采购环节税收筹划

提问时间：2020-03-02 20:55

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admin 2020-03-02 20:55

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【推荐】企业涉税风险解读及防范——采购与付款环节

自2016年以来，中国在全国范围内开展业务改革，已发布了100多项与税收相关的监管文件，这些文件规范了增值税的计算和支付。

但这也给企业的各个业务周期带来了新的挑战：

在销售和采购过程中，是普通纳税人采购商品吗？还是从小额纳税人那里购买商品？什么价格合适？

除了增值税和所得税外，还将涉及相关的个人所得税。如何平衡整体税收负担？

作为购买者，我们能弥补因扣除不含增值税的特殊发票而造成的损失？

分享此期

张先生

在税收收集和管理的第一线提供长期服务，熟悉税收政策并了解审计实践。他研究了各种形式的企业的税收相关问题，尤其擅长分析互联网公司和软件公司的创新业务模式下的税收相关风险。他曾多次在《中国税务新闻》上发表文章。

同时，积极研究公司在进入资本市场过程中可能遇到的税收问题，并在新三届企业股票税改革，公司股权转让之前具有一定的税收风险经验。，公司重组和股改。作为税务顾问，参加上市公司和准上市公司的相应项目组。

[分享大纲]

税务义务的判断：《财税[2018] 32号》的解释

关于新政下税收筹划的讨论：不同战略选择的不同后果

供应商选择和价格谈判

使用插页式发票的风险

建筑行业对固定资产的使用和发票的接收如果无法获得购买

材料的发票该怎么办？

员工福利税怎么样？

[分享方式]

现场语音

分享+互动式问答

【分享时间】

2018年6月14日

星期四19：30-21：00

【定位共享】

秀才网络直播室

在PC，手机，平板电脑上可见

【如何注册？】

这样的税收筹划你也敢做？小心给企业带来巨大风险！

今天，我在互联网上看到这样一个问题已经很长时间了，并且我有很长的时间分享它。

背景：我们公司打算建立自己的购物中心来销售产品。老板雇用了一家财务和税务咨询公司来进行税务筹划。该计划如下：

解决方案说明：我们的公司只是一家贸易公司，但现在分为三家公司。消费者购买产品并按计划购买产品后，平台的虚拟帐户会将收入分成三个部分，即销售公司的销售收入，物流服务公司的物流服务收入和信息服务信息平台公司的费用收入。最初，所有收入都要缴纳13％的增值税，而现在，分配给物流服务公司和信息平台公司的收入只需要交纳6％的增值税，从而节省了税款。如果消费者需要发票，他们将从上述三家公司中的每家收到发票。

问题：不管三个收入分配比例是否合理，这种收入分配方法是否合理？税务局会否将减税安排作为不批准的借口？

要实施所有税收筹划，最重要的是税收安排和商业活动之间的协议。该协议有两个方面需要注意：一个方面是真实性；另一个是真实性。第二个方面是理性。

从这种情况的角度来看，核心是将一项业务分为三项，并建立与这三项业务相对应的三家公司。最初的正常销售分为销售行为，物流服务和信息服务三个平行的业务内容，希望能够对三个不同的业务享受不同的增值税税率，而不是全部为商品销售支付13％的增值税。

但问题是，这样的分拆能否维持业务发展？这三种强迫分拆业务是否真实合理？

首先，当然，销售业务是真实的。

是否还存在物流服务和信息服务？真实合理的业务应至少具有两个特征：

1.相对独立的业务。

也就是说，物流业务和信息服务相对独立于销售环节。这种独立性应独立于业务本身的运营，人员和业务结果。如果物流业务勉强独立，那么信息服务的独立性实在令人难以置信。作为自建购物中心，客户获取渠道不是来自在线或平台，而是来自离线客流，独立的信息服务。从哪儿开始？

2，符合行业惯例和行业逻辑。

任何业务的合理性都应在行业惯例和行业逻辑中找到。证据和原因通常可以在普通贸易公司或购物中心找到。在简单的销售操作中，通常很难将业务分开。拆除，如果不是破坏性的创新，那一定是别有用心。

其次，价格分割应该合理。

很难说服企业本身的独立性。为了达到减税的效果，我们看到所谓的信息服务返利支出被强行提取了400元，达到了销售收入的40％。哪个行业佣金可以占如此高的销售收入百分比吗？所得税中有明确规定，所得税前可以扣除的佣金不得超过合同总金额的5％，这从侧面可以解释40％的粗略和荒谬的比率。当然，如果只收取5％的佣金，那么这个所谓的计划就毫无意义。

最后，资金流，发票和合同的协调

浅析PPP项目全流程的税务筹划

PPP项目全过程税收筹划分析

[摘要]当前，随着中国建设项目的快速发展，PPP项目模型也在迅速发展。PPP项目具有交易结构复杂，投融资资金巨大，运行时间长的特点。因此，本文分析了选择经营实体，起草合同条款，实施有效的税收筹划以减轻项目税收负担等方面，从而增加了项目投资收益。

[关键字] PPP项目；税收筹划；分析

1简介

自21世纪初以来，随着中国各种基础设施建设的迅速发展，也出现了许多工程项目模型，例如PPP项目模型，该模型已在中国许多工程项目中得到推广，但是还没有人统一的税收法规系统地规定和阐明了其运作过程，这给项目的税收筹划带来了一定的困难。因此，本文主要从PPP项目运营模式入手，分析PPP项目全过程的税收筹划，以减轻PPP项目运营模式的税收负担，从而促进工程建设的快速发展和完善。工程效率。

