行业状况
我们认为，将汽车生产部门的税收部分转移到消费部门，将有助于释放中国汽车市场的潜力。原因如下：1）一方面，各个地方政府积极鼓励汽车生产，另一方面，它们限制了汽车的购买和购买。我们认为这是因为在现行税制下，汽车在生产环节具有正外部性，在消费环节具有负外部性。 2）将生产环节的税收部分转移到消费环节，有利于提高生产环节的使用率。车辆环境有利于供应方面的行业整合，加快了尾车公司的清关进程，并削弱了地方保护主义； 3）将生产链接的税收部分转移到使用链接，这意味着对于消费者而言，这意味着对购买汽车征税。（降低购车门槛并增加后续使用成本），从限制到鼓励合理使用（支付使用过程中的负面外部性，并合理定价公共资源）。
与中外汽车业的税制相比，中国倾向于在生产环节征税，而欧美在使用环节征税更多。在购车方面，在直接税和间接税同时征税制度下，中国购车者缴纳的税种包括增值税，消费税，城市建设税和附加税，企业所得税和购车税。1.6L车型（不含税10万元）的手价超过13万，其中增值税和消费税近19,000，车辆购置税近12,000。而且，由于美国汽车公司不需要支付营业税，因此，美国汽车消费者在购买不包含100,000税的汽车时只需要支付6％-9％的消费税。但是，就汽车使用而言，中国汽车消费者每年仅需缴纳约400元人民币的1.6L汽车税，而欧美汽车消费者则需要通过燃油税等缴纳更高的税款。新加坡和伦敦等大城市都征收高速公路拥堵费。
我们认为，要释放中国汽车市场的潜力，我们需要在生产环节中打开正外部性，在使用环节中消除负外部性。汽车在生产环节中具有非常强的积极外部性。汽车公司及其供应商不仅是纳税大户，而且还增加了生产地区的就业机会并带动了周边土地的升值。但是，它们在使用链接方面也具有非常强烈的负面外部性。交通拥堵和空气污染给地方政府带来了很小的成本负担。与车辆消费直接相关的购置税是国家税，而不是地方税。生产和消费联系的外部性不平等，导致地方政府鼓励生产。不鼓励消费。
在消费者一级增加税收有利于改善汽车使用环境，从而推动汽车销售。我们认为，自2018年中以来中国汽车市场持续疲软的主要原因不是购买力不足，而是社会承载力有限和汽车环境恶化。在限制城市增加车牌供应的前提是，汽车环境不会显着恶化。因此，提高社会承载力要求汽车消费者在使用链接时付出负面的外部性，并为道路权和排放权等公共资源合理定价。。
减少生产部门的税收有利于汽车行业的整合，尾车公司应尽快清关。根据北汽银翔的重组计划，重庆市政府和合川区政府共同投资了51.5％的股份，我们认为这相当于“税收转股”，类似于UAW成为股东当年通用汽车破产后，先前从汽车公司的重组过程中受益匪浅的利益相关者放弃了利益，以换取汽车公司的重生。减少生产环节的税收不仅可以减轻汽车公司的负担，而且可以削弱地方保护主义。这将有助于尾车公司在行业整合阶段尽快清理。
将税收从生产转移到消费，等同于通过征税为购车增加财务杠杆，这不仅降低了购车门槛，而且还帮助消费者合理地使用私家车。对于消费者而言，汽车价格的下降有利于推动销售，而汽车成本的上升则有利于车主合理使用汽车，从而增加了在现有社会承受能力下可以持有的汽车数量的上限。
估值与建议
维持盈利预测和目标价格不变。
风险
汽车生产和销售的高税收继续存在；行业清关进展缓慢。
要点：生产经营税收筹划主要是指企业生产经营中收入，成本和费用的合理调整。重点是成本调整方法和收入控制方法。在此基础上，通过资产的税收筹划，与税收有关的合同，生产经营方式的选择，企业购销活动的安排，实现企业生产经营全过程的税收筹划和设计。 ，以及货运计划等。税收负担的目的。
新的公司所得税法通过税收优惠政策减少了规划的空间。新的企业所得税法及其实施规则在税率，税前扣除，资产的税收待遇，税收优惠和管理方法方面发生了重大变化。变化不仅会影响企业的税收负担，甚至会导致企业经营战略的调整。新的企业所得税法减少了税收优惠政策的规划空间。在传统的公司所得税计划中，公司可以使用三个税收激励措施进行计划：
1.规划企业形象收益的空间。过去，具有特殊地位的公司，例如生产性外资企业和福利企业，可以享受减税优惠和低税率。因此，公司试图通过嫁接或更改其身份来创造条件以获得税收优惠。新的企业所得税法废除了上述优惠政策，并且没有计划通过改变企业地位来享受税收优惠的余地。
2.规划新业务折扣的空间。旧的《企业所得税法》规定，从事交通，邮电通讯业的新设立企业可以享受“一减半减半”的优惠，从事咨询，信息，技术服务的新办企业可以享受企业所得税。免税”等优惠政策，使企业可以通过不停地设立，关闭和重新设立的新方法来避免企业所得税。新的企业所得税法取消了上述优惠政策，因此这种计划方法已被阻止。
3.规划区域优惠政策的空间。例如，“位于经济特区的外商投资企业，在经济特区内设立机构和场所从事生产经营活动的外国企业，位于经济技术开发区的生产性外商投资企业，减按15％的公司税率征收；沿海经济开放区，经济特区和经济技术开发区旧城区的生产性外商投资企业，减按24％的税率征收企业所得税；位于沿海经济开放区，经济特区和经济技术开发区位于所在地老城区或国务院规定的其他地区的外商投资企业属于能源，交通，港口，码头或国家鼓励的其他项目的，可减按15％的税率征收关于《企业所得税法》等一系列规定并且，生产经营企业的经营期限超过十年的，还可以享受两次免税，三减半的优惠。新的企业所得税法取消了上述优惠。由于取消了这些区域优惠政策，通过简单地建立满足某些条件的企业（包括磨擦边缘和贴上高科技企业标签）来获得税收减免的计划空间已经减少。
尽管以上三个计划空间已关闭或压缩，但这并不意味着没有税收优惠的计划空间。一般而言，新的企业所得税法所建立的优惠税制是基于“行业优惠和区域优惠作为补充”的。因此，在计划税收优惠政策时，公司必须将其观点从投资地点的规划转变为投资方向的规划。。如：国家支持的农业，林业，牧业，渔业项目，公共基础设施项目，符合条件的环境保护，节能节水项目，合格的技术转让项目和国家需要的合格高新技术企业支持。还有很多。如果企业有条件及时更改计划方向，则将打开一个新的计划空间。
应税收入和税率是确定企业税收负担的两个因素。在确定收入的前提下，税前可抵扣费用的增加不可避免地减少了应纳税所得额。例如，新的《企业所得税法》废除了应税工资的扣除标准，并规定“企业实际产生的合理的职工工资可以在税前扣除”。另一个例子是统一和部分提高广告费用扣除标准。 “企业产生的合格广告费用和业务促销费用，不得超过当年销售（营业）收入的15％，除非国务院财政，税务机关另有规定。在某些情况下，允许扣除；超出部分则允许在以后的纳税年度结转扣除额。这些法规对不同类型的企业会有不同的影响，税收筹划的影响也不同。
新的公司所得税法以公司法人为基本纳税单位，没有法人资格的机构也不是独立的纳税人。如果企业改变在各地设立的子公司，使其失去独立纳税人的地位，总公司可以集体缴纳企业所得税。由于分支机构之间的收入，成本和支出可以相互弥补，甚至可以实现分配，因此可以避免分支机构税收严重不均的现象，尤其是在集团公司的子公司亏损或亏损的情况下。利润该方法更有效。新的企业所得税法还统一了加速折旧的规定，为设备更新较快的公司提供了规划空间。但是，新的《企业所得税法》关于商务娱乐支出，大修支出等的规定限制了原计划的构想，纳税人必须调整原计划的构想。
