技术企业，将按15％的税率降低企业所得税。计算应纳税所得额时，可以扣除企业在开发新技术，新产品和新工艺中产生的研发费用。在一个纳税年度内，居民企业技术转让收入中不超过500万元的部分免征企业所得税； 500万元以上的部分按企业所得税减半。
流行病极大地影响了物流，仓储，旅游，饮食业和其他行业，是“五十个苏维埃政府”的支持重点。 “服务指南”进一步阐明。免征增值税，不得流通蔬菜以及一些新鲜的肉和蛋。自2019年以来，受省，市，县三级政府有关部门委托，负责谷物，石油，肉类和其他储备商品业务的储备管理公司及其直接银行从2021年1月1日至12月31日，免征印花税，房地产税和城市土地使用税。物流企业拥有，租赁和租赁的散装商品仓储设施的土地使用，应减少适用于该土地类别适用税则标准的土地税的50％。在旅游业中，承受偿还贷款压力的旅游公司可以将其还款期限延长不超过一年，为中小型和微型旅游企业开辟“绿色通道”，提供低息贷款支持，以及从2020年1月至2020年6月享受免税。支持。受疫情严重影响的旅游，住宿，餐饮，娱乐，民航，水路运输，公路运输，出租车和其他服务行业，可自2020年1月1日起享受增值税免税优惠政策。交通，餐饮到2020年，受传染病影响的旅游，住宿和旅游等困难行业中企业遭受损失的最长结转期限从5年延长到8年。
《服务指南》明确规定，对于参加防疫工作的医务人员和防疫工作人员，按照政府规定的标准获得的临时工作补贴和奖金免征个人所得税，并提供相关证明不需要向税务机关提交材料。。
减少租金和折扣：国有商业房地产没有义务
帮助租赁企业克服困难是国有房地产的责任。《苏政50条》可以将租赁国有商业财产的中小企业和个体工商户的租金减半或减半1-3个月。服务指南明确指出，租金将在2020年2月免除，租金将在3月和4月减半。“适用范围”包括省级行政事业单位拥有的中小企业和个体工商企业，省级事业单位经营的企业（独资，国有）和省文化体育企业（独资）国有，独资）。住户还鼓励事业单位持股，参股企业和省文化体育控股，参股企业参照执行。
财政贴息可以有效减轻关联企业的现金流量压力。根据《苏联五十条》的有关要求，《服务指南》明确指出，该指南已列入国家重点爆发防控企业名单，并得到了人民银行的特别贷款支持。中国。50％的利息将折现一年。对在国家名单以外对我省防疫工作具有重要支持作用的其他卫生防疫，药品，医疗器械等企业的新贷款，由省财政部门会同有关部门审查。 。确认后，根据企业获得贷款时参考的一年期LPR，结合贷款期限，给予不超过50％的折扣，折扣期为一年。
降低成本并使企业受益：在流行期间，国有担保公司的担保费减少了20％
金融机构为中小企业，农业企业提供帮助，并提供金融支持。“苏50”为受疫情影响的中小企业发放了无偿续期贷款，有效降低了企业的综合融资成本，鼓励为中小企业和新型农业提供融资担保服务。暂时受到流行病影响的实体。为进一步降低担保费率，财务部门将给予适当的担保费补贴。
在这方面，“服务指南”明确指出，在疫病防控期间，该省的新农业经营实体符合提供重要农产品的条件，例如食物，蔬菜，肉类，符合我省要求的鸡蛋，牛奶和水产品，新增的融资担保担保费由省农业公司按现行的1％减半，以确保收取的实际担保费不超过0.5％。减少的收入将由省财政承担。实施时间为2020年2月19日至2020年6月30日。对于合格的融资担保需求，请确保其能够履行其义务并履行其义务。
在疫情防控期间，国有担保公司的担保费下降了20％，政府融资担保机构的担保费率不超过1％，财政部门给予了补贴。根据有关政策，担保费不超过1％。记者顾卫忠沉家瑜
江苏省政府为实现流行病防治和“两手并存”的经济发展，发布了《应对新冠状病毒性肺炎流行的若干政策措施，促进经济的平稳持续发展》。周期”，以确保企业可以克服困难。
为实施“ 50个苏维埃政府”，江苏省防疫领导小组经济运行保证小组按照成熟批次的原则开展工作，并下达了批次，以进一步深化“ 50个苏联政府”批量发布了《苏维埃五十个政府指南》，制定了使受困行业的企业受益，为全省经济发展的稳定发展做出贡献的政策。
2月29日发布了第二批“苏联50条服务指南”。这次发布的第二批服务指南围绕“苏联50条”中的13项措施来加深细节。它已被转换成34种具体的服务项目和相关的处理指南，包括减税减费，减租和利息补贴以及财政补贴。它可以被描述为“真金”和“银”。
第一批
01
“苏联的50条”的第21条
服务项目1：支持受疫情影响的企业和重点防疫企业充分利用国家发改委发行的公司债券申请“绿色通道”，鼓励小额发行和微型企业信用增强集体债券，并支持企业的合理使用公司债券满足融资置换需求。各级发展改革部门做好债券期限管理工作。
02
“苏联的50条”的第35条
服务事项2：在防疫期内，电力公司（单位）不受以下限制：“基本电费的计算和收取方法在选择后的三个月内保持不变”，电费将根据实际情况每月选择计费方式。
服务事项3：在流行病防控期间，临时调整“用电用户的暂用电量少于15天，在停费期间将收取基本电费”的规定，调整以减少或免除实际用电天数。电力公司的基本电费便于电力公司推迟或增加新的电费以中止营业。
03
“苏联的50条”的第36条
服务项目4：在流行病防控期间，如果由于流行病防控而需要扩大生产能力的用电企业选择根据合同最大需求法结算基本电费，超出合同规定的最大需求105％，即超出它是根据实际情况收费的，而不会使基本电费增加一倍。
服务事项5：在流行病预防和控制期间，对直接用于流行病预防和控制的医疗和其他场所的新的和扩展的电力需求将免除高可靠性的供电费用。
服务事项6：分阶段降低企业的用电成本。从2020年2月1日至6月30日，电网公司将在统计和收集除高耗能行业之外的用户时执行一般的工业和商业活动。在支付其他电价和大型工业用电用户（包括参与市场交易的用户）的电价时，电费将按原始家庭电价的95％结算。
服务项目7：实施分阶段政策以降低非住宅使用天然气的价格。从2020年2月22日开始，天然气生产和运营公司将提前执行淡季价格，并且将以基准门价格为基础适当降低实施政府指导价的非住宅天然气。各地根据天然气上游企业降价合理预测出气源结构，科学计算出闸口（气源）采购价格加上严格核准的配气价格，并将闸口降价空间传递给终端按照链接机制的规定用户。
04
“苏联的50条”的第37条
服务事项8：帮助主要项目负责人协调并解决项目推广中的难题。
服务事项9：协调保护重大项目的能源需求。
服务事项10：支持合格的大型项目实施实体的实施，以发行高质量的公司债券。
服务项目11：在防疫控制期内，省重大项目投资计划中所包括的水利和交通项目施工现场的防疫措施成本可计入项目概算。对于需要汛期的大型水利和运输项目，由于紧急工作而产生的费用以及由紧急汛期引起的额外合同措施的费用可以包括在项目预算中。对于因疫情防控而导致的工期延误，同意由项目法人合理延迟合同约定的工期。
05
“苏联的50条”的第44条
服务事项12：推进省级服务业综合改革试点改革，开展试点工作评估，对试点地区安排1000万元的试点资金，对承运人建设，公共服务平台建设和重点领域评价较高。项目。与金融资本合作进行项目补贴，人员培训，融资担保，风险投资。
服务事项13：组织2020年省级现代服务业发展专项资金项目的申请，发挥服务业专项资金的指导作用，有效支持服务业企业应对流行病的影响。
06
“苏联的50条”的第48条
服务事项14：依托全省投资项目的在线审批和监督平台，加强对投资项目的远程审批服务，并尽最大努力提供项目审批，启动和运营的全面服务。依托江苏省投资项目的网上审批监督平台，对投资项目进行“当面审批”，提供在线或电话咨询服务，帮助协调和促进问题解决，为项目审批提供优质便捷的服务。
服务事项15：完善企业信用修复机制。对于受疫情影响的企业，由于未及时完成生产订单或未及时交付产品，请采用便捷的信用修复程序，以免出现不诚实的风险。
服务事项16：在防疫期间，被确定同意推迟支付员工保险和“五险一金”的企业和个人将不被视为记录。公司的不诚实行为。
第二批
“苏联的50条”的第4条
服务事项17：由于流行病的影响而无法提交纳税申报表的纳税人可以延期。
服务事项18：对于由于流行病的影响而无法按时缴纳税款的纳税人，最长可延期缴纳3个月的税款。
服务项目19：对于因流行病而蒙受严重损失或蒙受重大损失而难以支付房地产税和城市土地使用税的纳税人，可以免征房地产税和城市土地使用税依法纳税。
“苏联的50条”的第5条
服务项目20：对于国家需要扶持的高科技企业，企业所得税税率将降低15％。
服务事项21：计算应税收入时，可以扣除企业在开发新技术，新产品和新流程中产生的研发费用。
服务事项22：在一个纳税年度内，居民企业技术转让收入中不超过500万元的部分免征企业所得税； 500万元以上部分，减按企业所得税减半。
服务项目23：技术转让和技术开发的增值税豁免
范围：提供技术转让，技术开发以及相关技术咨询和技术服务的纳税人。
服务项目24：生产，销售，批发和零售罕见病药物的一般增值税纳税人可以选择以3％的简单税率计算和缴纳增值税。
“苏联的50条”的第6条
服务项目25：免收市场监督部门对省内医院和防疫相关产品生产企业的电梯，锅炉和压力容器的定期检查和监督检查的费用。
服务项目26：将餐饮业电梯，锅炉和压力容器的定期检查和监督检查费用减半。
服务事项27：免征药品监管机构的注册费，以进入医疗器械紧急批准程序以及与新冠状病毒相关的新预防和控制产品（2019-nCoV），进入药物，治疗的特殊批准程序以及新的冠状病毒（2019-nCoV）肺炎药的药品注册费。
服务项目28：确保为生产和控制防疫材料（如医用防护服，口罩，医用护目镜，负压救护车和相关药物）生产并控制增值税增量保留税抵免额的全部退款。
服务项目29：对实行增值增值税退税的医用防护服，口罩，医用护目镜，负压救护车，相关药品和其他防疫材料生产企业，允许增加教育费和从退款中扣除了当地教育的额外增值税基础。
“苏联的50条”的第7条
服务项目30：蔬菜，一些新鲜的肉和蛋的流通免征增值税。
服务事项31：自省级，市级和县级政府有关部门委托的储备管理公司及其下属仓库自1月1日起从事谷物，石油和肉类储备商品的运营2019至20212013年12月31日，免征印花税，房地产税和城市土地使用税。
服务项目32：对于散装商品仓储设施的物流企业（包括自用和租赁）拥有的土地，应按适用土地税率的50％减征城市土地使用税。类。
“苏联的50条”的第8条
服务事项33：省旅游业发展基金已在2019年提供了贷款项目，免除了2020年1月至2020年6月的利息。
服务事项34：承受偿还贷款压力的旅游公司可以将其还款期限延长至不超过一年。
服务事项35：为中小型和微型旅游企业的贷款开放“绿色通道”，提供低息贷款支持，并于2020年1月至2020年6月享受免息支持。
服务事项36：受疫病影响的旅游，住宿，餐饮，娱乐，民航，水路运输，公路运输，出租车和其他服务行业可从2020年1月1日起依法享受增值税豁免税收优惠。
服务事项37：对于受该流行病影响的困难行业中的运输，餐饮，住宿，旅游和其他行业，其长期结转期限将从5年延长至8年。
“苏联的50条”的第9条
对于租用国有商业房地产的中小企业和个体经营的工商租户，他们可以减少或减半租金，为期1至3个月；如果资金难以支付，则可以推迟收取租金。对于那些租用其他公司的人，请支持当地的研究并制定激励措施，以鼓励业主（房东）减少或免除房客的租金。
服务事项38：租金将于2020年2月免除，租金将在3月和4月减半。如果承租人已支付了二月至四月的租金，则经双方协商后，应从未付租金中扣除减免税。随后的未强制执行的合同租金不足以抵消或承租人要求退还，租赁单位将直接退还。其中：未付租金的，出租单位将直接返还给承租人；如果已付租金，则租赁单位将管理财务有关规定将在退还资金后归还租赁单元。如果承租人未能支付4月至4月期间的租金，则租赁单位将根据合同涵盖的租赁期限直接减少或减少相应月份的租金。
07
“苏联的50条”的第12条
到2020年，积极争取全国名单中的防疫重点保护企业新增贷款，争取中国人民银行的专项再贷款优惠资金和中央财政贴息支持。对于其他在卫生防疫工作中发挥重要作用的卫生防疫，药品，医疗器械等企业，经省财政部门审核确认后给予一定优惠。与有关部门。
服务事项39：针对列入国家重点防疫企业名录（以下简称国家名录）的重点防疫企业，享受中国人民银行特别贷款支持中央政府将根据实际企业获得贷款利率贴息的50％，贴现期为1年。
服务事项40：向其他健康和防疫，药品，医疗设备和其他企业提供的新贷款，这些贷款在支持安省在国家清单之外的防疫工作中发挥了杰出作用。省财政部门与有关部门审核确认后，根据企业在获得贷款时引用的一年期LPR，结合贷款期限，可在一年内给予不超过50％的折扣。
08
“苏联的50条”的第14条
服务事项41：为该省的中小型现代服务业企业提供融资和信用增强。
09
“苏联的50条”的第16条
服务事项42：按照政府设定的标准参加防疫工作的医务人员和防疫工作人员获得的临时工作补贴和奖金免征个人所得税。
服务项目43：在防疫工作期间，参加防疫工作的医务人员和防疫工作人员可以推迟2019年个人所得税的结算。
10
“苏联的50条”的第18条
服务事项44：金融机构应向受传染病影响的中小企业提供不偿还的续期贷款，并支持企业克服传染病的影响，不得盲目分解贷款，提取贷款或压制贷款。省财政将对在还款政策实施中取得突出成绩的金融机构给予适当奖励。
11
“苏联的50条”的第23条
服务事项45：将保证金减半。在疫情防控期间，省农业公司增加担保费，为满足我省条件满足食品，蔬菜，肉，蛋，奶，水产品要求的新型农业经营单位提供融资担保。 。为确保实际收取的担保费不超过0.5％，应按1％减半。减少的收入将由省财政承担。执行时间为2020年2月19日至2020年6月30日，根据实施期内的实际担保天数计算。为了满足合格的融资担保需求，我们必须确保我们应尽自己的本分，并迅速做出自己的贡献。
服务项目46：在流行病防控期间，国有担保公司的担保费下降了20％，政府融资担保机构的担保率不超过1％，财务部门根据有关政策法规，给予不超过1％的担保。费用补贴。