2，PPP项目税收筹划分析

2.1项目准备和识别期间的税收筹划

（1）项目方或项目公司的税收成本预算。PPP项目在实际执行过程中的主体是项目公司，主要负责项目的建设，投资，运营和维护。它在PPP项目模型中占有重要地位。税收负担因项目公司的行业和业务而异。根据相关法律法规，PPP项目模型涉及融资方，政府，社会资本方，承包商和分包商等。只有通过更准确地估算税收成本，才能减轻税收负担[1]。

（2）时间成本，税收负担转移和通货膨胀对项目总体税收负担的影响。项目公司可以在销售合同和采购合同中明确指定纳税人，积极争取税收优惠，同时争取政府财政补贴，减轻税收负担。同时，考虑到PPP项目的长期性，应充分考虑通货膨胀和时间成本对项目公司的影响，并适时调整税收筹划措施，以减轻税收负担。税收负担的价值。

2.2项目采购阶段的税收筹划

PPP项目的第三阶段是项目采购阶段，这也是项目启动和谈判的阶段。在此阶段，征税环节中最重要的是经营实体的选择和合同条款的制定。

（1）选择操作主题。首先，根据公私合作项目的实际特点和需求，经营实体可以在税收筹划中设立分支机构。目前，通过合理的操作和安排，PPP项目主要使用有限责任公司，主要是为了隔离社会投资者的债务风险等。。其次，选择经营实体也是合伙企业的税收考虑因素。国内主要的PPP项目通常是社会资本与政府平台公司之间的协议。政府平台公司仅在投资中发挥作用，而实际上不参与股息。有限合伙人应首先建立有限合伙制，以减少潜在的税收风险。

（2）制定合同条款。PPP项目中的合同涉及税收条款，包括合同主题，合同双方的条款以及合同价格的条款。在实际制定中，有必要对责任方进行深入分析，注意税率和应税行为，同时区分设计和测量成本，以减少税收筹划。

2.3项目实施期间的税收筹划

PPP项目的重要核心阶段是项目实施阶段，包括项目公司成立，项目建设，融资管理和项目运营的过程。这个阶段始终贯穿税收义务，需要重点关注。

（1）成立项目公司。在PPP项目中，项目公司的股权结构包括社会资本方和政府方。社会投资者应争取最佳的持股比例，还应考虑税收的影响。（2）融资管理。PPP项目需要大量的资金支持。如果融资模式的税收效率很高，则可以有效地减少项目公司在偿还资金，注入资金和支付利息过程中需要支付的营业税和所得税，从而提高项目的资本回报率。（3）项目建设期。一般来说，在PPP项目的建设过程中很少产生增值税销项税。首先，在项目的总承包商中，要区分调查，采购和其他过程的成本。其次，在项目建设过程中，可将金钱的时间用于降低成本。（4）项目运营期。项目投产后，社会投资者和其他公司应与项目公司签订EPC工程服务合同。在实际操作过程中，应注意关联交易的转让定价。同时，项目公司应积极寻求政府的财政补贴，以降低税率和增加项目收益。

2.4项目转移期间的税收筹划

主要涉及所有权不变时的资产转移和所有权变更时的资产转移。（1）所有权不变时转让资产。在这种情况下，项目资产可以有偿或无偿转让给政府。（2）所有权变更时的资产转让。国家应改善公私合作项目的税收管理模式，同时应考虑解散和清算以执行免税和减税计划[2]。（{}} 3.结束语

综上，随着中国PPP项目模式的快速发展，PPP项目公司应从建立到实施阶段设计税收优惠政策，并争取优惠政策，以促进PPP项目税收筹划的快速发展和完善。工程收益。

[参考]

[1]胡周为。 PPP项目税收筹划全过程分析[J]。经济管理：全文，2016（8）：00285-00286。

[2]华水律师事务所税务筹划部。税收问题与PPP模式分析[J]。中国金融，2016（7）：45-46。

营改增后建筑业企业税收筹划

增值税改革后，建筑业一般纳税人的企业增值税名义税率为10％，实际税率为9.05％。与增值税改革前的3％营业税率相比，该税率大幅提高。尽管可以从进项税额中扣除建筑业一般纳税人的建筑设备，材料和建筑成本，租赁的动产和不动产，但建筑企业中人工成本的比例较高，一般为20％-30如果税收筹划不当，企业的增值税负担将大大增加。

不断进行的业务改革可能会增加建筑公司的增值税负担

改革后，可以从进项税额中扣除建筑业的建筑设备，材料和建筑成本，但不能从进项税额中扣除建筑公司的人工成本。占总成本的比例相对较高，一般在20％-30％左右。无法从进项税中扣除的这部分劳动成本可能会增加建筑业的整体增值税负担。

建筑企业，尤其是小型建筑企业，有大量零星购买。预算不是特定的，供应商的选择也不是标准化的。结果，大量零星购买的建筑企业无法获得正式的可扣减增值税发票。建筑公司零星采购在总工程成本中所占的比例越高，无法扣减的进项税额就越大，增值税负担也就越大。