税收成本计划涉及范围广泛，并且需要高级计划技术。企业需要准确地掌握税法的规定，建立健全的财务管理制度，才能成功实现最大程度的成本扣除。
简而言之，新公司所得税法的实施不仅关闭了过去的某些税收筹划方法，而且还提供了新的筹划空间。企业应认真研究税法和细则，及时调整规划思路，尽最大努力避免税收风险，谋求最大的经济效益。
越来越多的进出口商品进入了我们的生活。许多公司都有进出口业务。尚不清楚某些出口货物是否可以退款。处理会计事务，例如退还出口货物，甚至更加困难。头疼
出口货物的退税（免税）是根据税法关于报关出口货物的税法规定缴纳的增值税和消费税的退税或免税。
“免税退税”主要适用于自给自足的生产企业或委托外贸企业出口自产商品。 “免税退税”适用于外贸企业自营出口退税。
为了计算纳税人应就出口商品获得的出口退税，设立了一个“应收出口应收税款”帐户，该主题的借款人报告应将出口商品的销售报告给税务机关按照规定的增值税和消费税；
并且，贷方反映应退还实际收到的出口货物的增值税，消费税等。期末的借方余额反映了未收到的退税款。
让我们了解一下出口公司增值税的会计处理方法
1
一般纳税人按照规定对出口退税实行“免税，退税”措施，应当按照规定计算应收出口退税额：
借方-“应收出口应收税款”
贷项-“应付税款-应付增值税
（出口退税）“
收到出口退税时：
借方-“银行存款”帐户
贷项-“应收出口应收税款”
购买时获得的增值税专用发票上的退税额和增值税额之间的差额：
借方-“主要业务成本”帐户
（转出的进项税额）”
2
实行出口商品“免税，抵免，退税”方式的一般纳税人，在商品售出后结转产品销售成本时，按规定计算的退税额低于专项税额。购买时获得的增值税发票增值税差额：
根据规定从国内产品的应纳税额中扣除的当前出口货物的进项税：
借方-“应付税款-应付增值税
（出口国内产品可抵扣税）
在指定期间内，国内销售产品的应纳税额不足以扣除出口货物的进项税额。如果根据相关税法退还了不足部分，则在实际收到退税时：
第一种情况：
富源对外贸易有限公司于2018年1月向外国公司B出售了一批日常化妆品。离岸价为20万美元，退税率为13％。购买成本为100万元，取得了增值税专用发票，进项税为17万元，并用银行存款支付。使用1美元= 6.5元的即期汇率，该化妆品的消费税率为30％，申请退税的文件齐全。
计算可退还的增值税和消费税，并准备会计分录：
（1）购买商品时
（2）出口销售时
（3）销售商品的结转成本
（4）进项税的转移
（5）计算应收增值税款
（6）收到增值税退款时
（7）计算应收税款
（8）收到商品及服务税退款
情况2：
金鑫公司的主要业务是化学纤维的生产和出口。 2017年11月，购买化工原料200吨，货款100万元，进项税17万元。同期生产化纤150吨，国内销售50吨，销售金额40万元，增值税6.8万元；出口了100吨化纤，货物已经宣布要出口。收取外汇冲销。金鑫公司是一般纳税人，增值税率为17％，退税率为13％。
（1）计算当前的免税和扣减期
2017年11月，金鑫公司将不获免税和减免=出口货物的离岸价格×外汇价格×（出口货物征费率-出口货物退税率）-豁免免税或扣除扣除额。
= 80 *（17％-13％）-0 = 32,000元
免税和不免税及扣除税额=免税原料的购买价格×（出口货物税率-出口货物退税率）
的相关会计处理为：
（2）计算当前应纳税额
金鑫公司2017年11月应交税费=当期销售商品销项税-（当期进项税-本期免税额不能减免）-上期末的剩余税收抵免
= 6.8-（17-3.2）-2 = 90,000
如果应税金额为正，即没有可退还金额（因为没有税收抵免），则仍应支付增值税；如果应纳税额为负，则期末有未扣除的税额，则您有资格申请退税，但必须退还多少，您必须进行计算和比较。
（3）计算税收抵免
免税退税= FOB出口商品价格*外汇目录价格×出口商品退税率免税退税额（（））= 80 * 13％= 104,000元
可扣除的退税额=原材料的免税购买价格×出口商品的退税率
（4）确定可退还的税额
1.如果应纳税额为零或为正，即：没有税收抵免，则当前退税额为零；可抵扣金额=可抵扣税额，所有可抵扣税额均用作“出口抵扣额”国内产品税”。
借：应交税款---应交增值税（未交增值税的转移）
贷款：应付税款---未缴增值税
借：应交税款---应交增值税（国内产品的出口可抵扣）
贷款：应交税款---应交增值税（出口退税）
2.如果应纳税额为负，即剩余税收抵免额，则退税额可免于以下限制：
（1）如果期末未扣除的税额少于可抵扣的税额：则当期可扣除的税额=纳税期末的未抵免税额期;
（2）如果期末可抵扣的税额等于或大于可抵扣的税额，则可以退回所有税款，则：当前税额=可抵扣的税额；当前减税额= 0。
借款：应收出口应收税款（VAT）
贷款：应付税款-应付增值税（出口退税）
根据上述帐户处理内容，可以看出“出口退税”是按“当前可扣税退税额”（=出口销售额*退税率）计算的，具有两个功能：
1.“扣除”国内销项税；
2.如果“扣除”后仍有余额，则将其退还。
著名调查机构CCID Information的CCID 2016年调查报告显示，中国会计在线学校的市场份额高达74.81％，收入水平在行业中名列前茅，招生规模遥遥领先！
课程表
制造企业中的大数据标准化税收风险管理与控制
主办单位：中国会计网学校吉林服务中心
课程时间：2017年8月17日至18日（星期四，星期五）
培训地点：★★★★长春国际贸易酒店（靠近人民广场）
相关费用：会员独享；非会员2980元/人（含培训，教材费和午餐费）
受益人：制造企业的首席财务官，总会计师，首席财务官，财务经理等。
讲师：徐老师
讲师
中国会计在线学校特聘专家，毕业于中央财经大学税务系，注册税务师，注册会计师，山东省国家税务总局培训中心高级讲师省，国内企业税收风险防范的著名专家，拥有丰富的企业税收相关风险阻止实践经验，成功进行大量企业税收筹划的案例。从1998年至今，他应邀在全国范围内进行有关避税风险，宏观税收负担分析和应对策略，税收自查以及税收筹划的讲座。
课程背景
在2017年，全面增值税时代开始了。对于已经具有最强竞争力的制造企业而言，与税收相关的影响更为乐观。结合全面实施金税第三阶段，大数据逐步规范化，企业的所有风险数据将受到税制的监督。如果企业未能在每个环节中对预警值进行预先安排，它将面临巨大的税收相关风险。
面对如此严峻的税制改革，中国会计在线学校开设了这门课程。本课程是为制造公司的融资，采购，制造，销售，资产持有和优惠政策链接而设计的。分析和解释利润分配环节中涉及的关键税收风险，并结合会计报表和税收管理的财务管理，使学生学习如何控制企业各方面的税点，减少税收风险，增加税收管理能力和税收控制水平，增加企业利润！
课程特色
在本课程中，您将学习：
大数据环境下生产和制造各个环节的内部控制重点以及如何把握它们；
掌握2017年税收审计的重点，随机检查新趋势，并提前防范风险；
提醒企业进行预警工作以改善税收控制。
课程摘要
第一讲大数据征税对税收风险内部控制的影响
一，三阶段黄金税制带来的新风险
1.黄金税第三阶段征收和管理的新变化。