12
“苏联的50条”第28条
服务事项47：对于因疫情导致生产和经营困难而暂时无法支付社会保险费的企业，地方税务机关，人力资源和社会保障部门以及财务部门将在5个工作日内做出决定公司宣布后的几天。发现合格的养老金，递延保险，失业保险和工伤保险费可以递延最多六个月，并且在不影响公司的信用和员工人身权利的情况下，在递延期间不收取任何滞纳金。记录。
13
“苏联的50条”的第40条
服务事项48：由各种医疗机构（包括新型冠状病毒性肺炎指定医疗机构）提供的医疗服务，按照规定可免征增值税。
服务49：由非营利性医疗机构生产的自制试剂免征增值税。
服务项目50：对于流行病防控方面的研发费用，可以按照有关规定扣除研发费用的优惠政策，并可以扣除研发费用的75％。无形资产。175％的摊销。
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由于目前中国房地产行业涉及政府监管部门和监管联系最紧密的行业，因此某些地区的某些房地产项目可以达到300多个正式销售报告和批准的批准，并将记录其相应的建设数据可追溯和可逆的。。为了解决房地产开发企业的税收负担，并进行合理的税收筹划，有必要了解房地产开发项目经营中涉及的税收，以及如何计算和缴纳这些税收，以便采取相关措施。解决房地产问题。开发企业的税收负担。
首先，房地产开发项目开发涉及的主要税种
房地产开发企业在获得土地之前和之后涉及的主要税种包括：耕地占用税，契税，城市土地使用税，印花税，增值税和附加费，土地增值税和企业所得税
2.与税收有关的相关法规和计量方法
1
耕地占用税
由于房地产开发项目位于不同的地区，其运作方法差异很大。在许多地方，房地产开发企业实际上已经占用耕地，甚至在通过招标和拍卖获得土地之前进行了非法建设。那么，在征地前占用耕地期间，房地产开发企业是否要缴纳耕地占用税？
1.纳税人和计算方法
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第三条规定，占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人，是耕地占用税的纳税人。 ，《条例》实施细则第4条第2款规定，未经批准实际占用耕地的纳税人为实际土地使用者。因此，擅自占用耕地的房地产开发企业也应当缴纳耕地占用税。
的农田占用税如何计算？耕地占用税是根据纳税人实际占用的耕地面积计算的。根据适用的税额一次性征收。
2.耕地占用税与土地交易价格之间的关系
另外，在实践中，房地产开发公司通常会在获得国有土地使用权后，被税务机关通知其缴纳耕地占用税。耕地占用税和土地交易价格之间有什么关系？房地产开发公司是否要支付此费用？
根据财政部，国土资源部和中国人民银行的通知，《关于加强土地交易价格管理和规范资金支付的通知》（财综[2009] No. 89），契税，耕地占用税等有关税款，应当按照有关规定和相应的政府收支分类科目，缴纳到地方国库中，不得与土地出让金混在一起。市，县人民政府作为土地使用人缴纳耕地占用税的，可以通过土地出让支出预算安排应纳税额；土地出让时，已缴纳的税款包含在土地出让底价中，不能在土地上缴纳。单独收费。因此，在上述情况下，耕地占用税不得与土地交易价分开征收。
2
契税
契税是众所周知的一种税。在购置商品房时，应将房地产开发企业在征地阶段所支付的契税与购买者所支付的契税区分开。因为这是两个不同的阶段，税率也不同。
《中华人民共和国契税暂行条例》规定契税税率为3-5％，转让国有土地使用权的计税依据为交易价格。契税的适用税率，由省，自治区，直辖市人民政府根据所在地区的实际情况确定。因此，不同地区的契税征收标准会根据实际情况而有所不同。
契税的纳税义务发生的时间是纳税人签署土地和房屋所有权转让合同的日期。
契税如何计算？契税是应税价格乘以税率。例如，A土地契税率为4％，国有土地使用权出让的交易价格为5000万元，因此契税为5000 * 4％= 200万元。
2.市政建设辅助费是否要缴纳契税
对于契税，房地产开发企业在实践中可能会遇到问题。会否支付市政建设支持费用的契税？
由于国有土地使用权转让合同的内容在某些地方有所不同，因此“国有土地使用权转让合同”中的土地交易价格包括市政建设支持费，并指定了具体金额的市政建设扶持费。在这种情况下，以土地交易价支付契税没有问题。但是，在某些地方，《土地出让合同》中的土地出让价格没有明确区分出土地出让金和市政建设支持费用等具体数额，而是直接规定了土地出让金是具体数额。在这种情况下，房地产开发企业缴纳市政建设配套费后，税务局要求企业缴纳契税。应当缴纳契税吗？
“财政部国家税务总局关于转让国有土地使用权的契税问题的通知”（财税[2004] 134号）。转让国有土地使用权的，契税计算价格为持有人为获得土地使用权而支付的所有经济利益。在拍卖的情况下，契税计算价格通常应确定为拍卖交易价格。应包括土地出让金，市政建设支持费和各种补偿费。
因此，如上所述，市政建设支持费用的具体金额已在转让合同中明确列出，并且在支付契税方面没有问题。如果转让合同仅列出了土地交易价格，并且由于未指定市政建设支持费，因此应根据合同中规定的土地交易价格支付契税。市政建设辅助费不应该缴纳契税，但是掌握程度因地而异，因此在这个问题上存在很多争议。
除了市政附属费用外，是否应将构成土地价格的其他费用也计入契税基础。在实践层面也存在许多争议，例如城市更新（三个旧的翻新）项目，开发商直接向原始拆迁家庭付款契税基价中应包括货币补偿，过渡费和搬迁房屋，以及土地清算和房屋拆迁的费用吗？根据134号文的精神，此类货币性支出和非货币性支出也构成了土地成本的一部分。但是，在净土地出让模式下，此类支出由政府完成，并计入招标或协议出让的总价中。在土地出让金总额模式下，此类支出由开发商支付，实际的土地使用者仅需支付土地价格。实际上，开发商通常会忽略这种契税，但是这种风险是不能忽略的。
3
城市土地使用税
如何规定城市土地使用税，何时开始缴纳？付款何时终止？这可以从以下对城市土地使用税的介绍中看出。
《中华人民共和国城市土地使用税暂行条例》（2013年修订）规定，在城市，县，建制镇以及工矿区范围内使用土地的单位和个人为城市土地使用税收（以下简称土地使用）对于纳税人而言，土地使用税是根据纳税人实际占用的土地面积计算的，并根据规定的税额计算得出。
土地使用税的每平方米年税如下：
（1）大城市1.5到30元人民币；
（II）中型城市为人民币1.2元至24元；
（三）小城市0.9到18元人民币；
（4）0.6至12元人民币，适用于县级城镇，建制城镇以及工矿区。
省，自治区，直辖市人民政府应当在上述规定的税额范围内，根据市级条件确定本辖区的适用税额范围。建设与经济繁荣。
2.城市土地使用税纳税义务的起止时间
因为城市土地使用税是按年计算并分期支付的，所以房地产开发企业的城市土地使用税的起点和终点是什么？与土地转让有关吗？
根据《财政部和国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税政策的通知》（财税[2006] 186号），支付土地使用权发生的城市土地使用税缴纳义务的发生土地使用权是通过出让或转让取得的，受让方应当自合同交付之日起次月起缴纳城市土地使用税；合同没有约定交货时间的，受让人应当从合同上签订合同。城市土地使用税将在下个月支付。
因此，根据上述规定，如果土地转让合同中规定了土地交付时间，则将从交付时间后的一个月开始付款；付款将于1月开始。这里有一个节省税款的小方法，那就是必须在“土地出让合同”中规定土地交付的时间，否则，由于协议不明确，房地产开发企业将支付更多的城市土地使用税。
房地产开发企业根据其实际占用的土地缴纳城市土地使用税，这意味着当房地产开发企业不再占用某块土地时，该土地的相应税负被终止，不再征收土地使用税。
财政部和国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税有关问题的通知（财税[2008] 152号）第3条“关于不动产支付期限的问题遗产税和城市土地使用税“规定：如果纳税人因房地产或土地的实际状况或权利状况的变化而终止了房地产税或城市土地使用税的应纳税额，则应终止应纳税额的计算，直到房地产或土地的实际状态或权限状态更改。在月底。
当不动产或土地财产或权利状态发生变化时，运营因地而异，有些地方按照地上可售区域出售后不再付款；一些地方已经获得商品房的预售许可证以证书为准，在某些地方，以房屋交付为准。实际操作有所不同，因此我们将从政策上进行分析以找到最合理的标准。
《国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定，购置新建商品房从从房屋交付使用后的第二个月开始征收城市土地使用税。对于购房者，将从房屋交付使用后的第二个月开始支付城市土地使用税。因此，在政策上，将商品住房的交付时间作为城市土地使用税的期限是合理的。
实际上，还有另一种情况，即开发商未实际签订土地出让合同时，开发商将先占用土地进行开发，然后再签订合同，可以达到节约的效果。税收。换句话说，如果土地使用权没有完全转让，则开发商无需缴纳土地使用税，但是土地使用权已经用于初步开发，例如正负零的基础挖掘项目。
3.地下建筑是否要缴纳城市土地使用税？
另外，地下建筑是否要缴纳城市土地使用税？因为在实践中，有些地下建筑具有产权证书，而有些没有产权证书，那么如何处理这种不同情况呢？
根据《财政部和国家税务总局关于房地产税和城市土地使用税问题的通知》（财税[2009] 128号），第4条规定：地下建筑用地须缴纳城市土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按照土地使用权证确认的土地面积计税；如果没有地下土地使用权证明书或者未在地下土地使用权证明书上注明土地面积，则应根据地下建筑物的垂直投影面积计算税额段。根据这一规定，我们可以理解地下建筑要缴纳城市土地使用税。
4
印花税
印花税是对所列证书收取的税款。签发《中华人民共和国印花税暂行条例》所列证书的单位和个人，是印花税纳税人。
在房地产开发企业获得土地的阶段，他们要与政府土地部门签订“国有土地使用权转让合同”，要缴纳印花税，并按照土地使用权中所含金额的0.05％进行贴花。合同。例如，如果房地产开发企业以100万美元的价格获得了一块土地，则印花税为100万* 0.05％= 0.05万。
5
增值税
（1）纳税人和计量方法
根据《国务院关于废止《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定》制定的《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称《增值税暂行条例》）。 《中华人民共和国营业税法》并于2017年11月19日修订了《中华人民共和国增值税》《暂行条例》决定第二修正案《增值税暂行条例》规定，增值税纳税人是在中华人民共和国境内销售的商品，服务，无形资产，房地产和进口商品的单位和销售者。中国，或进行加工，维修和服务。个人出售房地产的增值税率为11％。
我们知道，纳税人分为普通纳税人和小规模纳税人。本文仅从房地产开发企业作为一般纳税人的角度进行分析和计算，并采用一般税收计算方法。
《增值税暂行条例》规定，纳税人出售房地产应缴纳的税款应为扣除当期进项税后的当期销项税额。
应税金额计算公式：应税金额=当期销项税额-当期进项税额
那么，房地产开发公司的增值税是否根据上述公式计算？它有自己的特殊性吗？
1.计算应纳税额
首先，国家税务总局关于发布《房地产开发企业自行开发销售房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（以下简称“暂行办法”）措施”）（国家税务总局公告2016年第18号）是《公告》第四条关于房地产开发企业销售自建房地产项目征收增值税的具体规定，《房地产开发企业普通纳税人应当出售其自建房地产项目》。使用一般的税收计算方法，总价和标价支出，是扣除与当期房地产项目销售相对应的地价后的余额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全价和超出价格的费用-本期允许扣除的土地价格）÷（1 + 11％）。
在计算公式中，仅允许扣除当前土地价格，而不允许其他成本（例如房地产开发成本）。允许扣除的当前土地价格=（当前出售的房地产项目建筑面积÷房地产项目可供出售的建筑面积）×已付土地价格。对于建筑面积，国家税务总局《关于土地增值税缴纳时间和其他增值税征收管理问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）规定：房地产项目”和“可用房地产项目”``销售用房面积""是指除地下停车位的楼面面积以外，占建筑面积比以上的楼面面积。
此外，《暂行办法》规定，在计算销售总额和财务部门监督出具的财务票据时，应从总价和高价支出中扣除土地价格（印刷品）取得省级以上（含省级）的证明。该规定的隐含含义是，扣除的土地价格只能提供省级财政法案的土地出让金。但是，由于在业务改革之后引入了许多新文件，因此对该规定进行了部分修订。《关于教育辅助服务及其他服务业增值税政策的通知》（财税[2016] 140号）规定，房地产开发企业一般纳税人出售所开发的房地产项目（采用简化税法的房地产老项目除外）。税额计算方法）。在计算销售时，也可以扣除土地上支付给其他单位或个人的拆迁补偿费。纳税人依照上述规定扣除拆迁补偿费时，应当提供拆迁协议，双方付款，取得拆迁补偿费证明等能够证明拆迁补偿费真实性的材料。因此，允许的销售抵扣不仅是可以提供省级财政账单的土地出让金，而且如果拆迁补偿费满足材料要求也可以抵扣。
应税金额=销项税额-进项税额
销项税=（当期可扣除的全价和价外支出-地价）÷（1 + 11％）×11％，进项税是列明的增值税增值税专用发票。
