土地增值税是对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附属物（以下简称房地产转让）和获得增值收入的纳税人征收的税。土地增值税计划是在允许税基和税率降低的前提下进行的。本文以房地产企业为主体，从土地增值税的特点出发，围绕具体案例进行规划。 1，利息费用扣除方法依据“土地增值税暂行条例”（以下简称“条例”）第7条第（3）款的规定，扣除利息支出：如果可以根据房地产项目的转移计算，如果金融机构有证书，则允许实际扣除，但最高金额不得超过根据商业机关的类似贷款利率计算的金额。银行。其他房地产开发费用为按照本条第（1）款和第（2）款的规定计算的金额之和的5％。扣减应在计算中计算。如果无法根据转让的房地产项目计算利息费用或者不能提供金融机构证书，则房地产开发费用应当按照第（1）款和（1）计算的金额之和的10％扣除。 2）本条。扣除的具体比例由各省，自治区，直辖市人民政府规定。“也就是说，纳税人可以根据转让的房地产项目计算利息支出份额，并能提供金融机构贷款证明，允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发费用）×5在0.1％以内;如果纳税人不能计算根据转让的房地产项目评估利息支出或未提供金融机构贷款凭证，允许扣除的房地产开发费为:(土地使用权支付的金额+房地产开发费用）× 10％。如果一家公司购买房地产主要依靠债务融资，利息支出的比例相对较高H。考虑积累利息并提供金融机构证书，并扣除和扣除其他开发费用。如果公司购买房地产主要依靠股权资本筹集资金而且利息费用很少，可以考虑不计算分摊利息，从而可以扣除房地产开发费用。例如，如果房地产开发公司开发商品房，当地政府规定扣除比例为5％和10％，支付的土地费为600万元，开发费用为1000万元，我们的利息费用为90万元和70万元。计划了两种情景（假设利息费用是可分摊的，可以提供金融机构认证，不超过商业银行为同期贷款利率计算的金额）。首先计算扣除的利息费用差额（十个房地产开发费用支付的土地购置权金额）×（10％ - 5％）=（600 + 1000）×5％= 80（万元），其次判断何时允许扣除利息费用90万元，因90万元> 80万元，公司应根据房地产开发项目评估利息，并提供金融机构证明，使利息支出和其他房地产开发费用从总计90+（600 + 1000）中扣除。 ）×5％= 170万元，否则只能扣除（600 + 1000）×10％= 160万元，减税基数减少10万元，税金更多;同样，当允许扣除利息费用为70万元，因为70万<80万，你应该选择第二种扣除方式，即不按房地产开发项目分享利息或不向金融机构提供证据金融机构，利息支出和其他房地产开发扣除总成本（600 + 1000）×10％和160万元可以从160-（70 + 80）= 10万元的利息支出和税收中扣除扣除基数增加10万元。 3，根据“实施细则”第8条选择项目核算方法：“土地增值税按照
税收筹划是指一种企业规划行为，纳税人遵守国家法律和税收法规，遵循税收政策法规的指导，选择具有最大税收优惠的税收方案，以应对自己的生产经营。 ，投资和财务管理活动。 。
（1）避税计划
是指纳税人使用非法手段（即似乎符合税法规定但基本上违反了立法精神的手段），并利用税法漏洞获取税收优惠。税收筹划既不违法也不合法，与纳税人不尊重法律的逃税税有本质的区别。国家只能采取反避税措施来控制它（即不断完善税法，填补空白，堵塞漏洞）。 （2）税收筹划]纳税人通过筹资，投资，管理等活动，在不违反立法精神的情况下，充分利用税法所固有的门槛，减税，免税等一系列优惠政策。巧妙地安排了达到减少税收甚至不纳税的目的。 （3）转移计划
是指纳税人通过价格调整将税负转移给他人以减轻税负的经济行为。 （4）实现与税收相关的零风险
这意味着纳税人的账户是明确的，纳税申报是正确的，纳税是及时和充分的，并且不会对税收进行处罚，也就是说，没有税收风险，或者风险可以忽略的状态。虽然实现这种状态并不能使纳税人直接获得税收利益，但它可以间接获得一定的经济效益，而这种状态的实现更有利于企业的长远发展和规模扩张。
税务筹划渠道
（1）选择低税率计划
也就是说，在多个税收计划中选择低税收选项意味着降低税收成本;
（2）延迟纳税时间
延迟相当于政府无息贷款，相当于递延期间的递延税。
税收筹划的风险基本上是税务计划活动因各种原因而支付的价格。具体而言，税收筹划风险主要包括以下几个方面：第一，决策者存在误解。片面而言，税收筹划是财务人员的事情。它与其他部门无关，或者认为只要与税务局的关系良好，就可以平息一些事情。等待，盲目操作，很容易形成税务风险。二，依法不纳税的风险，即企业的日常税务会计按表面或部分规定运作，但由于相关的税收政策不到位，逃税是从本质上形成，因此征税。第三，在系统的税收筹划过程中，税收政策的整体把握不足，形成了税收筹划风险。例如，在企业重组，合并和分工的过程中，税收筹划涉及各种税收激励。如果你无法系统地理解它，很容易有计划失败的风险。第四，没有使用和实施相关税收激励措施的风险。例如，由于“四残疾”人员比例不足，他们享受福利企业的利益，并因可再生资源利用不足而享受与环境保护相关的税收优惠。此外，计划结果和计划成本存在不值得花费的风险。例如，没有对公司情况进行全面的比较和分析，或者计划方向与公司的总体目标不一致。从表面上看，有结果，但事实上，公司并没有从中获益。等待。税收筹划风险是客观的。企业在进行税收筹划时必须树立风险意识，认真分析可能导致风险的各种因素，积极采取有效措施预防和降低风险，避免陷入逃税陷阱。实现税收筹划的目的。首先，在事先预防的基础上建立税收筹划的风险意识。第二，及时系统地研究税收政策，准确理解和把握税收政策的内涵。三是加强与地方税务机关的联系，充分认识当地税收征管的特点和具体要求。第四，实施成本效益原则，最大限度地提高公司的整体效率。第五，借助“外脑”，聘请税务筹划专家，提高税收筹划的权威性和可靠性。