2.金税第三期公司财务报表数据的五种预警情况
二，2017年税务审计工作重点
3.特殊发票检查（第455号），通过业务改革增加对高风险企业的特殊审计以及对关键审计对象进行随机抽查的新进展
第四，构建随机审计目录，并联合收集联合执法造成的税收风险证据
第二讲内部财务与税收控制
I.税收和财务内部控制，以从金融机构融资
其次，税收和金融内部控制来自私人高利贷者的融资
第三，关联公司融资的税收和财务内部控制
第四，对股东（自然人股东和法人股东）的内部融资税收财务控制
五，统一的税收和财务内部控制
六，票据贴现的内部税收和财务控制
VII。向个人股东或普通员工放贷
VIII。股权激励的个人所得税的财务内部控制
IX。金融商品增值税处理的税收和金融内部控制
第3课采购中的内部税收和财务控制
I.税收和财务内部控制的采购渠道选择
第二，购买时的税收和财务内部控制
第三，采购过程中发票的税收和财务内部控制
第四，采购过程中的税收和财务内部控制损失
五，在建工程抵扣进项税
六。税收和财务内部控制的进项税减免
VII。采购过程中未收到发票时的税收和财务内部控制
八，税收和财务内部控制合同的签订
第4讲制造业的税收和财务内部控制
1.资产损失（库存和房地产）的税收和财务内部控制
第二，制造公司签订租赁合同的税务和财务内部控制
III。股权转让的内部税收和财务控制（国内和海外）
第四，房屋和建筑物重建和扩建的税收和财务内部控制
五，固定资产折旧的内部税收和财务控制
六。取得商业预付卡时的内部税收和财务控制
VII。商业娱乐支出的财务内部控制
第5课销售中的税收和财务内部控制
一，业务改革前后销售观念的变化对税收和财务内部控制的影响
营业税的二级内部财务控制
买一送一免税财务内部控制
四，税收金融内部控制对销售收入的递延确认（如约定的试用期）
五，制造企业废钢销售的内部税收和财务控制
六。在销售过程中收取违约金和其他等值费用的税收和财务内部控制
VII。混合销售和兼营业务的税收和财务内部控制
VIII。设备租赁增值税处理的内部税收和财务控制
IX。增值税纳税义务时间
IX。二手固定资产和旧货销售税收的财务内部控制
十，销售结算方式的税收和财务内部控制
十一，生产企业向经销商支付的“三包”费用的税收和财务内部控制
12.销售退税的财务内部控制
第三税制财务内部监控，可提前警告增值税负担率
14.低价销售的税收和财务内部控制
十五，久违企业的税收和财务内部控制
第6讲资产持有的内部税收和财务控制
首先，房地产免税租赁的税收和财务内部控制
第二，转租物业的税收和财务内部控制
第三，转让房地产的税收和财务内部控制未履行转让手续
第四，签订税收和财务内部控制的股权转让合同（法人，自然人）
五，公司股权交易中与税收相关的关键点
六。税收和财务内部控制中库存资产中红色字母的数量
VII。财产税申报中的内部税财务控制
VIII。理财产品
IX。对不动产的购买或转让以及不动产的内部税收和财务控制
第7讲优惠政策中的税收和财务内部控制
一，程序在享受优惠政策中的意义
2.享受研发费用，税收和财务内部控制的优惠减免
III。享受高新技术企业税收和财务内部控制优惠政策
第四，软件公司享受税收和财务内部控制的优惠政策
第8课税收和利润分配的财务内部控制
1.公益捐赠的税收和财务内部控制
第二，税金和财务内部控制的工资和薪金（股东不交，全付，1元分配陷阱，人工等）
III。物业公司收取水电费的风险
第四，税收和金融内部控制中的利润分享（现金股利，股票股利等）
第9讲会计报表关键数据税收财务内部控制
I.资产负债表
其次，损益表
III。所有者权益变动表
第10课征收管理中的税收风险控制
1.关联交易政策的五项主要变化：
1.关联方定义的变更
2.特别税项调整范围的变更
3.相关税率的内部税收和财务控制
4.为联营公司的融资进行内部税收控制
5.必须注意的特别税收调查调整
其次，由于会计处理和税收处理之间的差异而导致的欠薪并不是逃税
第三，简单撤销注册后的税收和财务内部控制
中国会计在线学校·吉林服务中心
中国已经建立了环境保护税为主体，以资源税和耕地占用税为重点，辅以车辆和船舶税，车辆购置税，增值税，消费税，企业所得税等税种，涵盖了资源开采，生产，流通，消费生态税制，在5个主要环节中征收8税。
中国共产党第十九次全国代表大会的报告提出：我们必须树立和贯彻“绿山绿山是金山银山”的观念，坚持资源节约和保护的基本国策。环境保护，促进绿色发展，建设美丽的中国。国家税收制度认真贯彻金平总书记的生态文明思想，充分发挥税收职能的作用，建立生态税收体系，有助于打赢污染防治战。
为促进转型和升级所做的双向努力
自《环境保护税法》于2018年1月1日实施以来，环境保护税的征收已有效地发挥了“多行，多付，少付”的反向约束和积极激励机制的作用。付款，少付款，不付款，不付款”。并促进了绿色发展。
国家税务总局财产和行为税司有关负责人介绍说，自从实行环境保护税以来，各级税务机关一直在不断加强与生态环境，金融等方面的合作。 ，工业信息等部门，并建立了“税收征管，企业声明，环境监控，信息共享和协作治理。同时，各级税务机关建立了税收服务和问题征集与处理机制，适时优化了黄金税的三阶段征管制度，为纳税人提供了优惠待遇。
环保税的征收迫使企业进行节能和减少污染的技术改造。安徽黄山神剑新材料有限公司管理层认真研究了环保税的有关规定后，立即进行了生产设备的技术改造。该公司财务总监孙有琼表示，2019年上半年，该公司与去年下半年相比缴纳的环保税不到400万元，但其生产能力同比增长了50％。
在环保税和反压力的指导下，企业已经从被动减排到主动环保的趋势中受益，不仅享受了税改带来的更多红利，而且还促进了转型升级。浙江湖州协鑫环保热电有限公司就是一个典型的例子。作为一家火力发电厂，该公司已投资近200万元用于环保搬迁和技术改造。该公司财务总监吴立军说：“环保投资的增加不仅体现在减轻税负上，而且还换来了更强的核心竞争力。今年，该公司的销售收入有望增长近同比8％。
财税专家认为，征收环境税不仅有助于实现减少关键污染物排放的目标，而且可以促进经济结构的优化和发展方式的转变，并丰富政府的环境治理手段和保护。
减税和绿色收费促进绿色发展
为了进一步促进高质量的经济发展，该国相继出台了一系列税收优惠政策。中国已经确立了环境保护税为主体，重点是资源税和耕地占用税。生态税制包括增值税，资源税，生产税，消费税和排放税等八种税种，并辅以增值税，消费税和企业所得税等税种。
进入内蒙古鄂尔多斯市的内蒙古广纳煤炭工业集团，将开采出的煤炭堆放在一个煤棚中，并在厂区内来回穿梭喷洒洒水车，以消除产生的煤尘操作过程中。集团董事长王全才说：“为建设"绿色矿山"，集团累计投资1.2亿元用于无尘作业项目。同时，减免税的政策有所放宽。对集团的压力，加大了投资力度。税率由16％降低到13％，预计企业减税3800万元。 ”
今年4月，国家税务总局，财政部，发改委和生态环境部共同发布了《关于第三方所得税政策问题的公告》从事污染防治的企业”，减按15％的税率征收企业所得税，鼓励相关企业增加投资，提高污染防治效果。