为了简化区分，简要介绍了简单的税额计算方法。如果一般纳税人采用简单的税额计算方法出售自行开发的房地产旧项目，则以总价和超额支出作为销售额，不予扣除。对于土地价格，根据当期销售额和5％的征收率计算当期应纳税额。
销售额=全价和超出价格的费用÷（1 + 5％）（{}}应税金额=销售额×5％
2.纳税义务的时间和付款方式
（1）出售不动产所应缴纳的增值税义务的时间发生重大变化
根据《试行增值税营业税变更实施办法》第45条，增值税纳税义务发生在纳税人采取应税行为并收取销售收入或获取证据的当日。销售收益；如果已开具发票，则为开具发票的日期。销售所得款项是指纳税人在出售服务，无形资产，房地产或完工后所收到的款项。
因此，根据上述规定，收到房地产开发企业预售系统预收款项的日期不是房地产开发企业的应纳税所得额出售房地产的时间，并且以前的《营业税暂行条例实施细则》规定，房地产销售收入预收款的税项负债发生在收到预收款之日。可以看出，出售不动产的增值税义务发生的时间与营业税义务发生的时间相比，政策发生了重大变化。
之所以要更改出售房地产增值税义务的时间，主要是因为房地产开发企业采用了预售系统。收到预付款时，尚未获得大部分进项税。有必要全额计提11％的销项税。输入和输出不匹配的“不匹配”可能发生，导致房地产开发公司一方面要缴纳大量税款，另一方面要缴纳大量税收抵免。不扣除。为了解决这个问题，《营业税改征增值税试点实施办法》改变了不动产买卖应纳税义务发生的时间，并将预付款日期定为接收日。不再发生不动产销售应纳税义务的发生时间。同时，为了确保财政收入的平衡存储，还制定了支持预收3％预付款的支持政策。
正是由于房地产开发企业的特殊预售系统，才规定了房地产开发企业的增值税预缴方法。
（2）增值税预付款
预先出售自行开发的房地产项目的一般纳税人，在收到预付款后应按3％的比例预付增值税。
预付款项的计算公式如下：预付款项=预付款÷（1 +适用的税率或征收率）×3％
使用一般税款计算方法时，税款适用的税率为11％；如果使用简单税率计算方法，则税率以5％的税率计算。
一般纳税人应在收到预付款后的当月的纳税报告期内，向国家税务主管部门预先支付税款。
（3）发生纳税义务时，预付款和增值税的计算方式不同
值得注意的是，由于税收义务发生的时间规定，房地产开发企业在税收义务发生时对预付增值税和增值税支付的计算方法不同。以下是一个简单的情况。
例如，一家房地产开发企业是一般纳税人，在销售中使用一般税法计算，税率为11％，预收率为3％。
该公司2016年8月尚未完成的房地产项目的预售收入为1110万元人民币，已完成房地产项目的销售收入和资金收入为2220万元人民币。本月有200万进项税抵免额。
预售收入应按规定预缴增值税= 1110 /（1 + 11％）* 3％= 30（万元）。由于预售收入尚未产生税收义务，因此该月不能结转营业税。仅在房地产项目的纳税义务发生后，才能扣除当月的可抵扣进项税额。
已完成项目的收入应申报增值税：销项税= 2220 /（1 + 11％）* 11％= 220（万元）。可抵扣的进项税额为200万元，应交增值税额= 220-200 = 20（万元）。
2016年9月报告期支付的增值税为30 + 20 = 500,000元。
从这种情况可以看出，房地产开发企业在收到预付款时预先支付了增值税，并在产生销售收入的营业税时计算了销售税的税额减去进项税额。 。
3.增值税附加费
（1）城市维护建设税
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（2011年修订）》第二条规定，所有缴纳消费税，增值税和营业税（营业税）的单位和个人。已被废除）是城市维护和建设税。纳税人应当按照规定缴纳城市维护建设税。
城市维护和建设的税率如下：纳税人所在地位于市区，税率为7％；纳税人所在地是县，镇的，税率为5％；如果纳税人的所在地不在城市，县或镇，税率为1％。
（2）教育附加费
“关于征收教育附加费的暂行规定（2011年修订）”教育附加费是根据单位和个人实际缴纳的增值税，营业税（已废除）和消费税的金额确定的。教育附加费税率为3％，与增值税，营业税和消费税同时缴纳。
（3）本地教育补充
《关于统一地方教育附加政策的有关问题的通知》（财综[2010] 98号）。2％的增值税和消费税。在该规定中，地方教育附加征收标准统一调整为2％。
以上增值税附加费是与增值税同时支付的。在前一个案例中，支付的增值税为人民币500,000元。一家房地产开发公司位于市区，其税率为7％。附加增值税为：
500,000×7％+ 500,000×3％+ 500,000×2％= 60,000
以上是房地产开发企业的增值税以及其他计量和付款方式。除增值税外，房地产开发企业还有很重要的税种，即土地增值税。
6
土地增值税
（1）纳税人
《中华人民共和国土地增值税暂行条例（2011年修订）》第2条规定，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物和附属物的单位和个人，以及获得收入是纳税人应当按照规定缴纳土地增值税。
根据以上规定，我们可以看到，仅在转让国有土地使用权时才应缴纳土地增值税，而对集体土地使用权和一级市场的转让不征收土地增值税。征地。
（两种）测量方法
土地增值税的计算方法是：土地增值税额=增值税额*税率扣除额*快速计算扣除系数
根据上述公式，我们需要确定增加值和扣除额。增值与收入和扣除额有关。增值=扣除收入。因此，在计算之前，我们必须确定转移收入和扣除额。（{}} 1.收入的确定
（1）正常销售情况
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号），关于土地增值税清算中的收入确认问题。
清算土地增值税时，如果已开具商品房销售发票，则根据发票中的金额确认收入；如果未开具发票或未开具发票，则由交易双方签署的销售合同中包含的销售公司金额和其他收入确认为收入。
《企业改革后关于契税，房地产税，土地增值税和个人所得税的通知》（财税[2016] 43号）规定：来自土地增值税纳税人的不动产转让对于不包括增值税收入的纳税人，适用一般增值税计算方法，房地产转让产生的土地增值税应纳税所得额不包括增值税营业税。
（2）确定间接销售和自用房地产的收入
《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规定〉的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，房地产开发企业将开发产品用于员工福利，报酬，外部投资，分配给股东或发生所有权转移时，投资者，债务清算，以其他单位和个人为交换资产的非货币性资产等应视为房地产销售，其收入应按以下方法和顺序确认：1。公司在同一地区和同一年的销售额确定类似房地产的平均价格； 2.由主管税务机关参照当地当年和类似房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业转让部分自用房地产或出租等商业目的开发的房地产时，如果产权尚未转让，则不会征收土地增值税，也不会收入将包括在税收结算中。费用和支出。
（3）细分收入
《国家税务总局关于解决土地增值税有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，土地增值税以房地产为单位结算。国家有关部门批准的开发项目。项目分阶段清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。
因此，总销售收入必须分阶段确定，然后分类。
（4）费用的确定
《财政部和国家税务总局关于土地增值税若干特殊问题的通知》（财税[1995] 48号）规定，县级以上人民政府的房地产开发企业需收取如果这些费用是从购买者那里收取的，则可以作为房地产转让的收入征税；如果费用未包含在房价中，则将其单独包含在价格中。所收款项不得用作房地产转让的收入。
在计算扣除项目的金额时，可以扣除代表转移收入费用的税款，但不得将其作为额外20％扣除的基础；代收税款不视为房地产转让收入在计算增加值时，不允许扣除费用。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）。代表企业，由有关部门，单位和企业代收开发产品价格中包含的或者企业发行的各种资金，支出，补充等，应当按照规定确认为销售收入；开发产品价格中未包含的，企业外其他征收部门和单位发行的价格发票可以作为收款和付款方式进行管理。
2.扣除额
序列号
1为土地使用权支付的金额
2土地开发，新房和辅助设施的成本
3土地开发，新房和辅助设施的费用
4与房地产转让有关的税收（{}} 5加20％的扣除额
基于上表，我们现在将解释每种扣除应注意的事项：
（1）支付土地使用权的金额
为取得土地使用权而支付的金额，是指纳税人为获得土地使用权而支付的土地价格以及根据统一的国家法规所支付的相关费用。
国税函〔2010〕220号规定，房地产开发企业为取得土地使用权而缴纳的契税，应视为“按照国家统一规定缴纳的有关费用”。在“获得土地使用权的款项”中扣除“。
（2）土地开发，新房和辅助设施的成本
开发土地，新建房屋和辅助设施的成本是指纳税人的房地产开发项目产生的实际成本，包括征地和拆迁补偿费，前期工程费用，建筑安装工程费用，基础设施费用和公共设施。设施成本，开发费用。
征地和拆迁补偿费，包括征地费，耕地占用税，劳务安置费以及与拆除地上和地下附属物的补偿有关的净支出以及安置房屋的支出。
拆迁补偿
根据《国家税务总局关于土地增值税征收问题的通知》（国税函〔2010〕220号），对不同的安置方式有不同的处理方法，具体如下：
如果房地产企业为该项目建造房地产移民家庭，则根据《国家税务总局关于土地增值税管理有关问题的通知》，将移民安置房屋视为销售对象。 《房地产开发企业清算》（国税发[2006]第187号）第3条第1款规定了收入确认，同时也将其确认为房地产开发项目的拆迁补偿。房地产开发企业支付给拆迁户的差价补偿，计入拆迁补偿费；拆迁户支付给房地产开发企业的差价补偿，应当从项目拆迁补偿中扣除。
开发企业采用异地安置，异地安置的房屋是自行开发建造的。房屋价值按照国税发[2006] 187号第三条第一款的规定计算，并计入本项目。拆迁补偿费；如果购买了在其他地方安置的房屋，则实际房屋购买支出包括在拆迁补偿费中。
在进行货币安置和拆迁的情况下，房地产开发企业应包括具有有效证件的拆迁补偿费。
b扣除初步工程成本，建筑和安装成本，基础设施成本以及开发间接费用
在结算土地增值税期间，应调整已计入房地产开发成本的利息支出，以筹措费用来计算扣除额。
（4）与土地转让有关的税
《土地增值税暂行条例》实施细则规定，与房地产转让有关的税款，是指营业税，城市维护建设税和房地产转让时缴纳的印花税。转让房地产而支付的教育附加费也可以作为税款扣除。
以上税项中的营业税已由增值税所代替，并且是因为“国家税务总局发布了《营业税改革后土地增值税某些征收和管理规定》的公告”（国家税务总局2016年第70号税务公告），加价后，土地增值税的计算扣除额不包括增值税，其印花税按照《财政部国家税务总局公告》的规定执行。关于土地增值税的若干具体问题”（1995）第48号）规定将管理费用包括在内。因此，根据《土地增值税暂行条例实施细则》，只剩下城市维护建设税。正如国家税务总局在2016年第70号通知中所宣布的那样，进行业务改革后，可以根据清算项目的实际计算，扣除房地产开发企业缴纳的城市维护建设税和教育附加费。无法按照清算项目准确计量的，按照清算项目预缴增值税时实际支付的城市建设税和教育费附加扣除额。财会[2016] 22号，在将营业税改为增值税的综合尝试后，将“营业税及附加”科目名称调整为“税收及附加”科目。该帐户计算营业税中的消费税，城市维护建设税和资源税。教育附加费和相关税种，例如财产税，土地使用税，车辆和船只使用税，印花税；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。因此，它不能按照旧法规来确定。
因此，本节中允许的可抵扣税款被添加到城市维护和建设税以及教育费中。
（5）额外扣除
从事房地产开发的纳税人可从获得土地使用权时支付的金额和房地产开发成本中扣除20％，即：
附加扣减=（1 + 2）×20％（请参见上表）
以上五个部分是土地增值税的扣除项目。可以确定销售收入和扣除项目的，可以按照土地增值税的计算公式进行计算。那么税率是如何设定的呢？
3.税率
我们知道，土地增值税是四级上级累进税率，即：（{}}增值和减值税率的水平比例快速扣除（（））1小于50％30％0（{}} 2高于50-100％40％5％（{}} 3高于100-200％50％15％（{}} 4超过200％60％35％
根据上表，我们可以看到，增加值与扣除项目的金额之比的差异导致适用不同的税率，即，保险费越高，金额越大土地增值税。因此，如果一家房地产开发公司希望减少确定收入后，应当以合理的方式增加土地增值税额，并减少该比例。
对于土地增值税，建造普通住宅有优惠税率。 《土地增值税暂行条例》第八条规定：“建设普通标准住房出售，其增值税增值不超过扣除的项目金额的百分之二十的纳税人。征收土地增值税。 ”也就是说，当增值税超过20％时，将征收土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，如果增值税额超过扣除额之和20％，应全部收取增值税额。按规定计税。
但是，如果纳税人同时建造普通房屋和其他房地产开发项目（例如高档公寓，别墅等），则应分别计算增值额，否则他们将无法享受上述费用。税收优惠。
为了充分理解上述计算方法，我们将以一个小例子来说明它：
某房地产开发企业的开发项目A，房地产销售收入为7000万元，土地使用权出让金为500万元，房地产开发成本为1500万元，可扣除房地产开发费500万元，转让房地产税为80万元。
根据上述情况，我们可以得出结论，扣除额为：
