房地产企业税收优惠政策与避税筹划技巧点拨

提问时间：2019-11-25 14:15

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admin 2019-11-25 14:15

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房地产开发企业税务筹划怎么做？

如何规避税收风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的税收成本，增加企业的经营利润，使企业的利润最大化，对于房地产开发企业具有重要的现实意义。近年来，为了控制房地产土地价格过高，投资过热，国家陆续出台了宏观调控政策，先是央行宣布加息，然后是《国家六条》。 ”，随后介绍了国家的六项规则，对外国投机活动的限制甚至税收的限制。一系列宏观调控政策和配套规则（如108号文件）的出现使房地产开发企业的税收筹划更具战略性。本文仅分析房地产开发企业的税收筹划技术和税收筹划方法。

I.房地产开发公司的税收筹划技术

由于其广泛的业务范围和复杂的商业活动，房地产开发公司根据其特征和业务运营使用了多种计划技术。所使用的税收筹划技术可以总结如下。

（1）绕行平台规划

土地增值税适用四级累进税率，税率跃升有明确的门槛。因此，可以使用规避平台计划规则来计划和节省税款。关键操作是控制增长率，这可以通过调整价格和扣除额来实现。

（II）投资和转换技术

除了开发和出售房地产的传统商业模式之外，房地产开发企业还可以采用各种商业模式，例如租赁和投资合资企业。效果非常明显。

（3）基于税收的计划技术

房地产开发公司的资本支出很大，需要不断筹集资金以维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划着重于如何降低税基。银行贷款融资和债券发行都是融资方式。利息税收抵免效应可以用来减轻税收负担。股票的发行属于股票基金模型，只能根据税后利润进行分配，不能有效地降低税基。

（4）技术的实现

对主营业务收入的规划，切入点是使用实现技术合理地控制和确认收入的实现，并减轻税收负担。对于房地产企业，税收政策对其收入施加了严格的限制。预售收入还应根据预期利润率增加应纳税所得额，并预缴企业所得税。物业销售押金，预接受的物业付款必须包括在总收入中，以缴纳营业税。

二，房地产开发企业税收筹划方法

（1）使用税收筹划的关键点

税收起征点计划方法是指纳税人在操作税收起征点时，通过增加减少收入或支出，避免加重税收负担。目前，最常用的方法是规划房地产开发中的土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅物业进行销售，其增值税额不得超过扣除的项目额的20％，并免征土地增值税。增值额超过扣除额的20％时，应按规定征税。这里，“增值的20％”就是我们通常所说的“临界点”。根据临界点的税收效应，可以进行税收筹划。如果房地产开发公司建造的普通标准住房的销售增值率达到20％的临界点，那就是适当控制销售价格。销售收入减少，可抵扣项目金额保持不变，增值率自然降低。当然，这将带来另一个结果，那就是减少收入，无论是否可取，有必要将减少的收入与减少增值率的税收支出额进行比较，并权衡损益做出选择。二是增加免赔额。例如，增加房地产开发成本和房地产开发成本将进一步改善商品住房的质量。但是，在增加房地产开发成本时，应注意税法规定的比例限制。开发费用的扣除比例不得

怎么样对房地产业进行税务筹划

房地产开发企业最大的税收筹划空间是土地增值税。如果您计划得当，则可以节省很多税金。因为涉及的问题太多，我只说一个简单的例子：房地产企业按规定开辟普通房屋。增值税在扣除范围之内不到20％。当房屋的销售价格高于增加值的20％时，价格可以降低，但可以获得更大的利润。例如，一家房地产开发企业开发了普通住宅楼。土地和房地产开发总成本为每平方米2000元。根据市场情况，原销售价格为每平方米3400元。但是，企业会计核算并提出销售价降至3340元，仅此一项计划就为企业带来了每平方米的利润。计算方法如下：每平方米可抵扣额= 2000 +（2000X30％）（包括扣除额20，开发费间接扣除额10）= 2600如果以3400元出售，应缴纳营业税，城建税，教育费附加费= 3400X5。 5％= 187元增值额= 3400-2600-187 = 613元，超过2787的20％，应按增值部分的30％缴纳土地增值税：土地增值税= 613X30％= 183.9，例如3340元，增值税金额少于扣除额的20％，免征土地增值税。每平方米利润可增加183.9-60 + 127.23.3（扣除营业税及因降价而产生的额外费用）= 127.2元。