传统的高能耗公司也已在减少税费的春风中迎来了绿色转型。江苏南京汽轮电机（集团）有限公司正逐步从煤炭，火力发电向天然气等清洁高效能源转型。公司负责人沉群表示，今年降低增值税税率和新的“六税两费”政策，给企业带来了坚实的税收优惠，促使企业加大对核心零部件研发和环境保护的投入。设备。“目前，我们在汽轮机机组生产中消耗的煤炭比例正在下降。”
与传统的高耗能企业不同，青海依靠其独特的资源end赋大力发展生态，环保，绿色和安全的新能源。海地藏族自治州国家税务总局税务局局长蒂姆·天顺说，国家支持“三免三减半减半”的清洁能源所得税，立即退还增值税以及西部大开发的优惠政策有效地促进了新能源产业的发展。在海南新能源注册的公司有60多家。以黄河水电龙羊峡水电光伏发电有限公司为例，自项目启动以来，已抵扣进项税额7.59亿元，减少企业所得税3.61亿元。
也使公共交通部门受益。自今年7月1日起正式实施的《中华人民共和国购车税法》将城市公交公司购置的公共汽车和电动汽车的免税政策纳入法律，反映了国家公共交通发展的高水平和人民群众的积极性。生计值。
新疆库尔勒公共交通有限公司纯电动客车负责人赵荣军说：“实施《购车税法》后，公司今年购置的300辆电动客车将享受减税超过3000万元，使公司的发展信心倍增。”
精确的服务守护绿山
近年来，地方税务机关积极推动建立和完善环境保护征管合作机制，组建了报告和咨询团队，设立了专门的环境税和税收申报窗口，咨询服务站。表格以确保税务服务没有“死胡同”。
在这方面，厦门特种住房建设工程集团有限公司财务负责人黄亚莉深受感动。她介绍说，公司有很多在建项目，财务人员对如何申请建筑环保税知之甚少。国家税务总局厦门市税务局及时派人到现场指导纳税计算和网上申报，帮助公司顺利申报。
如何使事情变得更快和更好的服务体验？国家税务总局湖北省税务局对企业情况有深入了解，建立了基于问题清单的数据分析模型，并进行了“一对一”的精确指导，以确保每一个环节环境纳税人了解政策，可以计算并可以申报。
“税务局教导并提供实际帮助，以指导企业计算经济账户和环境账户，帮助所有人掌握环境税政策并享受改革红利。”湖北省麻城石材经济循环工业园区建设总部王先奇副司令说，在税务部门的指导下，园区引进了100万吨尾矿生产线后，又引进了200万吨生产线。
资金紧缺和研发不足是许多中小企业在绿色转型发展中面临的问题。公司整体搬迁后，安徽山孚新材料科技有限公司的资金非常紧张。税务部门获悉后，结合其税收抵免历史，在不到一周的时间内帮助企业申请了“税收筹资”贷款1000万元。“税务部门的精确咨询解决了我们的紧急需求！”善福新材料董事长鲍秀群介绍，黄山市税务部门提前介入，按需提供服务，鼓励企业引进节能减排专用设备，帮助企业转型升级。尽早开始并在绿色的“竞争”中快速运行。
国家税务总局有关人士表示，税务部门将继续坚持“青山绿山是金山银山”的发展理念，履行职责，主动发挥作用发挥税收杠杆作用，促进绿色税制的改善，并支持绿色发展帮助赢得反对污染的斗争。
房地产项目公司可以根据运营和管理各个阶段的内容大致划分其流程：
项目建立和项目公司组建；
获得土地使用权；
房地产建设项目的规划和批准；
项目工程的施工管理；
获得预售许可证后开始销售管理；
项目工作已完成；项目公司解散
这七个阶段包括从投资决策，设计和建造，销售，完工和清算以及公司的组织体系发展房地产项目的内部事务。
首先，房地产项目公司决策阶段的计划内容
项目公司决策阶段的内容主要是通过选择投资机会，可行性研究，项目评估和决策来确定区域市场的进入和土地资源的获取。对于房地产项目公司来说，现阶段的工作非常重要。由于项目投资失败，数十亿美元的沉没成本将给房地产等资本密集型企业带来沉重打击，并且资本链断裂可能将整个小组推倒。在整个决策过程中，税收成本的评估也是连续的，税收筹划是在与纳税人相对应的经济业务发生之前估算和判断经济活动对纳税人的影响，并选择有效的程序执行。
（1）项目公司组织的计划
当房地产公司在选定的投资区域内建立项目公司时，税收筹划的首要问题是内部组织的选择。选择母公司和子公司的形式还是分支机构的形式都需要在公司之间进行比较，因为一旦通过商业注册成立了公司，就会有许多固有的问题。无论将来如何计划，它都无法改变其性质。根据中国公司法，子公司具有独立法人地位，而分支机构则不具有独立法人地位。它不能承担外部法律责任和义务，只能由其母公司承担。
由于子公司具有独立的法人资格，在分支机构的成立地区被视为纳税人，并承担纳税义务，而分支机构在分支机构的地区不被视为纳税人，因为没有独立法人的身份。总公司纳税。根据国家税务总局印发公告，国税发〔2008〕28号文件规定，企业实行“统一计算，分级管理，现场预付款，集体清算”的企业所得税征收管理办法。 ，以及财政资金”。计算方法是总行和分行应预先缴纳企业所得税，其中50％由分行预缴，总行预付50％。
公司在选择组织形式时需要考虑的因素有：
{1}中国的地区税率差异很大，但是随着内部和外部公司所得税法的统一，这种差异逐渐减小，并且仍然存在，例如深圳和北京之间的差异；对于个别地区，将会有地区性结算实施奖励政策或退税政策。在企业所得税有优势的地方，选择子公司还是分支公司，这种形式可以为企业带来更大的税收成本节省，还取决于项目公司和总部的具体情况。
2）在国家或地方一级针对房地产公司的优惠政策较少。如果没有优惠政策和税率，则需要考虑分支机构的损益能力。如果是长期亏损，则分支机构形式会降低总部的利润，其他分支机构的应税收入节省了税费。如果是短期亏损，则子公司的组织形式更适合公司的本地发展。
3）对于法律责任，由于分支机构没有独立的法人资格，当发生债务或法律纠纷时，它将对总公司产生更大的影响，并且子公司可以对其债务承担有限责任责任。
【情况1】
背景
EFG房地产公司是在深圳注册的公司。它需要投资在北京建立一个项目公司ABC，即ABC公司。本年度深圳的所得税为20％，北京的企业所得税为25％。应纳税所得额为1亿元。
情况1：如果估计由于前三年的公司拆迁，预计赤字将很严重，并且没有获利的可能性。
情况2：如果公司在前三年没有问题，则可以预计该公司可以在同一年开业，并且会有现金流量回报，可以结转以下费用：收入匹配。
案例分析
情况1：
如果ABC公司是分支公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
EFG公司汇总了ABC公司的损失。应纳税所得额为7,000万元，应交所得税为1,750万元。 ABC公司必须在北京支付875万元人民币。
EFG公司在分配后需要在深圳支付700万元人民币。
该集团共缴纳了1575万元人民币的企业所得税。
如果ABC是子公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：
ABC公司所得税为零
EFG不能累计ABC的损失，应纳税所得额为人民币1亿元，应纳税所得额为人民币2000万元。
也就是说，ABC公司的不同组织形式可以减少总公司的企业所得税税费425万。
如果ABC公司是分支公司，则如果是EFG，则当年利润为3000万
该公司在北京只有一个分支机构，团体税的计算方法如下：
集团公司所得税费用：1625 + 1300 = 2925万元
如果ABC是子公司，并且当年获利3000万，则该集团的纳税计算如下：