增值税改革后，可以从进项税额中扣除建设公司购入的房地产或工程设备作为固定资产的房地产，但在增值税改革之前，建筑公司可能已经购买了必要的房地产。对于房地产，工程设备和其他耐用机械，在业务改革增加后不能抵扣这些房地产，机械设备的进项税，短期内，建筑企业可抵扣的进项税将很小。此外，不能从进项税中扣除建设企业在进行业务改革前存放的工程材料，这会增加企业的税收负担。

营业税改革开放了增值税抵扣链。由于建筑行业的特殊性质，建筑企业无法获得部分采购成本的增值税专用发票。中小型建筑企业的供应商大多是小规模的纳税人，甚至大量的供应商都是个体户和个人。对于这些供应商，他们不能提供特殊的增值税发票，也不能开具自己特殊发票的3％。这导致建筑公司要么根本没有进项税抵免，要么只能扣除进项税抵免的3％，可抵扣进项税收入的范围进一步缩小，增值税负担增加。

改革之后，中国的税收环境变得越来越健全。许多公司已经意识到税收筹划的重要性。但是，大多数公司仍未意识到改革前后增值税负担对企业的影响。没有对税收筹划给予足够的重视。在许多情况下，企业主使用逃税和逃税措施来节省税款，这增加了企业的税收风险，并使企业的财务会计不能准确反映实际业务。也有一些公司对税收筹划有单方面的了解，只关注明显的税收影响因素，追求直接减轻税收负担的目标，从长远来看却忽略了税收筹划，目的是最大化公司税收。储蓄。

建筑企业税收筹划的总体思路

各个建筑企业的条件不相同，建筑企业的每个建筑项目的内容和具体实施也不同。施工企业应根据自身情况和各项目情况制定合理的税收筹划方案。。对于整个建筑行业，可以根据以下思路进行总体税收计划。

1.选择一般纳税人或小额纳税人经过

的业务改革后，建筑纳税人的一般增值税率为10％，建筑业中的小规模纳税人以3％的简化税率征收增值税。不同纳税人身份应缴增值税的计算方法如下：

小规模纳税人应缴的增值税=项目总费用（不含税）×3％

一般纳税人应缴的增值税=总建设成本（不含税）×可抵扣10％的进项税

应付增值税的差额=项目总成本（不含税）×可抵扣7％的进项税

企业应针对每个特定项目全面衡量建筑业的成本。适用于建筑业的10％增值税率，适用于有形动产租赁和其他现代服务业的16％增值税率的比例适用的增值税率为6％，占人工成本的比例。综合测算，如果进项税额小，年应税销售额达到500万元，则应选择成为小规模纳税人。

2，是否将不同业务的会计分开

建筑企业的工程项目涉及不同的税率。在建设项目合同中，建筑业按10％的税率缴纳增值税，按16％的税率缴纳动产租赁，按16％的税率缴纳材料费。计算并支付6％的增值税。项目所涉及的不同业务直接影响建筑企业的税收负担。与上游企业签订合同时，最好将设计部分与较低的税率分开，并为动产租赁和材料采购考虑较高的税率。其中，将以10％的建筑服务税率开具增值税专用发票。

在采购过程中，应与材料分开签署更高税率的动产租赁合同，以增加可抵扣的进项税百分比。

3.考虑减少劳动力成本还是采用外包

人工成本在建筑业中所占比例很大，无法抵扣进项税。建筑企业应考虑是否降低企业自身的人工成本，例如是否可以通过设备租赁的方式租赁建筑设备的运营操作员应配备另一方，例如，购买电缆时是否可以在电缆购买合同中包括电缆敷设。降低建筑企业自身的人工成本可以增加建筑企业可抵扣的进项税额。

此外，对于低技术职位，您可以选择购买劳务外包或劳务派遣。增值税改革后，劳务外包和劳务派遣可以开具增值税专用发票来抵扣进项税。劳务外包和劳务派遣的税率分别为10％和6％，可以有效解决因劳务成本不可抵扣进项税造成的税负增加情况。

4.选择和管理供应商

一般纳税人建筑公司在选择供应商时应选择一般纳税人，并尽量避免从小规模纳税人或个人那里购买。只有这样，才能真正放开并完全扣除扣除环节，以减轻税收负担。总体下降。在项目预算编制过程中，应指定预算以避免零星购买，并且可以有效控制可从进项税中扣除的材料。

总之，建筑业的税收筹划不能脱离特定企业的具体情况，也不能脱离特定工程项目的具体实施。建筑企业应当在规范企业管理水平的前提下，根据自身情况，对企业的整体税收进行总体规划，同时针对具体工程项目对单个工程项目制定具体的税收规划。以及具体的实施条件。

税，不是账做出来的，而是业务做出来的？

超详细 | 房地产项目公司各环节税收筹划分析

房地产项目公司可以根据运营和管理各个阶段的内容大致划分其流程：

项目建立和项目公司组建；

获得土地使用权；

房地产建设项目的规划和批准；

项目工程的施工管理；

获得预售许可证后开始销售管理；

项目工作已完成；项目公司解散

这七个阶段包括从投资决策，设计和建造，销售，完工和清算以及公司的组织体系发展房地产项目的内部事务。

首先，房地产项目公司决策阶段的计划内容

项目公司决策阶段的内容主要是通过选择投资机会，可行性研究，项目评估和决策来确定区域市场的进入和土地资源的获取。对于房地产项目公司来说，现阶段的工作非常重要。由于项目投资失败，数十亿美元的沉没成本将给房地产等资本密集型企业带来沉重打击，并且资本链断裂可能将整个小组推倒。在整个决策过程中，税收成本的评估也是连续的，税收筹划是在与纳税人相对应的经济业务发生之前估算和判断经济活动对纳税人的影响，并选择有效的程序执行。

