一，房地产企业的经营特点及土地增值税计划的意义
税收筹划是指企业在发生之前的营业活动，不妨碍法律法规，通过自己的税收事项等商业活动和投资。提前安排实现一系列减少税收或延期付款的活动，以达到最大化税后公司利益的目标。税收筹划有很多种形式。本文的税收筹划主要是指企业采用不完善的税收法规和使用特殊税法的税收筹划的非法违法税收筹划。与其他行业的企业相比，房地产企业具有以下经营特点：（1）单件产品的开发和不可动性; （2）开发建设周期长，投资额大，操作风险高; （3）开发和运营业务的复杂性。业务运作复杂，涉及范围广泛，并且有许多经济联系。因此，必须规划开发和管理。土地增值税是对国有土地使用权，上述建筑物及其附着物的免税目标征收的税，按照规定的四级超额累进税率征收。增值额是指转让房地产后减去扣除项目金额后纳税人的收入。扣除项目包括为获得土地使用权支付的金额和开发土地的费用。近年来，为了控制土地价格过高，投资过热，房价飙升等问题，国家先后对房地产业实行宏观调控政策，导致房地产业经营环境发生诸多变化。房地产开发企业。如何规避税收风险，如何在有限的空间内降低企业的税收成本，增加经营利润，实现利润最大化，对房地产开发企业具有更为重要的现实意义。因此，房地产企业合理合法地开展土地增值税筹划迫在眉睫。
二，房地产企业土地增值税计划现状
土地增值税自引入以来，虽然总量不大，但增长速度非常快。从1994年到2006年，全国土地增值税平均增长率为91.27％。从2006年到2008年，全国土地增值税收入从231亿元增加到537亿元。虽然增长速度非常快，但与房价和房地产销售收入的增长相比，税收过程中的漏洞仍然非常大。清算存在许多障碍，由于政治成就和效率考虑，许多地方政府在清算意愿和执法方面存在问题。另外，征地和增值税问题难以收集和管理，税收成本高。房地产土地增值税历史性回收问题尚不明确，导致土地增值税征收管理效果不理想。从房地产企业的角度来看，随着房地产业的快速发展，随之而来的税法规则也越来越完善。近年来，政府不断出台新的法律法规来规范房地产业的税收行为，使许多原有的法律规划方案违法，进一步缩小了税收筹划的空间。
过去，大多数房地产公司都使用建立项目公司来经营，而房地产投资或合资企业则达到了避免土地增值税的目的。但是，2006年3月颁布的“关于土地增值税（货币和税收[2006]第21号）若干问题的通知”明确规定，房地产开发企业在投资或与实际相关时，还必须缴纳相应的土地增值税。房地产。
2。过去，许多房地产公司转换了一些为自用或商业房地产开发的房地产，而房地产部分的产权则以自己的名义进行，从而免除了土地增值税。但是，根据“国家税务总局关于房地产开发企业所得税征收问题的通知”（国税发[2006] 31号），转让给自我的商品房 - 使用部分应视为与销售相同，并计算土地增值税和企业
房地产开发企业最大的税收筹划空间是土地增值税。如果你计划好，你可以节省很多税款。由于涉及的问题太多，我只说一个简单的案例：房地产企业开发普通住房，在规定的增值税内扣除范围内小于20％。当房屋的销售价格高于增值的20％时，价格可以降低，但可以获得更大的利润。例如，房地产开发企业开发了一个共同的住宅建筑。土地和房地产开发总成本为每平方米2000元。根据市场情况，原来的销售价格是每平方米3400元。然而，企业会计师已经计算并提出将销售价格降至3,340元人民币，而这个计划单独为企业带来了每平方米的利润。计算方法如下：每平方米免赔额= 2000 +（2000X30％）（含扣除20，间接费用减免10）= 2600如果以3400元出售，应缴纳营业税，城建税，教育附加费= 3400X5。 5％= 187元增值额= 3400-2600-187 = 613元，超过2787的20％，应按增值部分的30％缴纳土地增值税：土地增值税= 613X30％= 183.9，如3340元。增值额不超过扣除项目的20％，土地增值税免征。每平方米的利润可以增加183.9-60 + 127.23.3（减少营业税和降价引起的额外费用）= 127.2元。
你好，这会影响公司的利润。