ABC企业所得税为3000 * 25％= 750万元
EFG公司的应税收入为1亿元人民币，应缴所得税为2000万元人民币。
集团公司所得税费用总计：750 + 2000 = 2750万
摘要
通过对两种情况的分析，在公司长期亏损的情况下，使用分支机构的组织形式可以更好地降低集团的税收成本。但是，成立公司的目的是获取利润。如果公司长期亏损，那么在激烈的市场竞争中就不太可能存在。因此，如果是暂时损失，则子公司具有独立法人。具有更大的优势。
（2）规划项目公司的自我建设和代理商建设方案
所谓的代理机构建设，是指房地产开发公司为特定客户进行房地产开发。开发完成后，将收取客户支付的代理建设收入。这些收入的性质是劳务。由于这种形式的代理建设，房地产开发公司获得了收益，但没有获得房地产所有权转让产生的收益，这不包括在土地增值税的征税范围内，可以降低房地产开发企业的税收成本。代理建筑公司。目前，房地产开发企业从事代建业务的方式有两种：一是土地使用权属于房地产开发企业。第二，土地使用权属于客户。该项目所需的所有建设资金均由目标客户提供，并与房地产开发企业签订了项目建设合同或房屋建造协议。房地产开发企业仅负责项目的组织和协调，并根据代理建设项目总投资的一定比例收取管理费，或者根据建筑面积确定固定管理面积。代理商建设项目。根据国家税收政策，“土地使用权属于房地产开发企业的，无论房地产开发企业和建设单位如何结算，其应税营业额均应包括项目价格，管理费和价格费用，根据“房地产销售”税项。征收营业税；土地使用权属于建设单位的，房地产开发企业提供的代建业务的应税营业额，包括管理费（代建费）和超价支出，并征收营业税。根据“服务业”税项。 ”
【案例2】
选项1：ABC公司和S公司签订房屋建造合同。项目所需的所有建设资金均由S公司提供。房地产开发公司仅负责项目的组织和协调。办公大楼建成后，土地用途将改变。权证和不动产证明，根据税收规定，代理服务费是通过销售不动产征收的税项，涉及土地增值税。
方案2：ABC公司A的土地在建中而出售给公司S，土地使用权证书被重命名。 RK公司与S公司签署房屋建造协议，并根据服务收入征税建造服务。涉及地方税收。
选项1：ABC公司将A座办公楼竣工后将整个土地出售给S公司，然后重命名土地使用权证书和房地产证书。
各种税款的计算方法如下：
ABC转移站点A的收益和损失以及替代建筑服务费如下：
方案2：将ABC公司A的包裹出售给S公司进行中的建筑，并重命名土地使用权证书，ABC公司与S公司签署房屋建造协议。
ABC公司按以下方式转移A块的盈亏：
ABC公司的建筑服务损益如下：
代理机构收入：2000万元人民币
建筑业营业税金及附加：2000 * 5.5％= 110万
企业所得税：（2000-110-400）* 25％= 372.5万元
ABC的两项业务的总盈亏如下：
1770-1780-372.5 = 6457.5万元
通过比较两种方案，可以看出方案二的税后利润比方案一增加了402.4万元，这是因为税收政策规定了代理服务费的前提，即土地使用权证书的所有权。如果在开发过程中，土地使用权仍归开发商所有，则开发商针对目标开发收取的服务费应合并为土地使用权出让金，从而增加土地应纳税所得额。增加税收结算和增加需求。缴纳的土地增值税额。因此，第二种选择是在A区块的开发建设之前将使用权转让给S公司，这对ABC公司更为有利。另一种方法是，在ABC收购土地之前，如果拥有明确的客户，它将使用客户的名称来获取土地。这种操作方法可以减轻税收负担。
（3）土地使用权转让的税收筹划
在当今日益紧张的土地资源中，城市土地价格稳步上涨，从而创造了新的土地之王。此外，土地资源在各个公司之间分布不均。拥有雄厚财务资源的公司通常可以通过政府渠道（例如租用，拍卖和吊销）获得更多土地资源。通过与国土资源公司的谈判与合作获得国土资源。在当今蓬勃发展的房地产市场中，公司之间有关土地使用权的交易越来越多。
【案例3】
活动背景
ABC北京房地产公司的土地建筑面积为20,000平方米，地块B.B地块是ABC北京房地产公司通过协议转让获得的土地。ABC公司现在正计划与软件公司就B块的土地使用权进行谈判，以讨论转让事宜，并探讨哪种方案可以降低税收成本并获得更高的税后净利润。
ABC的条目是：
150万现金
X的公司条目为：
借款：150万美元现金
贷款：实收资本500万元
对每种税收类型的分析如下：
营业税：对无形资产和房地产股份的投资，参与投资者利润分配，共同投资风险分担和股权转让不征收营业税。在计划一的前两个步骤中，即ABC公司投资在B区块中成立X公司，而ABC公司将X公司持有的股份转让给软件公司，而这两家公司均无需缴纳营业税。
契税：在公司改组和重组过程中，属于同一投资实体的企业之间的土地和房屋所有权转让是免费的，包括母公司与其全资子公司之间的转让；以及在同一公司的全资子公司之间同一自然人与由其成立的独资企业和一人有限公司之间自由转让土地和房屋所有权，不征收契税。因此，由于X是ABC公司的全资子公司，因此将B地块从ABC公司免费转让给X公司，并且不征收契税。
土地增值税：对于在房地产上进行投资或联营的人，投资或联营方将土地（房地产）作为投资股份或合资企业的条件，并暂时转让被投资或相关企业的房地产。免征土地增值税。重新转让上述房地产的投资及联营企业，应当征收土地增值税。但是，根据财税[2006] 21号财政部和国家税务总局关于若干土地增值税问题的通知，“对于以土地（房地产）形式进行投资或经营的人股份，所有投资及联营企业从事房地产投资兴建自己的商业建筑物并与之有联系的房地产开发或房地产开发企业，不适用暂免征收土地增值税的规定。 ”据此，由于ABC公司是一家房地产公司，因此当ABC公司将B块放入X公司时，它需要执行土地税增加结算并支付土地税增加。
印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行规定》，在这种情况下，X公司的实缴资本和资本公积以及ABC公司的资本公积帐户应受制于50,000的印花税。
企业所得税：X公司的资本公积无需缴纳所得税，但是ABC公司的资本公积的金额需缴纳所得税。因为资本准备金，资本溢价，股权投资准备金，拨款转移和外币资本转换差额，会计和税收中包括的项目在所得税处理方面是完全相同的。企业应当按照会计制度的规定和税法的规定进行会计核算。进行税收调整的法规，可提供符合国家宏观经济法规，企业内部管理和外部决策的有用的财务信息。
营业税金及附加：0
契税：0{（}} 0.0005 = 20
选项2：关于营业税，可以扣除相同营业类型的营业税，因此，在转让土地B时，我们可以在营业税的计算基础中扣除B的土地出让金的金额。并支付差额作为税款。
关于土地增值税，当税务批准增加30％时，需要建安的投资，并且可以收回初始投资。没有具体的比例。有相关合同，并已执行一定的付款证明。已经。
中国法律不允许以土地转让的形式进行直接销售。土地出让合同规定，除土地出让金外，对建设项目的投资必须达到25％才能出售。但是，25％归国土资源局所有。不要干涉