（1）项目公司组织的计划

当房地产公司在选定的投资区域内建立项目公司时，税收筹划的首要问题是内部组织的选择。选择母公司和子公司的形式还是分支机构的形式都需要在公司之间进行比较，因为一旦通过商业注册成立了公司，就会有许多固有的问题。无论将来如何计划，它都无法改变其性质。根据中国公司法，子公司具有独立法人地位，而分支机构则不具有独立法人地位。它不能承担外部法律责任和义务，只能由其母公司承担。

由于子公司具有独立的法人资格，在分支机构的成立地区被视为纳税人，并承担纳税义务，而分支机构在分支机构的地区不被视为纳税人，因为没有独立法人的身份。总公司纳税。根据国家税务总局印发公告，国税发〔2008〕28号文件规定，企业实行“统一计算，分级管理，现场预付款，集体清算”的企业所得税征收管理办法。，以及财政资金”。计算方法是总行和分行应预先缴纳企业所得税，其中50％由分行预缴，总行预付50％。

公司在选择组织形式时需要考虑的因素有：

{1}中国的地区税率差异很大，但是随着内部和外部公司所得税法的统一，这种差异逐渐减小，并且仍然存在，例如深圳和北京之间的差异；对于个别地区，将会有地区性结算实施奖励政策或退税政策。在企业所得税有优势的地方，选择子公司还是分支公司，这种形式可以为企业带来更大的税收成本节省，还取决于项目公司和总部的具体情况。

2）在国家或地方一级针对房地产公司的优惠政策较少。如果没有优惠政策和税率，则需要考虑分支机构的损益能力。如果是长期亏损，则分支机构形式会降低总部的利润，其他分支机构的应税收入节省了税费。如果是短期亏损，则子公司的组织形式更适合公司的本地发展。

3）对于法律责任，由于分支机构没有独立的法人资格，当发生债务或法律纠纷时，它将对总公司产生更大的影响，并且子公司可以对其债务承担有限责任责任。

【情况1】

背景

EFG房地产公司是在深圳注册的公司。它需要投资在北京建立一个项目公司ABC，即ABC公司。本年度深圳的所得税为20％，北京的企业所得税为25％。应纳税所得额为1亿元。

情况1：如果估计由于前三年的公司拆迁，预计赤字将很严重，并且没有获利的可能性。

情况2：如果公司在前三年没有问题，则可以预计该公司可以在同一年开业，并且会有现金流量回报，可以结转以下费用：收入匹配。

案例分析

情况1：

如果ABC公司是分支公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：

EFG公司汇总了ABC公司的损失。应纳税所得额为7,000万元，应交所得税为1,750万元。 ABC公司必须在北京支付875万元人民币。

EFG公司在分配后需要在深圳支付700万元人民币。

该集团共缴纳了1575万元人民币的企业所得税。

如果ABC是子公司，并且当年亏损3000万，则团体税计算如下：

ABC公司所得税为零

EFG不能累计ABC的损失，应纳税所得额为人民币1亿元，应纳税所得额为人民币2000万元。

也就是说，ABC公司的不同组织形式可以减少总公司的企业所得税税费425万。

情况2：

如果ABC公司是分支公司，则如果是EFG，则当年利润为3000万

该公司在北京只有一个分支机构，团体税的计算方法如下：

集团公司所得税费用：1625 + 1300 = 2925万元

如果ABC是子公司，并且当年获利3000万，则该集团的纳税计算如下：

ABC企业所得税为3000 * 25％= 750万元

EFG公司的应税收入为1亿元人民币，应缴所得税为2000万元人民币。

集团公司所得税费用总计：750 + 2000 = 2750万

摘要

通过对两种情况的分析，在公司长期亏损的情况下，使用分支机构的组织形式可以更好地降低集团的税收成本。但是，成立公司的目的是获取利润。如果公司长期亏损，那么在激烈的市场竞争中就不太可能存在。因此，如果是暂时损失，则子公司具有独立法人。具有更大的优势。

（2）规划项目公司的自我建设和代理商建设方案

所谓的代理机构建设，是指房地产开发公司为特定客户进行房地产开发。开发完成后，将收取客户支付的代理建设收入。这些收入的性质是劳务。由于这种形式的代理建设，房地产开发公司获得了收益，但没有获得房地产所有权转让产生的收益，这不包括在土地增值税的征税范围内，可以降低房地产开发企业的税收成本。代理建筑公司。目前，房地产开发企业从事代建业务的方式有两种：一是土地使用权属于房地产开发企业。第二，土地使用权属于客户。该项目所需的所有建设资金均由目标客户提供，并与房地产开发企业签订了项目建设合同或房屋建造协议。房地产开发企业仅负责项目的组织和协调，并根据代理建设项目总投资的一定比例收取管理费，或者根据建筑面积确定固定管理面积。代理商建设项目。根据国家税收政策，“土地使用权属于房地产开发企业的，无论房地产开发企业和建设单位如何结算，其应税营业额均应包括项目价格，管理费和价格费用，根据“房地产销售”税项。征收营业税；土地使用权属于建设单位的，房地产开发企业提供的代建业务的应税营业额，包括管理费（代建费）和超价支出，并征收营业税。根据“服务业”税项。 ”