500 + 1500 + 500 + 80 +（500 + 1500）×20％= 2980万元（（））增加值=扣除收入= 7000-2980 = 4020（（））增加值/扣除额= 4020/2980 = 134％
根据增加值的134％对扣除项的比率（大于100％-200％），要使用的税率为50％，快速计算的扣除系数为15％。
应付土地增值税：4020×50％-2980×15％= 1563（万元）。
4.付款方式
（1）预先收税和计税依据
《土地增值税暂行条例实施细则》第16条规定，纳税人在项目完成和结算之前从房地产转让中获得的收入不能用来计算应缴的土地增值税出于成本确定或其他原因土地增值税可以预先征收，在项目全部建成结算后才能进行清算。具体办法由省，自治区，直辖市地方税务局根据当地情况制定。
根据以上介绍的相关内容，我们知道土地增值税的应税收入不包括增值税。那么，是否应从预收增值税中扣除土地增值税预收的计税依据呢？
根据《国家税务总局关于增值税改革后征收土地增值税若干规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号），为纳税人提供便利，简化了土地增值税税前为进行计算，房地产开发企业如果提前出售自行开发的房地产项目，可以按照以下方法计算出土地增值税预收的基础：土地增值税的基础预收=预收发票-需提前支付的增值税段。
（2）清算
土地增值税的清算以国家有关部门批准的房地产开发项目为单位。对于分阶段开发的项目，单位将被清算。如果开发项目同时包括普通房屋和非普通房屋，则增加值应分别计算。
纳税人应在什么情况下清除土地增值税？
根据国税发[2006] 187号的规定，已完成或完成房地产开发项目销售或整体转让未完成房地产开发项目或直接转让土地使用权的纳税人，应当执行土地价值评估。增值税。清算。此外，在某些情况下，主管税务机关可能要求纳税人进行清算，例如已竣工和已接受的房地产开发项目，转让的房地产建筑面积在该项目可售建筑总面积中的比例为超过85％，或比例剩余的可售建筑面积虽然不超过85％，但已出租或自用；销售（预售）许可证已经三年没有出售；纳税人申请注销税务登记但尚未完成土地增值税清算程序;省税务机关规定的其他情形。
以上是房地产开发公司评估土地增值税的方式。随着业务改革的增加，出现了一些特殊的规定。
7
公司所得税
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）为专门针对该处理办法的特别规定。房地产开发企业的企业所得税，包括收入，毛利率和成本本文规定了扣除额，但是自从进行业务改革以来，公司所得税的计量方式是否发生了变化？作者希望通过以下分析与读者一起探索。（{}} 1.收入的确定
房地产开发企业所得税中收入的确定与土地增值税收入中的确定类似。增值税改革后关于契税，房地产税，土地增值税，个人所得税基础的通知（财税[[2016]第43号）规定，土地增值税纳税人转让房地产所得的收入不包括增值税收入。对于采用一般增值税法的纳税人，转让房地产产生的土地增值税应纳税所得额不包括增值税销售。税额。尽管国家未指定公司所得税收入是否包含增值税，但公司所得税收入应与此保持一致。收入确定的内容可以参见部分土地增值税的确定以及《房地产开发经营企业所得税处理办法》的具体规定。
2.扣除费用
在计算和扣除成本和费用时，企业必须区分开发产品的期间费用和税收成本，已售开发产品的税收成本和未售出开发产品的税收成本。
允许企业按照当期规定抵扣企业发生的期间费用，已售开发产品的税收成本，营业税金及附加，以及土地增值税。
开发产品的征税成本包括征地和拆迁补偿费，前期工程成本，建筑和安装工程成本，基础设施建设成本，公共支持设施成本以及开发间接费用。以上成本合理地分为直接成本，间接成本和共同成本，并共同分配给已完成成本对象，在建成本对象和未建成本对象。可以直接包括在成本对象中的直接成本对象以及其他成本，应根据收益和比例原则，并按照土地面积法，建筑面积法，直接成本法和预算成本法进行分配。
3.应税毛利率和企业所得税预付款
（1）应税毛利率
销售企业未开发的开发产品的应税利润总额，由省，自治区，直辖市的国家税务局和地方税务局根据下列规定确定：
（1）对于位于省，自治区，直辖市和计划城市所在地的城市和郊区的开发项目，不少于15％。
（2）对于地级和地级市区以及郊区的开发项目，不少于10％。（三）开发项目在其他区域的，不少于5％。
（4）经济适用住房，限价住房和残旧住房，不少于3％。
但是，由于国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号），因为税收计算一直无法适应房地产开发和运营的变化。该地区调整后的应税毛利率。
（2）预缴公司所得税
由于房地产行业的特殊性，房地产行业采用了预售系统。因此，在出售未完成的开发产品的收入时，应基于应课税毛利润估算毛利润，并计入当期应纳税收入。
产品开发完成后，企业应立即结清其税费，并计算以前销售收入的实际毛利润。同时，其实际毛利润与相应的估计毛利润之差应计入当年通过将项目与其他项目合并来计算应纳税所得额。
税制改革之后，如何计算预售链接的应纳税所得额和预付公司所得税？
根据国税发[2009] 31号的规定，在营业税制度下，房地产企业预售环节的应纳税所得额=（已收账款x估计毛利率）-预付业务预付税金和附加费本地增税期成本。
因此，在进行业务改革之后，是否仅需要将营业税改为增值税并继续根据上述计算方法进行计算？税费改革后，销售收入从含税价变为免税价。根据增值税“税价分开”的特点，房地产企业的销售收入应在扣除增值税销项税后予以确认。因此，在计算房地产企业预售的应纳税所得额时，是否需要“价格税分离”已成为有争议的问题之一。
其中，财税[2016] 43号规定，土地增值税纳税人转让房地产所得的收入不包括增值税收入。因此，预售阶段的企业所得税收入也应与此法规保持一致。
另外，我可以扣除预付的增值税吗？增值税改革后，个人转让和租赁房地产所允许的税前扣除额不包括实际增值税。政策原则与公司所得税相同。因此，不能扣除增值税。企业预售环节的应纳税所得额=（预付款帐户÷（1 + 11％）×估计毛利率）-预付款项-预付款项土壤税增加期费用。
8
房地产开发企业根据产权转让文件对商品房的销售征收印花税。 《财政部和国家税务总局关于若干印花税政策的通知》（财税（2006）162号）对此有具体规定。
印花税按合同规定金额的0.05％计算。
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前言
财产税的历史悠久，每年征收一段时间。可能产生的影响更加公开，但实际上并不是每个人都对此有充分的了解。
本文将重点讨论以下四个问题：
在行业中，趋势是引入房地产税可以降低房价，填补地方债务陷阱或调整社会资源分配的方向并提高资源利用率。为此，我们将基于以下假设预测房地产税（主要用于住宅）的总额，分析全面征收房地产税对政府财政赤字的贡献率，土地出让金的替代程度以及可能增加的负担居民生活等；
房地产税被更频繁地提及，房地产税的引入具有一定的确定性。发行房地产税单相对容易，但全面实施容易，将面临哪些困难和挑战？
房地产税是对持有房地产征收的财产税。如果要开征房地产税，是否有必要针对居民调整房地产行业的各种税收和监管政策？中国各个能源级城市的基本面和房地产市场发展的现状有很大的不同。每年只对新房征税是否合理？
房地产业的长期稳定与国民经济和民生有关，房地产税薄弱。如何建立有效的制度，成功地保证房地产业健康稳定发展。
同时，为了让大家对房地产税有更清晰，更全面的了解，我们将附加房地产税的定义，房地产税与房地产税之间的关系以及误解该行业的房地产税。以及征收财产税的国际经验。
核心摘要
1.征收财产税的影响有多深，
有多宽？
从上海和重庆的房地产税收试点来看，房地产税收总额占地方一般公共预算收入的比例保持在3％的范围内，对地方财政收入影响不大。
同时，我们计算了全部征收财产税后可能收取的财产税总收入。每年的财产税不到地方公共预算收入的12％，土地转让收入的百分比不到30％。。假设财产税收入完全替代了土地出让金收入，城镇居民每年需要交纳房地产税6146元，占城镇居民人均纯收入的51％，这将增加沉重的负担。对城市居民。假设城市人口的人均住房面积为30平方米，如果房地产税完全替代土地融资，房地产税将按5.5％的税率征收，这可能与核心城市住房价格的上涨，预计将很难有效应对房地产的投机性投资需求。
通常由供应，需求和货币决定房价。财产税不能决定供求关系，也无法影响货币走势，因此它不能成为调整房价的工具。
如果我们希望通过征收房地产税来实现社会资源的分配方法和方向，那么它的作用也可能会受到限制。增加房地产持有量的成本最终将转移到无家可归的阶层，这将进一步扩大居民。它们之间的差距增加了基尼系数。
II。短期来看，全面实施财产税仍将面临严峻挑战
除了技术问题，房地产税的引入和全面实施还需要考虑许多客观问题或需要克服许多困难。首先，中国目前的社会阶层结构决定了中国还没有形成有效的纳税人群体，难以充分满足税收需求。其次，全方位征收房地产税既困难又昂贵，即使强制性征收，最终也可能无法有效征收房地产税。可能会征收房地产税，并且所收税款可能无法支付征税费用。最后，在社会团体结构不完整的情况下，强制性征收房地产税可能会导致更深层次的社会变革，这也将影响中国的内需。影响很大。
3.如何征收财产税？
当前居民的税收负担相对较重，包括房地产行业内外的各种税收。如果不重新确定税制中的各种税种，而增加房地产税，将对居民征收重税。负面压力肯定不利于消费升级的顺利实现。当前，大多数城市，特别是核心城市都处于政策压力的控制之下。房地产市场的交易是不正常的，购买限制，贷款限制等政策只能在短期内对房地产市场的发展发挥作用，而难以长期发挥作用。房地产税的作用更长，更可持续。如果将长期房地产税换成取消短期购买限制政策，则有可能更好地维护房地产行业的正常秩序。有一笔付款是理所当然的。在征收房地产税时，必须综合考虑各能源级城市基本面的客观差异，并根据当地情况进行治理。如果仅使用增量住房作为征税目标是不明智的，则应将（二手房）现有住房，住房改革住房，共享财产住房和拆迁补偿住房全部纳入税收目标。
第四，建立长期体系的“四管齐下”，
确保房地产行业的长期安全
引入房地产税的主要目的是维持房地产行业的长期稳定性，但仅就房地产税而言，其权力薄弱，因此需要“财产税，股份制改革，长期租赁公寓，B2G”一个有效的制度可以真正确保房地产业的健康可持续发展。
目录
1.征收财产税的影响有多深？
1.房地产税的总额是有限的，无法解决当地的财政缺口
1.1上海和重庆的财产税的年收入是多少？
1.2物业税能否取代政府土地融资并成为填补地方财政缺口的工具？
1.3如果房地产税代替土地融资，那么买家将做什么，房价将如何变化？
2，不能影响供求和货币走势，物业税不是调整房价的方法
2.1仅财产税会影响房价吗？
2.2物业税会抑制房屋销售吗？
3.仅房地产税就无法实现社会公平
4，引入房地产税会有什么影响
1.税收团体的规模太小，无法满足税收需求
2.大规模征税既困难又昂贵
3.征收大规模房地产税可能会导致更深层次的改革
4.房地产税将会出台，但短期内将难以实施。
1.“长期”为“短期”，政策对冲，房主独立纳税
2.重新确定各种税收以平衡纳税人的税收负担
3.适应当地条件和条件，以保护居民的合理利益
以“四管齐下”的方式建立长期体系，以确保房地产行业的长期稳定
1.改革分税制，解决财政赤字问题
2. B2G模式-国家引导企业为实体经济服务
3.长期出租公寓-打破消费惯性并缓解住房需求
4.房地产是必不可少的，但短期全面实施是困难的
附件：对房地产税，房地产税⊂房地产税有误解
1.对财产税的认知误解
2，什么是财产税？财产税是财产税
2.1中国的房地产税和财产税
2.2物业税的国际经验
一。
征收财产税的影响有多深，
征收财产税后，对财产税的作用存在分歧，这是否可以解决当地的财政缺口或降低房价；或者它可以使社会更加公平，人民更加幸福等。引言的影响是什么，它将有多广，并将有多深？
1.1上海和重庆的财产税的年收入是多少
根据2016年统计年鉴数据，2016年全国房地产税收入约为2221亿元人民币，分别占营业税，企业所得税和个人所得税的19％，8％和22％ ， 分别。
表：中央和地方一般公共预算收入（亿元）
从2011年至2016年，上海和重庆的房地产税税率（主要针对住宅和宽松的房屋税），尽管总房地产税率一直呈上升趋势，但其绝对金额仍相对较低。上海全市房地产税收收入保持在200亿元以内，重庆保持在60亿元以内。
2016年，上海的年度物业税收入为171亿元人民币，分别占营业税，企业所得税和个人所得税的20％，13％和29％，及其对税收的贡献。地方一般预算收入只有3％。重庆2016年的物业税收入占政府一般公共预算收入的3％。这个概念是什么？上海市将于2020年开通的18号线项目总投资为457.37亿元，2016年征收的房地产税仅为18号线里程的1/3。
图表：2011年至2016年上海房地产税收收入趋势（亿元）
图表：2011年至2016年重庆房地产税收收入趋势（亿元）
表：2016年上海和重庆的主要公共预算收入（亿元）
1.2物业税可以代替政府土地融资吗？
成为填补地方财政缺口的工具？
图片：2008-2020年城市基础设施投资完成额（万亿美元）
图片：2010-2017年地方政府对土地财政的依赖
图：2017年典型城市土地的财务依赖性
在讨论财产税是否可以解决财政缺口时，最直观的方法是衡量全年可以征收多少财产税。我们假设财产税属于地方税的范围，而中央政府不计算收入份额。
为此，我们将使用以下方法来计算每年可能在全国范围内征收的财产税总额：
✔税收对象：对于拥有住房的城市居民，农村居民拥有的住房不包括在财产税的征收范围内。城市居民的住房面积=城市人口*人均住房面积=总人口（P）*城市化率（ur）*人均住房面积（s）。人均住房面积可以是30平方米，35平方米和40平方米。