营业税：提供《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则第一条所规定的应税劳务，无形资产转让或不动产销售中国”是指提供应税劳务，有偿转移无形资产行为或不动产所有权的有偿转让。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，需要按合同交易价与土地出让金与在建工程之间的差额的5％缴纳营业税。
契税：根据《中华人民共和国暂行税暂行条例》第1条，在契税的中华人民共和国领土内转让土地和房屋所有权的纳税人应支付依照本条例的规定征收契税。第四条契税的依据：交易价格为国有土地使用权的转让，土地使用权的出售，房屋买卖。契税率为3％。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，软件公司需要按交易价的3％缴纳契税。
土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人。中华人民共和国”是土地增值税。纳税人应当按照本规定缴纳土地增值税；第十条规定，纳税人应当自签订房地产转让合同之日起七日内，向房地产所在地的主管税务机关申请纳税申报，并在税务机关批准的期限内支付。土地增值税。据此，在农行公司转让土地使用权或在建工程后，有必要对B区块进行土地税增收结算工作，并按规定缴纳土地增值税。
企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第6条，《企业所得税法》第3条所指的收入包括销售货物，提供服务的收入，财产转让，股息和其他权利的收入。性投资，利息，租金，特许权使用费，捐赠和其他收入的收入。据此，ABC公司转让土地使用权或在建工程符合企业所得税责任，并需要企业所得税。
总之，EFG企业的净收入高于第二种方案中的第一种方案，第二种方案对EFG公司更有利。并且由于方案1将占用500万现金，因此，如果公司对注册资本有其他要求，它将增加现金占用，并要求转让方提供更高的资本流量。另外，对于购买者而言，股权溢价不能用作项目的应税开发成本，这增加了购买者之后土地购置税和企业所得税的税负。根据行业趋势，在实施新公司法之后，使用选项2的公司更为普遍。因此，在对项目的实际情况进行总体税收计算之后，需要考虑各种因素以找到合适的方法。
（4）获得土地使用权后的土地使用税相关事项
税法规定：土地使用权是通过出让或转让取得的，受让方应当自合同交付之日起次月起缴纳城市土地使用税；如果合同没有规定交货时间，则接受转让人应当自合同签订之月起缴纳城市土地使用税。同时，税法规定要取得土地使用权，缴纳耕地占用税的人可以自纳税义务之日起一年内免征土地使用税。
实际上，税务机关对于执行土地使用税支付义务有不同的标准。与福山区国税局沟通后，在我公司东柳工项目的具体实施过程中，2012年11月不是应纳税月，而是土地证上记载的时间，即2013年3月。应纳税额。自2014年3月起，土地使用税已计算并缴纳。这样，与税法相比，六个月的土地使用税少了712.8万元。
（5）房地产项目公司决策阶段的其他税务相关事宜
对于大型的国家房地产公司，进入当地进行项目开发时，他们通常会与当地政府就投资和其他事宜进行谈判。对于房地产公司，他们可以与地方政府合作以获取财务回报，补贴和其他各种事项。例如政府减免费用，不要与政府讨论税收优惠，因为地方政府无法推翻国家税法（而且税务局是垂直管理系统，相对独立于地方政府）及其各种承诺最后，它只是一张纸，最终损害了房地产公司的利益。这发生在我们公司的A-6项目与政府之间签署的协议中，应该作为参考。
2.房地产项目公司建设阶段的税收筹划
在房地产项目公司的建设阶段，包括设计阶段和建设阶段，主要任务是：项目设计，项目计划的制定，项目建设条件的准备，承包商的招标和选择以及签订总承包工程等待。此阶段是项目公司执行其公司战略决策的阶段。在项目的建设和开发阶段，将涉及融资和投资运营。我们需要预先计划土地增值税或营业税，或者在合同签订，帐户处理，内部和外部资金筹集方法以及配套设施的处理过程中。甚至企业所得税计划。
（1）规划建筑合同
签订项目合同是项目实施和建设阶段的重要任务之一。使用合同合同进行税收筹划可以在一定程度上节省税收。房地产开发企业将以总承包的形式将建设项目的开发承包给建筑公司，同时将电梯等关键设备分包出去。
当前针对一般分包问题的营业税政策为：
1）纳税人将建设项目分包给其他单位的，应当从取得的全部价格和价外支出中扣除。
分包给其他单位后的余额为营业额；
2）如果建筑和安装业务是分包或分包的，则总承包商不是营业税的预扣代理。
3）除营业税详细实施细则规定的混合销售行为外，纳税人提供建筑服务（装饰服务除外）的营业额还应包括原材料，设备及其他材料和动力。项目中使用的价格它不包括建造商提供的设备的价格。在实践中，如果开发企业整体上授予开发项目，则开发企业应将全部项目付款支付给总承包商，然后总承包商向开发企业开具发票。如果开发企业对某些用于产品开发的设备指定分包，则开发企业应与总承包商和供应商签订三方协议，设备的购买价应由开发企业直接支付给设备供应商。向开发企业开具增值税普通发票。
开发企业与项目总承包商签订的总合同应明确指出，合同中未包括单独购买的设备的金额，因此项目总承包商应缴纳的营业税基于扣除单独购买的设备的数量。否则，项目总承包商应根据总合同的价格计算并缴纳营业税，从而增加开发企业的开发成本。
此外，可以人为地分隔合同内容和价格以增加成本。例如，当签订诸如设计和总承包的合同时，可以适当地增加商业设计费和建筑成本，例如商业网点，它们有望具有较高的增值率。工程部门和成本部门在结算相关文件时会对其进行结算，而财务部门则分别进行计算。成本。
【案例4】
案例1：ABC公司与中国建筑签署了开发A站点的总合同。该总合同明确指出，合同价格不包括需要单独购买的设备的价格。
案例2：ABC公司与中国建设集团签订了开发A站点的总合同。
Tongzhong没有明确指出其合同价格是否包括单独购买的设备的价格。
情况1：总承包商需要缴纳营业税和附加费
营业税2000 * 3％= 60万元
城市建设税60 * 7％= 42,000元
教育附加费60 * 3％= 18,000元
总计：60 + 4.2 + 1.8 = 660,000元
情况2：总承包商需要缴纳营业税和附加费
税额计算：2000 + 1000 = 3000万元
营业税3000 * 3％= 90万元
城市建设税90 * 7％= 63,000元
教育附加费90 * 3％= 27千元
总计：90 + 6.3 + 2.7 = 990,000元
与案例1相比，中国建筑承包商要另外缴纳33万元的营业税和附加费。总承包商会将自己的利润和税收成本整合到合同价格中，因此额外的33开发商EFG的开发费用最终将被征收10,000元的税款。由于在签订总合同时语言描述的含糊不清，因此不必要地增加了开发成本。
（2）开发成本构成计划
的间接发展成本。房地产开发企业的独立核算单位在开发现场为组织和管理产品开发而发生的各种内部费用。开发间接费用会计的内容包括：薪金，福利，折旧，维修，办公室，水电，劳动保护，周转房摊销，利息支出和其他支出。与行政费用不同，行政费用是房地产企业管理部门为组织和管理房地产开发及相关活动而发生的支出。