【案例2】

背景

选项1：ABC公司和S公司签订房屋建造合同。项目所需的所有建设资金均由S公司提供。房地产开发公司仅负责项目的组织和协调。办公大楼建成后，土地用途将改变。权证和不动产证明，根据税收规定，代理服务费是通过销售不动产征收的税项，涉及土地增值税。

方案2：ABC公司A的土地在建中而出售给公司S，土地使用权证书被重命名。 RK公司与S公司签署房屋建造协议，并根据服务收入征税建造服务。涉及地方税收。

案例分析

选项1：ABC公司将A座办公楼竣工后将整个土地出售给S公司，然后重命名土地使用权证书和房地产证书。

各种税款的计算方法如下：

ABC转移站点A的收益和损失以及替代建筑服务费如下：

方案2：将ABC公司A的包裹出售给S公司进行中的建筑，并重命名土地使用权证书，ABC公司与S公司签署房屋建造协议。

各种税款的计算方法如下：

ABC公司按以下方式转移A块的盈亏：

ABC公司的建筑服务损益如下：

代理机构收入：2000万元人民币

建筑业营业税金及附加：2000 * 5.5％= 110万

企业所得税：（2000-110-400）* 25％= 372.5万元

ABC的两项业务的总盈亏如下：

1770-1780-372.5 = 6457.5万元

摘要

通过比较两种方案，可以看出方案二的税后利润比方案一增加了402.4万元，这是因为税收政策规定了代理服务费的前提，即土地使用权证书的所有权。如果在开发过程中，土地使用权仍归开发商所有，则开发商针对目标开发收取的服务费应合并为土地使用权出让金，从而增加土地应纳税所得额。增加税收结算和增加需求。缴纳的土地增值税额。因此，第二种选择是在A区块的开发建设之前将使用权转让给S公司，这对ABC公司更为有利。另一种方法是，在ABC收购土地之前，如果拥有明确的客户，它将使用客户的名称来获取土地。这种操作方法可以减轻税收负担。

（3）土地使用权转让的税收筹划

在当今日益紧张的土地资源中，城市土地价格稳步上涨，从而创造了新的土地之王。此外，土地资源在各个公司之间分布不均。拥有雄厚财务资源的公司通常可以通过政府渠道（例如租用，拍卖和吊销）获得更多土地资源。通过与国土资源公司的谈判与合作获得国土资源。在当今蓬勃发展的房地产市场中，公司之间有关土地使用权的交易越来越多。

【案例3】

活动背景

ABC北京房地产公司的土地建筑面积为20,000平方米，地块B.B地块是ABC北京房地产公司通过协议转让获得的土地。ABC公司现在正计划与软件公司就B块的土地使用权进行谈判，以讨论转让事宜，并探讨哪种方案可以降低税收成本并获得更高的税后净利润。

案例分析

ABC的条目是：

150万现金

X的公司条目为：

借款：150万美元现金

贷款：实收资本500万元

对每种税收类型的分析如下：

营业税：对无形资产和房地产股份的投资，参与投资者利润分配，共同投资风险分担和股权转让不征收营业税。在计划一的前两个步骤中，即ABC公司投资在B区块中成立X公司，而ABC公司将X公司持有的股份转让给软件公司，而这两家公司均无需缴纳营业税。

契税：在公司改组和重组过程中，属于同一投资实体的企业之间的土地和房屋所有权转让是免费的，包括母公司与其全资子公司之间的转让；以及在同一公司的全资子公司之间同一自然人与由其成立的独资企业和一人有限公司之间自由转让土地和房屋所有权，不征收契税。因此，由于X是ABC公司的全资子公司，因此将B地块从ABC公司免费转让给X公司，并且不征收契税。

土地增值税：对于在房地产上进行投资或联营的人，投资或联营方将土地（房地产）作为投资股份或合资企业的条件，并暂时转让被投资或相关企业的房地产。免征土地增值税。重新转让上述房地产的投资及联营企业，应当征收土地增值税。但是，根据财税[2006] 21号财政部和国家税务总局关于若干土地增值税问题的通知，“对于以土地（房地产）形式进行投资或经营的人股份，所有投资及联营企业从事房地产投资兴建自己的商业建筑物并与之有联系的房地产开发或房地产开发企业，不适用暂免征收土地增值税的规定。 ”据此，由于ABC公司是一家房地产公司，因此当ABC公司将B块放入X公司时，它需要执行土地税增加结算并支付土地税增加。

印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行规定》，在这种情况下，X公司的实缴资本和资本公积以及ABC公司的资本公积帐户应受制于50,000的印花税。

企业所得税：X公司的资本公积无需缴纳所得税，但是ABC公司的资本公积的金额需缴纳所得税。因为资本准备金，资本溢价，股权投资准备金，拨款转移和外币资本转换差额，会计和税收中包括的项目在所得税处理方面是完全相同的。企业应当按照会计制度的规定和税法的规定进行会计核算。进行税收调整的法规，可提供符合国家宏观经济法规，企业内部管理和外部决策的有用的财务信息。