✔税收优惠：根据上海和重庆的房地产税收试点，有一些税收优惠政策。每个城市还设置了一定的豁免区域。基于此，我们还将被占房屋面积（sr）设置为被占房屋面积sr∈[0.5,1]，当sr = 1时，这意味着没有被豁免的面积。
✔计税依据：参照上海物业税实施标准，按房屋交易价格的一定比例收取交易价格的70％；
房屋价值评估的标准：房屋评估价值（V）=全国商品住宅平均交易价格（p）*房屋面积（S），因此税基=房屋评估价值（V）* 70％。
✔税率：参照上海，重庆和国际税率标准，税率tr∈[0.4％，1％]，全国商品住房总税率=总人口（P）*城镇化率（ur ）*人均住房面积（m）*征收面积比率（sr）*全国商品住宅平均交易价格（p）* 70％*税率（tr）。
在当前行业对财产税的各种讨论中，2020年似乎是引入财产税的关键时间点。因此，为了衡量该国2020年可以征收的总财产税，我们首先测量交易情况，城市化率和地方政府的一般预算收入。
图表：2013-2020年商品房交易趋势
图表：2013-2022年商品住宅交易趋势
图表：2013年至2020年中国城市化率趋势
图表：2013-2020年地方政府一般预算收入趋势
下面，我们将根据各种假设，计算出2017年和2020年全国范围内可以征收的房地产税总额（主要是商品房）。
（1）2017年征收的财产税总额
方案1：假设居民人均住房面积为30平方米，2017年全国商品住宅平均交易价格为7613元/平方米，全国总人口为13.9亿，城市化率58.52％。因此，城市居民住房总面积=13.9 * 58.52％* 30 = 224.03亿单位，税基= 224.03 * 7613 * 70％* SR。当没有税收优惠且税率为1％，即（tr * ur）=（1％* 1）时，2017年可征收的房地产税总额约为1.3万亿元。我们将按每个税率和免税区的假设可以收取的房地产税总额的中位数作为可以获得的房地产税总收入，为7,803亿元。
表格：（tr * ur）假设，全年征收的房地产税总额（亿元）
方案2：假设居民的人均住房面积为35平方米，城市居民的住房面积= 13.9 * 58.52％* 35 = 284.7亿平方米。如果没有税收优惠，税率为1％，即（tr * ur）=（1％* 1），则2017年可征收的房地产税总额约为1.52万亿元。可以在不同税率和免税地区征收的全部财产税中位数为9,103亿元。
（2）2020年征收的房地产税总额
方案1：假设居民的人均住房面积为30平方米。到2020年，全国商品住宅平均交易价格为8,988元/平方米。62.2％* 30 = 263.4亿个单位，税基= 263.4 * 8898 * 70％* SR。当没有税收优惠且税率是1％，即（tr * ur）=（1％* 1）时，2020年可征收的房地产税总额约为1.52万亿元。可享受不同税率和免税地区征收的全部财产税中位数为9120亿元。
表：在（tr * ur）的假设下，全年征收的房地产税总额（亿元）
图：在（tr * ur）的假设下，全年征收的房地产税总额（亿元）
估算表明，全国每年收取的房地产税收入是有限的，分别不到政府公共预算收入和土地出让金的12％和30％。在大多数城市，土地金融模式无法长期维持。税收不能代替政府的土地出让收入。因此，房地产税在减轻财政压力方面的有效性也可能受到极大限制。因此，要真正解决地方政府的财政空缺问题，仅靠房地产税是不能从根本上解决问题的。从根本上解决税收制度问题。
2018年7月31日，中央政治局工作会议提出“把缺陷作为当前深化供给侧结构性改革，增强缺陷的强度的当务之急。部门”，这意味着未来政府将在基础设施领域投入更多的能源，但是如何解决基础设施领域的投资呢？政府已经为建设一些基础设施背上了沉重的债务。它依靠财产税吗？显然，财产税能力是有限的。经测算，房地产税收占基础设施投资的比重高达6.0％。与基础设施投资相比，房地产税总额少得可怜。表
：物业税收入与政府公共预算收入，土地出让金等的比较。
假设财产税完全取代了土地转让费的收入，如果人均住房面积为30平方米，则财产税税率将达到5.5％。这是针对普通城市买家的，尤其是经济欠发达的小城市。言语无疑是沉重的负担。如果房价涨幅低于物业税率，那么对于房屋所有者来说，房屋将由资产变为负债，这肯定会被搁置。这样，财产税将成为房屋存货。取消限制；核心城市住房价格的年均涨幅几乎不低于该税率，难以从根本上改变核心城市住房资产配置的趋势，难以有效遏制房地产投资的投机活动。表
：如果物业税取代了土地财务，税率将发生变化
1.3如果财产税取代土地资金，买方将采取什么行动，
房价会怎样？
退一步说，如果财产税可以代替土地融资，作为财产税直接贡献者的城市居民会增加多少负担？
为此，我们基于2017年的数据进行了计算。假设房地产税对土地出让金的替代程度不同，然后衡量房地产税对城市居民的负担压力。
通过计算，我们发现，当房地产税对土地出让金的置换系数分别为80％，90％和100％时，城镇居民的人均年均纳税额分别为4917元，5532元， 6146元。这分别是城镇居民消费后收入的41％，46％和51％。这个概念是什么？除了日常消费外，居民将近一半的钱花在财产税上。居民没有钱，也没有生活上的幸福感，社会问题自然会随之而来。
表：2017年财产税占居民净收入的百分比
此外，如果物业税确实取代了政府的土地出让收入，甚至填补了地方政府的财政缺口（当然，这是一个小概率事件），那么地方政府将推动土地意愿会更小，土地供应会减少吗？房地产企业会更难获得土地吗？房地产企业将如何获得土地？土地成本是否必须再次上涨，而土地价格决定了房价。地价上涨后，房价是否必须与水同步上涨，最后必须将增加的成本退还给买方？许多问题仍有待解决。
我们认为，如果物业税的真正目的是填补地方政府的债务缺口（这是不现实的），那么还将在其他方面进行讨论，制定平衡的计划，例如减免其他税款和或者在极端情况下，中央政府会向居民提供一些支持（本质上是中央政府为地方政府偿还债务并为地方政府付款，这种情况不会发生）。
房地产行业有许多参与者讨论财产税的变色。最根本的原因是物业税将成为调整房价的工具。人们普遍认为，征收财产税后，房价将大大降低。但是，通过比较房地产税引入后发达国家的房价表现，可以发现房地产税的引入并没有导致房价下跌。尽管短期内对房价有一定的调控作用，但从长远来看，并没有明显的影响。一些发达国家征收房地产税后，房价不仅没有下跌，而且也大幅上涨。那么物业税是否会影响房价，物业税调控房价的机制又是什么呢？
仅仅希望依靠财产税来解决政府的财政缺口可能很难实现。认为财产税可以降低房价也有些牵强。最直观的感觉是，上海和重庆已经开展房地产税收试点多年了。下降趋势。
上海是典型的一线城市，其房价一直保持在较高水平。实施房产税试点后，重庆的房价在一定时期内没有上涨，并不是因为房产税的增加，而是因为重庆住房供应过剩。规模大，需求跟不上供应，房价也无法上涨。
表：重庆市商品住宅的平均交易价格及产销率
如果物业税可以降低房价，那么其房价上涨机制是什么？从本质上讲，影响房价趋势的因素主要是供应，需求和货币。房地产税只能增加房地产持有成本。供求有自己的发展规律。房地产税不会影响供求关系。同时，物业税无法影响货币的走势，也无法引导资金进出房地产市场。因此，即使征收财产税，其目的也可能不是降低房价。可以通过观察发达国家（例如美国）的财产税来发现。在发达国家征税之后，税款被用来建设社区，这是从人民那里取而代之的。这样，住房设施更加完备，房价下降的可能性较小，因此出现了物业税。征收与房价上涨之间存在积极联系。
从重庆实行房地产税前后商品房交易量的趋势可以看出，实施房地产税后，重庆市2012年度商品房交易量有所放缓与去年同期相比，全年商品房交易量没有下降。相反，保持稳定的上升趋势。
图：2010-2017年重庆市商品住宅交易量趋势（万平方米）
房地产行业具有典型的金融属性。牟利资本的性质决定了在房价不下跌的情况下，购房者的住房分配意愿很难减弱。由于财产税不能影响商品房的价格，因此没有办法影响商品房交易量。
如果无法达到使用房地产税降低房价的目的，房地产税能否实现社会公平？如果为了公平起见，我们只向富裕的中产阶级征收财产税，将穷人列为免税，最后征收的税款被用来提高低收入阶层的生活质量和水平，并降低其生存率。低收入人群。成本。这样的景象非常美丽，但是很难实现。例如，大多数在大城市谋生的普通工人阶级无法购买自己的房屋，因此只能租房。许多大城市的房东可能拥有不少于2栋房屋。如果他们收取房地产税，房东真的您愿意击败它吗？羊毛出了羊，最终的成本可能会再次回到普通的低收入人群，股票财富转移的目标将无法实现，社会不公现象有望加剧。
房地产税的影响实际上是有限的。总量有限，这不是填补财政缺口的有效方法；无法影响供求关系和货币趋势的关系决定了不存在房地产税调节房价的机制。
如果我们说财产税将产生什么影响，它可能会产生预期的风险。关于物业税未来发展的猜测，具体的实施细节以及实施的力度，将给各方带来不同的心理期望。
根据对财产税相关程序的期望，不同能源水平的城市可能会产生不同的影响。对于三线和四线城市，物业税增加了房地产持有成本，这可能对三线和四线城市的“去库存化”过程有害。三线和四线城市没有发达的二手房市场。在一些非核心城市边界的三线和四线城市，房屋的投资属性并不那么明显。如果引入财产税政策，可能会失去原始房屋所有权的可能性。泯。
对于一线和二线城市（主要是指核心的一线和二线城市），征收财产税能否改变目前住房供应不足的状况并促进资产的优化配置？当然，一线和二线城市住房的金融投资属性很强。尽管房地产税的出台在一定程度上增加了购房成本，但是如果房地产税率低于房价的增幅，房地产税的出现将无法实现。将房子挤到市场上进行投资无法实现资源的进一步优化分配。当然，也有可能将成本转嫁给没有住房的居民，这样财产税将成为资本化提高租金或房价的工具。在2018年政治局会议上，“坚决遏制房价上涨”是一个信号，表明中央政府对房价上涨的容忍度已经降低，即使房价缓慢上涨，也只能遏制房价。这一水平将不再迅速上升，征收房地产税也有可能迫使核心城市的住房资产从资产转换为负债，这将不利于房地产业的健康发展和社会稳定。
二。
在短期内，全面实施财产税仍将面临严峻挑战
自从上海和重庆的房地产税审判开始以来，有关该行业房地产税的各种猜想和陈述都没有停止：到底，房地产税真的会在何时出现？从目前情况来看，房地产税的征收是确定的，只是时间问题和具体计划的选择，但全面实施仍然面临严峻挑战。
➡目前，中国的中产阶级群体还没有形成庞大的规模，也就是说，目标纳税人群无法满足税收需求。是否有人说，不向全国缴税，只将纳税人锁定在中国所谓的中产阶级上不是一个好选择？实际上，中国还没有形成一个“中间有两个小端”的橄榄形社会结构。中国所谓的中产阶级群体还没有达到一定规模，征收财产税实在太困难了。中国的医疗保障体系还不够听起来，考虑到缴税后几乎没有收入，未来的生活将会怎样？什么会支持我的未来生活？
另外，所谓的中产阶级真的愿意付财产税吗？理想和现实可能完全不同。中国与美国，德国等发达国家不同。大多数外国房地产是房主私有拥有的。开征房地产税是为了改善房屋周围的公共设施。最后，是回到人民手中。房主可能是最终受益者。无论如何，资产由个人居民长期拥有。您可以收集它们。房屋所有者可以从纳税中获得明显的回报（毕竟，为其资产纳税）。但是，中国却不同。中国的土地资源归国家所有。普通居民仅拥有土地承包和使用权，没有所有权。房屋通常拥有70年的产权和50年的产权。也就是说，在产权到期之后，房屋的所有者不知道房屋是谁。交完税后，我看不到真正的好处。我为什么要付款？我为什么要别人的资产呢？人性是自私的，它不愿意为他人的利益付出代价。此外，由于财产税属于持有阶段的财产税，因此我不持有该资产，而仅签订合同。支付长期租金的原因和意愿是什么？
的另一点是，对所谓的中产阶级征收财产税可能会引发极大的不安全感，并催生出国逃避的想法，这将对中国的内需产生巨大影响。当前，中国经济正处于转型升级时期，经济发展质量已提高到一定水平。同时，与美国的贸易战也在不断发展和升级。在结构调整中发挥更大作用。 “国家政策调整是基于扩大内需的。因此，对内需产生影响的行动对国家有害，对社会无益。
大规模征收财产税的成本和困难是非常困难的。首先，要对所有房屋征收房产税，必须对所有房屋有一个全面而深入的了解，例如房地产登记，全屋联网，房地产价值评估等。短期内难以实现。
其次，为了实现大规模的房地产税收，势必需要庞大的团队。在此期间所需的人工和材料成本巨大，可能不会产生明显的效果。这类似于过去征收的农业税。征税很困难（农民的收入不高，纳税意愿必然很弱）。组建团队的成本很高，收到的税收总额可能会连续收取。成本无法弥补，收益和损失被抵消，最终结果是禁止了农业税。
最后，中国的土地公有制决定了房屋产权期限的限制。这样，购房者就会轻松地形成一种心态：产权到期后，房屋不是我的，我为什么要纳税，而且，我不会从中受益。即使将收到的税款用于社区建设（最终，该物业的增值收入将通过征税获得回收），但获得这种收益的时间却很有限，而且无需缴税。功率。各种因素叠加在一起，不言而喻，全国范围内很难征收财产税。
财产税的征收不同于个人所得税的征收。个人所得税由银行代扣代缴。我们拥有的收入就是净收入。对我们来说，这种征税方法是被动和不敏感的。是的，我们的重点更多地放在了手头的收入上（至于税收占多数，则没有太多关注）。房地产税不是这样的。是要再次掏出你口袋里的钱。这是一个主要区别。为什么？城市中的许多人可能不得不承受很大的购房压力。不排除城市中有人因拆迁而得到房屋，但他们没有收入。他们用什么来缴税？如果去较小的县，居民的收入不高。如果您要求他支付财产税，他将支付什么？如果您想拿出每个人已经缴纳的财产税的一部分收入，那无异于让每个人都割肉，每个人的不喜欢和抵制都是可以想象的。
当然，即使购买者顺利地支付了物业税，也不排除中产阶级会想到“我付税，我是叔叔，我必须是纳税人”。大师”，这可能会带来更深层次的改革问题。
行业对财产税的讨论并非凭空出现。关于财产税的讨论已经很多年了，但是近年来（尤其是2017年之后）的讨论更加频繁，但是核心要点仍然在文档描述中。在一级上，实质性进展仍然不够。