根据现行的企业所得税法规定，允许将开发企业产生的当期费用扣除企业所得税之前的费用。如果将应计入开发费用的某些支出计入当期费用，则应少缴当期企业所得税。部分金额（时间差异），但是在清算该项目的土地增值税时，该项目的扣除额减去应计入开发费用的25％（永久性差异）。由于土地增值税和企业所得税受开发项目利润水平，出售，单个项目或多项目开发等许多因素的影响，建议公司对开发费用进行核算根据每个项目的实际情况。
开发企业获得完工竣工证明后，发生的费用直接计入当期损益，不计入开发费用。实际上，除了总部以外，项目公司的公司部门都是为项目开发而设立的。因此，在进行土地增值税结算时，他们可以就此问题与税务机关进行沟通，阐明原因，项目公司应处理账目。各个部门的费用倾向于开发间接费用。如果项目的地方税务部门不同意，则可以在进行增税结算时将费用由部门转出。这样可以使开发间接成本最大化，即增加开发成本并增加土地增值税计算的扣除基础。
我们公司在实际工作中充分利用了这一政策。首先，除了人员，财务部门和销售部门外，在人员所有权方面尽可能地将其划分为项目人员，并将其相关薪金和福利分配给开发间接费用其次，公司产生的费用也要根据实际情况尽可能地归为开发费用。
【案例5】
情况1：处理会计时，职能部门的费用已计入开发开销中
情况2：处理会计时，职能部门的费用已计入管理费用。
情况1：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：500 * 1.3 = 650万元
情况2：公司的土地增值税计算如下
扣除额增加：0百万
两种情况的比较显示，土地增值税的差额为195万元。当然，在减少土地增值税额的情况下，企业所得税会有所增加，但最终公司将获得规划额外的利润。
（3）借贷成本的计划
对于这种形式的集团总部和项目公司借款，集团总部必须获得利息收入。根据《营业税法》的规定，应按利息收入缴纳营业税。但是，根据《财政部和国家税务总局关于非金融机构租赁业务和营业收入征收营业税的通知》，财税字[2000] 7号规定“核心企业企业集团中的金融机构借款后应当借款。分配给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并根据为返还金融机构而支付给金融机构的贷款利率，对从属单位收取费用，不征收营业税。
统一借款人应将资金分配给下级单位，不得向下级单位收取高于支付给金融机构的借款利率的利息；否则，应视为从事贷款业务，并应从属于下属单位。对全部利息征收营业税。如果贷款在集团内部使用，则可以免除营业税，这减少了由于资本转移而给房地产公司带来的税收成本。国家政策要求企业集团向中国的核心企业从金融机构借款后，将借款资金分配给下属单位。在税收实践中，他们对此有更严格的掌握。
此外，《土地增值税暂行条例》实施细则规定：“可以根据房地产项目的转让和提供金融机构认证的费用扣除财务费用的利息支出，实际情况，但最大不能超过商业银行为同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，应在按照本条（a）和（b）计算的金额的5％之内扣除。无法根据转让的房地产项目计算的利息费用如果无法提供金融机构证明，则房地产开发费用应在根据本条第（1）款和第（2）款计算的金额之和的10％之内扣除。
在实际操作中，通过以上两种方法计算的“房地产开发成本”必须不同。因为第一种方法中的利息“实际扣除额”和第二种方法中的“总计”的5％（即，由于计入利息成本而导致的增长）不一定相等。如果公司计划纳税，则必须将两者进行比较，并选择与较高的利息扣除额相对应的方法，作为公司的最后选择。
如果允许对较高的利息费用进行“实际扣除”，则应使用第一种方法分别计算利息费用；否则，应使用后一种方法，将所有费用扣除为“总计”的10％。判断是否提供金融机构证书的关键是可以在税法规定的开发成本中扣除的利息费用的百分比。如果超过5％，则提供证书更为有利。如果不超过5％，则不提供证书更为有利。。
据此，如果公司主要依靠债务筹集资金，而利息费用占很大比例，则应提供金融机构的贷款证明，以将利息费用计入房地产开发费用。相反，如果您主要依靠股本进行融资，则可以使用另一种方法。
（4）辅助设施的处理
公共辅助设施费用是指非盈利性社会公共设施所产生的费用，这些费用必须在房地产开发中进行建造，但不能收取一定费用。非营利性社会公共设施主要是指：物业办公室，变电站，供热站，自来水厂，居委会，派出所，苗圃，幼儿园，学校，医院，邮电，自行车棚，公共厕所等。（（）） 原则：
如果产权是所有人在首次完成后拥有的，则可以扣除成本和费用；
其次，如果费用和支出在完成后移交给政府或公用事业部门以提供非营利性社会公共服务，则可以扣除。
第三，完成后的有偿转移应计入收入，并应扣除费用和支出。由于每个开发项目的支持设施的条件不同，因此必须在分配之前确定必须扣除的支持设施的面积。
用于开发和分阶段清算项目的公共辅助设施的成本应根据初步清算期间发生的实际费用进行分摊。由于后期清算中实际支付的公共支持设施所占比例大于以前的金额，当整个项目全部清算时，可以根据整个项目进行调整和分配。
但是，在实际工作中，财务人员应按照国税发[2009] 31号文件的规定，依法扣除三笔预扣税前费用。这对纳税人更加有利，并且在一定程度上突破了凭票控制税收的机械规定。
除以下应计（应付）费用外，税金计算成本为实际发生的成本。
①如果未完成合同规定的项目并且未获得全部发票，则可以在信息充分的前提下提取不足的发票金额，但最高金额不能超过合同总金额的10％。
②如果尚未建造或完成公共辅助设施，则可以根据预算成本合理地提取建筑成本。此类公共支持设施必须满足销售合同，协议或广告，模型中明确承诺要建立的条件，并且这些条件是不可撤销的，或者必须根据法律法规进行建设。
③应根据规定撤回应提交政府但尚未提交的建设成本和物业建设成本。财产改良支出是指企业应当按照规定承担的财产管理资金，公共维修资金或其他专项资金。
（5）房地产项目公司的建设阶段涉及土地增值税计划
①定价普通住宅项目时要充分考虑土地增值税的起点
税法规定，纳税人盖普通房屋出售，其增值额不超过扣除的项目额的20％，即享有免征土地增值税的优惠政策。因此，纳税人盖房出售时，应考虑放弃增加门槛的收益，来考虑增加值带来的收益与增加的税负之间的关系。在定价之前，应计算出土地增值税的临界点并选择适当的定价范围。
②共同扣减开发用地共享项目时，有必要增加绝对增值额较大的项目的共同扣减数，并尽量减少所有项目的增值率。
（6）以下是根据上述原则结合东流项目的具体情况进行的相关分析。
东柳工项目概述：
东柳宫A区块一般·未来城市项目位于烟台市富山区中心地区的南部。该项目在河滨南路以东，西山路以西，巴巴绕行公路以南。滨江南路面向嘉禾。西侧是规划的住宅用地。建造了一些多层房屋。环城高速公路的南侧是未开发的土地。拟建的人和时代广场商业区北侧。该地块东邻佳禾，北邻青龙山，交通便利，环境优美，配套设施完善。
地下部分占地49,900平方米，包括地下车库，47,800平方米的小棚子和20,100平方米的机房。此外，还有其他14600平方米的其他建筑物，包括90万平方米的地下设备夹层和50600平方米的阁楼。