各种税款的计算方法如下：

营业税金及附加：0

契税：0{（}} 0.0005 = 20

选项2：关于营业税，可以扣除相同营业类型的营业税，因此，在转让土地B时，我们可以在营业税的计算基础中扣除B的土地出让金的金额。并支付差额作为税款。

关于土地增值税，当税务批准增加30％时，需要建安的投资，并且可以收回初始投资。没有具体的比例。有相关合同，并已执行一定的付款证明。已经。

中国法律不允许以土地转让的形式进行直接销售。土地出让合同规定，除土地出让金外，对建设项目的投资必须达到25％才能出售。但是，25％归国土资源局所有。不要干涉

对每种税收类型的分析如下：

营业税：提供《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则第一条所规定的应税劳务，无形资产转让或不动产销售中国”是指提供应税劳务，有偿转移无形资产行为或不动产所有权的有偿转让。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，需要按合同交易价与土地出让金与在建工程之间的差额的5％缴纳营业税。

契税：根据《中华人民共和国暂行税暂行条例》第1条，在契税的中华人民共和国领土内转让土地和房屋所有权的纳税人应支付依照本条例的规定征收契税。第四条契税的依据：交易价格为国有土地使用权的转让，土地使用权的出售，房屋买卖。契税率为3％。据此，EFG公司在转让土地使用权或在建工程时，软件公司需要按交易价的3％缴纳契税。

土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人。中华人民共和国”是土地增值税。纳税人应当按照本规定缴纳土地增值税；第十条规定，纳税人应当自签订房地产转让合同之日起七日内，向房地产所在地的主管税务机关申请纳税申报，并在税务机关批准的期限内支付。土地增值税。据此，在农行公司转让土地使用权或在建工程后，有必要对B区块进行土地税增收结算工作，并按规定缴纳土地增值税。

企业所得税：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第6条，《企业所得税法》第3条所指的收入包括销售货物，提供服务的收入，财产转让，股息和其他权利的收入。性投资，利息，租金，特许权使用费，捐赠和其他收入的收入。据此，ABC公司转让土地使用权或在建工程符合企业所得税责任，并需要企业所得税。

各种税款的计算方法如下：

摘要

总之，EFG企业的净收入高于第二种方案中的第一种方案，第二种方案对EFG公司更有利。并且由于方案1将占用500万现金，因此，如果公司对注册资本有其他要求，它将增加现金占用，并要求转让方提供更高的资本流量。另外，对于购买者而言，股权溢价不能用作项目的应税开发成本，这增加了购买者之后土地购置税和企业所得税的税负。根据行业趋势，在实施新公司法之后，使用选项2的公司更为普遍。因此，在对项目的实际情况进行总体税收计算之后，需要考虑各种因素以找到合适的方法。

（4）获得土地使用权后的土地使用税相关事项

税法规定：土地使用权是通过出让或转让取得的，受让方应当自合同交付之日起次月起缴纳城市土地使用税；如果合同没有规定交货时间，则接受转让人应当自合同签订之月起缴纳城市土地使用税。同时，税法规定要取得土地使用权，缴纳耕地占用税的人可以自纳税义务之日起一年内免征土地使用税。

实际上，税务机关对于执行土地使用税支付义务有不同的标准。与福山区国税局沟通后，在我公司东柳工项目的具体实施过程中，2012年11月不是应纳税月，而是土地证上记载的时间，即2013年3月。应纳税额。自2014年3月起，土地使用税已计算并缴纳。这样，与税法相比，六个月的土地使用税少了712.8万元。

（5）房地产项目公司决策阶段的其他税务相关事宜

对于大型的国家房地产公司，进入当地进行项目开发时，他们通常会与当地政府就投资和其他事宜进行谈判。对于房地产公司，他们可以与地方政府合作以获取财务回报，补贴和其他各种事项。例如政府减免费用，不要与政府讨论税收优惠，因为地方政府无法推翻国家税法（而且税务局是垂直管理系统，相对独立于地方政府）及其各种承诺最后，它只是一张纸，最终损害了房地产公司的利益。这发生在我们公司的A-6项目与政府之间签署的协议中，应该作为参考。

2.房地产项目公司建设阶段的税收筹划

在房地产项目公司的建设阶段，包括设计阶段和建设阶段，主要任务是：项目设计，项目计划的制定，项目建设条件的准备，承包商的招标和选择以及签订总承包工程等待。此阶段是项目公司执行其公司战略决策的阶段。在项目的建设和开发阶段，将涉及融资和投资运营。我们需要预先计划土地增值税或营业税，或者在合同签订，帐户处理，内部和外部资金筹集方法以及配套设施的处理过程中。甚至企业所得税计划。

（1）规划建筑合同

签订项目合同是项目实施和建设阶段的重要任务之一。使用合同合同进行税收筹划可以在一定程度上节省税收。房地产开发企业将以总承包的形式将建设项目的开发承包给建筑公司，同时将电梯等关键设备分包出去。