财政部长肖洁在2017年的《中国共产党第十九次全国代表大会教师阅读报告》中谈到了房地产税。很明显，房地产税将根据评估结果进行征收房子的价值。按照“立法推进，全权授权，循序渐进”的原则，促进房地产税的立法和实施。2018年第十三届全国人民代表大会第一次会议副秘书长兼发言人张业遂在向记者提问时说，房地产税立法是由全国人民代表大会常务委员会预算工作委员会和全国人民代表大会起草的。财政部。展示重要问题，征求内部意见等工作努力尽早完成准备，供常务委员会初步审议。表
：与房地产税相关的文件和讨论
现阶段中国的城市分化非常严重。即使引入了财产税，其试点城市选择（大规模推出，某些城市的优先选择等），税率制定（统一税率仍然是一房一室）税率等），征税对象的范围（对所有房屋收取费用或设定一定的标准，仅征收符合标准的房屋，在增量住房和有存量住房之间选择征收方法等）必须严格工艺开发。
即使现在可以大规模征收财产税，也无法轻易确定核心的一线和二线城市以及三线和四线城市的标准，并且很难适用所有统一的法律。富人想根据房屋数量来征收财产税，而穷人想根据房屋面积来征收财产税。为什么？如果富人和穷人有房子，而富人的房子的面积为400平方米，而穷人的房子则可能只有90平方米（如果按单位数量计算），那么这项政策肯定对富人更有利。如果按地区收集，相应的穷人小房子必须缴纳相对较少的税。迫切需要解决许多问题，全年实施物业税的路很长。
假设将来要征收房地产税，那也是一个反复试验的过程。它可能是新房屋的新方法，也是旧房屋的旧方法。该方法相对合理，因为在土地拍卖时已经知道。这所房子将伴随有财产税，这可能会调整房价，这将改变房价支付的结构。如果税后情况继续急剧增加，将根据土地出让金征收财产税。消费者不愿承担如此巨大的额外费用，因此，如果土地出让金和房地产税双重征收，那么全面实施房地产税的阻力可能会相对较大。如果有一天可以就土地出让金或其他税费制定一项新的标准（目前中国的房地产税存在一定的结构性失衡，那么开发和交易中的税负就会增加，并且链接中的税收类型较少，税收负担更轻。房地产税可以作为房地产税结构调整，平衡房地产开发，控股，交易等环节税收负担的工具。当然，每个环节的税率也需要重新确定。为了减轻纳税人的税收压力，否则在原来高税收负担的压力下，再加房地产税，纳税人的负担必然会加重，这不利于实现社会稳定和实现。人们对美好生活的理想中的什么），或财产权期限延长后，对资产所有权（如房地产权的延长等）做出了新的定义，使纳税人可以分期付款购买资产，有利于平稳房地产税的进度），实施财产税的难度可以适当降低。
当然，房地产税是地方税还是中央税还是地方中央共享税，可以根据实际情况确定。它可以完全包含在地方税收类别中，也可以主要由地方政府吸收。中央政府收取一小部分。，用于支持欠发达地区的经济发展，从而减少地区差异。
无论何时征收财产税，无论是否可以征收，目的都是为了更好地稳定房地产业。至于何时出台，以及在所有条件都成熟之后，财产税的引入和全面实施将自然而然地发生。
三。
财产税将如何处理？
中共十九大提议建立一种包括土地，财政和税收在内的长期机制。为了建立房地产业的长效机制，各方的努力是必不可少的。房地产税作为房地产税的广义税种，有明确的征税条件。时间的问题。目前，市场上关于物业税的讨论很多，包括征收的时间，作用，范围，方式等。那么，将来如何征收财产税呢？
但是，当前的现状是该政策抑制了核心城市的商品房交易。一些潜在的买家已经从商品房市场转移到了长期租赁公寓领域。此外，该政策为长期出租公寓提供了更大的支持。在长期租赁公寓市场中，很难涵盖所有内容。目前，大多数城市的房屋租金都呈现出明显的上升趋势。这在一定程度上增加了居民的生活费用。这种现象实质上是对现有资金的重新分配，不利于此。经济发展和社会稳定以及生活费用的增加可能会占用原本用于其他消费的资金。
购买限制政策限制购房者的资格以增加杠杆作用来投机房地产，但在一定程度上也抑制了一些新购房者的住房需求（类似于限制个人自由住房的户口政策。选择购房）。此政策效果相对短期而言，只是及时推迟购房者的需求并不是维持房地产长期稳定秩序的最佳方法。为了保持房地产业的长期健康发展，需要更多的长期政策支持。如果引入
财产税，它将在原始税负的基础上增加购买者的负担。但是，在限购等政策的影响下，核心城市的商品房和商品房销售不容乐观。已经设置了征收财产税的障碍。如果在这些城市实施了房地产税政策，则它可能会协调和放宽其他房地产政策，放宽购买限制，为居民购房打开一扇门，然后对以下价格征收房地产税：增加了部分住宅物业，相当于买方。类似于我们目前的个人所得税，征收资产利得税也可以在一定程度上对冲财产税政策的影响。同时，当前的修补程序类型策略产生了负面的外部性。限购政策阻止了一些真正需要住房的真正买家。核心城市希望通过长期租赁公寓来分散购房者的数量。这迫使一些人通过公寓来实现住房需求。长期租赁公寓的绿色通道已经开放，许多长期租赁公寓品牌和中介平台已经竞争收购物业，从而形成了物业的竞拍机制。价格越高，长期的公寓经营者获得房产的成本就必须增加。在其他方面，增加的成本将转移给无能力或无资格购买房屋的新需要的购买者。这样，最终将只收获新需要的客户，并在一定意义上保护机构或个人投资者。
从拼多多的崛起可以看出，目前中国居民的消费结构需要升级。为什么拼多多会崛起？主要是因为中国“穷人”过多，而且消费尚未达到一定水平，拼多多主要针对低收入群体。 APP上的商品价格低廉，活跃用户主要集中在低能耗城市。用户数和活跃用户数人均年支出增长迅速。其2018年中期业绩显示，截至2018年6月30日，过去12个月的活跃用户数量为3.44亿，活跃用户年平均支出为763元，同比增长245％和98 ， 分别。％，虽然较早成立的京东（JD.com）截至2018年6月30日的过去12个月中拥有3.138亿活跃用户，但比截至6月30日的2.583亿年度活跃用户同比增长了21.5％， 2017。Pinduoduo APP在高能城市中的使用并不普遍，他们更喜欢使用JD.com，网易Koala等，后者被视为高端在线购物平台。
图表：拼多多LTM（去年12月）活跃用户和活跃购买者年人均
已发布了购买限制，以允许有资格购买房屋的人选择要购买的房屋。这也将使一些没有资格购买房屋的人能够尽快解决住房需求，保护基本住房需求，并将其用于除购房以外的可支配收入。它用于其他方面的消费，并满足国家消费升级的战略需求。
资本具有自然抵押性质，资本必须是资本的抵押。一旦初始资本积累完成，将来将产生连续的现金流，即稳定的税收收入。税收将进一步抵押以加速积累，流通，最终形成资本流动的闭环，资本产生资本，而土地融资模式本质上并不是将土地用作成功融资的抵押品。通过抵押土地获得资金后，政府可以使用资金进行机场，高铁等的建设。将来，建筑将为政府（国家）带来稳定稳定的收入，但鉴于土地有限，土地抵押注定不会成为资本积累的永久原始基础，购房者的资产（房屋）将成为成为资本积累的基本资源。买房后，购买者将获得政府提供的优质资产服务，例如教育，医疗，运输和其他服务。如果购房者享受优质的服务，则必须支付相应的服务费用，政府将获得一定的赔偿（财产税）（政府通过征税收取财产的增值收入），这种方法取代了土地财政（收取70年的一次性土地使用费），一劳永逸的方法，使政府的收入更可持续。
在房地产行业中，有许多类型的房地产税。征税，房屋建设，销售和持有等各个环节都有不同类型的税收。企业和居民的税收负担比较重。如果根据原先的税负负担不合理地增加房地产税，无疑会有重复征税的嫌疑。同时，这将进一步增加居民的生活负担，剥夺居民享有幸福快乐生活的权利。
当然，还有另一个要点。中国的土地是国家公共所有的，这意味着居民仅拥有房屋使用权的70年，而没有所有权，这意味着他们在一定时期内支付使用房屋的费用。一旦截止日期到期，房屋的用户将不知道房屋的价格，因此他自然不想为此支付额外费用。如果可以扩大房屋的产权，那么现在要缴纳的房地产税就是为资产的未来使用而预先缴纳的税款，从而可以相对减轻居民对房地产税征收的抵制。
当然，如果不重新确定其他环节的税收，居民的税收负担将会增加。这在一定程度上不会限制“消费升级”，并将对消费品的零售总额产生不利影响。当根据居民原来的税收负担，本来可以用于其他消费的收入又用来支付财产税时，会导致“消费下降”吗？（目前，社会消费品零售总额同比呈下降趋势，2017年底同比增速下降至10.2％）
图表：2009-2017年消费品零售总额
除了房地产税范围内的税款外，居民还需要缴纳其他税种，包括个人所得税，财产税等。没有重组和调整，然后如果将新的财产税添加到房地产行业，将很难征收税款。目前，中国已经开始调整税收。 2018年个人所得税修正案草案已经发布。个人税的调整主要包括三个方面：将个人税的起点提高到5000元，扩大低税率的适用范围，扩大教育和医疗。，住房，养老金和其他费用被设置为特殊额外扣除额。
1.调整税收起征点。
2.税率的变化。
除了调整个人税起征点外，税法修正案还对税率进行了相应的更改。表
：税率变化（综合收入）
注1：本表所指的全年应纳税所得额，是指根据本法第六条的规定，居民个人所得从个人应纳税所得额中扣除60,000元。每个纳税年度，以及特殊扣除，依法确定的特殊附加扣除与其他扣除的余额； 2：非居民个人的薪金，工资，劳动报酬，手稿酬金和特许权使用费收入是根据该表按月计算的。），股息收入，股息，物业租赁收入，财产转让收入和附带收入，则按比例税率适用，税率为20％。”
第三，特殊扣除。
特别扣除是此税收修正案的新内容，将于2019年1月1日实施。特殊抵扣是指扣除社会保障后，再扣除特殊抵扣费用后再缴纳的月收入。具体扣除的费用主要包括住房贷款利息，住房租金，儿童教育费用，继续教育费用等。除实施困难外，特殊扣除项目的设置将在一定程度上减轻居民的生活负担。
长期机制包括财政和税收。当前的税制改革是否试图建立一种长效机制并为引入房地产税铺平道路？
在征收房地产税之前，如何确定房地产税征收规则尤为重要。
（1）如何选择征费的目标，是否仅针对以特定年份为节点的每年出售的新房屋？还是将二手房包括在房地产税收中？
按照常识，城镇居民的住房应该成为房地产税支付的主要对象。但是，根据观察数据可以发现，在大多数城市（尤其是核心城市）取消购房和贷款限制的情况下，商品房的交易量变得极为惨淡。不仅开发商在挣扎，而且一些购房者也被住房贷款所淹没。将来，将来某些城市可能不会有新房交易，也可能不再有商品房的概念。例如，北京将以普通财产住房为主，深圳住房市场将以长期出租公寓为主。等待。
核心城市现已进入二手房建设阶段，每年的新房交易总量极为有限。由于土地资源有限，越来越多的城市住房市场将由二手房主导。最近出售的房屋要缴纳房地产税，因此在不久的将来，许多城市可能很少有满足税收条件的增量房屋。
此外，核心城市关键地区二手房倒挂现象严重，二手房之间的投资联动效应明显，部分购房者继续投资两个市场之间的套利。如果征收的房地产税仅包括被征税群体中的新房，那么持有新房的成本将会更高，这可能会进一步增加二手房交易的普及度，进而提高二手房的价格再次。
而且，核心城市本身供不应求，住房供应有限意味着资产稀缺和商品稀缺。如果只对销售型房屋征收财产税，是否会增加二手房的套利空间？即使不出售二手房，将其委托给租赁机构或直接用于租赁，仍然有可观的利润。可能会进一步扭曲市场的正常交易状态。
因此，房地产税收征集对象不仅可以选择年度增量住房作为税收目标，还应将股票住房纳入税收对象的范围，但具体税收方法应有所不同：一房一保新房屋的新方法，旧房屋的旧方法。如果以统一的方式收集新房和二手房，可能会引起一些房主的反对。毕竟，二手房的所有者已经非常机动，房屋所有者已经享受了住房的增值。收入，所以最合理的方法可能是由于住房政策，新旧是不同的。
照片：核心城市二手房之间的联系效应
（2）中国城市之间的差异是如此之大。是每个城市一刀切的征税，还是调整诸如税率和优惠条件之类的房地产税收方法？
中国的城市在基本面上有很大差异，每个城市的房地产市场也差异很大。因此，不可能采取一刀切的办法对包括税率在内的不同城市的房屋征收房地产税。提供条件等。
一方面，普通城市自身的经济发展水平，交通，医疗，教育和其他辅助设施明显不如核心城市，因此普通城市房屋本身的维护和增值能力不如核心城市。房屋;另一方面，当然，普通城市人口的严重外流并不意味着这些城市的新房交易惨淡，但是外流更多的城市的新房交易可能会更加乐观，但是城市房屋的空置率严重流出的情况可能更高。较高的税率可能迫使房主出售房屋，这不利于实现人民的更好生活和中国城市化进程的推进。
选择征收财产税的方式也应权衡各方的利益。不同的类别对不同的征税方法有不同的方法。所谓的中产阶级以上的人要根据房屋的数目来征税，而中产阶级以下的人要按房屋的面积来征税。如何权衡各方利益？可以考虑面积和房屋数来征收房地产税，可以采用累进税法。获得的利益越多，所支付的税款就越高。免税区的设置也很重要，而上海和重庆在设置免税区时过于宽松。上海的人均住房豁免面积为60平方米。截至2017年底，上海城市居民人均住房面积免税面积为36.7平方米，约为城市居民人均住房面积的1.6倍，这意味着大多数购房者可以免征房地产税，而0.4％和0.6％的税率相对较低。
无论征税对象的选择，税率的确定以及免税区的设置如何，上海和重庆的房地产税试点政策都相对宽松，房地产税的征收将增加在将来。表
：房地产税征收率设置
注：房地产税收的税率是指2013年至2017年全国商品房和全国商品房平均交易价格的上涨。单位数量的顺序基于房屋购买的顺序。多个房屋按房屋面积排序，购买时间相同。较小的区域排名第一。较大的区域排名较低。根据房屋数量扣除免税区。三线和四线城市的情况与一线和二线城市的情况大不相同。建议三，四线城市居民免税区要比一，二线城市高，如三，四线城市为40平方米，一，二线城市为30平方米。参考是2016年全国人均住房面积（国家统计局数据：2016年全国人均面积为40.8平方米，其中城市居民的人均住房建筑面积为36.6平方米，农村居民人均住房建筑面积为45.8平方米）。