通用未来城市的主要技术和经济指标（报告规定）
序列号
项目
单元
数量
说明
规划土地面积
平方米
总建筑面积
其中
房屋（包括保温材料）
街头生意
4477
会所和配套
2423
3
地下车库区
未说明
4
地下夹层
5
建筑容积率
1.999
6
建筑密度
17.93％
7
绿带率
40％
8
所房屋总数
家庭
1640
通过比较这两种方案，我们发现与方案一相比，方案二可节省税费51.2万元，但节税效果不明显。在实际工作中，许多房地产公司并没有将装修业务剥离给相关的装修公司，而只是通过精细装修业务适当增加了开发成本，以实现节税。
（6）向所有者交付产品和房地产项目公司清算的税收筹划
开发项目完成并接受后，项目公司根据与购买者签订的商品房交易合同接受购买者的检查，然后在通过后“交钥匙”。买方接受密钥意味着开发商的会计处理已经转移了资产的风险和报酬，并且可以确认收入。
尽管此时房屋的产权尚未转让，但由于此步骤的时间跨度很长，从开发商的大产权到小产权的变更通常需要经过一到两年的时间房子移交，所以行业惯例在中国，常见的做法是使用“交钥匙”进行识别。由于它是一个项目公司，因此其目的是完成项目的开发和销售并获得利润。项目竣工验收后，如果未售开发产品在总可售面积的15％之内，以节省项目公司的管理未售出的开发产品可以按成本统一出售给集团公司内的其他公司或外部资产管理公司。
清算土地增值税和企业所得税后，项目公司由公司清算。项目公司的税务结算程序是先进行土地增值税和企业所得税的结算，然后执行结算期的结算，即结算期的会计报表审计报告，过去三年的国家和地方税收结算报告以及主管税务机关经过审查，取消了税务登记，最后取消了工商登记。完成此步骤后，就意味着项目生命周期的结束。
（7）剩余资产的税收筹划
项目完成并被接受后，其未售出的开发产品在总可售面积的15％之内。为了节省项目公司的管理成本和税收成本，可以对剩余资产进行统一的销售安排。此时，剩余资产价格可能会略低于同期类似开发产品的价格。在剩余资产中，较大的比例是项目的车库。根据财产权的性质，住宅区的车库可分为财产权和非财产权。大多数非专有车库是社区所有所有者的共同财产。它们不能出售，只能出租。
这个案子是关于一个可以出售财产的车库。当整体出售剩余资产时，销售价格将是我们税收计划的重点。通常，车库在剩余资产中所占的比例很大，并且在批准土地增值税时被视为非普通标准住宅。出售车库的收入将增加非普通住宅的应税收入，因此定价需要根据项目整体进行土地清理。确定增值税税率的水平。
【案例9】
选项1：清算时未将剩余车库整体出售
方案2：在增税和清算之前整合剩余车库的销售。
选项1：剩余的停车位在清算后将不会整体出售。根据收入和成本比的核算原则，600万个停车位的成本不能计入9600万元的清算开发中。成本。
销售增值税和非普通住宅用地的损益：
如果土地增值税已清算并出售了车库，则需要根据库存空间分别清算，但是由于地下车库的成本很高且市场价格不理想，因此扣除额远远大于销售收入。因此，土地的增值额为负，增值率为零，不需要支付，以后的车库出售会产生一些费用。
出售车库的得失：
车库收入营业税金及附加：3000 * 5.5％= 165万元
车库土地增值税：0
方案2：在增税和剩余车库清算之前，已经进行了全部销售。根据收入和成本比的核算原则，600个停车位的成本将计入9600万元的清算总额中。开发费用。
通过比较两种方案最终缴纳的土地增值税额，方案二节省了2893.5万元，这比方案一要多。当我们以该项目的清算和撤出为时间点，并计算整个案的税后利润时，将这两个计划进行了比较，后者比前一个计划的利润增加了3836.8万元。由于地下车库的成本较高，采用方案二的地下车库的成本可以增加土地增值税的抵扣基础，减少税收额；如果车库是分别清算的，因为该项目已经满足清算的要求，则公司将在清算后向他们付款。加税清算后，公司甚至缴纳了企业所得税。尽管清算后出售的车库处于亏损状态，但已缴税款无法退还。因此，在实践中，企业应注意车库等不同产品。影响力大，注意缴税的不可逆性。
（8）房地产项目公司清算的税收筹划
企业清算是指当企业由于经济和合同原因而不能或不再继续经营时，应根据国家有关法律法规和企业的具有法律约束力的租船协议，按照法律程序，企业的资产和负债（二）为消除企业法人资格而采取的解决企业债权和剩余资产分配的法律行动。成立房地产项目公司的目的是为项目服务。项目结束时，公司已完成其历史使命。为了降低公司的运营管理成本，或按照公司的章程，必须解散和清算项目公司。
根据《企业所得税暂行条例实施细则》第52条的规定，纳税人在清算时将清算期间定为纳税年度，清算完成后的清算收入应当按照企业所得税。即，企业的清算年分为两个纳税年度。项目公司在清算时需要注意清算日期。公司的清算日期不同，并且对两个纳税年度的应付收入的影响也不同。通过合理调整正常营业收入和清算收入，可以减轻企业的总体税收负担。
【案例10】
ABC公司已完成“ ABC Homeland”项目的开发，销售和清算工作。根据公司章程的规定，项目公司已完成其使命，并于2010年3月1日向股东大会提交了公司解散的申请。股东大会于3月10日通过了公司解散的决议，清算定于4月1日开始。清算日期为3个月。公司2010年第一季度实现利润30万元，预计清算损失100万元。清算支出主要集中在预清算期间。日期为4月1日至4月15日，支出约为40万元。
选项1：如果清算日期定为4月1日至6月30日
方案2：清算日期定为4月16日至7月15日
清算日期定为4月1日。根据法律，生产和经营税年度为1月1日至3月31日，清算税年度为4月1日至6月30日。
然后：生产经营收入：30万元
企业所得税：30 * 25％= 7.5万元
结算收益：-1百万
清算所得税：0
自2010年1月1日至6月30日，企业共缴纳了75,000元的企业所得税。
清算日期定为4月16日。根据法律规定，生产和经营税年度为1月1日至4月15日，清算税年度为4月16日至7月15日。
然后：生产经营收入：100,000元
企业所得税：0
清算收入：人民币-60,000元
自2010年1月1日至7月15日，企业共缴纳了人民币0,000,000元的企业所得税。
这两个方案所缴纳的最终公司所得税是不同的，因为部分清算支出会扣除营业收入。如果企业在清算年度有营业收入，则预计将其清算为亏损，并且可以尽可能多地提前支付清算费用。为了推迟清算日期，应使用税收政策来计划企业所得税，并减少税收支出。
还需要注意的是，房地产公司的企业所得税不是按照项目结算来结算，而是按照年度结算来支付。在未完成的期间，利润减去该期间收入的15％，税金和税款以抵消损失。然后按25％的税率缴纳，这要求公司计划期间费用，尤其是销售费用，同时考虑到较高的费用控制预算，并尽可能避免缴纳或减少企业所得税；对于结转年度损益，诸如地下车库之类的亏损形式应尽可能早地进行，以有效降低利润率。这要求公司尽早销售地下车库，中层车库，棚屋和其他形式的房屋，并实行捆绑销售。这是一个很好的策略。
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