当前针对一般分包问题的营业税政策为：

1）纳税人将建设项目分包给其他单位的，应当从取得的全部价格和价外支出中扣除。

分包给其他单位后的余额为营业额；

2）如果建筑和安装业务是分包或分包的，则总承包商不是营业税的预扣代理。

3）除营业税详细实施细则规定的混合销售行为外，纳税人提供建筑服务（装饰服务除外）的营业额还应包括原材料，设备及其他材料和动力。项目中使用的价格它不包括建造商提供的设备的价格。在实践中，如果开发企业整体上授予开发项目，则开发企业应将全部项目付款支付给总承包商，然后总承包商向开发企业开具发票。如果开发企业对某些用于产品开发的设备指定分包，则开发企业应与总承包商和供应商签订三方协议，设备的购买价应由开发企业直接支付给设备供应商。向开发企业开具增值税普通发票。

开发企业与项目总承包商签订的总合同应明确指出，合同中未包括单独购买的设备的金额，因此项目总承包商应缴纳的营业税基于扣除单独购买的设备的数量。否则，项目总承包商应根据总合同的价格计算并缴纳营业税，从而增加开发企业的开发成本。

此外，可以人为地分隔合同内容和价格以增加成本。例如，当签订诸如设计和总承包的合同时，可以适当地增加商业设计费和建筑成本，例如商业网点，它们有望具有较高的增值率。工程部门和成本部门在结算相关文件时会对其进行结算，而财务部门则分别进行计算。成本。

【案例4】

背景

案例1：ABC公司与中国建筑签署了开发A站点的总合同。该总合同明确指出，合同价格不包括需要单独购买的设备的价格。

案例2：ABC公司与中国建设集团签订了开发A站点的总合同。

Tongzhong没有明确指出其合同价格是否包括单独购买的设备的价格。

案例分析

情况1：总承包商需要缴纳营业税和附加费

营业税2000 * 3％= 60万元

城市建设税60 * 7％= 42,000元

教育附加费60 * 3％= 18,000元

总计：60 + 4.2 + 1.8 = 660,000元

情况2：总承包商需要缴纳营业税和附加费

税额计算：2000 + 1000 = 3000万元

营业税3000 * 3％= 90万元

城市建设税90 * 7％= 63,000元

教育附加费90 * 3％= 27千元

总计：90 + 6.3 + 2.7 = 990,000元

摘要

与案例1相比，中国建筑承包商要另外缴纳33万元的营业税和附加费。总承包商会将自己的利润和税收成本整合到合同价格中，因此额外的33开发商EFG的开发费用最终将被征收10,000元的税款。由于在签订总合同时语言描述的含糊不清，因此不必要地增加了开发成本。

（2）开发成本构成计划

的间接发展成本。房地产开发企业的独立核算单位在开发现场为组织和管理产品开发而发生的各种内部费用。开发间接费用会计的内容包括：薪金，福利，折旧，维修，办公室，水电，劳动保护，周转房摊销，利息支出和其他支出。与行政费用不同，行政费用是房地产企业管理部门为组织和管理房地产开发及相关活动而发生的支出。

根据现行的企业所得税法规定，允许将开发企业产生的当期费用扣除企业所得税之前的费用。如果将应计入开发费用的某些支出计入当期费用，则应少缴当期企业所得税。部分金额（时间差异），但是在清算该项目的土地增值税时，该项目的扣除额减去应计入开发费用的25％（永久性差异）。由于土地增值税和企业所得税受开发项目利润水平，出售，单个项目或多项目开发等许多因素的影响，建议公司对开发费用进行核算根据每个项目的实际情况。

开发企业获得完工竣工证明后，发生的费用直接计入当期损益，不计入开发费用。实际上，除了总部以外，项目公司的公司部门都是为项目开发而设立的。因此，在进行土地增值税结算时，他们可以就此问题与税务机关进行沟通，阐明原因，项目公司应处理账目。各个部门的费用倾向于开发间接费用。如果项目的地方税务部门不同意，则可以在进行增税结算时将费用由部门转出。这样可以使开发间接成本最大化，即增加开发成本并增加土地增值税计算的扣除基础。

我们公司在实际工作中充分利用了这一政策。首先，除了人员，财务部门和销售部门外，在人员所有权方面尽可能地将其划分为项目人员，并将其相关薪金和福利分配给开发间接费用其次，公司产生的费用也要根据实际情况尽可能地归为开发费用。

【案例5】

背景

情况1：处理会计时，职能部门的费用已计入开发开销中

情况2：处理会计时，职能部门的费用已计入管理费用。

案例分析

情况1：公司的土地增值税计算如下

扣除额增加：500 * 1.3 = 650万元

情况2：公司的土地增值税计算如下

扣除额增加：0百万

两种情况的比较显示，土地增值税的差额为195万元。当然，在减少土地增值税额的情况下，企业所得税会有所增加，但最终公司将获得规划额外的利润。

（3）借贷成本的计划

对于这种形式的集团总部和项目公司借款，集团总部必须获得利息收入。根据《营业税法》的规定，应按利息收入缴纳营业税。但是，根据《财政部和国家税务总局关于非金融机构租赁业务和营业收入征收营业税的通知》，财税字[2000] 7号规定“核心企业企业集团中的金融机构借款后应当借款。分配给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并根据为返还金融机构而支付给金融机构的贷款利率，对从属单位收取费用，不征收营业税。