1998年，住房改革实现了住房交易的市场化。在此之前，中国还经历了福利房划分的阶段。因此，中国多种类型房屋并存。除商品住房外，居民住房还包括公寓，住房改革，两级限制住房，经济适用房，拆迁补偿房等。这些非商业住房类别的房屋应如何征税？
房屋所有权不明确的房屋将影响房地产的注册和价值评估。根据科斯定理（只要产权清晰且交易成本为零或很小，那么无论从一开始就将产权赋予谁，市场都是均衡的最终结果是有效的，实现了资源分配的帕累托最优。产权不明确会导致某些负面的外部性。
以公共财产房屋为例。财产权通常由政府和买方共享。应该征税吗？如果不征收，可能会进一步加剧对共享财产权的争夺。那么，共享产权的价格会进一步上涨吗？即使价格没有上涨并且直到购买者购买所有权后才缴纳税款，购买者也有机会变相利用它。如果是这样，怎么办？
（3）如何确定要征收的税基？是基于初始交易价格，还是每年对房地产进行估值，仅征收房屋的增值部分？
包括中国的上海和重庆在内的一些发达国家根据房屋的市场交易价格计算房地产税，通常会根据交易价格增加折现系数，例如0.7或0.8。财产税本身就是一种资产持有税。资产持有人为资产付款是理所当然的。建议根据房屋的当前市场价值来征收财产税。如果资产升值，则所支付的税款将相应增加。税收将比上一年减少。建议选择房屋估值* 0.8作为最终税的税基。
房屋估价是一个艰巨的项目。需要专业房地产评估的机构或人员。评估房屋的价值也是费时且费力的。您可以选择一个三年周期，然后每三年重新评估一次资产。估值。
（4）财产税是全部归属于地方政府税还是地方中央共享税？如何使用征收的物业税？
根据上述计算，每年可征收的房地产税总额与土地转让费相距甚远。因此，房地产税很难成为填补地方财政缺口的最佳方法，但是房地产税收入可以用作地方税。收集完成后，可用于保护房屋建设和其他民生项目。。
当然，目前中国贫富之间的差距非常大。房地产税可以用作中央和地方共享税，中央政府可以提取一定比例（如20％和30％）用于贫困地区的基础设施建设等，以提高房地产质量。贫困地区人民的生活，并帮助人们过上更好的生活。
不论何时引入财产税，其征收都具有明显的确定性，其目的还在于维持该行业的可持续和稳定的发展秩序。当然，有必要把握好各种税收和各种政策之间的协调与配合财产税倾向于长期发挥作用，它取代了限制购买和贷款的政策组合，而在短期内，购买和贷款受到更多的限制。政府收入最终来自哪里？从房地产税开始，通过房地产税维持房地产业的正常交易秩序，并取消了购买限制。有能力的人有足够的购房空间，而拥有房屋的人则自己购买资产。当然，制定房地产税规则必须综合考虑各群体之间的利益关系。房地产税不应成为加剧贫富差距的促进剂，也不应成为遏制消费的来源。有能力的买家可以为其所有资产缴税。向政府贡献税收，在不增加生活成本的前提下，居民可以将可支配收入用于其他消费，并促进消费的增长，从而为GDP做出更大的贡献。在当前租金上涨，居民生活成本高昂的环境下，居民之间的财富流动只是对现有财富的再分配，财富的再创造尚未实现，不利于人民生活水平的提高。生活水平也要达到人们的生活水平。社会稳定和有序发展，应将房地产税作为维护房地产市场秩序的良药，不仅可以维持商品房市场的正常秩序，代替短期调控政策，还可以向政府提供具有稳定持久的税收。
四。
“四管齐下”以建立长期系统，
仅靠房地产税来确保房地产业的长期安全，或解决地方政府的财政缺口绝对是不够的。目前，房地产税无法承担如此繁重的任务。
该国正在以长效机制的方向引领房地产业。财产税只是财政和税收类别之一。为房地产行业建立长期系统不是，也不是单一的手段。除了财产税，该州还采取了其他措施，包括长期出租公寓和B2G（工业房地产）。
地方政府的财政空缺问题根源于税收共享制度的改革。地方政府获得收入的渠道是有限的。即使他们真的想做某事，他们也会害羞且无能为力。最终结果具有许多重要意义。难以实施城市建设计划。包头地铁不是因为缺乏资金支持而被停赛吗？
表格：分税制改革后，地方和中央政府之间的财务权利分配
房地产行业目前的状况如何？竞争激烈，而且公司之间的差异很严重，这使得获得土地的难度越来越大。
但是公司希望获得更多和更好的土地。他们怎么能得到它？如果公开竞价和挂牌，您会发现土地的价格过高，其中许多是土地之王，面粉比面包要贵，再加上核心城市的限价政策，您得到的土地不是足够。该怎么办？不接受吗？当然不会。土地是房地产业的基础。甚至不要考虑没有土地就可以在房地产业中生存。许多小型房地产公司更加着急，最终在行业中积累了一点点。如果他们不小心获得了土地之王，则可能需要花费数年的辛勤工作来燃烧火焰。
除了高土地价格外，土地的有限性决定了未来政府将只能以稀缺和价值出售越来越少的住宅用地。一块好的土地将吸引无数的公司竞争。一个国家的储备和降水量如何经受住巨大的竞争，小型住房公司如何与大型住房公司竞争？
图：2013年至2018年8月行业集中度的变化
并购也是获得土地的一种方式。融创中国，阳光城等公司在并购方面做得很好。但是，如果您深入了解，您会发现并购并非那么容易。基本上，没有多少清洁土地。并购获得的土地存在一些问题。您可能会遇到信息不对称的问题。我知道了。最终，该公司成为排雷战斗人员。我们不知道有多少枚地雷。我不知道要花多长时间。最终结果只能是艰苦而费力的，很难说。
投标压力很大，并购问题很多。房屋公司感到绝望。我该怎么办？政府来了，给公司带来了新的希望。政府将土地掌握在手中。如果您愿意，政府也愿意给您土地，但您将无法再像以前那样盖房子并卖给消费者。政府绝对不可能建立基本的支持设施。您想要土地，是的，数万英亩的土地，我（政府）可以给您，您为我做点事，您必须改变以前的商业模式，如何改变它？该怎么办？您使我成为一个行业，成为一点点实体经济，并为当地的可持续发展做出了必要的贡献。这件事的实质是什么？国家领导着企业摆脱想象和现实，领导企业走上为实体经济服务的道路。只有这样，才能实现行业的长期稳定。
在房地产行业多年的发展周期中，住房企业很容易在该行业中赚到了很多钱，而且赚了差不多的钱。如果他们能够再次参与实体经济建设，这是一个很好的过渡。这样，住房企业的利益便与国家的利益联系在一起。帮助国家发展并帮助解决国家的经济，金融和技术升级问题。该国仍会规范您吗？
我相信大城市的许多打工者也遇到过同样的问题。您租了房子并努力搬家，但不久之后，房东突然对您说：“对不起，我的房子要卖了，你可以再租一间新房子
或“我儿子要结婚了，他将在结婚后住在这里”，好吧，搬走，但搬走不久后，又发生了同样的事情，可惜，这对您来说太糟糕了好吧，我自己家里的人再也不会让我动了。结果，许多人被迫提前加入奴隶行列，并承受着巨大的抵押压力。为什么会这样呢？由于许多出租物业归个别业主所有，因此没有人保护我的合法权利。
另一方面，中国大陆的住房制度和习惯与中国的香港和德国不同。大陆居民的“居者有其屋”文化已经存在了数千年。那里有消费惯性，而您租的房子不是您的。是的，租房子绝对不如买房子好。
但是有多少在士力羊场苦苦挣扎的工人阶级买得起房子呢？您只能先租用它。目前，政府已经启动了长期租赁公寓计划，以大力发展长期租赁公寓市场。目前，中国的长期出租公寓建造者主要有三种类型：1.国有企业细分指标并遵循政府的指示；其次，当地的国有企业遵循当地的指示。长期租赁公寓目前的盈利模式尚不完全清楚。当地国有企业愿意这样做吗？主要原因是政府出让的土地成本较低，企业可以获得土地增值收益（截至2017年11月30日，上海共推出15100％的自有租赁土地，即基于周围地区参考底价的1/5。（平均价格为7392元/平）;如果政府不提供土地，一些企业需要自行出售土地。企业只能改变一些农业用地，林地和其他土地。这样，国有企业也可以盈利。第三种是龙湖集团和金地集团等民营企业积极响应全国电话，将长期出租公寓作为集团的主要渠道业务之一。
表格：典型的长期出租公寓的市场发展
长期出租公寓市场的发展致力于改变购房者的消费惯性，并且与德国模式保持一致：住房结构以租赁为主导（根据16年的欧盟统计局国际数据，房屋出租率约为54.3％，相当于45.7％拥有率，在欧洲主要国家中最高），供应多样化。
开发长期出租公寓的措施是有效的。出租房屋，包括有才华的公寓，可以减轻某些人买房的需要。他们租了十年或八年。财富积累到一定程度后，他们可以选择自由。是时候买自己的房子了。政府目前在租赁市场上的支持政策，例如在融资方面敞开大门，也将为企业发展租赁业务提供一些支持。表
：租赁市场支持政策
财产税是一个影响整个身体的问题，您需要小心使用。短期来看，全面实施房地产税的条件尚不成熟。
为什么外国可以征收财产税，而外国政府却愿意征收财产税？您必须知道许多国家的土地都是私有的。我拥有自己的土地，我拥有自治权，而你则拥有它。但是中国却不同。土地不是私有的。你必须再次利用我。为什么？
另一点是，中国与外国社会保障体系之间存在明显差异。外国社会保障制度是完善的。即使我缴纳财产税后没有钱，至少社会保障给了我安全感。在这种情况下，纳税后我就不用担心。但是，中国目前的社会保障制度尚有待完善，没有钱。我为什么要付款，付款后该怎么办，谁来保护我？如果人们不拆除，财产税怎么能成为剥夺人们享有更好生活权的武器。
也许十年或二十年后，当中国的中产阶级群体达到一定数量（例如4亿，5亿）并且中产阶级得到保护时，财产税就可以全部摊派。收藏集已打开。将来，该国肯定会需要财产税，但是如果您想通过财产税解决巨大的财政缺口，那可能会有些理想。
目前，无论是征收房地产税的成本，还是潜在纳税人收入的当前状态，或者潜在纳税人的心理状态可能发生变化，是全面征收财产税的当前时间还不太成熟。一个人的力量很弱。只有每个人都可以一起做伟大的事情。因此，房地产税并不是维持行业长期安全的单一手段。只有四管齐下的租赁，B2G，税收共享系统和房地产税才能真正发挥作用。
是预先警告的，不会预判浪费。引入房地产税之前需要弄清很多问题，不仅包括税收的硬件条件，还包括房地产税类别中与其他税种的协调与平衡，房地产税之间的协调与协调。以及其他房地产行业的监管措施等。该问题解决后，引入房地产税和全面实施变得合乎逻辑。
附件：
对房地产税，房地产税⊂房地产税有误解
财产税历史悠久。大多数人都知道“财产税”这个词，但并不是每个人都非常了解财产税。房地产税和房地产税仅相差一个字。两者之间的内在联系是什么？当前的行业人士对财产税有什么看法？
客观上，许多人对财产税的理解并不全面，并且可能存在某些误解：
首先，房地产税是房地产市场长期稳定的良药。征收房地产税将抑制房地产行业的投资投机，房价也不会如此混乱。物业税可以稳定物业市场，这是一个巨大的误解。我们的国内投资目的地较少，既没有投资渠道，也没有良好的投资品种，因此房地产是消费者可以看到和触摸的地方，并且还受到我们数千年来“自有住房”文化的影响。由于消费者无处可投资，他们将不可避免地将其资金投资于房地产行业，因此，期望物业税抑制整个房地产市场的投机需求似乎是不现实的。
第二，地方政府迫切需要使用财产税来填补财政缺口，这是一个非常严重的误解。你为什么这么说从当前的角度来看，重要的是，地方政府的财政支出，包括政府的道路，机场以及其他主要基础设施建设投资，是否真的足以依靠物业税？此外，我们需要了解，我们当前的房地产税收困境或地方财政未能跟上（压力）的原因是1994年的分税制改革。1988年，海南省的房地产泡沫引发了全国房地产泡沫。在1992年和1993年，大约一年来，朱ji基总理试图拯救中国的经济。当时，朱总理的铁腕作风得到了充分体现，银行的发展贷款等所有贷款被强制停止。许多房地产开发公司度过了艰难时期。
注：税收共享制度的主要内容是在权力划分的基础上在中央政府和地方政府之间划分财政支出的范围。将收入按税收类型划分，以明确中央和地方政府各自的收入范围；建立地方政府中央退税制度。
回到现在，要依靠普通百姓征收房地产税来减轻当地的主要财政压力，弥补城市建设中巨大的资金缺口并解决问题是不现实的。房地产的长期安全性。到目前为止，现阶段更重要的任务是促进税收共享制度的改革。
2017年12月，海南省人民政府发布了《海南省实施新一轮税收共享财政体制计划》，以实施新一轮税收共享改革试点。为什么是海南省？主要原因是分税制改革起源于海南省。海南省进行了几项分税制改革。但是到目前为止，其分税改革仅限于调整省市税率，而没有上升到中央和地方各级。这种税收共享改革可能效果有限。
表：2018年海南省分税制改革中省级，市级和县级税收的比例
人们经常提到房地产税和房地产税。中国的房地产税和房地产税的含义是什么，两者之间的内部关系是什么？在国际上征收房地产税有什么经验，国际上在征收房地产税方面有何异同？为此，我们将一一分析。
尽管房地产税与房地产税仅相差一个字，但它是一个完全不同的概念。确切地说，房地产税和房地产税均包含在内。房地产税属于房地产税持有环节，也是一种财产税。房屋征收房地产税，税基为房屋的应税残值或租金收入，纳税人为财产所有人。房地产税是一种综合税种。与房地产经济活动有关的所有税种均属于房地产税类，包括房地产开发，持有和交易的所有方面。开发交易税主要包括企业所得税，契税，印花税等。持有税主要是指房地产税和城市土地使用税。因此，房地产税属于房地产持有分部的房地产税。表
：房地产税的含义
在房地产税方面，每个人首先想到的肯定是上海和重庆，它们首先启动了房地产税试点。 2011年1月，上海市制定了《实施上海市部分个人住房房地产税试点暂行办法》。重庆制定了《重庆市部分房屋征收房地产税试行办法暂行办法》和《重庆市房屋征收个人房地产税管理实施细则》。从2011年1月28日起，上海和重庆开始对符合条件的住房征收房地产税，除此之外，其他城市的个人住房均属于《房地产税暂行条例》规定的免税范围。
目前，中国征收的房地产税仅限于营业场所，尚未向普通居民征收非营业场所。从上海和重庆的房地产税实施细则来看，两个城市的房地产税试点方案有一些共同点：放宽了免税条件，保护了新购买者的购买需求。上海免检面积为60平方米，重庆为100平方米180平方米区别税率，针对不同的税收对象设置不同的税率标准；税收对象主要针对高价住房和外国投资需求...