统一借款人应将资金分配给下级单位，不得向下级单位收取高于支付给金融机构的借款利率的利息；否则，应视为从事贷款业务，并应从属于下属单位。对全部利息征收营业税。如果贷款在集团内部使用，则可以免除营业税，这减少了由于资本转移而给房地产公司带来的税收成本。国家政策要求企业集团向中国的核心企业从金融机构借款后，将借款资金分配给下属单位。在税收实践中，他们对此有更严格的掌握。

此外，《土地增值税暂行条例》实施细则规定：“可以根据房地产项目的转让和提供金融机构认证的费用扣除财务费用的利息支出，实际情况，但最大不能超过商业银行为同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，应在按照本条（a）和（b）计算的金额的5％之内扣除。无法根据转让的房地产项目计算的利息费用如果无法提供金融机构证明，则房地产开发费用应在根据本条第（1）款和第（2）款计算的金额之和的10％之内扣除。

在实际操作中，通过以上两种方法计算的“房地产开发成本”必须不同。因为第一种方法中的利息“实际扣除额”和第二种方法中的“总计”的5％（即，由于计入利息成本而导致的增长）不一定相等。如果公司计划纳税，则必须将两者进行比较，并选择与较高的利息扣除额相对应的方法，作为公司的最后选择。

如果允许对较高的利息费用进行“实际扣除”，则应使用第一种方法分别计算利息费用；否则，应使用后一种方法，将所有费用扣除为“总计”的10％。判断是否提供金融机构证书的关键是可以在税法规定的开发成本中扣除的利息费用的百分比。如果超过5％，则提供证书更为有利。如果不超过5％，则不提供证书更为有利。。

据此，如果公司主要依靠债务筹集资金，而利息费用占很大比例，则应提供金融机构的贷款证明，以将利息费用计入房地产开发费用。相反，如果您主要依靠股本进行融资，则可以使用另一种方法。

（4）辅助设施的处理

公共辅助设施费用是指非盈利性社会公共设施所产生的费用，这些费用必须在房地产开发中进行建造，但不能收取一定费用。非营利性社会公共设施主要是指：物业办公室，变电站，供热站，自来水厂，居委会，派出所，苗圃，幼儿园，学校，医院，邮电，自行车棚，公共厕所等。（（））原则：

如果产权是所有人在首次完成后拥有的，则可以扣除成本和费用；

其次，如果费用和支出在完成后移交给政府或公用事业部门以提供非营利性社会公共服务，则可以扣除。

第三，完成后的有偿转移应计入收入，并应扣除费用和支出。由于每个开发项目的支持设施的条件不同，因此必须在分配之前确定必须扣除的支持设施的面积。

用于开发和分阶段清算项目的公共辅助设施的成本应根据初步清算期间发生的实际费用进行分摊。由于后期清算中实际支付的公共支持设施所占比例大于以前的金额，当整个项目全部清算时，可以根据整个项目进行调整和分配。

但是，在实际工作中，财务人员应按照国税发[2009] 31号文件的规定，依法扣除三笔预扣税前费用。这对纳税人更加有利，并且在一定程度上突破了凭票控制税收的机械规定。

除以下应计（应付）费用外，税金计算成本为实际发生的成本。

①如果未完成合同规定的项目并且未获得全部发票，则可以在信息充分的前提下提取不足的发票金额，但最高金额不能超过合同总金额的10％。

②如果尚未建造或完成公共辅助设施，则可以根据预算成本合理地提取建筑成本。此类公共支持设施必须满足销售合同，协议或广告，模型中明确承诺要建立的条件，并且这些条件是不可撤销的，或者必须根据法律法规进行建设。

③应根据规定撤回应提交政府但尚未提交的建设成本和物业建设成本。财产改良支出是指企业应当按照规定承担的财产管理资金，公共维修资金或其他专项资金。

（5）房地产项目公司的建设阶段涉及土地增值税计划

①定价普通住宅项目时要充分考虑土地增值税的起点

税法规定，纳税人盖普通房屋出售，其增值额不超过扣除的项目额的20％，即享有免征土地增值税的优惠政策。因此，纳税人盖房出售时，应考虑放弃增加门槛的收益，来考虑增加值带来的收益与增加的税负之间的关系。在定价之前，应计算出土地增值税的临界点并选择适当的定价范围。

②共同扣减开发用地共享项目时，有必要增加绝对增值额较大的项目的共同扣减数，并尽量减少所有项目的增值率。

（6）以下是根据上述原则结合东流项目的具体情况进行的相关分析。

东柳工项目概述：

东柳宫A区块一般·未来城市项目位于烟台市富山区中心地区的南部。该项目在河滨南路以东，西山路以西，巴巴绕行公路以南。滨江南路面向嘉禾。西侧是规划的住宅用地。建造了一些多层房屋。环城高速公路的南侧是未开发的土地。拟建的人和时代广场商业区北侧。该地块东邻佳禾，北邻青龙山，交通便利，环境优美，配套设施完善。

地下部分占地49,900平方米，包括地下车库，47,800平方米的小棚子和20,100平方米的机房。此外，还有其他14600平方米的其他建筑物，包括90万平方米的地下设备夹层和50600平方米的阁楼。

通用未来城市的主要技术和经济指标（报告规定）

序列号

项目

单元

数量

说明

规划土地面积

平方米

总建筑面积

平方米

其中