表格：上海和重庆房地产税规定的比较
自上海和重庆试行房地产税以来已有7年多了。在此期间，一些城市已提议进行房地产税收试点，但最后一无所有。实施房地产税的困难显而易见。
中国的房地产税是针对持有的房屋征收的。因此，根据国际经验，目标还应该是持有的房地产税。通过对全球11个国家和地区的房地产税持有环节税类型的分析，我们总结并比较了异同，并尝试从中汲取经验教训。
1.美国：房地产税
在美国，房地产税实际上是财产税的一部分，也是地方税。它由州以下的地方政府征收（美国实行联邦，州和地方税收的三个级别。州政府设定最高税率。政府将再次遵守），地方政府在征收财产税方面拥有很大的自治权，并且可以调整税基，税率和免税条件等。募集用途主要用于地方政府服务资金。
纳税人：不动产所有者，或实际控制人和用户
税项：土地和房屋等房地产
税基：房屋的评估价值乘以评估比率。评估价值由政府确定，以定期估计其公允价值。在不同地区，同一地区，不同年份，不同类型或用途的物业的评估比率不同，通常在20％-100％之间。
税率：各级地方政府都会自行调整以“设定固定收入”（税率=（地方政府财政支出-非财产税收入）/应税财产的应税价值），平均税率是1％3％。例如，经济较发达的加利福尼亚州为1.1％，而较不发达的德克萨斯州为3％。
免税条件：某些房地产的免税条件，包括公共，宗教，慈善和其他机构。
2，英国：市政税
英国市政税，也称为住宅财产税，是一种地方税。
纳税人：家庭用户，包括年满18岁的房主或房客。
征税对象：居民的住所，包括建筑物，平房，公寓，出租房屋，活动房屋和可供居住的船只。
税基：税是根据历史估值和在特定时间进行估值的。英格兰和苏格兰在1991年4月按评估价征收，威尔士在2003年4月按评估值征收。对于以后建造的房屋，其价值将在1991年转换为名义价值作为税基。
税率：税额是累进的，税率是递归的（约0.4％-0.7％税率）。房屋根据评估价值分为八级A-H（威尔士的九级A-I），每一级实施固定税。其中，D级是基准税级，其他级的税额是D级的一定比例或倍数（税乘数）。每年，地方政府都会确定D级税率，其他税率也可以相应计算。尽管住宅房地产税的金额随着住宅评估价值的增加而增加，但其增长率小于住宅价值的增长率，因此该税率实际上是递归的。
免税条件：学生，未成年人，外交官或残疾人完全免税，空置房屋免税6个月。
3.日本：固定资产税
日本没有单独的房地产税，其房屋和土地使用权税是固定资产税的一部分。除土地和房屋外，固定资产折旧还包括机器设备等折旧资产。
纳税人：房屋和土地等房地产的所有者。
税收主体：房屋和土地等房地产。
税基：通常远低于市场价格。在评估财产的价值时，土地与建筑物的评估是分开进行的。在确定土地的应税价值时，每个区域都设置一个参考图，参考图根据其距公路和铁路的距离来确定其价值。该区域中的其他地块是指基准地块的价值，并根据其大小和与公共设施的距离来确定。在评估房屋价值时，应参考房屋的材料和特性。例如，钢筋混凝土结构的评价值比木结构的评价值高，具有良好的耐火性和抗震性的结构的评价值较高。每三年对房屋的评估价值进行重新评估。
税率：1.4％-2.1％。
免税条件：如果房屋的评估价值低于200,000日元，则免征财产税。
4.韩国：财产税和综合房地产税
财产税是根据财产的评估价值向土地，建筑物和其他财产的所有者征收的税。这是地方税。
财产纳税人：财产所有人
财产税评估对象：土地，房屋，建筑物，船舶，飞机
财产税税基：标准价值的一定百分比。对于房屋，是标准值的60％；对于土地和建筑物，则为标准值的70％。标准值是当地政府每年6月1日评估并宣布的房地产价格，但是该公开价格通常远低于市场价格。
财产税率：累进税率，高尔夫球场和别墅除外，为4％，其他比率为0.07％-0.5％。韩国的财产税是累进的，并且针对不同类型的土地和财产设置了不同的税率。耕地实行特殊优惠，税率仅为0.07％；较高的税率适用于高尔夫球场和别墅等豪华场所，税率为4％。对于其他类型的土地，房屋和建筑物，税率从0.2％到0.5％不等。
财产税免税条件：政府，学校，宗教和其他非商业土地免税
综合房地产税是一项中央税。它主要用于价值过高的土地或房屋。缴纳财产税后，必须另外缴纳综合房地产税。尽管综合房地产税是一项中央税，但该税收入已分配给地方政府，以缩小地区之间的差距。
综合房地产纳税人：高价值的土地和房屋所有者
综合房地产税科目：土地和住所（别墅除外）
综合房地产税基：该物业的总评估价值减去一定金额净值的80％。房屋方面，将纳税房屋的总评估价值减少6亿韩元，再乘以0.8。对于一般土地，应征税的一般土地评估价值减去5亿韩元并乘以0.8；对于特殊土地，是应税主体拥有的特殊土地的总评估价值，减去80亿韩元，然后乘以0.8。
综合房地产税率：根据土地和居住地的目的和价值，在0.5％-2％之间变化
全面的房地产免税条件：根据财产持有的时间长短和纳税人的年龄，将给予某些减免。
5.中国香港：房价
税率向土地使用权持有人征税。差是在1845年开始征收的。在初期，差mainly主要用于维持香港警务处的需求。差rates与租金一并支付，并在每个季度初支付，并由差and物业估价署收取。物业税是对出租物业征收的“房地产税”。它是由香港税务局征收，并每年支付一次。
纳税人：土地，建筑物和构筑物的所有者或使用者
纳税主体：土地，建筑物和构筑物等财产单位
税基：应税租金价值。指房地产在特定日期（最近几年，10月1日）的估计市场租金。香港政府要求每年进行重新评估。评估方法包括租金比较法（如果有类似物业的租金可用），收入和支出法（通常适用于公用事业，酒店，电影院等）和建筑成本法（通常用于油库，高尔夫球场，休闲俱乐部）等）
税率：由立法会每年起草。但是，自1999年以来，费率征收率一直保持在5％不变。
免税条件：主要适用于行政和公共财产部门
6.中国台湾：房屋税
台湾和中国大陆的“房地产税”是住房税的主题，它更加重视住房的使用。
纳税人：房主或房客
纳税主体：众议院
税基：房屋的现值
税率：自住不超过1.38％，非自住不超过1.38％-2％；自营或其他业务，私人诊所，私人医院，自由职业者和个人的3％-5％团体及其他非营业项目为1.5％-2.5％；出租时，将根据使用的面积以不同的税率支付租金，非租赁房屋税不得少于房屋面积的1/6。
7.新加坡：财产税
新加坡的土地面积小，土地资源稀缺，因此物业税调整的主要方向是土地密集型。有点像“劫富济贫”。
纳税人：财产所有人。
税收科目：房地产，例如土地，公寓，房屋等。
税基：房屋的年产值（以当前市场价格将房屋租用一年的租金减去物业管理和维修费用）。
税率：政府对房屋所有权房地产的税率为4％，其他类型的房地产（如房屋租赁者）的税率为10％。对于小型单位的所有者，政府将根据其居住地的4％对其进行折让。对于年度价值为6900新元的自住房屋（以下简称为新元，新元1或新元5.0003（2018年8月18日为新元/人民币汇率）），政府将继续贴现在4％的基础上。通常不是272新元，而只有82新元。
免税政策：属于最困难的群体，占社会收入的10％，政府提供补贴或廉租房。
8.法国：房屋税
纳税人：房主。
税收主题：住宅。
税基：房屋的价值（包括房屋的价值和所占用的土地）可以参考国家发布的房屋价格。
税率：通常为1％-3％，但在特殊情况下最高为5％。
免税条件：非收入人群（学生等）可享受减免。
9.巴西：城市房地产税
巴西的城市房地产税分为城市土地税和城市房地产税。
纳税人：城市土地所有者和房地产所有者。
税收主题：城市土地和城市房地产。
税基：评估价值。
10.澳大利亚：地方财产税
澳大利亚的地方财产税由各州自己决定，税率是根据各州的预算程序确定的。
11.意大利：房地产税
调整意大利房地产税的目的基本上是为了提高住房使用效率和遏制闲置住房。
税收主体：房屋（包括开发商完成的未售房屋）。
税基：税评估值。
税率：两间或以上自用房屋的0.49％，租用房屋的0.55％，空置房屋的0.7％；交易完成后的三年内，开发商将按0.4％的最低税率收取费用。
免税政策：享受较低的税率，并获得200,000里拉的房屋所有权减免。表
：按国家或地区划分的“房地产税”目标税
总结不同国家或地区所持有的房地产税和税种，即“房地产税”税，提取每个国家或地区中房地产税的特征，并对房地产的目的进行分类遗产税征收：
（1）作为地方财政收入的“支柱”税，用于财政支出
例如，美国，英国和澳大利亚根据“确定的收入”原则设置“财产税”税率，即，“财产税”税率是根据财政收支差额弥补了财政差额。。日本的固定资产税每年约占市政府收入的50％。
韩国对高端房地产征收的城市房地产税和对不动产征收的高端住房征收的高税率，其目的更多是为了限制高端房地产并缩小收入差距。
（3）注意房屋使用，鼓励自住并限制投资需求
新加坡和中国台湾对自住房和非自住房的财产税率有所不同。非自住房的税率高于自住房的税率。
（4）注意资源利用并防止空置房屋
法国将对空置房屋和未建成房屋征收高额的未建成房屋土地税和空置房屋土地税。自1995年以来，中国香港的房价将不再豁免空置房产。
整合了各个国家征收财产税的经验，
以下几点对引入中国的财产税有影响：
将房地产税视为地方税，以在一定程度上减少地方政府对土地融资的依赖；
应征税对象的范围应增加，并且不应像试点上海和重庆那样针对两个以上的房屋或高价房屋。其余房屋免税。这对于减少对土地资金的依赖意义不大。
税基应该有一个专门的评估部门，该部门会按一定频率更新并发布标准。您可以参考韩国的重置成本方法或遵循市场价格。
税率应由地方政府根据财政收支和经济实力进行调整。省政府或中央政府设定最高上限。
免税政策根据房屋使用情况和家庭收入提供某些好处。
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